Kitle Anlaşması Gösterisi: Kırmızı Bayraklı 3 Üniteli Kiralama ve Pahalı Düzeltme ve Çevirme

Dave:
Selam millet. On Market'e hoş geldiniz. Ben sunucunuz Dave Meyer'im ve bugün Kathy, Jamil, James ve Henry'yle birlikteyiz. Sizi gördüğüme sevindim çocuklar. Denver'da birlikte olduğumuzdan beri ilk kez hep birlikte yeniden bir araya geliyoruz.

:
Seni görmek çok güzel. Bugünkü gösteri için heyecanlıyım. İki canlı anlaşma duyuyor musun?

Cemil:
Bugün Kevin O'Leary'mi somutlaştıracakmışım gibi hissediyorum.

Dave:
Bizim için Kevin O'Leary hakkında bir izlenimin var mı Jamil? Eğer bunu dinliyorsan çok çirkin bir surat yaptı.

Cemil:
Evet, ben de tısladım.

Dave:
Bunu yapacağız. Bugün birkaç dinleyicinin aramıza katılacağı yeni bir format yapacağız. Şu anda her biri bir anlaşma yapıyor ve biz konuşurken, siz bunu dinlerken, onların gerçekten neler yaşadıklarını öğreneceğiz. Bu size piyasadaki anlaşma türlerine ve sizin gibi insanların piyasa koşullarına nasıl uyum sağladıklarına ve hala iyi anlaşmaların işe yaradığına dair gerçekten iyi bir fikir verecektir. Bugün Matt ve Michael'la yaptığımız konuşmalar hakkında ne düşünüyorsunuz?

Cemil:
İnanılmaz.

:
Ah, çok eğlenceliydi.

James:
Bu adamların orada bunun peşinde olması harika ve acımasızdı ve içlerinden biri sayıya düştü. O yüzden biraz kıskanıyorum.

:
Ve herkesin ipuçlarını ve çözümlerini duymayı çok sevdim. Son 45 dakikada sanki ileri düzeyde bir eğitim almış gibi hissettim.

Henry:
Evet arkadaşlar, kalemler ve kağıtlar, biraz not alın çünkü bir anlaşmanın nasıl yapılacağına dair harika tavsiyeler duyuyorsunuz ve satıcılarla nasıl pazarlık yapacağınıza ve konuşacağınıza dair harika tavsiyeler veriyorsunuz. Bunu dinleyebilmek harika şeyler var ve ben sadece bir anlaşma ineğiyim, bu yüzden insanların anlaşmalarını duymak, onlar hakkında konuşmak ve insanların bu anlaşmaların nasıl yapılacağına dair önerilerini duymak kulaklarıma müzik gibi geliyor dostum. Bu şeyi seviyorum.

Dave:
Tamam, harika. Neyse, bununla başlayacağız ama önce kısa bir ara vereceğiz.
Michael Ye, Piyasada'ya hoş geldiniz. Burada olduğun için teşekkürler.

Michael:
Beni kabul ettiğin için teşekkürler Dave. Burada olduğum için çok heyecanlıyım.

Dave:
Harika. Hadi konuya girelim. İzleyicilere kendinizi tanıtarak ve gayrimenkul deneyiminiz hakkında bize biraz bilgi vererek başlayabilir misiniz?

Michael:
Elbette. Adım Michael Ye ve ben bakanlıktan emlak alanına geçiş yapan bir papazım. Yaklaşık altı ya da yedi ay önce emlakçılığa başladım. Kiyosaki Kool-Aid'i içtim ve o yürüyüşe başladım ve her gün BiggerPockets'te içmeye başladım. Sanırım en azından yüz saat kadar BiggerPockets şarkısını dinlemişimdir. Ve Henry, Henry Washington adında bir adamla karşılaştım ve onun hikayesini duydum ve bir tür beyin dersi veriyordu ve ben de "Bunun bir parçası olmalıyım" dedim. Ben de öyle yaptım ve bu yaklaşık altı ya da yedi ay önceydi ve şimdi Piyasadayım. Bu harika.

Dave:
Bu harika. Burada olmanızdan memnunuz ve bizimle paylaşmak zorunda olduğunuz anlaşmayı duymayı çok isteriz.

Michael:
Elbette, elbette, elbette. Yani mülk Orlando'nun hemen dışındaki St. Cloud, Florida'da. Florida'nın merkezindeyiz ve bu bir tripleks değil ama üç üniteden oluşuyor. Üç üniteden oluşan tek bir aile ünitesidir. Üç yatak odası, iki banyosu, bir stüdyosu ve ayrıca kayınvalidesi olan bir ana ünitesi var, hepsi arka tarafta, hepsi aynı mülkte. Sırf kiraya verebilmeyi hızlandırmak için 240 rehabilitasyon karşılığında satın aldım. Sadece yaklaşık 15K kadar. ARV 400. Rentometer'a göre, üç ünitenin toplamında ayda 3300$ civarında bir rakam almam gerekiyor.

:
Puan.

Dave:
Evet. Evet, bu konuda neden tavsiyeye ihtiyacın olduğunu bilmiyorum. Görünüşe göre gidip bunu satın almalısın. Ancak bu konuya geçmeden önce bize biraz piyasadan bahseder misiniz?

Michael:
Evet, Florida genel olarak şu anda gerçekten çok sıcak bir pazar, ama genel olarak Florida'nın merkezi biraz karanlık bir at gibi hissediyorum. Seksi bölge elbette Tampa'dır, ancak Florida'nın merkezi, herkes her zaman Disney'i düşünür, ancak Florida'nın merkezi aslında, anladığım kadarıyla, Florida pazarı sürekli olarak çok aşırı yüksekler ve aşırı düşükler yaşadı ve çok fazla dalgalandı. Ancak diğer emlakçıların bana söylediğine göre, Florida pazarları arasında, Florida'nın merkezi, Florida'daki tüm pazarlar arasında en istikrarlı olanıydı. Bu yüzden burada yaşıyorum. İlk kez yatırımcı olduğum için elimden geleni yapıyorum. Mülkü görmek istiyorum, üzerine ellerimi koyabilmek istiyorum, bu tür şeyler. Ben de ilk olarak buraya yatırım yapmaya başladım.

Dave:
Bu harika. Panelin geri kalanına aktarmadan önce son sorum şu: Bu anlaşmayı nasıl buldunuz?

Michael:
Bu, bir toptancı aracılığıyla ilişki kurduğum bir toptancı aracılığıyla oldu ve e-postayla patlamadan önce anlaşmayı bana getirmesi karşılığında ona biraz para sözü verdim. Ve işte, bir gün beni aradı ve şöyle dedi: "Mike, hemen gelip bunu alman lazım." Ve yaptım.

:
Para konuşur.

Michael:
Evet hanımefendi.

James:
İlk tavsiyemin ne olduğunu biliyorum, mülkü bana sat. Bu konudaki rakamlar son derece güçlü görünüyor. Hey Michael, bu mülkü zaten kapattın mı yoksa...

Michael:
Evet evet. Aslında geçen hafta kapattım.

James:
Peki anlaşmayı kapanışa kadar nasıl yapılandırdınız? Sağlam parayla, uygun finansmanla mı kurdunuz? Rehabilitasyon kredisi aldınız mı veya anlaşmayı nasıl tamamladınız?

Michael:
Toptancı iki hafta içinde kapatmamız gerektiğini söylediği için çok para kazandım. Yani evet, ben de devam ettim ve yüklü miktarda para kazandım ve yüklenicim rehabilitasyonun üç haftadan fazla sürmemesi gerektiğini söylüyor, bu yüzden geleneksel olarak çıkacağız. Bu mülk için geleneksel kredilerin verilmesiyle ilgili evrak işlerini zaten başlattım, umarım Nisan ayına kadar çalışır duruma geliriz.

James:
O zaman kısa dönem mi kiralayacaksınız yoksa orta dönem mi kiralayacaksınız, yoksa uzun dönem mi kiralayacaksınız yoksa ikisinin karışımını mı yapacaksınız?

Michael:
Uzun dönem kiralamaya gidiyoruz. Bu işte ilişkiler her şeydir. Ve müteahhidimin gerçekten bir yere taşınması gereken bir adamı tanıdığı ve alanın onun için mükemmel olduğu ortaya çıktı. Ve böylece üç birimi de kiralamaya karar verdi. Şu anda onun kredi kontrollerini falan yapıyorum, ama öyle görünüyor ki bu mümkün.

James:
Ve sonra, konuştuğunuz kredi verenlere veya hangi kredi verenleri denediğinize bağlı olarak ne kadar, nihai hedef nedir? Yani satın alırken, tek ailelik kiralık evler satın aldığımı biliyorum, çoğu zaman bu anlaşma gibi yüksek nakit akışı için veya üzerinde olumlu bir gelişme olan bir tür özsermaye pozisyonuyla satın alıyorum. Ama benim için her zaman, anlaşmaya ne kadar nakit bağlamam gerektiğini merak ediyorum, yoksa kaldıracı geri almak için farklı türde bir borç verenle mi gitmeliyim? Plan yapacak mısın, paranın baş harfini zor para harcayan adamla bırakmayı mı planlıyorsun? Sanırım kabaca %20 indirim yapıyorsunuz?

Michael:
Evet, onun gibi bir şey, evet.

James:
Bunu anlaşmada bırakmayı mı planlıyorsun yoksa bu mülkü yakıp sermayeni geri alabilecek misin?

Michael:
Şimdilik, onu şimdilik orada tutmayı planlıyorum ve sonra faiz oranları bir noktada kaçınılmaz olarak düştüğünde belki yeniden finanse etmeyi ve paramın bir kısmını geri almayı umuyorum. bu taraftan. Ama dürüst olmak gerekirse, mülkün kendisi, bölge ne yazık ki soylulaştırmanın ilk aşamasının işaretlerini yeni göstermeye başlıyor. Soylulaştırma konusunda karışık hislerim var ama mülk sahibi açısından bakıldığında bu benim için harika. Yani evet, bu gerçekten her şeyden çok bir hisse senedi alımı.

Cemil:
Michael, seninle tanıştığıma memnun oldum. Bu anlaşmayı aldığınız için de tebrikler, yedi ay sonra kapıdan çıktınız ve harekete geçtiniz. Olağanüstü. Çıkışla ilgili birkaç sorum var. Ve mülkün tek aile için imarlı olduğunu söylediniz, ancak mülkte kiralanabilecek üç birim var. Deneyimlerime göre, geleneksel kredi verenler, kredi vermeden önce imar durumunun mülkünüz için kullanım durumuyla eşleştiğinden emin olacaklardır. Ve bu yüzden hemen aldığım kırmızı bayrak, borç veren gelip tek bir aile üzerinde üçlü bir yapıya sahip olduğunuzu fark ettiklerinde, mülk için kredi istemeyeceklerdir. Bu durumu nasıl hafiflettiniz ve geleneksel finansman alamıyorsanız planınız nedir?

Michael:
Sana karşı tamamen dürüst olacağım Jamil, henüz tam olarak bilmiyorum.

Dave:
James'e sat. Zaten biliyorsun. Başka bir çıkış stratejiniz var.

Michael:
İşte buyurun. Evet, sana karşı dürüst olacağım, o kadar ilerisini düşünmemiştim. Geçen hafta bu konuyu kapattım ve tüm bunların halledilmesini sağlamaya çalışıyorum. Ama anladığım kadarıyla, borç verenim, geleneksel borç verenim, bu bir sorun olmayacak gibi görünüyor. Sana karşı dürüst olacağım. Az önce önerdiğin şey hakkında düşünmedim.

:
Ben de tam olarak bunu soracaktım; bu birimlere izin veriliyor mu? Biliyor musunuz?

Michael:
Evet, evet öyleler.

:
Tüm bu alanlara izin veriliyor ancak tripleks olarak değil.

Michael:
Tripleks olarak değil, evet.

:
Tamam aşkım. Çünkü Florida yasalarının Kaliforniya yasalarından çok farklı olduğunu açıkça biliyorum, ancak birçok insan bu ekstra birimleri yaratıp bunları kiraya vereceklerinin farkında değil, ancak bunlar kapsam dahilinde değil. Sigorta kapsamında değiller ve yakalanırsanız başınız büyük belaya girebilir.

Michael:
Evet, evet, onların korunduğundan emin oldum, yani iyi durumdayız.

Henry:
Bence burada iyi yaptığınız şey şu; birçok insan böyle bir anlaşmaya bakıyor ve şöyle diyor: "Ah, tripleks rakamlar ödemeye hazırım çünkü onu tripleks gibi kiralayacağım." Ama siz anlaşmayı tek bir aile gibi analiz ediyorsunuz ve bu rakamlara göre satın alıyorsunuz. Ve bunu tripleks olarak kiralamak pastanın kreması, bence böyle bir şeye bakmanın doğru yolu bu ve evet, Jamil haklı, üç birim olduğu için finanse etmek istemeyen geleneksel bir borç verenle karşılaşabilirsiniz, ancak bunu finanse edecek geleneksel bir borç verenle de karşılaşabilirsiniz.
Evlendirdiğim ilk mülk hacklendi ve hala sahibiyim. FHA kredisi kullanıyor ve arkasında kayınvalide evi bulunan bir ev. Ve biz onu satın alırken bir şeyler söylediler ve onlara bazı fotoğraflar gönderdik ve ona bunun tek bir aile olduğunu ama arkasında bir kayınvalide dairesi olduğunu söyledik ve sonra bunu finanse ettiler. Yani borç verene bağlı olacağını biliyor ama kesinlikle haklı. Kesinlikle, kesinlikle düşünülmesi gereken bir şey ve bu, eğer o borç verenin yapmak istememesi, başka birinin yapmayacağı anlamına gelmediği anlamına gelir.

Michael:
Kesinlikle.

Cemil:
Michael, başka bir soru. 15,000 dolarlık rehabilitasyondan bahsettin ama üç haftalık bir zaman çizelgesinden bahsetmiştin. Ve içgüdüsel olarak benim için müteahhitlerle çok fazla deneyimim var ve her zaman şunu öğrendim ki, size bir şeyin maliyeti olacağını söyledikleri her şeyi iki katına çıkarırsınız ve aynı zamanda zaman çizelgesini de iki katına çıkarırsınız, sahtekâr oldukları için değil, çünkü onlar Biz sahtekârız. Peki bunu göz önünde bulundurduğunuzda, bu müteahhidi ne kadar zamandır tanıyorsunuz ve onunla olan deneyiminiz nedir? Bugünün şişirilmiş malzeme maliyetleri dikkate alındığında 15,000 doların çok düşük göründüğünü düşünüyorum. Bugünlerde 5, 10 ya da 15,000 dolara hiçbir şey yapamazsınız. Ve merak ediyorum, 15,000$ için işin kapsamı nasıldır? Çünkü üç hafta aslında yenileme dünyasında oldukça uzun bir süre, dolayısıyla bu işin kapsamının ne olduğunu anlamak istiyorum.

Michael:
Tabi tabi. Yani müteahhit, ilginç bir şekilde, müteahhit bir papaz.

Cemil:
Oh iyi. Tamam aşkım. Yani bu sahtekâr kutusunun işaretini kaldırıyor, değil mi?

Michael:
Kesinlikle. Orlando'ya yaklaşık dört ay kadar önce New Jersey'den geldim ve bir papaz olarak yaptığım ilk şeylerden biri bölgedeki diğer papazlarla tanışmak istedim ve bu adamla tanıştım ve onun o olduğunu öğrendim. müteahhitlik yapıyordu. Ben şöyle dedim: “Hey, ben de emlak işine yeni giriyorum. Birlikte çalışmak ister misin?”
"Ah evet, elbette." İşte böyle tanıştık ve her gün konuşuyoruz. Birbirimize karşı belirli düzeyde bir güvenimiz var ve anlaşmaları birlikte analiz ediyoruz ve bu tür yakın bir ilişkimiz var. İşin kapsamı açısından, söylediğim gibi, işi hızlandırmak için biraz boyadan bahsediyorduk. Birkaç süpürgelik parçasını ve mutfak tezgahını değiştirmekten bahsediyoruz. Hepsi bukadar.

Cemil:
Gerçekten çok az şey.

Michael:
Hızlandırmak için gerçekten çok az şey var.

Henry:
Ne anlaşma.

Michael:
Evet, oldukça mükemmel olduğunu söylemeliyim dostum. Ama yapmak istediğimiz başka şeyler de var. Arkadaşlar sanırım size sorularımdan biri piyasanın en üst noktasından kiralayabilmek istediğimdi ama şu anki haliyle ortamın muhtemelen C artı mahalleye benzediğini söyleyebilirim. Peki çok fazla yenileme ne kadardır? Ne demek istediğimi biliyorsun?

Cemil:
Mahallenin B'ye ya da B plus'a gitme potansiyeli var mı? Çünkü eğer B artı olan kompozisyonlarınız varsa, o zaman bu sayıya dayanabilir ve ardından buna yükselip tüm kapsamı değiştirebilirsiniz.

Michael:
Evet, potansiyeli var ama sadece tahminde bulunmam gerekirse, muhtemelen 10 ila XNUMX yıl uzakta olduğumuzu söyleyebilirim.

James:
Bence bu harika bir soru, çünkü daha sonra kiralayabileceğimiz çok sayıda mülk de satın alıyoruz. Kısa vadede kiralık mülk olarak tutmak istiyoruz. Ve benim için, beş ila 10 yıllık bir takdir oyununa baktığımda, ki bunda yanlış bir şey yok, genellikle daha uzun süre dayanacak daha ucuz malzeme koymayı severim, ya da daha ucuz malzeme değil ama daha kurşun geçirmez, ama LVP gibi, sağlam zeminler, daha dayanıklı eşyalar ve parayı oraya harcayacağım, ama tam kozmetik için gitmeyeceğim çünkü olan şey, Seattle'da yaptığımız şey bir nevi emlak bankası gibiyiz çünkü Amerika Birleşik Devletleri'nin tamamında yoğunluk değişiklikleri yaşandı, tıpkı Washington eyaletinde olduğu gibi, artık tek aileli imara izin verilmeyeceğini belirten yeni bir yasayı kabul ettiler. Her şeyin ayrı ayrı yapılmasına, inşa edilmesine ve satılmasına izin veriliyor.
Bu yüzden benim tavsiyem, bu anlaşmalara baktığımda, aslında harika bir nakit akışı olabileceğinden emin olmaya çalışıyorum çünkü bu şeyin nakit akışı, nakit getirisinde %24 nakit ve anlaşmada %20 kalıyor. Bu harika bir geri dönüş. Bu nakit akışını sürdürebilirsiniz ve ben de dayanacak minimum minimumları yapmanızı öneririm. Ancak beş ila 10 yıl içinde gerçekleşecek olan bir sonraki ilerleme yolu olayına ulaştığınızda, tam olarak yeniden inşa etmeye gidin çünkü aslında üç birimin hepsini birden kiralayabilir, bunları ayrı ayrı satabilir ve daha sonra bunları daha büyük bir şekilde 1031'e satabilirsiniz. tutarı daha büyük bir mülke dönüştürdü.
Ancak bu apartman dairelerini yaptığınızda, bazen onu iyileştirmek için bazı önemli yenilemeler yapmanız, yeni su hatları eklemeniz, kanalizasyon türleri yapmanız gerekir. Bu yüzden benim görüşüme göre, onu kurşun geçirmez kiralama tarzında almak, bu ilerleme yolunu beklemek, sonra boşaltmak ve sonra en uygun fiyatlandırmaya gitmek her zaman en iyisidir. Çünkü bunu şimdi yaparsanız, piyasa 10 yıl sonra farklı görünebilir ve sonra her şeyi yeniden yapmak zorunda kalırsınız. Ve eğer bunun beş ila 10 yıllık bir oyun olduğunu düşünüyorsanız, o zaman kendini sürdürebileceği bir noktaya getirin; ücretler ve bakım maliyetleri nedeniyle kanınızı akıtmayacak ve ardından beş ila 10 yıl içinde büyük bir çöküşe geçeceksiniz. .

Dave:
Michael, en yüksek dolardan kiralamak istediğini söyledin, ki bu elbette herkesin hedefidir, ama aynı zamanda üç üniteyi de tek bir kiracıya kiralıyorsun. Bunun kira durumunuza yardımcı olduğunu mu düşünüyorsunuz yoksa kolaylık faktörü için genel kiranızı mı düşürdünüz?

Michael:
Sırf rahatlık olsun diye kirayı düşürdüm. Ayrıca gelen adam da güçlü bir kiracı ve düşündüm ki, üç ayrı birimi yönetmekle uğraşmak yerine tek bir adamla anlaştık ve adamın da müteahhit olduğu ortaya çıktı, o da şöyle dedi:' Benim için bazı bayağı şeyler yapmaya hazırdım, bu da çekiciydi. Bu yüzden onun için kirayı biraz düşürdüm.

Dave:
Üç mutfağa mı ihtiyacı var yoksa üç ünitenin planı nedir?

:
Evet, ben de bunu soracaktım.

Michael:
Aslında üniversite çağındaki çocukları yeni mezun oluyor ve en azından birkaç yıl yaşayacak bir yere ihtiyaçları var. Ve böylece fikir şu ki, herkes bir nevi mülkte birlikte yaşayacak. Bu yüzden en azından birkaç yıl daha iyi olacağımızı düşünüyorum.

Dave:
Eğer üniversite çocukları orada yaşayacaksa kesinlikle daha ucuz şeyleri tercih edin.

Cemil:
Tek kiracının kira oranı aylık 3,300 mü yoksa bunun altında mı?

Michael:
Yani 32 yaşındayız.

Cemil:
Tamam, yani sadece yüz dolar indirim. Hiç de fena değil.

:
Onun için nasıl tarama yaptın? Onun iyi bir kiracı olduğunu nereden biliyorsun?

Michael:
Onu RentRedi sürecine, RentRedi yazılımına soktum. Ayrıca, bir ay kadar önce hazırlanmış bir Experian raporuyla geldi ve ben de ona banka hesap özetlerini ve geçen yıla ait vergi beyannamelerini sunmasını sağladım. Ben de bunların hepsini yaptım. Ve hala herhangi bir iflas ya da buna benzer bir şey var mı diye hükümetle ilgili işleri inceliyorum, ama her şey yolunda gidiyor gibi görünüyor.

Henry:
Bu çağrı referanslarına ek olarak istiyorum. Yani eğer geçmişte bir ev sahibi varsa, onlarla telefonda konuşurum. Geçmişteki ev sahiplerine sormayı seviyorum çünkü onlar size bir rapor verecekler. Ve sonra genellikle onlara sorduğum son soruyu, ya ev sahibi olsaydı, eğer fırsatınız olsaydı onlara tekrar kiralar mıydınız diye sordum. Ve eğer bu bir işverense, eğer serbest meslek sahibi değilse işverenlerini de aramalısınız.

Cemil:
Buna eklemek isterim ki, ev sahiplerine geri dönün çünkü son ev sahibi sırf onları dışarı çıkarmak için yalan söyleyebilir.

Dave:
Kesinlikle.

:
Evet.

James:
Michael, bahsettiğin şeylerden biri de bu adamın senin mülkünde bazı işler yapmaya istekli olmasıydı. Bunu defalarca yaptım. Bunu hem doğru hem de yanlış şekilde yaptım. Bunlardan biri, "Hey, bu mülk üzerinde çalışmana daha sonra yardım edeceğim." gibi sözlü bir ifadedir. Bu harika ve harika bir jest. Ancak sorun çoğu zaman bunun gerçekte gerçekleşmemesidir. Bu her zaman aradığım bir fırsat. İster inşaat olsun, ister kira bakımı olsun, masraflarımı azaltmak için işleri nasıl paketleyebilirim. Eğer bir mülk yöneticisine ya da orada çalışan bir şeye kiralıyorsam, belki bir binaya bakıyor oldukları için onlara daha düşük bir fiyat veririm. Ancak bu, yavaşlamak ve "Hey, sana ayda yüz dolarlık bir indirim vermeye hazırım." demek için harika bir fırsat. Piyasa 3300, 3200'e alıyorsunuz ama kira süresi boyunca bu bakım masraflarını karşılamanızı istiyorum.
Çünkü bu size ayda yüzlerce dolar kazandırabilir ve bu da nakit akışınızı önemli ölçüde etkileyecektir. Ve bunu çok büyütmenize gerek yok, sadece şöyle deyin: "Hey, eğer bu 10 maddeden herhangi biri meydana geldiğinde, oraya gelip işçiliği bedavaya yapmaya hazırsınız ve ben de malzemelerin parasını ödeyeceğim. ” Ve bunu peşinen kilitlemenin daha iyi olacağını söyleyebilirim çünkü bunun genel getirisi, eğer üç yıl boyunca orada kalırsa, nakit akışıyla cebinize fazladan %4'lik bir geri koyacaksınız çünkü Bakım giderlerinden kan akacak. O yüzden bunu sadece yazıya dökün ve sonra bunu ben de yaptığım için, "Hey, bunları yapacağını söylemiştin." Onlar da "Evet, işte faturanız" diyorlar. "Eh, şimdi fazla para ödüyorum" dedim. Ve bu, özellikle ilk kez ev sahibi olacak biri olarak, önümüzdeki iki ila üç yıl boyunca hayatınızı kolaylaştırabilecek bir kişiyi mülkünüze gerçekten kilitlemek için harika bir fırsat.

:
Aman Tanrım, daha fazla katılamayacağım. Her şeyin yazılı ve yasal olduğundan emin olun. İnsanların neyin havalı olduğu konusunda farklı fikirleri var. Ben de bunu mor duvarlarla sonuçlandığım yerde yaptım. Dolayısıyla bana göre yaptıkları her şeyin onaylanması gerekiyor. Ne yaptıklarını bilmen gerekiyor.

James:
Mor duvarlar kiranızı en üst düzeye çıkarmanın iyi bir yolu değildir.

:
Tekrar boyamak bana birkaç bin dolara mal oldu çünkü morun üzerini boyamak zor.

Michael:
Aman Tanrım.

Dave:
Michael, bu anlaşmayı getirdiğin için teşekkürler. Buradan çıkmadan önce panele soracağınız son bir soru var mı?

Michael:
Komik çünkü bir sürü sorum vardı ve artık sona geldiğimize göre, başka sorum kalmadığını hissediyorum.

Dave:
Bu da işimizi yaptığımız anlamına geliyor sanırım.

Michael:
Evet yaptın. Evet yaptın. Burada olduğum için çok mutluyum. Çok teşekkür ederim.

Dave:
Elbette. Ve tebrikler. büyük bir anlaşma gibi görünüyor.

Cemil:
Kesinlikle.

Henry:
Tebrikler dostum.

Michael:
Teşekkür ederim. Teşekkür ederim.

Dave:
Matt McMains, Piyasada'ya hoş geldiniz. Burada olduğun için teşekkürler.

Mat:
Beni kabul ettiğin için teşekkürler Dave.

Dave:
Peki, bize biraz gayrimenkul deneyiminizden bahsederek başlayalım.

Mat:
Deneyimim biraz minimum düzeyde. COVID'in hemen başında satın aldığım ve emlak dünyasına adım atmama yardımcı olan bir birincil evim var. Daha sonra bundan vazgeçip Pensacola, Florida'da kiralık bir mülk satın aldık ve başlangıçta AirBNB olarak başladık ve sonbaharda uzun vadeli bir kiralamaya geçtik.

Dave:
Tamam harika. Ve yaşadığın yer burası değil. Florida'da?

Mat:
Doğru. Orange County, Kaliforniya, Güney Kaliforniya'da büyüdüm ve Pensacola'da üniversiteye gittim. İşte bu bölgeye aşinalık buradan geliyor.

Dave:
Tamam, harika. Bize şu anda baktığınız anlaşma hakkında biraz bilgi verin.

Mat:
Elbette. Yani bu, Pensacola'da 90 günden fazla süredir piyasada olan her şeyi temizleyerek bulduğum, piyasadaki bir anlaşmaydı. Ve bunu bulduğumda aslında henüz 40 günlüktü ama fiyatı üç kez düşürdüklerini fark etmiştim. Ben de şöyle düşündüm: "Ah, muhtemelen bundan kurtulmaya çalışıyorum, o yüzden hadi bir teklif sunalım." Ve Henry'nin Mastermind'ında söylediği gibi, "Teklifleri iletin ve isteyip istemediklerini seçmelerine izin verin." Ben de öyle yaptım. Ve bu gerçekten sıkıştı. 161'de listelenmişti. Şu anda 140'a kilitledim.

Dave:
Mükemmel. Peki, bunun hakkında daha fazlasını duymak istiyorum. Bunu yapmadan önce, Pensacola hakkında hiçbir şey bilmeyenler için bize biraz bölge hakkında bilgi verebilir misiniz?

Mat:
Yani Pensacola, orada birkaç kolej var ve Donanma Hava İstasyonu var. Yani Florida'nın panhandle'ında çok fazla hareket ve trafik var, ama orası Alabama tarafına yakın bir yer. Yıllara dönüp baktığınızda yaptığım pazar analizi, son durgunluk döneminde işe yaradı. Orada çok fazla dalgalanma olmadı. Ben de bunu hey olarak algıladım, muhtemelen önlerine çıkan her şeyde oldukça istikrarlı bir şekilde ilerleyebilirler. Ayrıca satışların listeye oranı da oldukça iyiydi. İşte ben de burayı seçtim. Sadece bu bölgeye aşinayım. Şehir merkezini inşa ediyorlar, bu yüzden pek çok iyi şeyin olacağına inanıyorum.

Dave:
Harika. Ve senin planın onu tersine çevirmek, değil mi?

Mat:
Doğru. Planım mülklere %20 indirim koymak benim için pek yeterli değil çünkü iki mülküm var ve zaten oldukça kuru durumdayım. Bu yüzden cebimden sıfır veya düşük para çıkarmaya çalışıyorum ve ilkini sonuçta BRRRR-ing'e başlamak, kiracıları içeri sokmak ve yeniden finanse etmek için başkalarının parasını kullanarak çevirmeye çalışıyorum.

James:
Matt, yani bu mülk için sahip olduğun rehabilitasyon bütçende, A, bu mülkteki fiyat noktasını beğendim, 140, uzaktan kumandayı çevirdiğinde bu bir ilk için harika, özellikle düşük fiyat noktası, kulağa daha çok kozmetik gibi geliyor dönüş. Ve bence eyalet dışından satın alırken, kozmetik dönüşler harika çünkü orada daha az değişken var. Bu anlaşmayla ilgili endişem biraz sıkı olması. Rakamların pek çok farklı açıdan iyi göründüğünü düşünüyorum, ancak bir yandan, biraz dar olabilir, özellikle de uzaktan takla atıyorsanız, çünkü maliyeti o kadar fazla kontrol edemezseniz, Bu anlaşmada oldukça hızlı bir şekilde kırmızıya dönebilirsin.
Ayrıca, kaldıracı üst üste koyuyorsanız ve %100 finansman arıyorsanız, bu noktada borç maliyeti normal bir takladan daha yüksek olacaktır. Çoğu zaman ters gittiğimizde, anlaşmada %20, 25'lik bir pay bırakıyoruz ve bu da genellikle o noktada altı ila dokuz aylık dönemde bize geri dönecek. Çünkü ben çevirme rakamlarına bakarken, bu anlaşmada sabit para oranınızı henüz belirlemediniz mi? Bu konudaki borcunuz ne kadar? Çünkü bu marj üzerinde büyük bir etki yaratacak.

Mat:
Nakit paraya gelince, bu anlaşmayı yapılandırmayı planladığım yol, satın alma ve rehabilitasyon için zor paradır. Ve burada, Orange County'de bir emlak toplantısında tanıştığım, ön ödemeyi ve bununla ilgili her türlü genel masrafı karşılamaya hazır özel bir param var. Ancak bugün kilitlemem gereken nakit para, bana söylediklerine göre %12 kayıpla %10 civarında olacak. Yani şu anda oradan haber almayı bekliyorum ve bu, anlaşma konusunda nerede olduğumu belirleyecek.

Cemil:
Matt, ne yapıyorsun, tam zamanlı W2'n ne?

Mat:
Ben federal bir memurum.

Cemil:
Ah, harika adam. Yani birisinin size doğruyu söylediğini anlayabilme konusunda oldukça tecrübelisiniz. Yükleniciniz hakkında ne düşünüyorsunuz? Size verdikleri rakamlardan memnun musunuz, işin kapsamının sunulanlarla uyumlu olduğunu düşünüyor musunuz?

Mat:
Oldukça eminim. Şu anda ikisini inceliyorum. Birincisi, bu mülkü kilitlediğimde tahminim 60,000 idi. İki yüklenicim çıktı, her ikisi de son anlaşmamdan beri onlarla adil bir ilişkim var. Biri 52'de geldi, diğeri 65'te. Yani ben bunlarla bir nevi hokkabazlık yapıyorum. Ya öyle hissediyorum ya da gerçekten iyi olacağım ama bu konuda bir karar vermedim.

Cemil:
Mülkteki inceleme süreniz geçti mi?

Mat:
Evet, Cumartesi itibariyle, yani sadece bir gün önce. Evet.

James:
Yani Matt, borcun kapandı, geri gelmek istiyorum çünkü durumu çözmeye çalışıyorum. Çevirme her zaman A'ya dayandığından, bence sermaye oluşturmak için yapabileceğiniz en iyi şeye yaklaşımınız, kiralık mülklerinizi satın almaya devam etmek için birikim yapmaya çalışırken toptan satış yapmak ve çevirmek olacaktır. Harika bir motor, vergileri yüksek bir motor ama gerçekten işe yarıyor. Ve benim için takla atmaya baktığımızda her şey nakit karşılığında nakitle ilgili. Bu anlaşmayla ilgili endişem, kağıt üzerindeki bu anlaşmanın, toptan satış da dahil olmak üzere birkaç farklı çıkış stratejisi için gerçekten işe yarayabileceğini düşünmem.
Ancak diğer taraftan, inşaatınızın maliyeti zaten biraz fazlaysa ve borcunuz %12 olacaksa, Florida'daki satışın maliyeti nedir? Tipik bir durum mu? Washington'da dışarıda bir şey satarken kabaca %10 civarında para ödüyoruz. Tüketim vergisi, kapanış masrafları, emlak ücretleri, oradaki maliyet nedir? Çünkü Washington'da olsaydık, marj neredeyse %10'un altında olurdu veya kâr olarak 10,000'in altında olurdu ki bu da bu anlaşmada çok fazla bir etki yaratmayacaktır. Ve sonra diğer sorum şu, söz konusu pazar için, bu 250 aralığında satış yaptığınızda, bu, alıcıların kapanış maliyetlerinin ödenmesini beklediği bir şey mi? Çünkü bu, marjdaki anlaşmayı da önemli ölçüde etkileyebilecek bir şey.

Mat:
Harika sorular James. Bu yüzden dürüst olacağım, kapanış maliyetlerinde 6,000 ila 10 arasında ne kadar tahmin ettiğimden emin değilim, ancak muhtemelen orada biraz durum tespiti yapmam ve bunun buna ne kattığını tam olarak bildiğimden emin olmam gerekiyor.

James:
Evet, çünkü takla attığınızda, tüm bu maliyetleri borç maliyetinizi, inşaat maliyetinizi, satış maliyetinizi, ve sonra da net rakamın ne olduğuna bakmamız gerekiyor. Bu yüzden kesinlikle satış maliyetinin ne olduğunu araştırırdım. Çünkü her ilçenin değiştiğini biliyorum. Washington'da değişken bir tüketim vergimiz olduğunu biliyorum, fiyat noktanıza bağlı olarak %1.2 ve satış maliyeti ödeyebilirsiniz veya pahalıysanız %3'e kadar tüketim vergisi ödeyebilirsiniz. Ve böylece anlaşmada çok büyük bir değişiklik meydana gelebilir.

:
Emlak verginiz ve sigortanız var ve tüm bunlar, onu ne kadar uzun süre elinizde tutarsanız o kadar artıyor. Merak ediyorum, onu istediğin fiyata satamadığın ve para kaybetmek istemediğin için elinde tutmak zorunda kalır mısın? Kalifiye oldunuz mu, daha uzun vadeli bir orana yeniden finansman sağlayabiliyor musunuz?

Mat:
Evet. Kiralamam gerekirse nakit akışının potansiyel olarak minimum düzeyde olacağını ancak nakit akışı olacağını bir borç verenle zaten konuştum. Bu yüzden yedek çıkış stratejisi olarak buna sahibim.

Cemil:
Bu yeniden finansmanla özel borç vereninizi devre dışı bırakabilecek misiniz?

Mat:
Evet, yakın olacak ama onu koruyabileceğim.

Cemil:
Başar.

James:
Matt, ne tür bir kredi ayarladın? Çünkü bunun üzerindeki kira rakamlarına baktığımda, genellikle değerin %70, 75'i tutarında bir kredi alabileceksiniz, bu da size bunun üzerinden yaklaşık 160, 165 tutarında bir bakiye kredi verecektir ve hepiniz 200 artı borç maliyetiyle karşı karşıyasınız. Peki, bu anlaşmaya 30, 40 bin dolar bırakırken kendinizi oldukça rahat hissettiğiniz bir şeye mi baktınız?

Mat:
Bu kesinlikle benim... Evet, bu konuda çok rahat olduğumu söyleyemem ama çıkış cephesinde üzerinde çalışmam gereken bazı şeyler var.

Cemil:
Tıpkı son bir müzakere tekniği gibi, Matt ve biliyorum ki teftiş süreni geçmişsin ve bu, durum tespiti dönemlerini geçtikten sonra daha derin bir şey müzakere etmeye çalışmanın en iyi yolu olmayabilir, ama oluyor. Ve bu yüzden merak ediyorum, çünkü bu anlaşmada 10 veya 20,000 dolarlık bir tampona daha ihtiyacınız olduğunu düşünüyorum. Satıcılarınızın motivasyonuna baktığınızda, şu anda EMD için ne kadar riskiniz olduğunu düşünüyorum.

Mat:
1300

Cemil:
Tamam, bu önemli bir miktar ama satıcılarınızın "Hey, parayı alıp kaçalım" demesine yeteceğini düşünmüyorum. Mike, muayene dönemini bir gün geçmiş olsa bile geri dönmeye çalışmaktan rahatsız olup olmadığını merak ediyorum, geri dönüp "Hey, sayılarıma baktıktan sonra, sanırım buna ihtiyacım var." Ek kredi isteyin.” Bence bu anlaşmanın satın alma fiyatından 20,000$ daha indirim alırsan harika bir durumda olursun. Ve şunu tavsiye ederim, reddetseler bile Matt, reddetseler bile, iğneyi yapmaya her zaman değer çünkü hâlâ şunu deme hakkına sahipsin: "Tamam, reddettiler. Hala ilerlemeye devam edeceğim. 1,300 dolarımı riske atmak istemiyorum. Kapatacağım ve anlaşmaya devam edeceğiz.” Ama yine de deneme ve ilerleme hakkına sahipsiniz. Peki merak ediyorum, bu sizin rahat edeceğiniz bir şey mi? Eğer öyleyse, size en iyi tekniğin ne olabileceği konusunda yardımcı olabilirim.

Mat:
Evet, kesinlikle rahat. Sakıncası yok, mutlaka soracağım.

Henry:
Kendisi kolluk kuvvetlerinde çalışıyor, tabii ki sorabilir.

Mat:
Evet, yüzleşmek benim zayıflığım değil. Ama evet, kesinlikle ve ben de yardıma minnettar olurum. Kesinlikle.

:
Jamil, merak ediyorum, satıcıyı bunu yapmaya teşvik etmek için satıcıyı düşürürse elde edebileceği kârı bölme konusunda bir şekilde ikna edebileceği yaratıcı seçenekler var mı?

Cemil:
Buradaki satın alma fiyatı göz önüne alındığında, satıcının mülkün mülkiyetini elinde tutacağı ve Matt'in özel tefeciyi anlaşmaya dahil edeceği, yenilemenin yapıldığı ve herhangi bir başlangıç ​​maliyeti veya kredinin olmadığı yeniliği tercih ederdim. mülke girme masrafları. O zaman sahip olduğu tek şey oradaki yenileme. Ve satıcılarıyla 140 dolarlık bir satış fiyatı üzerinde anlaşıyor, ancak sadece kapanış ve başlangıç ​​ücretlerinden 7,000 dolar tasarruf edecek. Ve benim için çok yaratıcı bir şekilde, bu en stratejik hamle olurdu çünkü o zaman özel tefecisini masaya getiriyor. Yüzde 20 peşinat vermesine gerek yok çünkü tapu almak zorunda değil, özel tefeci yenileme giderleri için 52,000 dolar getiriyor, onlar şu anda 192'ye giriyor, o 250'ye satıyor. Kâr var.

James:
Sahip olacağım tek endişe, satışın maliyetini ve sonra kim olduğunu bilmek. Bu ilk kez ev alıcı pazarları gerçekten karşılaştırılabilir olanları araştırıyor. Çoğu zaman Washington'da kapanış masraflarının ödenip ödenmediğini görebildiğimizi biliyorum. Bu çoğu zaman anlaşmanın hemen ardından yüzde üç buçuk oluyor ve bunun gibi bir şeyden elde edilen kârın %50'si, ama bence bu bunu yapılandırmanın harika bir yolu çünkü sorun şu ki borç maliyeti bu anlaşmayı mahvedecek . Ve eğer uzun sürerse, oldukça hızlı bir şekilde kırmızıya dönebilir.

Henry:
Jamil, usta bir toptancı olmak hakkında ne düşünüyorsun? Peki, bu müzakerede satıcının aşağı inmesini istiyorsanız ve aynı zamanda toptancıdan da bunu telafi etmek için ücretinden biraz indirim yapmasını istiyorsanız, yani ortada bir orta yol varsa ne düşünüyorsunuz?

Cemil:
Yani bu da bir toptancıdan alınmış, yoksa giden o muydu, sanırım direkt acenteye gitti değil mi?

Mat:
Kız kardeş ve ajan piyasada.

Cemil:
Evet. Tamam aşkım. Bence menajerin gelmesini isteyebileceğimiz bir oyun olabilir çünkü ikili temsil mi yaptılar Matt? Listeleme temsilcisi sizi temsil etti mi?

Mat:
Kendi menajerim aracılığıyla gittim.

Cemil:
Tamam aşkım. Bu yüzden ikili temsil yapmayı seviyorum çünkü artık listeleme acentesini, oynayacakları komisyonun iki katı olduğu bir duruma soktunuz. Ve gerçekten bir şeyi halletmek istediklerinde, anlaşmanın sonuçlanmasını istedikleri için sıklıkla %3 ile oynamaya isteklidirler. Ve normalde piyasadan satın alırken, her zaman doğrudan bir listeleme temsilcisine giderim, ikili temsil isterim veya sadece şöyle derim: "Hey, bakın, temsil edilmeden gelebilirim, hadi %3'ü verelim" Geldiğim fiyat noktasına bağlı olarak ya kendime ya da satıcılarınıza geri döneceğim ve sadece anlaşmayı daha tatlı hale getirmek ya da kendim ve ev sahibi için daha finansal anlamlı hale getirmek için. Bu özel durumda, bir alıcı temsilciniz olduğunu düşünüyorum, bu iyi çünkü onların vekalet görevleri size karşı.
Ve bence alıcınızın temsilcisiyle gerçekten samimi bir şekilde konuşmanız ve şunu söylemeniz gerekir: "Bu rakamlara bakıyorum ve kredi maliyetime, kredi maliyetime bakınca biraz endişelenmeye başlıyorum." pazar." Her ne kadar Pensacola'da piyasa güçlü olsa da Florida'da gerçekten yükselişe inanıyorum. Şu anda elimizdeki ekonomik veriler pek iyi değil. Fed daha fazla faiz artırımı sinyali veriyor. Ve bununla birlikte, varlığınızda hala hesaba katmadığınız bir miktar değer kaybı olabilir. Ve eğer o mülkte ARV'nizde %5 veya 10'luk bir düşüş daha yaparsanız, bu iş biter. Bu bir gerçek ve sanırım hafta sonu boyunca ve geçen hafta boyunca çok fazla kargaşa gördük, bankaların kapandığını, bankalara hücumların yaşandığını gördük. İlerleme konusunda sizi tedirgin eden ekonomik göstergeler olarak kullanabileceğiniz pek çok şey var. Ve bence bu durumları masaya getirip lisanslı bir denetçi de kiralasanız, bunu denetim süreniz boyunca yaptınız mı? Muayene raporunu yaptırdınız mı?

Mat:
Hayır, iki lisanslı müteahhidin gelip mülkü kazmasını sağladım.

Cemil:
Tamam, mükemmel. Yeterince iyi. Ben de bunları kullanırdım. Ve bence iki sayıdan yüksek olanı kullanmak sizin için daha akıllıca çünkü yüksek olanın doğru sayı olma ihtimali küçük olan sayıdan daha yüksektir. Müteahhitlik dünyasına baktığınızda, hiçbir zaman onların söylediklerinden daha az sonuç veren bir anlaşma yapmadım. Bu her zaman daha fazladır ve kız kardeşim benim müteahhitimdir, ona dünyadaki herkesten daha çok güvenirim ve bu yine de her zaman yanlıştır. Ve bununla birlikte, alıcınızın temsilcisine sunmanız gereken gerçekten güçlü bir davanız olduğunu düşünüyorum, o da daha sonra davayı listeleme acentesine iletmek zorunda kalacak. Yani telefon oyunu oynayacağınız için orada küçük bir sürtüşme olacak. Hatta temsilcinize e-postanızı iletme hakkını bile verebilirsiniz.
Bir dava açardım ve şöyle derdim: "Bakın, aldığım bu teklife, baktığımız ekonomik verilere ve geçen hafta boyunca olup bitenlere baktığımızda, bu konuda kendime daha az güveniyorum. bu fiyata işlem. Ve bu satıcıların gerçekten bu evi taşımak istediklerini düşünüyorum. Bu anlaşmada gerçekten performans sergilemek istiyorum ama 140'ta performans sergileyeceğim için kendimi çok gergin hissediyorum."

:
Söylediklerine bayılıyorum Jamil çünkü bu ev satışa çıktı ve ondan kurtulmak istiyorlar.

Cemil:
Ve üç fiyat indirimi yaptılar. Bu da bu insanların motive olduğunun bir işareti.

:
Geri dönüp korkmaya başladığınızı söylemek için harika bir işaretler ve geçen hafta sonu banka iflaslarının olduğunu anlamaları ve denemeleri için yeterliydi. Kaybedecek neyiniz var?

James:
Ve bu bir, bence şu anda önemli olan şey piyasanın değişmesi ve piyasanın hızının değişmesi. Son iki yıldır hepimiz her şeyi denetimsiz, hızlı denetimlerle yazıyorduk. Artık bunu yapmanıza gerek yok. Ve asıl önemli olan anlaşmanızı hazırlıyor olmanızdır, inceleme zaman çizelgesi uzatılabilir. Borcunuzu kilitlemediyseniz, teklifleriniz kesin değilse ve maliyeti tam olarak kavrayamıyorsanız sorun değil. O noktada fizibiliteyle ilgili uzatma talebinde bulunmak istiyorsanız, daha fazla zaman kazanın. Ne kadar çok zamanınız varsa, anlaşmanızı o kadar iyi hazırlayabilirsiniz. Ne kadar çok zamanınız olursa, o kadar çok hazırlığınız olur, anlaşmadaki risk de o kadar az olur. Ve bu yüzden, finansmanınız konusunda kendinizi iyi hissettiğiniz noktaya tamamen kilitlenene kadar asla feragat etmeyin, bu ayarlanmıştır.
Çünkü ayrıca, eğer o ikincil borç veren sizi son dakikada kurtarırsa, eğer bu kilitli değilse ve bu konuda tam bir taahhütte bulunuyorsa, işte burada ciddi paranız risk altında olabilir. Ve teriminizi doğru şekilde ayarlamak için bu fizibiliteyi kullanın. Ve sanırım Matt, aklımdaki tek soru bu kiranın ne için olacağı? Çünkü belki de bu konuda yanlış bir yöntem kullanıp Jamil gibi satın alma ve tüm kiracıları olan birine getirmenin, insanların karşılayabileceği bir miktar büyümenin olduğu bir alanda iyi bir fiyat noktası olduğunu düşünüyorum. 160,000 dolarlık bir krediniz varsa onlara bakıyorum, birçok insan kiralık bir mülkte 40 bin dolar bırakacak, bu da ayda 1250 dolarlık bir ödeme anlamına geliyor. Bunu toptan kapatabilirsiniz, bu da sizi sermaye oluşturma ve bu riski üstlenmeme hedefinize götürür ki bu biraz zayıftır.

Mat:
Evet ben bunu beğendim. Belirli bir alanın ortalama kirası ve maliyeti aylık 1475'tir. Yani orada kiralar kesinlikle güçlü.

Cemil:
Sizi orada bazı güçlü eğilimlere sahip insanlarla buluşturmaktan da mutluyum. Sanırım Matt, eğer kapanış tarihin ne zaman?

Mat:
3 Nisan.

Cemil:
Tamam, yani biraz zamanın var. Dolayısıyla bu dönemde yapacağım şey, güçlü bir yeniden müzakere için bir gerekçe oluşturmaktır. Bu arada toptan çıkış stratejisini deneyin. Bundan 5,000 dolar kazansan bile Matt, bu 5,000 dolar. 13 bin kazanmak için 5'ü riske atıyorsun. Bu harika bir geri dönüş. İçeri ve dışarı işlem yaparsınız, bir sonrakine geçersiniz. Ancak yeniden müzakerede başarılı olursanız, daha fazla avantaj sağlama fırsatınız olduğunu da düşünüyorum. Diyelim ki bunu 145'e toptan satıyorsunuz ve satın alma fiyatından 10 $ veya 20,000 $ daha alıyorsunuz. Şimdi birdenbire kağıdı çevirerek çevirdiğinizde yapacağınız şeyi yapmaya başlıyorsunuz. Ve bana göre, iş modeli toptancı olan birinden geliyorum, bunun beni her gün bir eve çekiç vurmaktan daha heyecanlandırdığını söyleyebilirim.

:
Ayrıca, eğer onu gerçekten çevirmeye ve daha fazla kiralamaya hazır hale getirmeniz gerekmiyorsa, tamir edilmesi gereken daha az şey olacaksa, sadece bir satın alma ve tutma işlemine karar verip vermediğinizi merak ediyorum, bu inşaat fiyatı düşebilir mi?

Mat:
Bu iyi bir düşünce, kesinlikle sizinle konuştuktan sonra incelemek isteyeceğim bir konu.

:
Harika bir kiralama gibi görünüyor. Evet, harika bir pazar. Çok sayıda dinamik. Bu mülkün bir satın alma ve tutma işlemi olarak en büyük endişem, Pensacola'nın kasırgalardan o kadar sert darbe alması ki sigortanın astronomik olduğunu hayal ediyorum, ancak yine de rakamlar bir satın alma ve tutma yatırımcısı için bu fiyata gerçekten işe yarayabilir.

Mat:
Bu konuda çok iyi bir nokta.

Henry:
Cemil'e tüm kalbimle katılıyorum. Benim aynı önerim şuydu: belki Jamil'in o piyasada alıcıları var mı diye bakmak, çünkü bu çok iyi bir alım-satım fiyatı noktası. Diğer bir şey ise, siz bu yeniden müzakereyi sürdürürken ben de civardaki mahallelerde ev sahibi olan tüm LLC'leri araştıracağım. Çünkü genellikle bunlar onu kiralık olarak kullanan yatırımcılardır. Ve sonra bu listeye en çok sahip olan LLC'ye göre öncelik verirdim. Daha sonra LLC'nin sahibinin kim olduğunu bulurdum ve onları arayıp şunu söylerdim: Bu anlaşmayı XYZ fiyatına ister misiniz? Çünkü mahalleyi sevdikleri belli, mahallede başka kiralık evleri de var ve o bedeli ödemeye de razı olabilirler. Alıcınızı da bu şekilde bulabilirsiniz. O yüzden bugün bunu yapacaktım.

Mat:
Harika bir öneri Henry. Teşekkür ederim.

Cemil:
Ve eğer bu sürece aşina değilseniz, Henry muhtemelen size çevrimdışı olarak da yol gösterebilir. Atlama takibi konusunda size yardımcı olabileceğim bazı yardımcı programlarım var ve siz federal bir emniyet görevlisisiniz, her şeyi nasıl bulacağınızı biliyorsunuz.

Dave:
Tamam Matt. Teşekkür ederim. Umarım bu tavsiye size yardımcı olmuştur. Anlaşmayı bize getirdiğiniz ve tüm bunları bizimle paylaştığınız için teşekkür ederiz.

Cemil:
Hizmetiniz için de teşekkür ederim Matt. BEN

Mat:
Bunu takdir ediyorum. Sağolun beyler. Eğitim aldığımı hissediyorum, bunun için teşekkürler.

:
Başar.

Dave:
Pekala, Henry'nin koçluk işiyle ilgili bilgilendirici reklama katıldığınız için hepinize teşekkür ederim.

:
Yarattığı farkı görmeyi seviyorum. Sadece harika toplantılar.

Dave:
Hayır, cidden dostum, bu harikaydı. Her ikisi de, hem Matt hem de Michael son derece ilgi çekiciydi, ne hakkında konuştuklarını biliyorlardı ve geri bildirime açıktılar. Onlarla konuşmak harikaydı. Peki Henry, öğrencilerinin gösteriye katılması konusunda ne düşünüyorsun?

Henry:
Dostum, bence muhteşemdi, dostum. İnsanların gayrimenkule yatırım yapmasına yardımcı olmak elbette benim için bir tutku. Bu yüzden genel olarak bu programda buradayım. Ama öğrencilerim anlaşmalar yaptığında ve ben anlaşmalar yaptığımda daha çok heyecanlanıyorum ve açıkçası Michael, üç üniteli tek aile anlaşmasıyla ilk emlak anlaşmasında başarılı oldu. Ve açıkçası herkesin yapmak isteyeceği şey de bu. Ve sonra sanırım bazı insanlar Matt'in anlaşmasına bakıp şöyle diyecekler: "Ah dostum, bu içinde bulunulması zor bir nokta." Ancak herkesi bu olaya farklı bir açıdan bakmaya davet ediyorum. Matt'in yaptığı büyük bir eyleme geçmekti. Ateşle imtihanı öğreniyor. Ve pek çok insan bunu yapmaktan korkuyor. Oraya çıkıp anlaşmaları analiz etmekten ve teklifte bulunmaktan korkuyorlar.
Çünkü kendilerini kötü bir anlaşmaya düşürürlerse dünyanın sonunun geleceğini ve kötü anlaşmaların eğlenceli olmayacağını düşünüyorlar. Bunu oraya koymama izin verme. Ancak günün sonunda Matt, üstleneceği riskten hoşlanmadığı için bu anlaşmadan vazgeçerse 1,300 dolar kaybeder ama gerçekte 1,300 dolar kaybetmez. İnanılmaz bir eğitim için, birinin sınıfında alabileceğinden daha fazla eğitim için 1,300 dolar ödedi. Mastermind'da aldığı eğitim daha fazla. Ateşle yargılandı, gidip bir anlaşma bulması, anlaşmayı analiz etmesi, bir temsilciyle konuşması, teklifte bulunması, incelemeleri yapması, geri dönüp anlaşmayı şimdi mantıklı olduğu noktaya getirmek için yeniden pazarlık yapması gerekiyordu ve daha sonra mantıklı olan yere ulaşmaya çalışmak için birden fazla çıkış stratejisine bakın.
Ve eğer değilse, o zaman dışarı çıkması gerekiyor. Daha sonra dışarı çıkıp 1300 dolar kaybetmesi gerekiyor. Pek çok insan bunu yapmaz dostum. Ve bunu yapmadıkları için kendilerini zenginlik yaratacak bir konumda bulamayacaklar. Ama Matt kendini bu anlaşmadan para kazanabilecek bir konumda bulacak, ya da eğer kazanamazsa, o 1,300 dolarla kendisine aldığı eğitim nedeniyle bir sonraki anlaşmada sayı atacak. bu eylemi gerçekleştirmesinin inanılmaz olduğunu düşünüyorum

James:
Kişiler eşit sözleşmelerdir.

Henry:
Kesinlikle doğru.

Cemil:
Onun da çok önemli dersler aldığını düşünüyorum. Az önce söylediğin gibi Henry, bunların hepsi olağanüstü ama Michael'ın anlaşmasını nasıl yapacağım?

Henry:
Programıma katılman için sana link vermemi ister misin?

Dave:
İndirim alabilir miyiz diye soracaktım.

James:
Evet Jamil, sen toptancısın. Bana Michael'ın anlaşmasını getirir misin?

Cemil:
Sağ. Yani, onu vazgeçirmeye çalışıyordum ama o konuyu çoktan kapattı, ben de şöyle dedim: ah.

:
Bu sayılara alışmasa iyi olur çünkü bunu tekrar bulmak zor olabilir. Ama kim bilir?

Henry:
Bu çığlık atan bir anlaşma, çığlık atan bir anlaşma.

Dave:
Onun için iyi. Burada olduğunuz için hepinize teşekkür ederim. Bu çok eğlenceliydi. Bu konudaki geri bildirimlerinizi duymak isteriz. Bu canlı gösterilerden birini bir grup insanla ilk kez yapıyoruz. Herhangi birimizi Instagram'da bulabilir veya özellikle kontrol edip görüşeceğimiz bir On the Market forumunun bulunduğu BiggerPockets forumlarında paylaşımda bulunabilirsiniz. Umarım hepiniz bunu takdir edersiniz. Dinlediğiniz için hepinize teşekkür ederim, On The Market'in bir sonraki bölümünde görüşmek üzere.
On The Market'in yaratıcıları ben Dave Meyer ve Kailyn Bennett, yapımcılığını Kailyn Bennett, editörlüğünü Joel Esparza ve Onyx Media, araştırmasını Puja Gendal yapıyor ve tüm BiggerPockets ekibine büyük teşekkürler. On the Market programının içeriği yalnızca görüşlerdir. Tüm dinleyiciler veri noktalarını, görüşleri ve yatırım stratejilerini bağımsız olarak doğrulamalıdır.