Çok Aileli Sayıların Arkasında: New York'ta Uygun Fiyatlı Konut Büyük Para Çekiyor

Çok Aileli Sayıların Arkasında: New York'ta Uygun Fiyatlı Konut Büyük Para Çekiyor

Zaman Damgası: 28 Eylül 2023 2:32
Kaynak Düğüm: 2907052

Uygun fiyatlı konutlar, 43'ün 3.91. çeyreğinde New York City'nin çok aileli satışlarının 2 milyar dolarlık kısmının yaklaşık %2023'ünü oluşturdu. Ariel Property Advisors'ın 2 2023. Çeyrek Çok Aileli Çeyrek İnceleme raporuna göre.

Nuveen, The Vistria Group, Tredway ve Asland Capital Partners'ın da aralarında bulunduğu misyon odaklı büyük yatırımcılar, Goldman Sachs ile birlikte ikinci çeyrekte ilçelerde oldukça uygun fiyatlı konut satın alımları gerçekleştirdiler ve bu da dolar hacmindeki önemli artışa katkıda bulundu. Uygun fiyatlı konutları korumanın ve üretmenin yanı sıra, bu varlık sınıfına yapılan yatırımlar caziptir çünkü tahsis edilmiş sermayeye erişim, değer yaratma fırsatları, emlak vergisi teşvikleri, acente finansmanı ve ölçeğe sahiptirler ve bunların tümü önemli büyümelerine katkıda bulunmuştur.

Misyon Odaklı Yatırımcılar Hızlanıyor

Nüveen uygun fiyatlı konut konusunda ülkenin en büyük kurumsal yöneticilerinden biridir ve yakın zamanda New York City'de satın alma konusunda stratejik bir karar vermiştir. Nuveen, 1.1 trilyon dolardan fazla varlığı yönetiyor; bunun 6.4 milyar doları, öncelikli olarak bölge medyan gelirinin (AMI) %161'ını veya daha azını elde eden düşük gelirli sakinlere hizmet veren yaklaşık 32,000 birimden oluşan 60 uygun fiyatlı konut yatırımından oluşuyor.

Nuveen'in Omni Holding Company'den tahmini 956 milyon dolar karşılığında uygun fiyatlı bir portföyü kısmi faizle satın alması, ikinci çeyrekte New York City'deki en büyük çok aileli işlem oldu ve bu dönemde uygun fiyatlı konutlara yatırılan dolar hacminin yaklaşık %60'ını oluşturdu. Anlaşma, Bronx'ta (birimlerin %72'sı), Brooklyn'de (birimlerin %5,900'i), Queens'te (birimlerin %66'u) ve Kuzey Manhattan'da (birimlerin %21'si) 10 birime yayılmış 2 mülkü (vergi lotu) içeriyordu. birimler).

Nuveen Real Estate Etki Yatırımı Kıdemli Portföy Yöneticisi Pamela West, "Amacımız, yerel topluluklarda kira yükü altında yaşayan sakinlerin refahını desteklemek için yüksek kaliteli, uygun fiyatlı konutların korunmasına ve genişletilmesine anlamlı bir şekilde yatırım yapmaktır" dedi. şirket duyurusu. "Omni işlemiyle ABD genelinde mülkler geliştirip yönetebilir ve bölge sakinleri ve yatırımcılar için istenen sonuçları elde edebiliriz."

Vistria Grubu, özel bir yatırım şirketi, kirası sabit beş binada 174 üniteden oluşan bir portföye 1,290 milyon dolarlık bir yatırım yaparak ilk kez Haziran ayında New York City'nin uygun fiyatlı konut piyasasına giriş yaptı; dördü Bronx'ta ve biri Kuzey Manhattan'da. İşlem, Keybank'ın Freddie Mac kaynaklı kredisiyle finanse edildi.

Yakın zamanda Ariel Property Advisors'da panelist olan Vistria Group Gayrimenkul Müdürü Eleonora Bershadskaya Kahve ve Kap Oranları etkinliği, satın almanın cazip olduğunu, çünkü binaların son on yılda önemli sermaye iyileştirmelerinden geçtiğini ve önümüzdeki 11 yıl boyunca geçerli olacak olan 30. Madde vergi indiriminden yararlandıklarını söyledi.

Bershadskaya, "En önemli faktörlerden biri, portföy genelinde, özellikle de son beş yılda oldukça önemli kira artışı görülen Bronx'ta, uzun süre devam edecek olan uygun fiyat seviyesiydi" dedi. "Ayrıca ilçede kalkınma fırsatları da var, bu nedenle bu bölgede uygun fiyatlı bir limana sahip olmak bizim için hem etki hem de finansal açıdan önemliydi."

Geçtiğimiz yıl Sağlık, Bilgi ve Öğrenim Çözümleri ve Finansal Hizmetler sektör odağını ülke çapında uygun fiyatlı, karma gelirli ve iş gücü içeren çok aileli konutları kapsayacak şekilde genişleten Vistria Grubu, uygun fiyatlı konut varlıkları satın alırken uzun vadeli bir bakış açısına sahip. çifte sonuçla tanışın.

Bershadskaya, "Öncelikle, bu ülkedeki uygun fiyatlı konut krizinin çözümüne yardımcı olmak bizim için inanılmaz derecede önemli" dedi. "İkincisi, mali açıdan da mantıklı çünkü bu düzeyde bir satın alınabilirlik sağladığımızda, düşük ciro ve yüksek doluluk oranına sahip, yapışkan bir kiracı tabanına sahip oluyoruz, bu da varlık için daha düşük maliyet ve daha iyi ekonomi anlamına geliyor."

TredwayNew York City merkezli önde gelen uygun fiyatlı konut sahibi-operatör-geliştiricisi, toplam 818 adet eski Mitchell Lama asansör binasından oluşan uygun fiyatlı bir konut portföyü olan Sea Park Portföyünü satın almak için Mayıs ayında Gilbane Development Company ve ELH Mgmt ile ortaklık kurdu. üniteler ve 89,357 metrekarelik bir parsel. Ariel Gayrimenkul Danışmanları 150 milyon $'lık (156$/SF) satışı ayarladı.

Çok aileli binalar, yıllık maksimum geliri AMI'nin yüzde 589'ı olan hanelere hizmet veren 60 ünite, maksimum geliri AMI'nin yüzde 159'si olan hanelere hizmet veren 50 ünite ve AMI'nın yüzde 65'ine kadar geliri olan hanelere hizmet veren 80 konuttan oluşuyor. New York City bölgesi için 2023 AMI, üç kişilik bir aile için 127,100 ABD dolarıdır (%100 AMI). Her mülk için uygulanan çeşitli düzenleyici anlaşmalar, New York Şehri Konut İdaresi (NYCHA) ve New York Şehri Konut Koruma ve Geliştirme Departmanı (HPD) kupon birimleri, kupon olmayan birimler ve piyasa oranı birimlerinin bir karışımıdır.

Tredway ve ortakları, Sea Park kompleksinin tamamının, yaşam kalitesi iyileştirmelerinin yanı sıra dayanıklılığını güçlendirmeye ve mülkün enerji verimliliğini artırmaya odaklanan multimilyon dolarlık bir rehabilitasyona başlamayı planlıyor. Birimlerden 90 daire eski evsiz sakinlere, üç daire ise müfettişlere ayrılacak. Geliştirme ekibi ayrıca bölgede yaşlılara yönelik 250 yeni bütünsel ve uygun fiyatlı konut inşa etmeyi planlıyor.

Tredway CEO'su ve Kurucusu Will Blodgett, "Mevcut ve gelecekteki tüm sakinlerin fırsatlara erişimini artıracak bir çerçeve olan Sea Park'ta uygun fiyatlı yeni evleri korumaktan, muhafaza etmekten ve üretmekten mutluluk duyuyoruz" dedi. şirket duyurusu. "Yaptığımız yatırımlar daha uygun maliyetli, bağlantılı, çeşitli, sağlıklı ve canlı bir topluluğa yol açacak ve Sea Park'ı ve daha geniş Coney Island mahallesini evi olarak gören binlerce New Yorklu için ekonomik istikrarı teşvik edecek."

Asland Capital PartnersÇok aileli ve karma kullanımlı yatırımlarda uzmanlaşmış özel bir gayrimenkul yatırım şirketi, Kentsel Yatırım Grubu içinde Goldman Sachs Varlık Yönetimi Asland Sürdürülebilir Konut Fonu'nu başlatmak. Haziran ayında Asland ve Goldman Sachs, Asland Sürdürülebilir Konut Fonu'nun ilk satın alımını duyurdu. Heighliner PortföyüYukarı Manhattan ve Bronx'ta bulunan ve yaklaşık 334 metrekarelik bir alana yayılan, beş varlık, 250,000 konut birimi ve toplum odaklı çeşitli perakendecileri içeren uygun fiyatlı bir konut portföyü. Ariel Property Advisors 45.2 milyon dolarlık işlemi ayarladı.

Asland ve Goldman Sachs, Heighliner Portföy varlıklarının uzun vadeli finansal ve fiziksel sürdürülebilirliğini sağlamak için ertelenmiş bakımın ele alınmasını, sürdürülebilirlik yükseltmelerinin uygulanmasını ve ücretsiz geniş bant ve kredi oluşturma teknolojisi gibi yerleşik hizmetlerin sağlanmasını içeren kapsamlı bir strateji geliştirdi. Satın alınabilirliğin korunması karşılığında portföy, uzun vadeli emlak vergisi muafiyetinden yararlanacak.

Asland Capital Partners'ın Kurucusu ve CEO'su James H. Simmons, Citybiz'deki bir duyuru makalesinde, "Heighliner Portföyünü başarıyla satın aldığımız ve uygun fiyatlı konutları koruma misyonumuza devam ettiğimiz için heyecanlıyız" dedi. “Goldman Sachs, New York Şehri Konut Koruma ve Geliştirme Departmanı (HPD) ve New York Şehri Konut Geliştirme Kurumu (HDC) ile olan stratejik işbirliğimiz sayesinde, sakinlerimizin yaşam kalitesini artırırken aynı zamanda güvence altına alma yeteneğimize güveniyoruz. Bu değerli mülklerin uzun vadede yaşayabilirliği.”

Bu Heighliner Portföy işlemi, Asland Sürdürülebilir Konut Fonu için daha geniş bir stratejideki tohum yatırımını temsil ediyor; bu yatırım, Bölüm 250, Düşük Gelirli Konut Vergisi Kredisi (LIHTC) Koruması ve karma gelirli Core Plus satın alımlarına yönelik ilk 8 milyon doları dağıtmayı hedefliyor. ulusal bir yetkiyle ve ilk olarak New York City'de yoğunlaşarak işlemler.

Uygun Fiyatlı Konut Sürücüleri

Uygun fiyatlı konutlara olan talebin artması, aşağıdakileri içeren güçlü temelleri ve teşvikleri nedeniyle misyon odaklı sermaye kaynaklarının bu sektöre nasıl giderek daha fazla çekildiğini göstermektedir:

  • Finansal başarıyı sosyal sorumlulukla birleştirme konusunda yatırımcıların çifte kârlılığını tatmin etmek.
  • Emlak vergisi teşvikleri ve bazı durumlarda sübvansiyonlar.
  • Özellikle kiraları konut kredisine bağlı olan kefilli kiracılar ile, kiraların arttırılması yönünde katma değerli fırsatlar ABD Konut ve Kentsel Gelişim Bakanlığı (HUD) Adil Pazar Kirası Her ünite boyutu için program.
  • Kredi veren kuruluşlardan (Fannie Mae, Freddie Mac ve HUD) ve HPD, HDC tarafından sunulan şehir programlarından yararlanma yeteneği, Signature Bank'ın bu yılın başlarında kapanmasından bu yana bölgesel bankaların karşı karşıya kaldığı inceleme göz önüne alındığında belirgin bir avantajdır. Sonuç olarak, bazı çok aileli anlaşmalar için, özellikle de kirası istikrarlı varlıklar için finansman zorlayıcı hale geldi.

Ortağım Victor Sozio uygun fiyatlı konutların çekiciliğini şu şekilde özetledi: "Uygun fiyatlı konutlar yalnızca CRA (Topluluk Yeniden Yatırım Yasası) amaçları için sermaye çekmeye devam etmekle kalmıyor, aynı zamanda uygun fiyatlı konut için belirlenmiş sermaye, aynı zamanda eklemek için üzerinde çalışılacak araçlar da var. Bu mülkleri yöneten ve kısıtlayan ilgili kurumların hedeflerine ulaşırken aynı zamanda değer sağlar.

Buna karşılık, ikinci çeyrekteki çok aileli satışların yalnızca %10'unu oluşturan kira istikrarlı binalar, neredeyse yirmi yılın en düşük fiyatlandırma ölçümlerini görüyor çünkü 2019 Konut İstikrarı ve Kiracı Koruma Yasası (HSTPA), kiraları yeterince artırma olanağını ortadan kaldırdı. artan giderleri ve boş birimlerin yenilenmesini karşılamak için.

Ne bekleyin

Son mevzuat, uygun fiyatlı konutların korunmasına yönelik şehir odaklı taahhütle birleştiğinde, uygun fiyatlı konutlarda önemli yatırım fırsatları yarattı; bu, yatırımcılar için istikrarlı getiriler ve düşük gelirli konut kiracıları için yaşam koşullarının iyileştirilmesiyle sonuçlanacak. Bu çok aileli alt segment için yatırımcı talebinin güçlü kalması nedeniyle bu eğilimin devam etmesini bekliyoruz.

Zaman Damgası:

Den fazla Forbes RE