Geçen yıl için, ticari gayrimenkul var oldu hayal kırıklığı yaratan ağabey kiralama özellikleri. konut fiyatları arttı, ticari gayrimenkul fiyatları düştü. Birincil olduğunda ipotek oranları yüksekti, ticari ipotek oranları daha da yüksekti. İle rekor kıran boşluk oranları ofis gibi ve perakendeye daha az bağımlı olan alanlarda, çoğu yatırımcılar ticari gayrimenkulün ölmekte olan bir varlık sınıfı olduğunu düşünüyordu. Ama tamamen doğru değillerdi.
Yatırımcılar Kim Hopkins gelişen ticari gayrimenkul başarısı, Kilitlenmeler ve salgın sırasında bile. Kim'in yüksek nakit akışına sahip ticari emlak portföyünün sırrı şansının yaver gitmesinde değildi; her şey onun elindeydi “kutu satın al.” Kim SADECE aşağıdaki mülkleri satın alır: kapatılamıyorum, yakınlarda tonlarca müşterinin bulunduğu, gelişecekleri pazarlarda. Ve bugün tam formülünü bizimle paylaşıyor!
Ama hepsi bu değil. Kim şu anda yıl bitmeden bir anlaşma daha yapmayı tartışıyoruz. Bu mülk, kağıt üstünde bir sayı gibi görünüyordu, ama derinlemesine araştırdıkça, mülk fiyata değmeyebilir. Itibaren sıhhi tesisat sorunları için aşırı şişirilmiş gelir rakamlarıKim, bu anlaşmanın yapılmaya değer olup olmadığına karar vermesine yardımcı olmak için koç olarak David ve Rob'u kullanıyor.
Buraya Tıkla Apple Podcast'lerinde dinlemek için.
Yayını buradan dinleyin
Transkript'i Buradan Okuyun
David:
Bu BiggerPockets podcast'i. Neler oluyor millet? Ben BiggerPockets Real Estate podcast'inin sunucusu David Greene, her zaman olduğu gibi yardımcı sunucum ve iyi arkadaşım Rob Abasolo ile birlikte buradayız. Rob, bugün nasılsın?
Rob:
Çok iyi dostum. Çok güzel. Eşim bugün Paris'ten dönüyor. Son beş gündür bekar babalık yapıyorum ve iki çocuğuma da bakıyorum, bu yüzden yeniden uyuyabileceğim için heyecanlıyım. Çok heyecanlı.
David:
Tahmin edebiliyorum. Ve bugünkü programımda, hiç uyumadan, tonlarca bilgiyle ve iyi vakit geçirerek bana katıldığınız için teşekkür ederim.
Rob:
Bu doğru, evet. Bugün burada herkes için harika bir gösteri planladık. Ticari gayrimenkul yatırımcısı olan Kim Hopkins ile bu piyasada bugün, evet doğru, 2023'te anlaşmaların işe yaramasını sağlayan korkutucu müzikle konuşacağız. Bugün şunları duyacağız: Kim'in üzerinde çalıştığı bir anlaşma, günümüzde ne tür ticari emlak anlaşmalarının yapıldığı, bu stratejiyle ilgili riskler ve kendinizi zor durumda bırakmamanın yolları hakkında.
David:
Bütün bunlar ve daha fazlası. Bu öldürücü bir gösteri. Gelelim Kim'e.
Rob:
Kim, gösteriye hoş geldin.
Kim:
Merhaba Rob. Merhaba David. Beni kabul ettiğin için teşekkürler.
Rob:
Evet, iyi ki varsın. Yani eğer doğru anladıysam, 10 yıldır gayrimenkul yatırımı yapıyorsunuz ve eşinizle birlikte yürüttüğünüz emlak işi sayesinde 15 mülkünüz var. Dinleyicilerimize yatırımcı olarak kim olduğunuzu anlamalarını sağlayacak birkaç kısa soru. Birincisi, kaç pazardasınız?
Kim:
Hadi bakalım. Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, Kaliforniya ve Florida'mız var, yani yedi.
Rob:
Tamam, burada sadece birkaçı var.
Kim:
Bunlardan bazıları eyaletten eyalete geçerken vazgeçtiğimiz kısa süreli kiralamalar.
David:
Artık anne ve baba tipi durumlar gibi küçük ticari mülklere yatırım yapıyorsunuz. Sizi buna çeken şey nedir?
Kim:
Aslında bu bir eleme süreciydi. Bu yüzden tuvaletleri tamir etmek ve bireysel kiracılara sahip olmak istemedik, bu yüzden birden fazla aile istemedik. Tek kiracılı mülkler istemedik çünkü bu riski artırır. Bir kiracı tek kiracılı bir mülkten çıkarsa, hepsi bu. Gelir yok. Kiracı iyileştirmesini, TI'yi ve genellikle ofisle ilişkilendirilen masrafları istemedik. Bu da bizi çok kiracılı bıraktı ve oradan da çok kiracılı endüstriyel ve küçük mahalle mağazacılığını seçtik.
Rob:
Peki bugün ne tür ticari emlak anlaşmalarının işinize yaradığını düşünüyorsunuz? Bunun başında kötü piyasaların olmadığını, sadece kötü anlaşmaların olduğunu söylemiştiniz. O halde bize bir mülkte aradığınız şeylerden, iyi bir yatırımın nelerden oluştuğundan ve tüm bu güzel şeylerden biraz bahsedin.
Kim:
Evet. Satın alma kutumuz elbette tek katlı, çok kiracılı. Kiracıların daha küçük tarafta olmasını istiyoruz; hedefimiz her kiracı için yaklaşık 2,000 metrekaredir. Hiçbir kiracı alanın %30'undan fazlasını işgal etmiyor. Kirli oldukları için fazla arabası olmayan mülkleri arıyoruz. Kirli oldukları için çok fazla restoranı olmayan mülkler arıyoruz. Ve şu anda hedeflediğimiz şey bu. Ve sonra yaklaşık %7'lik bir tavan oranı arıyoruz, ancak bu noktada faiz oranlarında bulunduğumuz yer nedeniyle bunun gerçekten artması gerekiyor. Bu gerçekten bu noktada kredinizin şartlarına yakından bağlıdır.
Rob:
Size kısa ve açıklayıcı bir soru sorabilir miyim? Otomobil yerlerinin ve restoranların kirli olduğunu söylediğinizde, bunların fiziksel olarak kirli olduğunu ve dolayısıyla bu tür alanlardaki aşınma ve yıpranmanın çok daha kötü olduğunu mu kastediyorsunuz?
Kim:
Evet, tam olarak bunu kastediyorum. Yani araç kiracıları pek çok çevre sorununu da beraberinde getiriyor gibi görünüyor. Ayrıca mülkün üzerine çok sayıda çalışmayan arabayı park etme eğilimindeler. Ve sonra restoranlar, bu konuya daha sonra girebiliriz, bu şu an baktığımız anlaşmayla çok alakalı, ama aynı şey. Restoranlar, özellikle de yemek kızartıyorsa ve bunun gibi şeyler, mülkünüzü gerçekten mahvedebilir.
David:
Ayrıca restoranların ve oto tamirhanelerinin muhtemelen daha fazla kiracı iyileştirmesine ihtiyaç duyacağını da tahmin ediyorum. Büyük bir araba krikosu koyabilmek veya kat planını değiştirebilmek için sizden biraz para getirmenizi isteyecekler. Durumun böyle olduğunu buldunuz mu? Çünkü daha önce bahsettiğin gibi, ofisten kaçınarak bundan kaçınmaya çalışıyorsun.
Kim:
Evet, bu kesinlikle doğru. Bu yüzden kesinlikle çok kiracılı sanayiyi çok kiracılı perakendenin üstünde sıralarım. Daha fazla TI istekleri olacak. Çok kiracılı sanayi ile, şeyi boyamamıza bile gerek yok. Zaten az bakım gerektiren bir alan gibi ve kiracıların da çok az bakımı var. Tuvaletleri çalışmıyorsa seni asla aramazlar. Sadece düzeltecekler.
Rob:
Bu nedenle CrossFit'lerde dışarısı yüz derece olsa bile hiçbir zaman klima yoktur. Sanki burada kızarmamı mı istiyorsun? Fikir bu mu?
Kim:
Bu yüzden Big Ass Fan'ı yapıyorlar. O şirketin adını duydunuz mu?
David:
Yapılacak tek kızartma, sıcak olduğunuzda CrossFit'te olacak, bir restoranda değil çünkü Kim hiçbir ünitesinde kızartmaya izin vermiyor.
Rob:
Kızartmaya izin verilmez.
David:
Yine de iyi bir noktaya değiniyorsunuz, çünkü yatırımcılar genellikle alabilecekleri en yüksek yatırım getirisi için açgözlü olacaklar veya bu alanda alabilecekleri en büyük tavan oranını arayacaklar. Ve sadece bu rakamlara baktığınızda, daha yüksek bir tavan oranı elde etmek için, yeni kiracınızın gelebilmesi için bu üniteyi donatmak üzere 200,000 $ harcamanız gerektiği gerçeğini düşünmüyorsunuz. üç yıl sonra işleri başarısız olur veya burayı artık sizden kiralamak istemediklerine karar verirler, ayrılırlar ve şimdi harcadığınız 200,000 dolardan kurtulmak için para harcamak zorunda kalırsınız ve durumu düzeltmek için daha fazla para harcamak zorunda kalırsınız. sonraki kiracı. Ve böylece birilerini aslında daha az para kazanacakları bir yere ikna etmek için daha yüksek tavan oranı teklif ediliyor.
Gayrimenkulde paranızı alacak pek çok şey var. Bu sadece ipotek, vergiler ve sigortadan daha fazlası. Bunu belirtmen hoşuma gitti. Aslında açgözlü olmak ve alabileceğiniz en büyük tavan oranını hedeflemek yerine burada bir bakıma yalın bir işi nasıl yürüteceğinizi arıyorsunuz.
Bugün bu fırsatları değerlendirmeye çalışırken neye bakıyorsunuz? Ofis alanına girmek istemediğinizi söylediniz ancak özellikle hedeflediğiniz bir tavan oranı var mı? Aradığınız bir birim boyutu var mı? Satın alma kutunuz neye benziyor?
Kim:
Rakamlarla gerçekten öndeyiz. Yani reklamı yapılan %7.5'lik bir tavan oranına sahip olabilirsiniz, ancak içine girdiğinizde kalemle kaleme alınmıyor. Proforma numaralar kullanıyorlar. Yeterince büyük bir boş yerleri yok. Yani şu anda rakamlarla gerçekten öndeyiz. Son turda birden fazla pazarı hedefledik. Belirli bir pazar seçmedik. Sayıları kaleme alan anlaşmalar arıyoruz. Hiçbir spekülasyon yok. Yalnızca bu katma değerle anlamlı olan bir anlaşma aramıyoruz. Yalnızca bu piyasa kiralarına ulaşırsanız mantıklı olur. Yalnızca bu tavan oranında satış yapabiliyorsanız mantıklıdır. Bunların hiçbiri. Şu anda bu katma değer spekülasyonuna sahip insanları nereye götürdüğünü birçok kez gördük. Ve bu yüzden şu anda kalemin nakit getirisi% 7 olacağını umduğumuz anlaşmalar arıyoruz.
Ancak yapmak istediğim bir diğer yorum da vergileri de dikkate aldığımızdır. Ve birçok insanın "Vergiler için anlaşma yapmayın" dediğini biliyorum. Ve katılıyorum. Vergiler için asla kötü bir anlaşma yapmayın, ancak bu dikkate alabileceğiniz bir şeydir. Örneğin, birkaç yüz bin dolarlık vergi nedeniyle tuzağa düşecekseniz ve bu yıl elinizde nakit getiri üzerinden yalnızca %6'lık bir nakit getirisi olan bir anlaşma varsa ve şöyle düşünürseniz: "Tamam, belki bir sonraki yıl, peşin yüzde 7 nakit getirisi olan bir anlaşma bulacağım” diyerek şunu hesaba katmalısınız… Diyelim ki 300,000 dolarlık vergi faturanız vardı. Vergileri ödemek zorunda kalırsanız, gelecek yıl bu anlaşmaya yatırım yapmak için 300,000 $ daha az paranız olacak. Ne söylediğimi anlıyor musun? Dolayısıyla gelecek yılın getirisinin anlamlı olması için çok daha yüksek olması gerekiyor. Dolayısıyla vergileri de hesaba katıyoruz. Yani şu anda nakit iade rakamı konusunda gelecek yıla göre biraz daha hoşgörülüyüz çünkü dikkate almamız gereken vergiler var.
Rob:
Bu, insanlara her zaman söylediğim bir şey çünkü genel olarak öyle görünüyor… Bu David'in bana son birkaç yılda öğrettiği bir şey, nakit getirisi üzerinden nakit getirisi gerçekten de bu ölçümlerden biri gibi. Bir gayrimenkul yatırımı düşünüldüğünde dört büyük ölçümden biridir. Vergi avantajınızı aldınız. Borç ödemenizi, takdirinizi ve nakit karşılığında nakit iadesi aldınız. Ve yüzeysel olarak bakıldığında, nakit üzerinden %7'lik nakit getirisi birçok yatırımcıya küçük gelebilir, ancak maliyet ayrımı, ikramiye amortismanı, hızlandırılmış amortisman ve tüm bu iyi şeylerin gerçek vergi avantajlarını düşündüğünüzde, bu gerçekten Herhangi bir yatırımın getiri profili.
Kim:
Evet. Ve ayrıca, buna ek olarak, nakit üzerinden %7'lik nakitimizin hiç seksi olmayan, katma değeri olmayan spekülasyon rakamı olduğunu da belirtmek isterim. Bu, dört ya da üç yıl içinde olmayı umduğumuz yer olduğu anlamına gelmiyor ama anlaşma şu anda bu şekilde mantıklı.
David:
Bu harika bir nokta. Pek çok insan da bu hatayı yapıyor. Bir anlaşmayı sadece birinci yılda değerlendiriyorlar ve bunun beşinci yılda nasıl görüneceğine bakmıyorlar. Katma değer bileşeni olan veya her yıl %6 veya 6'lık kira artışları olan bir şey satın alabilirsiniz ve bu sadece %17'lık nakit getirisi artık %6'lik nakit getirisidir. Ve çoğu zaman insanlar "Peki, bu kadar büyük getirileri nasıl elde ediyorsunuz" dediklerinde cevap, onu beş yıl önce satın almaktır. Ve tam tersine, kendinizi kaptırdığınız için zamanla gelişme göstermeyecek mülkleri satın almayın, ah, bu %8 getiri yerine sekizdir. Bu en iyisi ve önümüzdeki 30 yıl boyunca %XNUMX'lik bir getiri olarak kalacak.
Rob:
Bu konuya biraz girerken, bize bugün gördüğünüz ticari gayrimenkul ve genel olarak gayrimenkul için en büyük risklerden biraz bahsedin çünkü bu oldukça değişiyor gibi görünüyor.
Kim:
Evet. Bence şu andaki risk, kimsenin geleceğin ne getireceğini bilmemesi. Faiz oranlarının nereye gideceğini bilmiyoruz. Eğer düşerlerse, umarım ön ödeme cezası ve yeniden finansmanı olmayan bir kredi alabilirsiniz, ancak bu düğmeye ne zaman basacağınızı nasıl bileceksiniz? Ve eğer faiz oranları yükselirse ve faiz oranınız yüksek olduğu için kısa vadeli bir kredi aldıysanız, artık başınız dertte demektir. Dolayısıyla nereye gittiğimiz ve bu kiracıların ne durumda olacağı konusunda çok fazla risk var.
Endüstriyel mülklerimiz COVID sırasında gerçekten iyi performans gösterdi. Ekonomik durgunluk sırasında iyi iş çıkardılar, bu tür şeyler. Ancak çok kiracılı perakendede ne kadar başarılı olacaklarından emin değilim. Bu gerçekten içinde bulunduğunuz pazara ve işin doğasına bağlıdır. Kiracılarınızdan biri olarak bir Pilates stüdyonuz varsa, zaman zorlaştığında insanların Pilates'e ihtiyacı olur mu? Bilmiyorum. Bu insanlara bağlıdır. Göre değişir …
Rob:
Endüstriyel tarafta hikaye nedir? Çünkü pandemi sırasında bunun biraz daha korunduğunu söylemiştiniz sanırım. Nedenmiş? Bu hizmetlere her zaman ihtiyaç duyulduğu için mi? Sadece iş türleri mi?
Kim:
Evet. Aslına bakılırsa sanayi ve mahalle perakendeciliği salgın sırasında gerçekten iyi bir gelişme gösterdi. Yani sanayi için, evet, 130 işletme kiracımızın tamamını inceledik ve hangilerinin önemli olduğunu işaretledik. Özellikle Oregon ve Kaliforniya'daki önemli işlerle ilgili konuşmayı hatırlıyor musunuz?
David:
Oh evet.
Rob:
Evet.
Kim:
Ve hepsi gerekliydi, dolayısıyla hepsi çalışmaya devam etti. Aslında sorun yaşayan tek kişinin CrossFit'imiz olduğunu düşünüyorum ama onlar da kapsanıyordu çünkü tipik CrossFit müdavimi olan pandemi bizi pek fazla rahatsız etmiyor. Yani evet, bu kiracılar COVID sırasında gerçekten iyi iş çıkardılar. Sorun yaşarlarsa, kira ödemekte zorlanacaklarını söylerlerse, onlara sadece KÖİ devlet teşvik fonu başvurusuna ilişkin evrakları gönderip, “Bunu doldurun ve bunu doldurduktan sonra bize haber verin” derdik. .” Ve çoğu zaman asla yanıt vermiyorlar ve yeniden kira ödemeye başlıyorlar.
Mahalle perakendeciliği de salgın sırasında şaşırtıcı derecede iyi performans gösterdi. Perakendeyle ilgili raporlara bakarsanız, aksini görürsünüz, ancak bunun nedeni, küçük mahalle perakendesini daha büyük perakende kiracılarıyla birlikte gruplandırmalarıdır ve bunlar tamamen farklı ürün türleridir. Yani içki dükkanınız, CPA'nız, sigorta şirketiniz, bu adamların hepsinin işlerinde kalmaları gerekiyor ve bu nedenle pandemi sırasında da iyi iş çıkardılar.
Rob:
Yani, işlerin endüstriyel tarafının belki biraz daha yastıklı olduğundan bahsettiniz ya da sanırım zor zamanlara dayanmak için daha sağlam işletmelerin olduğunu söylediniz, ama sonra perakende alanında da belki bir Pilates stüdyosunun bu kadar yalıtılmış olamayacağından da bahsettiniz. Bu alanlarda üstlenmekten hoşlandığınız, yerinizin her zaman kiralandığından emin olma konusunda kendinizi biraz daha güvende hissetmenizi sağlayan bir tür kiracı profili veya kiracı türü var mı?
Kim:
Kiracının türü hiper-yerel kiracınız olacaktır, bu nedenle insanların bir milden daha az bir mesafede arabayla ulaşabilecekleri birini istiyorsunuz. Manikür salonlarıyla bir sorunum yok çünkü aşırı yereller. Yani bu ilk şey, kiracı tipinin hiper-yerel kiracı olacağı, bu insanların uzun mesafeler kat etmek zorunda kalacağı türden bir şey değil.
Ve bu durumda pazarın önemi var. Yani eğer üçüncül bir piyasada bulunan bir Pilates stüdyom varsa, üçüncül bir piyasada bir sınai mülküm olsa bile, bu şu anda çok fazla risk oluşturacaktır. Dolgulu bir şey istiyorsunuz, bu da onun dışarıda olmadığı anlamına geliyor. Ve eğer bir Pilates stüdyonuz varsa, şu anda baktığımız mülkte, Pilates stüdyosunun müşterileri benim kullandığımdan daha güzel arabalar kullanıyor. Elbette hepimizin kullanılmış Toyota kullandığına dair bir emlak şakası var ama yine de hepsi benim kullandığımdan daha güzel arabalar kullanıyor, bu yüzden ekonomik durgunluk sırasında sorun olmayacaklarından daha eminim.
Rob:
Mantıklı, mantıklı. Portföyünüzün istikrara kavuşturulması veya yeni bir anlaşmaya girilmesi açısından riski azaltmak için yaptığınız başka şeyler var mı?
Kim:
Evet. Dolayısıyla mevcut portföyümüz açısından yeniden finansman yaptığımızda özsermayenin tamamını çekmiyoruz. Yani bu enayileri bira yapmıyoruz. Anlaşmada çok fazla özsermaye bırakıyoruz çünkü bir yandan, tüm özsermayeyi çekerseniz, bu harika, gidip yeniden yatırım yapabilirsiniz, böylece bu bakış açısını tamamen anlıyorum. Ama öte yandan, şimdi mülkünüzün ekspertiz fiyatı yüksek ve piyasa düşerse, özsermayenizin tamamını çekerseniz borç ödemeniz arttığı için sorun yaşayabilirsiniz. Ve böylece bir veya iki yıl önce, oranların çok iyi olduğu dönemde portföyümüzdeki birkaç mülkü yeniden finanse ettik, birkaç mülkü yeniden finanse ettik ve anlaşmada bir miktar bıraktık. Dolayısıyla portföyümüzdeki LTV'miz oldukça düşük. Kredimizin değerleme oranı %50-60 gibi.
Ve şimdi yaptığımız anlaşmalar için de aynı şey geçerli. Bunun tamamen bizim seçimimiz olduğunu söyleyemem ama krediyi değerlemek için şu anda oldukça düşük kaldıraç kullanıyoruz, sanırım her zamankinden çok daha düşük. Bu son mülkün değerlemesi için %60 kredimiz var. Ve tabii ki, eğer düşük kaldıraç kullanmak istemiyorsanız, diğer seçeneğiniz de satıcı finansmanını denemektir. Yani bu da gerçekten iyi bir seçenek.
David:
Evet. Ticari mülklerle aslında daha az borç alma çılgınlığının bir yöntemi var ve bunun finansman mimarisiyle ilgisi var. Yani konut mülklerinde, genellikle kredinin ömrü boyunca, genellikle 30 yıl boyunca sabit oranlı bir kredi alırsınız. Yeniden finanse etme konusunda endişelenmenize gerek yok. Oranlar mantıklı olduğu yere düşerse yeniden finansman elde edersiniz. Ancak ticari krediler balon ödeme planlarına tabidir ve bu nedenle onu yeniden finanse etmeniz gerekecek.
Yani, yüksek bir kredi bakiyeniz varsa ve %3'lük bir faiz oranınız varsa, bu sizin için anlamlı olabilir, ancak oranlar %6 veya %7'ye çıkarsa ve %80 kredi değerinde takılıp kalırsanız ne olur? Bu felaket olabilir. Dolayısıyla, oranlar düşük olsa bile ticari gayrimenkulde daha düşük bir kredi bakiyesi tutmak yine de akıllıca bir hareket ve savunma amaçlı bir manevradır çünkü oranların nereye gideceğini bilemezsiniz. Ve eğer bunlar çok yükselirse ve kredi bakiyeniz yüksekse, orada sıkışıp kalabilirsiniz.
Bence pek çok insan ticari mülkiyetle ilgili bunu duyup gidiyor, bu çok aptalca. Bunu neden yaptın? Neden anlaşmadan ne kadar para çıkaracağınızı en üst düzeye çıkarıp bir sonrakini satın almak istemiyorsunuz? Çünkü oranlar sabit değil.
Rob:
Evet. Her zaman şunu söylediklerini duyarsınız: “Vergiden muaf. Bu vergiden muaf bir borç.” Ve sanki sermayenizin bir kısmını orada tutmak istiyorsunuz. Bu şekilde, eğer mülkünüzü satarsanız, aslında maaş çekini alıp gidersiniz, ben de bu konuda her zaman böyle düşünürüm. Ancak artık Kim'in ticari emlak piyasasında ne gördüğünü anladığımıza göre, onun yeni tamamladığı bir anlaşmaya geçeceğiz. Ama ondan önce kısa bir mola vereceğiz.
David:
Merhaba ve BiggerPockets Real Estate podcast'ine tekrar hoş geldiniz. Yatırımcı Kim Hopkins ile birlikte oturuyoruz ve ticari gayrimenkulle ilgili her şeyi konuşuyoruz. Şu anda yaptığı bir anlaşmaya başlamak üzereyiz. O halde perdenin arkasına bir göz atalım. Kim, bu anlaşma nerede bulunuyor?
Kim:
Bu anlaşma şu anki memleketim Phoenix, Arizona'da bulunuyor.
Rob:
Peki neden bu pazarı seçtiniz?
Kim:
Bu pazarı seçtik çünkü bir anlaşma bulduk Rob.
Rob:
Güzel. Bayıldım.
Kim:
Bulabildiğimiz her anlaşma için muhtemelen yaklaşık 10 farklı pazara baktık ve burada bir tane bulduk.
Rob:
Benim için yeterince iyi. Bu ne tür ticari gayrimenkul?
Kim:
Burası bir mahalle alışveriş merkezi.
David:
Peki mülkün satın alma fiyatı ne kadardı?
Kim:
Sözleşmeli satın alma bedeli 5.4 milyon.
Rob:
Bu mülkte şu anda kaç kiracı var ve boş yer var mı?
Kim:
Bu harika bir soru. Mülkte yaklaşık 20 kiracı var ve bu mülk için anahtar teslim bedeller ödediğimizi söyleyebilirim. Bize yüzde yüz piyasa kirasında kiracılarla dolu olarak ilan edildi. Ancak sözleşmeyi imzalar atmaz iki kiracının borcunu ödeyemediğini ve bir dairenin de boş olduğunu öğrendik.
David:
Görünüşe göre bugünlerde her şeye filtreler koyuyorlar, hatta anlaşmaların reklamı bile yapılıyor. Bunun son derece filtrelenmiş bir proforma olduğunu söyleyebilir misiniz? Evet.
Kim:
Bu proforma, ayrıntılara inene kadar Instagram'da paylaşılabilir nitelikteydi.
Rob:
Tamam aşkım. Bu yüzden biraz geriye dönmek istiyorum çünkü size bu fırsatı neden bulduğunuzu sorduk. Anlaşmayı orada bulduğunuz için böyle dediniz ama neden özellikle bu anlaşmayı seçtiniz? Sizi bu konuda ona çeken şey neydi?
Kim:
Yani her şeyden önce harika bir konumda. Yani dolgulu, yani çubukların dışında değil. Phoenix'in çok iyi durumda olan, hatta iyi olandan bile daha iyi olan, son derece zengin olmak üzere olan bir bölgesinde, tam olarak istediğiniz şey bu. Etrafında ters çevrilmiş evleri görüyorsunuz, küçük arsadaki beyaz ve siyah büyük evler, şu sıralar trend. Yani tonlarca ev etrafı çevriliyor. Gayrimenkul seçmede bizden daha iyi olduğunu düşündüğüm Hollandalı bir Kardeşin yanında. Ve bu yüzden harika bir konum. Bu bir numaraydı.
İkincisi, kalemle yazılmış olması. Her zaman, her zaman, her zaman sayılarla önde. Ve böylece üst sınır oranı makul oldu. O zamanlar bildiklerimize göre proforma aslında oldukça adildi ve bu nedenle sağlam bir getirisi oldu. Yani bunların iki ana neden olduğunu söyleyebilirim.
David:
Hala kurşun kalemle çizilmiş olmamızı seviyorum. Gelecek nesil merak etmeden önce, sizce bundan ne kadar daha kurtulabiliriz, neden böyle şeyleri kalemle söyleyip duruyoruz?
Rob:
Kurşun kalem kullandığımız sürece sanırım.
Kim:
Çünkü Google sayfaları tuhaf geliyor.
David:
Peki hala bunları kullanıyorlar mı?
Rob:
Yapay zeka dışarı çıktı.
Kim:
Elektronik tabloydu, yanlış sonuçlanabilirdi.
David:
Elbette. Şimdi bu anlaşmada Kim, satın alma kutusuna sadık kaldın mı yoksa olması gereken herhangi bir yaratıcı manevra var mıydı?
Kim:
Şu sıralar biraz ağrılı. Sanırım başta da söyledim ama satın alma kutumuz 1980 ve sonrasında inşa edilmiş olanları içeriyor. Bunu unutmuş olabilirim. Ancak satın alma kutusu kriterlerimizden biri 1980 yılı veya sonrasına dayanıyor. Biz bir istisna yaptık. Biz bir istisna yaptık. Bu bina 1970'lerin sonunda inşa edildi, ancak şimdiki sahibi onu satın aldı ve bir ton değer kattı. Bir ton rehabilitasyon yaptılar. Çatıyı yeniden yaptılar. Bütün vitrinleri yeniden yaptılar. Otoparkları yeniden düzenlediler. Bu tadilatlarda neyi kaçırmış olabileceğimi tahmin etmek isteyen var mı?
Rob:
Ah, tuvalet, kanalizasyon, borular.
Kim:
Vay. Benim gördüğüm şeyleri sen görmedin. Bu kanalizasyon videoları şimdiye kadar gördüğünüz en kötü kolonoskopiye benziyor.
David:
Harika bir noktaya değiniyorsun Kim, çünkü pek çok yatırımcı bir şeyin tuvalete atıldıktan sonra bir yere gitmesi gerektiği ve senin mülkünden genellikle şehir hatlarına kadar bir yol olduğu gerçeğini düşünmüyor ve bunun içine bir kamera koyup neye benzediklerini görmeniz gerekiyor. Ağaç köklerinin gerçek borulara doğru büyüdüğünü ve orada tıkanıklıklar yarattığını gördüm, sonra bir çocuk doldurulmuş bir hayvanı tuvalete atıyor ve hayvan orada sıkışıp kalıyor ve düzeltilmesi inanılmaz derecede pahalı olabilecek bir blokaj yaratıyor, özellikle de eğer Otoparkın betonunu veya asfaltını delmeniz gerekiyor, ardından borunun hangi kısmında olduğunu bulmanız gerekiyor. Bu sizin için bu özel anlaşmayla ilgili bir sorun muydu?
Kim:
Evet. Yani anlaşma kriterlerimizden birine karşı çıktık. Ve borular eski. Sınırlı bir yaşamları vardır. Dökme demirden yapılmışlar ve ömürlerinin sonuna gelmişler. Yani bu kesinlikle bizim için bir sorun.
Rob:
Tamam aşkım. Bununla ilgili bir sürü sorum var ama sorun değil. Bu konuda kanalizasyon hakkında çevrimdışı konuşabiliriz.
Kim:
Ah, devam et. Bu anlaşma hakkında konuşmayı çok isterim. Bunun gizlice özel bir koçluk görüşmesi olmasını umuyorum çünkü ilerlememiz gerekip gerekmediğine dair sorularım var.
Rob:
Peki bu olduğunda, her seferinde tekme atmak zorunda kaldığınız şeylerden biri mi bu? Çünkü genellikle, örneğin bir Airbnb'de ya da uzun süreli bir kiralamada su kesilirse, onları bir otele ya da başka bir yere yerleştirmeniz gerekir. Bunu çözmem lazım. Ancak bu, mülkün tamamında oldukça büyük bir yeraltı yenilemesi gibi görünüyor. Peki bu onarımları yaparken işletmeleri kapatmanız mı gerekiyor?
Kim:
Evet. Kanalizasyonlar hakkında gerçekten bilmek istemediğim ve hâlâ da öğrenmediğim tonlarca şey öğrendim, ancak temelde borular kanallama adı verilen şeyi yapıyor, bu da alt kısmının temelde aşındığı yer. Ve böylece alt kısım dünyadır. Ve eğer yeterince çabuk yakalarsanız, boruların içine epoksi üflediğiniz ve astarladığınız ve eski dökme demir boruların içinde temel olarak PVC borular oluşturduğu boru hattı döşemesi denilen şeyi yapabilirsiniz. Ve bu harika çünkü bunu teorik olarak kiracılardan hiçbirini rahatsız etmeden yapabilirsiniz. Öte yandan, bu mülk için yüz bin dolarlık bir masraf gibi, yani bunun yapılması gerektiğini gerçekten bilmek istiyorsunuz.
Ve sanırım tahmin edebilirsiniz. Borularınızı kontrol etmek için boru astarı yapan biri varsa, bu tıpkı çatıları yapan bir çatı müfettişinin olması gibidir, ne diyecekler sanıyorsunuz? Sağ. Dün yapılması gerekiyor. Dolayısıyla bekleyip beklememek zor bir karar çünkü çok uzun süre beklerseniz borular çökebilir ve sonra da söylediğiniz gibi toprağı kazmak zorunda kalırsınız, kiracıları rahatsız edersiniz. Bu büyük bir sorun.
Rob:
Vay. Lütfen söyleyin bana, satıcıyla herhangi bir imtiyaz, satın alma fiyatı kredisi veya herhangi bir şey konusunda pazarlık yapabildiniz mi?
Kim:
Evet. Özetlemek gerekirse, iki sorun bu borular ve diğer sorun da bu borcunu ödeyemeyen kiracılar. Ve genellikle bu çok da önemli değil. Aslında, sözleşmeye girer girmez sihirli bir şekilde ortaya çıkan birkaç suçlu kiracının olmadığı son satın aldığım mülkü hatırlayamıyorum. Buradaki sorun aslında bu mülk için anahtar teslimi bir fiyat ödüyor olmamız. Bunun getirisi geçen yıl aldığımız mülkle aynı değil. Bize evin mükemmel durumda olduğu, yüzde yüz dolu olduğu ve tüm kiracıların piyasa kirası ödediği söylendi. Ve birinci yıldaki gelir kaybı, yememiz gereken bir şey değil. Bu bize katma değer olarak değil, anahtar teslimi olarak tanıtıldı.
David:
Peki, mülkün yedeklenmiş kolonunu ortaya çıkardıktan sonra, bu bilgiyi satıcıya geri dönmek ve kendiniz için daha iyi bir konum için pazarlık yapmak için nasıl kullandınız?
Kim:
Evet. Bunun üzerine satıcıdan bir telefon görüşmesi istedik. Korkmasaydım sana yalan söylerdim ama Cutco satıcısı gibi olan tüm arkadaşlarım şöyle dedi: “Bir telefon istemelisin. Bu e-posta çöplüğünü yapamazsınız. Bir telefon istemeniz gerekiyor." Bu yüzden kelimenin tam anlamıyla yeniden okudum, farkı asla bölmedim ve ondan bir telefon görüşmesi istedim ve o hayır dedi.
Rob:
Taviz vermesi gerektiğini biliyor. Muhtemelen müzakere etmekten korkuyor çünkü gücü olmayan tek kişi kendisi.
Kim:
Benimle konuşmak istemedi. Ve bizim genelde yaptığımız şey, sizin de yaptığınızın bu olup olmadığını bilmiyorum, ama genelde yaptığımız şey, bu övgüyü neden hak ettiğimizi düşündüğümüzü açıklayan birçok rakamın yer aldığı uzun bir e-posta göndermek. Ve bunun burayı yeterince etkilemeyeceğini hissettim. Bu yeterli bir etki olmayacaktır. Bu yüzden yeni bir şey yaptım. Google e-tablo sunumu gibi bir sunum yaptım ve ardından sunumun üzerinden geçen bir Loom videosu hazırladım. Ben de ona Loom videosunun bağlantısını gönderdim, sunumun bile değil, bu yüzden sesimi dinlemek zorunda kaldı ve bu gecikmelerin ilk yıl gelirimize tam olarak ne yapacağını gösterdim. Daha sonra kanalizasyon maliyetini de araştırdım ve kendisine tüm modelleri gösterdim, kanalizasyon kapsamında çektiğimiz videoları kendisine gösterdim ve kredi talebimi istedim.
Rob:
Dürüst olmak gerekirse, telefon görüşmesinin emlaktaki sorunların %90'ını çözdüğünü düşünüyorum. Aslında dün gece bunu düşünüyordum. Herkes, benim zamanımda, eskiden yaptığımız gibi, telefonu açıp pazarlık yapmaktan o kadar korkuyor ki, ben de evin karısı olan emlakçıyla ileri geri pazarlık yaptığım bir durumla karşılaştım. satıcı. Birkaç seçenek sundum ve sonunda beni aradı ve şöyle dedi: “Pekala. Ne yapmaya çalışıyorsun?" Ben de şöyle düşündüm: "Teklifinizde aslında nakit akışı yok ve ben de benim için nakit akışını sağlayacak bir anlaşma yapmaya çalışıyorum." Ve aslında bir anlaşmaya vardık. Sana çok iyi davrandım çünkü bir satıcıyla konuşmanın muhtemelen çok sinir bozucu olduğunu biliyorum. Emlakçı engelini aşmak her zaman sinir bozucu bir deneyimdir ama bunun çok önemli olduğunu düşünüyorum.
Kim:
Evet. Denedim. Bunun yerine Loom videosunu gönderdim, ancak bir telefon görüşmesi yapmayı denedim ve bence Loom videosunun en iyi ikinci video olduğunu düşünüyorum.
Rob:
Peki ne oldu? Evet mi dedi? Sana parayı geri verdi mi?
Kim:
Bir buçuk hafta boyunca üzerinde oturdu ve sonunda tatildeyken onu takip ettik ve o da hayır dedi. Eksiklikleri kendisinin düzeltebileceğini düşündüğünü söyledi. Kanalizasyonun büyük bir sorun olduğunu düşünmüyordu. Bize herhangi bir kredi teklif etmeyeceğini söyledi, biz de anlaşmadan çekildik.
Rob:
“Hadi yine de yapalım” demeye yakın mıydınız yoksa başından beri bu konuda kararlı mıydınız?
Kim:
Aslında hikayenin bittiği yer tam olarak burası değil. Bu yüzden anlaşmadan çekildik. Ciddi paramızı geri aldık. Borç verene, elfi evin içinde dolaştırmaya ve Noel alışverişine, yılın bu zamanındaki önemli şeylere kadar her şeyin tamamen yapıldığını anlattık. Anlaşmadan çekildik. Ve aslında iki gün önce, komisyoncu satıcının komisyoncusu olan bizi aradı ve yüz bin dolarlık kredi teklif etmeye hazır olduğunu söyledi. Başlangıçta söylemedim ama 350,000 dolar indirim istedik.
Rob:
350,000$ indirim mi yoksa 350,000$ kredi mi?
Kim:
Satın alma fiyatından 350,000 $ indirim istedik.
Rob:
O kadar hızlı ileri saralım ki bugüne, komisyoncudan bir telefon alıyorsunuz ve şöyle diyorlar: "Hey, satıcı geri dönmek istiyor. Size satın alma fiyatından yüz bin dolar indirim yapacak." Harika, tamam. Ve daha sonra?
Kim:
Biz de “Çok teşekkür ederim ama 200 olursa bizi tekrar arayın” dedik.
Rob:
Peki seni geri aradı mı? Seni geri aradı mı?
Kim:
Bir saat önce aradılar ve saat 130'a çıktı.
Rob:
Tamam aşkım. Hey, bu bir ilerleme. Bu son sayı mı? Değişmeye devam ediyor.
Kim:
Onu şu anda hoparlörden arayabilirdik ama...
Rob:
Bu BiggerPockets tarihinde bir ilk olacaktı. Aslında bunu çok isterdim ama tamam. Tamam, yani 130. Peki neredesin? Bunun için ne istiyorsun?
Kim:
Dürüst olmak gerekirse, kararsızım.
David:
Sizinle röportaj yapıyor olsak da, bunu sizinle konuşabilir miyiz?
Kim:
Evet bunu çok isterim. Faturayı bana daha sonra gönder.
David:
Çünkü müzakerenin ortasında olduğumuzu hissediyorum. Beş yıl önce yapılan bir anlaşmayı duymuyoruz. İşte düşüncelerim şunlar. Eğer oranlar düşerse ya da düşük kalırsa satıcı ona para vermem gerekmediğini düşünecek. Başka bir alıcı bulacağım. Ancak faizlerde başka bir artış görürseniz, birinin o mülk için ödemeye razı olacağı miktar değişecek çünkü artık Excel sayfasına koyduğunuz tüm rakamlar değişecek ve bu da o kişinin gelme ihtimalinin daha yüksek olacağı anlamına geliyor geri dönün ve "Tamam, 200,000'inizi alabilirsiniz" deyin, ancak bu noktada istediğiniz orana sahip değilsiniz, dolayısıyla muhtemelen daha da fazla olacaktır. Bu, komisyoncular aracılığıyla şu şekilde iletildi mi: "Hey, adama şunu bildirin, bu orandan 200,000 dolarlık bir indirimle satın alacağız, ancak oranlar yükselirse ya daha düşük bir oran almak için benim için para ödemek zorunda kalacak." ya da daha sonra daha büyük bir indirim olacak.”
Kim:
Evet. Yani oranımız kilitlendi ve beklenmedik durumlarımızdan biri de, daha önce bahsettiğim vergi indiriminden yararlanmak istediğimiz için yıl sonundan önce kapatmamızdır. Ama biz ona şunu ifade ettik:
Rob:
80%?
Kim:
Evet. Faizler yükselirse başka alıcı bulmakta zorlanacağını kendisine belirttik.
Rob:
Sanırım artık alıcı bulmakta zorlanıyor. Seni aradı, değil mi? Eğer seni aradıysa ve bunu yeniden gündeme getirmeye çalışıyorsa, muhtemelen o sensin.
Kim:
Evet. Sanırım burada fark ettiğim sorun, iki farklı özelliğe bakıyor olmamız. Yani satıcı çok iyi bir fiyata satın aldığı bir mülke bakıyor. Bu mülk kötü durumdaydı. Cidden sevgiye ihtiyacı vardı. Mülk neredeyse boştu, harap durumdaydı, tüm bunlar. Ve böylece harika bir fiyata satın aldığı bu mülke bakıyor. Ayrıca nakit olarak da sahibi olduğu için orada çok daha az risk var. Peki onun bakış açısına göre senin sorunun ne? Birkaç boş yer var. Bu iş yapmanın bir parçası. Siz sadece doldurun. Bu ünitenin rehabilitasyonu için 20,000 dolar TI kimin umurunda? Önemli bir şey. Çünkü sos treninin üzerinde oturuyor.
Ama biz, prim bedeli ödediğimiz bu mülke bakıyoruz. Geri dönüşler başlangıçta pek iyi değildi, ancak temel temelleri karşıladığı için bunda bir sorun yoktu. Harika bir getiri olmadı ama temel temeller vergi sorunumuzu çözdü ve bize çok az bakım gerektiren bir şeyin teslim edildiğini düşünüyorduk. Şimdi bu anlaşmayı yıl sonundan önce bitirmek için acele edeceğimiz bir yerde oturuyoruz. Ve açıkçası bu bizim için büyük bir faktör. Yaşam kalitemizle ilgileniyoruz. Saatlik ücretiniz ne kadar? Yılda ne kadar kazanıyorsun değil mi? Şu anda çok iş var. Yani tatilin ortasında bu mülkü kapatacağız ve tüm bu sorunları devralacağız.
Rob:
Benim düşüncem şu; David, katılmıyorsan bana söyleyebilirsin. Bulunduğunuz yere ve sizi aradıkları gerçeğine bağlı olarak 130'dan biraz daha fazla yükseleceğini düşünüyorum. Ancak, eğer bu noktaya gelirseniz ve bunu satın alma fiyatından çıkarırsanız, o yüzü alıp, diyelim ki 50 almanız gerektiğini düşünmüyorum çünkü bunun genel aylık ipoteğiniz açısından önemli olacağını düşünmüyorum. Bankacılıkta işe yaradığı sürece sizin için kapıdan itibaren önemli olanın 150,000$ kredi almak olduğunu düşünüyorum. Kredilerinizin bir sınırı vardır. Ve David, sen de buna katkıda bulunabilirsin, ama ben bunu bir kredi olarak kabul ediyorum, böylece o parayı peşinat olarak biriktirebilir ve bunu devasa masrafı ödemek için kullanabilirsin. Ve o noktada, başlangıçta analiz ettiğiniz anlaşmaya bakıyorsunuz. Ben olaya bu şekilde yaklaşacaktım. Ne düşünüyorsun David?
David:
Ticari finansman, konut finansmanında olduğu gibi bunun olmasına izin vermeyebilir çünkü uygun kredilerle uğraşıyorsunuz. Kurallar, bir satıcının alıcının kapanış maliyetine ne kadar katkıda bulunabileceği konusunda oldukça açıktır. Ticari alanda aynı şekilde çalışmayabilir. Satın alma fiyatından düştüklerinde, pek bir şey etkilemiyor. Sadece biraz daha az borç alırsın.
Kim:
Kredi tutarımızı aynı tutuyoruz, böylece o parayı bankada nakit olarak biriktirmiş oluyoruz. Biz şunu koyuyoruz… Eğer bize 200,000 $ kredi verirse veya satın alma fiyatından indirim yaparsak, 200,000 $ daha az ödeyeceğiz.
David:
Evet. Yani sizin durumunuzda da durum aynı olacaktır. Peki ya içeri girip değişiklikleri sizin için yaparsa?
Kim:
Kanalizasyon işiyle uğraşmak istiyorsa bununla çok ilgilenirim. Soru şu ki, kapanış sonrası bunu yapabilir mi? Ona güveniyor muyuz?
Rob:
Biraz riskli oluyor çünkü anlaşma her zaman başarısız olabileceği için bu riski almayan satıcılar var. Örnek olarak, bu anlaşma zaten bu nedenle başarısız oldu. Ve sonra her zaman onun bunu daha sonra yapmasını sağlayacak bir sözleşmeniz olabilir. Ancak bu her zaman başlı başına bir risktir. Yani her iki durumda da zor bir durum.
Kim:
Evet. Ve programda daha önce bahsettiğimiz ilkeleri gerçekten dinlediğimden emin olmak istediğimi hissediyorum. Kiracıların piyasa kirasını alma konusunda spekülasyon yapmadığımdan emin olmak istiyorum. Diğer bir konu ise, bu mülkü kendi memleketimizde olduğundan aslında kendi kendimizi yönetmeyi planlıyorduk. Peki bu baş ağrısını istiyor muyuz? Bunu üstlenmek istiyor muyuz? Kiralamayı da yapacağız. Ve piyasanın nereye gittiğine dair belirsizlik var. Pilates kiracısı için endişeleniyor muyuz? Borçlarını ödeyemeyen bu kiracılar için endişeleniyor muyuz? Alanı tekrar kiraya verebilecek miyiz? Bu yüzden üşümeye başladım.
David:
Yanıldığını bilmiyorum. Piyasanın gidişatına göre bu pozisyonda, ticari alanda işlerin yumuşaması ve ardından daralması daha olasıdır diye düşünüyorum. Yani bu senin tarafında. Ve belki de Phoenix bu durumdan biraz izole edilmiş olabilir ve bu nedenle satıcı, çok sayıda ticari mülkün, gördüğümüzden çok daha rekabetçi fiyatlarla piyasaya sürülmeye başlayacağının farkında değil çünkü oranlar şu anda yüksek. çok yüksek. Ve bu balon ödemelerin vadesi gelmeye başladığında, yeniden finansman bir seçenek olmayacak ve bu mülklerin çoğu, insanların satın almak için para biriktirdiği şeylerdi, dolayısıyla yatırımcılarına borcunu ödeyebilmek için bunları satmak zorundalar.
Sanırım şimdi piyasaya daha önce sahip olduğumuzdan daha fazla envanter çıkacağını göreceğiz. Ve böylece anlaşmayı bulmak için zaman sizden yana. Vergi kısmında zaman sizden yana değil. Yani gerçekten tartmanız gereken şey bu. Daha iyi bir anlaşmayı satın almak için vergilerin darbesini almaya değer mi, değmez mi? Ama bu hikayenin ayrıntılarını paylaştığınız için gerçekten minnettarım çünkü bu gerçek hayattaki bir emlak. Olan tam olarak budur. Bana şöyle söylendi, sonra böyle oldu, sonra ben şunu dedim, sonra onlar şunu dedi ve hikaye sürekli değişiyor.
Rob:
İşte şunu söyleyebilirim. Sahibinin bunu önceden veya kapanıştan hemen sonra düzelteceğine dair güvence alabildiğim sürece ilerlemeyi düşünüyorum.
Kim:
İlginç. Bu fikri sevdim.
Rob:
Çünkü benim için bu aynı anlaşma. Eğer bu imtiyaz yoluyla, bu kredi yoluyla bunun bedelini ödeyecekse, siz bunu nasıl bölmek isterseniz isteyin, o zaman bu aslında aynı anlaşmadır. Sadece onarımın yapıldığından emin olmalısınız.
Kim:
İlginç. Evet. Ve genellikle şunu ararız… Ne dersek, genellikle satıcıyla birlikte ortadan kalkan sorunları ararız. O halde bana gün boyu peçeteye yazılan bir gelir tablosu verin. Satıcıyla ortadan kalkan hiçbir sorunum yok ama bunların hepsi satıcıyla geçmeyen sorunlar. Kapattığımız anda yanımıza geliyorlar. Dolayısıyla tereddütümüz bu.
David:
Peki, bence doğru olanı yapıyorsun. Silahlarınıza sahip çıkın. Eğer vergilerinizin darbesini almak zorundaysanız ve bu, mülk satın almaktan daha mantıklıysa, bunu yapın. Ama aynı zamanda şunu da düşünürdüm, eğer sizin yerinizde olsaydım, istediğimden 70 bin daha fazlasını ödemek zorunda kalırsam, vergi indirimi genel olarak bu 70 bini telafi eder mi? Yani anlaşma istediğiniz gibi olmasa da, büyük resim bu daha mantıklı. Ve eğer durum buysa, o zaman kendinize şunu sorarsınız, diyelim ki vergi indiriminiz 40 bin oldu ama 70 bininiz olmak istediğiniz yerin dışında olacak, yani toplamda 30 binmişsiniz gibi hissedeceksiniz. Bu mülk o kadar harika bir konumda ve 30 bine değecek kadar büyük bir varlık mı? Veya tecrübenle, bilginle ve yaptıklarınla Kim, o parayı başka bir yerden kazanabileceğin daha iyi bir anlaşma bulabilir misin?
Rob:
Pekala millet. Bu hikayeyle ilgili bir güncelleme duymak ve süreci takip etmek istiyorsanız Kim'i tüm sosyal medyalarında takip ettiğinizden emin olun. Kim, insanlar seni nerede bulabilir ve destanın ilginç güncellemesini ve sonucunu nerede bulabilir?
Kim:
Evet. Yaptığımız işler hakkında daha fazla bilgi edinmek ve güncellemeler ve fırsatlar listemize katılmak için ironpeakproperties.com web sitemizi ziyaret edebilirler. Beni LinkedIn'de Kim Hopkins adı altında takip edin. Ve son olarak MoneyPlusHappy adıyla Instagram'da. Ve belki de bunu oylamaya sunmalıyız. Bunu duyarsanız, devam edin ve bu anlaşmayla ilgili ne yapmamız gerektiğini düşündüğünüzü değerlendirin.
Rob:
Elbette. Bunu YouTube'da izliyorsanız YouTube yorumlarına yorum yapın. Haydi ne düşündüğünü söyle.
David:
Pekala Kim, burada olman çok güzeldi. Hikayenizi bizimle paylaştığınız için çok teşekkür ederiz. Ben de iğneler ve iğneler üzerinde oturuyorum, bu hikayenin nasıl oynanacağını duymayı bekliyorum, bu yüzden kendimi duymayı merak edeceğim. Ama bugünlük buradan çıkmanıza izin vereceğiz. Gösteride olduğunuz için çok teşekkür ederim.
Kim:
Beni kabul ettiğiniz için çok teşekkür ederim çocuklar.
David:
Ben Rob'dan David Greene, pantolonunu Kohl's, Abasolo'dan gönderip çıkış yapıyorum.
Bölümü Buradan İzleyin
Bize yardımcı olun!
Bize bir puan ve yorum bırakarak iTunes'da yeni dinleyicilere ulaşmamıza yardımcı olun! Sadece 30 saniye sürer ve talimatlar bulunabilir okuyun. Teşekkürler! Bunu gerçekten takdir ediyoruz!
Bu Bölümde Anlattık:
- Kim ticari gayrimenkul yatırımı “kutu satın al” karlı mülk satın almak için kullanıyor
- Üst sınır oranları açıklandı ve büyük mülk satın alırken neden bunu doğru yapmanız GEREKİR?
- The şişirilmiş “pro forma"sayı komisyoncuları sizi ikna etmeye çalışacaklar (Bunları takip etmeyin!)
- Türleri olan ticari mülkler Kilitlenmeye dayanıklı ve her zaman açık kal
- The 2024'te ticari gayrimenkul için önemli riskler ve ASLA kiralamamanız gereken iki işletme
- A canlı anlaşma derinlemesine inceleme Mevcut bir anlaşmayla Kim satın almayı tartışıyor
- Ve So Daha fazla!
Gösteriden Linkler
Kim'le bağlantı kurun:
Bugünün sponsorları hakkında daha fazla bilgi edinmek veya BiggerPockets ortağı olmak mı istiyorsunuz? E-posta .
BiggerPockets'tan Not: Bunlar yazar tarafından yazılan görüşlerdir ve BiggerPockets'in görüşlerini yansıtmayabilir.
- SEO Destekli İçerik ve Halkla İlişkiler Dağıtımı. Bugün Gücünüzü Artırın.
- PlatoData.Network Dikey Üretken Yapay Zeka. Kendine güç ver. Buradan Erişin.
- PlatoAiStream. Web3 Zekası. Bilgi Genişletildi. Buradan Erişin.
- PlatoESG. karbon, temiz teknoloji, Enerji, Çevre, Güneş, Atık Yönetimi. Buradan Erişin.
- PlatoSağlık. Biyoteknoloji ve Klinik Araştırmalar Zekası. Buradan Erişin.
- Kaynak: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :vardır
- :dır-dir
- :olumsuzluk
- :Neresi
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 130
- %15
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- Yapabilmek
- Hakkımızda
- hakkında
- yukarıdaki
- AC
- hızlandırılmış
- Hesap
- karşısında
- gerçek
- aslında
- eklemek
- katma
- avantaj
- etkiler
- Sonra
- sonradan
- tekrar
- karşı
- önce
- önde
- Airbnb
- Türkiye
- izin vermek
- izin
- boyunca
- zaten
- Ayrıca
- Rağmen
- her zaman
- am
- miktar
- an
- analiz
- ve
- hayvan
- Başka
- cevap
- herhangi
- artık
- kimse
- bir şey
- ayrı
- Apple
- Uygulama
- takdir etmek
- takdir
- yaklaşım
- mimari
- ARE
- ALAN
- alanlar
- arizona
- etrafında
- AS
- sormak
- varlık
- ilişkili
- At
- çekti
- yazar
- Oto
- önlemek
- kaçınma
- uzakta
- Arka
- arka çıkılmış
- Kötü
- Bakiye
- Banka
- Bankacılık
- bariyer
- merkezli
- temel
- temel olarak
- BE
- Çünkü
- olma
- olmuştur
- önce
- başlamak
- Başlangıç
- arkasında
- olmak
- yarar
- faydaları
- İYİ
- Daha iyi
- daha iyi pozisyon
- Büyük
- Büyük fotoğraf
- büyük
- Biggest
- Fatura
- Bit
- Siyah
- darbe
- Bonus
- Botlar
- sınır
- ödünç almak
- her ikisi de
- Alt
- aldım
- kutu
- mola
- getirmek
- komisyoncu
- broker
- erkek kardeş
- bina
- yapılı
- Demet
- iş
- işletmeler
- fakat
- düğmesine tıklayın
- satın almak
- ALICI..
- Satın alma
- Buys
- by
- Kaliforniya
- çağrı
- denilen
- kamera
- CAN
- Alabilirsin
- kapak
- araba
- arabalar
- dava
- Nakit
- nakit akımı
- felaket
- Yakalamak
- Merkez
- değişiklik
- değişiklikler
- değiştirme
- melodi
- seçim
- Klinik
- seçti
- Noel
- açık
- Kapanış
- yakından
- kapanış
- Eş Sunucu
- antrenörlük
- soğuk
- Çöküş
- COM
- nasıl
- gelecek
- yorum Yap
- yorumlar
- ticari
- ticari gayrimenkul
- tebliğ
- şirket
- rekabet
- Tamamlandı
- tamamen
- bileşen
- taviz
- sonuç
- beton
- emin
- Düşünmek
- düşünen
- sözleşme
- katkıda bulunmak
- konuşma
- tersine
- ikna etmek
- doğru
- doğru
- Ücret
- olabilir
- Çift
- kurs
- kapak
- kaplı
- Kovid
- EBM
- yaratmak
- oluşturur
- Oluşturma
- Yaratıcı
- kredi
- Künye
- kriterleri
- CrossFit
- meraklı
- akım
- Şu anda
- perde
- Müşteriler
- David
- gün
- Günler
- anlaşma
- ilgili
- Fırsatlar
- tartışma
- Borç
- karar vermek
- karar
- derin
- savunma
- kesinlikle
- bağlıdır
- amortisman
- hak
- ayrıntılar
- DID
- fark
- farklı
- KAZ
- İndirim
- ekran
- mesafe
- dalış
- do
- yok
- Değil
- yapıyor
- Dolar
- dolar
- yapılmış
- Dont
- aşağı
- sürücü
- sürme
- Damla
- gereken
- sırasında
- Flemenkçe
- Ölen
- her
- Daha erken
- toprak
- yemek
- etkili bir şekilde
- ya
- cin
- başka
- E-posta
- son
- sona erdi
- uçları
- yeterli
- Tüm
- Baştan sona
- çevre
- bölüm
- öz kaynak
- özellikle
- gerekli
- arazi
- Eter (ETH)
- değerlendirmek
- Hatta
- hİÇ
- Her
- herkes
- her şey
- kesinlikle
- örnek
- Excel
- istisna
- uyarılmış
- mevcut
- pahalı
- deneyim
- açıkladı
- açıklar
- son derece
- gerçek
- faktör
- başarısız
- adil
- Düşmek
- fan
- fantastik
- hissetmek
- Ayaklar
- hata
- az
- şekil
- doldurmak
- dolu
- filtreler
- son
- Nihayet
- Finansman
- bulmak
- bulma
- Ad
- beş
- sabit
- sabit
- düzeltmeleri
- Kat
- Florida
- akış
- Akışları
- takip et
- takip
- Gıda
- İçin
- unutulmuş
- formül
- ileri
- ileri
- bulundu
- dört
- Ücretsiz
- arkadaş
- arkadaşlar
- itibaren
- fon
- Temelleri
- gelecek
- kapı
- genel
- nesil
- almak
- alma
- dev
- Vermek
- verilmiş
- verir
- Go
- gol
- Goes
- gidiş
- gitmiş
- Tercih Etmenizin
- var
- Hükümet
- büyük
- harika
- Açgözlü
- Zemin
- grup
- Büyüyen
- TABANCALARI
- Adam
- vardı
- Yarım
- el
- olmak
- olmuş
- olur
- Zor
- Var
- sahip olan
- he
- başlı
- duymak
- duydum
- işitme
- yardım et
- onu
- okuyun
- Gizli
- Yüksek
- daha yüksek
- en yüksek
- büyük ölçüde
- onu
- kendisi
- onun
- tarih
- vurmak
- isabet
- ambar
- tatil
- Ana Sayfa
- dürüst
- Dürüstçe
- umut
- İnşallah
- umut
- Hopkins
- ev sahibi
- SICAK
- otel
- saat
- ev
- evler
- konut
- Ne kadar
- Nasıl Yapılır
- Ancak
- HTTPS
- yüz
- i
- Ben
- Fikir
- if
- resim
- hemen
- darbe
- önemli
- iyileşme
- iyileştirmeler
- geliştirme
- in
- içerir
- Gelir
- Artışlar
- inanılmaz
- bireyler
- Sanayi
- bilgi
- başlangıçta
- içeride
- yerine
- talimatlar
- sigorta
- faiz
- FAİZ ORANI
- Faiz oranları
- ilgili
- içine
- envanter
- Yatırım yapmak
- yatırım
- yatırım
- yatırımcı
- Yatırımcılar
- yalıtılmış
- konu
- sorunlar
- IT
- kendisi
- iTunes
- kriko
- birleştirme
- jpg
- atlama
- sadece
- tutmak
- koruma
- tuttu
- tekme
- Çocuk
- çocuklar
- katil
- Kim
- Nezaket.
- Bilmek
- bilgi
- bilir
- büyük
- büyük
- Soyad
- Geçen yıl
- son olarak
- Geç
- sonra
- öncülük etmek
- önemli
- ÖĞRENİN
- öğrendim
- öğrenme
- kiralama
- kiralama
- Ayrılmak
- ayrılma
- sol
- ödünç veren
- hoşgörülü
- az
- izin
- Kaldıraç
- LG
- hayat
- sevmek
- Muhtemelen
- LİMİT
- çizgi
- hatları
- LINK
- Liste
- küçük
- borç
- Krediler
- bulunan
- yer
- lockdowns
- kilitli
- Uzun
- uzun süreli
- Bakın
- gibi görünmek
- baktı
- bakıyor
- dokuma tezgâhı
- kayıp
- Çok
- bir sürü
- Aşk
- Düşük
- alt
- LTV
- yapılmış
- Ana
- bakım
- yapmak
- YAPAR
- Yapımı
- çok
- işaretlenmiş
- pazar
- Piyasalar
- masif
- Mesele
- Maksimuma çıkarmak
- Mayıs..
- olabilir
- me
- ortalama
- anlamına geliyor
- Neden
- adı geçen
- yöntem
- Metrikleri
- Orta
- olabilir
- milyon
- eksik
- hata
- Azaltmak
- modelleri
- anne
- an
- para
- aylık
- Daha
- Ipotek
- çoğu
- hareket
- ileri git
- taşındı
- hareketli
- çok
- çoklu
- Music
- şart
- my
- kendim
- Tabiat
- zorunlu olarak
- gerek
- gerekli
- ihtiyaçlar
- asla
- yeni
- sonraki
- gece
- yok hayır
- Hayır
- şimdi
- numara
- sayılar
- kaplar
- of
- kapalı
- teklif
- sunulan
- Office
- çevrimdışı
- sık sık
- sıklıkla
- oh
- tamam
- Eski
- on
- bir Zamanlar
- ONE
- olanlar
- bir tek
- açık
- işletme
- Görüşler
- Fırsatlar
- karşı
- seçenek
- Opsiyonlar
- or
- sipariş
- Oregon
- Diğer
- aksi takdirde
- bizim
- dışarı
- dışında
- tekrar
- tüm
- kendi
- sahip
- sahibi
- ödenmiş
- acı
- boya
- yaygın
- kâğıt
- evrak
- Paris
- Park
- otopark
- Bölüm
- belirli
- Partner
- geçmiş
- ödeme yapan
- ödeme
- ödemeler
- kalem
- İnsanlar
- başına
- yüzde
- MÜKEMMEL OLAN YERİ BULUN
- anka kuşu
- telefon
- Telefon görüşmesi
- fiziksel olarak
- seçmek
- toplama
- resim
- pimleri
- boru
- borular
- yer
- Yerler
- plan
- planlanmış
- planlama
- Platon
- Plato Veri Zekası
- PlatoVeri
- oyuncu
- çalış
- Lütfen
- podcast
- Podcast
- Nokta
- Bakış açısı
- pop
- portföy
- pozisyon
- güç kelimesini seçerim
- PPP
- pratikte
- Premium
- sunum
- sundu
- güzel
- fiyat
- Fiyatlar
- birincil
- ilkeler
- özel
- başına
- muhtemelen
- Sorun
- sorunlar
- süreç
- PLATFORM
- Profil
- kârlı
- Ilerleme
- özellikleri
- özellik
- korumalı
- çeken
- satın alma
- koymak
- koymak
- kalite
- soru
- Sorular
- Hızlı
- oldukça
- rütbe
- oran
- oranlar
- değerlendirme
- ulaşmak
- gerçek
- gayrimenkul
- emlak piyasaları
- gerçek hayat
- gerçekleştirmek
- fark
- Gerçekten mi
- emlâkçı
- neden
- makul
- nedenleri
- tekrarlamak
- durgunluk
- raf
- rehabilitasyon
- yeniden yatırım
- bağıl
- uygun
- güven
- hatırlamak
- Kira
- kiralama
- onarım
- Raporlar
- temsil etmek
- talep
- isteklerinizi
- gerektirir
- yerleşim
- Yanıtlamak
- restoran
- Restoranlar
- perakende
- dönüş
- İade
- Kurtulmak
- krallar gibi yaşamaya
- Risk
- riskler
- soymak
- ROI
- çatı
- kökleri
- yuvarlak
- kurallar
- koşmak
- acele
- daha güvenli
- destan
- Adı geçen
- aynı
- İndirim
- tasarruf
- söylemek
- söz
- korkmuş
- kapsam
- İkinci
- saniye
- Gizli
- görmek
- görme
- görünmek
- görünüyor
- görüldü
- satmak
- Satıcılar
- göndermek
- gönderme
- duyu
- gönderdi
- cidden mi
- Hizmetler
- Yedi
- birkaç
- Shape
- paylaşımı
- o
- yaprak
- KAYDIRMA
- sevk
- Alışveriş
- dükkanlar
- kısa dönem
- meli
- şov
- gösterdi
- gösterme
- kapamak
- kapatmak
- yan
- önemli
- imza
- beri
- tek
- Oturan
- durum
- durumlar
- beden
- uyku
- Dilim
- küçük
- daha küçük
- akıllı
- So
- Sosyal Medya
- satılan
- katı
- çözülmüş
- biraz
- Birisi
- bir şey
- bir yerde
- Yakında
- uzay
- alanlarda
- konuşmacı
- özel
- özellikle
- spekülasyon
- geçirmek
- harcanmış
- bölmek
- Sponsorlar
- kare
- başlama
- Eyalet
- Açıklama
- kalmak
- Sopa
- Yine
- uyarıcı
- mağaza
- Öykü
- Stratejileri
- grev
- stüdyo
- böyle
- sözde
- elbette
- yüzey
- Bizi daha iyi tanımak için
- alır
- alma
- Konuşmak
- konuşma
- Hedeflenen
- hedefleme
- öğretilen
- vergi
- Vergiler
- söylemek
- kiracı
- eğilimindedir
- şartlar
- üçüncü
- Teksas
- göre
- teşekkür
- Teşekkürler
- o
- The
- Gelecek
- ve bazı Asya
- Onları
- sonra
- teori
- Orada.
- Bunlar
- onlar
- şey
- işler
- düşünmek
- Düşünme
- Re-Tweet
- Bu yıl
- Bu
- gerçi?
- düşünce
- bin
- üç
- Gelişmek
- gelişen
- İçinden
- Böylece
- bağlı
- zaman
- zamanlar
- için
- bugün
- bugünkü
- birlikte
- Klozet
- söyledi
- ton
- Ton
- çok
- aldı
- TAMAMEN
- sert
- Tren
- Transkript
- Dönüştürmek
- ağaç
- eğilim
- denenmiş
- sorun
- Güven
- denemek
- çalışıyor
- Dönük
- anahtar teslimi
- döner
- iki
- tip
- türleri
- tipik
- tipik
- Belirsizlik
- açık
- altında
- anlamak
- anlayış
- birim
- birimleri
- kadar
- Güncelleme
- Güncellemeler
- us
- kullanım
- Kullanılmış
- kullanım
- kullanma
- genellikle
- utah
- tatil
- değer
- çok
- Video
- Videolar
- Görüntüle
- ses
- Oy
- beklemek
- Bekleyen
- yürümek
- yürüdü
- yürüyüş
- istemek
- aranan
- istiyor
- oldu
- washington
- izlerken
- Su
- Yol..
- we
- Web sitesi
- hafta
- tartmak
- karşılama
- İYİ
- Kimler
- vardı
- Ne
- Nedir
- ne zaman
- olup olmadığını
- hangi
- süre
- beyaz
- DSÖ
- bütün
- neden
- eş
- irade
- istekli
- ile
- olmadan
- İş
- çalışma
- çalışır
- endişeli
- endişe
- kötü
- En kötü
- değer
- olur
- yazılı
- Yanlış
- yıl
- yıl
- Evet
- dün
- sen
- kendiniz
- Youtube
- zefirnet