คุณจะนำเงินสดออกจากอพาร์ทเมนต์ที่ควบคุมค่าเช่าหรือไม่ เพราะเหตุใด ข้อมูลแสดงว่าสิ่งนี้เกิดขึ้นบ่อยครั้งในแอล.เอ.

ในปี 2022 ไม่นานหลังจากที่เจ้าของคนใหม่ซื้อบ้านเช่า Highland Park ที่ Ana Lopez วัย 66 ปีอาศัยอยู่กับสามีของเธอ ผู้เช่าก็เริ่มได้รับข้อเสนอให้ย้ายออก ในตอนแรกมันอยู่ที่ประมาณ 22,000 ดอลลาร์ เธอกล่าว เพื่อนบ้านคนหนึ่งของเธอรับข้อเสนอแล้วจากไป แต่โลเปซหมดหวังที่จะอยู่ในบ้านที่ได้รับการควบคุมค่าเช่า ซึ่งเธออาศัยอยู่มานานกว่าสองทศวรรษและจ่ายเงิน 800 ดอลลาร์ต่อเดือน เธอได้ปฏิเสธข้อเสนอซ้ำแล้วซ้ำเล่า แม้ว่าจำนวนเงินจะเพิ่มขึ้นเป็น 100,000 ดอลลาร์ก็ตาม

หลังจากหักภาษีแล้ว เธอรู้สึกว่าเงินไม่เพียงพอที่จะอยู่ในชุมชนของเธอในระยะยาว โดยที่ค่าเช่าเฉลี่ยต่อเดือนมากกว่า 2,000 ดอลลาร์ และราคาขายเฉลี่ยของบ้านมากกว่า 1 ล้านดอลลาร์

เธอรู้สึกกดดันที่จะต้องไป และได้รับแจ้งว่าเจ้าของวางแผนที่จะรื้อถอนทรัพย์สิน แต่เธอกล่าวว่า “เราจะต่อสู้ต่อไปเพื่ออยู่ในบ้านของเรา”

ข้อเสนอการซื้อคืน — หรือที่เรียกว่า “เงินสดสำหรับกุญแจ” — ได้กลายเป็นเครื่องมือที่ใช้บ่อยสำหรับเจ้าของบ้านโดยหวังให้ผู้เช่าออกจากอพาร์ทเมนต์ที่ควบคุมค่าเช่าโดยไม่ต้องผ่านกระบวนการอย่างเป็นทางการ กระบวนการขับไล่ซึ่งอาจต้องใช้เวลา มีค่าใช้จ่ายสูงและอยู่ภายใต้กฎเกณฑ์ที่เข้มงวด แต่เป็นการยากที่จะบอกได้อย่างแน่ชัดว่าการซื้อกิจการของผู้เช่าเกิดขึ้นทั่วลอสแอนเจลิสบ่อยเพียงใด อาทิตย์ที่แล้ว, ปล่อยข้อมูล โดยสำนักงานของผู้ควบคุมเมือง Kenneth Mejia ให้ความกระจ่างเกี่ยวกับเรื่องนี้ โดยแสดงให้เห็นว่าตั้งแต่ปี 2019-23 มีการยื่นข้อตกลง "เงินสดรับกุญแจ" เกือบ 5,000 ฉบับกับเมือง

ย่านในโคเรียทาวน์, Echo Park และ Mid-Wilshire ติดอันดับรายการ สำหรับจำนวนข้อตกลง ย่าน Highland Park ของ Lopez ก็เป็นหนึ่งในรหัสไปรษณีย์ยอดนิยมเช่นกัน

ในแถลงการณ์ สำนักงานของ Mejia กล่าวว่า “การซื้อผู้เช่าเป็นกลยุทธ์ที่เจ้าของบ้านใช้เพื่อบังคับให้ผู้เช่าย้ายออกจากหน่วย RSO (Rent Stabilization Ordinance) หรือหน่วยที่ควบคุมค่าเช่า บ่อยครั้งเพื่อให้เจ้าของบ้านสามารถเช่าหน่วยเหล่านี้ให้กับผู้เช่ารายใหม่ในตลาดได้ ราคา -rate ในหลายกรณี จำนวนเงินที่ซื้อคืนไม่เพียงพอสำหรับผู้เช่าที่จะสามารถอาศัยอยู่ในเมืองลอสแองเจลิสต่อไปได้ในระยะยาว”

ผู้สนับสนุนผู้เช่ากล่าวว่าตัวเลขที่รายงานไปยังเมืองยังขาดความสามารถในการรวบรวมเงินสดสำหรับรับกุญแจที่เกิดขึ้นทั่วเมือง พวกเขาทราบว่าข้อมูลนี้รวมเฉพาะข้อตกลงเท่านั้น ไม่ใช่ข้อเสนอ ซึ่งมักเกิดขึ้นอย่างไม่เป็นทางการกับบุคคลที่มาเคาะประตูบ้านหรือโทรออก ผู้สนับสนุนกล่าวว่าแม้แต่ข้อตกลงเองก็อาจจะไม่ถูกยื่นฟ้องต่อเมือง

“จำนวนหนังสือแจ้งดังกล่าวที่ยื่นต่อ LAHD น่าจะเป็นเพียงส่วนเล็กๆ ของข้อตกลงดังกล่าว” Gary Blasi ศาสตราจารย์กิตติคุณด้านกฎหมายของ UCLA School of Law กล่าว

เจ้าของบ้านกล่าวว่าข้อตกลงการซื้อคืนสามารถเป็นเครื่องมือที่มีประโยชน์ โดยให้แรงจูงใจแก่ผู้เช่าในการย้ายและสร้าง win-win ให้กับเจ้าของ ผู้ที่ได้ห้องชุดคืน และผู้เช่าที่ออกไปพร้อมเงินจำนวนหนึ่งเพื่อช่วยจ่ายค่าที่อยู่อาศัยในอนาคต จำนวนเงินเฉลี่ยของการซื้อหุ้นตามข้อมูลอยู่ที่ 24,704 ดอลลาร์

แต่ผู้สนับสนุนผู้เช่ากล่าวว่า แม้แต่จำนวนนั้น - หรือมากกว่านั้น - มักจะไม่เพียงพอที่จะอนุญาตให้ครอบครัวที่มีรายได้น้อยสามารถอาศัยอยู่ในละแวกใกล้เคียง L.A. ต่อไปได้ ค่าที่อยู่อาศัย ได้เพิ่มสูงขึ้นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะหลังหักภาษี

“เมื่อพูดถึงเงินก้อน คุณคิดว่า ‘นั่นเป็นเงินจำนวนมาก’ แต่คุณต้องรู้ด้วยว่าจะต้องเสียค่าใช้จ่ายเท่าไรในการอยู่ในตลาดเปิด” บลาซีกล่าว “สิ่งที่ดูเหมือนจะเป็นโชคลาภก้อนใหญ่อาจทำให้ผู้เช่าตกอยู่ในสถานการณ์ที่เลวร้ายยิ่งกว่าที่เป็นอยู่มาก”

ผู้เช่าและผู้สนับสนุนยังกล่าวอีกว่าผู้ที่ปฏิเสธข้อเสนอมักจะถูกเจ้าของบ้านรังควาน

“เราได้รับรายงานจากผู้เช่าว่ามีคนมาที่บ้านทุกวันตอนทานอาหารเย็น และเคาะประตูบ้านโดยบอกว่าพวกเขาควรรับข้อเสนอนี้จริงๆ หรือคนที่แวะมาตอนดึกมากๆ” ซินเธีย สตราธมันน์ กรรมการบริหารขององค์กรไม่แสวงหากำไรกล่าว กลุ่มผู้สนับสนุน การดำเนินการเชิงกลยุทธ์เพื่อเศรษฐกิจที่เป็นธรรม “และการคุกคามแบบอื่นๆ การละเลยอย่างต่อเนื่อง เจ้าของบ้านจะปฏิเสธที่จะซ่อมแซมสิ่งใดๆ ในอพาร์ทเมนท์ จากนั้นยืนกรานเสนอเงินสดให้พวกเขาเพื่อรับกุญแจ จนกว่าความกดดันในการใช้ชีวิตในอพาร์ทเมนต์ที่อยู่ในสภาพแย่มากจะทำให้ผู้เช่าย้าย ”

Strathmann กล่าวว่าชุมชนที่อยู่ในอันดับต้นๆ ของรายชื่อผู้ควบคุม เช่น โคเรียทาวน์ และ ก้องสวนเป็นสิ่งที่มีความแตกต่างอย่างมากระหว่างค่าเช่ารายเดือนที่จ่ายโดยผู้เช่าระยะยาวในยูนิตที่ควบคุมค่าเช่ากับสิ่งที่เจ้าของบ้านสามารถควบคุมได้ในตลาดปัจจุบัน

คริส เกรย์ ประธานบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ Moss & Co. กล่าวว่าเงินสดสำหรับข้อตกลงกุญแจกลายเป็นเครื่องมือสำคัญโดยเฉพาะสำหรับเจ้าของบ้านหลังการระบาดใหญ่ เมื่อผู้เช่าจำนวนมากก่อหนี้ค่าเช่าที่ค้างชำระจำนวนมาก

“เจ้าของบ้านอยู่ในตำแหน่งที่ยากลำบาก และสิ่งที่พวกเขาต้องการทำก็แค่หาใครสักคนมาจ่ายค่าเช่า” เขากล่าว

การขับไล่ผ่านศาลอาจใช้เวลาหลายเดือนและเสียค่าทนายความหลายหมื่นดอลลาร์ เกรย์กล่าว

“เมื่อคุณมองภาพรวมเช่นนั้น เจ้าของบ้านยินดีที่จะยกหนี้ค่าเช่าในอดีตจำนวน 30,000 ดอลลาร์ 40,000 ดอลลาร์ หรืออะไรก็ตามที่เป็นอยู่ เพื่อพาพวกเขาออกไปและหลีกเลี่ยงกระบวนการขับไล่ทั้งหมด”

เมืองเริ่มควบคุมข้อตกลงการซื้อคืนและรวบรวมข้อมูลเกี่ยวกับข้อตกลงเหล่านี้ในปี 2017 หลังจากผู้สนับสนุนผู้เช่า เริ่มประท้วง สิ่งที่พวกเขาเห็นว่าเป็นแนวทางปฏิบัติที่เพิ่มมากขึ้นของเจ้าของทรัพย์สินที่จะย้ายถิ่นฐานของผู้พักอาศัยในยูนิตที่ควบคุมค่าเช่าโดยไม่ได้แจ้งสิทธิของตนอย่างครบถ้วน

โปรแกรมการแจ้งเตือนการซื้อคืนของผู้เช่ากำหนดให้เจ้าของบ้านต้องให้ข้อมูลแก่ผู้เช่าเมื่อยื่นข้อเสนอการซื้อคืน พวกเขาต้อง แจ้งผู้เช่า พวกเขามีสิทธิ์ได้รับค่าชดเชยขั้นต่ำ ซึ่งอยู่ระหว่าง 9,900 ถึง 24,650 ดอลลาร์ ขึ้นอยู่กับปัจจัยต่างๆ รวมถึงระยะเวลาที่ผู้เช่าอาศัยอยู่ในบ้าน และไม่ว่าพวกเขาจะสูงอายุหรือพิการ ผู้เช่ายังได้รับแจ้งว่าพวกเขามีสิทธิ์ที่จะปฏิเสธหรือยกเลิกข้อเสนอและปรึกษากับทนายความหรือแผนกการเคหะ

ภายใต้โครงการนี้ เจ้าของบ้านจะต้องยื่นข้อตกลงใดๆ กับแผนกการเคหะของ L.A. เอกสารที่ยื่นเหล่านี้เป็นพื้นฐานสำหรับการวิเคราะห์ที่เผยแพร่โดยสำนักงานผู้ควบคุม

จากข้อมูลดังกล่าว การยื่นขอซื้อหุ้นถึงจุดสูงสุดในปี 2019 โดยมีข้อตกลง 1,209 ฉบับ ปีที่แล้วมีการยื่นข้อตกลงกับเมืองจำนวน 789 ฉบับ

การซื้อกิจการ พระราชกฤษฎีกา อนุญาตให้ผู้เช่า "นำสิทธิส่วนตัวในการดำเนินคดีกับเจ้าของบ้านที่ละเมิด" กฎและเรียกค่าเสียหายและค่าปรับ 500 ดอลลาร์ แต่นั่นเป็นขั้นตอนที่ผู้มีรายได้น้อยจำนวนมากไม่น่าจะทำอย่างนั้น บลาซีกล่าว

“ผมคิดว่าเมืองควรพิจารณาโปรแกรมแจ้งเตือนการซื้อคืนผู้เช่าอีกครั้ง และพยายามแก้ไขปัญหาและดำเนินการอย่างจริงจังกับผู้เช่าและเจ้าของบ้านเกี่ยวกับการมีอยู่ของมัน” บลาซีกล่าว “นั่นสามารถช่วยทุกคนที่ปฏิบัติงานโดยสุจริตเท่านั้น”

• เนื้อหาที่ขับเคลื่อนด้วย SEO และการเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ รับการขยายวันนี้
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai เพิ่มพลังให้กับตัวเอง เข้าถึงได้ที่นี่.
• เพลโตไอสตรีม. Web3 อัจฉริยะ ขยายความรู้ เข้าถึงได้ที่นี่.
• เพลโตESG. คาร์บอน, คลีนเทค, พลังงาน, สิ่งแวดล้อม แสงอาทิตย์, การจัดการของเสีย. เข้าถึงได้ที่นี่.
• เพลโตสุขภาพ เทคโนโลยีชีวภาพและข่าวกรองการทดลองทางคลินิก เข้าถึงได้ที่นี่.
• ที่มา: https://www.latimes.com/california/story/2024-01-16/rent-control-cash-for-keys-los-angeles