ในปีที่ผ่านมา อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ได้ เคยเป็น พี่ชายคนโตที่น่าผิดหวังของ อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า. ในขณะที่ ราคาที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้น ราคาอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ลดลง. เมื่ออยู่ประถม อัตราการจำนอง อยู่ในระดับสูง อัตราการจำนองเชิงพาณิชย์ก็ยิ่งสูงขึ้นไปอีก กับ อัตราตำแหน่งว่างที่สร้างสถิติ ในพื้นที่เช่นสำนักงานและการพึ่งพาร้านค้าปลีกน้อยลงมากมาย นักลงทุนคิดว่าอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นสินทรัพย์ประเภทที่กำลังจะตาย. แต่พวกเขาก็ไม่ถูกต้องทั้งหมด
นักลงทุนชอบ คิม ฮอปกินส์ มีความเจริญรุ่งเรือง ความสำเร็จด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์, แม้ในช่วงล็อคดาวน์และการแพร่ระบาด เคล็ดลับของคิมต่อพอร์ตโฟลิโออสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ที่มีกระแสเงินสดสูงของเธอไม่ได้อยู่ที่การโชคดี แต่ทั้งหมดอยู่ในตัวเธอ “ซื้อกล่อง” คิมซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเท่านั้น ไม่สามารถปิดตัวลงได้ในตลาดที่พวกเขาจะเติบโต โดยมีลูกค้ามากมายอยู่ใกล้เคียง และวันนี้เธอมาแบ่งปันสูตรเด็ดของเธอกับเรา!
แต่นั่นไม่ใช่ทั้งหมด คิมเป็น ขณะนี้กำลังถกเถียงกันเรื่องการทำข้อตกลงอีกครั้งหนึ่งก่อนที่จะถึงปี. บ้านหลังนี้ดูเหมือนโฮมรันบนกระดาษ แต่เมื่อเธอเจาะลึกเข้าไป ทรัพย์สินอาจไม่คุ้มกับราคา. จาก ปัญหาระบบประปา ไปยัง ตัวเลขรายได้ที่สูงเกินจริงคิมใช้เดวิดและร็อบเป็นโค้ชเพื่อช่วยเธอตัดสินใจว่าข้อตกลงนี้คุ้มค่าที่จะทำหรือไม่
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบน Apple Podcasts
ฟัง Podcast ที่นี่
อ่านทรานสคริปได้ที่นี่
เดวิด:
นี่คือพอดแคสต์ BiggerPockets เกิดอะไรขึ้นทุกคน? นี่คือ David Greene พิธีกรรายการพอดแคสต์ BiggerPockets Real Estate ของคุณที่นี่พร้อมกับ Rob Abasolo พิธีกรร่วมและเพื่อนที่ดีของฉันเช่นเคย ร็อบ วันนี้คุณเป็นยังไงบ้าง?
ปล้น:
ดีมากเพื่อนของฉัน ดีมาก. วันนี้ภรรยาของฉันกลับจากปารีส ฉันเลี้ยงลูกเป็นโสด โดยเฝ้าดูลูกๆ ทั้งสองคนในช่วงห้าวันที่ผ่านมา ดังนั้นฉันจึงตื่นเต้นที่จะได้นอนอีกครั้ง รู้สึกตื่นเต้นมาก.
เดวิด:
ฉันสามารถจินตนาการ. และขอขอบคุณที่มาร่วมรายการในวันนี้โดยไม่มีการนอนแต่มีข้อมูลมากมายและเป็นช่วงเวลาที่ดี
ปล้น:
ถูกต้องใช่ เรามีการแสดงดีๆ ที่วางแผนไว้สำหรับทุกคนที่นี่ในวันนี้ เราจะพูดคุยกับ Kim Hopkins ซึ่งเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ ฟังเพลงที่น่ากลัว ซึ่งกำลังทำข้อตกลงในตลาดนี้ในวันนี้ ใช่แล้ว ในปี 2023 วันนี้เราจะมาฟังกัน เกี่ยวกับข้อตกลงที่ Kim กำลังทำอยู่ ข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประเภทใดในปัจจุบัน ความเสี่ยงที่เกี่ยวข้องกับกลยุทธ์นี้ และวิธีที่จะไม่ทำให้ตัวเองตกอยู่ในสถานการณ์ลำบาก
เดวิด:
ทั้งหมดนั้นและอีกมากมาย นี่คือการแสดงนักฆ่า มาหาคิมกันเถอะ
ปล้น:
คิม ยินดีต้อนรับสู่การแสดง
คิม:
เฮ้ ร็อบ เฮ้ เดวิด ขอบคุณที่มีฉัน
ปล้น:
ใช่ ดีใจที่มีคุณ ดังนั้นถ้าฉันเข้าใจถูกต้อง แสดงว่าคุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์มา 10 ปีแล้ว และคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ 15 รายการผ่านธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่คุณและสามีร่วมกันทำ คำถามสั้นๆ สองสามข้อเพื่อให้ผู้ฟังของเราทราบว่าคุณคือใครในฐานะนักลงทุน อันแรกนี่คุณอยู่ในตลาดกี่แห่ง?
คิม:
มาดูที่นี่กัน เรามีโอเรกอน วอชิงตัน ยูทาห์ เท็กซัส แอริโซนา แคลิฟอร์เนีย และฟลอริดา รวมเจ็ดแห่ง
ปล้น:
โอเค แค่บางส่วนที่นี่
คิม:
บางส่วนเป็นการเช่าระยะสั้นที่เราละทิ้งในขณะที่เราย้ายจากรัฐหนึ่งไปอีกรัฐหนึ่ง
เดวิด:
ตอนนี้คุณกำลังลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ขนาดเล็ก เช่น สถานการณ์แบบแม่และป๊อป อะไรที่ทำให้คุณสนใจเรื่องนี้?
คิม:
จริงๆ มันเป็นกระบวนการกำจัด ดังนั้นเราจึงไม่อยากซ่อมห้องน้ำและมีผู้เช่าเป็นรายบุคคล ดังนั้นเราจึงไม่ต้องการมีหลายครอบครัว เราไม่ต้องการผู้เช่ารายเดียวเพราะนั่นเป็นการเพิ่มความเสี่ยงของคุณ หากผู้เช่าออกไปในทรัพย์สินของผู้เช่ารายเดียวก็แค่นั้นแหละ ไม่มีรายได้. เราไม่ต้องการให้การปรับปรุงผู้เช่า TI หรือค่าใช้จ่ายที่มักเกี่ยวข้องกับสำนักงาน และนั่นทำให้เรามีผู้เช่าหลายราย และจากนั้น เราจึงเลือกร้านค้าปลีกขนาดเล็กและอุตสาหกรรมที่มีผู้เช่าหลายราย
ปล้น:
คุณคิดว่าข้อตกลงด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประเภทใดที่เหมาะกับคุณในปัจจุบัน คุณกล่าวไว้ในตอนต้นว่าไม่มีตลาดที่ไม่ดี มีเพียงข้อตกลงที่ไม่ดีเท่านั้น ดังนั้น ช่วยเล่าให้เราฟังหน่อยว่าคุณมองหาอะไรในอสังหาริมทรัพย์ อะไรที่น่าลงทุน และสิ่งดีๆ ทั้งหมดนั้น
คิม:
ใช่. กล่องซื้อของเราเป็นเรื่องเดียวและแน่นอนว่ามีหลายผู้เช่า เราต้องการให้ผู้เช่ามีขนาดเล็กลง ประมาณ 2,000 ตารางฟุตสำหรับผู้เช่าแต่ละคนคือเป้าหมายของเรา ไม่มีผู้เช่าครอบครองพื้นที่เกิน 30% เรามองหาที่พักที่ไม่มีระบบอัตโนมัติมากเกินไปเพราะสกปรก เรามองหาที่พักที่ไม่มีร้านอาหารมากเกินไปเพราะมันสกปรก และนั่นคือสิ่งที่เรากำลังตั้งเป้าหมายอยู่ในขณะนี้ จากนั้นเรากำลังมองหาอัตราดอกเบี้ยสูงสุดประมาณ 7% แม้ว่าจะต้องขึ้นจริงๆ ณ จุดนี้เพราะเราอยู่ที่ไหนกับอัตราดอกเบี้ย นั่นเชื่อมโยงอย่างใกล้ชิดกับเงื่อนไขการกู้ยืมของคุณ ณ จุดนี้
ปล้น:
ฉันขอถามคำถามที่ชัดเจนกับคุณได้ไหม เมื่อคุณบอกว่าสถานที่จอดรถและร้านอาหารสกปรก คุณหมายถึงสถานที่เหล่านั้นสกปรกทางกายภาพ ดังนั้นการสึกหรอจึงแย่ลงในพื้นที่ประเภทนี้ใช่หรือไม่
คิม:
ใช่นั่นคือสิ่งที่ฉันหมายถึง ดังนั้นผู้เช่ารถยนต์จึงดูเหมือนจะมีปัญหาด้านสิ่งแวดล้อมมากมาย พวกเขายังมีแนวโน้มที่จะจอดรถที่ใช้งานไม่ได้จำนวนมากในที่พัก แล้วร้านอาหาร เราจะมาพูดถึงเรื่องนี้ทีหลัง มันเกี่ยวข้องกับข้อตกลงปัจจุบันที่เรากำลังพิจารณาอยู่มาก แต่ก็เหมือนกัน ร้านอาหารโดยเฉพาะอย่างยิ่งหากพวกเขากำลังทอดอาหารหรืออะไรทำนองนั้น อาจทำให้ที่พักของคุณเละเทะได้
เดวิด:
ฉันจินตนาการด้วยว่าร้านอาหารและร้านซ่อมรถยนต์อาจต้องมีการปรับปรุงผู้เช่ามากกว่านี้ พวกเขาต้องการให้คุณนำเงินมาเพื่อที่พวกเขาจะได้ใส่แจ็ครถขนาดใหญ่หรือย้ายแผนผังชั้นไปรอบๆ คุณพบว่าเป็นเช่นนั้นหรือไม่? เนื่องจากคุณกล่าวไว้ก่อนหน้านี้ว่าคุณกำลังพยายามหลีกเลี่ยงสิ่งนั้นโดยหลีกเลี่ยงการไปทำงาน
คิม:
ใช่แล้ว ถูกต้องเลย นั่นเป็นเหตุผลที่ฉันจะจัดอันดับอุตสาหกรรมที่มีผู้เช่าหลายรายให้สูงกว่าการค้าปลีกที่มีผู้เช่าหลายรายอย่างแน่นอน พวกเขาจะมีคำขอ TI เพิ่มเติม ด้วยอุตสาหกรรมที่มีผู้เช่าหลายราย เราจึงไม่จำเป็นต้องทาสีด้วยซ้ำ เหมือนกับว่าพื้นที่บำรุงรักษาต่ำอยู่แล้ว และผู้เช่าก็มีการบำรุงรักษาต่ำมากเช่นกัน พวกเขาจะไม่โทรหาคุณถ้าห้องน้ำไม่ทำงาน พวกเขาจะแก้ไขมัน
ปล้น:
นั่นคือเหตุผลที่ CrossFits ไม่เคยมีเครื่องปรับอากาศในตัว แม้ว่าข้างนอกจะมีอุณหภูมิประมาณร้อยองศาก็ตาม มันเหมือนกับว่า คุณอยากให้ฉันทอดตรงนี้ไหม? นั่นคือความคิดเหรอ?
คิม:
นั่นเป็นเหตุผลที่พวกเขาสร้าง Big Ass Fan คุณเคยได้ยินเกี่ยวกับบริษัทนั้นหรือไม่?
เดวิด:
การทอดเพียงอย่างเดียวที่จะดำเนินการคือที่ CrossFit เมื่อคุณร้อน ไม่ใช่ที่ร้านอาหาร เพราะคิมไม่อนุญาตให้ทอดในยูนิตของเธอ
ปล้น:
ไม่อนุญาตให้ทอด
เดวิด:
แต่คุณหยิบยกประเด็นที่ดีขึ้นมา เนื่องจากนักลงทุนมักจะโลภ ROI สูงสุดที่พวกเขาจะได้รับ หรือในพื้นที่นี้ พวกเขาจะมองหาอัตราสูงสุดที่พวกเขาจะได้รับ และเมื่อคุณดูแค่ตัวเลขเหล่านั้น คุณไม่ได้คิดถึงข้อเท็จจริงที่ว่าเพื่อให้ได้อัตรา cap ที่สูงขึ้นนั้น บางทีคุณอาจต้องใช้เงิน $200,000 เพื่อตกแต่งห้องนี้ เพื่อให้ผู้เช่ารายใหม่เข้ามาได้ จากนั้นเมื่อใด ธุรกิจของพวกเขาล้มเหลวหลังจากสามปี หรือพวกเขาตัดสินใจว่าพวกเขาไม่ต้องการเช่าสถานที่จากคุณอีกต่อไป พวกเขาจากไป และตอนนี้คุณต้องใช้เงินเพื่อกำจัดเงิน 200,000 ดอลลาร์ที่คุณใช้ไป และใช้เงินมากขึ้นเพื่อซ่อมแซมมันสำหรับ ผู้เช่ารายถัดไป และเพื่อที่จะเสนออัตราสูงสุดที่สูงขึ้นเพื่อดึงดูดใครสักคนให้เข้ามาที่ที่พวกเขาจะทำเงินได้น้อยลงจริงๆ
มีหลายสิ่งหลายอย่างในอสังหาริมทรัพย์ที่จะเอาเงินของคุณไป เป็นมากกว่าการจำนอง ภาษี และการประกันภัย ฉันชอบที่คุณชี้ให้เห็นว่า จริงๆ แล้วคุณกำลังมองหาวิธีการดำเนินธุรกิจแบบลีนที่นี่ ซึ่งตรงข้ามกับความโลภและการใช้อัตราสูงสุดที่คุณจะได้รับ
วันนี้คุณกำลังดูอะไรเมื่อคุณพยายามประเมินข้อตกลงเหล่านี้ คุณเคยบอกว่าคุณไม่ต้องการเข้าไปในพื้นที่สำนักงาน แต่มีอัตราสูงสุดที่คุณกำหนดเป้าหมายเป็นพิเศษหรือไม่? มีขนาดยูนิตที่คุณกำลังมองหาหรือไม่? กล่องซื้อของคุณมีลักษณะอย่างไร?
คิม:
เราเป็นผู้นำด้วยตัวเลขจริงๆ ดังนั้นคุณสามารถมีอัตราสูงสุดที่โฆษณาไว้ที่ 7.5% แต่เมื่อคุณเข้าใจแล้ว มันก็ไม่ได้ดินสอ พวกเขากำลังใช้ตัวเลขเสมือน พวกเขาไม่มีตำแหน่งว่างมากพอ ตอนนี้เรากำลังนำตัวเลขจริงๆ เรากำหนดเป้าหมายหลายตลาดรอบที่แล้วนี้ เราไม่ได้เลือกตลาดใดตลาดหนึ่งโดยเฉพาะ เรากำลังมองหาข้อเสนอที่เป็นดินสอพร้อมตัวเลข ไม่มีการคาดเดา เราไม่ได้มองหาข้อตกลงที่สมเหตุสมผลกับการเพิ่มมูลค่านี้เท่านั้น มันสมเหตุสมผลถ้าคุณได้ค่าเช่าตลาดเหล่านี้ มันจะสมเหตุสมผลถ้าคุณสามารถขายในอัตราสูงสุดนี้ได้ ไม่มีสิ่งนั้น เราได้เห็นหลายจุดที่ทำให้ผู้คนในปัจจุบันมีการคาดเดามูลค่าเพิ่ม ดังนั้นเราจึงกำลังมองหาข้อเสนอที่เป็นดินสอในขณะนี้ เงินสดจากการคืนเงินสดหวังว่าจะอยู่ที่ 7%
แต่อีกความคิดเห็นที่ผมอยากบอกคือเรากำลังพิจารณาเรื่องภาษีอยู่ด้วย และฉันรู้ว่ามีคนจำนวนมากพูดว่า “โอ้ อย่าทำข้อตกลงเรื่องภาษีเลย” และฉันเห็นด้วย อย่าทำเรื่องภาษีในทางที่ไม่ดี แต่นั่นคือสิ่งที่คุณสามารถพิจารณาได้ ตัวอย่างเช่น หากคุณกำลังจะเสียภาษีหลายแสนดอลลาร์ และคุณมีข้อตกลงในปีนี้ในมือ ซึ่งก็คือเงินสดคืนเพียง 6% และคุณคิดว่า "เอาล่ะ ต่อไปอาจจะ ปี ฉันจะหาข้อตกลงที่ให้เงินสดคืน 7%” คุณต้องคำนึงด้วยว่าคุณมี … สมมติว่าคุณมีบิลภาษี 300,000 ดอลลาร์ คุณจะมีเงินน้อยกว่า 300,000 ดอลลาร์สำหรับลงทุนในข้อตกลงนั้นในปีหน้าหากคุณต้องจ่ายภาษี คุณเห็นสิ่งที่ฉันพูดหรือไม่? ดังนั้นผลตอบแทนในปีหน้าจะต้องสูงขึ้นมากจึงจะสมเหตุสมผล ดังนั้นเราจึงคำนึงถึงภาษีด้วย ตอนนี้เราผ่อนปรนกับหมายเลขเงินสดในการคืนเงินสดมากกว่าที่เราอาจจะเป็นในปีหน้าเล็กน้อยเพราะเรามีภาษีเหล่านี้ที่ต้องพิจารณา
ปล้น:
นั่นคือสิ่งหนึ่งที่ฉันบอกคนอื่นเสมอเพราะดูเหมือนโดยทั่วไป … นี่คือสิ่งที่ David สอนฉันตลอดสองสามปีที่ผ่านมาว่าเงินสดจากการคืนเงินสดก็เหมือนกับหนึ่งในตัวชี้วัดเหล่านั้นจริงๆ เป็นหนึ่งในสี่ตัวชี้วัดหลักเมื่อพิจารณาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณได้รับสิทธิประโยชน์ทางภาษีแล้ว คุณได้ชำระหนี้ของคุณ เงินที่เพิ่มขึ้น และเงินสดตอบแทนเป็นเงินสด โดยพื้นฐานแล้ว การได้รับเงินคืนเป็นเงินสด 7% อาจดูเหมือนน้อยสำหรับนักลงทุนจำนวนมาก แต่เมื่อคุณพิจารณาถึงสิทธิประโยชน์ทางภาษีที่แท้จริงของการแบ่งแยกต้นทุน การคิดค่าเสื่อมราคาโบนัส การคิดค่าเสื่อมราคาแบบเร่ง สิ่งดีๆ ทั้งหมดนั้น มันสามารถเปลี่ยนโฉม รายละเอียดผลตอบแทนของการลงทุนใด ๆ
คิม:
ใช่. นอกจากนี้ ผมจะชี้ให้เห็นว่า เงินสด 7% ของเราเป็นตัวเลขการเก็งกำไรที่ไม่เพิ่มมูลค่าใดๆ เลย นั่นไม่ได้หมายความว่านั่นคือสิ่งที่เราหวังว่าจะเป็นในอีกสี่ปีหรือสามปีหรืออะไรทำนองนั้น แต่นั่นคือวิธีที่ข้อตกลงนี้สมเหตุสมผลในตอนนี้
เดวิด:
นั่นเป็นจุดที่ดี หลายๆคนก็ทำผิดเช่นกัน พวกเขาแค่ประเมินข้อตกลงในปีแรก แต่พวกเขาไม่ได้มองว่า ในปีที่ 6 จะเป็นอย่างไร? คุณสามารถซื้อของที่มีมูลค่าเพิ่มหรือมีค่าเช่าเพิ่มขึ้น 6 หรือ 17% หรือบางอย่างทุกปี และเงินสด 6% จากการคืนเงินสดตอนนี้กลายเป็นเงินสด 8% ของการคืนเงินสด และบ่อยครั้งที่ผู้คนพูดว่า "คุณได้รับผลตอบแทนมหาศาลเหล่านี้ได้อย่างไร" คำตอบก็คือ ซื้อมันเมื่อห้าปีที่แล้ว และในทางกลับกัน อย่าซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่จะไม่ปรับปรุงเมื่อเวลาผ่านไป เพราะคุณถูกดูดเข้าไป โอ้ มันคือแปด แทนที่จะเป็นผลตอบแทน 30% นั่นเป็นสิ่งที่ดีที่สุดและยังคงได้รับผลตอบแทน XNUMX% ในอีก XNUMX ปีข้างหน้า
ปล้น:
เมื่อเราพูดถึงเรื่องนี้แล้ว โปรดบอกเราสักเล็กน้อยเกี่ยวกับความเสี่ยงที่ใหญ่ที่สุดสำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์และอสังหาริมทรัพย์โดยรวมที่คุณเห็นอยู่ทุกวันนี้ เพราะนี่คือความเสี่ยงที่ดูเหมือนว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงไม่น้อย
คิม:
ใช่. ฉันคิดว่าความเสี่ยงในขณะนี้คือไม่มีใครรู้ว่าอนาคตจะเป็นอย่างไร เราเลยไม่รู้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะไปทางไหน หากพวกเขาลงไป หวังว่าคุณจะได้รับเงินกู้ที่ไม่มีค่าปรับและการรีไฟแนนซ์ล่วงหน้า แต่คุณจะรู้ได้อย่างไรว่าเมื่อใดจะต้องกดปุ่มนั้น? และถ้าพวกเขาขึ้นและคุณได้รับเงินกู้ระยะสั้นเพราะคุณมีอัตราดอกเบี้ยสูง ตอนนี้คุณกำลังประสบปัญหา ดังนั้นจึงมีความเสี่ยงมากมายเกี่ยวกับทิศทางที่เรากำลังมุ่งหน้าไปและผู้เช่าเหล่านี้จะทำอย่างไร
ทรัพย์สินทางอุตสาหกรรมของเราทำได้ดีมากในช่วงโควิด พวกเขาทำได้ดีในช่วงเศรษฐกิจถดถอย อะไรแบบนั้น แต่การค้าปลีกที่มีผู้เช่าหลายราย ฉันไม่แน่ใจว่าพวกเขาจะทำได้ดีแค่ไหน ขึ้นอยู่กับตลาดที่คุณอยู่และลักษณะของธุรกิจ หากคุณมีสตูดิโอพิลาทิสเป็นหนึ่งในผู้เช่าของคุณ ผู้คนต้องการพิลาทิสไหมหากเวลาเริ่มยากลำบาก? ฉันไม่รู้. มันขึ้นอยู่กับผู้คน ขึ้นอยู่กับ …
ปล้น:
เรื่องราวทางด้านอุตสาหกรรมเป็นอย่างไร? เพราะคุณบอกว่ามากกว่านั้นอีกหน่อย ฉันเดาว่า ได้รับการปกป้องในช่วงการแพร่ระบาด ทำไมเป็นเช่นนั้น? เป็นเพราะบริการเหล่านั้นมีความจำเป็นอยู่เสมอหรือเปล่า? มันเป็นเพียงประเภทของธุรกิจหรือไม่?
คิม:
ใช่. จริงๆ แล้ว การค้าปลีกในภาคอุตสาหกรรมและในบริเวณใกล้เคียงจึงได้รับการสนับสนุนอย่างดีในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ ดังนั้น สำหรับภาคอุตสาหกรรม เราได้ตรวจสอบผู้เช่าธุรกิจทั้งหมด 130 ราย และทำเครื่องหมายว่ารายใดที่จำเป็น คุณจำบทสนทนาเกี่ยวกับธุรกิจที่จำเป็น โดยเฉพาะในออริกอนและแคลิฟอร์เนียได้ไหม
เดวิด:
โอ้ใช่.
ปล้น:
ใช่.
คิม:
และพวกมันล้วนมีความจำเป็น ดังนั้นพวกมันทั้งหมดจึงทำงานต่อไป จริงๆ แล้ว ฉันคิดว่าสิ่งเดียวที่มีปัญหาคือ CrossFit ของเรา แต่พวกเขาก็ได้รับการคุ้มครองเช่นกัน เพราะผู้ที่ชอบ CrossFit ทั่วไป โรคระบาดไม่ได้รบกวนเรามากนัก ใช่แล้ว ผู้เช่าเหล่านั้นทำได้ดีมากในช่วงโควิด ถ้าเขามีปัญหาถ้าบอกว่าจะจ่ายค่าเช่าลำบากเราก็จะส่งเอกสารสมัครกองทุนกระตุ้นเศรษฐกิจพรรค PPP ไปให้พวกเขาแล้วบอกพวกเขาว่า “กรอกรายละเอียดนี้แล้วแจ้งให้เราทราบเมื่อคุณกรอกเสร็จแล้วแจ้งให้เราทราบ” ” และส่วนใหญ่แล้ว พวกเขาจะไม่ตอบสนองและเพียงเริ่มจ่ายค่าเช่าอีกครั้ง
ปัจจุบัน การค้าปลีกในละแวกใกล้เคียงก็ทำได้ดีอย่างน่าประหลาดใจในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ หากคุณดูรายงานเกี่ยวกับการค้าปลีก คุณจะเห็นเป็นอย่างอื่น แต่นั่นเป็นเพราะพวกเขาจัดกลุ่มร้านค้าปลีกในละแวกใกล้เคียงเข้ากับผู้เช่าร้านค้าปลีกรายใหญ่ และผลิตภัณฑ์เหล่านั้นมีประเภทที่แตกต่างกันโดยสิ้นเชิง ดังนั้นร้านเหล้าของคุณ CPA บริษัทประกันภัย คนเหล่านี้ทั้งหมดจะต้องอยู่ในธุรกิจต่อไป และพวกเขาก็ทำได้ดีในช่วงที่เกิดโรคระบาดเช่นกัน
ปล้น:
คุณบอกว่าด้านอุตสาหกรรมของสิ่งต่างๆ อาจจะเบาบางลงอีกหน่อย หรือฉันเดาว่าธุรกิจที่มั่นคงมากขึ้นเพื่ออดทนต่อช่วงเวลาที่ยากลำบาก แต่แล้วคุณก็พูดถึงในพื้นที่ค้าปลีกด้วยว่าสตูดิโอพิลาทิสอาจจะไม่เป็นฉนวนมากนัก มีโปรไฟล์ผู้เช่าประเภทใดหรือประเภทผู้เช่าที่คุณต้องการดำเนินการในพื้นที่เหล่านั้นที่ทำให้คุณรู้สึกปลอดภัยขึ้นเล็กน้อยในการทำให้แน่ใจว่าสถานที่ของคุณจะถูกเช่าอยู่เสมอหรือไม่?
คิม:
ประเภทของผู้เช่าจะเป็นผู้เช่าแบบ Hyper-local ของคุณ ดังนั้นคุณจึงต้องการคนที่ขับรถไปไม่ถึงหนึ่งไมล์ ฉันโอเคกับร้านทำเล็บเพราะร้านทำเล็บเป็นคนท้องถิ่น นั่นคือสิ่งแรก คือประเภทของผู้เช่าที่จะเป็นผู้เช่าแบบ Hyper-local ซึ่งไม่ใช่สิ่งที่ผู้คนต้องขับรถเป็นระยะทางไกลไป
แล้วตลาดในกรณีนี้ก็มีความสำคัญ ดังนั้น ถ้าฉันมีสตูดิโอพิลาทิส ที่อยู่ในตลาดระดับอุดมศึกษา แม้ว่าฉันจะมีทรัพย์สินทางอุตสาหกรรมในตลาดระดับอุดมศึกษา นั่นก็จะก่อให้เกิดความเสี่ยงอย่างมากในตอนนี้ คุณต้องการบางสิ่งบางอย่างที่เติมเต็ม ซึ่งหมายความว่ามันไม่มีเหลืออยู่ในแท่ง และถ้าคุณมีสตูดิโอพิลาทิส ซึ่งเป็นทรัพย์สินที่เรากำลังดูอยู่ ลูกค้าของสตูดิโอพิลาทิสกำลังขับรถสวยกว่าที่ฉันขับ แน่นอนว่า มีเรื่องตลกเรื่องอสังหาริมทรัพย์ที่เราทุกคนขับโดยใช้ Toyota แต่ถึงกระนั้น พวกเขาต่างก็ขับรถที่สวยงามกว่าที่ผมขับ ดังนั้นผมจึงรู้สึกมั่นใจมากขึ้นว่าในช่วงเศรษฐกิจถดถอย พวกเขาจะไม่เป็นไร
ปล้น:
มีเหตุผล, สมเหตุสมผล. และมีสิ่งอื่นใดที่คุณทำเพื่อลดความเสี่ยงในแง่ของการรักษาเสถียรภาพพอร์ตโฟลิโอของคุณหรือการเข้าสู่ข้อตกลงใหม่หรือไม่?
คิม:
ใช่. ดังนั้นในแง่ของพอร์ตโฟลิโอที่มีอยู่ของเรา เมื่อเรารีไฟแนนซ์ เราจะไม่ดึงอิควิตี้ทั้งหมดออกไป ดังนั้นเราจึงไม่ต้มเหล้าพวกนี้ เราทิ้ง Equity ไว้มากมายในข้อตกลง เพราะด้านหนึ่ง ถ้าคุณดึง Equity ออกมาทั้งหมด นั่นก็เยี่ยมมาก คุณสามารถไปลงทุนใหม่ได้ ดังนั้นฉันจึงเห็นมุมมองนั้นโดยสิ้นเชิง แต่ในทางกลับกัน ตอนนี้คุณมีราคาประเมินทรัพย์สินของคุณที่สูงขนาดนี้ และหากตลาดตกต่ำ ตอนนี้คุณอาจประสบปัญหาเนื่องจากการชำระหนี้ของคุณเพิ่มขึ้นหากคุณดึงเงินทุนทั้งหมดออก ดังนั้นเราจึงรีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์หลายแห่ง รีไฟแนนซ์อสังหาริมทรัพย์หลายแห่งในพอร์ตโฟลิโอของเราเมื่อหนึ่งหรือสองปีที่แล้วซึ่งมีราคาที่ดีและเราได้ทิ้งข้อตกลงไว้มากมาย ดังนั้น LTV ของเราในพอร์ตโฟลิโอของเราจึงค่อนข้างต่ำ มันเหมือนกับ 50, 60% ของมูลค่าเงินกู้ของเรา
แล้วสิ่งเดียวกันกับข้อตกลงที่เรากำลังทำอยู่ตอนนี้ ฉันจะไม่บอกว่านี่เป็นทางเลือกของเราโดยสิ้นเชิง แต่ฉันคิดว่าสินเชื่อเพื่อมูลค่า เรากำลังใช้เลเวอเรจที่ค่อนข้างต่ำในตอนนี้ ซึ่งต่ำกว่าเมื่อก่อนมาก ฉันคิดว่า เรามีเงินกู้ 60% สำหรับมูลค่าทรัพย์สินสุดท้ายนี้ และแน่นอนว่า หากคุณไม่ต้องการใช้เลเวอเรจต่ำ ทางเลือกอื่นของคุณคือพยายามหาแหล่งเงินทุนสำหรับผู้ขาย นั่นก็เป็นตัวเลือกที่ดีเช่นกัน
เดวิด:
ใช่. มีวิธีการหนึ่งที่ทำให้บ้าคลั่งในการรับภาระหนี้น้อยลงจากทรัพย์สินเชิงพาณิชย์ และเกี่ยวข้องกับสถาปัตยกรรมทางการเงิน ดังนั้น สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย โดยทั่วไปคุณจะได้รับเงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุเงินกู้ ซึ่งปกติแล้วจะอยู่ที่ 30 ปี ไม่ต้องกังวลเรื่องการรีไฟแนนซ์ คุณจะต้องรีไฟแนนซ์หากอัตราดอกเบี้ยลดลงถึงจุดที่เหมาะสม แต่ด้วยสินเชื่อเชิงพาณิชย์ พวกเขาอยู่ในกำหนดการชำระเงินแบบบอลลูน ดังนั้นคุณจะต้องรีไฟแนนซ์มัน
ดังนั้น หากคุณมียอดเงินกู้สูงและคุณมีอัตราดอกเบี้ย 3% นั่นอาจสมเหตุสมผลสำหรับคุณ แต่จะเกิดอะไรขึ้นหากอัตราดอกเบี้ยกระโดดไปที่ 6% หรือ 7% และคุณติดอยู่ที่มูลค่าเงินกู้ 80% นั่นอาจเป็นหายนะ ดังนั้นการรักษายอดสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ให้ต่ำลง แม้ว่าอัตราดอกเบี้ยจะต่ำ แต่ก็ยังเป็นการเคลื่อนไหวที่ชาญฉลาดและเป็นกลยุทธ์ในการป้องกัน เนื่องจากคุณไม่รู้ว่าอัตราจะไปอยู่ที่ใด และหากมันสูงเกินไปและคุณมียอดเงินกู้สูง คุณก็อาจติดอยู่ตรงนั้นได้
ฉันคิดว่าผู้คนจำนวนมากได้ยินสิ่งนี้เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ แล้วพวกเขาก็ไป นั่นมันโง่มาก ทำไมคุณถึงทำอย่างนั้น? ทำไมคุณไม่ต้องการเพิ่มจำนวนเงินที่คุณเอาออกจากข้อตกลงให้สูงสุดและซื้ออันถัดไป เป็นเพราะอัตราไม่คงที่
ปล้น:
ใช่. คุณมักจะได้ยินพวกเขาพูดว่า “ปลอดภาษี เป็นหนี้ปลอดภาษี” และมันเหมือนกับว่าคุณต้องการเก็บ Equity บางส่วนไว้ตรงนั้น ด้วยวิธีนี้ ถ้าคุณขายทรัพย์สินของคุณ คุณจะเดินออกไปพร้อมกับเงินเดือน นั่นคือสิ่งที่ผมคิดอยู่เสมอ แต่ตอนนี้เมื่อเราเข้าใจสิ่งที่ Kim เห็นในตลาดอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์แล้ว เราจะมาเจาะลึกข้อตกลงที่เธอเพิ่งเสร็จสิ้น แต่ก่อนอื่นเราขอพักสักหน่อยก่อน
เดวิด:
สวัสดีและยินดีต้อนรับกลับสู่พอดแคสต์ BiggerPockets Real Estate เรากำลังนั่งอยู่กับนักลงทุนภาคพื้นดินอย่าง Kim Hopkins และพูดคุยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ทั้งหมด เรากำลังจะกระโดดเข้าสู่ข้อตกลงที่เธอกำลังทำอยู่ตอนนี้ งั้นเรามาดูหลังม่านกันดีกว่า คิม ข้อตกลงนี้อยู่ที่ไหน?
คิม:
ข้อตกลงนี้ตั้งอยู่ในเมืองฟีนิกซ์ รัฐแอริโซนา ซึ่งเป็นบ้านเกิดปัจจุบันของฉัน
ปล้น:
และทำไมคุณถึงเลือกตลาดนี้?
คิม:
เราเลือกตลาดนี้เพราะเราเจอข้อตกลงแล้ว ร็อบ
ปล้น:
ดี. ฉันรักมัน.
คิม:
เราค้นหาตลาดที่แตกต่างกันประมาณ 10 แห่งทุก ๆ ข้อตกลงที่เราพบ และนี่คือที่ที่เราพบหนึ่งแห่ง
ปล้น:
ดีพอสำหรับฉัน นี่คืออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ประเภทใด?
คิม:
นี่คือศูนย์การค้าปลีกในบริเวณใกล้เคียง
เดวิด:
และราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์คือเท่าไร?
คิม:
ราคาซื้อตามสัญญา 5.4 ล้าน
ปล้น:
ปัจจุบันมีผู้เช่ากี่คน และมีตำแหน่งว่างหรือไม่?
คิม:
นั่นเป็นคำถามที่ดี มีผู้เช่าประมาณ 20 คนในที่พัก และฉันจะบอกว่าเราจ่ายเงินราคาแบบเบ็ดเสร็จสำหรับทรัพย์สินนี้ มันถูกโฆษณาให้เราทราบว่ามีผู้เช่าในตลาดเต็มร้อยเปอร์เซ็นต์ แต่เมื่อมันเกิดขึ้น ทันทีที่เราทำสัญญา เราพบว่ามีผู้เช่าสองคนค้างชำระ และอีกหนึ่งยูนิตว่าง
เดวิด:
ดูเหมือนว่าพวกเขากำลังกรองทุกสิ่งในทุกวันนี้ แม้กระทั่งวิธีการโฆษณาข้อตกลงก็ตาม คุณจะบอกว่านี่เป็นรูปแบบโปรที่มีการกรองสูงที่คุณกำลังดูอยู่หรือไม่ เพราะเหตุใด ใช่.
คิม:
รูปแบบโปรนี้สามารถลง Instagram ได้มากจนกว่าคุณจะลงรายละเอียด
ปล้น:
ตกลง. เลยอยากจะย้อนกลับไปสักหน่อยเพราะเราถามว่าทำไมคุณถึงเจอดีลนี้ คุณบอกว่าเป็นเพราะนั่นคือที่ที่คุณพบข้อตกลง แต่ทำไมคุณถึงเลือกข้อตกลงนี้โดยเฉพาะ? อะไรเกี่ยวกับเรื่องนี้ที่ดึงดูดคุณให้สนใจมัน?
คิม:
อย่างแรกเลย มันอยู่ในทำเลที่ยอดเยี่ยม มันเลยเต็มไปหมด ซึ่งหมายความว่ามันไม่มีเหลืออยู่ในแท่งเลย มันอยู่ในแหล่งที่มีฐานะร่ำรวย ดีกว่ามีฐานะร่ำรวย ซึ่งเป็นพื้นที่ที่ร่ำรวยอย่างมากของฟีนิกซ์ ซึ่งเป็นสิ่งที่คุณต้องการอย่างแท้จริง คุณจะเห็นบ้านที่ถูกพลิกไปมานั่นคือบ้านหลังใหญ่ๆ บนแปลงเล็กๆ ที่เป็นสีขาวดำ ที่กำลังเป็นเทรนด์อยู่ตอนนี้ บ้านเรือนหลายหลังถูกพลิกไปรอบๆ อยู่เคียงข้างพี่น้องชาวดัตช์ ที่ฉันรู้สึกว่าเลือกอสังหาริมทรัพย์ได้ดีกว่าเรา ดังนั้นจึงเป็นสถานที่ที่ดีเยี่ยม นั่นคืออันดับหนึ่ง
หมายเลขสองคือมันดินสอ เสมอ เสมอ เสมอ นำด้วยตัวเลขเสมอ ดังนั้นอัตราสูงสุดจึงสมเหตุสมผล จริง ๆ แล้ว pro forma นั้นค่อนข้างยุติธรรมโดยพิจารณาจากสิ่งที่เรารู้ในขณะนั้น ดังนั้นมันจึงให้ผลตอบแทนที่มั่นคง ฉันจะบอกว่านั่นคือเหตุผลหลักสองประการ
เดวิด:
ฉันชอบที่เรายังคงเห็นดินสออยู่ คุณคิดว่าเราจะหนีไปได้นานแค่ไหนก่อนที่คนรุ่นต่อไปจะสงสัยว่าทำไมเราถึงพูดแบบนั้นด้วยดินสอ?
ปล้น:
ฉันเดาว่าตราบใดที่เราใช้ดินสอ
คิม:
เพราะแผ่น Google ฟังดูแปลกๆ
เดวิด:
พวกเขายังใช้มันอยู่หรือเปล่า?
ปล้น:
AI ออกไปแล้ว
คิม:
มันเป็นสเปรดชีตที่อาจผิดพลาดได้
เดวิด:
เอาล่ะ. ในข้อตกลงนี้ คิม คุณยึดติดกับกล่องซื้อของคุณหรือมีความคิดสร้างสรรค์ใดๆ ที่ต้องเกิดขึ้นหรือไม่?
คิม:
เจ็บปวดเล็กน้อยในขณะนี้ ฉันคิดว่าฉันพูดไปแล้วตั้งแต่แรก แต่ Buy Box ของเรานั้นสร้างในหรือหลังปี 1980 ฉันอาจจะลืมไปแล้ว แต่เกณฑ์การซื้อกล่องข้อหนึ่งของเรานั้นสร้างขึ้นในหรือหลังปี 1980 เราได้ให้ข้อยกเว้นไว้ เราทำข้อยกเว้น อาคารหลังนี้สร้างขึ้นในช่วงปลายทศวรรษ 1970 แต่เจ้าของคนปัจจุบันได้ซื้อมันและเพิ่มมูลค่ามหาศาล พวกเขาทำกายภาพบำบัดมากมาย พวกเขาปรับปรุงหลังคาใหม่ พวกเขาปรับปรุงหน้าร้านใหม่ทั้งหมด พวกเขาปรับปรุงลานจอดรถใหม่ มีใครอยากเดาไหมว่าฉันอาจพลาดอะไรไปในการบูรณะเหล่านั้น?
ปล้น:
โอ้ ห้องน้ำ น้ำเน่า ท่อ
คิม:
ว้าว. คุณยังไม่เห็นสิ่งที่ฉันได้เห็น วิดีโอเกี่ยวกับขอบเขตท่อน้ำทิ้งเหล่านั้น ดูเหมือนเป็นการส่องกล้องลำไส้ใหญ่ที่แย่ที่สุดที่คุณเคยเห็นมา
เดวิด:
คุณทำประเด็นได้ดีมาก คิม เพราะนักลงทุนจำนวนมากไม่ได้คิดถึงความจริงที่ว่าหลังจากบางสิ่งบางอย่างเข้าไปในห้องน้ำแล้ว มันจะต้องไปที่ใดที่หนึ่ง และมีวิธีหนึ่งที่มันจะได้รับจากทรัพย์สินของคุณเข้าสู่เส้นทางของเมือง และคุณควรจะติดกล้องผ่านตรงนั้นแล้วดูว่ามันหน้าตาเป็นยังไง ฉันเลยเห็นรากของต้นไม้เติบโตเป็นท่อจริงๆ และเกิดการอุดตันในนั้น จากนั้นเด็กบางคนก็ทิ้งตุ๊กตาสัตว์ลงในโถส้วม และมันติดอยู่ในนั้น และมันสร้างสิ่งกีดขวาง ซึ่งอาจมีราคาแพงอย่างไม่น่าเชื่อในการแก้ไข โดยเฉพาะถ้า ต้องเจาะคอนกรีตหรือยางมะตอยของลานจอดรถแล้วต้องดูว่าอยู่ส่วนไหนของท่อ นี่เป็นปัญหากับข้อตกลงเฉพาะนี้สำหรับคุณหรือไม่?
คิม:
ใช่. ดังนั้นเราจึงฝ่าฝืนเกณฑ์ข้อตกลงข้อใดข้อหนึ่งของเรา และท่อก็เก่า พวกเขามีชีวิตที่จำกัด พวกมันเป็นเหล็กหล่อ และมันอยู่ในบั้นปลายของชีวิตแล้ว นั่นจึงเป็นปัญหาสำหรับเราอย่างแน่นอน
ปล้น:
ตกลง. ฉันมีคำถามมากมายเกี่ยวกับเรื่องนี้ แต่ก็ไม่เป็นไร เราคุยเรื่องท่อน้ำทิ้งเรื่องนี้ได้แบบออฟไลน์
คิม:
โอ้ ไปเลย ฉันอยากจะพูดคุยเกี่ยวกับข้อตกลงนี้ ฉันหวังว่านี่จะเป็นเพียงการฝึกสอนแบบส่วนตัวเพราะฉันมีคำถามว่าเราควรก้าวไปข้างหน้าหรือไม่
ปล้น:
ดังนั้นเมื่อสิ่งนี้เกิดขึ้น มันเป็นหนึ่งในสิ่งเหล่านั้นที่คุณต้องเตะทุกครั้งหรือไม่ … เพราะโดยปกติแล้ว สมมติว่าใน Airbnb หรือในการเช่าระยะยาว ถ้าน้ำดับ คุณต้องนำมันขึ้นในโรงแรมหรือคุณ ต้องคิดออก แต่ดูเหมือนว่าจะเป็นการปรับปรุงใต้ดินครั้งใหญ่ทั่วทั้งบริเวณ คุณต้องปิดธุรกิจในขณะที่คุณทำการซ่อมแซมเหล่านี้หรือไม่?
คิม:
ใช่. ฉันได้เรียนรู้มากมายเกี่ยวกับท่อระบายน้ำ ซึ่งฉันไม่อยากรู้จริงๆ และยังคงไม่รู้ แต่โดยพื้นฐานแล้ว ท่อต่างๆ กำลังทำสิ่งที่เรียกว่าการระบายน้ำทิ้ง ซึ่งเป็นจุดที่ก้นท่อเกิดการกัดเซาะ และด้านล่างก็คือโลก และถ้าคุณจับมันได้เร็วพอ คุณสามารถทำสิ่งที่เรียกว่าการวางท่อ โดยที่คุณเป่าอีพอกซีผ่านท่อ และจัดเรียงมัน และสร้างท่อพีวีซี ภายในท่อเหล็กหล่อเก่า และนี่เป็นเรื่องมหัศจรรย์เพราะคุณสามารถทำเช่นนี้ในทางทฤษฎีได้ โดยไม่รบกวนผู้เช่าคนใดเลย ในทางกลับกัน สำหรับทรัพย์สินชิ้นนี้ เช่น ค่าใช้จ่ายแสนดอลลาร์ คุณจึงอยากรู้จริงๆ ว่ามันจำเป็นต้องทำให้เสร็จ
และฉันคิดว่าคุณสามารถเดาได้ หากคุณมีคนเป็นช่างวางท่อออกมาวางท่อให้ ก็เหมือนกับมีคนตรวจหลังคามาทำหลังคา คุณคิดว่าเขาจะว่าอย่างไร? ขวา. มันจำเป็นต้องทำเมื่อวาน ดังนั้นจึงเป็นการตัดสินใจที่ยากลำบากว่าจะรอหรือไม่ เพราะถ้าคุณรอนานเกินไป ท่อก็อาจพังได้ แล้วคุณก็ต้องขุดดินรบกวนผู้เช่าอย่างที่คุณบอก มันเป็นปัญหาใหญ่
ปล้น:
ว้าว. ดังนั้นโปรดบอกฉันว่าคุณสามารถเจรจาต่อรองสัมปทานเครดิตราคาซื้อหรืออะไรกับผู้ขายได้หรือไม่?
คิม:
ใช่. สรุปแล้วสองประเด็นคือไปป์เหล่านี้ และอีกประเด็นคือผู้เช่าที่ค้างชำระ และโดยปกติแล้วนั่นไม่ใช่เรื่องใหญ่ จริงๆ แล้วฉันจำไม่ได้ว่าทรัพย์สินชิ้นสุดท้ายที่ฉันซื้อนั้นไม่มีผู้เช่าที่ค้างชำระเพียงไม่กี่รายที่เพิ่งมาปรากฏตัวทันทีที่เราเซ็นสัญญา ปัญหาคือเราจ่ายราคาแบบครบวงจรสำหรับอสังหาริมทรัพย์นี้ สิ่งนี้ไม่มีผลตอบแทนเหมือนกับทรัพย์สินที่เราซื้อเมื่อปีที่แล้ว เราได้รับแจ้งว่ามันอยู่ในสภาพสมบูรณ์และมีผู้เช่าเต็มร้อยเปอร์เซ็นต์และผู้เช่าทั้งหมดก็จ่ายค่าเช่าในตลาด และการสูญเสียรายได้ในปีแรกนั่นไม่ใช่สิ่งที่เราควรจะกิน สิ่งนี้โฆษณาให้เราเห็นว่าเป็นแบบครบวงจร ไม่ใช่การเพิ่มมูลค่า
เดวิด:
ดังนั้นเมื่อคุณค้นพบโคลอนที่สำรองไว้ของทรัพย์สินแล้ว คุณใช้ข้อมูลนั้นเพื่อกลับไปยังผู้ขายและพยายามเจรจาตำแหน่งที่ดีขึ้นสำหรับตัวคุณเองอย่างไร
คิม:
ใช่. เราจึงขอโทรศัพท์จากผู้ขาย ฉันจะโกหกคุณถ้าฉันไม่กลัว แต่เพื่อนของฉันทุกคนที่เป็นเหมือนพนักงานขายของ Cutco กลับบอกว่า “คุณต้องขอโทรศัพท์ คุณไม่สามารถทำอีเมลขยะนี้ได้ ต้องขอโทรศัพท์” ดังนั้นฉันจึงอ่านซ้ำ ไม่เคยแบ่งส่วนต่าง และขอโทรศัพท์จากเขา แต่เขาก็บอกว่าไม่
ปล้น:
เขารู้ว่าเขาต้องทำสัมปทาน เขาอาจจะกลัวที่จะเจรจาเพราะเขาเป็นคนที่ไม่มีอำนาจ
คิม:
เขาไม่อยากคุยกับฉัน ดังนั้นสิ่งที่เราทำโดยทั่วไป ฉันไม่รู้ว่านี่คือสิ่งที่พวกคุณทำเช่นกัน แต่สิ่งที่เราทำโดยทั่วไปคือส่งอีเมลยาวๆ พร้อมตัวเลขจำนวนมากที่อธิบายว่าทำไมเราถึงคิดว่าเราสมควรได้รับเครดิตนี้ และฉันแค่รู้สึกว่ามันคงไม่ดีพอที่นี่ คงไม่มีผลกระทบมากพอ ดังนั้นฉันจึงทำอะไรใหม่ ฉันทำการนำเสนอ เช่น การนำเสนอชีต Google จากนั้นฉันก็ทำวิดีโอ Loom อธิบายการนำเสนอ ดังนั้นฉันจึงส่งลิงก์ไปยังวิดีโอของ Loom ให้เขา ไม่ใช่แม้แต่การนำเสนอ ดังนั้นเขาจึงต้องฟังเสียงของฉัน และฉันก็เดินผ่านไปเพื่อแสดงให้เห็นอย่างชัดเจนว่าการกระทำผิดเหล่านี้จะทำอะไรกับรายได้ของเราในปีแรก จากนั้นฉันก็ดูค่าใช้จ่ายของท่อน้ำทิ้ง และให้เขาดูแบบจำลองทั้งหมดให้เขาดู ให้เขาดูวิดีโอที่เราถ่ายเกี่ยวกับขอบเขตของท่อน้ำทิ้ง และขอเครดิตของฉัน
ปล้น:
ฉันคิดว่าการโทรนั้นแก้ปัญหาได้ประมาณ 90% ของปัญหาในอสังหาริมทรัพย์ถ้าพูดตามตรง เมื่อคืนฉันคิดเรื่องนี้จริงๆ ใครๆ ต่างก็กลัวที่จะหยิบโทรศัพท์มาเจรจากันเหมือนเมื่อก่อน สมัยผม และผมมีสถานการณ์ที่ผมต้องเจรจากลับไปกลับมากับนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่บังเอิญเป็นภรรยาของ ผู้ขาย ฉันเสนอทางเลือกสองสามทาง แล้วในที่สุดเขาก็โทรหาฉัน เขาก็แบบว่า “เอาล่ะ คุณพยายามจะทำอะไร?" และฉันก็แบบว่า “ในข้อเสนอของคุณ มันไม่ใช่กระแสเงินสดจริงๆ และฉันกำลังพยายามรวบรวมข้อตกลงที่เป็นกระแสเงินสดให้ฉันจริงๆ” และเราได้บรรลุข้อตกลงกันจริงๆ ดีกับคุณมากเพราะฉันรู้ว่าการพูดคุยกับผู้ขายเป็นเรื่องน่าปวดหัวมาก การทำลายอุปสรรคของนายหน้าถือเป็นประสบการณ์ที่น่าปวดหัวเสมอไป แต่ฉันคิดว่ามันสำคัญมาก
คิม:
ใช่. ฉันพยายามแล้ว ฉันลงเอยด้วยการส่งวิดีโอ Loom แทน แต่ฉันลองโทรออกและฉันคิดว่าวิดีโอ Loom นั้นดีที่สุดเป็นอันดับสอง
ปล้น:
แล้วเกิดอะไรขึ้น? เขาบอกว่าใช่เหรอ? เขาคืนเงินให้คุณหรือเปล่า?
คิม:
ดังนั้นเขาจึงนั่งบนนั้นเป็นเวลาหนึ่งสัปดาห์ครึ่ง และในที่สุดเราก็ติดตามเขาไปในขณะที่เราไปเที่ยวพักร้อน และเขาก็ปฏิเสธ เขาบอกว่าเขาคิดว่าเขาสามารถแก้ไขการกระทำผิดได้ด้วยตัวเอง เขาไม่คิดว่าท่อระบายน้ำเป็นปัญหาใหญ่ ดังนั้นเขาจึงบอกว่าเขาจะไม่เสนอเครดิตใดๆ ให้เรา ดังนั้นเราจึงถอนข้อตกลงออกไป
ปล้น:
คุณเกือบจะพูดว่า “เอาเถอะ ยังไงก็ทำต่อไป” หรือคุณตั้งใจกับมันตั้งแต่เริ่มต้นแล้ว?
คิม:
มันไม่ใช่ว่าเรื่องราวจะจบลงตรงไหน ดังนั้นเราจึงถอนตัวออกจากข้อตกลง เราก็ได้เงินก้อนโตกลับมา เราบอกผู้ให้กู้ทุกอย่างเรียบร้อยแล้ว ไปจนถึงการเคลื่อนย้ายเอลฟ์ไปรอบๆ บ้านและการซื้อของในวันคริสต์มาส ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญในช่วงเวลานี้ของปี เราถอนตัวออกจากข้อตกลง แล้วเมื่อสองวันก่อน นายหน้าโทรหาเรา ซึ่งเป็นนายหน้าของผู้ขาย และเขาบอกว่าเขายินดีจะเสนอเครดิตหนึ่งแสนดอลลาร์ ฉันไม่ได้บอกในตอนแรก แต่เราขอส่วนลด 350,000 ดอลลาร์
ปล้น:
ส่วนลด $350,000 หรือเครดิต $350,000?
คิม:
จากราคาซื้อ 350,000 ดอลลาร์คือสิ่งที่เราขอ
ปล้น:
กรอไปข้างหน้าอย่างรวดเร็วจนถึงวันนี้ คุณได้รับโทรศัพท์จากนายหน้า และพวกเขาพูดว่า "เฮ้ ผู้ขายต้องการกลับเข้ามา เขาจะให้คุณหนึ่งแสนดอลลาร์จากราคาซื้อ" เยี่ยมเลย แล้ว?
คิม:
เราก็เลยบอกว่า “ขอบคุณมาก แต่ถ้าครบ 200 ก็โทรกลับ”
ปล้น:
แล้วเขาโทรกลับหาคุณหรือเปล่า? เขาโทรกลับหาคุณหรือเปล่า?
คิม:
โทรมาเมื่อชั่วโมงก่อนก็ถึง 130 แล้ว
ปล้น:
ตกลง. เฮ้นั่นคือความคืบหน้า นี่เบอร์สุดท้ายใช่ไหมคะ? มันเปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
คิม:
ตอนนี้เราสามารถโทรหาเขาทางลำโพงได้ แต่...
ปล้น:
นั่นจะเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ของ BiggerPockets จริงๆ แล้วฉันก็อยากจะชอบแบบนั้นนะ แต่ก็โอเค โอเค 130 แล้วคุณอยู่ที่ไหน? คุณต้องการอะไรสำหรับสิ่งนี้?
คิม:
ฉันอยู่บนรั้วพูดตามตรงกับคุณ
เดวิด:
แม้ว่าเราจะสัมภาษณ์คุณ เราจะคุยกับคุณเรื่องนี้ได้ไหม
คิม:
ใช่ ฉันชอบแบบนั้น ส่งบิลมาให้ฉันทีหลัง
เดวิด:
เพราะรู้สึกว่าเรากำลังอยู่ระหว่างการเจรจา เราไม่ได้ยินเกี่ยวกับข้อตกลงที่ทำเมื่อห้าปีที่แล้ว นี่คือความคิดของฉัน หากราคาลดลงหรือลดลง ผู้ขายจะรู้สึกว่าฉันไม่จำเป็นต้องให้เงินเธอ ฉันจะไปหาผู้ซื้อรายอื่น แต่ถ้าคุณเห็นการเพิ่มขึ้นอีก จำนวนเงินที่ใครบางคนยินดีจ่ายสำหรับทรัพย์สินนั้น จะเปลี่ยนไป เพราะตอนนี้ตัวเลขทั้งหมดที่คุณใส่ลงในแผ่นงาน Excel เปลี่ยนไป และนั่นหมายความว่าเขาจะมีแนวโน้มที่จะมามากขึ้น กลับบอกว่า “โอเค คุณสามารถมี 200,000 ได้” แต่ ณ จุดนั้น คุณไม่มีอัตราที่ต้องการ เลยน่าจะมากกว่านั้นอีก มีการสื่อสารผ่านนายหน้าเช่น “เฮ้ บอกผู้ชายคนนั้นด้วยว่าเราจะซื้อมันในราคาส่วนลด 200,000 ดอลลาร์ในอัตรานี้ แต่ถ้าราคาสูงขึ้น เขาจะต้องจ่ายเงินให้ฉันเพื่อให้ได้อัตราที่ต่ำลง หรือมันจะเป็นส่วนลดที่ใหญ่กว่าในภายหลัง”
คิม:
ใช่. ดังนั้นอัตราของเราจึงถูกล็อค และภาระผูกพันประการหนึ่งของเราคือเราปิดก่อนสิ้นปีเพราะเราต้องการใช้ประโยชน์จากการตัดภาษีที่ฉันพูดถึงก่อนหน้านี้ แต่เราได้ชี้ไปที่เขา-
ปล้น:
แปด%?
คิม:
ใช่. เราได้ชี้ให้เขาเห็นว่าหากราคาสูงขึ้น เขาจะประสบปัญหาในการหาผู้ซื้อรายอื่น
ปล้น:
ฉันคิดว่าตอนนี้เขากำลังประสบปัญหาในการหาผู้ซื้อ เขาโทรหาคุณใช่ไหม? หากเขาโทรหาคุณและพยายามจะแจ้งเรื่องนี้อีกครั้ง คุณก็อาจจะสายไป
คิม:
ใช่. ฉันคิดว่าปัญหาที่ฉันตระหนักคือเรากำลังดูคุณสมบัติที่แตกต่างกันสองแห่ง ดังนั้นผู้ขายจึงมองหาทรัพย์สินที่เขาซื้อในราคาที่ดี ทรัพย์สินนี้อยู่ในสภาพที่ไม่ดี มันต้องการความรักอย่างจริงจัง ทรัพย์สินนั้นว่างเปล่า ทรุดโทรม ทุกสิ่งเหล่านั้น ดังนั้นเขาจึงดูอสังหาริมทรัพย์ที่เขาซื้อในราคาที่ดี เขายังเป็นเจ้าของเป็นเงินสด ดังนั้นความเสี่ยงจึงน้อยกว่ามาก แล้วมุมมองของเขาคือคุณมีปัญหาอะไร? มีที่ว่างสองสามรายการ เป็นส่วนหนึ่งของการทำธุรกิจ เพียงคุณเติมมัน ใครจะสนใจว่า TI ต้องใช้เงิน 20,000 ดอลลาร์ในการฟื้นฟูหน่วยนี้หรือไม่? เรื่องใหญ่. เพราะเขากำลังนั่งอยู่บนรถไฟน้ำเกรวี่
แต่เรา เรากำลังดูอสังหาริมทรัพย์นี้ ที่เราจ่ายในราคาพรีเมียม ผลตอบแทนที่ได้นั้นไม่ดีนักตั้งแต่เริ่มต้น แต่เราก็โอเคกับมันเพราะมันเป็นไปตามปัจจัยพื้นฐานขั้นพื้นฐาน มันไม่ใช่ผลตอบแทนที่ดีนัก แต่ปัจจัยพื้นฐานช่วยแก้ไขปัญหาภาษีของเรา และเราคิดว่าเรากำลังได้รับมอบบางสิ่งที่มีการบำรุงรักษาต่ำมาก ตอนนี้เรากำลังนั่งอยู่ที่ไหนสักแห่งที่เราจะเร่งปิดข้อตกลงนี้ก่อนสิ้นปี และจริงๆ แล้ว นั่นเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับเรา เราสนใจคุณภาพชีวิตของเรา เราอยากรู้ว่าคุณคิดอัตรารายชั่วโมงเท่าไหร่? ไม่เท่าไหร่คุณทำต่อปี? ตอนนี้งานเยอะมาก ดังนั้น เราจะปิดทรัพย์สินนี้ในช่วงกลางวันหยุด และเราจะสืบทอดปัญหาเหล่านี้ทั้งหมด
ปล้น:
นี่คือความคิดของฉัน และเดวิด คุณสามารถบอกฉันได้ถ้าคุณไม่เห็นด้วย ฉันคิดว่าเขาจะขึ้นไปมากกว่า 130 นิดหน่อย ขึ้นอยู่กับว่าคุณอยู่ไหนและที่พวกเขาโทรหาคุณ แต่ฉันไม่คิดว่าคุณควรเอาร้อยนั้นมา สมมุติว่า 50 ถ้าเป็นจุดนั้น แล้วลบออกจากราคาซื้อ เพราะไม่คิดว่าจะมีความสำคัญในการจำนองรายเดือนโดยรวมของคุณ ฉันคิดว่าสิ่งที่สำคัญสำหรับคุณนอกประตูคือการได้รับเครดิต 150,000 ดอลลาร์ตราบเท่าที่ใช้ได้กับธนาคาร เครดิตของคุณมีขีดจำกัด และเดวิด คุณพูดเรื่องนี้ได้ แต่ฉันจะเอามันเป็นเครดิต เพื่อที่คุณจะได้ประหยัดเงินในเงินดาวน์ และใช้มันจ่ายสำหรับค่าใช้จ่ายก้อนใหญ่นั้น จากนั้นเมื่อถึงจุดนั้น คุณกำลังดูข้อตกลงที่คุณกำลังวิเคราะห์ในตอนแรก นั่นคือวิธีที่ฉันจะเข้าใกล้มัน คุณคิดอย่างไรเดวิด?
เดวิด:
การจัดหาเงินทุนเพื่อการพาณิชย์อาจไม่อนุญาตให้สิ่งนั้นเกิดขึ้น เช่นเดียวกับการจัดหาเงินทุนเพื่อที่อยู่อาศัย เนื่องจากคุณกำลังเผชิญกับสินเชื่อที่เป็นไปตามข้อกำหนด กฎเหล่านี้ค่อนข้างชัดเจนว่าผู้ขายสามารถมีส่วนร่วมในต้นทุนการปิดบัญชีของผู้ซื้อได้มากเพียงใด มันอาจไม่ทำงานเหมือนกันในพื้นที่เชิงพาณิชย์ เมื่อเอามันออกจากราคาซื้อ มันก็ไม่ได้ส่งผลกระทบอะไรมากมายนัก คุณแค่ยืมเงินน้อยลงนิดหน่อย
คิม:
เรารักษาจำนวนเงินกู้เท่าเดิม ดังนั้น เราจะเก็บเงินนั้นไว้เป็นเงินสดในธนาคาร เราจะใส่ … ถ้าเขาให้เครดิตเรา 200,000 ดอลลาร์หรือลดราคาซื้อ เราจะจ่ายน้อยลง 200,000 ดอลลาร์
เดวิด:
ใช่. ดังนั้นมันจะเหมือนกันในตำแหน่งของคุณ จะเกิดอะไรขึ้นถ้าเขาเข้าไปและทำการเปลี่ยนแปลงให้คุณ?
คิม:
ฉันสนใจเรื่องนั้นมาก ถ้าเขาต้องการจัดการกับท่อน้ำทิ้ง คำถามคือเขาจะทำแบบนั้นหลังปิดได้ไหม? เราเชื่อใจเขาไหม?
ปล้น:
มันดูยุ่งยากนิดหน่อยเพราะมีผู้ขายที่ไม่ยอมเสี่ยงเพราะข้อตกลงอาจล้มเหลวได้เสมอ ในกรณีนี้ ข้อตกลงนี้ล้มเหลวไปแล้วด้วยเหตุผลดังกล่าว แล้วคุณก็สามารถมีสัญญาที่ทำให้เขาทำในภายหลังได้เสมอ แต่นั่นก็เป็นความเสี่ยงในตัวมันเองเสมอ ดังนั้นมันจึงเป็นเรื่องยากอย่างใดอย่างหนึ่ง
คิม:
ใช่. และฉันรู้สึกอยากแน่ใจว่าได้ฟังหลักการที่เราพูดถึงในช่วงต้นของรายการจริงๆ ฉันต้องการให้แน่ใจว่าฉันไม่ได้เก็งกำไรในการรับผู้เช่ามาเช่าในตลาด และอีกประเด็นหนึ่งก็คือ จริงๆ แล้วเราวางแผนที่จะจัดการทรัพย์สินนี้ด้วยตนเองเนื่องจากอยู่ในบ้านเกิดของเรา แล้วเราอยากปวดหัวขนาดนั้นมั้ย? เราต้องการที่จะทำสิ่งนั้นต่อไปหรือไม่? เราจะไปทำสัญญาเช่าด้วย และเป็นเพียงความไม่แน่นอนว่าตลาดจะมุ่งหน้าไปในทิศทางใด เรากังวลเกี่ยวกับผู้เช่าพิลาทิสหรือไม่? เรากังวลเกี่ยวกับผู้เช่าที่ค้างชำระเหล่านี้หรือไม่? เราจะสามารถปล่อยพื้นที่อีกครั้งได้หรือไม่? ฉันก็เลยรู้สึกเท้าเย็น
เดวิด:
ฉันไม่รู้ว่าคุณผิด ฉันคิดว่าในตำแหน่งนี้กับทิศทางของตลาด มีแนวโน้มว่าสิ่งต่างๆ ในพื้นที่เชิงพาณิชย์จะอ่อนตัวลงแล้วก็ตึงตัว คุณมีสิ่งนั้นอยู่เคียงข้างคุณ และบางทีฟีนิกซ์อาจจะแยกตัวจากเรื่องนี้ไปสักพักแล้วผู้ขายเลยไม่รู้ว่าจะมีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์จำนวนมากที่จะเริ่มตีตลาดด้วยราคาที่แข่งขันได้มากกว่าที่เราเคยเห็นเพราะราคาเป็น สูงมาก. และเมื่อการชำระเงินแบบบอลลูนเริ่มใกล้ถึงกำหนด การรีไฟแนนซ์จะไม่เป็นทางเลือก และทรัพย์สินจำนวนมากเหล่านี้เป็นสิ่งที่ผู้คนนำเงินมารวมกันเพื่อซื้อ ดังนั้นพวกเขาจึงต้องขายเพื่อชำระคืนผู้ลงทุน
ฉันคิดว่าเราจะได้เห็นสินค้าคงคลังเข้าสู่ตลาดมากขึ้นกว่าที่เรามีมาก่อน ถึงเวลาแล้วที่คุณจะต้องค้นหาข้อตกลง เวลาไม่เข้าข้างคุณสำหรับส่วนภาษี นั่นคือสิ่งที่คุณต้องชั่งน้ำหนักจริงๆ มันคุ้มค่าที่จะเสียภาษีเพื่อซื้อข้อตกลงที่ดีกว่าหรือไม่? แต่ฉันซาบซึ้งมากที่คุณแบ่งปันรายละเอียดของเรื่องราวนี้ เพราะนี่คืออสังหาริมทรัพย์ในชีวิตจริง นี่คือสิ่งที่เกิดขึ้น มีคนบอกเรื่องนี้แล้วมันก็กลายเป็นอย่างนั้น แล้วฉันก็พูดแบบนี้ แล้วพวกเขาก็พูดแบบนั้น และเรื่องราวก็เปลี่ยนแปลงอยู่เสมอ
ปล้น:
นี่คือสิ่งที่ฉันจะพูด ฉันคิดว่าฉันจะก้าวไปข้างหน้าตราบใดที่ฉันได้รับการรับรองว่าเจ้าของจะซ่อมแซมก่อนหรือหลังปิดทันที
คิม:
น่าสนใจ. ฉันชอบความคิดนั้น
ปล้น:
เพราะสำหรับฉันมันเป็นข้อตกลงเดียวกัน หากเขาจะจ่ายเงินเพื่อซื้อมันผ่านสัมปทานนี้ หรือด้วยเครดิตนี้ ไม่ว่าคุณต้องการแบ่งส่วนมันออกอย่างไร มันก็เป็นข้อตกลงเดียวกัน คุณเพียงแค่ต้องแน่ใจว่าได้ทำการซ่อมแซมแล้ว
คิม:
น่าสนใจ. ใช่. และโดยปกติแล้วเรามองหา… สิ่งที่เราพูดเรามักจะมองหาปัญหาที่หายไปกับผู้ขาย ของบรายได้ที่เขียนไว้บนผ้าเช็ดปากตลอดทั้งวัน ฉันไม่มีปัญหาที่หายไปกับผู้ขาย แต่ทั้งหมดนี้เป็นปัญหาที่ไม่หายไปกับผู้ขาย พวกเขาติดอยู่กับเราทันทีที่เราปิด นั่นคือความลังเลของเรา
เดวิด:
ฉันคิดว่าคุณกำลังทำสิ่งที่ถูกต้อง ติดปืนของคุณ หากคุณต้องเสียภาษี และนั่นสมเหตุสมผลมากกว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็ทำเลย แต่ฉันจะดูด้วยว่า ถ้าฉันอยู่ในตำแหน่งของคุณ ถ้าฉันต้องจ่าย 70 แกรนด์ มากกว่าที่ฉันต้องการ สิทธิประโยชน์ทางภาษีโดยรวมจะชดเชย 70 แกรนด์นั้นหรือไม่ ดังนั้นแม้ว่าข้อตกลงอาจไม่ใช่สิ่งที่คุณต้องการ แต่ภาพรวมก็สมเหตุสมผลมากกว่า และหากเป็นกรณีนี้ คุณก็แค่ถามตัวเองว่า สมมติว่าสิทธิประโยชน์ทางภาษีของคุณคือ 40 แกรนด์ แต่คุณจะได้ 70 แกรนด์ นอกเหนือจากที่ที่คุณต้องการ ดังนั้นคุณจึงรู้สึกเหมือนมีทั้งหมด 30 แกรนด์ ทรัพย์สินนี้อยู่ในทำเลที่ยอดเยี่ยมและเป็นทรัพย์สินที่ยอดเยี่ยมขนาด 30 แกรนด์ที่คุ้มค่าหรือไม่? หรือด้วยประสบการณ์ ความรู้ และสิ่งที่คุณทำ คิม คุณช่วยไปหาข้อตกลงที่ดีกว่านี้เพื่อนำเงินนั้นกลับมาที่อื่นได้ไหม
ปล้น:
เอาล่ะทุกคน หากคุณต้องการฟังข้อมูลอัปเดตเกี่ยวกับเรื่องนี้และติดตามกระบวนการนี้ อย่าลืมติดตาม Kim บนโซเชียลมีเดียทั้งหมดของเธอ คิม ผู้คนจะหาคุณเจอได้ที่ไหน และรับข้อมูลอัปเดตและบทสรุปของนิยายเรื่องนี้ได้ที่ไหน?
คิม:
ใช่. ดังนั้น หากต้องการเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสิ่งที่เราทำและได้รับรายชื่ออัปเดตและโอกาส พวกเขาสามารถไปที่เว็บไซต์ของเรา ซึ่งก็คือ ironpeakproperties.com ติดตามฉันบน LinkedIn ภายใต้ Kim Hopkins และสุดท้ายบนอินสตาแกรมในชื่อ MoneyPlusHappy และเฮ้ บางทีเราควรลงคะแนนเสียงเรื่องนี้ ถ้าพวกคุณได้ยินสิ่งนี้ ก็ลองชั่งน้ำหนักดูว่าคุณคิดว่าเราควรทำอย่างไรกับข้อตกลงนี้
ปล้น:
เอาล่ะ. แสดงความคิดเห็นในความคิดเห็นของ YouTube หากคุณกำลังดูสิ่งนี้บน YouTube แจ้งให้เราทราบสิ่งที่คุณคิด.
เดวิด:
เอาล่ะ คิม ดีใจมากที่มีคุณอยู่ที่นี่ ขอบคุณมากสำหรับการแบ่งปันเรื่องราวของคุณกับเรา ฉันกำลังนั่งอยู่บนเข็มหมุดและเข็มของตัวเอง รอฟังว่าเรื่องราวนี้จะเป็นอย่างไร ดังนั้นฉันเองก็อยากรู้เหมือนกัน แต่เราจะปล่อยให้คุณออกไปจากที่นี่ในวันนี้ ขอบคุณมากสำหรับการเข้าร่วมการแสดง
คิม:
ขอบคุณมากที่มีฉัน
เดวิด:
นี่คือเดวิด กรีน สำหรับร็อบ โดยส่งกางเกงของเขาจากอบาโซโลของโคห์ล เพื่อออกจากระบบ
ดูตอนได้ที่นี่
ช่วยพวกเราด้วย!
ช่วยให้เราเข้าถึงผู้ฟังใหม่ๆ บน iTunes โดยให้คะแนนและรีวิวแก่เรา! ใช้เวลาเพียง 30 วินาทีและพบคำแนะนำ โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม. ขอบคุณ! เราซาบซึ้งจริงๆ!
ในตอนนี้เราจะกล่าวถึง:
- คิม การลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ “ซื้อกล่อง” เธอใช้ซื้อทรัพย์สินที่มีกำไร
- อธิบายอัตราสูงสุดแล้ว และทำไมคุณต้องได้รับสิ่งนี้เมื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ขนาดใหญ่
- พื้นที่ ที่สูงเกินจริง”โปรฟอร์ม” โบรกเกอร์ตัวเลขจะพยายามโน้มน้าวคุณ (อย่าติดตามสิ่งเหล่านี้!)
- ประเภทของ คุณสมบัติทางการค้านั่นคือ ทนต่อการล็อค และเปิดอยู่เสมอ
- พื้นที่ ความเสี่ยงที่สำคัญสำหรับอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ในปี 2024 และสองธุรกิจที่คุณไม่ควรเช่าด้วย
- A เจาะลึกข้อตกลงสด ด้วยข้อตกลงปัจจุบัน คิมกำลังถกเถียงเรื่องการซื้อ
- และ So ล้นหลาม!
ลิงค์จากการแสดง
เชื่อมต่อกับคิม:
สนใจเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับผู้สนับสนุนในวันนี้หรือเป็นพันธมิตรกับ BiggerPockets ด้วยตัวคุณเอง? อีเมล .
หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets
- เนื้อหาที่ขับเคลื่อนด้วย SEO และการเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ รับการขยายวันนี้
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai เพิ่มพลังให้กับตัวเอง เข้าถึงได้ที่นี่.
- เพลโตไอสตรีม. Web3 อัจฉริยะ ขยายความรู้ เข้าถึงได้ที่นี่.
- เพลโตESG. คาร์บอน, คลีนเทค, พลังงาน, สิ่งแวดล้อม แสงอาทิตย์, การจัดการของเสีย. เข้าถึงได้ที่นี่.
- เพลโตสุขภาพ เทคโนโลยีชีวภาพและข่าวกรองการทดลองทางคลินิก เข้าถึงได้ที่นี่.
- ที่มา: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :มี
- :เป็น
- :ไม่
- :ที่ไหน
- $ ขึ้น
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- สามารถ
- เกี่ยวกับเรา
- เกี่ยวกับมัน
- ข้างบน
- AC
- เร่ง
- ลงชื่อเข้าใช้
- ข้าม
- ที่เกิดขึ้นจริง
- จริง
- เพิ่ม
- ที่เพิ่ม
- ความได้เปรียบ
- มีผลต่อ
- หลังจาก
- ภายหลัง
- อีกครั้ง
- กับ
- มาแล้ว
- ก่อน
- Airbnb
- ทั้งหมด
- อนุญาต
- อนุญาตให้
- ตาม
- แล้ว
- ด้วย
- แม้ว่า
- เสมอ
- am
- จำนวน
- an
- วิเคราะห์
- และ
- สัตว์
- อื่น
- คำตอบ
- ใด
- อีกต่อไป
- ทุกคน
- สิ่งใด
- นอกเหนือ
- Apple
- การใช้งาน
- ขอขอบคุณ
- ความชื่นชม
- เข้าใกล้
- สถาปัตยกรรม
- เป็น
- AREA
- พื้นที่
- อาริโซน่า
- รอบ
- AS
- ถาม
- สินทรัพย์
- ที่เกี่ยวข้อง
- At
- ดึงดูด
- ผู้เขียน
- รถยนต์
- หลีกเลี่ยง
- หลีกเลี่ยง
- ไป
- กลับ
- ถอย
- ไม่ดี
- ยอดคงเหลือ
- ธนาคาร
- การธนาคาร
- อุปสรรค
- ตาม
- ขั้นพื้นฐาน
- เป็นพื้น
- BE
- เพราะ
- สมควร
- รับ
- ก่อน
- เริ่ม
- การเริ่มต้น
- หลัง
- กำลัง
- ประโยชน์
- ประโยชน์ที่ได้รับ
- ที่ดีที่สุด
- ดีกว่า
- ตำแหน่งที่ดีกว่า
- ใหญ่
- รูปภาพขนาดใหญ่
- ที่ใหญ่กว่า
- ที่ใหญ่ที่สุด
- บิล
- บิต
- Black
- ระเบิด
- โบนัส
- บู๊ทส์
- ชายแดน
- ยืม
- ทั้งสอง
- ด้านล่าง
- ซื้อ
- กล่อง
- ทำลาย
- นำมาซึ่ง
- โบรกเกอร์
- โบรกเกอร์
- พี่ชาย
- การก่อสร้าง
- สร้าง
- พวง
- ธุรกิจ
- ธุรกิจ
- แต่
- ปุ่ม
- ซื้อ
- ผู้ซื้อ..
- การซื้อ
- ซื้อ
- by
- แคลิฟอร์เนีย
- โทรศัพท์
- ที่เรียกว่า
- ห้อง
- CAN
- สามารถรับ
- ฝาครอบ
- รถ
- รถยนต์
- กรณี
- เงินสด
- กระแสเงินสด
- เป็นภัยพิบัติ
- จับ
- ศูนย์
- เปลี่ยนแปลง
- การเปลี่ยนแปลง
- เปลี่ยนแปลง
- ความคล้องจอง
- ทางเลือก
- Choose
- เลือก
- คริสต์มาส
- ชัดเจน
- ปิดหน้านี้
- อย่างใกล้ชิด
- ปิด
- ร่วมเป็นเจ้าภาพ
- การฝึก
- ผู้สมัครที่ไม่รู้จัก
- ล่มสลาย
- COM
- อย่างไร
- มา
- ความเห็น
- ความคิดเห็น
- เชิงพาณิชย์
- อสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์
- การสื่อสาร
- บริษัท
- การแข่งขัน
- เสร็จ
- อย่างสมบูรณ์
- ส่วนประกอบ
- สัมปทาน
- ข้อสรุป
- คอนกรีต
- มั่นใจ
- พิจารณา
- พิจารณา
- สัญญา
- สนับสนุน
- การสนทนา
- ตรงกันข้าม
- โน้มน้าวใจ
- แก้ไข
- ได้อย่างถูกต้อง
- ราคา
- ได้
- คู่
- หลักสูตร
- หน้าปก
- ปกคลุม
- Covidien
- CPA
- สร้าง
- สร้าง
- การสร้าง
- ความคิดสร้างสรรค์
- เครดิต
- เครดิต
- เกณฑ์
- ต้อนรับ
- อยากรู้อยากเห็น
- ปัจจุบัน
- ขณะนี้
- ม่าน
- ลูกค้า
- เดวิด
- วัน
- วัน
- จัดการ
- การซื้อขาย
- ข้อเสนอ
- โต้วาที
- หนี้สิน
- ตัดสินใจ
- การตัดสินใจ
- ลึก
- การป้องกัน
- อย่างแน่นอน
- ขึ้นอยู่กับ
- ค่าเสื่อมราคา
- สมควรได้รับ
- รายละเอียด
- DID
- ความแตกต่าง
- ต่าง
- DIG
- ส่วนลด
- แสดง
- ระยะทาง
- การดำน้ำ
- do
- ทำ
- ไม่
- การทำ
- ดอลลาร์
- ดอลลาร์
- ทำ
- Dont
- ลง
- ขับรถ
- การขับขี่
- หล่น
- สอง
- ในระหว่าง
- Dutch
- เฮือกสุดท้าย
- แต่ละ
- ก่อน
- โลก
- กิน
- มีประสิทธิภาพ
- ทั้ง
- เด็กซน
- อื่น
- อีเมล
- ปลาย
- สิ้นสุดวันที่
- สิ้นสุด
- พอ
- ทั้งหมด
- อย่างสิ้นเชิง
- สิ่งแวดล้อม
- ตอน
- ส่วนได้เสีย
- โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
- จำเป็น
- ที่ดิน
- อีเธอร์ (ETH)
- ประเมินค่า
- แม้
- เคย
- ทุกๆ
- ทุกคน
- ทุกอย่าง
- เผง
- ตัวอย่าง
- Excel
- ข้อยกเว้น
- ตื่นเต้น
- ที่มีอยู่
- แพง
- ประสบการณ์
- อธิบาย
- อธิบาย
- อย่างยิ่ง
- ความจริง
- ปัจจัย
- ล้มเหลว
- ธรรม
- ตก
- แฟน
- ที่ยอดเยี่ยม
- รู้สึก
- ฟุต
- รู้สึก
- สองสาม
- รูป
- ใส่
- ที่เต็มไป
- ฟิลเตอร์
- สุดท้าย
- ในที่สุด
- การจัดหาเงินทุน
- หา
- หา
- ชื่อจริง
- ห้า
- แก้ไขปัญหา
- การแก้ไข
- แก้ไข
- ชั้น
- ฟลอริด้า
- ไหล
- กระแส
- ปฏิบัติตาม
- ตาม
- อาหาร
- สำหรับ
- ลืม
- สูตร
- ออกมา
- ข้างหน้า
- พบ
- สี่
- ฟรี
- เพื่อน
- เพื่อน
- ราคาเริ่มต้นที่
- กองทุน
- ความรู้พื้นฐาน
- อนาคต
- ประตู
- General
- รุ่น
- ได้รับ
- ได้รับ
- ยักษ์
- ให้
- กำหนด
- จะช่วยให้
- Go
- เป้าหมาย
- ไป
- ไป
- ไป
- ดี
- ได้
- รัฐบาล
- ยิ่งใหญ่
- ยิ่งใหญ่
- โลภ
- พื้น
- บัญชีกลุ่ม
- การเจริญเติบโต
- ปืน
- คนที่แต่งตัวประหลาด
- มี
- ครึ่ง
- มือ
- เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- ยาก
- มี
- มี
- he
- มุ่งหน้าไป
- ได้ยิน
- ได้ยิน
- การได้ยิน
- ช่วย
- เธอ
- โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม
- ซ่อนเร้น
- จุดสูง
- สูงกว่า
- ที่สูงที่สุด
- อย่างสูง
- พระองค์
- ตัวเขาเอง
- ของเขา
- ประวัติ
- ตี
- กดปุ่ม
- ถือ
- วันหยุด
- หน้าแรก
- ซื่อสัตย์
- อย่างสุจริต
- ความหวัง
- หวังว่า
- หวัง
- ฮอปกินส์
- เจ้าภาพ
- ร้อน
- ส่งไปโรงแรม
- ชั่วโมง
- บ้าน
- บ้าน
- การเคหะ
- สรุป ความน่าเชื่อถือของ Olymp Trade?
- ทำอย่างไร
- อย่างไรก็ตาม
- HTTPS
- ร้อย
- i
- ฉันเป็น
- ความคิด
- if
- ภาพ
- ทันที
- ส่งผลกระทบ
- สำคัญ
- การปรับปรุง
- การปรับปรุง
- การปรับปรุง
- in
- รวมถึง
- เงินได้
- เพิ่มขึ้น
- เหลือเชื่อ
- บุคคล
- อุตสาหกรรม
- ข้อมูล
- ในขั้นต้น
- ภายใน
- แทน
- คำแนะนำการใช้
- ประกัน
- อยากเรียนรู้
- อัตราดอกเบี้ย
- อัตราดอกเบี้ย
- สนใจ
- เข้าไป
- สินค้าคงคลัง
- ลงทุน
- การลงทุน
- การลงทุน
- นักลงทุน
- นักลงทุน
- เปลี่ยว
- ปัญหา
- ปัญหา
- IT
- ตัวเอง
- iTunes
- แม่แรง
- การร่วม
- jpg
- กระโดด
- เพียงแค่
- เก็บ
- การเก็บรักษา
- เก็บไว้
- เตะ
- เด็ก
- เด็ก
- นักฆ่า
- คิม
- ชนิด
- ทราบ
- ความรู้
- รู้
- ใหญ่
- ที่มีขนาดใหญ่
- ชื่อสกุล
- ปีที่แล้ว
- ในที่สุด
- ปลาย
- ต่อมา
- นำ
- ชั้นนำ
- เรียนรู้
- ได้เรียนรู้
- การเรียนรู้
- เช่า
- การเช่า
- ทิ้ง
- การออกจาก
- ซ้าย
- ผู้ให้ยืม
- ผ่อนผัน
- น้อยลง
- ให้
- เลฟเวอเรจ
- LG
- ชีวิต
- กดไลก์
- น่าจะ
- LIMIT
- Line
- เส้น
- LINK
- รายการ
- น้อย
- เงินกู้
- เงินให้กู้ยืม
- ที่ตั้งอยู่
- ที่ตั้ง
- lockdowns
- ล็อค
- นาน
- ระยะยาว
- ดู
- ดูเหมือน
- มอง
- ที่ต้องการหา
- กี่ทอผ้า
- สูญหาย
- Lot
- จำนวนมาก
- ความรัก
- ต่ำ
- ลด
- LTV
- ทำ
- หลัก
- การบำรุงรักษา
- ทำ
- ทำให้
- การทำ
- หลาย
- โดดเด่น
- ตลาด
- ตลาด
- มาก
- เรื่อง
- เพิ่ม
- อาจ..
- อาจจะ
- me
- หมายความ
- วิธี
- พบ
- กล่าวถึง
- วิธี
- ตัวชี้วัด
- กลาง
- อาจ
- ล้าน
- หายไป
- ข้อผิดพลาด
- บรรเทา
- โมเดล
- แม่
- ขณะ
- เงิน
- รายเดือน
- ข้อมูลเพิ่มเติม
- จำนอง
- มากที่สุด
- ย้าย
- เดินหน้าต่อไป
- ย้าย
- การย้าย
- มาก
- หลาย
- ดนตรี
- ต้อง
- my
- ตนเอง
- ธรรมชาติ
- จำเป็นต้อง
- จำเป็นต้อง
- จำเป็น
- ความต้องการ
- ไม่เคย
- ใหม่
- ถัดไป
- คืน
- ไม่
- ไม่มี
- ตอนนี้
- จำนวน
- ตัวเลข
- ครอบครอง
- of
- ปิด
- เสนอ
- เสนอ
- Office
- ออฟไลน์
- มักจะ
- บ่อยครั้ง
- oh
- ถูก
- เก่า
- on
- ครั้งเดียว
- ONE
- คน
- เพียง
- เปิด
- การดำเนินงาน
- ความคิดเห็น
- โอกาส
- ตรงข้าม
- ตัวเลือกเสริม (Option)
- Options
- or
- ใบสั่ง
- ออริกอน
- อื่นๆ
- มิฉะนั้น
- ของเรา
- ออก
- ด้านนอก
- เกิน
- ทั้งหมด
- ของตนเอง
- เจ้าของ
- เป็นเจ้าของ
- ต้องจ่าย
- เจ็บปวด
- ทาสี
- การระบาดกระจายทั่ว
- กระดาษ
- เอกสาร
- ปารีส
- สวนสาธารณะ
- ที่จอดรถ
- ส่วนหนึ่ง
- ในสิ่งที่สนใจ
- หุ้นส่วน
- อดีต
- ชำระ
- การจ่ายเงิน
- การชำระเงิน
- การชำระเงิน
- ดินสอ
- คน
- ต่อ
- เปอร์เซ็นต์
- สมบูรณ์
- ต้นอินทผลัม
- โทรศัพท์
- สายเข้า
- ทางร่างกาย
- เลือก
- การเลือก
- ภาพ
- ต้นสน
- ท่อ
- ท่อ
- สถานที่
- สถานที่
- แผนการ
- การวางแผน
- การวางแผน
- เพลโต
- เพลโตดาต้าอินเทลลิเจนซ์
- เพลโตดาต้า
- ผู้เล่น
- เล่น
- กรุณา
- พอดคาสต์
- พอดคาสต์
- จุด
- จุดชมวิว
- ป๊อป
- ผลงาน
- ตำแหน่ง
- อำนาจ
- พรรคพลังประชาชน
- จวน
- Premium
- การเสนอ
- นำเสนอ
- สวย
- ราคา
- ราคา
- ประถม
- หลักการ
- ส่วนตัว
- มือโปร
- อาจ
- ปัญหา
- ปัญหาที่เกิดขึ้น
- กระบวนการ
- ผลิตภัณฑ์
- โปรไฟล์
- มีกำไร
- ความคืบหน้า
- คุณสมบัติ
- คุณสมบัติ
- การป้องกัน
- การดึง
- ซื้อ
- ใส่
- วาง
- คุณภาพ
- คำถาม
- คำถาม
- รวดเร็ว
- ทีเดียว
- อันดับ
- คะแนน
- ราคา
- อันดับ
- มาถึง
- จริง
- อสังหาริมทรัพย์
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ชีวิตจริง
- ตระหนักถึง
- ตระหนัก
- จริงๆ
- นายหน้า
- เหตุผล
- เหมาะสม
- เหตุผล
- ปะยางรถ
- ภาวะถดถอย
- รีฟี
- ทำกายภาพบำบัด
- ลงทุนใหม่
- ญาติ
- ตรงประเด็น
- ความเชื่อมั่น
- จำ
- ให้เช่า
- เช่า
- ซ่อมแซม
- รายงาน
- แสดง
- ขอ
- การร้องขอ
- ต้องการ
- สำหรับอยู่อาศัย
- ตอบสนอง
- ร้านอาหาร
- ร้านอาหาร
- ค้าปลีก
- กลับ
- รับคืน
- กำจัด
- ขวา
- ความเสี่ยง
- ความเสี่ยง
- ปล้น
- ผลตอบแทนการลงทุน
- หลังคา
- ราก
- ปัดเศษ
- กฎระเบียบ
- วิ่ง
- รีบเร่ง
- ปลอดภัยมากขึ้น
- นิยายเกี่ยวกับวีรชน
- กล่าวว่า
- เดียวกัน
- ลด
- ประหยัด
- กล่าว
- คำพูด
- ตกใจ
- ขอบเขต
- ที่สอง
- วินาที
- ลับ
- เห็น
- เห็น
- ดูเหมือน
- ดูเหมือนว่า
- เห็น
- ขาย
- ผู้ขาย
- ส่ง
- การส่ง
- ความรู้สึก
- ส่ง
- อย่างจริงจัง
- บริการ
- เจ็ด
- หลาย
- รูปร่าง
- ใช้งานร่วมกัน
- เธอ
- แผ่น
- ขยับ
- จัดส่ง
- ช้อปปิ้ง
- ร้านขายของ
- ระยะสั้น
- น่า
- โชว์
- แสดงให้เห็นว่า
- การแสดง
- ปิด
- ปิดตัวลง
- ด้าน
- สำคัญ
- การลงชื่อ
- ตั้งแต่
- เดียว
- นั่ง
- สถานการณ์
- สถานการณ์
- ขนาด
- นอนหลับ
- ชิ้น
- เล็ก
- มีขนาดเล็กกว่า
- สมาร์ท
- So
- สังคม
- ขาย
- ของแข็ง
- แก้ไข
- บาง
- บางคน
- บางสิ่งบางอย่าง
- บางแห่ง
- ในไม่ช้า
- ช่องว่าง
- ช่องว่าง
- ลำโพง
- โดยเฉพาะ
- เฉพาะ
- การเก็งกำไร
- ใช้จ่าย
- การใช้จ่าย
- แยก
- ผู้สนับสนุน
- สี่เหลี่ยม
- เริ่มต้น
- สถานะ
- คำแถลง
- เข้าพัก
- ติด
- ยังคง
- แรงบันดาลใจ
- จัดเก็บ
- เรื่องราว
- กลยุทธ์
- โขก
- สตูดิโอ
- อย่างเช่น
- ควร
- แน่ใจ
- พื้นผิว
- เอา
- ใช้เวลา
- การ
- คุย
- การพูดคุย
- เป้าหมาย
- กำหนดเป้าหมาย
- สอน
- ภาษี
- ภาษี
- บอก
- ผู้เช่า
- มีแนวโน้ม
- เงื่อนไขการใช้บริการ
- ระดับอุดมศึกษา
- เท็กซัส
- กว่า
- ขอบคุณ
- ขอบคุณ
- ที่
- พื้นที่
- ก้าวสู่อนาคต
- ของพวกเขา
- พวกเขา
- แล้วก็
- ทฤษฎี
- ที่นั่น
- ล้อยางขัดเหล่านี้ติดตั้งบนแกน XNUMX (มม.) ผลิตภัณฑ์นี้ถูกผลิตในหลายรูปทรง และหลากหลายเบอร์ความแน่นหนาของปริมาณอนุภาคขัดของมัน จะทำให้ท่านได้รับประสิทธิภาพสูงในการขัดและการใช้งานที่ยาวนาน
- พวกเขา
- สิ่ง
- สิ่ง
- คิด
- คิด
- นี้
- ในปีนี้
- เหล่านั้น
- แต่?
- คิดว่า
- พัน
- สาม
- เจริญเติบโต
- การเจริญรุ่งเรือง
- ตลอด
- ดังนั้น
- ผูก
- เวลา
- ครั้ง
- ไปยัง
- ในวันนี้
- วันนี้
- ร่วมกัน
- ห้องน้ำ
- บอก
- ต้น
- โทน
- เกินไป
- เอา
- โดยสิ้นเชิง
- ยาก
- รถไฟ
- สำเนา
- แปลง
- ต้นไม้
- เทรนด์
- พยายาม
- ปัญหา
- วางใจ
- ลอง
- พยายาม
- หัน
- ผู้คุมในเรือนจำ
- ผลัดกัน
- สอง
- ชนิด
- ชนิด
- ตามแบบฉบับ
- เป็นปกติ
- ความไม่แน่นอน
- เปิด
- ภายใต้
- เข้าใจ
- ความเข้าใจ
- หน่วย
- หน่วย
- จนกระทั่ง
- บันทึก
- การปรับปรุง
- us
- ใช้
- มือสอง
- ใช้
- การใช้
- มักจะ
- ยูทาห์
- วันหยุด
- ความคุ้มค่า
- มาก
- วีดีโอ
- วิดีโอ
- รายละเอียด
- เสียงพูด
- โหวต
- รอ
- ที่รอ
- เดิน
- เดิน
- ที่เดิน
- ต้องการ
- อยาก
- ต้องการ
- คือ
- วอชิงตัน
- ชม
- น้ำดื่ม
- ทาง..
- we
- Website
- สัปดาห์
- ชั่งน้ำหนัก
- ยินดีต้อนรับ
- ดี
- ไป
- คือ
- อะไร
- ความหมายของ
- เมื่อ
- ว่า
- ที่
- ในขณะที่
- ขาว
- WHO
- ทั้งหมด
- ทำไม
- ภรรยา
- จะ
- เต็มใจ
- กับ
- ไม่มี
- งาน
- การทำงาน
- โรงงาน
- กังวล
- กังวล
- แย่ลง
- แย่ที่สุด
- คุ้มค่า
- จะ
- เขียน
- ผิด
- ปี
- ปี
- ใช่
- เมื่อวาน
- เธอ
- ของคุณ
- ด้วยตัวคุณเอง
- YouTube
- ลมทะเล