อสังหาริมทรัพย์ vs หุ้น: อะไรจะทำให้คุณมีเงินมากขึ้นในปี 2023?

ปล้น:
ยินดีต้อนรับสู่ BiggerPockets Podcast รายการ 758

เดฟ:
ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถ้าคุณมีกระแสเงินสดไม่เพียงพอ คุณก็สามารถบังคับขายได้ และนั่นคือตำแหน่งที่แย่ที่สุดที่จะเข้ามา ดังนั้น ฉันเห็นด้วยกับเฮนรี่ ตราบใดที่คุณมีกระแสเงินสดที่สามารถทนต่อการชะลอตัวในระยะสั้นได้ คุณก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแน่นอนในทุกวงจรธุรกิจ

ปล้น:
วันนี้ฉันกำลังโซโล่อินโทรอย่างโดดเดี่ยว และวันนี้เราพบกับสิ่งดีๆ บางอย่าง เราจะเข้าสู่เรื่องอสังหาริมทรัพย์กับหุ้น ตอนนี้ ผมจะอธิบายให้คุณทราบในตอนนี้สักหน่อย แต่ผมอยากชี้ให้เห็นประเด็นสำคัญๆ บางประการที่เราจะพูดถึง เช่น ความเสี่ยงกับผลตอบแทนเมื่อเวลาผ่านไป ข้อมูลในอดีตกว่า 45 ปี เพื่อให้เจาะจงยิ่งขึ้น วิธีประเมินโปรไฟล์ความเสี่ยงของคุณ และประเภทสินทรัพย์ใดที่สามารถกระตุ้นเป้าหมายการสร้างความมั่งคั่งของคุณได้ดีที่สุด ตอนนี้จะเป็นรายการผู้ร่วมเสวนาที่ยอดเยี่ยม รวมถึง Dave Meyer, Henry Washington และเรายังนำ Trey Lockerbie กลับมาด้วย ก่อนที่เราจะเข้าสู่ตอนของวันนี้ ฉันอยากจะให้คำแนะนำสั้นๆ ซึ่งก็คือ หากคุณต้องการให้ความรู้ตัวเองและเข้าใจโลกแห่งหุ้นมากขึ้น ลองไปฟังพอดแคสต์ของ Trey Lockerbie เรื่อง We Study Billionaires ซึ่งมีให้ทุกที่ที่คุณดาวน์โหลด พอดแคสต์ของคุณ โอ้และเคล็ดลับด่วนโบนัส Curveball พิจารณาลงทุนในพันธบัตร ถ้าฟังตอนจบจะรู้ว่าทำไม ตอนนี้เรามาเข้าเรื่องกันเถอะ
บทความที่มีประสิทธิภาพสูงสุดล่าสุดจากบล็อก BiggerPockets เป็นแรงบันดาลใจสำหรับการแสดงในวันนี้ Real Estate Versus Stocks เพื่อช่วยให้คุณทราบข้อมูลอย่างรวดเร็ว ฉันจะอ่านบทนำจากบทความนี้และเพื่อกำหนดบรรยากาศของการสนทนาในวันนี้ มาตรงประเด็นหนึ่งกัน ทุกคนควรถือทั้งหุ้นและอสังหาริมทรัพย์ไว้ในพอร์ตการลงทุน การกระจายความเสี่ยงเป็นการป้องกันความเสี่ยงขั้นสูงสุด แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าเราไม่สามารถเจาะหุ้นและอสังหาริมทรัพย์มาแข่งขันกันในการจับคู่สไตล์การต่อสู้แบบมนุษย์สุดคลาสสิกได้ สิ่งใดได้รับผลตอบแทนจากการลงทุน อสังหาริมทรัพย์ หรือหุ้นมากที่สุด? ขณะที่ถามคำถามที่ยิ่งใหญ่นี้ การลงทุนแบบไหนปลอดภัยกว่ากัน?
มีการโทรออกเล็กน้อยที่นี่ หนึ่ง การกระจายความเสี่ยงเป็นการป้องกันความเสี่ยงขั้นสูงสุด ความเสี่ยงและความกลัวต่อความเสี่ยงคือสิ่งที่ทำให้นักลงทุนจำนวนมากเป็นอัมพาต หรือการเสี่ยงเกินไปคือสิ่งที่ทำให้ผู้คนอยู่ในบ้านที่ยากจน สอง ซึ่งใช้ธีมการต่อสู้ของมนุษย์ที่นี่ ทั้งหุ้นและอสังหาริมทรัพย์มีการเคลื่อนไหวแบบคอมโบเพื่อสร้างความมั่งคั่ง แต่ก็สามารถกวาดล้างนักลงทุนได้อย่างรวดเร็วจนหัวหมุนได้ เราได้นำกลุ่มนักลงทุนที่ทรงอำนาจกลุ่มนี้มารวมตัวกันเพื่อประเมินความเสี่ยงและผลตอบแทนในช่วงเวลาหนึ่งในหุ้นและอสังหาริมทรัพย์ แบ่งปันวิธีประเมินความเสี่ยงที่ยอมรับได้ และเพื่อพิจารณาว่ามีผู้ชนะที่ชัดเจนสำหรับวิธีที่ปลอดภัยที่สุดในการสร้างความมั่งคั่งหรือไม่ รู้สึกตื่นเต้นที่ได้มาที่นี่กับเพื่อนที่ดีของเรา Dave Meyer, Henry Washington และแขกรับเชิญในวันนี้ Trey Lockerbie เทรย์ วันนี้คุณเป็นยังไงบ้างเพื่อน?

แต้ม:
ฉันทำได้ดีมากร็อบ ขอบคุณที่ให้ฉันกลับมา ฉันตื่นเต้นที่จะ... ฉันยังคงเป็นมือใหม่ด้านอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นฉันแค่ตื่นเต้นที่ได้เป็นตัวแทนของหุ้น ฉันคิดว่าในการสนทนานี้ ดังนั้นฉันจึงรู้สึกตื่นเต้น

ปล้น:
เจ๋งเลย สำหรับผู้ฟังทุกคนที่ไม่ได้ฟังพอดแคสต์ที่น่าทึ่งของเราที่เราทำร่วมกับคุณเมื่อไม่กี่เดือนก่อน คุณช่วยเล่าสั้นๆ 30 วินาทีสั้นๆ เกี่ยวกับว่าคุณเป็นใครและภูมิหลังของคุณได้ไหม

แต้ม:
แน่นอน. ใช่. ฉันเป็นเจ้าของธุรกิจเป็นหลัก ฉันเป็นเจ้าของ Better Booch Kombucha บริษัทชาคอมบูชาระดับชาติ และนั่นทำให้ฉันสนใจ Warren Buffett มาก เพราะเขาบอกว่าเขาเป็นนักลงทุนที่ดีกว่าเพราะเขาเป็นนักธุรกิจ และเป็นนักธุรกิจที่ดีกว่าเพราะเขาเป็นนักลงทุน ดังนั้นฉันจึงพูดว่า “ฉันต้องเรียนรู้วิธีการลงทุนเพราะมันเป็นการจัดสรรเงินทุนในท้ายที่สุด” และนั่นทำให้ฉันสนใจศึกษาเรื่อง Warren Buffett จริงๆ และมันทำให้ฉันได้เป็นเจ้าภาพของ We Study Billionaires ซึ่งเป็นพอดแคสต์ที่เน้นไปที่ Warren Buffett และรูปแบบการลงทุนแบบเน้นคุณค่าอย่างแท้จริง

ปล้น:
เจ๋งเลยเพื่อน ขอบคุณที่มาแสดงในวันนี้ คุณส่งกล่อง Better Booch มาให้ฉัน และฉันสามารถยืนยันกับผู้ฟังทุกคนได้ว่านี่คือคอมบูชาที่ดีที่สุดที่ฉันเคยมี แต่ด้วยเหตุนี้ ฉันจึงอยากจะถามคำถามแรกตรงนี้ ซึ่งเป็นคำถามสำหรับทุกคน ธุรกรรมสุดท้ายที่คุณทุกคนมีในสินทรัพย์ใดสินทรัพย์หนึ่ง ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์หรือหุ้นคือเมื่อใด เฮนรี่ ฉันจะไปหาคุณที่นี่ก่อน

เฮนรี่:
อย่างแน่นอน. ดังนั้นธุรกรรมการซื้ออสังหาริมทรัพย์ครั้งล่าสุดของฉันคือวันศุกร์ของสัปดาห์ที่แล้ว ฉันซื้อบ้านเดี่ยว และเราจะเก็บบ้านหลังนั้นไว้เป็นค่าเช่า ธุรกรรมหุ้นครั้งล่าสุดของฉันคือเมื่อวันอังคารที่ผ่านมา ซึ่งฉันซื้อหุ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการจ่ายเงินปันผลที่คาดว่าจะจ่ายเท่านั้น

ปล้น:
ตกลง. เอาล่ะ. เดฟ แล้วคุณล่ะ?

เดฟ:
ฉันคิดว่าสัปดาห์ที่แล้วสำหรับทั้งคู่ ฉันเพิ่งฝากเงินอัตโนมัติเข้ากองทุนดัชนีทุกๆ สองสัปดาห์ และฉันคิดว่าเมื่อหนึ่งในนั้นไปเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ฉันเดาว่ามันเป็นอสังหาริมทรัพย์ ฉันหมายความว่ามันเป็น ฉันลงทุนในกองทุนให้กู้ยืมที่เน้นด้านอสังหาริมทรัพย์เมื่อสัปดาห์ที่แล้วเช่นกัน

ปล้น:
ตกลง. เย็นเย็นเย็น เทรย์ แล้วคุณล่ะ?

แต้ม:
เช่นเดียวกับ Dave ฉันได้ตั้งค่าระบบการเฉลี่ยต้นทุนดอลลาร์แบบอัตโนมัติรายสัปดาห์ไว้แล้ว แต่การลงทุนที่แข็งขันมากขึ้นของฉันคือในช่วงปลายเดือนธันวาคม ฉันลงทุนในหุ้น Warner Bros. Discovery ดังนั้น AT&T จึงเพิ่งปล่อย Warner Media ออกไป มันรวมเข้ากับ Discovery เป็นหุ้นที่น่าสนใจ ตอนที่ฉันซื้อมันราคาประมาณ 9 ดอลลาร์ ตอนนี้ราคาประมาณ 15 ดอลลาร์ ดังนั้นจนถึงตอนนี้ก็ทำถูกต้องแล้ว

ปล้น:
บางทีหลังจากการเผยแพร่จากพอดแคสต์นี้ อาจจะมีราคาอยู่ที่ 15.50 ดอลลาร์ ดังนั้นเรามาดูกันก่อน

เดฟ:
โอ้ เราสามารถย้ายตลาดมาที่นี่ได้อย่างแน่นอน

ปล้น:
คุณสามารถแบ่งปันตำแหน่งโดยรวมของคุณได้อย่างรวดเร็วไหม เทรย์? คุณสงสัยเกี่ยวกับหุ้นหรือไม่ แต่ส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งมีส่วนผสมใกล้เคียงกัน และสต็อกในความหมายของหุ้นและ REIT เป็นส่วนใหญ่

แต้ม:
ใช่. มันจึงน่าสนใจเพราะฉันไม่รู้ว่าฉันเหมือนกับผู้ชมส่วนใหญ่ที่นี่หรือเปล่า แต่มูลค่าสุทธิของฉัน ถ้าฉันพังทลายลง ก็อยู่ที่ประมาณ 60% ในธุรกิจของฉันที่ฉันเริ่มต้นเพราะส่วนใหญ่ผูกติดอยู่ตรงนั้น . ฉันและภรรยาซื้อบ้าน นั่นเป็นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ครั้งใหญ่ครั้งแรกของเรา ซึ่งก็ประมาณ... เรียกมันว่า 30% แล้วส่วนที่เหลืออีก 10% ก็จะถูกแยกออกจริงๆ ด้วยบัฟเฟอร์เงินสด Bitcoin บางส่วน และหุ้นบางส่วน ดังนั้นการลงทุนที่เป็นปัจจัยพื้นฐานนอกเหนือจากนี้ยังคงค่อนข้างใหม่อยู่

ปล้น:
ใช่ และจริงๆ แล้ว คุณพูดถึงเรื่องนี้ ฉันรู้ว่าคุณมีส่วนเกี่ยวข้องอย่างมากในด้านสต็อกสินค้า แต่คุณพูดถึงต้นทุนถัวเฉลี่ยเงินดอลลาร์ คุณคิดว่าคุณสามารถให้คำอธิบายสั้น ๆ แก่เราว่ามันคืออะไร? ฉันคิดว่าอาจจะเกิดขึ้นสองสามครั้งในตอนนี้

แต้ม:
ใช่. เป็นคำที่หรูหราสำหรับการลงทุนอัตโนมัติโดยทั่วไป โดยพื้นฐานแล้วคุณต้องการที่จะใส่เงินเข้าไปเฉยๆ เช่น ETF หรือคุณอาจทำ Bitcoin ก็ได้ คุณสามารถทำสิ่งต่างๆ ได้ทุกประเภทด้วยสิ่งนี้ และแนวคิดก็คือ คุณไม่เชื่อเรื่องราคาในขณะนั้น และเชื่อว่าราคาจะเพิ่มขึ้นในช่วงเวลาที่นานขึ้น สมมุติว่าตลาดหุ้น มีการศึกษาที่น่าสนใจที่แสดงให้เห็นว่าเมื่อเวลาผ่านไปหนึ่งปี เป็นสิ่งที่คาดเดาไม่ได้อีกสักหน่อย แต่ภายใน 20 ปี มันเกือบจะ... ฉันคิดว่าจริงๆ แล้วรับประกันได้ประมาณ 100% ว่าคุณจะทำเงินได้ ขวา? ดังนั้นในช่วงเวลาที่ยาวนานขึ้น มันพิสูจน์ได้ว่าคุณทำเงินได้มากขึ้น ดังนั้นเพียงแค่ไม่เชื่อเรื่องราคา คุณก็จะได้รับโอกาสมากมายที่เข้ามาหาคุณผ่านการแข็งค่าของราคาหรือค่าเสื่อมราคา

ปล้น:
มันเหมือนกับแนวคิดในการลงทุนอย่างสม่ำเสมอ บางครั้งคุณจะซื้อเมื่อมันสูง บางครั้งคุณจะซื้อเมื่อมันต่ำ แต่มันโดยเฉลี่ยแล้วจะทำให้คุณทำเงินได้ในท้ายที่สุดใช่ไหม?

แต้ม:
พูดได้ดี. ถูกต้องเลย

ปล้น:
เจ๋งมาก เจ๋งเลย เดฟ แล้วคุณล่ะเพื่อน? คุณอยู่ตรงไหนระหว่างตัวเลื่อนด้านอสังหาริมทรัพย์กับหุ้น? คุณมีความหลากหลายแค่ไหนในสิ่งเหล่านี้?

เดฟ:
ฉันเดาว่าค่อนข้างจะมีความหลากหลายตรงข้ามกับคนส่วนใหญ่ ฉันจะบอกว่าประมาณหนึ่งในสามของทรัพย์สินสุทธิของฉันอยู่ในตลาดหุ้น และสองในสามอยู่ในอสังหาริมทรัพย์หรืออสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ติดกัน

ปล้น:
ตกลง. เอาล่ะ. เย็น. เฮนรี่ แล้วคุณล่ะ?

เฮนรี่:
ใช่. ฉันยังคงนิยามตัวเองจากมุมมองเปอร์เซ็นต์ว่าหุ้นอยากรู้อยากเห็นใช่ไหม ฉันหมกมุ่นอยู่กับอสังหาริมทรัพย์อย่างเต็มที่และฉันก็ลองดู ประมาณ 3% ของทรัพย์สินสุทธิของฉันลงทุนในตลาดหุ้น ดังนั้นทุกสิ่งทุกอย่างก็คืออสังหาริมทรัพย์

ปล้น:
ใช่. ฉันอาจจะอยู่ในพื้นที่ 5% ถึง 10% ฉันหมายถึงจริงๆ แล้วอาจเป็นสามคนก็ได้ แต่วันนี้มีเรื่องให้ต้องแก้ไขอีกมาก เดฟ จริงๆ แล้วฉันอยากจะส่งต่อให้คุณเพื่อให้เราเห็นภาพใหญ่ที่นี่ใช่ไหม ข้อมูลในอดีตบางส่วนในช่วง 45 ปีที่ผ่านมา เนื่องจากคุณฉลาดกว่าฉันมากและพูดได้กระชับมากกว่าที่ฉันสามารถทำได้ แล้วจะเอามาแบ่งปันบ้างมั้ย?

เดฟ:
ไม่ฉลาดกว่าแน่นอน แต่ใช้เวลาอ่านเรื่องเนิร์ดๆ มากขึ้น โดยพื้นฐานแล้ว ข้อมูลเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์หรือตลาดหุ้นมีผลตอบแทนที่ดีกว่าหรือไม่ คือ... ฉันรู้สึกว่านี่เป็นหนึ่งในสิ่งเหล่านั้น เช่น การอ่านข้อมูลโภชนาการ การศึกษาทุกครั้งขัดแย้งกับอีกการศึกษาหนึ่ง มันเหมือนกับว่าถ้าคุณอ่านและลองคิดดูว่าไข่นั้นดีสำหรับคุณหรือไม่ดีสำหรับคุณ คุณก็จะได้รับข้อมูลที่ขัดแย้งกันโดยสิ้นเชิง นี่เป็นเหมือนสิ่งที่คุณเห็นในหุ้นกับอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไปตลาดหุ้นจะวัดและทำความเข้าใจได้ง่ายกว่า และผมสามารถบอกคุณได้อย่างมั่นใจว่าในช่วง 45 ปีที่ผ่านมา ผลตอบแทนเฉลี่ยของ S&P 500 ซึ่งเป็นเพียงหุ้นกลุ่มใหญ่ ให้ผลตอบแทนประมาณ 11.5% เมื่อพูดถึงเรื่องอสังหาริมทรัพย์ การประเมินจะยากขึ้น การวัดผลตอบแทนของอสังหาริมทรัพย์นั้นค่อนข้างง่ายหากคุณดูแค่การเพิ่มขึ้นของราคา แต่อย่างที่ใครก็ตามที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ทราบดีว่า ยังมีวิธีอื่นที่คุณจะได้รับผลตอบแทน เช่น การชำระคืนเงินกู้และกระแสเงินสด
เมื่อคุณนำสิ่งเหล่านั้นมาประกอบเข้าด้วยกัน การศึกษาบางชิ้นแสดงให้เห็นว่าสิ่งเหล่านั้นมีความเท่าเทียมกับตลาดหุ้น บางคนแสดงให้เห็นว่าพวกเขาทำงานได้ดีขึ้น และส่วนใหญ่แล้วเป็นเรื่องของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย เมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ ฉันได้เห็นข้อมูลบางอย่างที่แสดงให้เห็นว่า... REIT เป็นต้น ผลการศึกษาของ REIT บางฉบับแสดงให้เห็นว่ามีสัดส่วนประมาณ 9% ซึ่งต่ำกว่า S&P ในขณะที่คนอื่นๆ แสดงให้เห็นว่า REIT ให้ผลตอบแทนประมาณ 11.6% ซึ่งใกล้เคียงกับ S&P จริงๆ แล้วมันก็มีอยู่ทั่วไปทุกที่ แต่มีหัวข้อบางประเด็นที่ดูเหมือนจะสอดคล้องกันตั้งแต่การศึกษาหนึ่งไปอีกการศึกษาหนึ่ง และนั่นก็เท่านั้น
ในปีใดก็ตาม ตลาดหุ้นมีศักยภาพและความเสี่ยงสูงกว่ามาก ดังนั้นจึงเป็นเพียงประเภทสินทรัพย์ที่มีความผันผวนมากขึ้น คุณมีความเสี่ยงที่จะขาดทุนในตลาดหุ้นมากขึ้นในปีนั้นๆ แต่คุณมีอัพไซด์ที่สูงกว่า นั่นคือสิ่งหนึ่ง และอย่างที่สองก็คือ เมื่อเวลาผ่านไป ดังที่ Trey เพิ่งพูดพาดพิงถึง สินทรัพย์ทั้งสองประเภทก็เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป ดังนั้นหากคุณถือทั้งสองรายการไว้เป็นเวลานาน ทั้งสองรายการถือเป็นสินทรัพย์ที่มีประสิทธิภาพค่อนข้างสูง ตัวอย่างเช่น ทั้งคู่ทำได้ดีกว่าพันธบัตรและสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ มากมาย ดังนั้นพวกเขาจึงดีทั้งคู่ แต่ไม่มีคำตอบที่แน่ชัด ซึ่งฉันเดาว่าทำไมเราถึงมาที่นี่ในพอดแคสต์นี้เพื่อถกเถียงกันว่าอันไหนดีที่สุด

ปล้น:
ใช่. ตรงไปตรงมามาก… ฉันคิดว่าคุณพูดถูก วิธีที่คุณพูดเกี่ยวกับโภชนาการและมีการศึกษาที่ขัดแย้งกันอยู่เสมอ ฉันก็รู้สึกแบบนั้นเหมือนกันเมื่อฉันเข้าใจตัวเลขบางตัว ฉันอยากรู้อยากเห็น และคุณอาจไม่มีคำตอบอยู่ในหัว แต่คุณบอกว่าเมื่อคุณดูการชำระหนี้และกระแสเงินสด จริงๆ แล้วมันอาจจะจบลงด้วยการจับมือกับหุ้น การศึกษาดังกล่าวได้คำนึงถึงสิทธิประโยชน์ทางภาษีบางประการของอสังหาริมทรัพย์หรือไม่? เพราะสำหรับฉัน เมื่อฉันพิจารณาเรื่องนี้ นั่นดูเหมือนจะเป็นสิ่งที่ทำให้อสังหาริมทรัพย์อยู่เหนือขอบสำหรับฉันเสมอ

เดฟ:
ดังนั้นการศึกษาเรื่องนั้นจึงเป็นสิ่งหนึ่งที่ฉันทำด้วยตัวเอง และเพราะฉันอยากรู้อยากเห็น Trey อ้างถึงสถิติที่ว่าในช่วง 20 ปีที่ผ่านมา มันเป็น... ในอดีต หากคุณเป็นเจ้าของหุ้นเป็นเวลา 20 ปี คุณจะไม่สูญเสียเงิน และฉันก็สงสัยเพราะฉัน' ฉันแปลกเหมือนกับสถิติของอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นฉันจึงทำการวิเคราะห์ทั้งหมดนี้ แต่ไม่รวมสิทธิประโยชน์ทางภาษี เพียงดูว่าอัตราเงินเฟ้อปรับราคาบ้าน กระแสเงินสด และการชำระคืนเงินกู้อย่างไร มีส่วนทำให้คุณสูญเสียอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร สปอยล์. หากคุณต้องการชี้ไปที่อสังหาริมทรัพย์ ความน่าจะเป็นของการสูญเสียในอสังหาริมทรัพย์ในปีที่กำหนดนั้นต่ำกว่าหุ้นตามการศึกษาส่วนตัวของฉัน แต่ไม่ใช่การศึกษาเชิงวิชาการไม่ใช่แบบ peer-reviewed

ปล้น:
เฮ้ หลักฐานเล็กๆ น้อยๆ มีค่าสำหรับฉัน เดฟ ในใจฉัน เลยรู้ว่าสินทรัพย์ทั้งสองประเภทมีความเสี่ยงอยู่บ้างใช่ไหม? ไม่ว่าอันหนึ่งจะมีความผันผวนมากกว่าหรือไม่ นั่นคือสิ่งที่เรากำลังเผชิญอยู่อย่างชัดเจน อสังหาริมทรัพย์หรือหุ้นที่มีความเสี่ยงน้อยกว่าในภาวะเศรษฐกิจโดยทั่วไปในปัจจุบันคืออะไร? Trey ฉันรู้ว่าคุณ… แน่นอนว่าคุณมาจากพื้นหลังของหุ้นมากกว่า และนี่คือสิ่งที่คุณศึกษา ดังนั้นฉันจึงอยากจะเริ่มต้นกับคุณและรับมุมมองของคุณเกี่ยวกับเรื่องนี้

แต้ม:
ใช่. ดังนั้นบทความที่เราอ้างอิงถึงพูดถึงการอธิบายความผันผวนบ่อยครั้งหรือสิ่งที่กำหนดความเสี่ยง และฉันคิดว่านั่นคือสิ่งที่คุณคิดว่าเป็นนักวิชาการมากที่สุด แต่จากการศึกษาของฉันและผู้คนที่ฉันค้นคว้ากับนักลงทุน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดหุ้น ฉันทามติในชุมชนนั้นดูเหมือนจะเกี่ยวกับการนิยามความเสี่ยงมากกว่าการสูญเสียเงินทุนอย่างถาวร ซึ่งเป็นอีกวิธีหนึ่งที่แปลกที่จะพูดว่า “สิ่งนี้จะ สิ่งนั้นกลายเป็นศูนย์หรือเปล่า?” หากคุณมองเช่นนั้น คุณอาจโต้แย้งได้ว่าอสังหาริมทรัพย์น่าจะเป็นสินทรัพย์ประเภทที่มีความเสี่ยงน้อยกว่า เนื่องจากบ้านจะลดเหลือศูนย์ได้ยาก เว้นแต่ว่าบ้านจะพังทลายลงโดยไม่มีประกันหรืออะไรสักอย่าง แต่สำหรับหุ้นนั่นเป็นเรื่องปกติมากกว่านิดหน่อย ทีนี้ หากคุณใช้ดัชนีดังกล่าวกับดัชนีที่คุณเป็นเจ้าของบริษัทชั้นนำ 500 แห่งในสหรัฐอเมริกา และบริษัทเหล่านั้นกำลังเปลี่ยนแปลงอย่างต่อเนื่องเพื่อสิ่งที่ดีที่สุดลำดับถัดไป เนื่องจากบางแห่งล้มลง ก็เป็นเรื่องยากที่จะทำเช่นนั้น เป็นศูนย์ เว้นแต่จะมีเหตุการณ์สันทรายเกิดขึ้น ขวา? มันน่าสนใจเพราะถ้าคุณมองแบบนั้น มันอาจจะสุทธิก็ได้ แต่ผมจะบอกว่าเนื่องจากการลงทุนในหุ้นรายบุคคลมีความแตกต่างกันนิดหน่อย คุณอาจโต้แย้งได้ว่าอสังหาริมทรัพย์อาจจะดีกว่าก็ได้

ปล้น:
ใช่แล้ว ฉันหมายถึง แม้แต่ตัวอย่างของคุณเรื่องบ้านที่ถูกไฟไหม้ คุณยังคงมีที่ดินและมูลค่าที่ดินที่เกี่ยวข้องกับบ้านหลังนั้นในทางเทคนิค ดังนั้นในแง่นั้นผมก็เห็นด้วย ฉันจะบอกว่าโดยรวมแล้ว ความเสี่ยงที่อสังหาริมทรัพย์จะเป็นศูนย์นั้นค่อนข้างน้อย เดฟ คุณคิดอย่างไร? มีความเห็นไหมว่าหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์? ฉันรู้ว่าคุณพูดถึงว่าอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปจะมีความผันผวนน้อยกว่าเล็กน้อย แต่ใช่ อยากรู้ความคิดเห็นของคุณ

เดฟ:
ฉันคิดว่าสิ่งที่ Trey เพิ่งพูดนั้นตรงประเด็น หากคุณดูและกำหนดความเสี่ยงเหมือนกับที่ Trey กล่าวไว้ว่าเป็นการสูญเสียเงินทุนอย่างถาวร ฉันก็เห็นด้วย แต่ข้อมูลเพียงเพื่อโต้แย้งเรื่องอสังหาริมทรัพย์ เพียงเพื่อเล่นเป็นผู้สนับสนุนปีศาจสักวินาที หากคุณต้องการพิจารณาความเสี่ยง ของประสิทธิภาพที่ต่ำกว่าหรือต้นทุนเสียโอกาสเช่นกัน ฉันคิดว่ามีบางอย่างที่ต้องพูดถึงตลาดหุ้น เพราะมีหลายครั้งที่อสังหาริมทรัพย์เติบโตช้ากว่าตลาดหุ้นมาก และคุณจึงสามารถเสี่ยงภายใต้ประสิทธิภาพที่ต่ำกว่าได้โดยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมโดยส่วนตัวแล้ว ฉันคิดว่าการกระจายความเสี่ยงเป็นสิ่งสำคัญ

ปล้น:
เเน่นอน. เฮนรี่ คุณบอกว่าคุณอยู่ข้างหุ้น 3% และส่วนใหญ่เป็นอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้นสิ่งนี้จึงมี… นี่เป็นเพราะคุณรู้สึกว่าอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงน้อยกว่า หรือเพียงเพราะคุณชอบอสังหาริมทรัพย์มากกว่า

เฮนรี่:
ใช่. ฉันคิดว่ามันขึ้นอยู่กับระดับความเข้าใจที่ฉันมีเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มากกว่าระดับความเข้าใจที่ฉันอยากมีกับหุ้นหรือกลยุทธ์ต่างๆ ในการลงทุนในหุ้น เพราะ... ใช่แล้ว ฉันคิดว่าเราสามารถพูดคุยไปมาได้ทั้งวันเกี่ยวกับสิ่งที่มีความเสี่ยงมากกว่าหรือเสี่ยงน้อยกว่า แต่ความจริงของเรื่องนี้ก็คือว่าคุณใช้กลยุทธ์อะไรในทั้งสองอย่าง และกลยุทธ์นั้นมีความเสี่ยงแค่ไหน เพราะใช่ โดยทั่วไปแล้วอสังหาริมทรัพย์จะไม่ไป ไปที่ศูนย์แล้วหุ้นสามารถทำได้ แต่คุณสามารถซื้ออะไรบางอย่างแล้วกลับหัวกลับหาง ขวา? ไม่มีใครต้องการสิ่งนั้นเช่นกัน และอาจเกิดขึ้นได้กับหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ ขึ้นอยู่กับว่าคุณซื้อที่ไหนและเกิดอะไรขึ้นในตลาดที่คุณซื้อ และสิ่งเดียวกันกับหุ้นนั้น
ดังนั้นสำหรับฉัน ฉันแค่เข้าใจเรื่องอสังหาริมทรัพย์ และฉันเข้าใจกลยุทธ์ที่ฉันใช้ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ และโดยทั่วไปแล้ว ฉันมักจะยึดติดกับกลยุทธ์ของฉันมาก ฉันทำสิ่งเดียวกันกับตลาดหุ้น แต่เนื่องจากฉันไม่ได้ค้นคว้าเกี่ยวกับบริษัทมากมายหรือกองทุนดัชนีจำนวนมาก กลยุทธ์หุ้นของฉันจึงอยู่ในระดับสูงมาก และไม่มีความเสี่ยงมากนักเพราะฉันลงทุนเพียงเพื่อ ระยะยาว ยกเว้นการลงทุนจากเงินปันผลที่ผมได้ทำไปเมื่อเร็วๆ นี้ นั่นเป็นการทดสอบมากกว่า แต่นั่นสำหรับฉัน อีกครั้ง ฉันลงทุนในหุ้นปันผลนั้น A เพื่อเป็นการทดสอบ และ B ถ้าฉันสูญเสียเงินนั้นไป ฉันก็จะไม่เสี่ยงเกินกว่าที่ฉันยินดีจะเสียไปที่นั่น ในด้านอสังหาริมทรัพย์ ถือเป็นการลงทุนที่มีการศึกษามากกว่าสำหรับฉัน

ปล้น:
ใช่แล้ว มันสมเหตุสมผลแล้ว จริงๆ แล้ว คุณหยิบยกประเด็นดีๆ ขึ้นมาว่าฉันจะย้อนกลับไปสักหน่อยเพราะฉันบอกว่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ศูนย์ตามสิ่งที่คุณพูดถึง เทรย์ แต่เฮนรี่พูดถูกจริงๆ คุณอาจกลับหัวกลับหางในการลงทุน คุณสามารถพลิกบ้านและขายโดยขาดทุนได้ ในกรณีนั้น มันไม่ได้ไปที่ศูนย์หรือติดลบ ขวา? มันคล้ายกันมากตรงที่คุณเสียเงินจากการขาย หากคุณต้องยึดทรัพย์สินชิ้นนั้นไว้ เมื่อเวลาผ่านไป 30 ปี คุณจะไม่กลับหัวกลับหาง และฉันคิดว่ามันก็คงจะคล้ายกับหุ้นเช่นกัน ขวา? คุณขาดทุนจากการขาย เว้นแต่บริษัทจะจมลงไปใต้น้ำ แต่ฉันเข้าใจสิ่งที่คุณพูด เฮนรี่ มีสิ่งต่างๆ มากมาย และเรารู้จักอสังหาริมทรัพย์เป็นอย่างดี สำหรับฉัน ฉันได้ยินคำศัพท์เหล่านี้ทั้งหมด เช่น ตลาดบลูชิป หุ้นเติบโต เงินปันผล ฉันอยากจะโยนมันให้คุณ Trey และแค่ถามว่า คุณจะจัดหมวดหมู่หุ้นต่างๆ ตามความเสี่ยงได้อย่างไร

แต้ม:
ใช่. ดังนั้นจึงอาจเป็นสิ่งที่คุณคาดหวังได้ในระดับหนึ่ง เนื่องจากผู้คนจำนวนมากจัดหมวดหมู่สิ่งต่างๆ ไว้เป็น micro-cap, Small cap, mid-cap, large-cap เมื่อคุณพูดถึงหุ้น และนั่นเป็นเพียงช่วงของรายได้ ดังนั้น micro-cap อยู่ที่ 50 ถึง 300 ล้านเหรียญสหรัฐ และในอีกแง่หนึ่ง นั่นคือหุ้นขนาดใหญ่ คุณกำลังพูดถึงประมาณ 2 ล้านล้านเหรียญสหรัฐหรือประมาณนั้น หากคุณกำลังพูดถึง Microsoft, Google อะไรแบบนั้น ดังนั้นมันจึงเป็นสเปกตรัมที่กว้างมากและฉันจะบอกว่าจริงๆ แล้วมีความเสี่ยงมากกว่าเมื่อคุณดูสิ่งต่าง ๆ เช่นไมโครแคป เพราะมันขึ้นอยู่กับปัจจัยที่แตกต่างกัน ตัวอย่างเช่น สภาพคล่องหรือเพียง... พวกเขายังคงพยายามที่จะเติบโตและได้รับส่วนแบ่งการตลาด ในขณะที่ธุรกิจอื่นอาจมีส่วนแบ่งการตลาดส่วนใหญ่เช่น Google ซึ่งฉันไม่รู้ มีการค้นหา 90% หรืออะไรก็ตาม ดังนั้นพวกเขาจึงยังคงพยายามที่จะเติบโต และฉันจะบอกว่าสิ่งเหล่านั้นมีความเสี่ยงมากกว่าด้วยเหตุผลนั้น และพวกเขาก็มีแนวโน้มที่จะมีความผันผวนมากขึ้นเช่นกัน หากคุณมองมันในลักษณะนั้นเช่นกัน

ปล้น:
ใช่แล้ว จริงๆ แล้ว เมื่อพูดถึงโลกแห่งหุ้นที่แตกต่างกันและทุกสิ่งทุกอย่าง Dave และ Henry... จริงๆ แล้ว Trey คุณอาจต้องช่วยที่นี่ แต่สิ่งที่ผมอยากทำคือจัดเรียงหุ้นประเภทต่างๆ ให้กับประเภทที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกัน . ดังนั้นจงค้นหาสัตว์วิญญาณของแต่ละคน ดังนั้นฉันจะเริ่มต้นสร้างความแข็งแกร่งให้กับเรื่องนี้ แต่ลองจินตนาการว่ากองทุนรวมเป็นเหมือนครอบครัวหลายครอบครัว สองคนนั้นก็จะมารวมตัวกัน

แต้ม:
ใช่ และฉันจะบอกว่าไมโครแคป อย่างที่ฉันได้เน้นไปนั้น เป็นเหมือนการแฮ็กบ้านหรือพลิก Airbnb แรกของคุณ อะไรทำนองนั้น

เฮนรี่:
ใช่. ฉันจะบอกว่าหุ้นปันผลกำลังลงทุนในบ้านเดี่ยวเพื่อให้มีกระแสเงินสด เนื่องจากคุณกำลังซื้อบางสิ่งบางอย่างโดยหวังว่าจะเพิ่มขึ้น แต่จริงๆ แล้ว สิ่งที่คุณต้องการคือกระแสเงินสดรายเดือนหรือรายไตรมาส

ปล้น:
แล้วเชิงพาณิชย์ล่ะ? การพาณิชย์อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ เราจะขุดมันขึ้นมาได้อย่างไร หรือเราจะเลือกสัตว์วิญญาณตัวไหนในหุ้น?

เดฟ:
ขึ้นอยู่กับว่าเชิงพาณิชย์ประเภทใด หากคุณกำลังพูดถึงสำนักงานเชิงพาณิชย์ ตอนนี้นั่นคือ Silicon Valley Bank of Real Estate ตอนนี้พวกเขาทั้งคู่กำลังดำน้ำจมูก หากคุณกำลังพูดถึงการค้าปลีกที่เหมือนกับเทคโนโลยี มันไม่ได้ผลดีนัก แต่มันอาจจะโอเคในระยะยาว หรือถ้าคุณกำลังพูดถึงหลายครอบครัว ฉันไม่รู้ว่าคุณจะเปรียบเทียบมันกับอะไร แต่ตอนนี้ก็โอเคแล้ว แต่ก็มีข้อกังวลอยู่บ้าง เทรย์ ฉันไม่รู้ว่ามีหุ้นประเภทไหนที่คุณจะเทียบได้หรือเปล่า

ปล้น:
แล้วหุ้นเพนนีล่ะ? การยึดสังหาริมทรัพย์ของรัฐบาลนั้นเหมือนกับ HUD ของอสังหาริมทรัพย์หรือไม่?

แต้ม:
ใช่. หลายครั้งที่ไมโครแคปเป็นหุ้นเพนนี ฉันกำลังคิดถึงเรื่องแฮ็กบ้านที่คุณเพิ่งได้รับรายได้พิเศษ แต่อาจมีความผันผวนมากกว่านี้เล็กน้อยเพราะคุณมีเพื่อนร่วมห้อง และใครจะรู้ว่ามันจะเป็นยังไง?

เดฟ:
ฉันมีอีกวิธีหนึ่งที่ฉันคิดว่าเกี่ยวกับเรื่องนี้ก็คือ ในโลกของหุ้น คุณพูดถึงหุ้นบลูชิป หรือหุ้นมูลค่า หรือหุ้นเติบโต และฉันก็พิจารณาสถานที่ตั้งทางภูมิศาสตร์บางแห่งในลักษณะเดียวกัน มีตลาดอสังหาริมทรัพย์บางแห่งที่สามารถคาดเดาได้อย่างมากและไม่มีผลตอบแทนที่ดีที่สุด แต่มีความเสี่ยงค่อนข้างต่ำ ฉันลงทุนในเดนเวอร์เป็นหลัก ฉันคิดอะไรแบบนั้น ตลาดนี้ไม่ใช่ตลาดกระแสเงินสดที่ยอดเยี่ยมอีกต่อไป แต่ยังคงให้ผลตอบแทนที่มั่นคงแก่คุณ จากนั้นก็มีตลาดที่กำลังมาแรง ฉันอยากจะบอกว่ามีสิ่งล้ำค่าหลายอย่างที่ Henry ลงทุนใน Northwest Arkansas อาจเป็นโอกาสอันทรงคุณค่าที่มีข้อดีอยู่บ้าง ดังนั้นฉันคิดว่าไม่ใช่แค่ประเภทสินทรัพย์ในอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น แต่ยังรวมถึงที่ตั้งทางภูมิศาสตร์ที่สามารถเป็นได้... ผู้คนสามารถคิดเกี่ยวกับที่ตั้งทางภูมิศาสตร์และประเมินความเสี่ยงตามสถานที่ที่คุณลงทุนจริง

แต้ม:
ฉันคิดว่านั่นเป็นจุดที่ดีจริงๆ เพราะสิ่งที่ทำให้ฉันขายบ้านหลังแรกได้คือการดูข้อมูลรอบ GFC ปี 2008 ฉันอาศัยอยู่ในแคลิฟอร์เนีย โดยเฉพาะลอสแองเจลิส และมีข้อเท็จจริงอยู่ประมาณนี้… ใช่ ฉันคิดว่าทั่วทั้งประเทศ การลดลงโดยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 50% แต่ในแคลิฟอร์เนีย โดยเฉพาะลอสแองเจลิส มีบ้านมากกว่าหนึ่งล้านดอลลาร์ ซึ่งบ้านส่วนใหญ่ นี่เป็นเพียงเพราะมันไร้สาระ การลดลงเพียงประมาณ 25% ดังนั้นประมาณครึ่งหนึ่งไปที่จุดนั้นเกี่ยวกับความเสี่ยงน้อยกว่า ขึ้นอยู่กับว่าคุณอยู่ที่ไหน เพราะผู้คนชอบอาศัยอยู่ใกล้ชายหาดและอากาศดี

ปล้น:
ใช่แล้ว และฉันไม่สามารถตำหนิพวกเขาได้ ฉันอยากจะเข้าสู่คำถามที่ใหญ่กว่านี้เนื่องจากเราอยู่ในหัวข้อซึ่งก็คือ อะไรที่ผลิตได้ดีกว่าในช่วงเวลาเช่นนี้ มันจะเป็นช่วงก่อนเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยหรือภาวะถดถอยที่ให้ผลตอบแทนดีที่สุดหรือไม่? นี่เป็นคำถามสำหรับทุกคน แต่ถ้าคุณต้องการให้ฉันเลือกใครสักคน ฉันจะเลือกคุณก่อน เดฟ เมเยอร์

เดฟ:
โอ้พระเจ้า. คำถามก็คือ ในช่วงที่เศรษฐกิจไม่แน่นอนเหมือนที่เราเป็นอยู่ตอนนี้ สินทรัพย์ประเภทไหนดีกว่ากัน

ปล้น:
ไม่ ฉันคิดว่ามันเป็นเพียงจากมุมมองด้านผลตอบแทนของสินทรัพย์แต่ละประเภท โดยทั่วไปคุณเห็นผลตอบแทนที่ดีขึ้นในช่วงก่อนเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยหรือในช่วงภาวะถดถอยหรือไม่?

เดฟ:
โอ้ ฉันคิดว่าเราอยู่ในส่วนที่แย่ที่สุด ดังนั้น ฉันคิดว่าถ้าคุณคิดถึงวงจรธุรกิจ ผู้คนเรียกมันว่าต่างกัน แต่ฉันจะบอกว่าเราอยู่ในสิ่งที่เรียกว่า อย่างน้อยก็ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นช่วงพีคที่ของต่างๆ ยังมีราคาสูงจริงๆ หรือผู้คนมีความคาดหวัง ของราคาที่สูง แต่ไม่สามารถจ่ายได้ และฉันคิดว่าเรายังคง... ราคายังไม่ถึงจุดต่ำสุด ดังนั้นฉันคิดว่านี่เป็นเวลาที่อันตรายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เว้นแต่คุณจะรู้ว่าคุณกำลังทำอะไรอยู่ คุณคงไม่อยาก “จับมีดร่วง” เพราะโดยส่วนตัวผมเชื่อว่าราคาจะลงต่อในปีนี้ ที่กล่าวว่า ฉันเข้าร่วมในการเผยแพร่ที่ผู้ดำเนินการซื้อมันในราคาที่ต่ำกว่ามูลค่าสูงสุด 30% และฉันก็รู้สึกดีกับเรื่องนั้น ไม่ใช่ว่าคุณไม่สามารถซื้อของได้ในตอนนี้ คุณเพียงแค่ต้องระมัดระวัง
ฉันคิดว่าถ้าคุณสามารถกำหนดเวลาตามจุดต่ำสุดของตลาดในทางทฤษฎีได้ ซึ่งคุณไม่สามารถทำได้ นั่นอาจเป็นเวลาที่ดีกว่าในการซื้อ แต่ฉันไม่คิดว่าเรามาถึงจุดต่ำสุดแล้ว น่าเสียดายที่มันเป็นไปไม่ได้ตามเวลาเพราะเราจะไม่รู้ว่าเมื่อใดที่เราถึงจุดต่ำสุดจนกระทั่งหลังจากนั้นก็เกิดขึ้นแล้ว ดังนั้นฉันจึงขอเตือนผู้คนไม่ให้พยายามจับเวลาของตลาด แต่ให้พยายามคิดล่วงหน้าและซื้อมูลค่าตลาดที่ต่ำกว่าปกติแทน หากคุณเชื่อว่าราคากำลังจะลดลงเช่นเดียวกับฉัน ฉันคิดว่า Trey น่าจะรู้ดีกว่าเกี่ยวกับตลาดหุ้น แต่ใช่ ฉันคิดว่าอสังหาริมทรัพย์แตกต่างออกไปเล็กน้อย และราคานั้นเพิ่งเริ่มลดลงจริงๆ เมื่อเทียบเป็นรายปี ในขณะที่ตลาดหุ้นปรับตัวลดลง อย่างน้อยสองสามในสี่ตอนนี้

ปล้น:
แต่มีแนวคิดที่คล้ายกันหรือไม่? ฉันหมายถึง ถ้าเราพูดถึงหุ้นที่... เรามองข้ามแนวคิดเรื่องต้นทุนเฉลี่ยดอลลาร์กับหุ้น ทฤษฎีเดียวกันนี้จะไม่นำไปใช้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในทางเทคนิคใช่หรือไม่ หากคุณซื้ออสังหาริมทรัพย์ทุกปีอย่างต่อเนื่อง ตามทฤษฎีแล้วใน 30 ปี อสังหาริมทรัพย์ทั้งหมดนั้นควรจะมีมูลค่ามากกว่านี้มาก เหตุผลที่บางทีเราไม่มองแบบนั้นเพราะว่าเงินเดิมพันนั้นสูงกว่ามากและคุณใช้จ่ายซื้อบ้านมากกว่าการซื้อหุ้นตัวหนึ่งมากหรือเปล่า?

เดฟ:
ฉันคิดว่าใช่. ฉันหมายถึง ฉันคิดว่า ฉันพยายามที่จะเฉลี่ยต้นทุนดอลลาร์ ฉันซื้อและพยายามลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในจำนวนใกล้เคียงกันอย่างต่อเนื่อง ฉันเปลี่ยนประเภทของกลยุทธ์ด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ฉันใช้เล็กน้อยตามสภาพอากาศมหภาค แต่ฉันเห็นด้วยอย่างยิ่ง แนวคิดทั้งหมดที่อยู่เบื้องหลังการถัวเฉลี่ยต้นทุนดอลลาร์ก็คือ มูลค่าของสินทรัพย์เหล่านี้เพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป และหากคุณสามารถบรรลุค่าเฉลี่ยนั้นเมื่อเวลาผ่านไป คุณจะทำได้ดี และนั่นก็เป็นจริงทั้งในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และใน ตลาดหุ้น

ปล้น:
ใช่. เดฟ ขอโทษนะ เฮนรี่ คุณจะพูดอะไรสักอย่างไหม?

เฮนรี่:
ใช่. ฉันคิดว่าความคิดของ Dave กระตุ้นให้เกิดความคิดของฉันโดยบอกว่าฉันคิดว่าคุณจะได้รับ... ฉันไม่รู้เกี่ยวกับเปอร์เซ็นต์ของผลตอบแทน แต่จากมุมมองของเงินดอลลาร์ ดูเหมือนว่าคุณจะได้รับผลตอบแทนที่ดีขึ้นจากอสังหาริมทรัพย์เพราะคุณ สามารถใช้หนี้เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้ จึงสามารถขอสินเชื่อและซื้ออสังหาริมทรัพย์จำนวนมากในตลาดปัจจุบัน ซึ่งสามารถสร้างผลตอบแทนที่สูงมากเมื่อมูลค่ากลับสูงขึ้นหากสามารถถือครองทรัพย์สินนั้นได้ หมายความว่าทรัพย์สินนั้นจะสร้างกระแสเงินสดในระดับหนึ่ง ที่ครอบคลุมการชำระหนี้นั้น และฉันก็จะได้ผลตอบแทนในอสังหาริมทรัพย์ที่สูงขึ้น ในขณะที่ถ้าฉันเข้าไปในตลาดหุ้น ตอนนี้ ตลาดหุ้นขาลง ซึ่งเป็นเวลาที่ดีที่จะซื้อ เพราะเมื่อเวลาผ่านไป คุณจะต้องชดใช้เงินนั้น และเห็นได้ชัดว่าทำเงินได้มากขึ้น แต่ ฉันสามารถซื้อได้ด้วยเงินทุนที่มีอยู่ในมือเท่านั้น ดังนั้นผลตอบแทนจึงน้อยลง

เดฟ:
นั่นเป็นจุดที่ดีที่ Henry กล่าวไว้ว่าเมื่อคุณซื้อหุ้น ตามธรรมเนียมแล้ว คุณจะไม่ได้รับการใช้ประโยชน์ ดังนั้น เมื่อคุณเป็นเจ้าของแล้ว คุณจะมีเวลาง่ายขึ้นในการถือครองมันผ่านช่วงขาลงของตลาดหรือความผันผวน ในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ถ้าคุณมีกระแสเงินสดไม่เพียงพอ คุณก็สามารถบังคับขายได้ และนั่นคือตำแหน่งที่แย่ที่สุดที่จะเข้ามา ดังนั้น ฉันเห็นด้วยกับเฮนรี่ ตราบใดที่คุณมีกระแสเงินสดที่สามารถทนต่อการชะลอตัวในระยะสั้นได้ คุณก็สามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแน่นอนในทุกวงจรธุรกิจ

ปล้น:
ใช่. ตกลง. แล้วคุณล่ะ เทรย์? คุณคิดอย่างไร?

แต้ม:
เนื่องจากเราเน้นย้ำถึงความผันผวนของอสังหาริมทรัพย์ ฉันแน่ใจว่าเราอาจพูดคุยเพิ่มเติมเกี่ยวกับเรื่องนั้น โดยที่เนื่องจากการขาดสภาพคล่องของสินทรัพย์ประเภทนั้น คุณคงเห็นความผันผวนน้อยลงตามธรรมชาติ เนื่องจากเป็นการยากที่จะเข้าและออกในหุ้น ตลาด แต่ฉันต้องการให้ข้อเท็จจริงที่น่าสนใจเกี่ยวกับตลาดหุ้นเมื่อถึงภาวะถดถอย สิ่งนี้น่าสนใจเพราะในประเด็นของคุณ Dave นั้นตลาดหุ้นได้ตกต่ำลงอย่างมากในปีที่ผ่านมา แต่ยังคงมีข้อถกเถียงอยู่บ้างว่าเราอยู่ในภาวะถดถอยหรือไม่ และนั่นก็เป็นเรื่องที่ไม่เหมือนใคร โดยส่วนใหญ่แล้วจะเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย ตลาดหุ้นก็ปรับตัวลดลงหลังจากนั้นไม่นาน แต่สิ่งที่น่าสนใจเกี่ยวกับตลาดหุ้นก็คือ ภาวะเศรษฐกิจถดถอยส่วนใหญ่จะกินเวลาเพียงประมาณหนึ่งปีเท่านั้น ในความเป็นจริง ภาวะเศรษฐกิจถดถอยสามใน 11 ครั้งนับตั้งแต่ปี 1950 ดำเนินต่อไปนานกว่าหนึ่งปี ดังนั้นจึงแทบจะเป็นเรื่องยากที่จะดำเนินต่อไปนานกว่านั้น และสำหรับทุกๆ ภาวะเศรษฐกิจถดถอย ตลาดหุ้นจะฟื้นตัวเมื่อถึงเวลาที่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยสิ้นสุดลงคือประมาณครึ่งหนึ่ง ดังนั้น 11 ใน XNUMX ครั้งที่เรามีภาวะเศรษฐกิจถดถอย ตลาดหุ้นได้ฟื้นตัวจริง ๆ เมื่อสิ้นสุดภาวะเศรษฐกิจถดถอย
ถึงขั้นที่อสังหาริมทรัพย์อาจดีขึ้นตลอดช่วงเศรษฐกิจถดถอย แต่ตลาดหุ้นมีแนวโน้มที่จะฟื้นตัว และมีเพียง 2008-2020 ช่วงที่เกิดเศรษฐกิจถดถอยเท่านั้นที่ไม่ซ้ำใคร ตัวอย่างเช่น ปี 60 เป็นปีที่เป็นตลาดหุ้นที่ลึกที่สุดและเลวร้ายที่สุดเนื่องจากวิกฤตการเงินโลก นั่นคือการตีกลับที่ยาวที่สุด แต่แล้วปี 401 ถ้าพวกคุณจำได้ ผมคิดว่าเป็นการขายที่ชันที่สุดเท่าที่เคยมีมา ผมว่าแต่เป็นการฟื้นตัวที่สั้นที่สุดประมาณ XNUMX วัน ดังนั้นจึงเป็นเรื่องน่าสนใจที่จะชั่งน้ำหนักข้อดีและข้อเสียในลักษณะนั้นโดยรู้ว่า “เฮ้ เรากำลังเข้าสู่ภาวะถดถอย หุ้นอาจจะไม่ดีนักโดยธรรมชาติ เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยจะส่งผลกระทบต่อรายได้ของบริษัทเหล่านั้น” แต่ดูเหมือนว่าในระยะยาว คุณจะมีโมเมนตัมอื่นๆ มากมายในตัว ตัวอย่างเช่น XNUMX(k)s แผนเงินบำนาญ สิ่งเหล่านี้ทั้งหมดที่เกิดขึ้นจริงหรือไหลเข้าสู่ตลาดหุ้นโดยผ่านเงินเดือนรายสัปดาห์หรือรายปักษ์จากบริษัทต่างๆ คุณมีการไหลเข้าจำนวนมากที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติเนื่องจากการเฉลี่ยต้นทุนเงินดอลลาร์ที่เรากล่าวถึงซึ่งช่วยได้ ฉันคิดว่าช่วยขับเคลื่อนตลาดหุ้นให้สูงขึ้นและช่วยให้ฟื้นตัวได้ในระยะเวลาอันสั้นเช่นกัน

ปล้น:
ใช่. นั่นเป็นเรื่องที่น่าสนใจเพราะในขณะที่คุณพาเราผ่านการเดินทางครั้งนั้น ฉันก็แบบว่า "เอาล่ะ จริงๆ แล้วดูเหมือนว่าจะเหมาะที่ตลาดหุ้นจะตกต่ำมาก" เพราะถ้าคุณเป็นนักลงทุน คุณจะแบบ "เอาล่ะ ยอดเยี่ยม. ทุกอย่างมีราคาถูก ฉันจะซื้อมัน” แต่ฉันคิดว่าอีกด้านหนึ่งคือคุณไม่จำเป็นต้องทำเช่นนั้นสำหรับประชากรส่วนใหญ่ที่ต้องอาศัยเงินปันผลและบัญชีเกษียณอายุ และทุกสิ่งทุกอย่าง เพราะโดยปกติแล้วนั่นคือสิ่งที่กำลังได้รับความนิยมอย่างมาก

แต้ม:
ใช่. อย่างแน่นอน. มันสำคัญ. ฉันคิดว่าทุกคนเข้าใจแนวคิดนี้ แต่ราคาไม่คุ้มค่า ขวา? มีบริษัทเหล่านี้จำนวนมากที่อาจสมควรที่จะมีการปรับราคาให้ถูกต้อง แต่อาจมีบริษัทจำนวนมากในนั้นและคล้ายคลึงกับอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าสูงกว่าราคาจริงมาก ฉันจำได้ว่าในฟองสบู่ดอทคอมปี 2001 ราคาของ Amazon ลดลง 90 เปอร์เซ็นต์ ฉันคิดว่ามันประมาณ 96% เห็นได้ชัดว่าปัจจัยพื้นฐานของบริษัทนั้นยังคงแข็งแกร่งและปรับปรุงทุกวันแม้ตลอดช่วงเวลานั้น ดังนั้น คุณคงอยากจะหาบริษัทแบบนั้นที่อาจได้รับผลกระทบจากราคา แต่เพื่อประโยชน์ของคุณ นั่นคือปรัชญาที่ว่าตลาดส่วนใหญ่มีประสิทธิภาพ แต่ตลาดก็สะท้อนเช่นกัน ดังนั้นการตกต่ำเหล่านี้อาจได้รับแรงผลักดันเมื่อเวลาผ่านไป และนั่นสามารถสร้างความได้เปรียบของคุณเพื่อให้คุณสามารถค้นหาโอกาสเหล่านี้ได้

ปล้น:
ฉันต้องการที่จะย้ายไปยังกลุ่มอื่นภายในทั้งหมดนี้ ดังนั้น Dave และ Trey ฉันจะโยนมันให้กับพวกคุณในเรื่องนี้เช่นกัน แต่เมื่อพิจารณาจากสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบันและสิ่งที่เราเห็นในปี 2023 พันธบัตรมีกระแสเงินสดที่ดีกว่าดัชนี หรือ REIT หรืออะไรทำนองนั้นหรือไม่?

เดฟ:
ตกลง. ดังนั้นฉันจึงหยิบเรื่องนี้ขึ้นมาเพราะฉันคิดว่ามันน่าสนใจที่จะเห็นว่าสินทรัพย์เชิงพาณิชย์จำนวนมาก ซึ่งติดตามได้ง่ายกว่า เช่น ถ้าคุณดูที่หลายครอบครัว ส่วนใหญ่จะซื้อขายกันที่อัตราสูงสุดที่ต่ำกว่าอัตราผลตอบแทนพันธบัตร . โดยพื้นฐานแล้วบอกว่าคุณจะซื้อสินทรัพย์หลายครอบครัวเพื่อหากระแสเงินสด 3% หรือ 4% เมื่อคุณสามารถซื้อพันธบัตรรัฐบาลที่ให้ผลตอบแทนมากกว่านั้น ซึ่งเป็นผลตอบแทนเป็นเงินสดที่ดีกว่าโดยมีความเสี่ยงน้อยกว่ามาก -การลงทุนของครอบครัว ฉันหมายถึงว่าการลงทุนหลายครอบครัวนั้นดีมาก ฉันก็ทำได้ แต่ถ้าคุณถามว่าการลงทุนแบบหลายครอบครัวมีโอกาสที่ดีกว่าในการให้กระแสเงินสดแก่คุณ ฉันจะไว้วางใจให้รัฐบาลสหรัฐฯ จ่ายคืนพันธบัตรของพวกเขามากกว่าที่ฉันจะจ่ายให้กับหลายครอบครัว โอเปอเรเตอร์โดยเฉพาะตอนนี้ ดังนั้นฉันแค่คิดว่ามันน่าสนใจที่ได้เห็นสิ่งนั้น
ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เพิ่มสูงขึ้น ก็ยังมีข้อดีอีกประการหนึ่ง นั่นคือ "สินทรัพย์ไร้ความเสี่ยง" ซึ่งไม่มีการลงทุน... หรือขอโทษ "การลงทุนแบบไร้ความเสี่ยง" และไม่มีสิ่งที่เรียกว่าการลงทุนแบบไร้ความเสี่ยงอย่างแท้จริง แต่ พวกเขาเรียกบัญชีพันธบัตรหรือบัญชีออมทรัพย์ว่าไม่มีความเสี่ยงเพราะมีความเสี่ยงต่ำมาก ตอนนี้อยู่ที่ 4% ดังนั้นคุณต้องถามตัวเองก่อนว่า คุณเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์หรือไม่ “คุ้มไหมที่จะได้รับผลตอบแทนเป็นเงินสด 5% และพยายามอย่างเต็มที่ และความเสี่ยงในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้น โดยพื้นฐานแล้วคุณไม่สามารถทำอะไรได้เลยและได้รับ 4% จากพันธบัตร?” ดังนั้นฉันแค่คิดว่ามันเป็นไดนามิกที่น่าสนใจในตลาด ฉันอยากรู้ว่าเฮนรี่และเทรย์คิดอย่างไรเกี่ยวกับเรื่องนั้น และร็อบ คุณก็เช่นกัน

แต้ม:
ใช่. มันเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจ เพราะในทศวรรษที่ผ่านมา Dave พูดถึงอัตราดอกเบี้ยแบบไร้ความเสี่ยง จริงๆ แล้วมันเป็นความเสี่ยงแบบไร้อัตราดอกเบี้ยมากกว่า เพราะพันธบัตรเหล่านี้ให้ผลตอบแทนต่ำมาก และคุณคงเห็นเหตุการณ์นี้เกิดขึ้นแล้ว ความเสี่ยงอยู่ที่นั่นใช่ไหม? คุณเคยพูดถึงธนาคาร Silicon Valley ฉันหมายถึง ความผิดของพวกเขาคือการมีเงินทั้งหมดนี้จากผู้ฝากเงิน ใส่เข้าไปในคลังในอัตราที่ต่ำเหล่านี้ และเงินเหล่านั้นถูกกักขังไว้เป็นเวลา 10 ปี ในขณะที่อัตราดอกเบี้ยเริ่มสูงขึ้นอย่างมาก และดังนั้นจึงมีความเสี่ยงในระยะเวลานี้ ที่ฉันไม่คิดว่าผู้คนจะคิดจริงๆ จนกระทั่งมันเกิดขึ้น แต่ตอนนี้ทุกคนเริ่มตระหนักถึงความเสี่ยงที่แท้จริงแล้ว
ดังนั้นจึงมีความเสี่ยงอยู่บ้าง แต่ประเด็นของวันนี้ ฉันคิดว่าเราอยู่ในจุดที่แน่นอนและไม่เหมือนใคร ซึ่งอัตราเงินเฟ้อกำลังลดลงและอัตราดอกเบี้ยน่าจะสูงสุดประมาณ 5% ก็เป็นสิ่งที่ฉันเดาได้ เมื่อถึงจุดนั้น คุณมีโอกาสที่ดีจริงๆ เพราะคุณได้รับอัตราปลอดความเสี่ยงมากขึ้น เพราะผมคิดว่าโอกาสที่จะขึ้นอัตราต่อไปจากตรงนี้ จริงๆ แล้วต่ำกว่าเพราะอัตราเงินเฟ้อลดลง หากราคาลดลง ความผูกพันที่คุณถืออยู่ก็จะเพิ่มขึ้นเช่นกัน ดังนั้นคุณไม่เพียงแต่จะได้รับ 5% เท่านั้น แต่คุณยังจะได้รับราคาที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย
ฉันพบว่าตัวเองยังแปลกใจที่พูดแบบนี้ และมีความผูกพันกันมากขึ้นหลังจากทศวรรษที่ผ่านมา แต่จริงๆ แล้วฉันคิดว่าหากคุณแค่ต้องการแค่ประมาณ 4% หรือ 5% ในตอนนี้ และคุณ ต้องการความเสี่ยงต่ำจริงๆ ก็น่าจะเป็นทางเลือกที่ดี นอกจากนี้ ฉันอยากจะบอกว่าให้ลองดู Vanguard หรือตัวเลือกอื่น ๆ ที่ทำ ETF เหล่านี้ซึ่งมีสภาพคล่องมาก คุณสามารถเข้าออกได้ คุณไม่จำเป็นต้องสร้างพอร์ตโฟลิโอพันธบัตรของคุณเองเพื่อให้สิ่งนี้เกิดขึ้น มีตัวเลือกเช่นนั้นอยู่ที่นั่น

ปล้น:
โดยสิ้นเชิง. ใครจะคิดเกี่ยวกับ BiggerPockets เราก็แบบ "พันธบัตร? อาจจะ. จริงๆแล้วมันอาจจะสมเหตุสมผล?”

เดฟ:
ฉันรู้. ฉันแค่อยากจะเตือนว่า ฉันกำลังพูดเหมือนกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ หากคุณกำลังดู REIT หรือซื้อยูนิตหลายครอบครัวที่มีทุนจดทะเบียนต่ำมาก ฉันไม่ได้พูดถึงกลยุทธ์มากมายที่เราพูดถึงใน BiggerPockets เช่น การเพิ่มมูลค่า หรือการซื้อครอบครัวขนาดเล็ก หรือแม้แต่ครอบครัวเดี่ยว ฉันแค่พูดถึงสินทรัพย์เชิงพาณิชย์

เฮนรี่:
แต่ฉันไม่รู้นะ Dave เพราะถ้าคุณคิดถึง... เราพูดถึงนักลงทุนรายใหม่จำนวนมากที่กำลังดิ้นรนเพื่อหาข้อตกลง กระแสเงินสดนั้น หรือทะลุกฎ 1% ขวา? ดังนั้นฉันพนันได้เลยว่าคุณจะได้พบกับนักลงทุนรายใหม่จำนวนมากในตลาดตอนนี้ที่กำลังดำเนินการตามข้อตกลง และพวกเขาเห็นข้อตกลงการคืนเงินสดเป็นเงินสด 4%, 5%, 3% แม้ในพื้นที่ครอบครัวเดี่ยว ใช่แล้ว ฉันเข้าใจได้ว่าทำไมต้องพิจารณาเรื่องพันธบัตร ทำไมต้องเสี่ยงด้านอสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้ มีประโยชน์อื่นๆ ของอสังหาริมทรัพย์ที่คุณจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและการเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ เมื่อเวลาผ่านไป ซึ่งจะเป็นประโยชน์ต่อคุณเช่นกัน แต่มีความเสี่ยงน้อยกว่า ดังนั้น มันเหมือนกับว่า "อะไรสำคัญสำหรับคุณมากกว่ากัน" มันจึงเป็นช่วงเวลาที่แปลก

ปล้น:
ใช่แล้ว ฉันมั่นใจว่าสิ่งนี้ส่วนใหญ่ขึ้นอยู่กับโปรไฟล์ความเสี่ยงโดยรวมของคุณ ดังนั้น ถ้าคุณไม่รังเกียจ Dave คุณคิดว่าคุณสามารถช่วยให้ผู้คนเข้าใจโปรไฟล์ความเสี่ยงของพวกเขาได้หรือไม่ และบางทีเรามาเริ่มต้นด้วยโปรไฟล์ความเสี่ยงกันดีกว่า

เดฟ:
แน่นอน. ใช่. ฉันแค่สนับสนุนให้ผู้คนคิดเกี่ยวกับ... ตอนนี้ ฉันมั่นใจว่าสิ่งนี้จะเกิดขึ้นกับคุณทั้งสามคน มีคนขอคำแนะนำจากคุณเกี่ยวกับสิ่งที่พวกเขาควรลงทุน เป็นการยากที่จะตอบคำถามนั้น เว้นแต่บุคคลนั้นจะพอใจกับความเสี่ยงประเภทใด ดังนั้นเมื่อฉันพูดคุยกับผู้คนเกี่ยวกับความเสี่ยง ฉันมักจะพูดว่า “มีสามสิ่งที่คุณควรคำนึงถึง” ประการแรกคือความสะดวกสบายโดยรวมของคุณกับความเสี่ยง เช่น “คุณสบายใจแค่ไหนที่จะเสี่ยงเงินเพื่อสร้างรายได้มากขึ้น” ผู้คนมักจะหยุดอยู่แค่นั้น เช่นเดียวกับ “โดยทั่วไปแล้วคุณพอใจกับความเสี่ยงเพียงใด” แต่ยังมีอะไรมากกว่านั้นอีก
ฉันคิดว่าสิ่งที่สองที่คุณต้องคำนึงถึงคือความสามารถในการเสี่ยงของคุณ ดังนั้นบางคนจึงอดทนต่อความเสี่ยงและสบายใจกับมันได้จริงๆ แต่พวกเขาไม่มีความสามารถในการทำเช่นนั้น บางทีพวกเขาอาจมีเงินสำรองฉุกเฉินเพียง 20,000 ดอลลาร์ แต่พวกเขาก็สบายใจกับความเสี่ยงได้มาก ฉันจะไม่เสี่ยงเงินทั้งหมด 20,000 ดอลลาร์ของคุณแม้ว่าคุณจะรู้สึกสบายใจกับความเสี่ยงโดยทั่วไปแล้ว หรือบางทีคุณอาจมีลูกหรือสมาชิกในครอบครัวที่ต้องเลี้ยงดูหรือมีภาระผูกพันอื่น ๆ ฉันก็จะไม่เสี่ยงกับเงินทั้งหมดของคุณ ดังนั้นฉันคิดว่าคุณต้องคิดเช่น แม้ว่าคุณจะพอใจกับความเสี่ยง แต่คุณอยู่ในตำแหน่งที่ดีที่จะรับความเสี่ยงและดูดซับความสูญเสียที่อาจเกิดขึ้นหรือไม่?
สุดท้ายนี้ผมคิดว่าเกือบทุกคนจะมองข้ามไทม์ไลน์ของคุณไป เช่น “คุณกำลังลงทุนในสามปีข้างหน้า ห้าปีข้างหน้า หรือ 30 ปีข้างหน้า?” เพราะฉันคิดว่านั่นสร้างความแตกต่างอย่างมากในประเภทสินทรัพย์ที่คุณควรพิจารณา หากคุณกำลังลงทุนในอีกหกเดือนข้างหน้า บางทีคุณควรซื้อพันธบัตร ฉันไม่รู้ แต่นั่นอาจเป็นทางออกที่ดีทีเดียว หากคุณกำลังลงทุนในอีก 20 ปีข้างหน้า คุณควรซื้ออสังหาริมทรัพย์หรือตลาดหุ้น ดังนั้นผมคิดว่านั่นเป็นสามสิ่งที่ผู้คนควรคำนึงถึง น่าเสียดายที่ไม่มีวิธีที่เป็นกลางในการวัดการยอมรับความเสี่ยงของคุณเอง มีสิ่งที่เป็นอัตวิสัยทั้งหมดนี้ และมีเว็บไซต์ดีๆ มากมายที่คุณสามารถเข้าไปและทำแบบทดสอบได้ แต่ฉันขอแนะนำให้ผู้คน โดยเฉพาะอย่างยิ่งในตลาดประเภทนี้ เพราะมันมีความเสี่ยงมากกว่าที่เป็นอยู่ สมมติว่า ปี 2014 เพื่อดูว่าคุณยินดีรับความเสี่ยงประเภทใด ความเสี่ยงด้านกำลังการผลิตที่คุณยินดีรับ และระยะเวลาสำหรับพอร์ตโฟลิโอของคุณคือเท่าใด

ปล้น:
ที่จริงแล้วนั่นนำฉันไปสู่สิ่งที่ฉันต้องการจะจบด้วย เราจะเรียกสิ่งนี้ว่าเกมสุดท้ายของตอนของวันนี้ ซึ่งคำนึงถึงสภาวะปัจจุบันของวันนี้ หากคุณมีเงิน 50,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ ถ้าฉันยื่นกระเป๋าเอกสารให้คนละ 50,000 ดอลลาร์สหรัฐฯ มันจะเป็นกระเป๋าเอกสารที่ล้นหลามเพราะ... คุณเคยเห็นเงิน 50,000 ดอลลาร์ด้วยตนเองหรือไม่? มันเป็นข้อมูลอ้างอิงเล็กๆ น้อยๆ ของ Dodgeball ตรงนั้น แต่หากฉันให้เงินคุณคนละ 50,000 ดอลลาร์ในกระเป๋าเอกสาร คุณจะลงทุนในอะไรในอีกห้าปีข้างหน้า

แต้ม:
ใช่. ดังนั้นของฉันอาจจะแตกต่างออกไปเล็กน้อยถ้าฉันตั้งสมมติฐานบางอย่างที่นี่ แต่ฉันอาจจะใส่หนึ่งในสี่ของมันเป็น Bitcoin เราได้พูดคุยเกี่ยวกับครั้งสุดท้ายในรายการ Rob ซึ่งเรากำหนดให้ Bitcoin เป็นอสังหาริมทรัพย์ดิจิทัล ฉันพบว่าตอนนี้ไม่มีใครพูดถึง Bitcoin ฉันคิดว่าเพราะมันมีการลดลงอย่างมาก แต่คุณต้องจำไว้ว่า มันมีการวิ่งขึ้นครั้งใหญ่เหมือนกับทุกสิ่งทุกอย่าง เมื่อทุกอย่างเป็นเพียงการชะล้างและสภาพคล่องทั้งหมดนี้ที่เกิดขึ้น . ตัวอย่างเช่น ในต้นปี 2020 จนถึงตอนนี้ ยังคงเพิ่มขึ้นประมาณ 300% ถึงจุดสูงสุดประมาณ 800% แต่ก็ยังขึ้นอยู่ จริงๆ แล้วมันยังเหนือกว่าสินทรัพย์ประเภทอื่นๆ ส่วนใหญ่ ดังนั้นหากคุณดูที่... ฉันมีแผนภูมิจากเดือนสิงหาคมปีที่แล้วซึ่งแสดงให้เห็นว่า Bitcoin มีราคาสูงขึ้นจนถึงปัจจุบัน ประมาณ 125% เทียบกับ S&P ที่ 17% NASDAQ ที่ 6% ทองคำ -5% พันธบัตร -17% เงิน -22% ดังนั้นเมื่อเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ แต่เมื่อเทียบกับสินทรัพย์สภาพคล่องอื่น ๆ ที่ฉันพิจารณา มันทำได้ค่อนข้างดีจริงๆ และฉันคิดว่ามีหลายสิ่งหลายอย่างที่เกิดขึ้นในขณะนี้ซึ่งจะสร้างกระแสลมให้กับ Bitcoin
ผมจะทำเช่นนั้น แล้วเงินที่เหลืออีก 40 ดอลลาร์ จริงๆ แล้วผมจะบอกว่าเน้นด้านอสังหาริมทรัพย์ แต่จริงๆ แล้วพื้นที่เกษตรกรรมยังน่าสนใจสำหรับฉัน เพราะเงินเฟ้อ อยู่ที่ไหน และด้วยค่าเช่าเหล่านี้ และฉันก็ดูเรื่องแบบนั้นอยู่ สิ่งที่ฉันไม่สามารถมองข้ามได้จริงๆ คือดอกเบี้ยที่คุณจ่ายตอนนี้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ ฉันรู้ว่าคุณไม่ได้แต่งงานกับมัน ขวา? หากอัตราดอกเบี้ยลดลง เราสามารถรีไฟแนนซ์ได้ แต่มีหลายแหล่งที่คุณสามารถเข้าร่วมได้ในพื้นที่เกษตรกรรมซึ่งอาจมีการใช้ประโยชน์ในระดับที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับโครงสร้างที่เป็น แต่มีแพลตฟอร์มที่แตกต่างกันออกไปที่คุณสามารถดูได้ อะไรประมาณนั้น และฉันก็สนใจเรื่องนั้นมากในช่วงหลังๆ นี้

ปล้น:
ตกลง. เอาล่ะ. ดีแล้ว. ทุกคำตอบดีมาก. Bitcoin ผู้แพ้ มันกลับมาแล้ว

เดฟ:
โอ้ ฉันไม่เห็นว่าจะเกิดขึ้น

ปล้น:
ฉันไม่ได้ทำ แต่ฉันชอบมันและฉันไม่เห็นด้วย เฮนรี่ แล้วคุณล่ะ? คุณมีแผนไว้แล้วสำหรับเงิน 50 ดอลลาร์ที่ฉันจะให้คุณแบบปลอดภาษีใช่ไหม

เฮนรี่:
โอ้ ปลอดภาษี $50K ใช่ผู้ชาย ดังนั้นข้อแม้เมื่อคุณถามคำถามคือในอีกห้าปีข้างหน้า ดังนั้นเมื่อคุณพูดแบบนั้น แรงผลักดันของฉันทันทีคือฉันจะไปเอาเงินนั้น และอีกครั้ง ใช่ไหม? ดังนั้นฉันอยู่ใน... ฉันเดาว่าคุณคงเรียกมันว่าตลาดที่มีต้นทุนต่ำกว่า ดังนั้นผมสามารถรับเงิน $50K นั้นได้ และผมน่าจะซื้อบ้านสองถึงสามหลังด้วยเงิน $50K นั้นได้ ฉันจะซื้อบ้านสองถึงสามหลังที่จะ... ส่วนใหญ่จะมีกระแสเงินสด ไม่ใช่ตัน แต่น่าจะเป็นกระแสเงินสด แต่ฉันจะเก็บไว้เพื่อความชื่นชม เพราะการแข็งค่า ในตลาดของฉัน… ฉันอยู่ในตลาดหายากแห่งหนึ่งที่ฉันได้รับกระแสเงินสดและการแข็งค่า ดังนั้นฉันจึงสามารถซื้อสินทรัพย์สองรายการที่จะจ่ายเอง แถมยังจ่ายเงินให้ฉันเล็กน้อยในแต่ละเดือนสำหรับการเป็นเจ้าของมัน และจะเพิ่มขึ้นในอีกห้าปีข้างหน้าหากคุณซูมออก ดังนั้นหากฉันต้องลงทุนเป็นเวลาห้าปี ฉันจะนำเงินไปลงทุนที่นั่น ฉันหมายความว่านั่นไม่ใช่คำถามสำหรับฉันด้วยซ้ำ นั่นคือสิ่งที่มันจะไป

แต้ม:
ร็อบขอโทษ ฉันพลาดจุดห้าปีนั้น ฉันขอเปลี่ยนคำตอบเล็กน้อยได้ไหม?

ปล้น:
โอ้ คุณกดปุ่มสุดท้ายไปเพียงเล็กน้อยแล้ว แต่เราจะอนุญาต เราจะอนุญาต

แต้ม:
ฉันจะรักษาจิตวิญญาณของการสนทนาและพูดถึงเรื่องหุ้นบางส่วน เพราะนั่นจะมีความสอดคล้องกันมากขึ้น ดังนั้น จากเงินที่เหลืออีก 40 ดอลลาร์ ฉันอาจจะแค่มองหาโอกาสที่เกิดขึ้นเป็นรายบริษัท การลงทุนในหุ้นมีความแตกต่างกันเล็กน้อย และสิ่งที่น่าสนใจก็คือ แม้จะผ่านภาวะเศรษฐกิจถดถอย สิ่งที่เรียกว่าหุ้นดีและถูกก็ยังทำได้ดี ดังนั้นหุ้นที่มีวงกว้าง บริษัทเทคโนโลยีขนาดใหญ่ เมื่ออัตราผันผวน พวกมันจะยังคงดิ้นรนต่อไปในความคิดของฉัน แต่คุณจะพบกับบริษัทที่ทนทานและปกป้องได้จริง ๆ ซึ่งจะทำงานได้ดีจริงๆ เบิร์กเชียร์ แฮทธาเวย์. ฉันต้องเป็นตัวแทนของ Warren Buffett สักวินาที แต่ฉันคิดว่าเป็นตัวเลือกที่ยอดเยี่ยมในสภาพแวดล้อมปัจจุบันนี้ และเขามีพอร์ตโฟลิโอทั้งหมดของบริษัทประเภทนี้ที่คุณอาจต้องการพิจารณา ดังนั้นฉันจึงน่าจะใส่อะไรบางอย่างลงใน Berkshire Hathaway มาร์เคิลคล้ายกันมาก อื่นๆ ทั้งโครงสร้างพื้นฐานด้านพลังงานที่สำคัญ สต็อกประเภทวัสดุ แต่ต้องเป็นรายกรณี และจะต้องมีราคาที่เหมาะสม

ปล้น:
เอาล่ะ. เอาล่ะ. ใช่. ตกลง. ฉันดีใจที่คุณเปลี่ยนคำตอบของคุณ นั่นเป็นเรื่องที่ลึกซึ้งมาก ฉันดีใจที่ฉันอนุญาต ฉันหมายถึงว่า เพื่อจบตรงนี้ จะมีใครพูดว่ามีผู้ชนะที่ชัดเจนว่าเป็นการลงทุนที่ปลอดภัยกว่าไหม มีใครแสดงความคิดเห็นที่นี่ในช่วง 45 นาทีที่ผ่านมาบ้างไหม?

แต้ม:
ฉันสามารถกระโดดเข้าไปและพูดว่า...

ปล้น:
กรุณา

แต้ม:
ในความคิดของฉัน ความแตกต่างเล็กน้อยของคำถามนั้นคือสิ่งที่ Warren Buffett จะพูดว่า "อะไรอยู่ในแวดวงความสามารถของคุณ" ขวา? ดังนั้น สำหรับพวกคุณหลายๆ คน อสังหาริมทรัพย์คือสิ่งที่คุณรู้ และผมคิดว่านั่นคือ... จริงๆ แล้ว บัฟเฟตต์ หากจะพูดถึงเขาอีกครั้ง เขาพูดว่า "การกระจายความเสี่ยงมีไว้เพื่อเมื่อคุณไม่รู้ว่าคุณกำลังทำอะไรอยู่" ซึ่งฉันชอบเพราะมันเหมือนกับว่าถ้าคุณรู้ว่าคุณกำลังทำอะไรอยู่ คุณก็จะมีสมาธิกับมันได้ คุณสามารถมีสมาธิอย่างหนัก ฉันรู้มากเกี่ยวกับคอมบูชา ดังนั้นพอร์ตการลงทุนของฉันจึงเน้นไปที่หุ้นตัวนั้นมาก แต่ถ้าคุณมองเรื่องอย่างหุ้น ถ้าคุณไม่มีเวลาที่จะศึกษาค้นคว้าธุรกิจนี้หรือสนใจที่จะทำมัน ผมก็ไม่สามารถนั่งเฉยๆ และแบบว่า “ใช่ มันจะเป็นแบบนั้น” เสี่ยงน้อยที่สุด” เพราะมันขึ้นอยู่กับแต่ละบุคคลเท่านั้น หากแวดวงความสามารถของคุณคืออสังหาริมทรัพย์ ก็ทำอย่างนั้นเลย

เฮนรี่:
ฉันจะบอกว่านี่เป็นสิ่งที่จะจบลงสำหรับฉัน ตลาดนี้หรือเศรษฐกิจนี้กำลังบังคับให้เราทุกคนในทุกช่องทางการลงทุนต้องกลับไปสู่พื้นฐานและปัจจัยพื้นฐาน ขวา? เมื่อสองปีก่อน คุณอาจสร้างรายได้โดยไม่ได้ตั้งใจในตลาดหุ้นหรือในอสังหาริมทรัพย์เพราะสิ่งต่างๆ อยู่ในขาขึ้น ตอนนี้ไม่เป็นเช่นนั้น คุณสามารถทำลายตัวเองได้จริงๆ และเมื่อคุณพูดถึงวงจรของความสามารถ ฉันเห็นด้วยอย่างยิ่ง ขวา? ตอนนี้ฉันต้องพึ่งพาปัจจัยพื้นฐานของฉันมากขึ้นในฐานะนักลงทุน พึ่งพาการรับประกันภัยให้มากขึ้นเพื่อให้แน่ใจว่าฉันมั่นใจมากว่าฉันกำลังซื้อข้อตกลงคุณภาพดี ขวา? ฉันก็อยากจะทำสิ่งเดียวกันถ้าฉันลงทุนในตลาดหุ้น หากฉันจะนำเงินจำนวนมากเข้าสู่ตลาดหุ้น ฉันอยากจะแน่ใจว่าฉันกำลังทำการลงทุนที่ดีที่สุดและมีความเสี่ยงต่ำที่สุดเพื่อให้ได้รับผลตอบแทนที่ดีที่สุด
ดังนั้นเราจึงต้องกลับไปสู่พื้นฐาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับอสังหาริมทรัพย์ เพราะตลาดไม่ยอมให้อภัยอีกต่อไป ขวา? คุณจะต้องมี... แต่ในขณะเดียวกัน คุณก็ต้องการที่จะซื้อเมื่อสิ่งต่างๆ ตกต่ำ เพราะมันจะทำให้คุณได้รับประโยชน์สูงสุดในระยะยาว และฉันก็เห็นด้วย ฉันไม่รู้ว่าฉันสามารถพูดได้ว่ามีผู้ชนะที่ชัดเจนระหว่างหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์ แต่สิ่งที่ฉันพูดได้คือคุณควรลงทุนเวลาเพื่อให้ความรู้กับตัวเองเกี่ยวกับกลยุทธ์ใดก็ตามที่คุณกำลังจะทำ จากนั้นจึงดำเนินการเพราะไม่ ตลาดให้อภัยเหมือนเมื่อสองปีที่แล้ว

ปล้น:
ใช่แล้ว ฉันหมายถึง ฉันจะถามด้วยว่า มีผู้ชนะที่ชัดเจนในการสร้างความมั่งคั่งหรือไม่? แต่ฉันคิดว่าคุณทั้งคู่สรุปได้ เล่นกับสิ่งที่คุณรู้ และหากคุณขยันและศึกษาสิ่งที่คุณรู้ ในที่สุดมันจะเป็นทั้งการลงทุนที่ปลอดภัยที่สุด แต่ก็เป็นการลงทุนที่ดีที่สุดในการสร้างความมั่งคั่งด้วย ฉันคิดว่าเราสามารถจบมันได้นะเพื่อนๆ หากเราต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมและเชื่อมต่อกับคุณทางออนไลน์ Trey ผู้คนสามารถเชื่อมต่อกับคุณ หรือติดต่อ หรือเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับ Better Booch ได้ที่ไหน

แต้ม:
หากคุณสงสัยเกี่ยวกับหุ้น นั่นเป็นคำที่ฉันได้ยินเป็นครั้งแรกในวันนี้ ลองดูที่ theinvestorspodcast.com อย่างแน่นอน เรามีพอดแคสต์มากมายอยู่ที่นั่น ส่วนใหญ่เกี่ยวข้องกับการลงทุนในหุ้นและหลักสูตรฟรีที่น่าทึ่งและแหล่งข้อมูลอื่น ๆ ที่คุณอาจต้องการลองดู พอดแคสต์ของฉันชื่อ We Study Billionaires และมีเนื้อหามากมายทุกสัปดาห์เกี่ยวกับเรื่องนั้น และฉันใช้ Twitter @treylockerbie จากนั้น หากคุณอยากรู้เกี่ยวกับคอมบูชา คุณสามารถไปที่ Betterbooch.com ได้

ปล้น:
สุดยอด. สำหรับทุกคนที่พลาดตอนของเรากับ Trey Lockerbie ทาง BiggerPockets นั่นคือรายการ 646 ฉันขอแนะนำให้ลองดูอย่างแน่นอน เฮนรี่ ผู้คนจะหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับคุณได้จากที่ไหน?

เฮนรี่:
สถานที่ที่ดีที่สุดในการติดต่อฉันคือบน Instagram ฉันชื่อ @thehenrywashington บนอินสตาแกรม หรือคุณสามารถเข้าไปดูเว็บไซต์ของฉันได้ที่ www.henrywashington.com

ปล้น:
ตกลง. เดฟ แล้วคุณล่ะ?

เดฟ:
เฮนรี่ลืมบอกไปว่าเขาอยู่ในพอดแคสต์ที่น่าทึ่งชื่อ On The Market ซึ่งออกทุกวันจันทร์และวันศุกร์ และคุณควรลองดู แต่ถ้าคุณกำลังมองหาฉัน Instagram ก็ยอดเยี่ยมเช่นกัน ฉันชื่อ @thedatadeli

ปล้น:
ตกลง. สุดยอด. คุณสามารถหาฉันได้ที่ @robbuilt บน Instagram และบน YouTube โปรดส่งบทวิจารณ์ระดับห้าดาวให้กับเราบนแพลตฟอร์ม Apple Podcasts ไม่ว่าคุณจะฟังพอดแคสต์ของคุณจากที่ใดก็ตาม เดฟ ฉันข้ามคำพูดสุดท้ายของคุณในการสร้างความมั่งคั่งและอะไรคือการลงทุนที่ปลอดภัยที่สุด ดังนั้นฉันจะแจ้งให้คุณปิดท้ายด้วยความคิดสุดท้ายที่คุณมีต่อผู้ชมที่ยอดเยี่ยมและยอดเยี่ยมของเราที่บ้าน คุณมีอะไรหรือเปล่า?

เดฟ:
ผู้ชายไม่มี ฉันคิดว่าเฮนรี่และเทรย์ทำงานได้ดี ฉันคิดว่าความคิดในการอยู่ในขอบเขตความสามารถของคุณหรืออะไรก็ตามที่ Warren Buffett เรียกว่าเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่ง แต่ฉันสนับสนุนให้ผู้คนไม่จำกัดตัวเองและคิดว่ามีเพียงวิธีเดียวในการลงทุน หากคุณทำงานเพื่อเรียนรู้เพียงพอและสามารถกระจายสินทรัพย์ได้อย่างสะดวกสบาย ฉันคิดว่านั่นก็ฉลาดไม่ว่าจะเป็น 97%, 3% เหมือนที่ Henry ทำ หรือ 60%, 40% หรืออย่างอื่น ฉันคิดว่าเป็นการยอมรับว่าคุณไม่รู้ว่าอันไหนจะทำได้ดีกว่า แต่ทั้งสองอย่างนั้นดีเป็นวิธีที่ดีในการเปิดเผยความเสี่ยงและผลตอบแทนของสินทรัพย์ทั้งสองประเภท

ปล้น:
เฮ้ นั่นมันดีจริงๆ นะเพื่อน ฉันเรียกสิ่งนี้ว่าเอฟเฟ็กต์ของเดวิด กรีน ฉันเดวิดกรีนให้คุณ โดยที่แขกจะพูดสิ่งสุดท้ายที่น่าทึ่ง จากนั้นเขาก็ประมาณว่า "เฮ้ ร็อบ คุณมีอะไรจะพูดไหม" และฉันก็แบบว่า “เอ่อ ไม่ พวกเขาพูดไปหมดแล้ว” แต่คุณก็ปิดเรื่องนี้ไปจริงๆ ขอบคุณทุกคนที่บ้านที่มาฟังวันนี้ ขอบคุณทุกคนที่มาร่วมงานกับเรา Trey, Henry, Dave มีความสุขเสมอ และเราจะติดตามทุกคนได้ในตอนต่อไปของ BiggerPockets