Goldmine ให้เช่าระยะสั้นหมดสภาพหรือไม่?

ปล้น:
นี่คือรายการ BiggerPockets Podcast 712

เจมี่:
จุดที่เราเห็นอุปทานเข้ามามากขึ้นคือผู้ที่มีบ้านอยู่แล้ว อาจจะเป็นบ้านหลังที่สอง หรืออาจเป็นที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขา พวกเขาไม่ได้มองหาที่จะใช้บ้านหลังนั้นในลักษณะเดียวกัน บางทีพวกเขากำลังย้ายและพวกเขาไม่ต้องการขาย พวกเขามีอัตราดอกเบี้ย 3% และน่าสนใจมากที่จะเก็บไว้ ตอนนี้พวกเขากำลังหาที่จะเช่าและหาประโยชน์อื่น เราพบว่ามีการเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาจากผู้คนที่ต้องการหาประโยชน์ใช้สอยอื่นสำหรับบ้านของตน และส่วนใหญ่มาจากภาคการเช่าระยะสั้น

ปล้น:
ฉันหวังว่าฉันจะทำให้เดวิด กรีนภูมิใจ วันนี้ ฉันกำลังสัมภาษณ์ Jamie Lane รองประธานฝ่ายวิจัยของ AirDNA กับเพื่อนที่ดีของฉันและผู้ที่ฉันได้ขนานนาม Airbnbestie ของฉันว่า Tony Robinson คุณเป็นยังไงบ้างเพื่อน?

โทนี่:
เพื่อนฉันปั๊มเพื่อน นี่เป็นตอนพอดแคสต์อย่างเป็นทางการครั้งแรกของเราด้วยกัน รู้สึกเหมือนเกินกำหนดเลย โปรดิวเซอร์รอมานานมากแล้วที่จะรวมเรื่องนี้เข้าด้วยกัน

ปล้น:
ฉันรู้เพื่อน มาเร็ว. เอาน่า เอริค คุณกำลังทำอะไร? ฉันคิดว่าจริงๆ แล้วสิ่งที่ฉันภูมิใจจริงๆ คือการที่เราไม่ได้แชร์ไมค์บ่อยๆ เราไม่ได้ขัดจังหวะกันมากนัก และฉันคิดว่านั่นคือชัยชนะ

โทนี่:
เพื่อน เราเล่นได้ดีที่สุดเหมือนเด็กสองคนในกล่องทราย และพวกเขาก็เข้ากันได้ตั้งแต่กระโดดเลยเพื่อน แต่เพื่อน นั่นก็เหมือนฉันและคุณตั้งแต่แรกเลยใช่ไหมล่ะ? ฉันรู้สึกเหมือนเป็นครั้งแรกที่เราพบกันซึ่งจริงๆแล้วสำหรับพวกคุณ… คนๆ นี้อาจจะกำลังฟังอยู่ ครั้งแรกที่ฉันและ Rob พบกันต่อหน้า เราได้ทานอาหารกลางวันกันที่นี่เรียกว่า Local Goat ใน Pigeon Forge ฉันจำได้ว่าตอนที่ฉันเดินออกไป มีคนส่งข้อความมาหาฉันและประมาณว่า "โอ้พระเจ้า ฉันเพิ่งเห็นคุณนั่งอยู่กับ Robuilt แต่ฉันกังวลเกินกว่าจะคุยกับพวกคุณได้" ดังนั้นหากคนนั้นกำลังฟังอยู่ครั้งต่อไปที่เจอเราขอแค่พูดอะไรทักทาย

ปล้น:
คุณรู้ไหมว่าสิ่งที่บ้าจริงๆ เกี่ยวกับกรณีนั้นคือฉันยังทำงานอยู่ ตอนนั้นฉันยังมีเวลาเก้าถึงห้าโมง ฉันนั่งอยู่กับคุณและซาราห์ภรรยาของคุณ และพวกคุณก็แบบว่า “ทำไมคุณยังมีงานทำอยู่ล่ะพี่ชาย?” ฉันก็แบบว่า “ฉันไม่รู้ ฉันกลัวจะสูญเสียการรักษาพยาบาล”

โทนี่:
เพื่อนและฉันเพิ่งตกงาน ฉันคิดว่าหนึ่งเดือนก่อนที่เราจะนั่งลงเพราะฉันตกงานก่อนวันคริสต์มาส เพื่อน สิ่งต่าง ๆ เปลี่ยนไปอย่างไรในช่วงสองสามปีที่ผ่านมาใช่ไหม?

ปล้น:
ฉันรู้. มันบ้ามากเพื่อน คุณมีการซื้อที่กำลังจะเกิดขึ้นในหน้า Airbnb เมื่อเราเข้าสู่ตอนของวันนี้ที่พูดถึงตลาดการเช่าระยะสั้นหรือไม่?

โทนี่:
เพื่อน ฉันทำ และมันเป็นเรื่องบ้าจริงๆ เรามีทรัพย์สินที่ควรจะปิดในสัปดาห์นี้ แต่การปิดล่าช้าเพราะการประเมินกลับมา และนี่คือการก่อสร้างใหม่ที่เราซื้อ และการประเมินกลับมา และกลายเป็นว่าเราไม่มีห้องนอน ดังนั้นมันควรจะเป็นที่พักสี่ห้องนอน ผู้ประเมินออกไปแล้วพูดว่า “เฮ้ ที่นี่มีแค่สามห้องนอนเท่านั้น”

ปล้น:
โอ้โฮ

โทนี่:
โชคดีที่แผนผังชั้นถูกต้อง แต่แทนที่จะทำเป็นห้องนอน กลับทำเหมือนห้องใต้หลังคาแทน ตอนนี้พวกเขาต้องกลับไปสร้างบ้านที่เราซื้อจากพวกเขาให้เสร็จ

ปล้น:
มันไม่ได้แย่ขนาดนั้น

โทนี่:
มันไม่ได้แย่ขนาดนั้น แต่จริงๆ แล้ว ไม่รู้สิ เราจะปิดทำการในวันที่ 28 นี้ เราจึงต้องต่อสู้เพื่อให้ได้แขกคนแรกระหว่างวันที่ 29 ถึง 31 ด้วยวิธีนี้ เราจะได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีและสิ่งดีๆ มากมาย ครั้งแรกที่เคยเกิดขึ้นกับฉันมาก่อนคือการซื้อบ้านผิด

ปล้น:
ใช่. เพื่อน พวกเขาแค่ต้องสร้างกำแพงขึ้นมา มันจะไม่เป็นไร จริงๆ แล้ว ฉันขายห้องใต้หลังคาเป็นห้องนอนแยกต่างหากใน Airbnb อยู่แล้ว ดังนั้นถ้าคุณไม่ทำอย่างนั้น คุณอาจจะสบายดี แต่ถ้าคุณจ่ายเงินไปแล้ว ก็ถึงเวลาดำเนินคดี ฉันหวังว่าฉันจะปิดอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งในกัลเวสตันในวันที่ 29 และมันจะเป็นข้อตกลงย่อยสอง มันเหมือนกับการก่อสร้างใหม่มูลค่า 843,000 ดอลลาร์ มี 53,000 ห้องนอน XNUMX ห้องน้ำในคริสตัล บีช เฟอร์นิเจอร์ครบครัน และทุกอย่างเป็นแบบครบวงจร พร้อมแล้ว. สร้างไว้ XNUMX ดอลลาร์

โทนี่:
ไม่มีทางเพื่อน เดี๋ยวก่อนเราต้องทำตอนอื่นทั้งหมดเกี่ยวกับเรื่องนั้น ให้เวลาฉันแค่ 30 วินาที คุณพบข้อตกลงย่อยสองนี้ได้อย่างไร

ปล้น:
ก็มันเจอฉันแล้ว มีคนส่งข้อความมาหาฉันบน Instagram โดยพูดว่า “เฮ้ เพื่อน ฉันเป็นคนค้าส่ง ผู้ขายต้องการไฟแนนซ์ผู้ขาย คุณต้องการมันไหม? เขาจะจัดหาเงินทุน 200,000 ดอลลาร์ จากนั้นคุณจะรับช่วงต่อเงินกู้ที่มีอยู่” ผมจึงกู้เงินจำนวน 678,000 เหรียญสหรัฐฯ ที่อัตราดอกเบี้ย 6% ซึ่งไม่เหมาะ แต่อีก 200,000 เหรียญสหรัฐฯ หรือไม่ใช่ 150,000 เหรียญสหรัฐฯ ที่เหลือ พวกเขาจะเป็นคนขายเงินกู้ที่ดอกเบี้ย 2% เฉพาะในอีก 10 ปีข้างหน้าเท่านั้น มันบ้า. มันบ้า. มันคือ.

โทนี่:
เพื่อนเป็นสิ่งที่ดีมากเพื่อน ฉันดีใจกับคุณนะเพื่อน ฉันดีใจสำหรับคุณ แต่ฉันก็จะทำเหมือนกันถ้าเพื่อนคนนั้นส่งข้อความถึงฉันด้วย และฉันก็ไม่เห็นข้อความนั้น

ปล้น:
เขาอาจจะอยู่ในนั้น ไรอัน เอเมอร์สัน บอกเราหน่อยสิ

โทนี่:
เพื่อนฉันต้องเงยหน้าขึ้นมอง ใช่.

ปล้น:
วันนี้เราจะพูดถึงเรื่องอะไรล่ะเพื่อน?

โทนี่:
เพื่อน เราได้เจมี่ เลน รองประธานฝ่ายวิจัยของ AirDNA แล้ว ผู้ชายคนนี้ก็เหมือนกับสารานุกรมข้อมูลการเช่าระยะสั้น จริงๆ แล้วนี่อาจเป็นหนึ่งในบทสนทนาที่ฉันชอบมากที่สุดเกี่ยวกับการเช่าระยะสั้นมาระยะหนึ่งแล้ว แต่เหตุผลที่เราพาเจมี่มาเล่นและสิ่งที่เราใช้เวลาส่วนใหญ่ของตอนนี้พูดถึงคือ ความกลัวทั้งหมดนี้เกี่ยวกับ Airbnbus อย่างที่เรียกกันว่ามันถูกต้องหรือไม่? เราควรกังวลไหม? เจมี่มีข้อมูลบางอย่างที่สนับสนุนตำแหน่งของเขา

ปล้น:
ฉันประทับใจมากเพราะฉันเอาแต่คิดถึงคำถามเหล่านี้ และฉันก็แบบว่า “แล้วเรื่องนี้ล่ะ?” แล้วเขาก็แบบว่า “โอ้ใช่แล้ว คำตอบก็คือสิ่งนี้” และฉันก็แบบว่า “แล้วเรื่องนี้ล่ะ?” แล้วเขาก็แบบว่า “ใช่แล้ว คำตอบคือสิ่งนี้” ผมคิดว่าเป็นสิ่งที่ดีงาม. เราเจาะลึกเรื่องอื่นๆ เช่น วิธีรักษาเป้าหมายรายได้ในปี 2023 และที่สำคัญกว่านั้นคือ คุณจะก้าวนำหน้าคู่แข่งหนึ่งก้าวในตลาดที่เปลี่ยนแปลงตลอดเวลาได้อย่างไร ดังนั้นเราจึงมีส่วนร่วมจริงๆ และฉันก็ตื่นเต้นมาก สำหรับคนที่อ่านพาดหัวข่าวทั้งหมดและรู้สึกประหม่าและกลัวเรื่องนี้ ฉันคิดว่าตอนของวันนี้หวังว่าคุณจะรู้สึกดีขึ้นเล็กน้อย ก่อนที่เราจะเข้าสู่ตอนของวันนี้ เราจะนำเสนอเคล็ดลับสั้นๆ โดย Tony Robinson จาก Real Estate Rookie Podcast

โทนี่:
เอาล่ะ. ฉันขอขอบคุณที่ให้เกียรติให้ฉันทำเคล็ดลับอย่างรวดเร็ว เคล็ดลับด่วนสำหรับวันนี้คือไปที่ BiggerPockets.com/tools ใต้ส่วนที่ระบุว่าเครื่องคิดเลขอื่นๆ จะมีส่วนที่ให้คุณวิเคราะห์คุณสมบัติเป็นการเช่าระยะสั้นได้ ดังนั้นจึงเป็นเครื่องคำนวณทรัพย์สินของ Airbnb ซึ่งเชื่อมโยงอย่างสมบูรณ์แบบกับทุกสิ่งที่เราพูดถึงในวันนี้ และเครื่องคิดเลขนั้นขับเคลื่อนโดย AirDNA จริงๆ ดังนั้นคุณจึงได้ยินข้อมูลทั้งหมดที่เข้าไปอยู่ในนั้น จากนั้น เมื่อคุณดูจบตอนแล้ว ให้กระโดดเข้าสู่เครื่องคิดเลข เริ่มวิเคราะห์ข้อตกลงและค้นหาข้อเสนอที่สมเหตุสมผลที่สุด

ปล้น:
พวกคุณใช้เครื่องมือนี้ มันเป็นเครื่องมือให้เช่าอย่างแท้จริงและคุณสามารถใช้มันได้บ่อยเท่าที่คุณต้องการที่ BiggerPockets เอาล่ะ เรามาเข้าสู่ตอนของวันนี้กันดีกว่า
วันนี้เรากำลังสัมภาษณ์ Jamie Lane รองประธานฝ่ายวิจัยของ AirDNA เจมีมีประสบการณ์ร่วมสิบปีในฐานะนักเศรษฐศาสตร์ ซึ่งหมายความว่าเรามีบางอย่างที่เหมือนกันเพราะฉันได้อ่านนิตยสาร The Economist ดังนั้นเราจึงสามารถแลกเปลี่ยนแนวคิดบางอย่างที่นั่นได้ Jamie เป็นนักเศรษฐศาสตร์อาวุโสที่ CVRE ซึ่งทีมวิเคราะห์ของเขาช่วยธุรกิจโรงแรมและที่พักที่โดดเด่น เขามีลูกสองคน และมีข้อเท็จจริงสนุกๆ เกี่ยวกับเจมี่ เขาเล่นในลีกปาเป้า Jamie Lane ยินดีต้อนรับสู่ BiggerPockets Podcast วันนี้คุณเป็นยังไงบ้างเพื่อน?

เจมี่:
ฉันกำลังทำได้ดี. ขอบคุณที่มีฉัน ตื่นเต้นมากที่ได้ดำดิ่งสู่ตลาดการเช่าระยะสั้น

ปล้น:
ใช่แล้ว ฉันตื่นเต้นนะเพื่อน ผมคิดว่าตอนวันนี้เราอยากจะวัดสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาดจริงๆ ใช่ไหม? ฉันคิดว่าคำถามแรกของฉัน แค่เจาะลึกลงไปตรงประเด็นนี้ คุณช่วยบอกข้อมูลทั่วไปสำหรับการเช่าระยะสั้นในปี 2023 ให้เราได้ไหม คุณช่วยเราตัดเรื่องต่างๆ มากมายที่เราเห็นในหัวข้อข่าวและบทความต่างๆ ทางอินเทอร์เน็ตได้ไหม

เจมี่:
ใช่. โดยรวมแล้ว เราคาดว่าอุปสงค์ในการเช่าระยะสั้น ดังนั้นจำนวนผู้ที่เข้าพักในห้องในคืนที่กำหนดจะเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ยังคงสูงเป็นประวัติการณ์ เราไม่เห็นความอ่อนแอในด้านอุปสงค์ โดยรวมแล้วสุขภาพของอุตสาหกรรมยังแข็งแกร่ง เนื่องจากสุขภาพนั้น เราจึงเห็นยูนิตใหม่ๆ มากมายออนไลน์ แนวโน้มทั่วไปคือจำนวนผู้เข้าพักลดลง จึงมีจุดอ่อนบางประการเกี่ยวกับการจองโดยเฉลี่ยต่อรายการ ดังนั้นเจ้าของที่พักโดยเฉลี่ยจึงได้รับการจองน้อยกว่าที่ได้รับในปี 2021 เล็กน้อย ซึ่งเป็นจุดสูงสุดของอุตสาหกรรมจริงๆ ดังนั้นเราจึงคาดหวังจุดอ่อนบางอย่าง สิ่งนี้จะเกิดขึ้นในตลาดที่แตกต่างจากตลาดอื่น ๆ โดยพื้นฐานแล้วขึ้นอยู่กับการเติบโตของอุปทานที่แข็งแกร่งที่สุด แต่โดยรวมแล้ว มันเป็นช่วงเวลาที่ดีในการเข้าร่วมและให้เช่าที่พักในอุตสาหกรรมการให้เช่าระยะสั้น

โทนี่:
ใช่. เจมี่ มีแนวคิดสำคัญเกี่ยวกับ Airbnbus ที่ว่า Airbnb ไม่สามารถทำกำไรได้อีกต่อไป การเช่าระยะสั้นไม่สามารถทำกำไรได้อีกต่อไปในฐานะเครื่องมือในการลงทุน ฉันคิดว่าเป็นเพราะทุกคนจับตาดูปี 2021 ซึ่งเจ้าของที่พักจำนวนมากเข้ามาในพื้นที่นี้เนื่องจากเป็นพื้นฐานที่ไม่เข้าใจข้อมูลในอดีตก่อนเกิดการแพร่ระบาด แล้วคุณคิดอย่างไรกับเรื่องนั้น? คุณคิดว่านี่ยังคงเป็นสินทรัพย์ประเภทที่ทำกำไรได้หรือไม่? ปี 2021 เป็นปีเดียวที่เรื่องนี้สมเหตุสมผลใช่ไหม เราควรซื้อเดินหน้าต่อไปหรือไม่? ข้อมูลบอกว่าอะไร?

เจมี่:
ข้อมูลบอกว่าใช่ ปี 2021 เป็นปีแห่งแบนเนอร์ อัตราการเข้าพักในอุตสาหกรรมสูงถึงกว่า 60% โดยทั่วไปปีก่อนเกิดโควิด เช่น 2018, 2019 อยู่ที่ 53% จนถึงทุกวันนี้ เรายังคงดำเนินการได้ดีมากกว่า 55% และเราคาดว่าอุตสาหกรรมจะดำเนินต่อไปข้างหน้า ดังนั้นเราจะไม่ลงไปถึงระดับปี 2018, 2019 เท่าที่เราคาดการณ์ไว้ แต่ถ้าคุณรับประกันระดับการเข้าพักในปี 2021 ตลอดไปในอนาคตหรือแม้กระทั่งการเติบโตต่อไป คุณอาจจะผิดหวังในอนาคต

ปล้น:
ใช่แล้ว มันสมเหตุสมผลแล้ว คือมันยากเพราะมีคนเริ่มงานเยอะในปี 2021 ในวงการอสังหาฯ โดยทั่วไปก็มีหลายครั้งที่รู้สึกเหมือนเป็นอัจฉริยะ และก็มีหลายครั้งที่รู้สึกว่าตัวเองโง่ใช่ไหม? ไม่ มันแค่ขึ้นอยู่กับว่าคุณอยู่ในตลาดนานแค่ไหนใช่ไหม? ดังนั้นทุกคนที่เข้าสู่ปี 2021 บ้านหลายหลังที่เราซื้อ เราก็แบบว่า "โอ้พระเจ้า เราฉลาดมาก เรากำลังสร้างผลตอบแทนทั้งหมดนี้" แต่ถ้าคุณลองพิจารณาดู ตอนนี้ฉันทำ Airbnb มาประมาณ 2020-2021 ปีแล้ว และบางปีก็ดีกว่าปีอื่นๆ แน่นอน แน่นอนว่าปี 2022, 2018 ดีกว่า แต่ปี 2019 เป็นเพียงเวอร์ชันปกติของสิ่งที่ฉันเห็นในปี XNUMX, XNUMX โทนี่คุณเป็นอย่างไรบ้าง? ฉันหมายความว่าฉันรู้ว่าคุณมีของคุณมาสองสามปีแล้วเช่นกัน คุณมาถึงช่วงพีคพอดีเลย หรือมียอดจองเข้ามาเล็กน้อยในช่วงก่อนพีคหรือเปล่า?

โทนี่:
เราเข้ามาถูกช่วงโควิดใช่ไหม? จึงมีความต้องการที่ถูกกักขังทั้งหมดนี้ ทันทีที่เราเผยแพร่รายการของเรา ทุกคนต่างต่อสู้เพื่อเข้าไปในรายการของเรา ดังนั้นฉันคิดว่าเราเข้ามาในช่วงปีแบนเนอร์นั้น อย่างไรก็ตาม ฉันคิดว่าเรารู้ว่ามันไม่ใช่เรื่องปกติใช่ไหม? ที่พักส่วนใหญ่ของเรามีประสิทธิภาพเหนือกว่าที่เราคาดการณ์ไว้ เนื่องจากเราใช้ข้อมูลปี 2019 เมื่อเราคาดการณ์ว่าปี 2020 จะเป็นอย่างไร ดังนั้นฉันคิดว่าเรามีความรู้สึกที่ดี เจมี่ ฉันเดาว่าจะมีคำถามตามมาอีกคำถามหนึ่ง เมื่อคุณมองดูทั่วทั้งแผนที่ คุณเห็นไหมว่าตลาดบางแห่งอาจได้รับผลกระทบหนักกว่าตลาดอื่นๆ หรือตลาดบางแห่งที่อาจฝ่าฟันพายุได้ดีขึ้นเล็กน้อย กระจายไปทั่วประเทศได้อย่างไร?

เจมี่:
ใช่ มันแตกต่างกันไปทั่วประเทศ ตลาดจุดหมายปลายทางบนภูเขาและชายฝั่งมีอุปทานเติบโตอย่างมากในปีที่ผ่านมา ที่จริงแล้ว พื้นที่เขตเมืองหรือเมืองใหญ่ที่สุดบางแห่งก็เป็นจุดที่เราเห็นอุปทานมากที่สุดเนื่องจากผู้คน... อุปสงค์ไม่ได้อยู่ที่นั่น ผู้คนเช่าระยะสั้นและเปลี่ยนเป็นการเช่าระยะยาว ฉันคิดว่านั่นเป็นแผนสำรองของผู้คนจำนวนมากในช่วงที่เกิดโรคระบาด และมันก็ได้ผล อุปทานในเขตเมืองยังคงต่ำกว่าระดับในปี 20 ถึง 2019% ดังนั้นอุปทานจึงไม่กลับมาในพื้นที่เหล่านั้นอีก และอุปสงค์ก็อยู่ใกล้แค่นั้นแหละ ผู้ที่ครอบครองกลับมาแล้ว ยังมีโอกาสที่ดีอยู่บ้าง เมืองในเมืองเหล่านี้บางแห่ง แล้วสิ่งที่น่าประหลาดใจใหญ่ในช่วงสามปีที่ผ่านมาก็คือการเติบโตทั้งหมดที่เราเคยเห็นในเมืองเล็กๆ หรือพื้นที่ชนบท ซึ่งในปัจจุบันอุปทานมีเพิ่มขึ้นเป็นสองเท่ามากกว่าช่วงก่อนเกิดโรคระบาด และยังคงเป็นบางส่วนใน พื้นที่ที่เติบโตเร็วที่สุดของประเทศและโดยส่วนใหญ่แล้วความต้องการจะรักษาให้ทันกับอุปทานนั้น

ปล้น:
ใช่. เพราะเรากำลังพูดถึงตลาดในเมืองใช่ไหม? อุปทานออกมามากมาย แล้วก็มีคนจำนวนมาก… พวกเขาเปลี่ยนกลับเป็นการเช่าระยะยาว แผนสำรองใช่ไหม? คุณคิดอย่างไรกับการเติบโตของอุปทานโดยรวม คุณคิดว่าเรายังคงเห็นอุปทานจำนวนมหาศาลถูกผลักดันเข้าสู่ตลาดบางแห่ง หรือคุณคิดว่าตอนนี้ทุกอย่างเกิดขึ้น โดยเฉพาะอัตราดอกเบี้ยและเศรษฐกิจโดยรวม คุณคิดว่าอุปทานจะเริ่มไปจริงหรือไม่ ลงเลยเหรอ?

เจมี่:
ใช่ เราไม่คาดหวังว่าอุปทานจะลดลง เราคาดว่าอัตราอุปทานจะเพิ่มขึ้นช้าเกินไป ตอนนี้เรามีการเติบโตของอุปทานประมาณ 25% ที่กลัวคือยังไม่ถึงจุดพีค ดังนั้นเราจึงดูมันในแต่ละเดือน ปีต่อปี และมันยังคงเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว เราคาดว่าจะเริ่มชะลอตัวในปี 2023 และส่วนใหญ่มาจากอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้น เราราบเรียบกับการเติบโตของรายได้ ด้วยอัตราดอกเบี้ยและจุดที่มี ค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านเหล่านั้นจึงเพิ่มขึ้นอย่างมาก ดังนั้นในใจของฉันหมายความว่าการลงทุนควรจะชะลอตัว ดังนั้นการเติบโตของอุปทานชิ้นนั้น เราคาดว่าจะลดลง โดยพื้นฐานแล้ว ฉันได้ยินมาจากนักลงทุนจำนวนมากว่าพวกเขากำลังหยุดกิจกรรมการลงทุนชั่วคราว หรืออย่างน้อยพวกเขาก็กำลังมองหาที่จะชะลอกิจกรรมการลงทุนนั้นในปีหน้า
จุดที่เราเห็นอุปทานเข้ามามากขึ้นคือผู้ที่มีบ้านอยู่แล้ว อาจจะเป็นบ้านหลังที่สอง หรืออาจเป็นที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขา พวกเขาไม่ได้มองหาที่จะใช้บ้านหลังนั้นในลักษณะเดียวกัน บางทีพวกเขากำลังย้ายและพวกเขาไม่ต้องการขาย พวกเขามีอัตราดอกเบี้ย 3% และน่าสนใจมากที่จะเก็บไว้ ตอนนี้พวกเขากำลังหาที่จะเช่าและหาประโยชน์อื่น เราพบว่ามีการเพิ่มขึ้นอย่างมากในช่วงไม่กี่เดือนที่ผ่านมาจากผู้คนที่ต้องการหาประโยชน์ใช้สอยอื่นสำหรับบ้านของตน และส่วนใหญ่มาจากภาคการเช่าระยะสั้น

ปล้น:
ทีนี้เคลียร์ได้เร็วจริงเหรอ? คุณบอกว่าอุปทานยังไม่ถึงจุดสูงสุด ดังนั้นจึงเพิ่มขึ้น แต่คุณบอกว่าการเติบโตของรายได้ไม่ได้เปลี่ยนแปลงไปมากนัก นั่นหมายความว่ามีอุปทานเข้ามามากขึ้นและมีเงินเท่ากัน ดังนั้นโดยทั่วไปแล้วการนำกลับบ้านโดยเฉลี่ยสำหรับโฮสต์จึงน้อยลงเนื่องจากปริมาณอุปทานเข้าสู่ตลาด?

เจมี่:
ใช่. ดังนั้นการเปลี่ยนแปลงของอุปสงค์และอุปทานจึงส่งผลให้อัตราการเข้าพักลดลง ดังนั้นในเดือนพฤศจิกายน อัตราการเข้าพักจึงลดลงประมาณ 5% เมื่อเทียบเป็นรายปี แต่การเติบโตของ ADR ดังนั้นอัตราเฉลี่ยที่แขกเล่นโดยจ่ายเงินจึงแซงหน้าอัตราการเข้าพักที่ลดลง ดังนั้นเราจึงเห็น ADR เพิ่มขึ้นห้าถึง 6% ซึ่งแซงหน้าการลดลงของจำนวนผู้เข้าพัก ดังนั้นรายได้เฉลี่ยต่อรายการยังคงเป็นบวก ผู้คนยังคงทำเงินได้มากกว่าปีที่แล้ว นั่นคือรายได้โดยรวม

ปล้น:
แดง นั่นน่าสนใจนะ มีคนจำนวนมากไม่แม้แต่จะพูดถึง... เราพูดถึงเรื่องการถูกครอบครอง 100% และอะไรทำนองนั้น ยิ่งคุณมีคนอยู่น้อยลง บางครั้งก็ยิ่งดี เพราะมีคนในบ้านน้อยลงที่ใช้เฟอร์นิเจอร์ เปิดน้ำ เปิดไฟฟ้า มันตลกดีที่-

โทนี่:
วัสดุสิ้นเปลือง.

ปล้น:
ใช่แล้ว การสึกหรอโดยรวมน้อยลงและประโยชน์ใช้สอยน้อยลง เป็นเรื่องบ้ามากที่ ADR เพิ่มขึ้นจริง ๆ และดูเหมือนว่าจะเป็นผลบวกสุทธิสำหรับอุตสาหกรรมการเช่าระยะสั้นโดยรวม

เจมี่:
ใช่. นั่นต้องเป็นความคิดที่ชัดเจนจริงๆ สำหรับผู้ที่ตั้งตารอ สมมติว่าคุณสามารถลดอัตราของคุณลง 5% และรักษาอัตราการเข้าพักเท่าเดิม คุณจะสูญเสียรายได้เพียง 5% เท่านั้น แต่ในขณะเดียวกัน หากคุณสามารถรักษาอัตราของคุณไว้หรือเพิ่มอัตราเหล่านั้นได้ และอาจสูญเสียอัตราการเข้าพักเพียงสองหรือ 3% เท่านั้น นั่นจะทำให้คุณอยู่ในตำแหน่งที่ดีขึ้นโดยรวมในแง่ของการเติบโตของ RevPAR และมากกว่าความสามารถในการทำกำไรด้วยเช่นกัน

โทนี่:
ใช่. ฉันหมายถึง มีปัจจัยหลายอย่างเกิดขึ้นที่นี่ และฉันแค่อยากจะกลับไปที่สิ่งที่คุณพูด เจมี่ เกี่ยวกับอุปทาน หวังว่าจะเริ่มลดลงเล็กน้อย ฉันคิดว่าคุณพูดคุยได้ดีมากจนในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา เราเห็นอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำเป็นประวัติการณ์ การซื้ออสังหาริมทรัพย์จึงถูกมาก เรายังไม่เคยเห็นราคาบ้านพุ่งสูงขึ้นขนาดนี้ ดังนั้นคุณจึงมีราคาบ้านที่ค่อนข้างคงที่พร้อมอัตราดอกเบี้ยต่ำมาก ซึ่งทำให้เกิดพายุที่สมบูรณ์แบบสำหรับผู้คนที่จะเข้าสู่พื้นที่เช่าระยะสั้น แต่ฉันก็คิดว่าสิ่งที่เกิดขึ้นคือมีคนจำนวนมากที่เห็นกระแสตื่นทองของ Airbnb และเข้าร่วมโดยไม่ได้ตั้งใจที่จะเป็นเจ้าของที่พักมืออาชีพ แต่ด้วยความตั้งใจที่จะหาเงินอย่างรวดเร็ว ร็อบ ฉันคิดว่าคุณและฉันอยู่ในสถานการณ์พิเศษที่เราน่าจะคุยกับเจ้าของที่พักให้เช่าระยะสั้นมากกว่าใครๆ ในโลก คุณเคยเห็นบางคนที่ไม่ปฏิบัติต่อธุรกิจนี้หรือไม่ แต่ดูเหมือนเป็นงานอดิเรกมากกว่า?

ปล้น:
มันขึ้นอยู่กับ. มันขึ้นอยู่กับผู้ชมที่เรากำลังพูดถึง แต่ฉันหมายความว่ามันยากใช่ไหม เพราะฉันมองมุมหนึ่งจากความเป็นไปได้ของใครๆ อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องยาก แต่เป็นงานที่ยาก ดังนั้น ในช่องของฉัน ฉันพยายามลงรายละเอียดว่า เฮ้ เงินอาจเป็นสิ่งที่ดีถ้าคุณใช้เวลาและความพยายามอย่างมากกับมัน และคุณใส่การออกแบบที่ดี เฟอร์นิเจอร์ที่มีคุณภาพ ภาพถ่ายที่ดี แต่ฉัน พูดคุยเกี่ยวกับเรื่องราวบ้าๆ ที่เกิดขึ้นด้วยใช่ไหม? วิธีที่ฉันพูดถึงมันมักจะตลกกว่านิดหน่อยใช่ไหม? ฉันพูดถึงหมีที่บุกเข้าไปในกระท่อมของฉัน หรือตอนที่ตำรวจไปล่าสัตว์ในป่าใกล้บ้านของฉันเมื่อสองสามเดือนก่อน ฉันพูดถึงเรื่องนั้นและฉันรู้สึกเหมือนคนอื่นคิดว่าฉันล้อเล่นหรืออะไรก็ตาม และเมื่อเรื่องแบบนั้นเกิดขึ้นกับพวกเขา พวกเขาก็ยังไม่พร้อมเพราะพวกเขาไม่ใช่เจ้าบ้านระดับมืออาชีพ
ผมว่ามันเป็นคลื่นความถี่ที่ค่อนข้างดี แต่แน่นอนว่าผมพยายามที่จะไม่ให้ความสำคัญกับคนที่แค่พยายามจะชอบ "ใช่ ผมอยากหาเงินพิเศษ 500 เหรียญมากเกินไป" ฉันอยากให้คนที่เข้ามาทำงาน Airbnb ถือเป็นการลงทุนจริงจังที่ต้องใช้เวลา หากคุณทุ่มเทเวลานั้นและรดน้ำเมล็ดพันธุ์นั้น มันก็จะเติบโตเป็นผลงานที่สวยงามมากซึ่งจะค้ำจุนชีวิตหลังเกษียณของคุณสักวันหนึ่ง แล้วคุณล่ะ

โทนี่:
ใช่. ฉันหมายถึงสิ่งเดียวกันเพื่อน ฉันรู้สึกเหมือนเคยได้ยินเรื่องราวมากมายจาก... ฉันจะไม่เรียกพวกเขาว่าเจ้าบ้านด้วยซ้ำ ฉันจะเรียกพวกเขาว่านักลงทุนที่ซื้อค่าเช่าระยะสั้น เพราะฉันคิดว่าคนสองคนที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง แต่ฉันเคยได้ยินมา เรื่องราวมากมายจากผู้คนพูดว่า “เพื่อน ฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์นี้ และมันไม่ใช่อย่างที่ฉันคิดไว้ มันต้องทำงานหนักกว่านี้มาก และนี่คือเท่านั้นเอง” ฉันคิดว่าสิ่งที่ทำให้ฉันและคุณแยกจากกัน ร็อบ ก็คือเรามุ่งเน้นไปที่การสร้างธุรกิจการบริการนี้จริงๆ และทำให้แน่ใจว่าเราจะมอบการออกแบบ สิ่งอำนวยความสะดวก ประสบการณ์ให้แขก และเราจะดูแลแขกของเราอย่างดีจริงๆ เมื่อพวกเขาเข้าไปในบ้านของเรา
เจมี่ และเหตุผลที่ฉันหยิบเรื่องนี้ขึ้นมาก็เพราะ... และนี่คือความคิดของฉัน และฉันแค่อยากรู้ว่าคุณคิดเหมือนกันหรือไม่ และมีข้อมูลใด ๆ ที่จะสนับสนุนเรื่องนี้ แต่ฉันคิดว่าผู้คนจำนวนมากที่ ในช่วงสองปีที่ผ่านมา เมื่อพวกเขาเริ่มตระหนักว่าการเช่าระยะสั้นนี้ไม่เหมาะกับพวกเขา หน่วยเหล่านั้นจะเริ่มย้ายไปที่เจ้าของที่พักรายอื่นที่มีความเป็นมืออาชีพมากกว่าซึ่งทำสิ่งนี้เพื่อหาเลี้ยงชีพ มีอะไรในข้อมูลของคุณที่จะสนับสนุนสิ่งนั้น หรือฉันเหมือนกับคนบ้าที่มีความฝัน?

ปล้น:
เฮ้เพื่อน นั่นมันแผนการสมรู้ร่วมคิดนะ

โทนี่:
ใช่.

เจมี่:
ใช่ มีข้อมูลรองรับ บางทีจุดที่ดีกว่าในสิ่งที่เรามองเห็น และหนึ่งในความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดต่ออุตสาหกรรมในอนาคตก็คือกฎระเบียบใหม่ เมื่อคุณดูประเภทของนักลงทุนที่ต้องการลงทุนระยะยาวในตลาด ระยะยาวในอสังหาริมทรัพย์ของพวกเขา ลงทุนในสิ่งเหล่านั้นจริงๆ และเลือกตลาดอย่างระมัดระวัง ตรงข้ามกับเจ้าของที่พักที่ต้องการสร้างรายได้อย่างรวดเร็ว ไม่ได้ตรวจสอบจริงๆ กฎระเบียบในตลาดที่พวกเขาเข้าไปอยู่ ซึ่งอาจสร้างแรงกดดันมากมายในพื้นที่เหล่านั้นสำหรับผู้จัดการทรัพย์สินรายใหญ่หรือเจ้าของที่พักที่เคยอยู่ที่นั่นมาเป็นเวลานาน หรือแม้แต่เจ้าของที่พักที่เพิ่งลงทุนจำนวนมากเพื่อมีส่วนร่วมในชุมชน และนั่นอาจทำให้เกิดการตอบโต้ได้
เราทุกคนต่างมองหาเจ้าของที่พักที่ต้องการลงทุนระยะยาว ต้องการทำความเข้าใจกฎระเบียบในพื้นที่ที่พวกเขาลงทุน และทำทุกอย่างที่เราทำได้เพื่อสนับสนุนสิ่งนั้น สำหรับนักลงทุนรายบุคคล อาจเป็นเจ้าบ้านระยะสั้น เราเห็นการเปลี่ยนแปลงบางอย่างจากนักลงทุนในสหรัฐฯ ดังนั้นจึงมีคนออกจากตลาด ในขณะเดียวกัน เราเห็นการเพิ่มขึ้นอย่างมากของผู้จัดการมืออาชีพ ดังนั้นจำนวนโฮสต์ที่ใหญ่ที่สุดหรือเปอร์เซ็นต์ที่เพิ่มขึ้นในโฮสต์จึงมาจากโฮสต์เหล่านั้นที่มีมากกว่า 20 ยูนิต ดังนั้นทั้งโฮสต์ที่มีพอร์ตการลงทุนของตนเองและขยายออกไป หรือสำหรับผู้จัดการทรัพย์สินรายใหญ่ที่นำเจ้าของรายบุคคลเข้ามาอยู่ในพอร์ตโฟลิโอของตนมากขึ้น เราเห็นการเติบโตที่สำคัญมากจากผู้ให้บริการรายใหญ่บางราย โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา

ปล้น:
นั่นสมเหตุสมผลแล้ว ฉันหมายความว่านั่นคือจุดที่ฉันต้องเปลี่ยนแผนธุรกิจอย่างหนึ่งของฉัน นั่นคือฉันกำลังจะกลายเป็น... ฉันเพิ่งเปิดตัวบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์จริงๆ โทนี่ สำหรับสิ่งที่คุณกำลังพูดถึงในที่ที่มีผู้คนจำนวนมากเข้ามามีส่วนร่วมในเรื่องนี้ และพวกเขาตระหนักดีว่าบางทีมันอาจจะยากกว่าที่พวกเขาคิดไว้มาก ดังนั้น ฉันคิดว่าคงมีคนจำนวนมากย้ายพอร์ตการลงทุนของตนไปยังบริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ด้วยเหตุผลเฉพาะนั้น Jamie ดังนั้นฉันจึงอยากจะสำรองข้อมูลสักหน่อยเพราะว่าเราคุยกันว่าตลาดการท่องเที่ยวบางแห่งกำลังไปได้สวย แต่ฉันอยากจะดูว่ามีข้อมูลอะไรบ้างว่าตลาดการท่องเที่ยวที่ดีที่สุดคืออะไร? มีตลาดเฉพาะใดบ้างที่ดีกว่าตลาดอื่นๆ ที่ผู้คนสามารถจับตามองได้?

เจมี่:
ใช่. ดังนั้นเราจึงจัดทำรายงานการลงทุนที่ดีที่สุดทุกปี เราติดตามตลาดที่แตกต่างกันค่อนข้างน้อยหรือติดตามทุกตลาดทั่วโลก โดยเฉพาะในสหรัฐอเมริกา มีแนวโน้มที่แตกต่างกันบางประการที่ขับเคลื่อนโอกาสในการลงทุนในบางทัวร์และบางตลาด บางส่วนที่เน้นสำหรับฉันคือรายการที่รายได้ที่เพิ่มขึ้นแซงหน้าการเพิ่มขึ้นของราคาที่อยู่อาศัยและแนวโน้มของโควิดจริงๆ ดังนั้นฤดูกาลที่ขยายออกไปในตลาดเหล่านี้ ในอดีตเราอาจเป็นเพียงตลาดที่มีช่วงพีคซีซันสองหรือสามเดือนและขยายออกไปอีกห้าหรือหกเดือน ดังนั้นจึงมีการขยายเดือนที่คุณสามารถขับเคลื่อนผลกำไรได้อย่างแท้จริง ตลาดแบบนั้นก็เหมือนปานามาซิตี้ เป็นชายฝั่งทางตอนเหนือของมิชิแกนบนเกรตเลกส์ ชายฝั่งในรัฐเมนใกล้กับอุทยานแห่งชาติ Acadia หรือแม้แต่ตลาดอย่างเวอร์จิเนียบีช ซึ่งยังคงมีเส้นทางขับรถในเมืองจากการอยู่ใกล้พื้นที่ DC ผู้ที่มองเห็นโอกาสอันสมควร
และบางทีตลาดที่มีมูลค่าสูงบางแห่งก็มีตลาดที่การเติบโตแข็งแกร่งมากในปีที่ผ่านมา และราคาที่อยู่อาศัยกำลังลดลง ดังนั้นสิ่งเหล่านี้จึงเป็นจุดสูงสุดของการย้ายเข้าสู่ตลาดในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ และพบว่าราคาที่อยู่อาศัยพุ่งสูงขึ้นอย่างมาก เมื่อเร็วๆ นี้ เราเห็นว่าความต้องการเช่าระยะสั้นยังคงเติบโตอย่างต่อเนื่อง และที่ซึ่งอัตราการเข้าพักยังคงแข็งแกร่งมาก และตลาดเหล่านั้นได้แก่ Aspen, Vail, Park City, Telluride, Sawtooth Mountain, Steamboat ยังคงยากที่จะได้รับผลตอบแทน แต่ในระยะยาว ฉันคิดว่าพวกเขาเป็นตลาดที่มีความต้องการที่แข็งแกร่งมากและมีโอกาสสร้างรายได้ที่แข็งแกร่ง

ปล้น:
ใช่. ฉันหมายถึงฉันคิดว่าตลาดเช่าระยะสั้นที่ชื่นชอบคือเทือกเขาสโมคกี้ใช่ไหม? Gatlinburg เป็นสิ่งหนึ่งที่ถูกพูดถึงในพอดแคสต์นี้หลายครั้ง หลายครั้ง ซึ่งฉันคิดว่ามีบางอย่างเกี่ยวข้องกับการเพิ่มราคาครั้งใหญ่ในตลาดนั้น มีข้อมูลใดบ้างที่จะสนับสนุนตลาดเช่นนั้น? เพราะฉันคิดว่ามีอุทยานแห่งชาติที่แหวกแนวจริงๆ สองแห่งที่เพิ่ง... พวกมันเพิ่มสูงขึ้น และตอนนี้ฉันไม่แน่ใจจริงๆ ว่าจะเคลื่อนไหวบนต้นโจชัวในเทือกเขาสโมคกี้ได้อย่างไร คุณรู้ข้อมูลใด ๆ ที่ไม่ได้อยู่ในหัวของคุณในตลาดประเภทอุทยานแห่งชาติเหล่านี้หรือไม่?

เจมี่:
ใช่แล้ว นั่นคือตลาดประเภทต่างๆ ที่ผมจะจัดกลุ่มไว้ในบริเวณที่การเติบโตของอุปทานแข็งแกร่งมาก ใช่ ความต้องการเพิ่มขึ้น เราไม่ได้เห็นความต้องการลดลงใน Joshua Tree เราไม่ได้เห็นความต้องการลดลงในพื้นที่ Gatlinburg, Pigeon Forge แต่อัตราการเข้าพักลดลง 10, 15% เมื่อเทียบเป็นรายปี โปรดทราบว่าในแกตลินเบิร์ก อัตราการเข้าพักยังคงสูงกว่าปี 30 ถึง 2019% ดังนั้นทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับว่าคุณใช้การเปรียบเทียบจากที่ใด ฉันคิดว่าระยะยาวมันยังคงเป็นตลาดที่ดี แต่นั่นเป็นหนึ่งในพื้นที่เหล่านั้น... คุณสามารถใส่ใน North Georgia Mountains, Poconos, the Berkshire, Lower Hudson Valley, Broken Bow, ทุกตลาดที่ได้รับความนิยมอย่างมากในการลงทุนและ เห็นการเติบโตของอุปทานอย่างมีนัยสำคัญ แต่รายได้ RevPAR และอัตราการเข้าพักลดลงอย่างมีนัยสำคัญในปีที่ผ่านมา

โทนี่:
ใช่. เจมี่ ฉันคิดว่ามันน่าสนใจสุดๆ แน่นอนว่า Rob และฉันต่างก็ลงทุนใน Joshua Tree และใน Tennessee ดังนั้นฉันคิดว่าเราเห็นบางสิ่งที่เหมือนกัน แต่คุณได้กล่าวถึงก่อนหน้านี้ถึงบทบาทของกฎระเบียบ และนั่นเกือบจะเป็นสาเหตุว่าทำไมฉันถึงเริ่มกำหนดเป้าหมายไปที่ตลาดที่มีกฎระเบียบที่เข้มงวดกว่าเล็กน้อย เพราะมันเกือบจะจำกัดอุปทาน หากมีการจำกัดอุปทาน แต่ความต้องการยังคงเพิ่มขึ้น ขณะนี้เจ้าของที่พักที่อยู่ในตลาดนั้น พวกเขาอยู่ในตำแหน่งที่ดีจริงๆ ตัวอย่างเช่น เรามีอสังหาริมทรัพย์สามแห่งในเมืองทเวนตี้ไนน์ปาล์มส ซึ่งเป็นเมืองที่อยู่ติดกับโจชัวทรี Twentynine Palms มีขีดจำกัดจำนวนประกาศที่พวกเขาจะอนุญาต ณ เวลาใดก็ได้ และที่พักทั้งสามของเราก็ทำได้ภายใต้ข้อจำกัดนั้น ฉันคิดว่าตอนนี้อุปทานคงที่อยู่ที่ 500 รายการ แต่เมื่อความต้องการเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง เราก็อยู่ในตำแหน่งที่ดีจริงๆ ฉันจึงสงสัยว่า เจมี่ คุณเห็นผลตอบแทนที่ดีกว่าในตลาดที่มีการควบคุมที่เข้มงวดมากขึ้น เนื่องจากมีอุปทานจำกัดนั้นหรือไม่

เจมี่:
ใช่. ตลาดหลักๆ หลายแห่งมองเห็นสิ่งเดียวกัน การเติบโตของอุปทานในตลาดเหล่านั้นค่อนข้างทรงตัว และเป็นเรื่องยากมากที่จะเพิ่มอุปทานใหม่ในเมืองเหล่านั้น เนื่องจากกฎระเบียบที่มีอยู่ โดยปกติแล้วพวกเขาปู่ในคุณสมบัติที่มีอยู่ ดังนั้น หากคุณกำลังออกไปลงทุน กฎระเบียบคือสิ่งสำคัญอันดับหนึ่งที่ฉันแนะนำให้ผู้คนพิจารณานอกเหนือจากผลตอบแทนจากการลงทุน และค้นหาส่วนที่อาจยังไม่มีกฎระเบียบในขณะนี้ แต่มีแนวโน้มว่าจะเปิดตัวเร็วๆ นี้ ซึ่งคุณสามารถเข้าไปได้ก่อนที่จะมีหรืออย่างน้อยก็ในตลาด คุณกำลังมีส่วนร่วมในกฎระเบียบที่กำลังจะเกิดขึ้นและตรวจสอบให้แน่ใจว่าเป็นกฎระเบียบที่ยุติธรรมซึ่งจะไม่ทำให้คุณออกจากธุรกิจ . เนื่องจากมีตลาดที่เข้ามาและคุณโชคดีที่มีคุณปู่เข้ามา แต่ตลาดอื่นๆ กลับผิดกฎหมายโดยสิ้นเชิงและอาจทำลายการลงทุนได้

ปล้น:
ใช่ ฉันจะบอกว่า ฉันหมายถึง โจชัว ทรีก็คนเดียวกัน โทนี่ ฉันหมายถึงพวกเขาเพิ่งเริ่มไม่บังคับใช้ แต่กลับใช้กฎระเบียบมากขึ้น ถ้าคุณมีใบอนุญาต คุณปู่ของคุณเข้ามา แต่ฉันคิดว่ามันคงจะยากกว่านี้มาก เป็นหนึ่งในสิ่งแปลกประหลาดที่ฉันเห็นรายได้โดยรวมลดลงในเทือกเขาสโมคกี้สำหรับห้องโดยสารของฉัน ชาเลต์ของฉันเก่ามากจึงไม่น่าแปลกใจเลย มีการพัฒนาใหม่ๆ มากมาย แต่มันก็ตลกจริงๆ เพราะใช่ ฉันหมายความว่า มันไม่เหมาะเลยที่จะมีรายได้น้อยลง แต่ผลตอบแทนจากทรัพย์สินนั้นคือ... มันเป็นผลตอบแทนเงินสด 90%

เจมี่:
ยังดีอยู่ใช่มั้ย?

ปล้น:
ใช่ มันดีจริงๆ มันเหมือนกับว่าถ้าผมทำเงินได้ 60 ต่อ 78 หรืออะไรประมาณนั้น แน่นอนว่าผมอยากได้เพิ่มอีก 18,000 แต่เงินสดเป็นเงินสดก็ยังประมาณนั้น... การลงทุนจะได้รับคืน มันไม่สำคัญจริงๆ สิ่งเดียวกันกับโจชัวทรี โดยรวมแล้ว เป็นเทรนด์หนึ่งที่ฉันสังเกตเห็น และฉันไม่รู้เกี่ยวกับคุณโทนี่ แต่ในทางกลับกัน การจองเข้ามามากกว่านาทีสุดท้ายมาก ก่อนหน้านี้ ฉันถูกจองไว้ตั้งแต่ 30 ถึง 60 วัน บางครั้งอาจเป็น 90 วันสำหรับบางวัน ไม่ใช่สิ่งที่เป็นเช่นนั้นอีกต่อไป ตอนนี้ฉันถูกจองเมื่อคืนก่อน ดังนั้น ถ้าคุณดูปฏิทินของฉัน มันก็จะดูว่างเปล่าอยู่เสมอ แต่หากคุณดูปฏิทินที่ผ่านมา คุณจะพบว่าจริงๆ แล้วปฏิทินเหล่านั้นมักจะเต็มไปด้วยการกรอกข้อมูลอยู่เสมอ นั่นเป็นสิ่งที่พบเห็นได้ทั่วไปมากกว่า เจมี่ หรือตลาดนั้นออกสู่ตลาด? เพราะฉันรู้สึกว่าฉันได้ยินคนจำนวนมากที่ไม่จำเป็นต้องบ่น แต่ระบายเกี่ยวกับความจริงที่ว่า "โอ้ การจองของฉันเหือดแห้ง" แต่จริงๆ แล้วการจองกำลังมาในวินาทีสุดท้าย

เจมี่:
ใช่แล้ว มันขึ้นอยู่กับตลาดจริงๆ ตามฤดูกาลของตลาด แล้วถ้าไปช่วงไฮซีซั่น คนมักจะถูกจองหมดในช่วงอะไรคะ? ล่วงหน้าสามถึงสี่เดือน หากคุณเข้าสู่ฤดูกาลไหล่เช่น Smoky Mountains โดยปกติแล้วผู้คนมักจะทำการจองในนาทีสุดท้ายมากขึ้นเพราะพวกเขาสามารถทำได้ คุณไม่จำเป็นต้องจองล่วงหน้าสามเดือนเพื่อจอง Smoky's ในช่วงฤดูหนาว อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์การจัดการรายได้ที่แตกต่างกันและการใช้ซอฟต์แวร์การกำหนดราคาแบบไดนามิกจะผลักดันให้คุณใช้กลยุทธ์ที่แตกต่างกันเพื่อเพิ่มรายได้สูงสุดในช่วงเวลาที่แตกต่างกัน และขึ้นอยู่กับการเปลี่ยนแปลงของอุปทาน หากคุณต้องการเพิ่มรายได้อย่างแท้จริง โดยหลายครั้งต้องรอผู้จองนาทีสุดท้าย ดังนั้นผู้ที่จองล่วงหน้าหนึ่งสัปดาห์และคุณจะได้รับสิทธิพิเศษจำนวนมากจากการจองเหล่านั้นโดยอิงตามช่วงเวลาของปี

โทนี่:
ร็อบ ฉันอยากถามคุณ เพราะจริงๆ แล้วแนวทางของฉันตรงกันข้าม โดยที่เราเริ่มลดราคาเมื่อใกล้ถึงราคาเปิดในปฏิทิน สำหรับฉันเพราะฉันอยากนอนตอนกลางคืนโดยรู้ว่าเราจะลดราคาเพื่อหวังว่าจะได้เจอคนที่ใช่ แต่เจมี่ สิ่งที่คุณพูดก็คือบางทีสิ่งที่ตรงกันข้ามควรจะเป็นจริง โดยที่คุณเกือบจะเพิ่มราคาสำหรับการเข้าพักนาทีสุดท้ายเหล่านั้น เพราะนักท่องเที่ยวเหล่านั้นคือนักท่องเที่ยวที่อาจต้องการการเข้าพักของคุณมากที่สุด

เจมี่:
ใช่.

โทนี่:
ใช่ไปข้างหน้า เอาเลยเจมี่ ฉันอยากรู้.

เจมี่:
ใช่แล้ว ขึ้นอยู่กับจำนวนประกาศที่ยังมีเหลืออยู่ ดังนั้นเราจึงช่วยให้ผู้คนติดตามสิ่งนั้นบนแพลตฟอร์มของเรา และจากนั้นกิจกรรมการจองคืออะไร หากคุณมีบทวิจารณ์ที่ยอดเยี่ยมและได้รับคะแนนสูงจริงๆ คุณก็อาจจะทำเช่นนั้นได้ หากคุณอาจจะด้อยกว่า นั่นอาจไม่ใช่สิ่งที่คุณสามารถทำได้ ดังนั้น จึงขึ้นอยู่กับประเภทของที่พัก และจำนวนประกาศว่างทั้งหมดเป็นจำนวนเท่าใด คุณคาดว่าจะได้รับการจองจำนวนเท่าใด โดยทั่วไป หากคุณรู้ว่านาทีสุดท้ายและในชุดคอมพ์ของคุณหรือในตลาดของคุณ มีที่พัก 10 หรือ 15 แห่งที่กำลังจะถูกจองในนาทีสุดท้าย และเหลือเพียงห้าแห่งเท่านั้น คุณควรผลักดันอัตรานั้นเพราะว่าคุณกำลังจะถูกจอง แต่จริงๆ แล้ว มันขึ้นอยู่กับ ตามเวลาในตลาด

ปล้น:
ใช่แล้ว ฉันอยู่กับคุณ โทนี่ ฉันลดราคา. นั่นเป็นความคิดที่น่ากลัว ฉันไม่รู้. ฉันลดราคาในนาทีสุดท้าย ฉันแค่อยากจะเติมเต็มถ้าทำได้ แต่ใช่ ฉันคิดว่าต้องใช้ศรัทธาสักหน่อยในการผลักดันราคาเหล่านั้นให้สูงขึ้นในนาทีสุดท้าย

โทนี่:
ใช่. ใช่. ฉันคิดว่าฉันได้เล่นกับสิ่งนั้นในช่วงเทศกาลวันหยุดบางช่วงใช่ไหม? หากเรามีการเปิดในนาทีสุดท้ายในช่วงวันขอบคุณพระเจ้าหรือคริสต์มาส โดยปกติแล้วฉันจะพยายามขึ้นราคาเหล่านั้นให้สูงขึ้น แต่ใช่ ฉันรู้สึกประหม่าเล็กน้อย บางทีฉันอาจต้องใช้เวลามากขึ้น เพื่อค้นหาข้อมูล เจมี่

ปล้น:
เฮ้ ฉันจะทำมันถ้าคุณทำ [ไม่ได้ยิน 00:33:01].

โทนี่:
ถ้าเราทำให้ทุกคนทำได้ มันก็จะได้ผลใช่ไหม? แต่ถ้าฉัน [ไม่ได้ยิน 00:33:05]

ปล้น:
โอ้พระเจ้า เราทำสำเร็จแล้ว

เจมี่:
ฉันคิดว่านั่นเรียกว่าการสมรู้ร่วมคิดด้านราคา

โทนี่:
ใช่. ตกลง. เอาล่ะ. ช่างเถอะ. เราไม่ได้พูดอย่างนั้น ใช่. เจมี่ เราคุยกันเยอะมากเกี่ยวกับ... แน่นอนว่าฉันกับร็อบอยู่ในสถานที่พักผ่อนตากอากาศส่วนใหญ่จริงๆ แต่แล้วตลาดรถไฟใต้ดิน เช่น เมืองใหญ่ๆ ล่ะ? Rob อาศัยอยู่ใกล้ฮูสตัน ฉันอาศัยอยู่ใกล้ลอสแอนเจลิส เหล่านี้เป็นเมืองใหญ่ การฟื้นฟูในเมืองใหญ่หลักเหล่านั้นเป็นอย่างไร?

เจมี่:
ใช่. การฟื้นตัวเป็นไปอย่างช้าๆ และเป็นตลาดที่ได้รับผลกระทบจากโรคระบาดมากที่สุด ผู้คนต่างหลีกเลี่ยงเมืองจริงๆ จริงๆ แล้วถือว่ายิ่งคุณมีความหนาแน่นน้อยลง ความต้องการของคุณก็กลับมาเร็วขึ้นเท่านั้น แต่ตอนนี้เราเห็นการฟื้นตัวของความต้องการในเมืองต่างๆ ในความเป็นจริง ปี 2022 น่าจะเป็นปีที่ดีกว่ามาก ยกเว้นการแข็งค่าของเงินดอลลาร์ ดังนั้น หากคุณให้ความสนใจกับเรื่องนั้น ก็จะเพิ่มค่าใช้จ่ายสำหรับนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติที่เดินทางมาสหรัฐอเมริกาประมาณ 20% ไปยุโรปถูกกว่ามาก ดังนั้นเทรนด์ทั่วไปในช่วงซัมเมอร์ที่ผ่านมาคือการไปยุโรปและมีมูลค่ามหาศาล แต่นั่นทำให้ผู้คนไม่กลับมาจริงๆ
เหตุผลที่ฉันพูดถึงนั่นเป็นเพราะในเมืองใหญ่ๆ หลายแห่งก่อนเกิดโรคระบาด ความต้องการจากต่างประเทศมีมากถึง 50% ของการเข้าพักทั้งหมด ในเมืองต่างๆ เช่น นิวยอร์ก ซานฟรานซิสโก โออาฮู ไมอามี แอลเอ บอสตัน ใช่แล้ว แขก 30 ถึง 50% มาจากต่างประเทศ ตอนนี้มีเพียงประมาณ 20% หรืออาจจะ 15% ดังนั้นเราจึงยังมีหนทางอีกยาวไกล ในปี 2023 เราคาดว่าอุปสงค์จากต่างประเทศจะกลับมาเพิ่มขึ้นอย่างมาก และโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากจีนกลับมาท่องเที่ยวอีกครั้ง คุณคิดว่าในช่วงสามปีที่ผ่านมา นักท่องเที่ยวชาวจีนถูกกักขัง ไม่ได้รับอนุญาตให้เดินทางออกนอกเมืองของพวกเขา น้อยกว่าระดับสากลมาก ย้อนกลับไปในปี 2019 จีนเป็นประเทศอันดับสองสำหรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่เดินทางมายังสหรัฐอเมริกา และได้เห็นนักท่องเที่ยวชาวจีนจำนวนมากเดินทางกลับอเมริกาเป็นจำนวนมาก

ปล้น:
ใช่. ใช่แล้ว นั่นเป็นเรื่องเล็กๆ น้อยๆ สำหรับฉันเช่นกัน ในปี 2018 และ 2019 ที่จีนเป็นประเทศที่มีผู้ชมจากต่างประเทศมากที่สุดที่มาพักใน Airbnb ต่างๆ ของฉัน สิ่งหนึ่งที่ฉันเป็น... ฉันมีคำถามสองสามข้อแล้วฉันจะย้ายพวกเรามาที่นี่ แต่ฉันรู้สึกเหมือนกำลังขว้างปา... คุณคือราชาแห่งปาเป้าที่นี่ ฉันรู้สึกเหมือนกำลังขว้างปาสิ่งของใส่คุณ ฉันแบบว่า “ฉันหวังว่าเขาจะรู้คำตอบสำหรับเรื่องนี้” เพราะว่าฉันอยากรู้จริงๆ สิ่งหนึ่งที่ผมสงสัยคือช่วงที่มีโรคระบาด ผู้คนจำนวนมากไม่สามารถไปต่างประเทศได้ใช่ไหม? เมื่อฝุ่นจางลง และผู้คนสามารถเดินทางไปต่างประเทศได้อีกครั้ง ผู้คนก็เริ่มออกเดินทาง แต่ตอนนี้ เรากำลังเข้าสู่ภาวะถดถอย ดังนั้น ตรรกะหรือความคิดของผมคือ การบินไปต่างประเทศมีราคาแพงมาก เลยทำให้ผมสงสัยว่าในอีก 12 เดือนข้างหน้า จะมีการเดินทางระหว่างประเทศน้อยลงมาก และการเดินทางภายในประเทศภายในสหรัฐอเมริกาจะเพิ่มมากขึ้นหรือไม่ มีข้อมูลประเภทใดบ้างที่อยู่ด้านหน้านั้น?

เจมี่:
ใช่แล้ว ก็มีบ้าง ดังนั้น คุณลองนึกถึงนักเดินทางที่กำลังเดินทางไปต่างประเทศ โดยทั่วไปจะเป็นนักเดินทางระดับสูง ดังนั้นผู้ที่เข้าพักในโรงแรมหรูหรามากกว่า และจริงๆ แล้วสิ่งเหล่านั้นคือที่พักที่ทำผลงานได้ดีที่สุดในช่วงสามปีที่ผ่านมา ดังนั้นผู้คนที่มักจะเดินทางไปต่างประเทศจึงอยู่ในประเทศ เราเห็นคุณสมบัติที่หรูหรา โดยรวมแล้ว พวกเขาเคยมีผู้เข้าพักต่ำสุด จริงๆ แล้วพวกเขามีผู้เข้าพักสูงสุดในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ หรือมีอัตราการเข้าพักสูงสุดในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ ตอนนี้และในปี 2022 เราเห็นจุดอ่อนบางประการ คุณคิดว่าสถานที่ท่องเที่ยวบนภูเขาบางแห่งที่ผู้คนอยู่แต่ในบ้านกลับเริ่มเดินทางไปต่างประเทศอีกครั้ง เราเห็นราคาสินค้าฟุ่มเฟือยในเทือกเขาโคโลราโดและลดลงจาก 15 เป็น 20% พวกเขาตัดสินใจว่าต้องการรักษาอัตราการเข้าพักไว้ จึงเริ่มลดอัตรา และในตลาดจำนวนมากที่ดึงดูดนักท่องเที่ยวหรูหรา นั่นเป็นจุดอ่อนในช่วง XNUMX-XNUMX เดือนที่ผ่านมา

โทนี่:
Rob ทำให้ฉันคิดถึงคำถามที่ดี Jamie เกี่ยวกับภาวะเศรษฐกิจถดถอย และโดยทั่วไปแล้วอุตสาหกรรมการบริการด้านการเดินทางจะยุติธรรมอย่างไร ดังนั้น Airbnb เริ่มต้นในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งล่าสุด ดังนั้น อาจไม่มีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับ Airbnb โดยเฉพาะ แต่โดยสรุป คุณทราบไหมว่าอุตสาหกรรมการบริการขนาดใหญ่อาจดำเนินไปอย่างไรในปี 2008 หรือบางทีอาจมี ภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งก่อน ปกติแล้วจะเป็นอย่างไร? เพราะฉันคิดว่ามีความกลัวอย่างมากสำหรับผู้คนจำนวนมากที่ย้ายเข้ามาในพื้นที่นี้ เมื่อพวกเขาได้ยินคำว่าภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่คุณสมบัติของพวกเขากำลังจะว่างเปล่าเป็นเวลาหลายเดือนติดต่อกัน และฉันแค่สงสัยว่ามีข้อมูลใดที่อาจทำให้ความกลัวนั้นเบาลงเล็กน้อยหรือไม่ นิดหน่อย.

เจมี่:
ใช่. ในชีวิตก่อน ฉันเป็นนักเศรษฐศาสตร์ ให้กับอุตสาหกรรมโรงแรม ดังนั้นเมื่อพิจารณาจากข้อมูลหลายทศวรรษ จริงๆ แล้ว เรามีข้อมูลย้อนกลับไปในช่วงทศวรรษปี 1930 เกี่ยวกับผลการดำเนินงานของโรงแรม จริงๆ แล้วฉันได้ทำงานหลายอย่างโดยพิจารณาถึงภาวะเศรษฐกิจถดถอยก่อนหน้านี้และผลกระทบที่มีต่ออุตสาหกรรมของเรา สิ่งที่ฉันสามารถพูดได้คือภาวะเศรษฐกิจถดถอยสามครั้งที่ผ่านมาไม่ได้เป็นตัวแทนของสิ่งที่เราคาดว่าจะเกิดขึ้นในช่วงภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งนี้ ลองนึกย้อนกลับไปว่า เรามีโควิด เรามีวิกฤตทางการเงินครั้งใหญ่ เรามีเหตุการณ์ 9/11 ดังนั้นภาวะถดถอยทั้งหมดที่ส่งผลกระทบต่ออุตสาหกรรมการบริการ มากกว่าเศรษฐกิจส่วนที่เหลือ ภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่จะเกิดขึ้นนี้ ถ้าเรารวมเข้าด้วยกัน เราคาดว่ามันจะเป็นภาวะเศรษฐกิจถดถอยด้านสินค้ามากกว่าภาวะถดถอยด้านการเดินทางและการบริการ
จริงๆ แล้วเรามีการคาดการณ์จาก Oxford Economics จริงๆ แล้วพวกเขาไม่ได้คาดหวังแม้แต่ในสถานการณ์ด้านลบ โดยที่ GDP ลดลง 2.5% ความต้องการด้านการพักผ่อนและการบริการลดลงเลย นั่นสอดคล้องกับการคาดการณ์ของเราจริงๆ ซึ่งเราเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอยในการคาดการณ์ของเราในปีหน้า และเรายังคงมีความต้องการที่เพิ่มขึ้น 5.5% เพื่อนๆ ของเราที่ STR ในอุตสาหกรรมโรงแรม การคาดการณ์ความต้องการโรงแรมของพวกเขาเพิ่มขึ้น 3% โดยเกิดภาวะเศรษฐกิจถดถอย ดังนั้น โดยรวมแล้ว แม้ว่าเราจะเข้าสู่ภาวะถดถอย เราก็คาดหวังเพียงแต่ลมท้ายๆ เท่านั้น ปัจจุบันผู้คนให้ความสำคัญกับการเดินทางมากกว่าการใช้จ่ายในรูปแบบอื่นๆ แบบสำรวจที่เราได้เห็นคือ C จะยังคงทำสิ่งนั้นต่อไป และนั่นคือความคาดหวังของเราในปีหน้า

ปล้น:
ใช่. ใช่แน่นอน จริงๆ นะโทนี่ มันเข้าข่ายคนที่ชอบใช้งาน Airbnb ใช่ไหม? ฉันไม่คิดว่าปี 2023 … ฉันคิดว่านี่เป็นโอกาสที่ดีที่สุดในการเข้าสู่ Airbnb ในช่วงสองปีที่ผ่านมาเพราะเราจะได้เห็นการลดราคามากมาย ฉันไม่คิดว่ามันจะเป็นโอกาสที่ดีสำหรับคนที่แค่อยากจะตะลุยตลาด เพราะปีนี้จะเป็นปีที่ยากลำบากสำหรับใครหลายๆ คน หากพวกเขาแค่อ่านพาดหัวข่าวแล้วทุกอย่างดำเนินไปอย่างเชื่องช้า แต่สำหรับฉัน ฉันทำสิ่งนี้มาห้าปีแล้ว ฉันตื่นเต้นกับการลดราคา และรู้สึกตื่นเต้นที่จะก้าวกระโดดในอัตราที่ค่อนข้างดี คุณรู้ว่าฉันหมายถึงอะไร? มันเหมือนกับปี 2023 สำหรับฉัน ฉันตื่นเต้นจริงๆ ที่ได้รับการตอบรับข้อเสนอเป็นครั้งแรกในรอบหนึ่งปีครึ่งใช่ไหม?
เจมี่ คุณพูดถึงการคาดการณ์ของคุณ และคุณได้ให้คำตอบที่น่าประทับใจสำหรับคำถามเกี่ยวกับข้อมูลของฉันไว้ที่นี่โดยสุจริต คุณช่วยเล่าให้เราฟังหน่อยได้ไหมว่าคุณได้รับข้อมูลจากที่ไหน? AirDNA รวบรวมข้อมูลมากมายได้อย่างไร แหล่งที่มาของมันคืออะไร? ฉันไม่รู้. ฉันเดาว่าฉันถามแล้ว มันเรียบเรียงยังไง? นั่นคือสิ่งที่ฉันหมายถึง

เจมี่:
ใช่. เราเป็นบริษัทระดับโลก ดังนั้นเราจึงติดตามทุกรายการบน Airbnb, Vrbo และ Booking.com เราตรวจสอบประกาศทั้งหมดทุกวันและความเคลื่อนไหวในปฏิทิน เพื่อดูว่ารายการใดบ้างที่ว่างในคืนที่กำหนด เราเห็นเมื่อพวกเขาไม่สามารถใช้งานได้ จากนั้นเราจะจำลองว่าเป็นคืนที่จองหรือถูกบล็อก เราใช้อัตราสุดท้ายในคืนนั้นเป็นรายได้ แล้วตัดจำหน่ายค่าทำความสะอาด ดังนั้นให้กระจายไปตามระยะเวลาที่จอง เราทำสิ่งนั้นในฐานะบริษัทมาตั้งแต่ปี 2014 ดังนั้นเราจึงมีชุดข้อมูลที่ยาวนานมาก ดังนั้นเราจึงสามารถเข้าใจแนวโน้มเมื่อเวลาผ่านไป การเปลี่ยนแปลงของตลาดเมื่อเวลาผ่านไป
เป้าหมายของเราในฐานะบริษัทคือการรวบรวมข้อมูล 95% ของการเช่าระยะสั้นทั่วโลกและมีความแม่นยำ 95% ดังนั้นเราจะไม่ไปเจาะลึกเว็บไซต์การจองเฉพาะทุกแห่ง เราจะไม่ได้รับความแม่นยำที่สมบูรณ์แบบ เราไม่สามารถทำเช่นนั้นได้ด้วยวิธีที่เรารวบรวมข้อมูลของเรา แต่เราจะเข้าใกล้ความเป็นจริงมากขึ้น และนั่นคือจุดสนใจอันดับหนึ่งของเราที่บริษัทของเราก็คือความถูกต้องของข้อมูล วิธีที่เราเสริมว่าเราได้รับข้อมูลจากโฮสต์แต่ละรายที่เชื่อมต่อคุณสมบัติของตนผ่านไซต์ของเราที่ AirDNA ดังนั้นหากคุณเป็นเจ้าของที่พัก คุณสามารถเชื่อมต่อ iCal ของคุณได้ เราจะได้ข้อมูลจริงของคุณ เราจะให้คุณเปรียบเทียบสถานที่ให้บริการของคุณกับคู่แข่ง เข้าใจว่าเป็นเพราะฉันเองที่ไม่ได้รับการจอง และคู่แข่งของฉันเป็นอย่างไร ที่พักรอบๆ ตัวฉันมีการจองหมดได้อย่างไร จากนั้นเราก็ได้รับข้อมูลพันธมิตรด้วย ดังนั้นผู้จัดการช่องทางรายใหญ่บางราย บริษัทจัดการที่พักตากอากาศจึงให้ข้อมูลแก่เราโดยตรง และเราก็สามารถเพิ่มข้อมูลที่คัดลอกมาด้วยข้อมูลนั้นได้เช่นกัน

โทนี่:
ใช่. เจมี่ ฉันดีใจมากที่มีบริษัทอย่าง AirDNA ดึงข้อมูลจำนวนมหาศาลนั้นได้ เพราะเพื่อที่จะตัดสินใจได้อย่างถูกต้องในฐานะเจ้าของที่พัก คุณต้องได้รับข้อมูลที่ถูกต้อง และทุกสิ่งที่คุณพูดถึงคือข้อมูลที่ถูกต้อง ฉันไม่คิดว่ามันเป็นกระบวนการที่ซับซ้อนในการติดตามรายการสินค้าหลายล้านรายการทั่วโลก ฉันดีใจที่พวกคุณทำอย่างนั้น ดังนั้น ฉันอยากให้บทสนทนาดำเนินต่อไป Jamie และฉันต้องการพูดคุยเล็กน้อยเกี่ยวกับวิธีที่นักลงทุนสามารถเริ่มต้นเตรียมตัวให้พร้อมสำหรับการแข่งขัน โดยพิจารณาจากการคาดการณ์ทั้งหมดและทุกสิ่งที่เราได้พูดคุยกันจนถึงตอนนี้ ด้วยอุปทานที่เพิ่มขึ้นนี้ คุณเห็นอะไรหรือคำแนะนำอะไรสำหรับคนที่พูดว่า "เอาล่ะ ฉันจะสามารถแข่งขันได้อย่างไร? ฉันจะป้องกันการคืนสินค้าได้อย่างไร? ฉันจะแน่ใจได้อย่างไรว่าประกาศของฉันเป็นหนึ่งในประกาศที่ทำได้ดี”

เจมี่:
สองสามสิ่งที่แตกต่างกัน อุตสาหกรรมมีแง่มุมต่างๆ ที่เติบโตเร็วกว่าด้านอื่นๆ การเข้าพักที่ไม่เหมือนใครคือสิ่งหนึ่งที่ฉันมั่นใจมาก ฉันคิดว่าพวกคุณก็คงเช่นกัน

ปล้น:
ใช่แน่นอน.

เจมี่:
อีกประเภทคือสิ่งอำนวยความสะดวก ดังนั้น หากคุณดูที่ตลาดอย่างโจชัว ทรี และอัตราการเข้าพักโดยรวมกำลังลดลง แต่ถ้าคุณดูที่อัตราการเข้าพักสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีสระว่ายน้ำ จริงๆ แล้วอัตราการเข้าพักจะเพิ่มขึ้น ดังนั้นการมุ่งเน้นไปที่สิ่งที่ผู้คนกำลังจะไปที่ตลาดของคุณ สิ่งอำนวยความสะดวกที่พวกเขาต้องการเมื่อพวกเขาอยู่ที่นั่น และคุณจะทำให้ประกาศของคุณโดดเด่นจากที่อื่นได้อย่างไร และอย่างที่สามคือสถานะและบทวิจารณ์ ดังนั้น ที่พักหรือเจ้าของที่พักที่มีสถานะเจ้าของที่พักดีเด่นจะได้รับอัตราการเข้าพักสูงกว่าเจ้าของที่พักที่ไม่มีสถานะเจ้าของที่พักดีเด่นถึง 24% ในช่วงเวลาใดก็ตาม

ปล้น:
ว้าว. จริงหรือ

เจมี่:
ใช่.

ปล้น:
ดงเฮ มันบ้าไปแล้ว

เจมี่:
ปีที่แล้วพวกเขามีการควบคุม RevPAR ที่สูงขึ้น 21% สำหรับทุกสิ่ง ดังนั้นจึงมีประสิทธิภาพและแนวโน้มเพิ่มขึ้นอย่างมากสำหรับผู้ที่จองเพื่อรับรีวิวที่สูงขึ้น สำหรับสถานะเจ้าของที่พักดีเด่น และมอบความสะดวกสบายให้กับผู้คนในการจอง เรามีผู้คนมากมายที่ลองใช้ Airbnb เป็นครั้งแรก เมื่อปีที่แล้ว จากการจองทั้งหมดที่เกิดขึ้นบน Airbnb ในสหรัฐอเมริกา 40% เป็นผู้จองครั้งแรก ดังนั้นหากคุณกำลังลองใช้แพลตฟอร์ม หรือลองใช้ผลิตภัณฑ์เป็นครั้งแรก คุณจะจองกับผู้ที่เป็นเจ้าของที่พักดีเด่นหรือไม่? ใช่ มันสร้างความแตกต่างจริงๆ

ปล้น:
แดงนั่นน่าประหลาดใจจริงๆ ฉันจำได้ว่าฉันอยู่ในงานปาร์ตี้ Airbnb ฉันคิดว่า มีเจ้าบ้านเยอะมาก และพวกเขาต่างก็ยืนอยู่รอบๆ และเราทำสิ่งเจ๋งๆ เราทุกคนจึงยืนอยู่รอบๆ และฉันก็จำได้ว่า "ใช่" แล้วคุณเป็นเจ้าของที่พักดีเด่นมานานแค่ไหนแล้ว หรือคุณเป็นเจ้าของที่พักดีเด่นมากี่ครั้งแล้ว?” เพราะมันเป็นเพียงป้ายเล็กๆ น้อยๆ ที่พวกเขาบอกคุณว่า “โทนี่ โรบินสันเคยเป็นเจ้าของที่พักดีเด่นมาแล้ว X ครั้ง” แล้วพวกเขาก็แบบว่า “โอ้ สี่ เจ็ด” พวกเขาแบบว่า “แล้วคุณล่ะ?” ฉันก็แบบว่า “โอ้ ฉันคิดว่าตอนนี้ฉันอายุ 16 แล้ว” ทุกคนอ้าปากค้าง พวกเขาเป็นเหมือน “อะไรนะ? คุณเป็นเจ้าของที่พักดีเด่นมาแล้ว 16 ครั้ง” เป็นสิ่งที่ฉันเคยเป็นมา ฉันไม่รู้ และภูมิใจมากโดยไม่มีเหตุผล แต่ตอนนี้ ฉันคิดว่าฉันมีเหตุผลที่ดีที่จะภูมิใจกับสิ่งนี้ เพราะฉันได้รับการจองเพิ่มขึ้น 24% นั่นมันบ้ามาก

เจมี่:
นอกจากนี้ โปรดทราบว่ามีเจ้าของที่พักเพียง 15% เท่านั้นที่เป็นเจ้าของที่พักดีเด่น

โทนี่:
จริงเหรอ?

เจมี่:
เป็นกลุ่มเล็กๆ แม้ว่ามันอาจจะส่งผลต่อการที่ Airbnb ล่มสลายและผู้คนที่ไม่ได้เห็นการจองที่พวกเขาคาดหวังก็ตาม หากพวกเขาไม่ได้รับรีวิว หากพวกเขาไม่สามารถตอบสนองความพึงพอใจของแขกได้ นั่นก็อาจเป็นส่วนสำคัญเช่นกัน

ปล้น:
แดง. คุณมีเกร็ดน่ารู้เกี่ยวกับชื่อเจ้าของที่พักดีเด่นบ้างไหม? ชื่อเจ้าของที่พักดีเด่นที่ใช้บ่อยที่สุดคืออะไร? นี่คือสิ่งที่เราพูดคุยกันนอกอากาศเมื่อวันก่อน

เจมี่:
เราคุยกันนอกอากาศแล้วฉันก็ไม่เคยเปิดดูเลย

ปล้น:
ตกลง. ตกลง.

เจมี่:
เมื่อคุณพูดถึงเรื่องนั้นแล้ว ฉันจำได้ว่าฉันได้ดูมันเมื่อถึงจุดหนึ่งแล้ว มันคืออะไร? คุณมีมันไหม?

โทนี่:
ใช่. ฉันหมายถึงเจมี่ มีเรื่องดีๆ มากมายที่เราได้พูดคุยกัน และฉันชอบความคิดที่จะให้เจ้าของที่พักมีสิ่งที่จับต้องได้เพื่อช่วยให้ที่พักของพวกเขาทำงานได้ดีขึ้น คุณพูดถึงสระว่ายน้ำและโจชัว ทรี ซึ่งฉันดีใจมากที่คุณพูดถึง เพราะจริงๆ แล้วตอนนี้ฉันเพิ่งได้ทรัพย์สินพูลหลังแรกภายใต้สัญญา ฉันรู้สึกตื่นเต้นกับโครงการบำบัดนั้น แต่คุณเห็นสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นใดอีกบ้างในตลาดต่างๆ เหล่านี้ที่เจ้าของที่พักควรเน้นไปที่การเพิ่มไว้ในที่พักของพวกเขา?

เจมี่:
ใช่. สิ่งหนึ่งที่ฉันถูกถามออกสื่อตลอดเวลา สิ่งที่ได้รับความนิยมอย่างมากในตอนนี้คือสนามพิกเกิลบอล อีกอันคือหน่วยที่มีธีม ดังนั้นจึงทำงานด้วยธีมที่ได้รับความนิยมในตลาดของคุณ ออร์แลนโดมีสถานที่เหล่านี้อยู่หลายแห่งทั่วสวนสาธารณะ แต่จริงๆ แล้วเมืองใดก็ตามที่มีประวัติศาสตร์ และคุณสามารถสร้างธีมที่สอดคล้องกับเมืองนี้ได้ บางสิ่งที่ฉันสนใจจริงๆ ตอนนี้สอดคล้องกับหมวดหมู่ Airbnb มีวิธีใหม่ๆ ในการให้ลูกค้าจองที่พักของคุณหรือไม่? คุณผ่านสิ่งเหล่านั้น และบางอย่างก็เป็นเรื่องง่ายๆ เช่น การเล่น คุณมีเกมไหม? คุณมีห้องเล่นเกมหรือไม่? คุณมีพื้นที่สร้างสรรค์หรือไม่? คุณมีครัวพ่อครัว เปียโนไหม? มีวิธีใหม่ๆ ที่ Airbnb กระตุ้นให้ผู้คนค้นหา หากคุณจัดหมวดหมู่ใดหมวดหมู่หนึ่งได้ คุณจะเห็นการเพิ่มขึ้นอย่างมากของการจองที่นั่น

ปล้น:
ฉันแค่อยากจะบอกว่า เดวิด อีกครั้งถ้าคุณกำลังฟังสิ่งนี้ ฟังเจมี่ เขาพูดว่าสนามพิกเกิลบอล เรามีสนามพิคเคิลบอลขาดรุ่งริ่งที่คฤหาสน์สก็อตส์เดลของเรา และเหมือนกับว่าต้องเสียค่าใช้จ่าย 25,000 ดอลลาร์เพื่อเริ่มต้นดำเนินการ แต่ฉันก็แบบว่า "เราควรจะทำมัน" เขาแบบว่า “อะไรนะ? มาทำเงินกันก่อน” ฉันก็แบบว่า "ก็ได้" แต่ฉันพร้อมจริงๆ เพราะฉันต้องการสนามพิคเคิลบอล ขอโทษทีโทนี่ คุณจะพูดอะไร?

โทนี่:
คุณเคยเห็นห้องเกมใหม่ล่าสุดของเราใน Joshua Tree หรือไม่? เราเพิ่งปรับปรุงโรงรถแห่งหนึ่งให้เป็นห้องเกมธีมมาริโอสุดเจ๋งแห่งนี้ เราก็เลยมีภาพมาริโอ ภาพฝาผนังที่เราวาดไว้ตามผนัง สติกเกอร์ไม้เจ๋งๆ ที่ดูเหมือนท่อเล็กๆ ที่มาริโอกระโดดเข้าออก เรามี Nintendo Switch เช่น ห่วงบาสเก็ตบอล โต๊ะแอร์ฮอกกี้ เจมี จริงๆ แล้วเราดึงแรงบันดาลใจนั้นมาจากออร์แลนโดเพราะเราเห็นออร์แลนโดทำ... นั่นเป็นหนึ่งในตลาดที่ดีที่สุดในการค้นหาแรงบันดาลใจว่าผู้คนสร้างสรรค์ธีมต่างๆ ได้อย่างไร เราพูดว่า “เพื่อน ไม่มีธีมเจ๋งๆ ใน ​​Joshua Tree แบบนั้นเลย” แท้จริงแล้วเราก็แค่เอามันมาโดย-

ปล้น:
Casita Conejo แต่ก็ไม่เป็นไร

โทนี่:
ฉันไม่รู้. แต่เพื่อน พวกออร์แลนโดนั้นสุดยอดมาก นี่เป็นการโจมตีครั้งแรกของเรากับธีมสุดเจ๋งแบบนั้น ดังนั้นฉันจึงอยากรู้ว่ามันเป็นอย่างไรในตลาดนั้นเช่นกัน

ปล้น:
ดูสิ ฉันคิดว่าคุณจะไปซูเปอร์มาริโอเพราะมันเป็นโจชัวทรีและซูเปอร์มาริโอได้รับพลังจากเห็ดและดวงดาว

โทนี่:
นั่นคือการเชื่อมต่อที่นั่น นั่นคือสิ่งที่เรากำลังจะไป

เจมี่:
ในบางพื้นที่ สิ่งอำนวยความสะดวกอาจเป็นเดิมพันได้ คุณพูดถึงตลาดอย่างแกตลินเบิร์ก มันเหมือนกับว่าที่พักกว่า 70% บนนั้นมีอ่างน้ำร้อน คุณดู ADR จากอ่างน้ำร้อน คุณจะได้รับเงินเพิ่มอีก 40 ดอลลาร์ต่อคืน อัตราเพิ่มขึ้น 70% ดังนั้น หากคุณกำลังลงทุน คุณจะต้องรู้ว่าผู้คนคาดหวังอะไรเมื่อพวกเขาจองตลาดนั้น วิธีโปรดของฉันในการหาวิธีที่จะก้าวไปสู่ระดับสูงสุด หรือค้นหาว่าอะไรที่คุณสามารถทำซ้ำซึ่งทำได้ดีในตลาดอื่นๆ บนเว็บไซต์ของเรา เรามีอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ แล้วตลาดใดที่มีรายได้มากที่สุดในทุกตลาด? และสำหรับฉัน มันเหมือนกับว่า... ฉันแค่ผ่านมันไป วิ่งไปตามเมืองต่างๆ และพบว่า "โอ้ นี่มันกำลังจะตายในตลาดนี้เลย ฉันจะคัดลอกมันในตลาดอื่นนี้”

ปล้น:
ใช่. คุณพูดถึงการดูว่าอะไรสำคัญต่อเมืองของคุณ Gatlinburg มีความหมายเหมือนกันกับคำว่าอ่างน้ำร้อน มันสำคัญมากมากมาก มันสำคัญน่ารำคาญเพราะฉันเกลียดอ่างน้ำร้อนและการดูแลรักษาที่มาพร้อมกับอ่างน้ำร้อน แต่หนึ่งในคุณสมบัติของฉัน มันเหมือนมีห้าห้องนอน สี่ห้องน้ำ มันค่อนข้างข้างนอกนั่น มันเป็นจุดหมายปลายทางเล็กน้อย อาจจะอยู่ห่างจากพิเจนฟอร์จประมาณ 30 นาที มีรายได้ประมาณ 60,000 ดอลลาร์ในปีนี้ การจำนองมันเหมือนกับว่า ฉันไม่รู้ 2,200 ดอลลาร์ ดังนั้นผมคิดว่ามันจะได้ผลตอบแทนเป็นเงินสด 25% ฉันคาดหวังว่ามันจะคุ้มทุนจริงๆ ฉันซื้อบ้านหลังนั้นไม่ใช่แม้แต่สำหรับ Airbnb เป็นเรื่องดีจริงๆ ที่มันทำเงินได้ แต่ฉันรู้ว่าฉันอยากจะสร้างอ่างน้ำร้อนขนาดยักษ์ที่ยกคานยื่นออกมาจากหน้าผา และคุณสามารถมองดูภูเขาได้ และมันยากจริงๆ สำหรับฉันที่จะหา... เพราะนั่นก็เหมือนกับว่า ต้องใช้วิศวกรรมที่เข้มข้นและการหาผู้รับเหมาที่สามารถทำพื้นหน้าผาและงานประเภทอื่นๆ ได้
แต่ฉันเป็นเหมือนปีที่ผ่านมาที่พยายามหาใครสักคนมาทำงานนั้น เพราะฉันรู้ว่าถ้าฉันทำอย่างนั้น โดยพื้นฐานแล้วรายได้โดยรวมของฉันจะเพิ่มเป็นสองเท่าสำหรับวิสัยทัศน์ที่ฉันกำลังพยายามดำเนินการ แต่สิ่งหนึ่งที่ฉันจะถามคุณคือคุณบอกว่าสิ่งสำคัญคือต้องดูว่าสิ่งอำนวยความสะดวกใดบ้างที่สำคัญต่อตลาดของคุณ มีวิธีใดบ้างที่ใครบางคนสามารถค้นคว้าข้อมูลนั้นได้ หรือเป็นเพียงเรื่องของการพิจารณาการแข่งขัน Airbnb ของคุณและแค่ดูรายการที่พักและดูว่ารายการใดที่มีการจองมากที่สุดและอาจพยายามตรวจสอบรายการต่างๆ ทั้งหมดที่นั่น

เจมี่:
ใช่. สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวกหลักๆ จริงๆ แล้วมันเป็นสิ่งที่เราใส่ไว้ในเว็บไซต์ของเราที่ AirDNA.co และฉันคิดว่ามันไม่ได้อยู่เบื้องหลังเพย์วอลล์ด้วยซ้ำ ดังนั้นคุณจึงสามารถเข้าไปดูสิ่งอำนวยความสะดวกชั้นนำทั้งหมดได้เป็นเปอร์เซ็นต์ต่อเมือง ในเมืองใดๆ ในโลก ที่พักมีสิ่งอำนวยความสะดวกนั้นหรือไม่ ดังนั้นคุณจึงสัมผัสได้ว่า... สำหรับสิ่งอำนวยความสะดวก เช่น สระว่ายน้ำ อ่างน้ำร้อน Wi-Fi ทีวี เคเบิลทีวี อะไรประมาณนั้น ดูว่าที่พักมีสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านั้นกี่เปอร์เซ็นต์

ปล้น:
ฉันหมายถึง แม้ว่ามันจะอยู่หลังเพย์วอลล์ แต่คุณสามารถใช้รหัสโปรโมชั่น Robuilt สำหรับ... ไม่ ฉันแค่ล้อเล่น ตกลง. เจ๋งเลยเพื่อน ขอบคุณมาก. ฉันขอขอบคุณที่. โทนี่ มีอะไรอีกไหมที่คุณอยากจะถาม ก่อนที่เราจะปล่อยเจมี่ไปที่นี่? ฉันหมายความว่าฉันรู้สึกว่าฉันมีอีกอย่างน้อย 18 คำถาม แต่ [ไม่ได้ยิน 00:53:29]

โทนี่:
ใช่. เพื่อน ฉันรู้สึกเหมือนว่าเราจะคุยกันได้ตลอดไป เราต้องพาคุณกลับมาอย่างแน่นอน เจมี่ บางทีเราอาจทำให้เรื่องนี้เป็นหัวข้อปกติได้เพราะ Rob และฉันได้รับประโยชน์อย่างเห็นแก่ตัวจากการมีบทสนทนาเหล่านี้ แต่ถ้ามีอะไรที่ฉันอยากให้ผู้ฟังได้รับจากตอนนี้ และ Jamie ก็อธิบายเรื่องนี้ได้อย่างเชี่ยวชาญ ก็คือเราสามารถตัดสินใจโดยพิจารณาจากอารมณ์และพาดหัวข่าว และผู้เชี่ยวชาญที่พูดถึง หรือเราสามารถตัดสินใจโดยอิงจาก เกี่ยวกับข้อมูลและสิ่งที่ข้อเท็จจริงพูดและใช้ข้อมูลนั้นเพื่อประกอบการตัดสินใจของเรา ฉันไม่คิดว่าจะมีคำถามอื่นใดสำหรับฉัน เจมี่ ฉันแค่อยากจะขอบคุณที่หวังว่าจะขจัดความกลัวที่ผู้คนมีเกี่ยวกับอุตสาหกรรมการให้เช่าระยะสั้นออกไป เพราะความคิดของ Airbnbus นี้ฉันคิดว่าซึมลึกเข้าไปในชุมชนเหล่านี้หลายแห่ง แต่สิ่งที่คุณกำลังแบ่งปันคือ ผมคิดว่าสู้แบบนั้นไปในทางที่ดีแน่นอน

ปล้น:
ใช่แล้ว ขอบคุณมาก ก่อนที่เราจะปล่อยคุณไป ผู้คนจะทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับคุณหรือข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ AirDNA ได้ที่ไหน หากพวกเขาต้องการติดต่อหรือเรียนรู้ข้อมูลเพิ่มเติม

เจมี่:
ใช่. AirDNA.co คือเว็บไซต์ของเรา คุณสามารถติดตามฉันได้ทาง Twitter และ LinkedIn หากคุณต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับข้อมูล เรามีพอดแคสต์ของเราเอง STR Data Lab ซึ่งเราจะพูดคุยเรื่องข้อมูลทุกสัปดาห์ ดีใจที่มีคนเข้ามารับฟัง

ปล้น:
ตกลง. หากผู้คนต้องการติดตามคุณบน Instagram หรือ Twitter คุณจัดการอย่างไร

เจมี่:
Jamie_Lane บน Twitter และฉันคิดว่าเป็นเพียง Jamie Lane บน Instagram

ปล้น:
เอาล่ะ. แล้วคุณโทนี่ล่ะ? ผู้คนสามารถค้นหาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับคุณได้ที่ไหนหากพวกเขาต้องการเชื่อมต่อหรือเห็นระเบิดความรู้สีทองของคุณบนอินเทอร์เน็ต?

โทนี่:
ก่อนอื่นมาฟังพอดแคสต์มือใหม่ด้านอสังหาริมทรัพย์ เราลงตอนทุกวันพุธและวันเสาร์ นอกเหนือจากนั้น บนอินสตาแกรม @tonyjrobinson จากนั้นผมกับภรรยาก็ดูแลช่อง YouTube ของ Real Estate Robinsons ด้วย

ปล้น:
สุดยอด. คุณสามารถหาฉันได้บน YouTube @Robuilt หากคุณชอบตอนนี้ ถ้ามันทำให้คุณรู้สึกดีขึ้น ถ้ามันสร้างแรงบันดาลใจให้คุณเข้าสู่เกมเช่าระยะสั้น โปรดพิจารณาให้บทวิจารณ์ระดับห้าดาวแก่เราบนแพลตฟอร์ม Apple Podcast หรือที่ใดก็ตามที่คุณดาวน์โหลดตอนของคุณ . นี่เป็นเพียงตอนของ BiggerPockets วันนี้เท่านั้น ขอบคุณมาก Jamie แล้วเราจะติดตามทุกคนได้ในตอนต่อไปของ BiggerPockets และฉาก