ส่วนมาก การคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2023 เสียงแบบนี้”ฟ้าถล่ม! ขายทุกอย่าง! บ้านจะมีมูลค่า 1 ดอลลาร์ในปีหน้า! นี่เหมือนกับปี 2008!” ดูประวัติของพวกที่ทำนายแบบนี้สิ เหล่านี้เป็น นักพยากรณ์คนเดียวกัน ใคร ได้รับการทำนายการชน จะเกิดขึ้น ณ จุดใดจุดหนึ่ง ในช่วงสิบปีที่ผ่านมา. ตอนนี้ ด้วยความหวาดกลัวที่ลอยล่องมา นักข่าวอสังหาริมทรัพย์กระแสหลักจะทำทุกอย่างเท่าที่ทำได้ เพื่อโน้มน้าวคุณว่าเรากำลังเจอเหตุการณ์ซ้ำรอยในปี 2008 อย่างไรก็ตาม นี่ยังห่างไกลจากความจริง
แต่เราจะคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2023 โดยไม่มีข้อมูลได้อย่างไร และที่ไหนมีข้อมูล ที่นั่นก็มี เดฟ เมเยอร์รองประธานฝ่ายข้อมูลและการวิเคราะห์ที่ BiggerPockets และโฮสต์ของ ที่ตลาด พอดแคสต์ เดฟและทีมงานของเขาเพิ่งเปิดตัว”รายงานสถานการณ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ปี 2023," ซึ่งจะช่วยให้ ข้อมูลตลาดที่อยู่อาศัยทั้งหมดที่คุณต้องการ เพื่อลงทุนให้ประสบความสำเร็จในปี 2023 โดยในนั้นเดฟแชร์ วิธีการ ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2022 พลิก เมื่อเฟดขึ้นอัตราดอกเบี้ย อุปสงค์และอุปทานได้รับผลกระทบอย่างไร และ สิ่งที่เราคาดหวังได้ในปี 2023.
เดฟก็จะไปมากกว่า XNUMX กลยุทธ์การลงทุน เขารู้สึกว่าเหมาะสมกว่า เพื่อการลงทุนในปี 2023รวมทั้ง วิธีการลงทุนแบบพาสซีฟโดยสมบูรณ์กระแสเงินสดและการแข็งค่าคำสั่งผสม และวิธีที่ผู้ซื้อสามารถทำได้ ใช้ประโยชน์จากตลาดนี้ เพื่อรับข้อเสนอพร้อมส่วนลดมากมาย แม้ว่าเราจะไม่สามารถทำนายอนาคตได้ แต่เราสามารถให้ข้อมูลเชิงลึกที่ดีที่สุดแก่คุณเกี่ยวกับสิ่งที่คุณสามารถทำได้ สร้างความมั่งคั่งในปี 2023. ดังนั้นปิดการพยากรณ์ความกลัวกระแสหลักและปรับให้เข้ากับข่าวจริงที่ออกแบบมาเพื่อทำให้คุณรวยยิ่งขึ้น!
คลิกที่นี่ เพื่อฟังบน Apple Podcasts
ฟัง Podcast ที่นี่
อ่านทรานสคริปได้ที่นี่
เดวิด:
นี่คือรายการพอดคาสต์ BiggerPockets 718
เดฟ:
หากคุณอยู่ในตลาดที่ค่าแรงไม่สูงขึ้น จำนวนเงินที่ต้องจ่ายค่าเช่าก็มีข้อจำกัดทางจิตวิทยา สามารถเป็นได้เพียง X เปอร์เซ็นต์เท่านั้น โดยปกติแล้ว 30% ของรายได้ของพวกเขาสามารถไปเช่าได้ และฉันก็เห็นด้วยอย่างยิ่งว่าในเมืองลูกผสมหรือเมืองที่น่าชื่นชม การเติบโตของค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น ฉันไม่รู้ว่านั่นจำเป็นต้องหมายความว่าพวกเขาจะเข้าถึงกระแสเงินสดที่เมืองที่มีกระแสเงินสดเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะสนับสนุนหรือไม่ แต่โดยส่วนตัวแล้ว ฉันคิดว่านั่นเป็นทางออกที่ดีกว่า เพราะคุณไม่ได้เดิมพันเพียงกระแสเงินสด หรือเพียงแค่การแข็งค่า หรือ เพียงแค่เช่าการเติบโต
คุณได้รับทุกสิ่งเล็กน้อย คุณไม่รู้ว่าสิ่งใดในสามแบบที่อาจทำงานได้ดีที่สุด แต่ไม่ว่าอะไรจะเกิดขึ้น คุณก็จะได้ประโยชน์
เดวิด:
เกิดอะไรขึ้นทุกคน? นี่คือ David Greene พิธีกรรายการพอดแคสต์ BiggerPockets Real Estate ของคุณที่นี่วันนี้ร่วมกับหนึ่งในพิธีกรร่วมคนโปรดของฉัน ไม่มีใครอื่นนอกจาก Dave Meyer รองประธานฝ่ายการวิเคราะห์ของ Biggerpockets เองพร้อมการแสดงที่ยอดเยี่ยมสำหรับคุณ ก่อนอื่น เดฟ วันนี้คุณเป็นยังไงบ้าง?
เดฟ:
ฉันกำลังทำได้ดี. ฉันสนุกมากกับการบันทึกตอนนี้ ฉันคิดว่าผู้คนมีหลายสิ่งที่รอคอย
เดวิด:
คุณทำได้ดีมาก เพราะถ้าพวกคุณฟังจนจบรายการ คุณจะเข้าใจว่าทำไมรายการนี้ถึงเป็นรายการที่ยอดเยี่ยมเกี่ยวกับหัวข้อที่ยากมากที่คู่แข่งของเรากำลังหลีกเลี่ยง เพราะพวกเขาทำไม่ได้ ไม่อยากพูดถึงสิ่งที่จะเกิดขึ้นในปี 2023 นอกเหนือจากการกรีดร้อง ท้องฟ้ากำลังจะถล่ม หรือแสร้งทำเป็นว่าไม่มีอะไรเกิดขึ้น แล้วส่งเงินของคุณมาให้ฉัน แล้วฉันจะสอนวิธีลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้คุณ ที่นี่เราไม่เกี่ยวกับชีวิตนั้น
เดฟ:
ไม่อย่างแน่นอน และบางทีเราควรพูดคุยเกี่ยวกับเรื่องนี้ในงาน แต่ฉันคิดว่าผู้คนกำลังหลีกเลี่ยงแนวคิดเรื่องความเสี่ยง พวกเขาเห็นว่ามีความเสี่ยงในตลาด และนั่นก็เป็นเรื่องจริง ฉันเชื่อว่าตลาดมีความเสี่ยง แต่ความเสี่ยงคือการถ่วงดุลเพื่อให้ได้รางวัล ดังนั้นคุณต้องเข้าใจความเสี่ยงเพื่อที่คุณจะได้เก็บเกี่ยวผลตอบแทนและโอกาสที่มีอยู่ ฉันคิดว่าในรายการเราพูดถึงเรื่องนั้นจริงๆ เราได้พูดคุยกันอย่างเจาะจงเกี่ยวกับความเสี่ยงและวิธีบางอย่างที่คุณสามารถลดความเสี่ยงและใช้ประโยชน์จากโอกาสที่อาจเกิดขึ้นในปีต่อๆ ไป
เดวิด:
ถูกต้องเลย ดังนั้น หากคุณสงสัย หากคุณหงุดหงิด หากคุณแค่อยากจะเข้าใจว่าเกิดอะไรขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยตอนนี้ นี่คือการแสดงที่จะนำความชัดเจนมาสู่คุณมากมาย . หากคุณฟังจนจบ เราจะพูดถึง 2023 กลยุทธ์ที่เราทั้งคู่เชื่อว่าจะใช้ได้ผล ไม่ว่าตลาดจะทำอะไรในช่วงเวลาที่ไม่แน่นอนในปี XNUMX ก่อนที่เราจะเข้าสู่รายการวันนี้ ผมมีเรื่องด่วน เคล็ดลับสำหรับคุณ ไปที่ bigpockets.com/report และดาวน์โหลดรายงาน Dave ROE
ข้อมูลมากมายจากการแสดงในวันนี้มาจากสิ่งนั้น และคุณสามารถรับได้ฟรีหากคุณเป็นสมาชิก BiggerPockets เดฟ คุณอยากจะพูดอะไรก่อนที่เราจะเข้าไปไหม?
เดฟ:
ไม่ ไปตรวจรายงานสิ ฉันใช้เวลากับมันมาก
เดวิด:
ร่วมสนับสนุน Dave และแสดงความคิดเห็นในวิดีโอ YouTube เพื่อแจ้งให้เราทราบว่าคุณคิดอย่างไรกับรายงานนี้ แสดงความรักให้เขาเห็นบ้าง หากคุณชอบรายการนี้ โปรดให้คะแนนห้าดาวแก่เราทุกที่ที่คุณกำลังฟังพอดแคสต์ พวกคุณพูดตามตรงนี่เป็นสิ่งสำคัญมาก ขณะนี้เราเป็นงานแสดงอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของโลก เราต้องการที่จะคงอยู่อย่างนั้น แต่เราไม่สามารถทำมันได้หากไม่ได้รับความช่วยเหลือจากคุณ ดังนั้น ไม่ว่าจะเป็น Apple Podcast, Spotify, Stitcher ไม่ว่าคุณจะฟังพอดแคสต์จากที่ใดก็ตาม โปรดสละเวลาสักครู่แล้วบอกให้โลกรู้ว่าคุณชอบพอดแคสต์นี้มากแค่ไหน เพื่อที่เราจะได้เป็นที่หนึ่ง เอาล่ะ เรามาเข้าสู่บทสัมภาษณ์กันดีกว่า
เดฟ คุณเขียนรายงานเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ บอกเราหน่อยเกี่ยวกับเรื่องนั้น
เดฟ:
ฉันทำ. เป็นสถานะการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบครบวงจรสำหรับปี 2023 ฉันเขียนบทความนี้เพราะตอนนี้มีเรื่องมากมายเกิดขึ้น เราไม่ได้อยู่ในตลาดที่อยู่อาศัยปกติในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ฉันเริ่มรายงานโดยพิจารณาปัจจัยและตัวแปรต่างๆ ที่จะส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยในขณะนี้ จากนั้นจึงพูดถึงกลยุทธ์ที่ดีที่สุดบางส่วนที่คุณสามารถใช้ได้ในปี 2023 เพื่อใช้ประโยชน์จากสิ่งที่ฉันคิดว่าจะเกิดขึ้นเป็นการส่วนตัว เป็นโอกาสในปีหน้าและแค่ตั้งคำถามเกี่ยวกับตลาดปี 2023 เพราะเห็นได้ชัดว่าเราทุกคนชอบคาดการณ์และคาดเดาว่าจะเกิดอะไรขึ้น แต่มีคำถามที่ยังไม่ได้ตอบบางข้อที่ผมคิดว่าจะเป็นปัจจัย X ตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2023 ซึ่งเรายังไม่รู้จริงๆ ว่าจะเป็นอย่างไร
เดวิด:
ฉันว่าในอาชีพระยะสั้นของฉันการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์… ฉันว่าสั้น เทียบกับบางคนก็ยาวแต่ผมยังไม่แก่นะ นี่เป็นตลาดที่ซับซ้อนที่สุดที่ฉันอยากจะบอกว่าฉันเคยเห็นมา มีปัจจัยการแข่งขันอีกมากมายที่มีอิทธิพลต่อสิ่งที่เราเห็น สิ่งนี้คล้ายกับสิ่งที่คุณสังเกตเห็นหรือไม่ และมีบางส่วนครอบคลุมอยู่ในรายงานหรือไม่
เดฟ:
อย่างแน่นอน. เมื่อคุณดูตลาดที่อยู่อาศัยย้อนกลับไปในช่วง 80 ปีที่ผ่านมาหรือที่ใดก็ตามที่เรามีข้อมูลที่เชื่อถือได้ค่อนข้างดี ตลาดที่อยู่อาศัยมักจะสามารถคาดเดาได้พอสมควร มันเคลื่อนไหวเป็นวัฏจักร แต่สำหรับ 10 หรือ 2 ปีในทุกๆ 4 ปี มันจะเพิ่มขึ้น 15% ถึง XNUMX% ซึ่งค่อนข้างสูงกว่าอัตราเงินเฟ้อเล็กน้อย มันค่อนข้างคงที่และไม่น่าตื่นเต้นขนาดนั้น ในช่วง XNUMX ปีที่ผ่านมา สิ่งต่างๆ มีความน่าสนใจเพิ่มขึ้นเล็กน้อย และช่วง XNUMX-XNUMX ปีที่ผ่านมาก็มีความเจริญรุ่งเรืองมากขึ้นเล็กน้อย
โดยเฉพาะในช่วงสามปีที่ผ่านมา อย่างที่ทุกคนฟังคงรู้ดีว่ามันบ้าไปแล้ว ไม่ได้หมายความว่าผู้คนจำเป็นต้องทำตัวไร้เหตุผล หรือว่าเราขาดปัจจัยพื้นฐานโดยสิ้นเชิง ในใจของฉัน สิ่งที่เกิดขึ้นในช่วงสองสามปีที่ผ่านมาคือตัวแปรและปัจจัยที่ส่งผลกระทบต่อตลาดที่อยู่อาศัยอยู่เสมอ ล้วนสอดคล้องกันในพายุที่สมบูรณ์แบบนี้ที่จะผลักดันราคาที่อยู่อาศัยให้สูงขึ้น ตอนนี้ เราเห็นแล้วว่าผ่อนคลาย และกลับไปสู่ตลาดที่อยู่อาศัยที่มีความสมดุลและปกติมากขึ้น
เดวิด:
นั่นดูเหมือนบ้า ดูเหมือนเป็นลบจริงๆ เรากำลังเผชิญกับการแก้ไขที่มากเกินไป แต่ฉันคิดว่าเมื่อคุณพิจารณาถึงความวิกลจริตที่เรามีในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาว่าตลาดร้อนแค่ไหน และคุณวางไว้ในบริบทนั้น ฉันไม่คิดว่านี่จะใหญ่เท่ากับการแก้ไขที่มากเกินไป อย่างที่ผู้คนพูดกัน แต่มันก็ให้ความรู้สึกแบบนั้นอย่างแน่นอนเมื่อเปรียบเทียบกับราคาที่เพิ่มขึ้น XNUMX% ซึ่งเป็นบรรทัดฐานในบางเมือง ตอนนี้ คุณได้กล่าวถึงแล้วว่าตลาดที่อยู่อาศัยมีกลไกบางอย่างที่ส่งผลต่อวิธีการดำเนินการ คุณช่วยบอกฉันได้ไหมว่าคุณหมายถึงอะไร?
เดฟ:
แน่นอน. ฉันคิดว่าโดยทั่วไปแล้ว มีตัวแปรที่แตกต่างกันออกไป และสิ่งเหล่านี้ส่วนใหญ่เป็นตัวชี้วัดทางเศรษฐกิจมหภาคที่ส่งผลกระทบต่อราคาที่อยู่อาศัยมากกว่าตัวแปรอื่นๆ มีสิ่งต่างๆ มากมาย และตลาดที่อยู่อาศัยแต่ละแห่งก็มีการดำเนินงานที่แตกต่างกัน แต่เมื่อคุณพูดถึงตลาดที่อยู่อาศัยระดับชาติ ทุกอย่างขึ้นอยู่กับบางสิ่งจริงๆ ผู้คนมักต้องการอธิบายให้เข้าใจง่ายเกินไปโดยสุจริต และพูดว่า "อัตราการจำนองกำลังเพิ่มขึ้น ราคาจึงลดลง" โชคดีที่มันไม่ง่ายขนาดนั้น มีตัวชี้วัดเพิ่มเติม มีหลายสิ่งที่สำคัญจริงๆ และก็ไม่น่าแปลกใจ
คันโยกเหล่านี้คือสิ่งต่างๆ เช่น อุปสงค์และอุปทาน แน่นอนว่า การกำหนดราคาในแง่เศรษฐศาสตร์มักจะขึ้นอยู่กับอุปสงค์และอุปทาน แต่ถ้าคุณคาดการณ์เพิ่มเติมอีกหน่อย เราจำเป็นต้องพิจารณาสิ่งต่างๆ เช่น ความสามารถในการจ่าย สินค้าคงคลัง การขาดแคลนที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา อัตราเงินเฟ้อแน่นอน และสิ่งต่างๆ เช่น อัตราการจำนอง สิ่งเหล่านั้นสำหรับฉันคือสิ่งสำคัญที่ส่งผลกระทบต่อตลาดในปี 22 และจะยังคงส่งผลกระทบต่อไปในปี 23 แต่ในรูปแบบที่แตกต่างออกไปเล็กน้อย เนื่องจากวิธีที่ตัวแปรเหล่านี้โต้ตอบกันเปลี่ยนไป
เดวิด:
ตอนนี้ เราหลุดพ้นจากภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ที่สุดครั้งหนึ่ง ในประวัติศาสตร์ของประเทศเรา ก่อนที่จะเกิดการระเบิดครั้งนี้ จากมุมมองของคุณ ภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ดังกล่าวส่งผลต่อผู้สร้างบ้านในช่วง 10 ปีที่ผ่านมาอย่างไร
เดฟ:
ฉันหมายถึง จากการประเมินของทุกคน สหรัฐฯ ขาดแคลนยูนิตที่อยู่อาศัยอย่างมาก การคาดการณ์มีความแตกต่างกันอย่างมีนัยสำคัญระหว่างสามถึงครึ่งถึงเจ็ดล้านยูนิต เมื่อพูดถึงเศรษฐศาสตร์นี่หมายถึงการขาดแคลนอุปทานใช่ไหม? จำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกามีไม่เพียงพอสำหรับผู้คน และสาเหตุส่วนใหญ่มาจากสิ่งที่เกิดขึ้นระหว่างและหลังภาวะเศรษฐกิจถดถอยครั้งใหญ่ โดยพื้นฐานแล้ว ผู้รับเหมาจำนวนมากเพิ่งเลิกกิจการในปี 2008 สถานการณ์ค่อนข้างลำบากและผู้คนก็กำลังมองหางานทำ ธุรกิจปิด.
คนที่ทำงานก่อสร้างมักหันไปทำงานในอุตสาหกรรมอื่นๆ ดังนั้น เราจึงเห็นว่า ถ้าคุณดูกราฟ แล้วผมใส่สิ่งนี้ลงในรายงาน กราฟนี้ค่อนข้างจะน่าตกใจ คุณจะเห็นว่าการก่อสร้างเพิ่งตกลงมาจากหน้าผาตั้งแต่ปี 2008 ถึง 2010 เราได้ค่อยๆ สร้างทางกลับขึ้นมา และตอนนี้ก็อยู่ในระดับที่ดีทีเดียว แต่แปดปีนั้น หรืออย่างที่คุณบอก ตั้งแต่ปี 2010 ถึง 2018 เรามีอัตราการก่อสร้างต่ำกว่าที่ควรจะเป็นมาก นั่นทำให้เกิดเงื่อนไขเหล่านี้ โดยที่มีบ้านไม่เพียงพอ
ซึ่งใกล้เคียงกับเวลาที่เริ่มต้นประมาณปี 2020 เมื่อคนรุ่นมิลเลนเนียลซึ่งปัจจุบันเป็นกลุ่มประชากรที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกา เข้าสู่ช่วงวัยที่ซื้อบ้านสูงสุด เรามีปัจจัยมาบรรจบกัน คือมีคนจำนวนมากที่ต้องการบ้าน กับคนรุ่นมิลเลนเนียลที่กำลังสร้างครอบครัว เริ่มมีลูก และมีบ้านไม่เพียงพอ นั่นเป็นสถานการณ์ที่สมบูรณ์แบบสำหรับราคาที่จะสูงขึ้น นั่นเป็นเพียงตัวอย่างว่าพลังเศรษฐกิจมหภาคที่แตกต่างกันเหล่านี้ทำงานร่วมกันหรือผ่านช่วงโรคระบาดมาทำงานร่วมกันเพื่อผลักดันราคาให้สูงขึ้น
เดวิด:
ตอนนี้ หากคุณต้องการทราบข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับสิ่งที่ Dave พูดถึง และรายละเอียดสำคัญที่ทำให้เรื่องนี้น่าตื่นเต้น คุณสามารถดาวน์โหลดรายงานได้ฟรีที่ bigpockets.com/report และดูข้อมูลนี้ด้วยตัวคุณเอง ตอนนี้ เราจะพูดคุยกันต่อเกี่ยวกับสิ่งที่อยู่ในรายงาน แต่หากคุณต้องการหยุดพอดแคสต์จริงๆ และลองดูหรือรับหลังจากพอดแคสต์จบลงแล้ว โปรดไปที่ bigpockets.com/report ตอนนี้ ฉันคิดว่าสิ่งที่คุณกำลังพูดถึงเกี่ยวกับอุปทาน และประเด็นในการเล่นอุปทาน ในความคิดของฉัน บางทีมันอาจเป็นส่วนสำคัญที่สุดในเรื่องราคาอสังหาริมทรัพย์ และพยายามทำความเข้าใจมัน
เมื่อวานฉันเพิ่งพูดถึงเรื่องนี้ตอนที่มีคนพูดว่า "เดวิด ถ้าราคาขึ้นเรื่อยๆ คุณเห็นว่าราคากำลังดิ่งลงหรือเปล่า" ฉันพูดว่า "ฉันไม่เห็นว่าพวกมันจะดิ่งลง เพราะมันเป็นสิ่งที่จำกัด" หากคุณเป็นเจ้าของบ้านและมีอัตราดอกเบี้ย 3% และคุณสามารถขายบ้านและรับอัตราดอกเบี้ย 7% ได้ เว้นแต่คุณจะต้องย้าย คุณก็อาจจะไม่ทำแบบนั้น โดยเฉพาะกับคุณ บ้านตอนนี้มีค่าน้อยกว่าเมื่อก่อน คุณจะรอ ดังนั้นเนื่องจากเราไม่ได้เห็นอุปทานจำนวนมากท่วมตลาด เราจึงไม่เห็นว่าราคาตกต่ำ และนั่นคือสิ่งที่เราเห็นในครั้งสุดท้ายที่เราประสบความล้มเหลว
มีอุปทานมากมาย มีอสังหาริมทรัพย์มากมายเกินกว่าที่ผู้คนจะซื้อได้หรือแม้แต่ต้องการซื้อ ซึ่งเป็นสาเหตุที่ทำให้ราคาลดลงอย่างมาก ฉันคิดว่าสิ่งที่ทำให้ผู้คนสับสนว่า "อะไรนะ? เรากำลังเข้าสู่ภาวะถดถอย ราคาไม่ควรลดลงเหมือนครั้งก่อนเหรอ?” คุณคิดอย่างไรในการเปรียบเทียบสภาพแวดล้อมที่เราอยู่ตอนนี้กับครั้งสุดท้ายที่เราเห็นอสังหาริมทรัพย์พัง
เดฟ:
นั่นเป็นจุดที่ดีและยังมีอะไรอีกมากมาย ผมจะพูดเกี่ยวกับอุปทานก่อนว่ามีตัวบ่งชี้อุปทานที่ดีสองประการ สิ่งหนึ่งคือตัวบ่งชี้ระยะยาว และเป็นสิ่งที่ผมกล่าวไว้ก่อนหน้านี้ว่า จำนวนยูนิตที่อยู่อาศัยในสหรัฐฯ มีไม่เพียงพอ สำหรับผม ผมมีอคติ เพราะผมเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ นั่นคือสิ่งที่ชี้ให้เห็นถึงการแข็งค่าของอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว ไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้นในปี 2023 หรือ 2024 เพราะเราไม่รู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้น สำหรับผม ความจริงที่ว่ามีคนอยากได้บ้านจำนวนมากและมีบ้านไม่มากนักซึ่งเป็นลางดีสำหรับ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในอีก 10 ถึง XNUMX ปีข้างหน้า
เมื่อคุณพูดถึงสิ่งที่เกิดขึ้นในระยะสั้น ฉันชอบดูตัวชี้วัดที่เรียกว่าสินค้าคงคลัง ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วคือจำนวนบ้านในตลาดตอนนี้ ตรงประเด็น มันไม่ระเบิด มันพัฒนาจากจุดที่เราอยู่ในปี 2020 และ 2021 อย่างแน่นอน แต่ไม่ใช่ในลักษณะที่ส่งสัญญาณการชน เพียงเพื่ออธิบายเรื่องนี้ให้ทุกคนฟัง ฉันคิดว่าสินค้าคงคลังเป็นหนึ่งในหากไม่ใช่ตัวบ่งชี้ที่ดีที่สุดสำหรับผลการดำเนินงานระยะสั้นของตลาดที่อยู่อาศัย เพราะมันวัดอุปสงค์และอุปทาน ไม่ใช่แค่จำนวนบ้านที่วางขายเท่านั้น นั่นคือสิ่งที่เรียกว่ารายการใหม่
สินค้าคงคลังเป็นตัววัดจำนวนบ้านที่จะขาย และความเร็วของบ้านที่จะออกจากตลาด ดังนั้นเมื่อคุณเห็นว่าสินค้าคงคลังเริ่มพุ่งสูงขึ้น นั่นเป็นสัญญาณการเปลี่ยนแปลงที่สำคัญต่อตลาดของผู้ซื้อ ซึ่งราคามีแนวโน้มที่จะลดลง เราได้เห็นแล้วว่าในช่วงหกเดือนที่ผ่านมาสินค้าคงคลังมีเพิ่มขึ้น แต่จริงๆ แล้ว เดวิด ฉันเพิ่งดูสัปดาห์นี้ ฉันไม่รู้ว่าคุณรู้จักผู้ชายคนนี้ไหม ไมค์ ไซมอนสัน เขามาจากศูนย์วิจัยอัลโตส เขาเป็นคนอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่ สินค้าคงคลังลดลงเมื่อสัปดาห์ที่แล้ว ตอนนี้กำลังลดลง ดังนั้นจึงไม่ใช่ว่าสินค้าคงคลังจะพุ่งสูงขึ้น และในทันใด เราก็เห็นว่าสิ่งต่างๆ อยู่ในตลาดนานกว่าช่วงก่อนเกิดโรคระบาด
พวกเขากำลังกลับไปสู่ระดับก่อนเกิดโรคระบาด ณ ตอนนี้ สิ่งต่างๆ อาจเปลี่ยนแปลงได้ในอีกหกเดือนข้างหน้า แต่ ณ ตอนนี้ เรากำลังบันทึกสิ่งนี้ในเดือนมกราคมปี 2023 สิ่งต่างๆ ค่อนข้างคงที่ในแง่ของสินค้าคงคลัง และนั่นแตกต่างอย่างมากจากสิ่งที่เกิดขึ้นในปี 2008 ฉันจะพูดถึงความแตกต่างที่ใหญ่ที่สุดระหว่างตอนนี้กับตอนนี้ด้วย ปี 2008 เป็นมาตรฐานสินเชื่อ นี่ไม่ใช่ความเชี่ยวชาญของฉัน แต่ฉันอ่านเรื่องนี้มามาก โดยพื้นฐานแล้ว ธนาคารไม่ได้รับอนุญาตให้ปล่อยสินเชื่อที่มีความเสี่ยงอย่างบ้าคลั่งที่พวกเขาเคยทำในปี 2008
ผู้คนไม่ได้ผิดนัดชำระหนี้ในขณะนี้ ผู้คนจ่ายเงินจำนองตรงเวลา และนั่นทำให้ราคาต้องหนุนหลังจริงๆ เพราะสิ่งที่ทำให้ตลาดถึงจุดต่ำสุดอย่างบ้าคลั่งคือการถูกบังคับให้ขาย เมื่อผู้คนถูกบังคับให้ขาย เพราะพวกเขาไม่สามารถชำระเงินได้ นั่นคือสิ่งที่ทำให้ตลาดเข้าสู่ภาวะพลิกผัน ขณะนี้ยังไม่มีสัญญาณว่ากำลังเกิดขึ้น
เดวิด:
นั่นเป็นสิ่งสำคัญที่ควรทราบ ฉันใช้การเปรียบเทียบเมื่อวานนี้เมื่อฉันพูดคุยกับผู้นำฝ่ายขายที่ถามคำถามเดียวกัน สิ่งที่ฉันคิดคือเราเป็นรถกึ่งรถบรรทุกกำลังลงมาจากเนินเขา ตอนนี้ ทุกคนรู้ดีว่าคุณไม่ควรใช้เบรกเพียงอย่างเดียวเมื่อขับรถลงเขา เนื่องจากผ้าเบรกของคุณเสื่อมสภาพ คุณควรจะเปลี่ยนไปใช้เกียร์ต่ำ แต่ถ้านี่เป็นภาวะเศรษฐกิจถดถอยจริงๆ เราจะไม่ตกต่ำ เราก็จะแบนแล้ว. ถ้าเศรษฐกิจตกต่ำ คนก็ซื้อบ้านไม่ได้ พวกเขาไม่สามารถชำระเงินได้ พวกเขากำลังทุกข์ทรมาน ด้วยตลาดงานคุณจะเห็นการขาย
เราอยู่ในตลาดที่เรากำลังทำอะไรให้ช้าลงโดยการเพิ่มอัตรา มันเหมือนกับการใช้เบรกเมื่อคุณลงจากเนินเขานี้ ถ้าเราถอดเบรกออก คุณจะเห็นว่าราคาบ้านขึ้น คุณจะเห็นธุรกรรมเกิดขึ้นในจำนวนที่มากขึ้น คุณจะเห็นวันที่ตลาดเริ่มถอยกลับ สิ่งสำคัญที่ควรทราบคือนี่ไม่ใช่ภาวะเศรษฐกิจถดถอยที่เกิดจากปัญหาพื้นฐานในเศรษฐกิจของเราในขณะนี้ ใครจะรู้ว่า ChatGPT เปลี่ยนแปลงทั้งหมดนั้นหรือไม่ เราทุกคนตกงาน แต่ฉันพูดอะไรบ้าๆ ออกไป นี่เป็นสิ่งที่รัฐบาลเลือกที่จะทำอย่างแน่นอนเพื่อพยายามชะลออัตราเงินเฟ้อและราคาบ้านที่สูงขึ้น
นั่นคือสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องระวัง การตัดสินใจของ Fed การตัดสินใจของรัฐบาล ปัจจัยทางเศรษฐกิจมหภาคเหล่านี้มีบทบาทอย่างมากต่อมูลค่าการลงทุนของคุณหรือตัวเลขกระแสเงินสดจะเป็นอย่างไรเมื่อคุณซื้อมัน บอกฉันหน่อยเกี่ยวกับประเภทของตลาดที่ถูกสร้างขึ้นอันเป็นผลมาจากความผันผวนของสินค้าคงคลังต่ำหรือสูงที่คุณกล่าวถึง
เดฟ:
โดยพื้นฐานแล้ว ฉันคิดว่าสินค้าคงคลังเป็นสิ่งที่ดีมากที่จะพิจารณาในตลาดท้องถิ่นของคุณ เนื่องจากมีพฤติกรรมที่แตกต่างกันมากในตลาดต่างๆ บ่อยครั้งในรายงาน ฉันใช้ตัวอย่างที่แตกต่างกัน แต่ฉันคิดว่าโดยทั่วไปแล้ว สถานที่ในมิดเวสต์และในภาคตะวันออกเฉียงเหนือกำลังไปได้สวยค่อนข้าง "ดี" ทุกคนมีคำจำกัดความของคำว่าดี บางคนอยากเห็นตลาดที่อยู่อาศัยพัง ฉันจะบอกว่าราคามีเสถียรภาพในชิคาโก ฟิลาเดลเฟีย บอสตัน อินเดียแนโพลิส หากคุณดูสิ่งเหล่านี้ และต้องการทำความเข้าใจว่าเกิดอะไรขึ้นในตลาดของคุณ หากสินค้าคงคลังยังคงทรงตัวและยังคงต่ำกว่าระดับก่อนเกิดโรคระบาด คุณอาจคาดหวังได้ว่าตลาดที่อยู่อาศัยในพื้นที่นั้นจะค่อนข้างทรงตัวหรือ อาจจะเพิ่มขึ้นเล็กน้อยในปีหน้าด้วยซ้ำ
เมื่อคุณเริ่มเห็นระดับสินค้าคงคลังพุ่งสูงขึ้นเหนือระดับก่อนเกิดโรคระบาด สำหรับฉัน นั่นเป็นสัญญาณว่าราคามีแนวโน้มที่จะลดลงในตลาดนั้น คุณเห็นสิ่งนี้อย่างตรงไปตรงมาในเมืองหลายแห่งที่เจริญรุ่งเรืองจากการแพร่ระบาด เช่น บอยซี รีโน ออสติน เดนเวอร์ ซึ่งฉันลงทุนอยู่ ตลาดเหล่านี้เห็นการปรับฐานมากขึ้น เพราะพวกเขาเพิ่งขึ้นสูงเกินไป พวกเขาเพิ่งมาถึงระดับหนึ่ง และนี่ก็เป็นตัวบ่งชี้ที่สำคัญอีกประการหนึ่งของความสามารถในการจ่าย ซึ่งไม่ยั่งยืน ผู้คนที่เงินเดือนและค่าจ้าง ไม่สามารถรักษาราคาที่เราเคยเห็น ในเมืองที่เจริญรุ่งเรืองบางแห่งได้
ฉันแนะนำจริงๆ หากผู้คนต้องการดูตลาดแต่ละแห่ง และดูว่าเกิดอะไรขึ้น การดูสินค้าคงคลังและจำนวนวันในตลาดเป็นสองวิธีง่ายๆ ที่คุณจะเริ่มเข้าใจได้ เช่น “คุณอยู่ในตลาดของผู้ขายหรือไม่? คุณอยู่ในตลาดของผู้ซื้อหรือไม่” เพื่อความชัดเจน เนื่องจากฉันคิดว่าผู้คนสับสนกันมาก ตลาดของผู้ซื้อมักจะหมายความว่าเป็นเวลาที่ดีที่จะซื้อ ฉันรู้ว่ามันน่าสับสนเพราะผู้คนมองว่าราคากำลังลดลง แต่นั่นหมายความว่าคุณมีอำนาจในการก่อหนี้มากกว่าแบบดั้งเดิม ตลาดของผู้ซื้อหมายถึงผู้ซื้อมีอำนาจ ตลาดผู้ขายหมายถึงผู้ขายมีอำนาจ
ดังนั้น เรากำลังทิ้งช่วงเวลาที่ผู้ขายมีอำนาจเต็มที่ใช่ไหม? เราขายสิ่งนี้ทุกๆ... ฉันหมายถึง คุณคงจะจัดการกับสิ่งนี้ทุกวัน David โดยพื้นฐานแล้วผู้ขายอาจเป็นประมาณว่า “ฉันต้องการทุกอย่าง ไม่มีสัมปทาน ลูกคนหัวปีของคุณ เอารถและแหวนแต่งงานของคุณมาให้ฉัน” และผู้คนก็ทำอย่างนั้น ตอนนี้ เป็นสถานการณ์ที่แตกต่างออกไป ซึ่งผู้ซื้อสามารถเลือกและเจรจาได้มากขึ้นอีกเล็กน้อย ขอย้ำอีกครั้งว่า จำนวนสินค้าคงคลังในตลาด วิธีที่ดีในการบอกว่าตลาดของคุณอยู่ในตลาดที่สมดุล ตลาดของผู้ขาย หรือตลาดของผู้ซื้อ
เดวิด:
นั่นเป็นจุดที่ดี ฉันคิดว่าสิ่งที่ทำให้พอดแคสต์ของเราแตกต่างจากที่อื่นคือเราไม่เพียงแค่พึ่งพาปัจจัยความกลัวในการรับคลิก ตอนนี้ มันง่ายที่จะบอกผู้คนว่า “ในช่วงตลาดของผู้ขาย คุณไม่ควรซื้อเพราะผู้ขายมีอำนาจทั้งหมด อย่าเพิ่งซื้อ” แต่เหตุผลที่เป็นตลาดของผู้ขายมักเป็นเพราะราคาเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หรือค่าเช่าเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว หรือทางเลือกอื่นในอสังหาริมทรัพย์ของคุณดูสิ้นหวังจนเป็นตัวเลือกที่ดีที่สุดอย่างชัดเจน การแข่งขันของคุณก็จะท่วมท้นมากขึ้นที่นั่น ที่สร้างตลาดของผู้ขาย
ในทางกลับกัน มันง่ายที่จะเข้าไปพูดว่า “นี่คือตลาดของผู้ซื้อ หรือขอโทษทีราคาตกต่ำ ดังนั้นคุณไม่ควรซื้อ ควรรอจุดต่ำสุดถึงแม้จะเป็นตลาดของผู้ซื้อก็ตาม นี่อาจเป็นเวลาที่ดีกว่าในการซื้อ ดังนั้นคุณต้องระวังทั้งสองตลาด มีกลยุทธ์ที่ใช้ได้ผลทั้งสองอย่าง และมีข้อดีและข้อเสีย การซื้อในตลาดของผู้ขายเป็นเรื่องยากมาก คุณจะยอมแพ้หลายสิ่งที่คุณหรือ... บางครั้งการตรวจสอบที่คุณต้องยอมแพ้ อย่างไรก็ตาม คุณจะได้รับข้อดีจากราคาสินทรัพย์ที่พุ่งสูงขึ้น
ในตลาดของผู้ซื้อ คุณอาจกำลังซื้อในช่วงเวลาที่ราคาอาจลดลง ตามทฤษฎีแล้ว เราไม่มีทางรู้ว่าจุดต่ำสุดอยู่ที่ไหน แต่คุณกำลังได้รับช่วงการตรวจสอบสถานะ ผู้ขายจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดโรงงานจำนวนมาก ได้รับสินค้าคงคลังพืชผลที่คุณไม่สามารถทำได้มาก่อน เว้นแต่คุณจะมีเงิน 1.2 ล้านใน เงินสดเพื่อไปแข่งขัน มีข้อดีและข้อเสียสำหรับทั้งสองอย่าง และเรากำลังพยายามนำเสนอภาพรวมทั้งหมดที่นี่ แทนที่จะแค่ตั้งชื่อเรื่องว่า "ซื้อเลยหรือรอก่อน" ความหายนะแห่งศตวรรษกำลังจะมาถึง” เราได้เห็นสิ่งนั้นมาแปดปีแล้ว มันไม่เคยมา
เดฟ:
สักวันหนึ่งพวกเขาจะถูกต้องถ้าพวกเขาพูดแบบนั้นต่อไป พวกเขาจะถูกต้องสักวันหนึ่ง
เดวิด:
นั่นเป็นจุดที่ดี นาฬิกาที่พังนั้นถูกต้องวันละสองครั้ง มันไม่ใช่อย่างนั้นเหรอ?
เดฟ:
เผง
เดวิด:
มุมมองของคุณต่อสิ่งนี้คือสิ่งที่ฉันคิดว่าผู้คนควรมองแทนที่จะมองแค่ว่า “บอกฉันว่าต้องทำอย่างไร นี่ซื้อหรือขาย?” เข้าใจปัจจัยที่มีอิทธิพลต่อราคา แล้วการตัดสินใจที่ถูกต้องมักจะรู้เอง เราได้กล่าวถึงด้านอุปทานโดยพูดคุยเกี่ยวกับสินค้าคงคลัง การตรวจสอบสินค้าคงคลัง โดยทำความเข้าใจว่าเหตุใดราคาจึงไม่ลดลงในขณะนี้ เนื่องจากมีอุปทานไม่มากนัก แต่ด้านอุปสงค์ก็มีความสำคัญเช่นกัน อสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องที่น่าสนใจ เนื่องจากความต้องการมีความซับซ้อนมากกว่าสิ่งอื่น เช่น การ์ดโปเกมอนเล็กน้อย
คุณช่วยบอกฉันสักเล็กน้อยเกี่ยวกับความต้องการและวิธีการทำงานภายในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะได้ไหม
เดฟ:
ความต้องการในอสังหาริมทรัพย์ประกอบด้วยสองสิ่ง ฉันคิดว่าคนมักคิดว่าอุปสงค์เป็นเพียงจำนวนคนที่ต้องการซื้อบ้าน มันไม่ใช่. ขึ้นอยู่กับจำนวนคนที่ต้องการซื้อบ้าน และจำนวนคนที่สามารถซื้อบ้านได้ นั่นคือสอง… ทั้งคู่มีอิทธิพลต่อความต้องการ แต่มีพฤติกรรมต่างกัน ฉันคิดว่าตัวอย่างที่ยิ่งใหญ่ที่สุดก็คือ David เราทั้งคู่ต่างก็เป็นคนรุ่นมิลเลนเนียล ฉันคิดว่าหลายปีที่ผ่านมา คุณเห็นผู้เชี่ยวชาญเหล่านี้ในทีวีเป็นเหมือน "คนรุ่นมิลเลนเนียลไม่ต้องการซื้อบ้าน พวกเขาไม่ได้ซื้อบ้าน” เหมือนกับว่าข้อมูลของพวกเขาไม่แสดงสิ่งนั้น มันแสดงให้เห็นว่าพวกเขาไม่มีเงินซื้อบ้าน และวินาทีต่อมาที่พวกเขาสามารถซื้อบ้านได้ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยต่ำในช่วงการแพร่ระบาด พวกเขาก็กระโดดเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยอย่างบ้าคลั่ง
ดังนั้นความต้องการจึงไม่ง่ายเหมือนกับที่ผู้คนไม่ต้องการซื้อบ้าน ฉันคิดว่าสิ่งสำคัญที่ผลักดันความต้องการและความตั้งใจอย่างที่ฉันพูดไปแล้วก็คือคนรุ่นมิลเลนเนียลกำลังเข้าสู่ช่วงปีสูงสุดของการสร้างครอบครัว นี่คือสิ่งที่แข็งแกร่ง ฉันคิดว่าผู้คนดูถูกดูแคลนผลกระทบของข้อมูลประชากร แต่มันสำคัญมากจริงๆ เรากำลังเห็นว่าคนรุ่นที่ใหญ่ที่สุดในประเทศเข้าสู่ช่วงวัยที่มีการซื้อบ้านสูงสุด ซึ่งนั่นจะเป็นความต้องการที่เพิ่มขึ้น อย่างที่ผมบอกไปแล้วว่าด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำตั้งแต่ปี 2020 ถึงกลางปี 2022 ผู้คนต่างคลั่งไคล้ตลาดนี้
ตอนนี้ ความต้องการด้านประชากรศาสตร์นั้นอาจจะคงอยู่ต่อไปอีกสามถึงห้าปีหากคุณดูที่ข้อมูลประชากรของสหรัฐอเมริกา แต่สิ่งที่เปลี่ยนแปลงไปและปัจจัยที่ใหญ่ที่สุดที่เปลี่ยนแปลงตั้งแต่กลางปี 2022 จนถึงขณะนี้ก็คือปัจจัยความสามารถในการจ่าย อุปสงค์ในช่วงครึ่งหลังคือจำนวนคนที่สามารถซื้อบ้านได้ ด้วยอัตราการจำนองที่เพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วเท่าที่เป็นไปได้นั่นเป็นเพียงการกัดกร่อนความสามารถในการจ่ายได้อย่างสมบูรณ์ โดยพื้นฐานแล้ว เราได้เห็นแล้วว่าตลาดที่อยู่อาศัยตอบสนองต่อปัจจัยเดียวนี้มากกว่าสิ่งอื่นใด เพราะหากผู้คนไม่สามารถซื้อบ้านได้ ก็จะดึงอุปสงค์ทั้งหมดออกจากตลาด และทำให้ราคาลดลง หรือแม้แต่ส่งราคาได้ ลงไปข้างหลัง
นั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้นกับความต้องการจริงๆ พูดตามตรง บางทีฉันอาจจะก้าวไปข้างหน้า ความคิดเห็นของฉันเกี่ยวกับสิ่งที่จะเกิดขึ้นในตลาดที่อยู่อาศัยในปีหน้า สองปี หรือสามปี ล้วนแต่เกี่ยวกับความสามารถในการจ่ายได้ และหากจะฟื้นตัวได้ ในความคิดของฉัน จริงๆ แล้วความสามารถในการจ่ายจะดีขึ้นหรือไม่ นั่นคือช่วงที่ตลาดที่อยู่อาศัยจะถึงจุดต่ำสุดและเริ่มกลับมาเติบโตอีกครั้ง
เดวิด:
นี่เป็นจุดแตกต่างที่ทรงพลังมากที่คุณกำลังทำอยู่ ความต้องการมีสองหัวเมื่อพูดถึงเรื่องอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องเต็มใจ และคุณต้องสามารถ ตามอัตภาพสามารถเป็นปัญหาได้ แม้ว่าคุณต้องการซื้อบ้าน คุณก็ทำไม่ได้เพราะราคาขึ้นเร็วกว่าที่คุณจะตามทัน หรือคุณไม่ต้องการแข่งขันกับข้อเสนออื่นอีก 11 รายการ หรือโบกมือให้เหตุฉุกเฉิน คุณจึงพูดว่า “เฮ้ ฉันออกไปแล้ว ฉันจะไม่ทำเช่นนี้” เมื่อคุณอยู่ในตลาดที่แย่จริงๆ ก็คือเมื่อฝ่ายที่เต็มใจหายไป
คนไม่อยากซื้อบ้าน นั่นคือสิ่งที่เราเห็นในปี 2010 ผู้คนจำนวนมากไม่สามารถซื้อบ้านได้ แต่หลายคนสามารถซื้อบ้านได้ พวกเขาแค่ไม่ต้องการ ฉันจำได้ว่าในปี 2010 ไม่มีใครมองอสังหาริมทรัพย์เหมือนการซื้อสินทรัพย์จริงๆ นี่เป็นเรื่องยากหากไม่มีใครอยู่ตอนนั้น พวกเขามองมันเหมือนผูกตัวเองไว้กับสมออายุ 30 ปีที่เรียกว่าการจำนอง ถ้าคุณพูดว่า "ฉันซื้อบ้าน" ฉันก็คงจะประมาณว่า "โอ้พระเจ้า คุณต้องจ่ายเงินนั้นไปอีก 30 ปีข้างหน้า" ทำไมคุณจะทำเช่นนั้น?" ตลกดีเดฟ เพราะบ้านหลังแรกของฉัน ค่าจำนองของฉันอยู่ที่ 900 ดอลลาร์ นั่นยังถือเป็นโทษประหารชีวิต ทำไมคุณถึงอยากจะผูกตัวเองไว้ที่ $900?
ไม่มีใครเต็มใจซื้อบ้าน และมีอุปทานมากมายจนทำให้ราคาดิ่งลง นี่คือสิ่งที่เรากำลังติดตามเมื่อเราดูว่าตลาดกำลังทำอะไรอยู่ คือ มีอุปทานอยู่มากแค่ไหน ซึ่งเราได้ครอบคลุมไปแล้ว และยังมีความต้องการอยู่เท่าใด มีสององค์ประกอบด้วยกัน คุณต้องเต็มใจที่จะซื้อบ้าน และคุณจะต้องสามารถซื้อบ้านได้ ซึ่งต่างจากสิ่งอื่นๆ มากมายที่ไม่เกี่ยวข้องกับการเงิน เหมือนกับตัวอย่างการ์ดโปเกมอนที่ฉันให้ไป เป็นเพียง “คุณยินดีที่จะซื้อมันใช่ไหม” คนส่วนใหญ่สามารถจ่ายได้ $30
ฉันไม่ค่อยมีความรู้เกี่ยวกับการ์ดโปเกมอนมากนัก จากนั้นฉันก็ซื้อหลานชายมาบ้างในวันคริสต์มาส และเขาก็ตื่นเต้นกับมันมาก ไม่ใช่สิ่งที่คุณจะต้องสามารถซื้อได้ด้วยอสังหาริมทรัพย์
เดฟ:
ความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่อยู่นอกเหนือการควบคุมของเรา เพราะคนส่วนใหญ่ใช้เงินกู้ ใช้หนี้เพื่อจัดหาเงินทุนให้กับอสังหาริมทรัพย์ ดังนั้น อัตราการจำนองจึงส่งผลต่อสิ่งที่คุณจ่ายได้จริงๆ และนั่นส่งผลเชิงบวกต่อผู้คนในช่วงที่มีการระบาดใหญ่ เนื่องจากผู้คนสามารถจ่ายได้มากขึ้นในทันที ตอนนี้เรากลับมาที่... จริงๆ แล้ว มันสูงเมื่อเทียบกับที่เราเคยเป็น แต่เราคิดถูกเกี่ยวกับอัตราการจำนองโดยเฉลี่ยในอดีต ตอนนี้เรากลับมาสู่อัตราการจำนองปกติมากขึ้นในแง่ประวัติศาสตร์แล้ว นั่นส่งผลเสียต่อความสามารถในการจ่าย
เมื่อคุณพูดถึงการซื้อการ์ดโปเกมอนหรือไวน์ชั้นดีหรืออะไรก็ตาม คุณแค่ใช้ความยุติธรรม ปกติแล้วคุณจะไม่ใช้ประโยชน์จากการซื้อเหล่านั้น ดังนั้นก็ขึ้นอยู่กับคุณจริงๆ ว่า “คุณมีเงินนั้นอยู่ในบัญชีธนาคารของคุณหรือไม่? จากนั้นคุณก็ไปซื้อมันได้” มีตัวอย่างอื่นๆ ของสินทรัพย์ที่มีเลเวอเรจ แต่อสังหาริมทรัพย์อาจเป็นตัวอย่างที่ใหญ่ที่สุดของสินทรัพย์ที่มีเลเวอเรจ และเป็นเช่นนั้นจริงๆ นั่นเป็นเหตุผลว่าทำไมอสังหาริมทรัพย์จึงมีความอ่อนไหวต่ออัตราดอกเบี้ย เพราะมันส่งผลกระทบอย่างมากต่อความสามารถในการซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนหรือผู้อยู่อาศัยหลัก
เดวิด:
ทีนี้ เมื่อพูดถึงเรื่องอัตราดอกเบี้ยและ Fed คุณช่วยเล่าให้เราฟังหน่อยได้ไหมว่าการตัดสินใจเหล่านี้เกิดขึ้นอย่างไร และท้ายที่สุดแล้วการตัดสินใจดังกล่าวจะส่งผลต่อความสามารถในการจ่ายได้อย่างไร
เดฟ:
โอ้เจ้าหนู หัวข้อโปรดของฉัน โดยพื้นฐานแล้ว อย่างที่เราทราบกันดีว่าอัตราเงินเฟ้อนั้นสูงมาก นั่นเป็นปัญหาใหญ่สำหรับเศรษฐกิจ มันกัดกร่อนอำนาจการใช้จ่ายของเรา ทุกคนเกลียดมัน นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เกลียดสิ่งนี้น้อยลงนิดหน่อย เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นการป้องกันความเสี่ยงจากภาวะเงินเฟ้อได้อย่างยอดเยี่ยม แต่ก็ยังเป็นเรื่องที่แย่สำหรับทุกคน โดยพื้นฐานแล้ว Fed กำลังตัดสินใจเพื่อพยายามต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ พวกเขาทำเช่นนั้นโดยการเพิ่มอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลาง นั่นคือสิ่งเดียวที่พวกเขาสามารถควบคุมได้ มันไม่แน่นอน แต่โดยพื้นฐานแล้วมันคืออัตราที่ธนาคารให้ยืมกัน
แนวคิดเบื้องหลังการเพิ่มอัตราเงินกองทุนของรัฐบาลกลางก็คือ ถ้าการกู้ยืมเงินมีราคาแพงขึ้น คนก็จะน้อยลง เมื่อมีคนกู้ยืมเงินน้อยลง เงินหมุนเวียนในระบบเศรษฐกิจก็น้อยลง นั่นเรียกอีกอย่างว่าอุปทานทางการเงิน และพวกเขาพยายามลดอุปทานทางการเงิน เพราะเราเห็นว่ามันบ้าไปแล้ว ในช่วงสองสามปีที่ผ่านมา มีปริมาณการเงินที่เรียกว่า M2 โดยพื้นฐานแล้ว เราได้เห็นเหตุการณ์ดังกล่าวระเบิดขึ้น และเกิดขึ้นด้วยเหตุผลบางประการ ประการหนึ่งเป็นเพราะอัตราดอกเบี้ยต่ำ แต่อีกประการหนึ่งเป็นเพราะการพิมพ์เงิน เราได้นำเงินใหม่เข้าสู่ระบบเป็นจำนวนมาก และพวกเขาจึงไม่สามารถดึงเงินนั้นออกจากระบบได้
สิ่งที่พวกเขาทำได้คือขึ้นอัตราดอกเบี้ย และพยายามทำให้เศรษฐกิจหมุนเวียนน้อยลง หากมีคนยืมเงินน้อยลง เงินจะคงอยู่ในธนาคาร หรือจะคงอยู่ในบัญชีออมทรัพย์ของคุณ หรือคุณทำอะไรน้อยลง ซึ่งช่วยลดอัตราเงินเฟ้อลงอย่างน้อยก็ในแง่ดั้งเดิม นั่นคือสิ่งที่ Fed พยายามทำ แน่นอนว่า ณ ต้นเดือนมกราคม 2023 อัตราเงินเฟ้อยังคงสูงอยู่มาก แต่แนวโน้มดูเหมือนว่าจะเริ่มลดลง ขณะนี้อัตราเงินของรัฐบาลกลางไม่ได้ควบคุมอัตราการจำนองโดยตรง แต่จะส่งผลต่ออัตราการจำนอง ดังนั้นเราจึงเห็นอัตราการจำนองเปลี่ยนจาก...
ฉันคิดว่าต้นปี 2022 พวกเขาอยู่ต่ำกว่าหรือประมาณ 3% ขณะนี้การบันทึกนี้อยู่ที่ประมาณ 6.2% ซึ่งเพิ่มขึ้นมากกว่าสองเท่า นั่นเพิ่มปริมาณ... อย่างมาก ซึ่งฉันควรจะบอกว่าความสามารถในการจ่ายลดลงอย่างมาก เราเคยเห็นช่วงเวลาที่ช่วงเริ่มต้นของการแพร่ระบาด ความสามารถในการจ่ายเกือบสูงเป็นประวัติการณ์ ผู้คนสามารถซื้ออะไรก็ได้จนถึงจุดที่ตอนนี้ความสามารถในการจ่ายอยู่ที่ระดับต่ำสุดในรอบ 40 ปี นี่คืออสังหาริมทรัพย์ที่มีราคาไม่แพงน้อยที่สุดนับตั้งแต่ทศวรรษ 1980 และผลกระทบจากสิ่งนี้ชัดเจน ถ้าคุณไม่สามารถจ่ายได้ คุณจะไม่ซื้อมัน จึงมีความต้องการในตลาดน้อยลง
เดวิด:
นั่นเป็นสิ่งที่ดีจริงๆ โดยสรุปจนถึงตอนนี้ เราได้กล่าวถึงกลไกของตลาดที่อยู่อาศัยแล้ว สิ่งที่ทำให้ราคาขึ้นหรือลง อุปทานและสินค้าคงคลัง และวิธีที่คุณสามารถติดตามสิ่งเหล่านั้น อุปสงค์และความสามารถ ความแตกต่างเล็กน้อยของสิ่งที่ส่งผลต่ออุปสงค์ เช่นเดียวกับการจำนอง ฉันควรจะบอกว่าคุณต้องติดตามอัตราและอัตราเงินเฟ้อซึ่งเป็นส่วนผสมทั้งหมดในตลาดอสังหาริมทรัพย์ คุณเพิ่มแป้งมากขึ้น คุณเพิ่มไข่มากขึ้น คุณเพิ่มน้ำตาลมากขึ้น คุณจะได้เค้กรสชาติที่แตกต่าง นี่คือสิ่งที่เราทุกคนพยายามทำความเข้าใจ เมื่อเราพยายามคาดเดาว่าสิ่งต่างๆ ดำเนินไปอย่างไร
ตอนนี้ ก่อนที่เราจะพูดถึงสิ่งที่ใช้ได้ผลในตลาดที่ไม่แน่นอนเช่นนี้ คำถามสุดท้ายของฉันสำหรับคุณคือ สิ่งที่ต้องทำเพื่อให้ความสามารถในการจ่ายมีความสมดุลอีกครั้ง โดยที่การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เป็นสิ่งที่ผู้คนรู้สึกตื่นเต้นได้และจริงๆ แล้ว เป็นไปได้?
เดฟ:
ก่อนอื่นฉันยังคิดว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นไปได้และตื่นเต้น คุณต้องมีความคิดสร้างสรรค์นิดหน่อย ซึ่งเราจะพูดถึงในอีกสักครู่ ฉันคิดว่าสิ่งที่เกิดขึ้นโดยพื้นฐานแล้วเป็นเวลาสองปี ทุกตัวแปร ทุกปัจจัยที่เราพูดถึงล้วนชี้ไปในทิศทางเดียวสำหรับราคา และนั่นก็ขึ้น ตอนนี้เรามาถึงจุดที่เราต้องปรับสมดุล และสิ่งต่างๆ ก็เปลี่ยนไป ในความคิดของฉัน ความสามารถในการจ่ายได้ลดลงจนถึงจุดที่ราคามีแนวโน้มที่จะลดลงเล็กน้อยในปี 2023 สิ่งที่จำเป็นต้องเปลี่ยนแปลงเพื่อความสามารถในการจ่ายคือหนึ่งในสามสิ่ง
ความสามารถในการจ่ายเป็นปัจจัยหนึ่งของสามสิ่งที่แตกต่างกัน หนึ่งคือราคาที่อยู่อาศัยแน่นอน และหากราคาลดลง นั่นก็จะช่วยเพิ่มความสามารถในการจ่ายได้ สิ่งที่สองคือการเติบโตของค่าจ้าง หากผู้คนทำเงินได้มากขึ้น สิ่งต่างๆ ก็เริ่มจะมีราคาไม่แพงมากขึ้น เราเห็นการเติบโตของค่าจ้างเริ่มลดลงแล้ว และฉันไม่คิดว่านั่นจะเป็นปัจจัยสำคัญในตลาดที่อยู่อาศัย อย่างที่สามคืออัตราการจำนองใช่ไหม? หากอัตราการจำนองลดลง ความสามารถในการจ่ายก็จะกลับมาสูงขึ้น สิ่งเหล่านี้เป็นปัจจัยสำคัญที่อย่างน้อยฉันจะพิจารณาในอีก XNUMX-XNUMX เดือนข้างหน้า
อัตราการจำนองลดลงจากจุดสูงสุดแล้ว พวกเขาสามารถกลับขึ้นไปได้อีกครั้ง แต่ย้อนกลับไปในเดือนตุลาคม พฤศจิกายน พวกเขาอยู่ในระดับต่ำ ตอนนี้พวกเขาอยู่ในช่วงหกแต้มต่ำ ความสามารถในการจ่ายเริ่มดีขึ้นเล็กน้อยแล้ว นั่นอาจเป็นสิ่งที่ หากคุณกำลังจะดูสิ่งหนึ่งที่จะเข้าใจตลาดที่อยู่อาศัยในปี 2023 ความสามารถในการจ่ายคือสิ่งที่ฉันอยากจะแนะนำ
เดวิด:
ตามที่คุณกล่าวถึงความสามารถในการจ่ายคือการรวมกันของราคากับการชำระเงินจำนอง มันไม่ง่ายเหมือนอย่างใดอย่างหนึ่ง
เดฟ:
เผง
เดวิด:
ตลกดีเพราะตอนที่ราคาลดลง ทุกคนบ่นว่าบ้านไม่มีเงินพอจะจ่ายได้ เพราะผู้คนสามารถจ่ายเพิ่มได้ ราคาจึงยังคงดำเนินต่อไป ในที่สุดเมื่อราคาลดลง ผู้คนก็บ่นว่าอัตราดอกเบี้ยสูงเกินไป แต่ทั้งสองด้านของเหรียญเดียวกัน โดยปกติแล้วคุณไม่สามารถมีสิ่งใดสิ่งหนึ่งได้หากไม่มีสิ่งอื่น เช่นเดียวกับอุปสงค์และอุปทาน เอาล่ะ เรามาดูสามสิ่งที่ใช้ได้ผลในตลาดที่ไม่แน่นอนเช่นนี้กัน คำแนะนำแรกของคุณเกี่ยวกับกลยุทธ์ที่ผู้คนสามารถใช้ประโยชน์ได้ หรือที่ที่พวกเขาสามารถสร้างรายได้แม้ว่าเราจะไม่แน่ใจว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับตลาดก็ตาม
เดฟ:
สิ่งหนึ่งที่ฉันตื่นเต้นที่สุด และจริงๆ แล้วฉันกำลังหาการลงทุนในอีก XNUMX-XNUMX สัปดาห์ข้างหน้านี้ คือการกู้ยืมภาคเอกชน เมื่อคุณอยู่ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยสูง ธนาคารก็จะเป็นผู้เรียกเก็บเงินจากอัตราดอกเบี้ยสูงเหล่านั้น ดังนั้น หากคุณสามารถเป็นธนาคารได้ นั่นก็ถือเป็นข้อเสนอที่น่าตื่นเต้นทีเดียว อาจมีนักตีนกบจำนวนมากที่ต้องการเงิน อาจมีกลุ่มองค์กรที่ต้องการเงินกู้เพื่อเชื่อมโยง มีคนต้องการสินเชื่อจำนอง ดังนั้นจึงมีโอกาสที่จะเป็นผู้ให้กู้เอกชน ฉันไม่ใช่ผู้เชี่ยวชาญในเรื่องนี้ เดวิด ฉันไม่รู้ว่าเดฟ แวน ฮอร์น เดฟคนที่สามหรือเปล่า บางทีเราควรจะมีเขาสักครั้ง
เดวิด:
ทรีดี.
เดฟ:
เขาเป็นผู้เชี่ยวชาญอย่างแท้จริงในเรื่องนี้ ฉันลืมไปแล้วว่าหนังสือของเขาชื่ออะไร Note Investing BiggerPockets มีหนังสือ ตรวจสอบสิ่งนั้น ฉันคิดว่าการให้กู้ยืมภาคเอกชนเป็นทางเลือกที่น่าสนใจจริงๆ ในตอนนี้ เพราะหากหนี้มีราคาแพง นั่นก็เป็นผลเสียสำหรับผู้ยืม แต่บางครั้งก็เป็นผลดีสำหรับผู้ให้กู้ด้วย นั่นคือสิ่งที่ฉันกำลังพิจารณาเป็นอย่างน้อยในปี 2023 คุณเคยให้สินเชื่อภาคเอกชนหรือไม่?
เดวิด:
ฉันมีบันทึกสองสามฉบับผ่านทางบริษัทของ Dave จริงๆ แล้วคือ PPR Note Company ที่ฉันเชื่อว่ามีชื่อนี้ มันเป็นแนวคิดที่คล้ายกันเหมือนกับสิ่งที่คุณกำลังพูด หลักการดังกล่าวใช้กับการให้กู้ยืมภาคเอกชน แต่ก็เป็นเพียงการออมเท่านั้น คุณถูกลงโทษสำหรับการช่วยชีวิตประมาณแปดปีที่ผ่านมา อัตราเงินเฟ้อสูงกว่าที่คุณจะได้รับจากเงินในธนาคารมาก นั่นช่วยกระตุ้นให้ราคาสินทรัพย์พุ่งสูงขึ้นเพราะคุณแบบว่า “ฉันมีเงิน 100,000 ดอลลาร์อยู่ในธนาคาร และหารายได้ให้ฉันครึ่งเปอร์เซ็นต์ในขณะที่อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่พระเจ้าเท่านั้นที่รู้ว่ามันคืออะไร จริงๆ แล้วอาจจะ 20% ถึง 30% ถ้าคุณดูที่ ราคาอาหารและน้ำมันและอสังหาริมทรัพย์และอะไรทำนองนั้น”
ฉันต้องวางไว้ที่ไหนสักแห่ง ฉันจะเอามันไปไว้ที่ไหน? ฉันอาจจะใส่มันลงในอสังหาริมทรัพย์ เพราะนั่นคือสิ่งที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด ใช่ไหม? แต่เมื่อเราเห็นว่าอัตราสูงขึ้น แม้ว่าจะชะลอตัวลง แต่ราคาสินทรัพย์ก็กลับสูงขึ้น เพื่อน ฉันจำได้ว่ามีอยู่ครั้งหนึ่ง ตอนที่ฉันทำงานในร้านอาหารที่ฉันหาเงินได้ 6.5% ของเงินที่ฝากธนาคาร และนั่นไม่ได้อยู่ในซีดีด้วยซ้ำ ดังนั้น กลยุทธ์ต่างๆ เช่น การให้กู้ยืมภาคเอกชน เพียงแค่ประหยัดเงินของคุณ ณ จุดหนึ่งจะเป็นไปได้ เมื่อเราได้รับอัตราดอกเบี้ยจนถึงระดับที่ดีต่อสุขภาพมากขึ้นในที่สุด
เดฟ:
จริงๆ แล้วฉันเพิ่งเขียนบล็อกเกี่ยวกับเรื่องนี้ใน BiggerPockets ซึ่งฉันคิดว่าเรากำลังมาถึงจุดที่อัตราการออมกลับมาน่าดึงดูดอีกครั้ง ในบัญชีออมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูงของฉัน ฉันสามารถรับได้เกือบ 4% ในตอนนี้ ฉันรู้ว่าเงินเฟ้อ มันจะประกาศพรุ่งนี้ แต่เดือนที่แล้ว ฉันคิดว่าอยู่ที่ 7.1% ใช่ไหม? ผู้คนประมาณว่า “7.1% สูงกว่า 4%” ใช่มันเป็นเรื่องจริง แต่ 7.1% มองย้อนกลับไป นั่นคือสิ่งที่เกิดขึ้นเมื่อปีที่แล้ว หากดูอัตรารายเดือนจะเฉลี่ยประมาณ 0.2% ในช่วงห้าเดือนที่ผ่านมา ดังนั้น หากคุณคาดการณ์มันออกมา และไม่มีใครรู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้น แต่ถ้าคุณคาดการณ์มันออกมา คุณจินตนาการได้เลยว่าอัตราเงินเฟ้อในปีต่อจากนี้อาจจะอยู่ระหว่าง 2% ถึง 3%
ดังนั้น หากคุณมีรายได้ 4% จากเงินของคุณเป็นครั้งแรกในรอบหลายปี อัตราการออมของคุณอาจทำให้คุณได้รับผลตอบแทนไม่มากนัก แต่อย่างน้อย เงินก็มากกว่าอัตราเงินเฟ้อที่กำลังกัดกร่อน โดยส่วนตัวแล้ว อย่างน้อยฉันก็กำลังวางเงิน… ฉันกำลังมองหาโอกาสในอสังหาริมทรัพย์ แต่ฉันกำลังเอาเงินที่ฉันมี ไปวางไว้ในตลาดเงินหรือบัญชีออมทรัพย์ที่ให้ผลตอบแทนสูง เพราะอย่างน้อยคุณก็ สามารถรับผลตอบแทนจริง 1% ถึง 2% จากเงินของคุณ เมื่อเทียบกับไม่กี่ปีที่ผ่านมา ซึ่งหากคุณนำเงินเข้าบัญชีออมทรัพย์ คุณจะสูญเสีย 6% หรือ 7% อย่างน้อยที่สุด
เดวิด:
คุณไม่มีสิ่งนี้เป็นตัวเลือกเมื่อราคาต่ำมาก และมันก็ช่วยขับเคลื่อนการดำเนินการครั้งใหญ่ที่เรามี ตอนนี้ โดยไม่ต้องลงทุนเป็นพิเศษ คุณจะทำกำไรจากดอกเบี้ยที่มาจากธนบัตร แต่ก็ถือว่าน้อยมากเมื่อเทียบกับจำนวนเงินที่คุณทำเมื่อธนบัตรจ่ายคืนก่อนกำหนด โดยทั่วไปแล้ว สิ่งที่คุณทำคือคุณกำลังซื้อโน้ตลดราคาในกรณีเหล่านี้ ฉันซื้อบันทึก สมมติว่าฉันจ่ายเงิน $50,000 และยอดธนบัตรคือ $75,000 หรือ $80,000 และฉันได้รับ $300 หรือ $400 ต่อเดือนจากธนบัตรนั้น จึงมีผลตอบแทนจากเงินที่ฉันจ่ายไป
มันถูกตัดจำหน่ายแล้ว ดังนั้นคุณจะได้มากกว่าสิ่งที่คุณทุ่มออกไป แต่คุณจะชนะจริงๆ เมื่อบุคคลนั้นขายหรือรีไฟแนนซ์ทรัพย์สินของพวกเขา และคุณจะได้รับเงินคืน 80,000 ดอลลาร์ เมื่อคุณใช้เงินไปในเปอร์เซ็นต์ที่น้อยกว่าสำหรับธนบัตร ส่วนที่ยากไม่เหมือนกับอสังหาริมทรัพย์ คุณไม่สามารถควบคุมได้ มันไม่เหมือนสินทรัพย์ ฉันสามารถเข้าไปที่นั่นและซื้อได้ และฉันสามารถซ่อมแซมมันให้คุ้มค่ามากขึ้นได้ ฉันเลือกจุดใดในตลาดที่ฉันจะขาย คุณอยู่ในความเมตตาของอีกฝ่าย ดังนั้นกลยุทธ์คือมีบันทึกย่อเล็กๆ น้อยๆ เหล่านี้ทั้งหมดที่มีอยู่ ต่างจากแจ็คในกล่อง คุณไม่รู้ว่ามันจะแตกเมื่อไร แต่เมื่อถึงจุดหนึ่ง มันจะแตก
ถ้าอย่างนั้น บูม คุณมีข้อความเด้งขึ้นมา คุณทำกำไรได้ คุณจะไปซื้อธนบัตรที่ใหญ่กว่าซึ่งได้รับกระแสเงินสดมากขึ้น หรือคุณจะลงทุนในสิ่งที่แตกต่างออกไป ซึ่งเป็นสิ่งที่ฉันวางแผนไว้ว่าจะทำมากกว่านี้มากตอนที่ซื้อมัน แล้วเราก็เห็นสิ่งที่เกิดขึ้นกับตลาดที่อยู่อาศัย มันเหมือนกับว่า “โอ้ ไม่นะ เอาเตารีดมาเผาไฟให้มากที่สุดเท่าที่จะทำได้ในขณะที่ตลาดนี้กำลังเพิ่มขึ้น” ฉันคิดว่านั่นเป็นคำแนะนำที่ดี เป็นกลยุทธ์ที่แตกต่างกันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ แต่ไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าของเท่านั้น อย่างที่สองที่ฉันเห็นที่คุณพูดถึงคือเมืองลูกผสม เรามาเริ่มกันที่คำว่าไฮบริดหมายถึงอะไร?
เดฟ:
หากคุณมองย้อนกลับไปในอดีต ตลาดที่อยู่อาศัยที่แตกต่างกันมีผลการดำเนินงานแตกต่างกันมาก ตามเนื้อผ้า ก่อนเกิดโรคระบาด สิ่งที่คุณเห็นคือตลาดบางแห่งมีกระแสเงินสดที่ดี แต่ก็ไม่ได้ชื่นชมมากนัก ตลาดอื่นๆ นั้นดีสำหรับการแข็งค่า แต่ก็มีกระแสเงินสดไม่มากนัก นี่คือปลายทั้งสองด้านของสเปกตรัม แต่มีบางส่วนที่ได้รับการแข็งค่าเล็กน้อยและกระแสเงินสดเล็กน้อย ซึ่งโดยส่วนตัวแล้วฉันแค่สนใจจริงๆ ฉันคิดว่านั่นเป็นวิธีอนุรักษ์ที่ดีที่สุด… มันเป็นแบบอนุรักษ์นิยมในลักษณะที่คุณมีกระแสเงินสดที่ดี กระแสเงินสดที่มั่นคง ไม่ใช่กระแสเงินสดที่น่าทึ่ง แต่เป็นกระแสเงินสดที่มั่นคง เพื่อให้คุณสามารถชำระค่าจำนองได้ตลอดเวลา
ไม่มีความเสี่ยงในการผิดนัดชำระหนี้ คุณสามารถรอได้ ไม่มีอะไร. ไม่มีความเสี่ยงที่นั่น แต่ในขณะเดียวกัน ก็ถือเป็นการชื่นชม ดังนั้น คุณยังคงได้รับโอกาสกลับหัวบางส่วนที่คุณได้รับในตลาดอย่างแคลิฟอร์เนียหรือซีแอตเทิล ถึงไม่มากแต่ก็ได้รับอย่างละนิดละหน่อย ฉันคิดว่าตลาดเหล่านั้นจะไปได้ดีเป็นพิเศษ เพราะตลาดไฮบริดเหล่านี้จำนวนมากมีแนวโน้มที่จะเป็นเมืองที่มีราคาย่อมเยากว่า ประเด็นหลักของฉันในหลายสิ่งที่ฉันกำลังพูดถึงในวันนี้คือความสามารถในการจ่ายได้ครอบงำตลาดที่อยู่อาศัย ฉันคิดว่าตลาดที่มีราคาไม่แพงมากจะทำงานได้ดีเมื่อเทียบกับตลาดอื่นๆ ในอีกไม่กี่ปีข้างหน้า
ฉันคิดว่าเมืองลูกผสมเหล่านี้บางแห่งน่าสนใจจริงๆ ฉันแค่อยากจะเตือนผู้คนที่เข้าสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาว่าสิ่งที่เราเห็นในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมานั้นไม่ปกติในหลาย ๆ ด้าน แต่สิ่งที่ฉันกำลังพูดถึงตอนนี้คือความซาบซึ้ง เราได้เห็นทุกการแข็งค่าของตลาด ตลาดใหญ่ ตลาดเล็ก ตลาดในชนบท ตลาดในเมือง ตลาดชานเมือง ทุกสิ่งทุกอย่าง ทำไมจะไม่ล่ะ? นั่นไม่ใช่เรื่องปกติ โดยปกติแล้วบางตลาดจะขึ้น ตลาดอื่นๆ ทรงตัว ตลาดบางแห่งลง
โดยส่วนตัวแล้วฉันเชื่อว่าเราจะกลับไปสู่ความไดนามิกนั้นในระยะยาว ไม่รู้ว่าจะเป็นเดือนนี้หรือปีหน้าแต่ผมคิดว่านั่นเป็นเรื่องปกติของตลาดที่อยู่อาศัย ฉันคิดว่าเราจะกลับไปสู่จุดนั้น ดังนั้น ฉันจะดูที่ตลาดที่เราเห็นการแสดงเงินสดและการแข็งค่าขึ้นก่อนเกิดโรคระบาด เหล่านี้คือเมืองระดับอุดมศึกษา เช่น เบอร์มิงแฮม แอละแบมา เมดิสัน วิสคอนซิน หรือสถานที่เช่นนี้ ซึ่งมีความต้องการการเติบโตของประชากรที่แข็งแกร่ง แต่ยังคงมีกระแสเงินสด ฉันคิดว่าพวกเขาจะทำได้ดีกว่าตลาดอื่นๆ ในอีกสองสามปีข้างหน้า นั่นเป็นเพียงความคิดเห็นของฉัน แต่นั่นคือสิ่งที่ฉันกำลังดู
เดวิด:
หากใครต้องการระบุเมืองแบบนี้ พวกเขาควรมองหาข้อมูลอะไรบ้าง?
เดฟ:
ฉันคิดว่าสิ่งแรกคือถ้าคุณต้องการดูกระแสเงินสด คุณสามารถดูหน่วยเมตริกที่เรียกว่าอัตราส่วนค่าเช่าต่อราคาได้ คุณเพียงแค่หารค่าเช่ารายเดือนด้วยราคาซื้อ หากอยู่ที่ประมาณ 1% แสดงว่าคุณทำได้ดีมาก คุณคงเคยได้ยินกฎ 1% มาก่อน ฉันคิดว่ามันค่อนข้างล้าสมัยเป็นการส่วนตัว และการคาดหวังว่าข้อตกลงที่ตรงตามกฎ 1% อาจจะทำให้คุณเสียหายมากกว่าผลดี เพราะคุณจะต้องรอตลอดไปเพื่อมองหายูนิคอร์นในตำนาน ไม่ใช่ว่ามันไม่มีอยู่จริง แต่อย่างที่ฉันเพิ่งพูดถึง ข้อตกลง 1% เหล่านั้นมักจะเกิดขึ้นในตลาดที่ไม่เห็นคุณค่า ฉันคิดว่าสำหรับฉันนั่นไม่คุ้มค่า
ฉันอยากเห็นสิ่งที่เป็นอัตราส่วนค่าเช่าต่อราคาที่ 0.7 หรือ 0.8 แต่เป็นตลาดที่น่าชื่นชม นั่นคือสิ่งที่ฉันหมายถึงโดยเมืองไฮบริด อัตราส่วนค่าเช่าต่อราคาเป็นสิ่งที่ดี สำหรับการแข็งค่านั้น มันยากที่จะคาดเดา แต่สิ่งที่สำคัญที่สุดนั้นง่ายมาก คือ การเติบโตของประชากร จะมีความต้องการหรือมีคนย้ายไปที่นั่นมากกว่าออกเดินทาง? ประการที่สอง การเติบโตทางเศรษฐกิจ คุณสามารถมองสิ่งนี้ในแง่ของการเติบโตของค่าจ้าง หรือการเติบโตของงาน แต่ถ้าผู้คนย้ายไปที่นั่น และได้รับค่าจ้างมากขึ้นเรื่อยๆ ราคาสินทรัพย์ก็จะสูงขึ้น
เดวิด:
เรามักจะพูดถึงการแข็งค่าและกระแสเงินสดราวกับว่าพวกเขากำลังต่อต้านพลังเช่นหยินและหยาง คุณเป็นนักลงทุนที่ชื่นชมหรือคุณเป็นนักลงทุนกระแสเงินสดหรือไม่? แต่ในทางปฏิบัติ สำหรับพวกเราที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เราตระหนักดีว่าพวกเขาไม่ได้แยกจากกัน หลายครั้งที่คุณเห็นกระแสเงินสดเพิ่มขึ้นเมื่อค่าเช่าสูงขึ้น คุณคิดอย่างไรกับแนวคิดที่ว่าตลาดบางแห่งจะมีค่าเช่าเพิ่มขึ้น เช่นเดียวกับมูลค่าของสินทรัพย์ที่เพิ่มขึ้น
เดฟ:
โดยส่วนตัวแล้ว...ผมเห็นด้วย มีตลาดดีๆ ที่มีกระแสเงินสด 1% ฉันจะไม่ลงทุนกับสิ่งเหล่านี้ เพราะโดยส่วนตัวแล้วฉันทำงานเต็มเวลา ฉันไม่ได้พึ่งพากระแสเงินสดเพื่อไลฟ์สไตล์ของฉันโดยสิ้นเชิง แต่ก็เสี่ยงเกินไปสำหรับฉันด้วย เพราะตลาดเหล่านั้นมีแนวโน้มที่จะมีประชากรลดลงหรือมีการเติบโตทางเศรษฐกิจไม่มากนัก สำหรับฉันนั่นคือความเสี่ยง ฉันรู้ว่ามีคนพูดว่ากระแสเงินสดเป็นการป้องกันความเสี่ยงที่ดี แต่ฉันคิดว่ามีบางอย่าง... แต่ถ้ามูลค่ามหาศาลของคุณลดลง ฉันไม่คิดว่ากระแสเงินสดจะชดเชยสิ่งนั้นได้ ฉันคิดว่ามันสำคัญมาก
โดยส่วนตัวแล้ว ฉันจะเตือนผู้คนไม่ให้คิดว่าค่าเช่าจะเพิ่มขึ้นอย่างน้อยในปีนี้หรือปีหน้า ฉันแค่คิดว่าสิ่งที่เราเรียกว่าในด้านการเงินหรือเศรษฐศาสตร์นั้นถูกดึงไปข้างหน้าเล็กน้อย โดยที่ราคาค่าเช่ามักจะเพิ่มขึ้นสองสามเปอร์เซ็นต์ต่อปี พวกเขาคลั่งไคล้ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา และนั่นอาจทำให้การเติบโตของค่าเช่าทั้งหมดหายไปในอีกสองหรือสามปีข้างหน้า และเพิ่งดึงมันไปข้างหน้าในปี 2021 หรือ 2022 เป็นต้น
เดวิด:
เป็นไปได้มาก.
เดฟ:
คำแนะนำของฉันคือการจัดจำหน่ายข้อตกลงโดยสมมติว่ากระแสเงินสดจะไม่เพิ่มขึ้นในปีหรือสองปีหน้า ถ้ามันเกิดขึ้น ซึ่งมันอาจเป็นไปได้ นั่นก็แค่น้ำเกรวี่อยู่ด้านบน แต่ฉันคิดว่าสิ่งที่ควรทำแบบอนุรักษ์นิยมคือการสันนิษฐานว่ากระแสเงินสดน่าจะค่อนข้างสงบ… ฉันหมายถึง การเติบโตของค่าเช่า ขอโทษด้วย น่าจะเป็น ค่อนข้างสงบสุขในอีกสองสามปีข้างหน้า แต่ถ้าคุณถือมันไว้เป็นเวลาห้าปี เจ็ดปี ฉันคงจะคาดการณ์การเติบโตของค่าเช่าได้อย่างแน่นอน
เดวิด:
เมื่อคุณตัดสินใจว่าจะซื้อได้ที่ไหน คุณคิดว่ามันสมเหตุสมผลหรือไม่ที่จะคาดหวังว่าค่าเช่าของเมืองไฮบริดจะเพิ่มขึ้นมากกว่าตลาดกระแสเงินสด ซึ่งเป็นตลาดที่ไม่แข็งค่าในแถบมิดเวสต์
เดฟ:
โอ้ใช่ 100% ฉันหมายถึง ถ้าคุณเห็นเมืองที่มีการเติบโตทางเศรษฐกิจ ฉันหมายถึงแค่ดูที่การเติบโตของค่าจ้าง หากค่าจ้างเพิ่มขึ้น หากมีงานดีๆ เข้ามาในเมืองนั้น นั่นเป็นตัวชี้วัดที่ดีที่สุดบางประการ
เดวิด:
ผู้คนสามารถจ่ายเงินได้มากขึ้นเนื่องจากมีความต้องการในตลาดการเช่า เช่นเดียวกับที่มีในตลาดการเป็นเจ้าของบ้าน ความคิดเดียวกัน
เดฟ:
อย่างแน่นอน. หากคุณอยู่ในตลาดที่ค่าแรงไม่ขึ้น ก็ไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมาย แต่เป็นเพียงข้อจำกัดทางจิตวิทยาเกี่ยวกับสิ่งที่ผู้คนจะต้องจ่ายค่าเช่า สามารถเป็นได้เพียง X เปอร์เซ็นต์เท่านั้น โดยปกติแล้ว 30% ของรายได้สามารถไปเช่าได้ หากคุณเหนือกว่านั้นมาก และหากค่าจ้างไม่เพิ่มขึ้น ก็ไม่สนับสนุนการเติบโตของค่าเช่า ดังนั้น ฉันเห็นด้วยอย่างยิ่งว่าในเมืองลูกผสมหรือเมืองที่น่าชื่นชม การเติบโตของค่าเช่าจะเพิ่มขึ้น ฉันไม่รู้ว่านั่นหมายความว่าคุณจะสามารถเข้าถึงกระแสเงินสดที่เมืองที่มีกระแสเงินสดเหล่านี้มีแนวโน้มที่จะสนับสนุนหรือไม่
แต่โดยส่วนตัวแล้ว ฉันคิดว่านั่นเป็นทางออกที่ดีกว่า เพราะคุณไม่ได้เดิมพันแค่กระแสเงินสด หรือแค่การแข็งค่า หรือแค่การเติบโตของค่าเช่า คุณได้รับทุกสิ่งเพียงเล็กน้อย และคุณไม่รู้ว่าหนึ่งในสามตัวใดที่อาจทำงานได้ดีที่สุด แต่ไม่ว่าจะเกิดอะไรขึ้น คุณก็จะได้ประโยชน์จากมัน
เดวิด:
นั่นคือสิ่งที่ฉันต้องการเน้นสำหรับผู้ที่อาจเป็นนักลงทุนหน้าใหม่ ที่ไม่มีประสบการณ์ในตลาดกระแสเงินสดบางแห่งที่บริษัทแบบครบวงจรมีแนวโน้มที่จะดำเนินการ และกูรูที่ขายหลักสูตรให้คุณ พวกเขาก็มักจะ " กระแสเงินสด ลาออกจากงาน. หาแฟน. อย่าเป็นผู้แพ้ คุณต้องการกระแสเงินสด และพวกเขาจะแก้ไขปัญหาทั้งหมดของคุณ” จากนั้นพวกเขาจะผลักดันคุณเข้าสู่ตลาดบางแห่งที่ค่าเช่าแทบจะไม่ขึ้นเลย 10 ปีที่ผ่านมาพวกเขาก็เหมือนเดิม เทียบกับถ้าคุณลงทุนในเดนเวอร์เมื่อ 10 ปีที่แล้ว มันอาจมีกระแสเงินสดเพียงเล็กน้อยเมื่อคุณซื้อมัน แต่เป็นการเติบโตของค่าเช่า 10 ปีและมันก็ทำได้ดีจริงๆ
เราไม่ต้องการที่จะบอกว่าคิดว่ามันจะขึ้น แต่คุณสามารถวางตัวเองในตำแหน่งที่มีแนวโน้มจะขึ้นได้อย่างแน่นอนโดยการเข้าไปในตลาดใดตลาดหนึ่งที่มีการเติบโตของค่าจ้าง บริษัทที่ย้ายเข้ามา การเติบโตของจำนวนประชากร โดยไม่ต้องเดิมพันทั้งฟาร์มโดยสมบูรณ์ในการลงทุนในตลาดที่น่าชื่นชมจนคุณต้องเสียเงิน มีวิธีการทำอย่างมีความรับผิดชอบ ฉันคิดว่านั่นเป็นคำแนะนำที่ดีจริงๆ ที่คุณให้ไว้ที่นี่
เดฟ:
ฉันหมายถึง นี่อาจเป็นรายการอื่นทั้งหมด แต่พระเจ้า เพื่อน คุณรู้ไหมว่าต้องใช้ค่าเช่าเท่าไหร่ถึงจะมีอิสระทางการเงิน? ฉันรู้ว่านักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์จำนวนมากเป็นเหมือน “โอ้ ใช่แล้ว เลิกงานของคุณซะ ซื้อสามเช่าและรับอิสระทางการเงิน” มันเป็นเพียงเรื่องไร้สาระอย่างแน่นอน วิธีคิดคือวิธีที่คุณได้รับเงิน และกระแสเงินสดจากการลงทุน คือคุณต้องลงทุน X ดอลลาร์ที่อัตราผลตอบแทน Y ต่อกระแสเงินสดเท่ากับ Z
เดวิด:
เช่นเดียวกับที่เราพิจารณาเครื่องมือการลงทุนทางการเงินอื่นๆ เมื่อเราประมาณว่า “คุณต้องการเงิน 401 ของคุณเป็นจำนวนเท่าใดเมื่อเกษียณอายุ”
เดฟ:
แน่นอน คุณสามารถเลือกเป็นนักลงทุนกระแสเงินสดแล้วพูดว่า "ฉันจะลงทุน 100,000 ดอลลาร์โดยมีเงินสดเป็นเงินสด 11%" เยี่ยมมาก นั่นทำให้คุณได้ $11,000 ต่อปี ฉันไม่สามารถอยู่กับสิ่งนั้นได้ หากคุณต้องการสร้างในระยะยาว และคุณพูดว่า “ฉันจะได้เงินสดคืน 6% แต่ด้วยความชื่นชมและการทำงานที่ดี ฉันจะมีเงิน 2 ล้านดอลลาร์ลงทุนกับ เงินสดคืน 6%” จากนั้นคุณจะทำเงินได้ 120,000 ดอลลาร์ต่อปี ฉันคิดว่าผู้คนหมกมุ่นอยู่กับแนวคิดการคืนเงินสดโดยไม่ต้องคำนึงถึงจำนวนเงินต้นที่คุณใส่ในการลงทุนจะเท่ากันหากไม่สำคัญมากกว่าเงินสดในการคืนเงินสด นั่นเป็นเพียงคำโวยวายของฉัน
เดวิด:
เราจะไม่ไปไกลเกินไปบนถนนเส้นนั้น แต่ฉันจะหยอกล้อผู้คน ซึ่งเป็นความคิดเล็กๆ น้อยๆ นี้ นี่คือหนึ่งในเหตุผลที่ฉันสนับสนุนให้ผู้คนใช้วิธี BRRRR หรือการซื้อและชื่นชมตลาด เนื่องจากทรัพย์สินของคุณสามารถสร้างเงินทุนให้กับคุณได้มากเหมือนกับที่คุณได้รับจากงานที่คุณทำงานอยู่ คุณสามารถสร้างแหล่งเงินทุนได้สองแหล่ง เราเรียกมันว่าความเท่าเทียมเมื่ออยู่ภายในทรัพย์สิน เราเรียกมันว่าทุนเมื่อมันอยู่ในบัญชีธนาคารของเรา แต่มันก็เป็นพลังงานเดียวกัน คุณเริ่มต้นอาชีพด้วยการใช้วิธีการแบบนั้น และต่อมาในอาชีพของคุณ คุณเปลี่ยนไปสู่ตลาดที่มีกระแสเงินสดสูงขึ้น ซึ่งมีเสถียรภาพมากขึ้นเล็กน้อย จากนั้นคุณก็ทำสิ่งที่คุณอธิบายไว้ทุกประการ
นี่เป็นเรื่องเจ๋งๆ ที่เรากำลังพูดถึงเมื่อเราวางแผนที่จะพูดคุยเกี่ยวกับตลาด
เดฟ:
ฉันชอบบทสนทนานี้ นี้คือความสนุก.
เดวิด:
เอาล่ะ หัวข้อสุดท้ายที่อยากถามคุณคือการซื้อแบบเจาะลึก คุณหมายถึงอะไรโดยการซื้อลึก?
เดฟ:
ฉันหมายถึงการซื้อลึกหมายถึงการซื้อต่ำกว่ามูลค่าตลาด ฉันไม่รู้เกี่ยวกับคุณนะ เดวิด แต่ในช่วงแปดปีแรกของอาชีพการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ฉันไม่เคยเสนอราคาที่เสนอเลยด้วยซ้ำ ฉันจะเสนอให้น้อยกว่าราคาที่ขอเสมอ ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา เป็นเรื่องปกติที่คุณจะต้องเสนอราคาสูงกว่าราคาขอและยังคงอธิษฐานอยู่
เดวิด:
จริงมาก คุณได้ยินเจ้าหน้าที่พูดเหมือนจ่ายเงินเต็มจำนวนแล้วฉันก็หัวเราะแบบว่า “นี่เป็นข้อตกลงนะ” การถามแบบเต็มไม่ได้มีความหมายอะไร แต่การดำเนินการมาจากกระบวนทัศน์เก่าที่ไม่มีใครจ่ายในราคาที่ขอ
เดฟ:
โดยสิ้นเชิง. ในตอนแรก คุณจะต้องพยายามลดราคาให้กับผู้ขายเล็กน้อยเสมอ ดูว่าคุณจะได้อะไรก็ตาม ฉันคิดว่าเรากลับไปสู่สภาพแวดล้อมที่เป็นไปได้ ไม่ใช่ในทุกตลาด ไม่ใช่ทุกสินทรัพย์ประเภท แต่เราอยู่ในตลาดที่คุณสามารถซื้อได้ด้านล่างนี้ ฉันคิดว่ามันเป็นเพียงวิธีที่ดีในการป้องกันความเสี่ยง หากคุณคิดว่าตลาดของคุณอาจลดลง 5% ให้ลองค้นหาอสังหาริมทรัพย์ที่ต่ำกว่า 5% ฉันลงทุนในเดนเวอร์ และในเดนเวอร์ลดลงเกือบ 10% แล้ว เป็นหนึ่งในผู้นำตลาดในแง่ของราคาที่ลดลง
ฉันคิดว่ามันอาจจะลดลงอีก 5% ดังนั้นเมื่อฉันยื่นข้อเสนอตอนนี้ ฉันจะเสนอต่ำกว่าราคาเสนอ 5% ถ้ามันลงฉันก็ไม่เป็นไร มันทำให้ฉันมีเบาะเล็กน้อย นั่นคือสิ่งที่ฉันหมายถึงโดยการซื้อลึก มันต่ำกว่าราคาขอเพื่อเป็นเบาะรองให้ตัวเองสักหน่อย ฉันจะบอกด้วยว่าฉันคิดว่าจังหวะของตลาดเป็นเรื่องยากจริงๆ และหากอยู่ระหว่าง 1% ถึง 2% ก็อย่ากังวลกับมันมากเกินไป ฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งแรกในปี 2010 ตลาดที่อยู่อาศัยถึงจุดต่ำสุดในปี 2011 18 เดือนหลังจากที่ฉันซื้อหรืออะไรทำนองนั้น
คุณคิดว่าฉันเคยคิดบ้างไหมว่าทรัพย์สินของฉันลดลง 1% ก่อนที่จะเริ่มกลับมา? ไม่ใช่ครั้งเดียว มีคนบอกฉันว่าพวกเขาอิจฉาที่ฉันซื้อในปี 2010 สิ่งที่พวกเขาไม่เห็นก็คือมูลค่าทรัพย์สินของฉันลดลง 1% หรือ 2% ก่อนที่จะเริ่มเติบโตเหมือนในช่วงสองสามเดือนที่ผ่านมา ฉันคิดว่าการซื้อในเชิงลึกเป็นสิ่งสำคัญมาก แต่ฉันจะไม่หมกมุ่นกับการพยายามทำให้มันถึงจุดต่ำสุดของตลาด มันเป็นไปไม่ได้เลยที่จะทำ แต่ถ้าคุณคิดว่าตลาดจะลดลง 5% หรือ 10% ให้ลองขอสัมปทานจากผู้ขายเพื่อทำให้ตัวเองสบายใจมากขึ้น
เดวิด:
นั่นเป็นคำแนะนำที่ดีอย่างเหลือเชื่อ ตอนที่ฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์แห่งแรก มันเป็นช่วงปลายปี 2009 ดังนั้นฉันจึงไม่ถึงปี 2010 ด้วยซ้ำ แล้วราคาก็ลดลงอีก ฉันก็แบบว่า “ฉันมันโง่มาก ฉันควรจะรอก่อน” ทุกคนก็แบบว่า “ทำไมคุณถึงซื้ออสังหาริมทรัพย์?” ในหัวของฉัน ฉันจินตนาการว่ามันลงไปจนเหลือศูนย์ หนึ่งปีผ่านไป มันก็เริ่มสูงขึ้น แล้วก็ระเบิด มันสนุกมาก. ฉันจ่ายเงิน 195 สำหรับบ้านหลังนั้นที่อาจลดลงเหลือ 185 และฉันก็เตะตัวเอง ตอนนี้ราคาประมาณ 525 หรือมากกว่านั้น มันไม่สำคัญเลย
เดฟ:
เผง
เดวิด:
นี่ไม่สำคัญใช่ไหม? มันเป็นอัตตาของคุณที่พยายามจะฉลาดกว่าที่คุณเป็น และคุณกำลังทำมันอยู่ นั่นคือทรัพย์สินที่ฉันเซ็นสัญญาที่ 215 และฉันไปที่นั่นเพื่อรับสัมปทานผู้ขายบางส่วน และได้มาที่ 195 นั่นคือสิ่งที่ผู้คนควรทำในตลาดของผู้ซื้อรายนี้ ถ้าบ้านเข้าตลาดได้สามวันก็ได้รับความสนใจมากมาย บางทีคุณอาจไม่ได้ใช้กลยุทธ์นี้ แต่ฉันมองหาบ้านที่มีช่วงตลาดสูงและมีรูปถ่ายรายการไม่ดี ฉันสอนผู้คนถึงวิธีการกำหนดเป้าหมายสิ่งต่าง ๆ ใน MLS ที่คนอื่นส่งต่อ เขียนข้อเสนอเชิงรุก จากนั้นประเมินตามข้อเสนอตอบโต้ว่าผู้ขายรายนั้นจริงจังแค่ไหน และเราจะจัดทำข้อตกลงร่วมกันได้อย่างไร
ในการแลกเปลี่ยน 1031 ที่ฉันสรุปเมื่อสองสามเดือนที่แล้ว ฉันคิดว่าฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์ 17 หรือ 18 แห่ง แต่มีเพียง 12 หรือ 13 แห่งเท่านั้นที่ผ่านการแลกเปลี่ยน จากจำนวน 12 หรือ 13 รายการนั้น ฉันสร้างรายได้มากกว่าหนึ่งล้านดอลลาร์จากราคาประเมิน เทียบกับสิ่งที่ฉันจ่ายไป มันเป็นเพียงกลยุทธ์นี้ของ “ฉันอยู่ใน MLS ฉันไม่ได้ทำอะไรบ้าๆ นะ” แต่ฉันจะไม่ตามหลังบ้านพร้อมรูปถ่ายประกาศสวยๆ ที่ถ่ายโดยนายหน้ามือโปรที่เก่งจริงๆ อย่างมืออาชีพ ฉันกำลังมองหาคนที่จ่ายค่าคอมมิชชั่น 1% ให้กับนายหน้าของพวกเขา พวกเขาถ่ายรูปด้วย iPhone XNUMX ของพวกเขา
มันดูแย่มาก มันนั่งอยู่ตรงนั้นมานานแล้ว ฉันหมายถึง Dave จริงๆ นะ มีบางคนอัพโหลดแบบกลับหัว รูปภาพห้องน้ำถูกอัปโหลดแบบกลับหัวซึ่งคุณสามารถบอก Zillow's ได้ว่า “มีคนสี่คนดูสิ่งนี้แล้ว และไม่มีใครบันทึกไว้เลย”
เดฟ:
นั่นคือสิ่งที่คุณต้องการ
เดวิด:
ถูกต้องเลย ดังนั้นการซื้อแบบลึก ผมจึงเรียกว่าการซื้อหุ้น ความคิดเดียวกัน อย่าเพิ่งคิดว่าคุณต้องจ่ายราคาที่ขอเหมือนเคย สำรวจ. เขียนข้อเสนอที่ต่ำมากแล้วรอดู ฉันบอกผู้คนว่า “ข้อเสนอควรเป็นเหมือนการกระทุ้ง หากพวกเขายอมรับข้อเสนอแรกของคุณในตลาดนี้ แสดงว่าคุณอาจเขียนสูงเกินไป” คุณไม่ควรทำให้คนอื่นผิดหวังด้วยข้อเสนอ มันกระทุ้ง และคุณรอดูว่าคุณป้องกันอย่างไร? คุณอ่อนแอหรือเปล่า? ฉันจะไม่ลงลึกเกินไป แต่หนึ่งในข้อตกลงโดยเฉพาะระบุไว้ที่ 1.6 ล้าน ได้ลดราคาลงจนเหลือ 1.2 ล้าน
ฉันเข้าไปเขียนข้อเสนอที่ 1 ล้าน 50 ดอลลาร์ โดยมีค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีประมาณ 50,000 ดอลลาร์ มันก็ประมาณ 1 ล้านด้วยซ้ำ เขาตอบโต้ฉันโดยยอมรับข้อตกลงของฉัน แต่เขาไม่เห็นด้วยกับส่วนต่างของต้นทุนการปิดบัญชี 50,000 ดอลลาร์ ฉันรู้ว่าถ้าเขาตอบโต้ฉันแรงขนาดนั้น เขาอยากจะขายบ้านหลังนี้ ฉันมีอำนาจทั้งหมดที่นี่ ฉันจะได้รับข้อตกลงนี้ ในที่สุดฉันก็ทนไม่ไหว และเขาก็ยังคงกลับมาและพูดว่า “เอาล่ะ ฉันจะคิดค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีให้คุณด้วย” ตอนนี้ ถ้าเขาโต้กลับฉันด้วยส่วนลด 10,000 ดอลลาร์จาก 1.2 ของเขา ฉันก็จะปล่อยมันไป นั่นไม่ใช่ผู้ซื้อที่มีแรงจูงใจ
คุณไม่สามารถใช้กลยุทธ์เช่นนี้ได้ในช่วงแปดปีที่ผ่านมา พวกเขาไม่ได้มีอยู่จริง นั่นเป็นจุดที่ดี หากคุณกังวลว่าตลาดจะลดลงเรื่อยๆ เพียงเข้าไปที่นั่นและเขียนข้อเสนอเชิงรุกมากกว่าปกติ และปกปิดตัวเองด้วยวิธีนั้น
เดฟ:
คุณไม่มีอะไรจะเสีย ฉันคิดว่าผู้คนประมาณว่า "โอ้พระเจ้า พวกเขาจะปฏิเสธมัน" มันเหมือนกับว่า “แล้วไงล่ะ?” แน่นอนว่าคุณคงไม่อยากแค่ทำสิ่งที่ไม่สมเหตุสมผล แต่ถ้าคุณคิดว่าข้อเสนอของคุณยุติธรรมและสมเหตุสมผล ก็อาจลองได้เช่นกัน ดูว่าพวกเขาเห็นด้วยหรือไม่.
เดวิด:
อีกประการหนึ่ง คำแนะนำที่ฉันจะมอบให้ผู้คนคือ อย่าคิดว่าหมัดเดียวจะทำให้ใครบางคนล้มลง ฉันเขียนข้อเสนอคุณสมบัติหลายอย่างที่เรากำลังพูดถึงเหล่านี้ พวกเขาบอกว่าไม่ ฉันให้นายหน้ากลับไปหนึ่งหรือสองสัปดาห์ต่อมา และมันก็อาจจะเป็นเช่นนั้น หนึ่งหรือสองสัปดาห์ต่อมา มันก็เหมือนกับ “มาเล่นบอลกันเถอะ” จากนั้นจึงเริ่มการเจรจาจริง คนขายก็ตกใจ เหมือนคนซื้อก็ตกใจ ทุกคนต่างคลั่งไคล้ในตลาดนี้ และคุณแค่อยากค้นหาตัวประหลาดที่ตรงกับความสนใจของคุณ
เดฟ ผมจะพาเราไปสรุปเรื่องนี้โดยถามถึงสิ่งหนึ่งที่เรามักลังเลที่จะทำ แต่ทุกคนอยากรู้ว่าคุณคาดการณ์ไว้ในปี 2023 อย่างไร
เดฟ:
มันยากจริงๆ แต่สิ่งที่ฉันรู้สึกมั่นใจก็คือเราน่าจะได้เห็นสภาวะตลาดปัจจุบันที่ต่อเนื่องไปจนถึงครึ่งแรกของปี 2023 เป็นอย่างน้อย ฉันแค่คิดว่าตอนนี้ ยังมีความไม่แน่นอนอีกมากมาย เราจะเห็นภาวะถดถอยหรือไม่? มันจะเลวร้ายขนาดไหนกันนะ? การว่างงานจะขึ้นมั้ย? Fed จะทำอะไร? มีคำถามมากเกินไปในขณะนี้ และจนกว่าจะมีความมั่นใจเกี่ยวกับคำถามสำคัญทางเศรษฐกิจเหล่านั้น ฉันคิดว่าเราจะได้เห็นอย่างที่คุณพูด ผู้คนแตกตื่นเล็กน้อยและไม่มีความมั่นคงเพียงพอสำหรับตลาดที่จะค้นพบ ฐานราก
ฉันคิดว่าครึ่งปีหลังเป็นปัจจัย X จริงๆ ฉันคิดว่ามีสถานการณ์ที่แตกต่างกันที่สามารถเกิดขึ้นได้ ฉันจะให้สถานการณ์ที่แตกต่างกันสามสถานการณ์แก่คุณ อย่างแรกคือหากมีภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลก ซึ่งนักเศรษฐศาสตร์ส่วนใหญ่เชื่อว่าจะมีผู้คน… ฉันจะไม่ลงรายละเอียดเกี่ยวกับเรื่องนี้ แต่หากมีภาวะเศรษฐกิจถดถอยทั่วโลกที่มีแนวโน้มที่จะสร้างแรงกดดันต่ออัตราการจำนองที่ลดลง ผู้คนแห่กันไปที่รัฐบาลสหรัฐฯ พันธบัตรที่กดดันอัตราผลตอบแทน อัตราการจำนองจะติดตามอัตราผลตอบแทน และคุณจะเห็นสถานการณ์ที่อัตราการจำนองอาจลดลงมากกว่าที่เป็นอยู่ตอนนี้ หากอัตราการจำนองลดลงมากกว่าที่เป็นอยู่ตอนนี้ โดยส่วนตัวแล้วฉันเชื่อว่าตลาดที่อยู่อาศัยน่าจะถึงจุดต่ำสุดในอีกหนึ่งปีนับจากนี้ สิ้นปี 2023 ต้นปี 2024 และเริ่มเติบโตอีกครั้ง
อีกสถานการณ์หนึ่งคือ Fed บรรลุข้อตกลงแบบนุ่มนวลอย่างน่าอัศจรรย์ และอัตราการจำนองอาจลดลง นั่นเป็นอีกสถานการณ์หนึ่งที่ฉันเห็นว่าตลาดถึงจุดต่ำสุดในช่วงปลายปี 2023 ต้นปี 24 หรืออัตราเงินเฟ้อยังคงเพิ่มขึ้น การว่างงานพุ่งสูงขึ้น แต่อัตราการจำนองด้วยเหตุผลบางประการไม่ลดลง จากนั้นในสถานการณ์นั้น หากอัตราการจำนองอยู่เหนือ 6.5% หรือสูงกว่า 7% เป็นเวลานาน ฉันคิดว่าเราน่าจะอยู่ในการปรับฐานสองปี ปี 23 และ 24 จะเป็นเช่นนี้ทั้งหมด ในกรณีนั้น เราอาจเห็นการลดลงเป็นเลขสองหลักในตลาดที่อยู่อาศัยของประเทศ แต่ก็ยังยากที่จะพูด
ฉันคิดว่าสองในสามสถานการณ์ในใจของฉันชี้ไปที่การปรับฐานหนึ่งปีซึ่งเราจะได้เห็นราคาลดลงเพียงหลักเดียว ฉันเคยบอกว่าฉันคิดว่ามันจะเป็นลบในระดับประเทศระหว่าง 3% ถึง 8% หากอัตราการจำนองยังคงอยู่ในระดับสูง ฉันพูดแบบนี้แล้ว มันคือทั้งหมดที่เกี่ยวกับความสามารถในการจ่าย ดังนั้นหากความสามารถในการจ่ายไม่ดีขึ้น อัตราการจำนองก็จะยังคงอยู่ในระดับสูง ตลอดช่วงครึ่งหลังของปีนี้ นั่นคือช่วงเวลาที่ผมคิดว่าเราจะได้เห็นการลดลงของประเทศ 10%, 15% ของประเทศ และจะไม่ถึงจุดต่ำสุดในช่วงปลายปี 24 อาจจะเป็นต้นปี 25 ด้วยซ้ำ
เดวิด:
นั่นเป็นคำตอบที่มีการไตร่ตรองและชัดเจนอย่างน่าทึ่งสำหรับผู้ที่ไม่ต้องการคาดเดา ดังนั้นขอขอบคุณ ขอบคุณสำหรับสิ่งนั้น. ฉันชอบที่คุณให้ข้อมูลที่เป็นพื้นฐานมากกว่าที่จะโยนอะไรออกไป เพราะเมื่อข้อมูลเปลี่ยนแปลง การคาดการณ์ก็จะเปลี่ยนไปเช่นกัน สิ่งที่ผู้คนต้องจำไว้ สิ่งเหล่านี้ไม่ได้ฝังอยู่ในหิน
เดฟ:
โดยสิ้นเชิง. ผู้คนก็ประมาณว่า “คุณพูดแบบนี้ แต่ไม่ได้คำนึงถึงเรื่องนี้ด้วย” มันเหมือนกับว่า “ฉันไม่ใช่หมอดู” ฉันก็แบบว่า “ฉันกำลังดูข้อมูลนี้อยู่ นี่คือวิธีที่ฉันตีความมัน” ฉันไม่รู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้น แต่ฉันคิดว่าสถานการณ์ทั้งสามนั้น ฉันไม่รู้ความน่าจะเป็นของสถานการณ์แต่ละอย่าง แต่ฉันคิดว่ามันจะขึ้นอยู่กับอัตราการจำนองและความสามารถในการจ่ายได้จริง ๆ และเมื่อเรามองเห็นจุดต่ำสุดแล้ว . ฉันจะบอกว่า... ฉันขอพูดอีกอย่างหนึ่งเกี่ยวกับเรื่องนี้ได้ไหม โดยทั่วไปแล้วในภาวะเศรษฐกิจถดถอย พวกเขาบอกว่าที่อยู่อาศัยเข้าก่อนและออกก่อน โดยที่อัตราการจำนองสูงขึ้น และอสังหาริมทรัพย์เป็นสินทรัพย์ที่มีการใช้ประโยชน์ ราคาจึงมีแนวโน้ม ให้ปฏิเสธก่อน นั่นคือสิ่งที่ทำให้เกิดภาวะถดถอย
เราเห็นสิ่งนั้นอยู่ตอนนี้ใช่ไหม? ราคาก็สูงขึ้น ที่อยู่อาศัยอยู่ในภาวะถดถอย ดังนั้นเราจึงเริ่มเห็นว่าปัจจัยดังกล่าวเริ่มส่งผลกระทบทั่วทั้งเศรษฐกิจที่เหลือ แต่อย่างที่ผมบอกไว้ เมื่อจำนอง... เมื่อเราเข้าสู่ภาวะถดถอยอย่างเป็นทางการหรืออะไรก็ตาม อัตราการจำนองมีแนวโน้มที่จะลดลง นั่นทำให้ผู้คนต้องกระโจนกลับเข้าสู่ตลาดที่อยู่อาศัยอีกครั้ง นั่นทำให้เกิดกิจกรรมทางเศรษฐกิจจำนวนมหาศาล และดึงเราออกจากภาวะถดถอย เป็นเรื่องน่าสนใจที่เห็นว่าภาวะเศรษฐกิจถดถอยนั้นไม่ดีสำหรับทุกคน ฉันไม่ได้สนับสนุนสิ่งนั้น แต่ถ้าคุณเห็นมัน มันมักจะเป็นก้าวแรก และตลาดที่อยู่อาศัยก็เริ่มฟื้นตัว ดังนั้นมันเป็นอีกเรื่องหนึ่งที่ต้องมองแบบนั้น
เดวิด:
นั่นเป็นสาเหตุที่คุณไม่สามารถจับเวลาจุดต่ำสุดได้ เพราะคุณไม่รู้ว่าจะเกิดขึ้นเมื่อใด เมื่อคุณเห็นว่าข้อมูลนั้นปรากฏในข้อมูล แสดงว่าข้อมูลได้เริ่มต้นแล้ว และจุดต่ำสุดกำลังขึ้นไปแล้ว
เดฟ:
มันเกิดขึ้นแล้ว
เดวิด:
จุดที่ดี เอาล่ะ เรามีการคาดการณ์ตลาดที่ค่อนข้างดีสำหรับปี 2023 เรามีความเข้าใจที่ชัดเจนเกี่ยวกับสิ่งต่าง ๆ ที่ส่งผลต่อราคาอสังหาริมทรัพย์ นั่นจะเป็นคันโยกที่ผู้คนใช้ดึงราคาขึ้นลง อุปทาน และคุณสามารถวัดได้จากสินค้าคงคลัง จากนั้นจึงใช้อุปสงค์ ซึ่งเป็นปีศาจสองหัวที่ทั้งสองฝ่ายเต็มใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์และสามารถซื้อได้ คุณสมบัติ เราได้พูดคุยเกี่ยวกับอัตราการจำนองและอัตราเงินเฟ้อและความซับซ้อนทั้งหมดที่เกิดขึ้นในตลาดที่บ้าบิ่นแต่สวยงามที่เราชอบลงทุน นอกจากนี้เรายังได้พูดคุยเกี่ยวกับวิธีที่คุณสามารถสร้างรายได้ในปี 2023 ไม่ว่าตลาดจะทำอะไรก็ตาม .
การให้ยืมและซื้อตั๋วเงินเอกชนเป็นวิธีหนึ่งที่ผู้คนสามารถคาดหวังว่าจะทำเงินในอสังหาริมทรัพย์ได้ กำลังมองหาเมืองลูกผสมเหล่านี้ในที่ที่คุณไม่ใช่... คุณไม่มีความเสี่ยงที่ไม่สมดุลในทิศทางใดด้านหนึ่งของอสังหาริมทรัพย์ที่มีกระแสเงินสดซึ่งไม่เคยเพิ่มค่าเช่าหรือมูลค่า เช่นเดียวกับตลาดเก็งกำไรที่คุณแค่หวังว่าจะเพิ่มขึ้น และ สูญเสียการควบคุมและการซื้ออย่างลึกซึ้ง โดยเข้าใจว่านี่คือตลาดของผู้ซื้อ และนั่นหมายความว่าคุณเป็นผู้ควบคุม ดังนั้นคุณเป็นคนโง่ถ้าคุณไม่ใช้มัน ใช้การควบคุมเพื่อพยายามออกไปที่นั่น และรับข้อตกลงที่ดีที่สุดที่คุณสามารถทำได้ แทนที่จะกังวลกับสิ่งที่คุณไม่สามารถควบคุมได้ เช่น เมื่อตลาดกำลังจะถึงจุดต่ำสุด
เดฟ ขอบคุณมากสำหรับการเข้าร่วมกับฉัน ฉันชอบเมื่อคุณมาหาสิ่งเหล่านี้ และเราสามารถช่วยทำความเข้าใจกับความวิกลจริตทางอารมณ์ที่เรามักรู้สึกเมื่อผู้คนไม่รู้ว่าจะคาดหวังอะไรได้ มีคำพูดสุดท้ายที่คุณอยากจะฝากถึงผู้ฟังของเราก่อนที่ฉันจะปล่อยคุณออกไปจากที่นี่หรือไม่?
เดฟ:
ไม่ เรื่องนี้สนุกมาก แต่ถ้าคุณต้องการคำแนะนำอื่นๆ เกี่ยวกับวิธีหาเงินในปี 2023 หรือเพื่อทำความเข้าใจรายละเอียดทั้งหมด ผมแนะนำให้ทุกคนดาวน์โหลดรายงานที่ผมเขียน นั่นฟรี. คุณสามารถทำได้ที่ bigpockets.com/report
เดวิด:
เอาล่ะ bigpockets.com/report ตรวจสอบออก หากคุณคิดว่าเดฟฟังดูฉลาด รอจนกว่าคุณจะอ่านมัน เขาดูฉลาดขึ้นอีกเมื่อคุณอ่านหนังสืออยู่ที่นั่น จากนั้นคุณก็เขียนหนังสือร่วมกับ J Scott ในหัวข้อที่คล้ายกันนี้ คุณช่วยเสียบปลั๊กนั้นด่วนๆ ก่อนที่เราจะไปได้ไหม?
เดฟ:
แน่นอน. เจและฉัน ถ้าคุณไม่รู้ เจเป็นนักลงทุนที่ยอดเยี่ยมและมีผลงานมากมาย เขาและฉันเขียนหนังสือชื่อ Real Estate by the Numbers มันคือทั้งหมดที่เกี่ยวกับคณิตศาสตร์ ตัวเลข และสูตรที่คุณต้องมีเพื่อเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ยอดเยี่ยม ฉันรู้ว่าถ้าคนอื่นคิดว่ามันฟังดูน่ากลัวก็ไม่เป็นเช่นนั้น คณิตศาสตร์เบื้องหลังการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องยาก คุณเพียงแค่ต้องเข้าใจกรอบงานง่ายๆ และนั่นคือสิ่งที่เราสรุปไว้ ประเด็นทั้งหมดคือการช่วยคุณวิเคราะห์ข้อตกลงเหมือนผู้เชี่ยวชาญ ดังนั้น หากคุณต้องการวิเคราะห์ข้อตกลงอย่างระมัดระวัง โดยเฉพาะในปี 2023 และทำความเข้าใจว่าจะต้องตั้งสมมติฐานอะไรบ้าง สิ่งนั้น คุณควรตรวจสอบ
เดวิด:
ใช่ครับ ลองไปตรวจดูด้วย หากคุณเป็นคนเนิร์ด หรือคุณต้องการที่จะฉลาดเหมือนคนเนิร์ดโดยไม่ต้องเป็นคนเนิร์ด นี่คือหนังสือสำหรับคุณ เอาล่ะ เดฟ ขอบคุณมากที่มาร่วมงานกับฉันในวันนี้ ฉันจะปล่อยคุณออกไปจากที่นี่และทำการค้นคว้าเพิ่มเติมเพื่อช่วยให้ชุมชน BiggerPockets เข้าใจถึงสิ่งที่เกิดขึ้นในตลาด นี่คือเดวิด กรีน สำหรับเดฟ คนทรยศของสุภาพบุรุษ เมเยอร์กำลังจะลาออก
ฉันเป็นมืออาชีพ แค่ดู. ดูว่าฉันพูดเก่งแค่ไหน
เดฟ:
เขาคือรอน เบอร์กันดี เขาจะอ่านทุกสิ่งที่คุณใส่ไว้ในเครื่องส่งสัญญาณทางไกล
ดูตอนได้ที่นี่
ช่วยพวกเราด้วย!
ช่วยให้เราเข้าถึงผู้ฟังใหม่ๆ บน iTunes โดยให้คะแนนและรีวิวแก่เรา! ใช้เวลาเพียง 30 วินาทีและพบคำแนะนำ โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม. ขอบคุณ! เราซาบซึ้งจริงๆ!
ในตอนนี้เราจะกล่าวถึง:
- Why ปี 2023 ไม่ใช่ตลาดที่อยู่อาศัย “ปกติ” และรายละเอียดที่นำไปสู่สภาวะปัจจุบัน
- พื้นที่ “คันโยก” ที่ส่งผลต่อราคาบ้าน และเหตุใดปี 2023 จึงไม่เหมือนกับปี 2008
- ผู้ขาย vs. ตลาดของผู้ซื้อ และจุดที่ราคาคาดว่าจะลดลงมากที่สุด
- ความต้องการของผู้ซื้อบ้าน และความสามารถในการจ่ายไม่ได้ทำให้ผู้ซื้อส่วนใหญ่ต้องนั่งเฉยๆ
- อัตราการจำนอง เพิ่มขึ้น และวิธีที่เฟดใช้อัตราที่สูงเพื่อต่อสู้กับภาวะเงินเฟ้อ
- พื้นที่ กลยุทธ์สามประการที่ใช้ได้ผลในตลาดที่อยู่อาศัยในปัจจุบัน และจะลงทุนอย่างไรในขณะที่คนอื่นนั่งข้างสนาม
- การคาดการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยปี 2023 และเมื่อเราอาจเห็นราคาบ้านตกต่ำที่สุด
- และ So ล้นหลาม!
ลิงค์จากการแสดง
หนังสือที่กล่าวถึงในตอนนี้
เชื่อมต่อกับเดฟ:
สนใจเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับสปอนเซอร์ในปัจจุบันหรือร่วมเป็นพันธมิตรกับ BiggerPockets ด้วยตัวเองหรือไม่? ตรวจสอบของเรา เพจสปอนเซอร์!
หมายเหตุโดย BiggerPockets: นี่เป็นความคิดเห็นที่เขียนโดยผู้เขียนและไม่จำเป็นต้องเป็นตัวแทนของความคิดเห็นของ BiggerPockets
- เนื้อหาที่ขับเคลื่อนด้วย SEO และการเผยแพร่ประชาสัมพันธ์ รับการขยายวันนี้
- เพลโตบล็อคเชน Web3 Metaverse ข่าวกรอง ขยายความรู้. เข้าถึงได้ที่นี่.
- ที่มา: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- ความสามารถ
- สามารถ
- เกี่ยวกับเรา
- เกี่ยวกับมัน
- ข้างบน
- แน่นอน
- อย่างแน่นอน
- ยอมรับ
- ลงชื่อเข้าใช้
- อยากทำกิจกรรม
- จริง
- ความได้เปรียบ
- คำแนะนำ
- มีผลต่อ
- น่าสงสาร
- ราคาไม่แพง
- หลังจาก
- ผลพวง
- กับ
- ตัวแทน
- ก้าวร้าว
- ก่อน
- AIR
- อลาบาม่า
- ชิด
- ทั้งหมด
- แล้ว
- ทางเลือก
- เสมอ
- น่าอัศจรรย์
- จำนวน
- การวิเคราะห์
- วิเคราะห์
- สมอ
- และ
- อื่น
- คำตอบ
- ทุกคน
- ทุกแห่ง
- นอกเหนือ
- Apple
- ขอขอบคุณ
- แข็งค่าขึ้น
- ความชื่นชม
- AREA
- รอบ
- สินทรัพย์
- ระดับสินทรัพย์
- สินทรัพย์
- มีเสน่ห์
- ออสติน
- ผู้เขียน
- เฉลี่ย
- หลีกเลี่ยง
- กลับ
- สกอร์
- ไม่ดี
- ยอดคงเหลือ
- ลูกบอล
- ธนาคาร
- บัญชีธนาคาร
- ธนาคาร
- ตาม
- เป็นพื้น
- หมี
- แบกตลาด
- สวยงาม
- เพราะ
- กลายเป็น
- จะกลายเป็น
- สมควร
- ก่อน
- การเริ่มต้น
- หลัง
- กำลัง
- เชื่อ
- ด้านล่าง
- ประโยชน์
- ที่ดีที่สุด
- เดิมพัน
- ดีกว่า
- การพนัน
- ระหว่าง
- ใหญ่
- ที่ใหญ่กว่า
- ที่ใหญ่ที่สุด
- เบอร์มิงแฮม
- บิต
- ตกเลือด
- บล็อก
- พันธบัตร
- หนังสือ
- ความเจริญ
- ชายแดน
- ยืม
- การยืม
- บอสตัน
- ด้านล่าง
- ซื้อ
- กล่อง
- สะพาน
- นำมาซึ่ง
- แตก
- นำ
- สร้าง
- สร้าง
- ผู้สร้าง
- การก่อสร้าง
- พวง
- ธุรกิจ
- ธุรกิจ
- หน้าอก
- ซื้อ
- ผู้ซื้อ
- การซื้อ
- โดยตัวเลข
- เค้ก
- แคลิฟอร์เนีย
- โทรศัพท์
- ที่เรียกว่า
- สามารถรับ
- ไม่ได้
- เมืองหลวง
- รถ
- บัตร
- การ์ด
- ความก้าวหน้า
- กรณี
- กรณี
- เงินสด
- กระแสเงินสด
- ก่อให้เกิด
- ที่เกิดจาก
- สาเหตุที่
- CD
- ศตวรรษ
- บาง
- อย่างแน่นอน
- เปลี่ยนแปลง
- การเปลี่ยนแปลง
- การเรียกเก็บเงิน
- ChatGPT
- ตรวจสอบ
- ชิคาโก
- เด็ก
- Choose
- เลือก
- คริสต์มาส
- หมุนเวียน
- เมือง
- เมือง
- ความชัดเจน
- ชั้น
- อย่างเห็นได้ชัด
- นาฬิกา
- ปิด
- ปิด
- เหรียญ
- การต่อสู้
- การผสมผสาน
- อย่างไร
- สบาย
- มา
- ความเห็น
- คณะกรรมาธิการ
- ชุมชน
- บริษัท
- บริษัท
- เปรียบเทียบ
- เมื่อเทียบกับ
- เปรียบเทียบ
- แข่งขัน
- การแข่งขัน
- การแข่งขัน
- อย่างสมบูรณ์
- ความซับซ้อน
- ซับซ้อน
- ส่วนประกอบ
- สงบ
- ครอบคลุม
- แนวคิด
- เงื่อนไข
- ความมั่นใจ
- มั่นใจ
- ทำให้เกิดความสับสน
- จุดด้อย
- อนุรักษ์นิยม
- พิจารณา
- ถือว่า
- การก่อสร้าง
- สิ่งแวดล้อม
- ความต่อเนื่อง
- ต่อ
- สัญญา
- ควบคุม
- การสนทนา
- โน้มน้าวใจ
- เย็น
- ราคา
- ค่าใช้จ่าย
- ได้
- ตอบโต้
- ประเทศ
- ประเทศ
- คู่
- หลักสูตร
- หน้าปก
- ปกคลุม
- Crash
- ล้มเหลว
- ครีม
- สร้าง
- ที่สร้างขึ้น
- สร้าง
- ความคิดสร้างสรรค์
- เครดิต
- พืชผล
- อยากรู้อยากเห็น
- ปัจจุบัน
- ขณะนี้
- รอบ
- ข้อมูล
- เดฟ
- เดวิด
- วัน
- วัน
- จัดการ
- ข้อเสนอ
- ความตาย
- หนี้สิน
- การตัดสินใจ
- การตัดสินใจ
- ลดลง
- ลดลง
- การลดลง
- ลดลง
- ลึก
- ค่าเริ่มต้น
- อย่างแน่นอน
- ความต้องการ
- ประชากรศาสตร์
- ประชากร
- เดนเวอร์
- อธิบาย
- ได้รับการออกแบบ
- รายละเอียด
- รายละเอียด
- DID
- ความแตกต่าง
- ต่าง
- ยาก
- เลข
- ความขยัน
- ทิศทาง
- โดยตรง
- ส่วนลด
- แสดง
- ไม่
- การทำ
- ดอลลาร์
- Dont
- สอง
- สองเท่า
- ลง
- ดาวน์โหลด
- ลง
- ละคร
- การขับขี่
- ปรับตัวลดลง
- ลดลง
- ในระหว่าง
- พลวัต
- แต่ละ
- ก่อน
- ได้รับ
- ที่ได้รับ
- รายได้
- ด้านเศรษฐกิจ
- การเติบโตทางเศรษฐกิจ
- เศรษฐศาสตร์
- นักเศรษฐศาสตร์
- เศรษฐกิจ
- ไข่
- ทั้ง
- ส่งเสริม
- สิ้นสุด
- พลังงาน
- พอ
- เข้าสู่
- ทั้งหมด
- อย่างสิ้นเชิง
- สิ่งแวดล้อม
- พอ ๆ กัน
- ส่วนได้เสีย
- โดยเฉพาะอย่างยิ่ง
- ที่ดิน
- อีเธอร์ (ETH)
- แม้
- เคย
- ทุกๆ
- ทุกวัน
- ทุกคน
- ทุกคน
- ทุกอย่าง
- เผง
- ตัวอย่าง
- ตัวอย่าง
- ยอดเยี่ยม
- ตลาดแลกเปลี่ยน
- ตื่นเต้น
- น่าตื่นเต้น
- พิเศษ
- คาดหวัง
- ที่คาดหวัง
- คาดหวังว่า
- แพง
- ชำนาญ
- ความชำนาญ
- อธิบาย
- สำรวจ
- ปัจจัย
- ธรรม
- อย่างเป็นธรรม
- ล้ม
- ครอบครัว
- ครอบครัว
- ที่ยอดเยี่ยม
- ฟาร์ม
- FAST
- เร็วขึ้น
- ที่ชื่นชอบ
- กลัว
- เฟด
- รัฐบาลกลาง
- อัตราเงินของรัฐบาลกลาง
- สองสาม
- รูป
- ในที่สุด
- เงินทุน
- ทางการเงิน
- ให้เงิน
- การจัดหาเงินทุน
- หา
- ปลาย
- ธรรมชาติ
- ชื่อจริง
- ครั้งแรก
- แก้ไขปัญหา
- แบน
- ไหล
- ที่ไหล
- อาหาร
- เท้า
- กองกำลัง
- พยากรณ์
- ตลอดไป
- การสร้าง
- โชคดี
- โชคลาภ
- ข้างหน้า
- พบ
- กรอบ
- ฟรี
- ราคาเริ่มต้นที่
- ผิดหวัง
- เชื้อเพลิง
- เต็ม
- สนุก
- พื้นฐาน
- ความรู้พื้นฐาน
- เงิน
- ตลก
- อนาคต
- ดึงดูด
- GAS
- เกียร์
- โดยทั่วไป
- รุ่น
- ได้รับ
- ได้รับ
- ให้
- จะช่วยให้
- ให้
- เหตุการณ์ที่
- ภาวะถดถอยทั่วโลก
- Go
- พระเจ้า
- ไป
- ไป
- ดี
- งานที่ดี
- รัฐบาล
- กราฟ
- ยิ่งใหญ่
- มากขึ้น
- บัญชีกลุ่ม
- ขึ้น
- การเจริญเติบโต
- การเจริญเติบโต
- คนที่แต่งตัวประหลาด
- ครึ่ง
- มือ
- เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- ที่เกิดขึ้น
- ยาก
- เกลียด
- มี
- หัว
- หัว
- มีสุขภาพดี
- ได้ยิน
- กั้น
- ช่วย
- จะช่วยให้
- โปรดคลิกที่นี่เพื่ออ่านรายละเอียดเพิ่มเติม
- ลังเล
- ซ่อนเร้น
- จุดสูง
- สูงกว่า
- เน้น
- ความคิดฟุ้งซ่าน
- ทางประวัติศาสตร์
- อดีต
- ประวัติ
- ตี
- ถือ
- โฮลดิ้ง
- หน้าแรก
- บ้าน
- หวัง
- เจ้าภาพ
- ร้อน
- บ้าน
- บ้าน
- การเคหะ
- ตลาดที่อยู่อาศัย
- สรุป ความน่าเชื่อถือของ Olymp Trade?
- ทำอย่างไร
- อย่างไรก็ตาม
- HTTPS
- ใหญ่
- เป็นลูกผสม
- ฉันเป็น
- ความคิด
- แยกแยะ
- ส่งผลกระทบ
- ที่กระทบ
- ผลกระทบ
- ผลกระทบ
- สำคัญ
- เป็นไปไม่ได้
- ปรับปรุง
- ช่วยเพิ่ม
- in
- รวมทั้ง
- เงินได้
- เพิ่ม
- เพิ่มขึ้น
- ที่เพิ่มขึ้น
- เหลือเชื่อ
- ตัวบ่งชี้
- ตัวชี้วัด
- เป็นรายบุคคล
- อุตสาหกรรม
- เงินเฟ้อ
- มีอิทธิพล
- ที่มีอิทธิพลต่อ
- ข้อมูล
- บ้า
- ความเข้าใจ
- คำแนะนำการใช้
- การมีปฏิสัมพันธ์
- อยากเรียนรู้
- อัตราดอกเบี้ย
- อัตราดอกเบี้ย
- สนใจ
- น่าสนใจ
- ผลประโยชน์
- สัมภาษณ์
- ข่มขู่
- แนะนำ
- สินค้าคงคลัง
- ลงทุน
- การลงทุน
- การลงทุน
- การลงทุน
- ยานพาหนะการลงทุน
- เงินลงทุน
- นักลงทุน
- นักลงทุน
- รวมถึง
- iPhone
- ปัญหา
- IT
- ตัวเอง
- iTunes
- แม่แรง
- มกราคม
- การสัมภาษณ์
- งาน
- การร่วม
- ผู้สื่อข่าว
- กระโดด
- แค่หนึ่ง
- เก็บ
- เด็ก
- ชนิด
- การเคาะ
- ทราบ
- ที่รู้จักกัน
- เชื่อมโยงไปถึง
- ส่วนใหญ่
- ใหญ่ที่สุด
- ชื่อสกุล
- ปีที่แล้ว
- หัวเราะ
- นำ
- ผู้นำ
- ชั้นนำ
- การเรียนรู้
- ทิ้ง
- การออกจาก
- นำ
- กฎหมาย
- ยืม
- ผู้ให้ยืม
- การให้กู้ยืมเงิน
- ชั้น
- ระดับ
- เลฟเวอเรจ
- การใช้ประโยชน์
- LG
- ชีวิต
- วิถีการดำเนินชีวิต
- น่าจะ
- LIMIT
- จดทะเบียน
- การฟัง
- รายการ
- รายชื่อ
- น้อย
- สด
- เงินให้กู้ยืม
- ในประเทศ
- นาน
- เวลานาน
- ระยะยาว
- อีกต่อไป
- ดู
- ดูเหมือน
- มอง
- ที่ต้องการหา
- LOOKS
- สูญเสีย
- แพ้
- Lot
- ความรัก
- ต่ำ
- M2
- เศรษฐกิจมหภาค
- ทำ
- หลัก
- หลัก
- สำคัญ
- ทำ
- สร้างรายได้
- ทำให้
- การทำ
- มนุษย์
- หลาย
- หลายคน
- ตลาด
- สภาวะตลาด
- ความผิดพลาดของตลาด
- ข้อมูลการตลาด
- ตลาด
- การจับคู่
- คณิตศาสตร์
- เรื่อง
- วิธี
- วัด
- มาตรการ
- มีคุณสมบัติตรงตาม
- สมาชิก
- กล่าวถึง
- วิธี
- วิธีการ
- เมตริก
- เมเยอร์
- ปานกลาง
- อาจ
- Millennials
- ล้าน
- ล้านดอลลาร์
- ใจ
- ขั้นต่ำ
- บรรเทา
- MLS
- เป็นเงิน
- เงิน
- ตลาดเงิน
- การพิมพ์เงิน
- การตรวจสอบ
- การตรวจสอบ
- เดือน
- รายเดือน
- เดือน
- ข้อมูลเพิ่มเติม
- จำนอง
- การจำนอง
- มากที่สุด
- แรงบันดาลใจ
- ย้าย
- ย้าย
- การย้าย
- ซึ่งกันและกัน
- แห่งชาติ
- ใกล้
- จำเป็นต้อง
- จำเป็นต้อง
- ความต้องการ
- เชิงลบ
- ในเชิงลบ
- ใหม่
- ข่าว
- ถัดไป
- นิกเกิล
- ปกติ
- ปกติ
- หมายเหตุ / รายละเอียดเพิ่มเติม
- พฤศจิกายน
- นวงของภาษา
- จำนวน
- ตัวเลข
- ชัดเจน
- ตุลาคม
- เสนอ
- เสนอ
- เสนอ
- เป็นทางการ
- ถูก
- เก่า
- ONE
- ทำงาน
- การดำเนินงาน
- ความคิดเห็น
- ความคิดเห็น
- โอกาส
- โอกาส
- ตรงข้าม
- ตัวเลือกเสริม (Option)
- Options
- อื่นๆ
- ผลิตภัณฑ์อื่นๆ
- ที่ระบุไว้
- แนะ
- ของตนเอง
- การเป็นเจ้าของ
- ก้าว
- ต้องจ่าย
- การระบาดกระจายทั่ว
- ตัวอย่าง
- ส่วนหนึ่ง
- ในสิ่งที่สนใจ
- โดยเฉพาะ
- หุ้นส่วน
- ผ่าน
- อยู่เฉยๆ
- ชำระ
- การจ่ายเงิน
- การชำระเงิน
- การชำระเงิน
- ประเทศ
- จุดสูงสุด
- คน
- เปอร์เซ็นต์
- เปอร์เซ็นต์
- สมบูรณ์
- ดำเนินการ
- การปฏิบัติ
- ดำเนินการ
- งวด
- คน
- ส่วนตัว
- นครฟิลาเดลเฟีย
- ภาพ
- ภาพ
- ชิ้น
- สถานที่
- แผนการ
- การวางแผน
- เพลโต
- เพลโตดาต้าอินเทลลิเจนซ์
- เพลโตดาต้า
- เล่น
- ผู้เล่น
- กรุณา
- ดิ่ง
- พอดคาสต์
- พอดคาสต์
- จุด
- จุด
- โปเกมอน
- น่าสงสาร
- ป๊อป
- ประชากร
- ประชากร
- ตำแหน่ง
- เป็นไปได้
- ที่อาจเกิดขึ้น
- อำนาจ
- ที่มีประสิทธิภาพ
- ประยุกต์
- คาดการณ์
- ทายได้
- ทำนาย
- คำทำนาย
- การคาดการณ์
- นำเสนอ
- ความดัน
- สวย
- ราคา
- ราคา
- การตั้งราคา
- ประถม
- หลัก
- หลัก
- ส่วนตัว
- ความน่าจะเป็น
- อาจ
- ปัญหา
- ปัญหาที่เกิดขึ้น
- มืออาชีพ
- เป็นอาชีพ
- กำไร
- คุณสมบัติ
- คุณสมบัติ
- ประพจน์
- PROS
- การให้
- ดึง
- หมัด
- ซื้อ
- การซื้อสินค้า
- ผลัก
- ใส่
- ทำให้
- วาง
- คำถาม
- คำถาม
- รวดเร็ว
- อย่างรวดเร็ว
- ยก
- ยก
- การยก
- คะแนน
- ราคา
- อันดับ
- อัตราส่วน
- มาถึง
- ถึง
- เกิดปฏิกิริยา
- อ่าน
- การอ่าน
- จริง
- อสังหาริมทรัพย์
- ตลาดอสังหาริมทรัพย์
- ตระหนักถึง
- นายหน้า
- เหตุผล
- เหมาะสม
- เหตุผล
- ปรับสมดุล
- ปะยางรถ
- เมื่อเร็ว ๆ นี้
- เมื่อเร็ว ๆ นี้
- ภาวะถดถอย
- แนะนำ
- แนะนำ
- แนะนำ
- ระเบียน
- การบันทึก
- กู้
- กู้คืน
- ลด
- ไม่คำนึงถึง
- สัมพัทธ์
- การเผยแพร่
- น่าเชื่อถือ
- จำ
- เรโน
- ให้เช่า
- เช่า
- ทำซ้ำ
- รายงาน
- แสดง
- การวิจัย
- ที่อาศัยอยู่ใน
- รับผิดชอบ
- REST
- ร้านอาหาร
- ผล
- กลับ
- รับคืน
- ทบทวน
- รางวัล
- สิทธิ
- แหวน
- Ripple
- ขึ้น
- ที่เพิ่มขึ้น
- ความเสี่ยง
- ความเสี่ยง
- เสี่ยง
- ถนน
- บทบาท
- RON
- การขจัด
- ปัดเศษ
- กฎ
- วิ่ง
- เขตชนบท
- กล่าวว่า
- ประโยชน์
- เงินเดือน
- การขาย
- ขาย
- เดียวกัน
- ประหยัด
- เงินออม
- บัญชีออมทรัพย์
- ขนาด
- สถานการณ์
- น่าขันพิลึก
- ซีแอตเทิ
- ที่สอง
- วินาที
- เห็น
- ดูเหมือนว่า
- เลือก
- ขาย
- ผู้ขาย
- Selling
- ขาย
- ความรู้สึก
- มีความละเอียดอ่อน
- ประโยค
- ร้ายแรง
- ชุด
- ชุดอุปกรณ์
- เจ็ด
- หลาย
- หุ้น
- เปลี่ยน
- สั้น
- ระยะสั้น
- ความขาดแคลน
- น่า
- โชว์
- แสดงให้เห็นว่า
- ด้านข้าง
- ลงชื่อ
- สัญญาณ
- สัญญาณ
- สำคัญ
- อย่างมีความหมาย
- การลงชื่อ
- คล้ายคลึงกัน
- ง่าย
- ตั้งแต่
- เดียว
- นั่ง
- หก
- หกเดือน
- แตกต่างกันเล็กน้อย
- ช้า
- การชะลอตัว
- ช้า
- เล็ก
- มีขนาดเล็กกว่า
- สมาร์ท
- อย่างชาญฉลาด
- So
- จนถึงตอนนี้
- อ่อน
- ของแข็ง
- บาง
- บางคน
- บางสิ่งบางอย่าง
- ค่อนข้าง
- บางแห่ง
- เสียง
- ฟัง
- แหล่งที่มา
- ช่องว่าง
- การพูด
- เฉพาะ
- สเปกตรัม
- การใช้จ่าย
- การใช้จ่าย
- ขัดขวาง
- ผู้สนับสนุน
- Spotify
- Stability
- มั่นคง
- มาตรฐาน
- เริ่มต้น
- ข้อความที่เริ่ม
- ที่เริ่มต้น
- สถานะ
- สหรัฐอเมริกา
- เข้าพัก
- คงที่
- อบไอน้ำ
- ขั้นตอน
- ยังคง
- หิน
- หยุด
- พายุ
- กลยุทธ์
- กลยุทธ์
- แข็งแรง
- การดิ้นรน
- ประสบความสำเร็จ
- อย่างเช่น
- ฉับพลัน
- ทุกข์ทรมาน
- ยิ่งใหญ่
- จัดหาอุปกรณ์
- อุปทานและอุปสงค์
- สนับสนุน
- ควร
- น่าแปลกใจ
- ที่ล้อมรอบ
- ที่ยั่งยืน
- ชิงช้า
- ระบบ
- เอา
- ใช้เวลา
- การ
- คุย
- การพูดคุย
- เป้า
- ทีม
- สิบ
- เงื่อนไขการใช้บริการ
- ระดับอุดมศึกษา
- พื้นที่
- เฟด
- ก้าวสู่อนาคต
- กราฟ
- ข้อมูล
- รัฐ
- โลก
- ของพวกเขา
- ชุดรูปแบบ
- ตัวเอง
- ที่นั่น
- สิ่ง
- สิ่ง
- คิด
- ที่สาม
- ในสัปดาห์นี้
- ในปีนี้
- คิดว่า
- พัน
- สาม
- ตลอด
- ตลอด
- การขว้างปา
- ผูก
- เวลา
- เวลาซื้อ
- ครั้ง
- ระยะเวลา
- ชนิด
- ชื่อหนังสือ
- ไปยัง
- ในวันนี้
- วันนี้
- ร่วมกัน
- วันพรุ่งนี้
- ต้น
- โทน
- เกินไป
- ด้านบน
- หัวข้อ
- โดยสิ้นเชิง
- ไปทาง
- เมือง
- ลู่
- การติดตาม
- แบบดั้งเดิม
- ตามธรรมเนียม
- การทำธุรกรรม
- สำเนา
- การเปลี่ยนแปลง
- เทรนด์
- จริง
- กลับ
- tv
- ชนิด
- เป็นปกติ
- เรา
- รัฐบาลสหรัฐ
- ในที่สุด
- มีความไม่แน่นอน
- ความไม่แน่นอน
- ภายใต้
- เข้าใจ
- ความเข้าใจ
- การว่างงาน
- ตัวยูนิคอน
- พร้อมใจกัน
- ประเทศสหรัฐอเมริกา
- หน่วย
- อัปโหลด
- กลับหัวกลับหาง
- ในเมือง
- us
- ใช้
- มักจะ
- ความคุ้มค่า
- กว้างใหญ่
- พาหนะ
- กับ
- วีดีโอ
- ค่าจ้าง
- ค่าจ้าง
- รอ
- อยาก
- บกพร่อง
- นาฬิกา
- วิธี
- ความมั่งคั่ง
- งานแต่งงาน
- สัปดาห์
- สัปดาห์ที่ผ่านมา
- อะไร
- ว่า
- ที่
- ในขณะที่
- WHO
- ป่า
- จะ
- เต็มใจ
- ชนะ
- ไวน์
- วิสคอนซิน
- ภายใน
- ไม่มี
- คำ
- งาน
- ทำงานด้วยกัน
- ทำงาน
- การทำงาน
- โรงงาน
- โลก
- กังวล
- คุ้มค่า
- จะ
- ตะลึง
- เขียน
- เขียน
- X
- ปี
- ปี
- อัตราผลตอบแทน
- ของคุณ
- ด้วยตัวคุณเอง
- YouTube
- ลมทะเล
- เป็นศูนย์