Ev Satışından Kar On Yıllar Sonra İlk Kez Düşüyor - Bu Ne Anlama Geliyor ve Yatırımcılar Paralarını Şimdi Nereye Koymalı?

Bu yazıda

Emlak sektöründeki son haberlerin çoğu, hala yükseliyor gibi görünen ev fiyatlarına odaklanıyor. Peki ya ev satışlarından elde edilen kar? 

Son Yıl Sonu ABD Konut Satış Raporu ATTOM'un raporu emlak piyasasında olup bitenlere dair daha az pembe bir tablo çiziyor. Aslında bu, 2023'te on yıl aradan sonra ilk kez konut satış kârlarının düştüğünü gösteriyor. Peki rakamlar neler ve yatırımcılar için ne anlama geliyor?

Sayılar ve Biraz Bağlam

Öncelikle rakamlar hiç de korkunç değil. ATTOM verileri, ev satıcılarının ortalama %56.5 gelir elde ettiğini gösteriyor yatırım getirisi (YG)veya tipik bir ev satışından 121,000 $ kâr. Bu, 59.8'de %122,600 veya 2022 dolardan düştü.

Bu endişe verici bir gidişat mı? Pandemi öncesi ev satış karı rakamları perspektifinden bakarsak cevap pek de öyle değil. 60 yüzdesinin sadece beş yıl öncesine göre iki kattan fazla olduğunu düşünürsek %2023'a yakın yatırım getirisi oldukça sıra dışı. 

2008 sonrası karanlık yıllara daha da geriye bakarsak, mali kriz ile 2013 arasındaki ev satışlarını olumsuz yatırım getirileri tanımladı. Diyelim ki 2011'de bir ev satıyorsanız, muhtemelen para kaybetmişsinizdir. 

Bu tarihsel bakış açısı göz önünde bulundurulduğunda, ev satış kârlarındaki mevcut düşüş gerçekten de oldukça önemsiz görünmeye başlıyor; özellikle emlak piyasasının şimdiye kadarki kötü şöhretli yükselişini takip eden zorlu yıl göz önüne alındığında. ipotek faiz oranları. ATTOM CEO'su Rob Barber, bir basın bülteninde 2023'ün "Amerika Birleşik Devletleri'nin büyük bölümünde ev satıcıları için çok iyi bir yıl daha" olduğu yorumunu yaptı.  

Bunu söyleyen Barber şunları ekledi: ''Uzun süren bir iyileşme sürecinin ardından kârları daha da yukarı çekmeye yetmeyen mütevazı fiyat artışları nedeniyle piyasa kesinlikle yumuşadı.'' 

Ev satış ortamı şu anda kesinlikle, ev satıcılarının 2021'deki %50'lık yatırım getirisi rakamlarını aniden %36'ye çıkarmaya başladığı 2020'deki ile aynı değil. Pazar, 2008 sonrası çöküşten istikrarlı bir şekilde toparlanıyordu. Kârlar pandemiye kadar öngörülebilir oranlarda arttı. Ve sonra stratosfere ateş ettiler. 

Gayrimenkul sektöründe benzeri görülmemiş kârların yaşandığı bu altın çağ, en azından bir süreliğine de olsa geride kaldı şüphesiz. Barber, 2024'te beklentilerin yumuşatılmasını tavsiye ediyor ve bu durumun 2023'e çok benzer piyasa davranışları getirmesi muhtemel ve şunları ekliyor:

''Son aylarda gerileyen faiz oranları ve ev arzının sıkı kalması, ancak ev sahibi olma maliyetlerinin hala yüksek seviyede kalması göz önüne alındığında, 2024'te satıcı kazançlarının yanı sıra fiyatlarda da daha küçük değişiklikler için sahne hazır görünüyor. birçok hane için ciddi mali yük.”

Başka bir deyişle, ABD'nin büyük bir kısmının yatırımcılara ev satışından önemli bir kar elde etme fırsatı sunduğu göz önüne alındığında, gayrimenkul yatırımı yapmak için hala harika bir zaman. ATTOM'un ev satış karı verilerinin bölgesel dökümü, kar marjlarının son iki yılda ABD gayrimenkulünü şekillendiren bölgesel pazar değişimlerini yakından takip ettiğini ortaya koyuyor. 

Bölgesel Trendlere Bir Bakış

Şaşırtıcı olmayan bir şekilde, pandemi döneminde patlama yaşayan bölgelerin birçoğu artık ev satışlarında önemli miktarda kar düşüşleri yaşıyor. Bu şehirlerin tümü, pandemi sırasında ve hemen sonrasında büyük bir alıcı akını yaşadı:

• Austin, Teksas (yatırım getirisi %67.2'den %46.2'ye düştü)
• Phoenix (%79.3'ten %60.6'ya düştü)
• Reno, Nevada (%80.6'dan %64.5'e düştü)
• Salt Lake City (%68.3'ten %52.2'ye düştü)

Bunlar, ev satın alırken paralarının karşılığını daha iyi almak isteyen profesyonelleri cezbeden, güçlü ekonomilere sahip, uygun fiyatlı şehirlerdi. Ancak her zaman popülerlikleri onların çöküşü oldu. Büyük taleple birlikte sürdürülemez ev fiyat artışları geldi ve bu artışlar artık satışların azalması ve karların azalması olarak kendini gösteriyor. 

Öte yandan Ortabatı ve Kuzeydoğu, konut piyasasının 2023 yılında yaşadığı onca şeye rağmen yatırımcılara artan kar marjları sunan iki bölge. En büyük ROI artışları şu şehirlerde görüldü:

• Scranton, Pensilvanya (yatırım getirisi %75.1'den %89.6'ya yükseldi)
• South Bend, Indiana (%53.6'dan %66.5'e yükseldi)
• Hartford, Connecticut (%53.2'den %65.8'e yükseldi)
• Rockford, Illinois (%48.8'den %57.8'e yükseldi)
• Rochester, New York (%53.8'den %62.8'e yükseldi)

Ortabatıdaki Cincinnati, Cleveland ve Milwaukee şehirleri de yatırımcılar için güvenli bahisler; üçünün de 2023'te yatırım getirisi artışı göreceği belirtiliyor. 

En büyük şehirlere sahip büyük şehirler San Francisco (%92.7'den %79.5'e düşen yatırım getirisi) ve Las Vegas (%74.3'ten %61.8'e düştü) oldu. Yine de çok yüksek kar marjlarıyla yatırım yapmak için hala harika yerlerdir; ancak 2022'deki çılgın yüksek seviyeler değil. 

Aslında tüm verilere son kez bakmak güven verici bir deneyim: En büyük düşüşlerin yaşandığı şehirler bile hâlâ gayrimenkul satışından sağlıklı kar elde etme fırsatları sunuyor. 

Yatırım getirisi yerine tamamen parasal açıdan kâr açısından Batı Yakası size hâlâ en büyük karı sağlayacak ve San Jose lider olarak ortaya çıkacak. Bu Kaliforniya şehrinde bir ev satmak ortalama olarak 698,000 $ gibi muazzam bir gelir getirecek. Bu rakam elbette bölgedeki genel yüksek fiyatları yansıtıyor. ortalama ev değeri 1,322,389 dolar. Buna karşılık, Peoria, Illinois'in Ortabatı pazarında satış yapmak ortalama yalnızca 35,000 $ kazandıracaktır; ortalama ev değeri $ 122,900. 

Alt çizgi

Tüm bu rakamlar, ABD'nin, farklı finansal yeteneklere sahip kişilere gayrimenkul yatırımı konusunda birçok fırsat sunduğunu gösteriyor. Araştırma yerel pazarınıza bakın, neye gücünüzün yettiğini ve orada ne kadar yatırım getirisi elde edeceğinizi görün ve alıcılar için değer katmayı öğrenin. Bu adımları takip ederek bölgedeki mevcut ev fiyatlarına ve yatırım getirilerine uygun bir kar elde edeceksiniz.

BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.