Smakämnen guldålder av kassaflöde fastighetsinvesteringar kan vara över som vi vet det. Under det senaste och ett halvt decenniet har hyresvärdar vant sig vid att köpa vanliga bostäder som gjorde ett dödande i kassaflödet. Kombinera det med exponentiellt apprecierande bostadspriser, och alla som köpt en fastighet under de senaste tio åren ser ut som ett investerande orakel. Men nu börjar strömmen vända, och nya fastighetsinvesterare gör det kämpar för att hitta vilket hus som helst på nästan vilken marknad som helst som kan flöda. Så vad hände, och varför har landets kassaflöden plötsligt försvunnit?
Välkommen tillbaka till en annan Att se Greene, där din "don't just go for cash flow"-värd, David Greene, är tillbaka för att släppa lite fastighetskunskap för ALLA nivåer av investerare. I det här avsnittet kommer vi in på varför det är så utmanande att hitta fastighetsaffärer med ett kassaflöde år 2023, när man ska investera i en uppskattning vs. kassaflöde marknaden, och om det ska göras eller inte sälja en fastighet som inte är lönsam. Sedan växlar vi och pekar på hur man vet en privat långivare du träffat online och om en utomstatligt hyresrehabprojekt är för riskabelt för en helt ny fastighetsinvesterare.
Vill du ställa en fråga till David? Om så är fallet, ställ din fråga här så David kan svara på det i nästa avsnitt av Seeing Greene. Hoppa på BiggerPockets forum och fråga andra investerare deras svar, eller Följ David på Instagram för att se när han går live så att du kan hoppa på en live Q&A och få din fråga besvarad på plats!
Klicka här att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
David:
Detta är BiggerPockets Podcast-show 741.
Anledningen till att du mår dåligt är kanske ego. Du tittar på andra investerare som tjänar pengar. Du tittar på din balansräkning varje månad och du säger: "Ja, jag förlorar pengar. Jag gör det fel." Kanske inte. Kanske är det så här fastigheter alltid har fungerat över tid. Det var människorna som var villiga att förlora på kort sikt för att tjäna pengar på lång sikt som fungerade. Nu hoppas jag att det inte förblir så, men jag förbereder mig för en verklighet där guldåldern där du bara guppar efter äpplen, du bara stoppar in din mun och du kom ut och du hoppas att ditt äpple är större än de andra äpplena, men du fick alltid ett äpple, det kan vara över.
Vad händer alla? Det här är David Greene här idag med ett Seeing Greene-avsnitt om du inte märkte det i titeln. Om du inte har hört en av dessa förut, är du på jakt. På dessa shower tar vi frågor direkt från vår publikbas. Det stämmer, du. Jag tar itu med de strider du haft på gång, frågor du har om fastigheter, tydlighet som du kan behöva. Eller när du har flera alternativ, vilket skulle vara bäst? Jag älskar att göra dessa shower och jag älskar er ännu mer för att ni gör det möjligt eftersom ni ställer fantastiska frågor, vilket leder till fantastiska shower.
Dagens föreställning är fantastisk. Vi kommer in på vad personen kan göra fel om deras egendom inte är kassaflöde just nu. Det här är ett bra ämne som vi kommer in på om hur du kan närma dig fastighetsinvesteringar samt en liten justering som skulle göra att fastighetens kassaflöde och hur de kan genomföra det. Ska jag ta på mig en rehab utanför staten på min första affär? Saker att vara medveten om om du ska investera utanför staten. Det gör jag mycket själv samt renoveringsgrejer som jag också gör mycket av. Och vad du gör när du inte kan hitta kassaflödet på din marknad. Är det för sent att investera i fastigheter? Ska vi sluta lyssna på BiggerPockets och istället börja köpa NFT igen, krypto, investera i tulpaner, köpa Beanie Babies, kanske Pogs, om ni kommer ihåg det. Är det framtiden? Ska vi köpa ett gäng av det och vänta och se om det kommer tillbaka eller är fastigheter fortfarande ett bra alternativ? Allt det och mer i dagens Seeing Greene.
Dessutom vill jag bara påminna er om att jag glömde att tända lampan igen. Jag är riktigt bra på att göra det, så så fort det här lilla segmentet tar slut kommer du att se ljuset bli blått. Bli inte förvirrad. Det är fortfarande att se Greene. Det blir bara grönblått. Vilka är färgerna när du blandar grönt och blått? Är det turkos kanske? Ser turkos de första 15 minuterna och sedan blir det grönt igen. Det här är bara jag som är glömsk, killar. Det är inte lätt att vara Greene.
Okej, dagens Quick Dip som Batman presenterar är att vi har en ny show som kommer på BiggerPockets YouTube-kanal där jag kommer att vara en frekvent bidragsgivare. Jag kommer att visa folk hur man tjänar mer pengar på sitt nuvarande jobb. Det här är något som jag brinner för, jag är väldigt, väldigt intresserad av. Sluta inte med något som du inte är bra på och försök bara hitta en ny sak som du tror att du kommer att bli bättre på utan att anstränga dig för det första. Du måste sträva efter excellens i vad du än gör. Så om du vill synas på den showen eller den här, gå till biggerpockets.com/david. Skriv ut din fråga och kryssa i jobbrutan om du vill vara med på YouTube-kanalen. Okej killar, det räcker med mig. Låt oss gå in på vår första fråga.
Nick:
Hej, David. Jag heter Nick Gutzman. Jag är 19 år gammal och student vid Colorado Mesa University i Grand Junction. Jag funderar på att köpa en enfamiljsfastighet nära min skola för att helst hyra ut eleverna. Jag har varit konsekvent med att använda Zillow och BP:s verktyg, men jag verkar inte kunna hitta en överenskommelse med vilka aktuella priser och leveranser i min stad. Jag kämpar för att ta nästa steg. Min primära fråga är vilka verktyg eller strategier du kan rekommendera för att hitta en affär och vilka är några kreativa sätt jag kan finansiera en affär? Långivaren som jag förmodligen skulle gå igenom sa till mig att jag kunde förvänta mig en ränta på 7.5 % från honom. Med det numret kämpar jag för att hitta något som passar och fungerar för min situation. Tack så mycket för allt du och BP gör. Ha en bra dag.
David:
Okej, Nick, tack så mycket för videon. Detta är ett vanligt problem som många människor har, så bli inte avskräckt. Det här är bara tillståndet på marknaden som vi befinner oss i just nu.
Nu är de goda nyheterna att anledningen till att det är så svårt att hitta affärer är att fastigheter fortfarande är konkurrenskraftiga och värdefulla och människor vill äga dessa tillgångar. Ett par saker som vi kan komma in på, 7.5 % är förmodligen en... Det är en standardsats, det är där de flesta människor är. Om du arbetar med långivaren och det är vad han säger, är det förmodligen vad du kommer att få. Om du försöker hitta ett kreativt sätt att finansiera din affär betyder det bara att du måste hitta pengarna från någon annanstans.
Det finns inte många människor som har hundratusentals dollar liggandes som kommer att vara bekväma att låna ut det till dig för mindre än 7.5 %, vilket betyder att du förmodligen bara kommer att få det från ägaren, vilket betyder att du förmodligen behöver någon form av ägarfinansiering, vilket innebär att du antingen kommer att behöva betala för mycket för fastigheten för att det ska vara värt det för dem att ge dig det bättre priset du vill ha, eller så måste du hitta en bedrövad motiverad säljare , vilket kommer att vara mycket arbete, och ärligt talat, kommer att bli väldigt svårt för dig att göra när du går till skolan. Ingen av dessa låter supertilltalande för den situation du befinner dig i.
Det råd jag kommer att ge dig är att istället för att leta efter en affär vill jag att du letar efter en affär. Om du har svårt att få siffrorna att fungera på en fastighet som du ska hyra ut rummen till andra studenter, kanske du analyserar fel affär. Så här är vad jag vill att du ska göra. Vi kommer att arbeta baklänges från detta. Låt oss säga att till den ränta du får i den prisklass du tittar på, låt oss säga att du kommer med ett bolån på 4,000 4,000 USD i månaden, vilket innebär att du måste tjäna mer än 800 4,500 USD i månaden från hyror. Om du kan få säg $4,000 per rum och du kan få ett hus med fem sovrum, blir det nu $4,000 XNUMX. Det kan räcka för att vara mer än $XNUMX XNUMX inteckningen. Vi antar att skatter och försäkringar ingår i det numret på $XNUMX XNUMX. Vilket innebär att ditt mål är att hitta en fastighet som har fem eller fler rum.
Kan du hitta en fastighet som har fem sovrum men har ett vardagsrum och ett allrum och du kan göra om vardagsrummet till ytterligare två rum? Kan du hitta en fastighet som har fyra badrum och som har tillräckligt med kvadratmeter som du kan lägga till saker till? Jag skulle ställa in mina sökparametrar för att bara visa mig saker som har hög kvadratmeter. Utöver det skulle jag titta på fastigheter som har mer kvadratmeter än vad som annonseras ut. Så en av sakerna jag gör när jag tittar på hus är istället för att klicka på pilen till höger och titta på alla bilder som agenten har laddat upp, jag går baklänges. Jag klickar på pilen till vänster och tittar först på baksidan av huset.
Anledningen till att jag gör det är att om det finns otillåtna kvadratmeter som är fula som mäklaren inte vill visa på bilder, jag vill se det. Jag vill se inramning i källaren. Jag vill se den delvis färdiga ADU:n. Jag vill se det extra garaget på fastigheten som har el och VVS i sig. Många människor lägger in badrum i sina garage för när de är där ute och arbetar med sin bil, arbetar med sina projekt, vill de kunna stanna och gå på toaletten utan att gå i huvudbyggnaden. Tja, när det väl har VVS så kan du göra klart det där badrummet och göra det snyggare och lägga till ett pentry i de fastigheterna för mycket mindre pengar än när du måste köra VVS och dränering hela vägen in i den tillgången. Så du måste leta efter sådana här fastigheter som andra människor saknar.
Nu, med allt detta sagt, kanske det fortfarande inte räcker eftersom det ser ut som att du letar i en stad som inte har så mycket lager. Det är ett problem. Om du är i en universitetsstad och det inte finns många listor som kommer ut på marknaden just nu, kommer det här att bli tufft. En del av det beror på att säljare inte släpper ut sina hem på marknaden eftersom de väntar på att priserna ska komma upp igen. Säljare har sett, "Tja, priserna är nere, folk sålde för mer tidigare. Jag vill inte sälja mitt hus för mindre pengar." Det tar lång tid innan de kommer till en punkt där de bara villigt accepterar att det är vad en fastighet är värd, och det frustrerar köpare. Så du kan titta i en annan stad och se efter att åstadkomma samma sak. En annan collegestad som har mer lager, det är en metod du kan ta. Eller så kan du använda några av de kreativa metoderna som att köra för dollar, hoppa över spårning. Du kan titta på stadsdelar och hitta de fastigheter som är listade som fler kvadratmeter. Mycket av det är offentlig data.
Så om du kunde komma på ett system för att hitta husen som är minst 3,000 XNUMX kvadratfot, vet du att de sannolikt kommer att ha fler sovrum och badrum, du kan gå och knacka på deras dörrar, du kan ringa dessa människor, du kan skicka dem bokstäver. Du kan försöka hitta en ägare som är villig att sälja, men återigen, detta är inte en stor avkastning på din tid. Oddsen att hitta det hus du vill ha och sedan har de också en säljare som är villig att sälja och de kommer också att göra det till det pris du vill ha är mycket svårt. Jag vet att många människor betalar pengar för att gå dessa kurser, och det här är väldigt populärt just nu eftersom det är svårt att hitta erbjudanden, så vi är där ute och försöker använda kreativa metoder.
Vad ingen säger till dig är att det i princip är som att arbeta på heltid. Ofta efter all tid du fick lägga ner för att få detta att hända, skulle du ha tjänat mer pengar om du bara hade fått ett jobb och arbetat. Så det är inte alltid den bästa metoden. Det jag vill säga är att inte bli avskräckt. Du försöker göra detta vid en mycket svår tid på marknaden. Vi befinner oss i ett dödläge. Säljare vill inte sänka sina priser eftersom de inte är desperata än. Köpare vill inte eller kan inte betala de högre priserna som säljarna vill ha, och det finns inte tillräckligt med lager för att balansera detta, så det är bara att kämpa. Du vet aldrig när nästa lista dyker upp.
Det du vill vara säker på är att du ser det först. Så ställ in ditt filter så att det bara visar hus med minst 2,500 3,000, helst XNUMX XNUMX kvadratmeter, har fler badrum och titta sedan på alla hus som kommer ut och se om det finns mer kvadratmeter i det huset än vad listan faktiskt säger eller som kan göras om så att du kanske kan göra ett femrumshus till sex sovrum, plus att det har ett garage som kan göras om till två till tre sovrum med pentry och badrum. Om du kunde göra något sådant kan du hitta ett sätt att få fastigheten att fungera för det du vill göra.
Okej. Vår nästa fråga kommer från Josh Lewis i San Diego. Josh säger: "Jag älskar alla dina bidrag till bp. Du är en solid ståndare för uppdraget.” Tack för det, Josh. "I något sammanhang äger jag en fastighet i San Diego. Jag har tillgång till en stor del av eget kapital, cirka 350,000 450,000 till 300,000 250,000 beroende på värdering, och jag vill använda en HELOC i kombination med BRRRR-metoden för att förvärva min första hyresfastighet och kickstarta min resa. Fråga, när du ser tillbaka på din karriär, om du fick samma omständighet, skulle du tycka att det är mer fördelaktigt att gå efter en dyrare fastighet som en XNUMX XNUMX $ fixer-överdel till BRRRR på den lukrativa Kalifornien-marknaden? Eller skulle du gå efter flera fastigheter, säg, på SEC fotbollsmarknaden, som $XNUMX XNUMX fastigheter? För mina omständigheter ger jag mer värde åt kassaflödet, men jag förstår att det finns fler faktorer som spelar in här med potentiell långdistanshantering, som jag redan har köpt både din BRRRR-bok och din långväga fastighetsinvestering. Tack för din tid och din vilja att utbilda dig.”
Josh, tack för att du behärskar det engelska språket. Du sa både benägenhet och ståndaktig såväl som omständigheter i dina frågor här. Mycket imponerande, min vän. Okej, låt oss gå tillbaka till det första du sa. När du ser tillbaka på din karriär, "Om du fick samma omständighet, skulle du tycka att det är mer fördelaktigt", ett annat stort ord, "att gå efter en större dyr fastighet eller flera mindre fastigheter?" Jag ser inte på antalet fastigheter som ett sätt att närma sig denna fråga. Nu, jag kommer att säga generellt, mindre är bättre, för ju fler egenskaper du har, desto svårare är det att hantera dem. Ju dyrare de blir och desto fler saker missar du.
Så jag är i allmänhet benägen att köpa en fastighet för en miljon dollar över två fastigheter på 500,000 500,000 $, men det är inte alltid så enkelt. Jag skulle mer titta på den totala mängden kapital som jag har distribuerat, okej? Så om jag ska köpa fastigheter till ett värde av en miljon dollar, oavsett om det är över två hus för 1 300,000 dollar eller hus för XNUMX miljon dollar eller tre hus för XNUMX XNUMX dollar, är antalet hus inte där jag börjar. Det jag skulle titta på är värdet på de fastigheter jag köper. Vad är spelplanen här? Vad är pjäsen? Jag tror att folk klarar sig bättre på lång sikt, investerar i områden som både uppskattar pris och kassaflöde, okej? Det är ofta inramat som kassaflöde eller uppskattning, och det är inte sant. När du har gjort detta så länge som jag har, börjar du känna igen mönster. Och vad du ser är de områden som uppskattar och värde också uppskattas i hyror. De två går nästan alltid hand i hand. Och så växer kassaflödet över tiden precis som värdet på tillgången växer över tiden.
När du köper på dessa billigare marknader, husen på 150,000 XNUMX dollar, är det inte så att de inte uppskattar det, det är att hyran inte heller går upp. Och alla här som köpt in nyckelfärdiga fastigheter äger i Mellanvästern, jag får ett halleluja amen ur dem, och de säger alla nu, "önskar att någon hade berättat detta för mig", eftersom antagandet med fastigheter är att hyrorna kommer att gå upp varje år, men ditt bolån kommer att förbli oförändrat. Det är det som gör köp och håll så kraftfullt.
Men det händer inte på alla marknader. Vissa av områdena som Detroit, Indiana, Mellanvästern i allmänhet, hyrorna kan gå upp, men det är väldigt litet. Det kan vara som 10, 15, 20 spänn om året ibland. Det här är problemet jag har med mina billigare fastigheter. I motsats till de saker jag köpte i högre odlingsområden som var dyrare, får man stora hyreshopp ibland. Mina fastigheter i Kalifornien ökade med $200, $300 per år i hyra. Så det kan gå från 1,500 1,800 till 2,100 2,500 till 1,500 2,500 till XNUMX XNUMX under en fyraårsperiod. Och när du köpte det och det var vettigt när du först fick det för XNUMX XNUMX, är det riktigt bra för XNUMX XNUMX. Det är den strategin jag vill ta.
Nu fungerar inte det här om du måste gå in i det och du behöver kassaflödet direkt, vilket är anledningen till att jag hela tiden säger till folk att fastigheter är en dålig sak att investera i om du behöver pengar nu. Det här är en sak där du ständigt försenar tillfredsställelse. Det här är att lägga 20 spänn i fickan på din kappa och sedan hitta det senare som, "Åh, coolt, jag glömde att jag la in den här." Det är som ett överladdat sparkonto som kommer att växa med tiden. Fastigheter fungerar mycket bättre när du ger den en längre tidslinje att växa, som att plantera ett träd. Du kan inte förvänta dig frukt det första året du planterade trädet. Om det är den situation du befinner dig i måste du göra något annat. Du måste plantera en buske eller så måste du odla en trädgård med blommor som kan skördas och säljas och det kommer att bli mer jobb. Det är inte som att plantera ett träd som bara skjuter upp passiv inkomst hela tiden. Passiv inkomst tar tid att utvecklas.
Så det första jag skulle säga till dig när du tittar på vad du bör göra här är att investera i ett område som sannolikt kommer att växa, okej? När jag pratar om sätt att tjäna pengar på fastigheter finns det i princip 10 sätt att tjäna pengar på fastigheter som jag har kommit fram till och fem av dem har att göra med eget kapital, okej? Den första som jag just beskrev är vad jag kallar aktiekurs för marknadsuppskattning. Detta är att välja en marknad som är mer sannolikt att uppskatta än andra marknader. Det är inte spekulationer, det är inte gissningar. Det är att använda utbildning och fakta för att fatta ett välgrundat beslut.
Nästa är vad jag kallar naturlig rättvisa. Detta är bara inflation i kombination med att du betalar ner ditt lån. Det kommer att hända oavsett vad du köper, men att tajma marknaden kan hjälpa. När du köper in dig på marknader där du är mer benägen att se inflationstryck, är det mer sannolikt att du tjänar pengar på fastigheter. Så när jag ser inflationen öka lägger jag mer tid och mer pengar på fastigheter jämfört med mina företag. Om jag ser inflationen sakta ner skulle jag vara mindre benägen att bli galen på att köpa fastigheter och jag skulle vara mer benägen att lägga pengar på företag eller andra ansträngningar. När jag säger lägg pengar menar jag att lägga tid och energi på dem.
Ett annat sätt att bygga eget kapital i fastigheter är att köpa vad jag kallar att köpa aktier, och det här är bara att få en bra affär. Detta är att köpa mindre än marknadsvärdet. Så om du är ute efter en tillgång på en miljon dollar och du kan få den för 825,000 175,000 $, har du precis köpt ett eget kapital för XNUMX XNUMX $. Så själva affären spelar en roll i detta. Och sedan är det fjärde sättet jag pratar om att skapa rättvisa att tvinga fram rättvisa. Detta skulle vara något som ett mervärde. Du går in där och du kommer att kosmetiskt förbättra det eller så kommer du att lägga till kvadratmeter till det. Du kommer att göra något för att göra fastigheten värd mer.
Nu letar jag inte efter erbjudanden som har ett av dessa element, även om jag kan köpa en affär som har ett av dessa element om det har mycket av det, om jag kan lägga till massor av värde, om det är en superhet marknadsföra. Jag kanske köper in mig på en riktigt het marknad, jag köper en nyckelfärdig fastighet för att jag tror att marknadsuppskattningen kommer att kompensera för bristen på mervärde eftersom det inte finns något att lägga till, eller hur? Eller kanske tvärtom. Jag kommer att gå in på en marknad som jag inte tror kommer att växa särskilt mycket och jag får inte ens mycket om det, men jag ser att det finns så mycket värde som jag kan tillföra fastigheten som gör det värt det. Men generellt letar jag efter lite av alla fyra. Jag kommer inte ihåg vad den femte är högst upp i huvudet. Jag kanske måste tänka på det.
Men det är så jag vill att du ska tänka. "Hur kan jag tillföra värde till dessa fastigheter som kommer att bygga mig eget kapital om jag inte behöver kassaflödet direkt?" Nu betyder det inte att kassaflödet inte spelar någon roll. Vad detta säger är att fokusera på ditt eget kapital och sedan omvandla det till kassaflöde. Mycket lättare att bygga en halv miljon dollar i eget kapital och sedan investera det för kassaflöde än att försöka spara 500,000 40 dollar och investera det för kassaflöde. Det kan ta dig 500,000 år att spara 2009 2013 dollar. Det är mycket pengar. Du kan bygga det över tre till fem år om du använder de metoder som jag just beskrev när det gäller att skapa eget kapital och sedan förbättra det egna kapitalet själv. Så det första jag skulle göra är att jag skulle ha gått in på marknader som Kalifornien. Och jag köpte den vid en fantastisk tid. Det var bara en dum tur. Jag fick mycket naturligt kapital eftersom jag började köpa XNUMX till och med XNUMX, och sedan gjorde vi kvantitativa lättnader, och boom, marknaden sköt iväg.
Och så köpte jag den på en fantastisk marknad. Kalifornien gick upp mer än andra marknader. Jag köpte också bra. Jag köpte dem under marknadsvärde, och så kom jag in med lite eget kapital. Vad jag inte gjorde i Kalifornien var att jag inte tvingade fram eget kapital. Jag köpte inte fastigheter och sedan fixade jag dem eftersom jag inte förstod fastigheter så bra. Jag förstod inte konstruktion, jag visste inte hur jag skulle se på en fastighet och se en vision för den som vad jag kan göra just nu. Så det är en sak jag skulle ändra, är om jag skulle gå in på det där du är med mina ögon nu, skulle jag titta på de fyra sakerna och se hur var och en av dessa fungerar. Detta är vad vi kallar Greene-glasögonen. När du tittar på fastigheter från mina ögon, letar du efter de fyra sakerna.
Jag gillar inte de många husen på en marknad eftersom det ger en illusion av säkerhet, som "Ja, jag har spridit ut det över tre hus." Det är bara ofta du köper tre problem istället för en bra affär, eller hur? Du hör inte om några investerare, åtminstone under hela min karriär, som tjänade mycket pengar på att köpa billiga fastigheter och få mycket av det. Det fungerar inte. Det är som att gå på loppis, ja, du kan köpa mycket av, inte Nike, utan Bike. Du kan köpa många Bikey-skor eftersom de är billiga, men de faller sönder väldigt snabbt och de ger dig blåsor och du önskar att du aldrig köpte dem och sedan vill du aldrig ha dem och sedan försöker du bli av med dem så fort du kan och nästa sucker kommer in och de köper dessa.
Det du hör talas om när det kommer till att köpa fastigheter är de tre reglerna, är läge, läge, läge. Det finns en anledning till att alla salta whiteheads säger samma sak. De köpte rätt plats. Du ser Warren Buffet ge samma råd när det kommer till aktier. Han är inte ute efter att få århundradets affär. Han funderar på att köpa de bästa företagen, vilket skulle vara likvärdigt med läge i fastigheter, och han funderar på att köpa mer när marknaden är nere, vilket skulle motsvara naturlig uppskattning eller inflation och nedbetalning av lån i vår värld. Han använder samma principer som jag pratar om nu, men han tillämpar det på aktiemarknaden.
Tja, på fastighetsmarknaden är det så här det fungerar. Du pratar om kassaflöde, självklart vill du ha det, självklart ska du vilja det. Det borde vi alla vilja. Det jag vill tipsa dig om är att du inte behöver det förrän du går i pension. Du behöver inte kassaflöde förrän du bara inte kan arbeta längre eller inte vill jobba längre. Så om du kan fördröja det, om du kan låta fastigheten bygga eget kapital åt dig, och låt oss säga att du köper en fastighet för en miljon dollar för 825,000 1.2, går det upp till 825,000 eller kanske två fastigheter som är värda en miljon som du betalar totalt 1.2 1031 och de går upp till 2 och sedan marknaden typ av stånd och du säljer dem i 1.67 till ett nytt fixer övre projekt, du går med 2.4 miljoner dollar i egendom och får dem båda för XNUMX och sedan går de upp till XNUMX, du vi skapar faktiskt eget kapital vid varje rotation av denna snöboll som går nerför en backe.
Och sedan när du har det där kapitalet, investera det i kassaflödet och återuppliva ditt scenario och bestäm dig, "Vill jag fortsätta investera? Vill jag chilla? Vill jag sluta mitt jobb? Vad är mitt nästa steg?" Vi har många fler alternativ om du tar vägen som jag ger dig nu, vilket de flesta inte ser. Jag ser på det lite annorlunda, det är därför ni är här för Seeing Greene-avsnittet.
Och jag påminde mig bara om att jag gör ett Seeing Greene-avsnitt, så nu är ljuset grönt bakom mig. Jag svär att folk som jag gör de dummaste sakerna framför de dummaste sakerna, som att jag kan ge ett briljant svar på någon fråga och folk är som "Mind blown", men jag kan inte komma ihåg att bli ljusgrön innan jag spelar in. Detta är väldigt vanligt för mig. Jag måste lägga mina nycklar och min plånbok i min telefon på samma ställe för om jag inte gör det kommer jag att lämna huset utan en av dem. Jag är hemsk för det. Så om du någonsin gör misstag, om du någon gång gör absurda saker, om du någonsin misshandlar dig själv för att du gör något som du tycker att du inte borde, lämna en kommentar till mig. Berätta för mig vad är det du gör som ingen vet eller får dig att känna dig så dum att du kan dela med oss andra? Och låt oss se om andra människor gör samma misstag.
Jag vet att jag kommer att få en kommentar från någon som säger: "Hur ska jag veta att detta är ett Seeing Greene-avsnitt om ljuset är blått bakom Davids huvud?" Vi får dem då och då när jag glömmer att göra det här, även om titeln kommer att säga Seeing Greene, och jag börjar showen med att säga det Seeing Greene. Det finns alltid någon som säger: "Jag är förvirrad. Är det Seeing Greene eller Seeing Blue?” Vad gör jag åt det här ljuset?
Okej, vår nästa fråga är en video från Justin Pack i New York.
Precis inkommet:
Hej David, tack så mycket för att du gjorde den här podden. Njut verkligen av att ni alla tar er tid att svara på våra frågor och hjälpa oss nybörjare. Så ni pratar alltid om hur hushackning är en bra strategi för att komma igång. Nåväl, jag har nått steg ett och fått ett hushack. Jag kunde bo väldigt billigt och hyrde ut mitt hus vid rummen. Det är en singelfamilj i Dallas som jag köpte 2019. Jag har nu hyrt ut alla rum och flyttat hemifrån. Problemet är att fastigheten inte är lönsam, den förlorar drygt 200 USD i månaden i utgifter efter att allt har räknats med, men jag har fortfarande inte övergått till att inte betala för verktyg, internet och de andra sakerna där. Så jag har nu nästan 100,000 XNUMX USD i eget kapital i fastigheten efter att pandemin dök upp, och jag funderar på att hitta sätt att antingen göra fastigheten mer lönsam eller ta reda på om jag ska sälja den. Låt mig veta dina tankar. Tack.
David:
Precis inkommet. Bra grejer. Det här är en bra fråga och du ger mig en plattform att bara gnälla om fastigheter på ett sätt som jag sällan kommer till. Så jag uppskattar att du tackar mig för att du gjorde programmet, men jag vill tacka dig och alla andra lyssnare vi har för att du ställer bra frågor eftersom vi inte skulle ha den här showen utan den. Och tro mig, många människor är i samma position och kämpar med din situation, så de kommer att älska att höra detta.
Okej, låt oss bryta ner det här lite. När jag först började investera fick jag den här tanken. Det var som 2007 och jag försökte ta reda på vad jag kunde köpa, och jag pratade med agenter och jag sa: "Ja, jag vill ha en fastighet som kommer att tjäna mer pengar än det kostar att äga den." Och de skrattade åt mig som: "Fastigheter fungerar inte så. Du köper inte en fastighet som tjänar mer pengar varje månad än vad den kostar, åtminstone inte när du köper den första gången." Detta var i höjden av marknaden som exploderade, och såklart kom ingenting att gå till kassaflödet vid den tiden. Och jag tryckte inte på avtryckaren. Jag är glad, för att vänta fick jag en bättre möjlighet.
Men jag insåg något i det ögonblicket. På sätt och vis hade de rätt. Fastigheter strömmar bara ut om du får en otrolig affär eller om du köper in vid en otrolig tidpunkt eller om det inte finns tillräckligt med konkurrens om tillgångarna som du har en otrolig möjlighet, eller om du väntar. Okej? Nu vet jag att det här kommer att låta som att häda fastigheter för kassaflödesinvesterarna där ute, så hör bara av mig. När du tittar på andra länder, Australien, Europa, Sydamerika, flödet inte deras fastigheter när du köper den.
Detta är galet. Det här är ett slags amerikanskt fenomen. Ingen som köper i Toronto får kassaflöde. Mycket få människor som investerar i de flesta kanadensiska områden får kassaflöde. Faktum är att de enda områden som vanligtvis gör kassaflöde historiskt hela tiden är de områden där förvaltningen är en börda. Man måste faktiskt göra det som ett jobb att förvalta fastigheten och förvalta hyresgästerna. Det är inte passiv inkomst. Vi har blivit vana vid detta eftersom vi kom ur en så enorm krasch i vår ekonomi och fastigheter att ingen ville äga dessa tillgångar och ingen ville köpa. Så vi fick betydligt fler hyresgäster. Och sedan parade vi också ihop det med en ekonomisk högkonjunktur efter kraschen där alla tjänar mer pengar, lönerna gick upp. Värdet på dessa tillgångar var på väg upp. Inflationen skenade. Vi hade den här perfekta mixen av att du kunde köpa fastigheter till otroligt låga priser och sedan sköt ekonomin i höjden efter det. Du har det bästa av två världar. Resultatet blev att kassaflödet blev normen.
Och så som investerare skulle vi bara gå igenom Zillow och titta på varje hus och säga, "Vad har det bästa kassaflödet?" Och det var häftigt. Jag hoppade i med båda fötterna, eller hur? Jag jobbade hundra timmar i veckan som polis och sparade så mycket pengar jag kunde eftersom jag kände mig som Super Mario när han rör vid blomman och han är oövervinnerlig och allt som jag rörde dör, det var vad jag gjorde. Jag är som, "Du, jag går i en död sprint och jag köper så mycket av den här fastigheten som jag kan." Priserna var låga, fastighetsvärdena låga, allt kassaflöde flödade. Jag kunde köpa på de bästa marknaderna och jag kunde kassaflöde, och jag fick uppskattning. Jag tänkte "Allt var bra", och det hela stannade av när vi började höja priserna och nu är vi alla frustrerade. "Jag kan inte göra det kassaflöde. Jag gör något fel. jag bråkar. Jag är dålig på det här. Jag kanske borde gå och göra något annat." Nej, det här är faktiskt normalt.
Ingenting i Australien kommer att gå till kassaflödet. Inget i Kanada kommer att gå till kassaflöde. Inget kassaflöde i Europa. Faktum är att om du åker till andra delar av världen får du inte FHA-lån. Du lägger inte ner 3.5 % på en tillgång. Faktum är att ingen ger lån på 30 år till en fast ränta på 3 % eller 4 %. Ingen ger lån till 30 års fast ränta någonstans. Det skulle du inte göra. Du skulle inte låna ut dina egna pengar för 4% under 30 år fast. Det händer bara för att vår regering sponsrar dessa lån. Vi har ett helt system skapat för att hålla räntorna låga, och jag ska inte gå in på det just nu, men det var därför jag startade The One Brokerage för att jag var fascinerad av hur utlåning fungerade och jag ville lära mig mer om det och kunna hjälpa människor att köpa fastigheter från långivare som de kan lita på. Men jag insåg, "Herregud, det här är galet."
Om du åker till Egypten kommer de att be dig lägga ner 50 % och det kommer att bli en ballongbetalning om två till tre år, okej? Det är nästan som ett bygglån. Många människor i andra länder betalar kontant för sina hus, vilket är anledningen till att hus går i arv från generation till generation. Du kan inte köpa den. Okej? Så det är lite av en bakgrund i hur svårt det är att investera i fastigheter på andra ställen.
Det här är vad jag lärde mig 2007. Även om jag betalade löjligt höga priser för den fastigheten och jag förlorade pengar varje månad, när man ser på att hyran stiger över tiden, att ditt bolån förblir oförändrat över tiden, principen betalas ner på skulder över tid, jag satte det i en graf i princip och jag såg att det fanns en brytpunkt vid ungefär sju år där jag skulle förlora pengar varje år och vid sju år år in skulle jag börja tjäna pengar. Och då sa jag, "Okej, ja, hur mycket pengar kommer jag att ha förlorat under sju år? Och nu när jag tjänar pengar, hur länge måste jag vänta innan jag får tillbaka pengarna jag förlorat?" Och vid ungefär nio år märkte jag som, "Okej, jag har nu brutit med kassaflödet." Detta innan du får lånet betalat. Detta är innan du får någon form av uppskattning. Det här beror bara på att hyrorna stiger.
Och jag insåg, "Tja, om jag ska äga den här tillgången i 30 år, 40 år, 50 år, och jag bara måste vänta nio år innan jag går i balans, så är det inte slutet på världen, särskilt om hyresgästen betalar av bolånet åt mig. Så när jag tittade på det i ett 30-årsperspektiv och jag körde siffrorna såg jag: "Det finns ingenting som kommer ens i närheten av det här. Jag måste bara kunna göra det i nio år av att förlora pengar, och sedan är jag gyllene.” Nu, snälla sluta skrika. Skrik inte på din telefon. Skrik inte på din dator. Jag vet vad du tänker, som "gör aldrig det här." Jag säger inte till er att gå och göra det. Jag säger att det är vettigt att göra det om du tar ett långsiktigt tillvägagångssätt. När vi tar ett kortsiktigt tillvägagångssätt, när vi säger: "Jag vill sluta mitt jobb just nu, jag måste hitta en duplex så att jag kan göra det. Jag behöver pengar just nu. Jag vill köpa en Tesla just nu. Jag behöver omedelbar tillfredsställelse,” fastigheter blir väldigt frustrerande.
Jag har knappt några erbjudanden som gav mig massor av pengar direkt utanför porten, men jag har noll erbjudanden som inte tjänar mig pengar efter att jag har ägt dem ett tag. Och jag lärde mig att försenad tillfredsställelse verkligen är hemligheten bakom välståndsbyggande såväl som fastighetsinvesteringar. De erbjudanden som jag köpte, jag har en i huvudet just nu, okej? Det är denna 8,000 XNUMX kvadratmeter stora stuga som jag köpte i Smokey Mountains. Det ägdes av en chef på antingen Coca-Cola eller Pepsi, jag blandar ihop dem, men han var ansvarig för att utveckla den extra värdefulla måltiden på snabbmatsrestauranger. Så han fick dem att sälja mer läsk eftersom en läsk följde med varje måltid när de gjorde de extra värdefulla måltiderna.
Han byggde denna fantastiskt enorma fantastiska plats, okej? Jag köpte den och den tjänar pengar på mig. Det går bra eftersom det kan sova som 30 till 40 personer. Det är väldigt unikt. Jag brukar köpa fastigheter som inte bara faller in i ett kakmönster, och det är därför. Men när du tittar på hur mycket jag kan ta ut per natt på den fastigheten, kanske några av mina andra stugor går för 200, $300 per natt. Det är som de billiga grejerna, okej? Så om jag får en 10% ökning på det på ett år, vilket skulle vara riktigt bra, går jag upp 20 till 30 dollar per natt. Men på dessa dyra platser som jag kanske kan ta ut 1,500 10 per natt, är en ökning med 150 % XNUMX USD per natt.
Multiplicera nu $20 per natt gånger hur många som helst, 200 dagar på ett år, eller 150 gånger 200 dagar på ett år, och nästa år får jag en ökning med 10% hypotetiskt på de 1,500 150, som nu blev 10 till det, så Jag får en ökning med 1,650 % på 165 XNUMX. Okej, nu stiger mina hyror $XNUMX per natt. Det börjar exponentiellt att öka eftersom jag köpte dyrare fastigheter på marknader som inte omedelbart tog... Det gav mig inte massor av kassaflöde direkt, men det kommer att växa till mycket mer kassaflöde.
Denna princip är vad jag ville lyfta fram. Nu vill jag ta tillbaka det här till ditt specifika scenario, min man. Du förlorar pengar just nu, men du har fått hundra tusen dollar i eget kapital så du har inte förlorat pengar, okej? Du måste gå igenom många månader av att förlora $200 i månaden innan du faktiskt går i balans med de $100,000 200 i eget kapital som du har. Så frågan är inte: "Behöver jag sälja den här saken omedelbart och inte förlora 200 i månaden?" såvida inte din ekonomi är i en situation att du inte kan ta det slaget. Om du lever lön till lön är $XNUMX i månaden förödande.
Om du inte kan hitta en endags övertid eller ett bisyssla... Jag menar, jag vet servitörer som tjänar 200 spänn per natt på ett skift på en restaurang, okej? Och om du sa till mig, "David, du måste jobba en gång i veckan." Nej, en gång i månaden på en restaurang för att inte förlora pengar på denna fastighetsaffär. Du kommer att förlora 200 dollar i månaden på affären, men du kommer att tjäna 200 dollar i månaden på restaurangen. Skulle du vara villig att arbeta en gång i månaden under de kommande 30 åren för att få en fastighet helt lönad och uppskattad? I själva verket skulle det inte ens behöva vara i 30 år eftersom hyrorna någon gång kommer ikapp. Det är en no-brainer ja, gör det. Okej?
Anledningen till att du mår dåligt är kanske ego. Du tittar på andra investerare som tjänar pengar. Du tittar på din balansräkning varje månad och du säger: "Ja, jag förlorar pengar. Jag gör det fel." Kanske inte. Kanske är det så här fastigheter alltid har fungerat över tid. Det var människorna som var villiga att förlora på kort sikt för att tjäna pengar på lång sikt som fungerade.
Nu hoppas jag att det inte förblir så, men jag förbereder mig för en verklighet där guldåldern där du bara guppar efter äpplen, du bara stoppar in din mun och du kom ut och du hoppas att ditt äpple är större än de andra äpplena, men du fick alltid ett äpple, det kan vara över. Jag vet inte. Jag vet inte, men jag vet att vi höll räntorna riktigt låga under en riktigt lång tid. Och om man överhuvudtaget ville ha ett hus fick man betala för mycket. Du kunde inte få inspektioner. Du hamnade i ett budkrig, du var väldigt obekväm, du visste inte vad du skulle sluta med, och det var riskabelt. Och jag vet att det inte heller var hälsosamt även om du fick kassaflöde direkt.
Nu när vi låter räntorna komma upp till typ mer traditionellt normala nivåer, blir vi alla galna och säger: "Det är inte så här fastigheter fungerar." Det kan vara så att vi måste acceptera att detta är det nya normala. Och läge, läge, läge blir viktigt. Varför? För det är där hyrorna stiger. När du köper på det bästa läget eller du köper den bästa fastigheten så går hyrorna upp överallt och du tar dig ur det hålet snabbare. Du kommer snabbare ur hålet att förlora pengar.
Nu säger jag inte till någon här, gå och köp fastigheter som förlorar pengar, okej? Om du kunde undvika det, undvik det. Jag säger, Justin, att du kanske inte är i den värsta situationen någonsin. Det kan vara ditt ego eller att du jämför dig med andras affärer som får dig att må dåligt över detta. Okej? Det här är Dallas, Texas. Detta är en av de hetaste marknaderna i landet. Om jag var tvungen att välja en marknad att sätta mina pengar på under de kommande 15, 20 åren, skulle Dallas, Texas vara bland mina topp tre. Det är en fantastisk marknad. Du kommer att fortsätta att krossa det i både hyrestillväxt och aktietillväxtköp i Dallas. Det är ett bra ställe att parkera dina pengar. Det kommer att växa snabbare än om du hittade ett ställe som flödet positivt med 200 dollar, men som bara stod stilla från den tidpunkten och framåt. Jag tycker inte att det här är en dålig investering.
Nu är det tre bäddar, tre och ett halvt bad, okej? Tänk om du bara hade fem sängar, tre och ett halvt bad? Skulle du kunna sälja den här fastigheten, flytta pengarna till en annan fastighet i Dallas, Texas som hade fem sovrum? Det kan lösa ditt kassaflödesproblem direkt och du kommer att få mer uppskattning, okej? Du gjorde allt rätt. Du har precis köpt ett hus som är lite för litet. Om du bara hade två sovrum till, kanske till och med ett sovrum till, skulle du inte ha det negativa kassaflödet. Så detta är ett enkelt problem för dig att lösa. Sälj det, flytta ditt kapital till en annan affär som har fler sovrum. Boom, ditt kassaflöde positivt. Håll det på den marknaden på lång sikt, eller hur? Du vill plantera ett träd i Dallas, bara rycka upp det, plantera ett annat träd också i Dallas.
Men även om du inte kan, av någon anledning om du inte gör det, betyder det inte att du gjorde en dålig affär. Du kommer att tjäna mycket pengar på den här affären. Släpp förväntningarna att fastigheter ska vara det magiska pillret som löser alla dina problem på dag ett. Du gör det bra, man. Och du lärde dig mycket av affären, okej? Du borde dubbla ner på fastighetsinvesteringar. Du är personen som borde investera mer, köpa fler fastigheter, göra bättre för alla. Gör bara den lilla justeringen. När du springer förbi rummet behöver du fler rum. Så enkelt är det, eller hur? Om du ska sälja bilar, sälj dyrare bilar.
Ibland finns det en liten sak som vi kan justera som gör en enorm skillnad i avkastningen vi får. För dig, den minut som jag ser att du köpte ett tre sovrum, tre och ett halvt badrum, tror jag bara att jag önskar att David Greene-teamet hade representerat honom eftersom vi inte skulle ha låtit dig köpa ett trerumshus. Vi skulle ha letat efter ett hus med fem sovrum som också hade förmågan att rama in ett annat sovrum ur en håla och göra det till sex sovrum, och då skulle du tjäna en massa pengar.
Men jag ska berätta för dig, kassaflödet på den här fastigheten kommer att blekna i jämförelse med de pengar du tjänar på att betala av ditt lån och låta värdet öka med tiden. Tack så mycket för din fråga. Det här var riktigt, riktigt bra. Håll ut Dallas. Hyrorna kommer att fortsätta att stiga medan resten av länderna inte håller jämna steg eftersom det är ett bra ställe att investera där många människor flyttar till. Skicka mig en annan fråga om du vill gå djupare in på vad du kan göra för att sälja den fastigheten, vad du behöver prata med mäklaren om, var du ska lista den och var du kan lägga pengarna i en ny fastighet.
Okej allihop, tack för att du skickade in dessa frågor. Jag älskar det. Faktum är att jag har pratat mycket längre än vad jag normalt gör om vissa av dessa eftersom jag är så upphetsad över dessa frågor. Och jag vet att så många av er älskar fastigheter precis som jag gör, och ni är fruktansvärt frustrerade. Det är väldigt svårt att hitta ett ställe att lägga sina pengar på under lång tid. Du lyckades bara genom att komma över rädslan för att investera och vi tänkte, "Gör det bara. Gör det bara. Bara gör det”, och alla gjorde bra ifrån sig. Det är inte så mycket bara att komma över rädslan. Nu måste du komma över rädslan och du måste vara villig att ta ett par klumpar och du måste leta efter en affär väldigt hårt. Det här är en svårare tid att investera än någon annan jag har sett. Samtidigt är potentialen förmodligen större än den någonsin varit. Okej?
Jag köpte en hel del fastigheter nyligen, och jag vet att när priserna faller igen, kommer dessa affärer som var som meh omedelbart att se fantastiska ut. Och över tiden med inflation vill jag att en portfölj värd 50 miljoner dollar ska stiga i motsats till att en portfölj värd 15 miljoner dollar ökar med tiden. Okej. På det här avsnittet av showen kommer vi att dela några av kommentarerna på YouTube, och jag vill dela dina kommentarer. Så om du skulle vara så snäll, gå till kommentarsektionen på BiggerPockets YouTube-sida och berätta vad du tycker om showen. Är det roligt? Gillar du det? Är du irriterad över att jag glömmer att vända den ljusgröna, eller bryter humorn faktiskt upp showen? Låt mig veta.
Vår första kommentar kommer från Susan Owen. "David Greene, tack för att det här avsnittet är min favorit under två års lyssnande." Detta kommer från avsnitt 723 som vi gjorde. "Jag uppskattar verkligen de råd du gav veteranen i det här avsnittet." Tja, tack Susan och tack till alla veteraner som tjänade vårt land och tjänade dina medamerikaner med det du gjorde. Respekt till dig.
Nästa kommer från Lexi York. "Jag älskar hur verklig han håller det!" Med ett utropstecken. Det är ganska verkligt. "Alltför många påverkare på sociala medier där ute som predikar falska nyheter och vilseleder människor." Tack Lexi. Det är inget du någonsin kommer att få av mig. När marknaden exploderade och inflationen tog fart, sa jag till folk: "Du måste köpa. Du måste lägga dina pengar någonstans." Och nu när det har saktat ner säger jag till folk: "Ta dig tid och välj en affär, men vänta. Ge dig själv en lång bana av denna fastighet du köper. Förvänta dig inte att det ska ge omedelbart resultat." Hej, om vi kunde ta nio månader på oss att odla ett barn i magen och vi kan vänta så länge på glädjen att få ett barn, skulle du kunna vänta ett par år innan dina fastigheter kommer att bli riktigt höga.
Okej. Och från OmarKansas1, "Ja! Så glad att du lyssnade på Nate Bargatzes podcast. Jag gillade dig förut, men du hoppade bara upp många nivåer i min bok, när du såg honom i Vegas på lördag.” Tack för det, OmarKansas. Jag älskar Nate Bargatze. Han är en rolig komiker. Kolla in hans Netflix-program. Det var här vi fick idén att läsa kommentarer eftersom jag skulle lyssna på hans podcast och lyssnare sa de roligaste sakerna och han skulle försöka läsa det i programmet. Det var väldigt roligt. Det är därför vi gör det här. Så tack för det.
Om du ser Nate på utställningen, säg åt honom att komma på vår. Vi vill få Nate på BiggerPockets-podden och lära oss mer om hans historia. Om han investerar i fastigheter, vad han investerar i, eller om han bara skämtar för sitt uppehälle och inte har någon aning om vad han ska göra med pengar, gå och berätta för honom om BiggerPockets och se om han skulle komma på vår show. Vi vill gärna ha honom.
Okej, om du inte visste innan vi gick vidare, det finns en ny YouTube-show som jag kommer att vara en del av, okej? Det här är på BiggerPockets YouTube-kanal. Vi kommer att prata om människor som vill göra karriär inom fastigheter i motsats till att bara bli en investerare på heltid. Har du en fråga om hur du kan växa i ditt nuvarande jobb? Vill du arbeta inom fastigheter eller vill du maximera din inkomst? Vi skapar en helt ny YouTube-show som handlar om att använda din W2 för att börja investera och öka din rikedom. Använd biggerpockets.com/david och välj jobbfrågan på formuläret, okej? Så om du vill vara med i den här showen går du till biggerpockets.com/david. Du ställer din fråga, vi försöker hjälpa dig. Om du vill gå på den showen går du till samma plats, biggerpockets.com/david och klickar bara på rutan som säger Job Question, så kan vi få din fråga besvarad i den andra podden.
Så det här är för människor som älskar fastigheter, men de är inte redo att bara hoppa in med båda fötterna, sluta sitt jobb och försöka klara sig som grossist. Okej? Ibland är det bra att tjäna mer pengar på din W2. Ibland är det bra att starta ett företag. Och jag antar att om du tänker efter, att bli grossist är formen av att starta ett företag. Det är inte en form av att bara bli en fastighetsinvesterare på heltid och leva på hyresintäkterna. Det är vad jag gjorde. Så om du älskar fastigheter och du älskar att arbeta och du älskar att tjäna pengar och du älskar excellens, gå till BiggerPockets.com/david och lämna en fråga till mig där.
Okej. Vårt nästa videoklipp kommer från Brian Lucy i Colorado.
Brian:
Min fråga är, jag har ett par affärer som finns på vårt kontrakt just nu, och jag skulle vilja ha finansiering för en av dem specifikt, men jag har försökt hitta privata långivare som jag kan använda som kommer att finansiera fastigheten. Jag försöker ta reda på hur jag skulle gå till väga för att granska människor som jag hittar på Facebook. Jag är en del av en hel del grupper på Facebook och jag vill se till att dessa människor är legitima och inte kommer att lura mig på mina pengar eftersom jag redan har råkat ut för den situationen en gång och det var mycket pengar . Så jag undrar hur du går tillväga för att granska privata långivare för att ta reda på om de är legitima långivare. Jag har haft en kille som sa åt mig att skicka pengar till honom innan han stänger för att göra något administrativt. Jag uppskattar all hjälp du kan hjälpa mig med detta. Tack så mycket, David. Älskar showen. Tack.
David:
Okej, Brian, tack för den frågan. Först och främst, väldigt tråkigt att höra att du blev skannad av någon. Det pågår mycket bedrägeri. Det finns människor med falska Instagram-konton som säger att de är jag som inte är det. Jag är faktiskt nervös för det här eftersom jag tror att folk kommer att skicka länkar som ser ut som om de kommer från mig för att få folk att registrera sig för saker som jag gör och det kommer inte att vara jag. Så du måste vara super, super noggrann med att kontrollera platser innan du skickar pengar.
Ett sätt som jag har rekommenderat att folk ska hålla utkik efter är att be om ett röstmemo från mig om du tror att det är jag som ber dig om något, som "Hej, kan du skicka mig en video? Kan du skicka ett röstmemo till mig?" Du vet hur min röst låter, det skulle vara svårare att replikera. Nu, när det gäller hur detta hände med en privat långivare, bör det göras genom ett titelbolag. Okej, pengarna borde gå till titelbolaget och de borde inte släppa något av dem förrän det är en deposition. Det är så jag skulle undvika detta, om du bara skickar pengar fram och tillbaka mellan människor du inte känner så finns det inget immunsystem där. Det finns inget skydd för dig. Så det försöker jag undvika.
Men ärligt talat har jag aldrig haft problem med att någon lurade mig eftersom jag bara har lånat pengar från folk som antingen jag kände eller som kände mig. Jag ber dem inte om någonting. Det finns inget, "Skicka de här pengarna till mig för en administrationsavgift innan jag ger dig en massa av mina pengar." Det borde bara inte hända, okej? Om det kommer att finnas stängningskostnader från den här privata långivaren, bör de göras genom ett titelbolag och de bör finansiera sin del av pengarna som de lånar ut dig till depositionskontot, och sedan kan du finansiera din administrationsavgift eller vad som helst de debiterar dig på det spärrade kontot, och titelbolaget kan släppa dina pengar till dem först efter att de har sina pengar till dig.
Du vill ha en neutral tredje part som kommer att skydda dig om du inte känner personen. Mycket ledsen att det hände, men tack för att du delar det med vår publik så att fler människor inte blir lurade eftersom jag i framtiden kan se att det är så enkelt att skapa profiler på sociala medier. Det är så lätt att låtsas vara någon annan. Att trådbedrägeri kommer att bli mer och mer utbrett.
Okej. Vår sista fråga kommer från Heather Cha i Bay Area. Heather säger, "Jag är äntligen i ett skede där jag är fast besluten att investera men måste se ut från staten. Jag tittar för närvarande på Dallas, Indianapolis, Atlanta och Jacksonville. Jag letar specifikt efter långtidsuthyrning och jag har nära 800 kreditpoäng med sparade pengar och inga skulder. Som en första gången amatör fastighetsinvesterare, rekommenderar du att du hittar något som inte behöver renoveras? Jag har hyrt hela mitt liv, så jag har verkligen ingen erfarenhet av att arbeta med entreprenörer eftersom jag verkligen letar efter någonstans utanför staten. Jag har det extra stressskiktet att inte vara nära marknaden jag tittar på. Tack för din tid.”
Okej, först och främst, Heather, om du är i Bay Area, kontakta mig. Du vet aldrig när du behöver fastighetshjälp i Kalifornien, och jag fick dig när det kommer. Men om det gäller långdistansinvesteringar, kolla in boken som jag skrev om det ämnet. Och ja, ärligt talat, om du inte har erfarenhet av att investera i fastigheter eller känna till konstruktion eller arbeta med entreprenörer, ta inte på dig ett out-of-state-projekt. Detta är ett av de snabbaste sätten att människor kan göra stora misstag och förlora stora pengar. Faktum är att de människor som gör affärer utanför staten som har renoverats första gången, om de inte förlorar pengar, har de bara haft tur. Detta händer hela tiden. Okej?
Så jag vill inte att du köper ett projekt som behöver renoveras annat än små saker som en hantlangare kan hantera, och din agent har remisser och de kan övervaka projektet åt dig om du inte är där. Istället skulle jag fokusera på att försöka köpa en semesterbostad och låta den skötas av ett företag som faktiskt har erfarenhet av det. Jag kan sätta dig i kontakt med ett fastighetsförvaltningsbolag jag använder om du är i Jacksonville-området. De hyr en del korttidsuthyrning. Jag försöker komma ihåg namnet på staden där många människor har det riktigt bra. Det kommer inte att tänka på just nu, men om du når mig, särskilt när du är infödd i Bay Area, kommer jag att göra mitt bästa för att få dig att kontakta människor. Jag stöttar dig gärna och letar efter sätt du kan stödja mig på.
Okej, alla. Det är vår show. Jag vill veta i kommentarerna, pratade jag med länge? Gillar du när jag pratar längre? Är du okej med program som går lite längre? Vill du hålla dessa super, supertighta eftersom du har ett schema? Låt mig veta när tidslinjen, om du vill ha längre shower eller kortare shower, samt vad du tycker om några av de rants som jag gick på. Har det gynnat dig? Lärde du dig om principerna för fastigheter? Eller vill du bara komma till det nitty gritty? Vi läser dessa kommentarer och vi anpassar vårt tillvägagångssätt baserat på vad du säger. Tack igen för din tid att lyssna. Jag vet att uppmärksamhet är dyrt och att ni kan lära av vem som helst, så jag uppskattar verkligen att ni är här och lär av mig och oss på BiggerPockets.
Om du vill följa mig och lära dig mer om vad jag gör kan du gå in på davidgreene24.com, eller så kan du följa mig på sociala medier @DavidGreene24 på Twitter, Instagram, YouTube, vad det nu är som du tycker om så kan du hitta mig överallt. Jag kommer att arrangera en reträtt i Scottsdale på fastigheten som Rob och jag köpte. Så om du gillar målsättning, kolla in det på davidgreene24.com/retreats. Och killar, om ni hoppar igenom BiggerPockets-annonserna, sluta med det. Lyssna på dem för jag kör annonser på BiggerPockets Podcast, och jag vill att du ska höra om några av de produkter som du kan få från mig där jag kan hjälpa dig. Så om du är som jag och ibland hoppar över annonser, gör det inte, för det finns påskägg där. Du kanske hör min kvava djupa basfyllda, mjuka röst som berättar om några av de saker jag har på gång, hur vi kan träffas personligen och hur jag kan hjälpa dig med dina mål. Tack igen. Om du har en minut, lyssna på en annan BiggerPockets-video. Och om du inte gör det så ses vi på nästa.
Se avsnittet här
Hjälp oss!
Hjälp oss nå nya lyssnare på iTunes genom att lämna ett betyg och en recension! Det tar bara 30 sekunder och instruktioner kan hittas här.. Tack! Vi uppskattar det verkligen!
I detta avsnitt tar vi upp:
- Kassaflödets "guldålder". och varför det äntligen kan vara över 2023
- Hur man pivoterar när du inte kan hitta en "deal" på dagens bostadsmarknad
- Kassaflöde kontra uppskattning marknader och som ger en bättre långsiktig satsning
- Vad du ska göra när du hyresfastigheter är inte lönsamma och hur man vet att det är värt att sälja
- Gransking privata pengar långivare och varför du ALDRIG ska skicka pengar till en
- Out-of-state renoveringar och rehabs och varför nya fastighetsinvesterare bör hålla sig borta från dem
- Fördröjd tillfredsställelse och varför det är sann väg till att bygga välstånd
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Bok som nämns i showen:
Är du intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? E-post .
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-741
- :är
- $ 1 miljoner
- $UPP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 20 år
- 2019
- 2023
- 50 Years
- 67
- 7
- 8
- a
- förmåga
- Able
- Om oss
- om det
- Acceptera
- tillgång
- åstadkomma
- Konto
- konton
- uppnås
- förvärva
- faktiskt
- lagt till
- Dessutom
- Justering
- administrering
- administrativa
- annonser
- fördelaktig
- rådgivning
- Efter
- Recensioner
- medel
- Alla
- redan
- Även
- alltid
- amatör-
- fantastiska
- amerika
- amerikan
- Amerikaner
- mängd
- analys
- och
- Annan
- svara
- någon
- var som helst
- isär
- lockande
- Apple
- Ansök
- Tillämpa
- värdering
- uppskatta
- uppskatta
- appreciering
- tillvägagångssätt
- cirka
- ÄR
- OMRÅDE
- områden
- runt
- AS
- tillgång
- Tillgångar
- Antagandet
- At
- Atlanta
- uppmärksamhet
- publik
- Australien
- Författaren
- Bebis
- tillbaka
- bakgrund
- Badrum
- Balansera
- Balansräkning
- bas
- baserat
- I grund och botten
- BAT
- batman
- bukt
- BE
- därför att
- blir
- blir
- passande
- innan
- bakom
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- tro
- fördel
- BÄST
- Bättre
- mellan
- Stor
- större
- Bit
- blåsa
- Blå
- boken
- bom
- gränsen
- lånad
- köpt
- Box
- BP
- varumärke
- Brand New
- Ha sönder
- Breaking
- Brian
- lysande
- föra
- Brutet
- mäklar
- fört
- Buffet
- SLUTRESULTAT
- Byggnad
- byggt
- Bunch
- belastning
- företag
- företag
- Köp
- köpare
- Uppköp
- by
- kalifornien
- Ring
- KAN
- Kan få
- Canadian
- kan inte
- kapital
- bil
- Karriär
- noggrann
- bilar
- Kontanter
- kassaflöde
- brottning
- Århundrade
- utmanande
- byta
- Kanal
- laddning
- laddning
- billig
- billigare
- ta
- Välja
- välja
- Stad
- klarhet
- klar
- klick
- Stänga
- stängning
- COCA-COLA
- College
- Colorado
- COM
- kombinera
- kombinerad
- komma
- bekväm
- kommande
- kommentar
- kommentarer
- engagerad
- Gemensam
- Företag
- företag
- jämförande
- jämförelse
- konkurrens
- konkurrenskraftig
- fullständigt
- dator
- ingås
- förväxlas
- Kontakta
- konsekvent
- ständigt
- konstruktion
- sammanhang
- fortsätta
- kontrakt
- Företag
- bidrag
- bidragsgivare
- konvertera
- konverterad
- kaka
- kyla
- Pris
- Kostar
- kunde
- länder
- land
- Par
- Naturligtvis
- kurser
- täcka
- Crash
- skapas
- Skapa
- Kreativ
- kredit
- cryptos
- Aktuella
- För närvarande
- Dallas
- datum
- David
- dag
- Dagar
- döda
- behandla
- Erbjudanden
- Skulder
- årtionde
- beslutar
- Beslutet
- djup
- djupare
- fördröja
- Försenad
- Den
- beroende
- utplacerade
- beskriven
- förödande
- utveckla
- utveckla
- DID
- diego
- Skillnaden
- olika
- svårt
- Doppa
- direkt
- avskräckt
- Visa
- avstånd
- nödställda
- inte
- gör
- Dollar
- dollar
- inte
- Dörrarna
- fördubbling
- ner
- drivande
- Drop
- varje
- Resultat
- lättare
- lätta
- Ekonomisk
- ekonomi
- utbilda
- Utbildning
- ansträngning
- Ägg
- Egypten
- antingen
- element
- strävanden
- slutar
- energi
- Engelska
- njuta
- tillräckligt
- eget kapital
- Motsvarande
- spärrade
- speciellt
- fastigheter
- Eter (ETH)
- Europa
- Även
- NÅGONSIN
- Varje
- alla
- allt
- Excellence
- exekvera
- verkställande
- förvänta
- förväntan
- kostnader
- dyra
- erfarenhet
- exponentiellt
- extra
- Ögon
- faktorer
- fejka
- falska nyheter
- Höst
- familj
- fantastisk
- SNABB
- snabbare
- snabbast
- Favoriten
- rädsla
- skisserat
- avgift
- fot
- Kompis
- få
- bekämpa
- Figur
- fyllda
- filtrera
- Slutligen
- finansiering
- Finanser
- finansiering
- hitta
- finna
- slut
- Förnamn
- första gången
- Fast
- fixerad
- flöda
- blomma
- Strömmande
- flöden
- Fokus
- fokusering
- följer
- livsmedelsproduktion
- Fot
- fotboll
- För
- kraft
- formen
- forum
- Framåt
- hittade
- Fjärde
- RAM
- bedrägeri
- frekvent
- vän
- från
- frustrerad
- frustrerande
- fond
- finansiering
- fonder
- rolig
- framtida
- lek
- garaget
- Trädgård
- Allmänt
- generering
- skaffa sig
- få
- Ge
- ges
- ger
- Ge
- Go
- Målet
- Mål
- Bra
- Går
- kommer
- Golden
- god
- Regeringen
- diagram
- stor
- Grön
- Gruppens
- Väx
- Odling
- Växer
- Tillväxt
- Guy
- hacka
- hacking
- Hälften
- sidan
- hantera
- Hänga
- hända
- hänt
- Happening
- händer
- lyckligt
- Hård
- Har
- har
- huvud
- friska
- höra
- hört
- hörsel
- höjd
- hjälpa
- här.
- dold
- Hög
- högre
- Markera
- munter
- historiskt
- slå
- hålla
- Hål
- Hem
- Bostäder
- hoppas
- värd
- HET
- hetaste
- ÖPPETTIDER
- Huset
- hus
- bostäder
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- Men
- http
- HTTPS
- stor
- Humor
- Hundratals
- i
- SJUK
- Tanken
- omedelbar
- blir omedelbart
- Immunförsvar
- med Esport
- imponerande
- förbättra
- förbättra
- in
- I andra
- lutande
- ingår
- Inkomst
- Öka
- ökande
- otroligt
- oerhört
- indiana
- inflation
- Inflatorisk
- Inflationstryck
- påverkare
- istället
- instruktioner
- försäkring
- intresse
- RÄNTA
- Räntor
- Internet
- lager
- Invest
- investera
- investering
- investerare
- För Investerare
- investerar
- fråga
- IT
- sig
- iTunes
- Jobb
- Lediga jobb
- resa
- jpg
- hoppa
- hopp
- Justin
- Ha kvar
- nycklar
- Kid
- Snäll
- Vet
- Menande
- kunskap
- Brist
- språk
- Large
- större
- Efternamn
- Sent
- lager
- leda
- LÄRA SIG
- lärt
- inlärning
- Lämna
- lämnar
- Äkta
- LÅNA
- långivare
- långivare
- utlåning
- uthyrning
- Nivå
- nivåer
- Lewis
- LG
- livet
- ljus
- tycka om
- sannolikt
- länkar
- Lista
- Noterade
- Lyssna
- lista
- Annonser
- liten
- lever
- levande
- lån
- Lån
- läge
- Lång
- länge sedan
- lång sikt
- längre
- se
- ser ut som
- såg
- du letar
- UTSEENDE
- förlorar
- förlora
- Lot
- älskar
- Låg
- låga priser
- tur
- lukrativ
- gjord
- magi
- Huvudsida
- göra
- tjäna pengar
- GÖR
- Framställning
- människa
- hantera
- förvaltade
- ledning
- många
- Mario
- marknad
- marknadspris
- Marknader
- herravälde
- Materia
- Maximera
- måltider
- betyder
- Media
- Möt
- nämnts
- metod
- metoder
- kanske
- miljon
- Miljoner dollar
- miljoner dollar
- miljoner värda
- emot
- minut
- minuter
- saknas
- Mission
- misstag
- blandad
- ögonblick
- pengar
- Månad
- månader
- mer
- Inteckning
- mest
- motiverad
- mun
- flytta
- rörliga
- multipel
- namn
- nationer
- nativ
- Natural
- Nära
- nödvändigtvis
- Behöver
- behov
- negativ
- Netflix
- Neutral
- Nya
- New York
- nyheter
- Nästa
- NFT
- natt
- NIKE
- normala
- normalt
- antal
- nummer
- Odds
- of
- ofta
- Okej
- Gamla
- on
- ONE
- nätet
- Åsikter
- Möjlighet
- motsatt
- motsatt
- Alternativet
- Tillbehör
- orakel
- beställa
- Övriga
- egen
- ägd
- ägaren
- äger
- Fred
- Pack
- sida
- betalas
- parade
- pandemi
- parametrar
- Park
- del
- partnern
- reservdelar till din klassiker
- parti
- Godkänd
- brinner
- passiva
- passiv inkomst
- Tidigare
- bana
- Mönster
- mönster
- Betala
- betalar
- betalning
- pennor
- Personer
- människors
- perfekt
- utföra
- perioden
- personen
- perspektiv
- telefon
- plocka
- Bilder
- pivot
- Plats
- platser
- Planen
- Plantering
- plattform
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spela
- Spelaren
- snälla du
- Vattensystem
- plus
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- pop
- Populära
- portfölj
- placera
- positiv
- möjlig
- potentiell
- den mäktigaste
- förbereda
- pretty
- förhärskande
- pris
- Priser
- primär
- Principen
- Principerna
- Innan
- privat
- förmodligen
- Problem
- problem
- Produkter
- Profiler
- lönsam
- projektet
- projekt
- egenskaper
- egenskapen
- skydda
- skyddad
- skydd
- allmän
- inköp
- köpt
- rent
- bedriva
- sätta
- Puts
- sätta
- Frågor och svar
- kvantitativ
- Kvantitativ minskning
- fråga
- frågor
- Snabbt
- höja
- rampning
- område
- Betygsätta
- rates
- betyg
- nå
- Läsa
- redo
- verklig
- fastigheter
- fastighetsmarknaden
- Verkligheten
- inser
- insåg
- fastighetsmäklare
- Anledningen
- nyligen
- känner igen
- rekommenderar
- rekommenderas
- post
- hänvisningar
- rehab
- frigöra
- ihåg
- Hyra
- lägenheter
- representerar
- representerade
- avseende
- respons
- ansvarig
- REST
- restaurang
- restauranger
- resultera
- pension
- Reträtt
- avkastning
- återgår
- Befria
- slet
- Riskabel
- väg
- Roll
- Rum
- Rum
- rund
- regler
- Körning
- rinnande
- bana
- Säkerhet
- Nämnda
- Samma
- San
- San Diego
- Save
- sparande
- säger
- Lurendrejeri
- scenario
- tidtabellen
- Skola
- göra
- skrikande
- Sök
- SEC
- sekunder
- Secret
- §
- se
- segmentet
- sälja
- Säljare
- Försäljningen
- skicka
- känsla
- in
- inställning
- sju
- flera
- Dela
- delning
- skifta
- Kort
- kortsiktigt
- skall
- show
- Visar
- signera
- Enkelt
- eftersom
- enda
- Situationen
- SEX
- sova
- saktar
- Small
- mindre
- So
- sköt i höjden
- Social hållbarhet
- sociala medier
- påverkande sociala medier
- säljs
- fast
- LÖSA
- Löser
- några
- någon
- något
- någonstans
- Alldeles strax
- ljud
- Söder
- Sydamerika
- specifik
- specifikt
- spekulation
- Sponsorer
- spridning
- Sprint
- kvadrat
- Etapp
- standard
- starta
- igång
- Starta
- Starta ett företag
- startar
- Ange
- bo
- Steg
- Fortfarande
- lager
- aktiemarknaden
- Aktier
- Sluta
- Historia
- strategier
- Strategi
- påkänning
- Struggles
- Kämpar
- Studenter
- skicka
- sådana
- super
- stödja
- förment
- Susan
- Växla
- system
- Ta
- tar
- Diskussion
- tala
- skatter
- grupp
- berättar
- tio
- Tesla
- texas
- den där
- Smakämnen
- Framtiden
- Staten
- världen
- deras
- Dem
- Där.
- Dessa
- sak
- saker
- Tänkande
- Tredje
- trodde
- tusentals
- tre
- Genom
- Tide
- tid
- tidslinje
- gånger
- Tidpunkten
- Titel
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- ton
- alltför
- verktyg
- topp
- ämne
- toronto
- Totalt
- Rör
- rörd
- spåra
- traditionellt
- Avskrift
- behandla
- utlösa
- sann
- Litar
- SVÄNG
- typiskt
- under
- förstå
- unika
- universitet
- uppladdad
- us
- användning
- verktyg
- utnyttja
- semester
- Värdefulla
- värde
- Värden
- VEGAS
- Kontra
- VET
- veteran-
- Veterans
- Video
- syn
- Röst
- vs
- lön
- vänta
- väntar
- gående
- plånbok
- ville
- kriget
- Warren
- Warren Buffet
- Sätt..
- sätt
- Rikedom
- vecka
- VÄL
- Vad
- Vad är
- om
- som
- medan
- VEM
- kommer
- beredd
- villigt
- Wire
- IT-bedrägeri
- med
- utan
- undrar
- ord
- Arbete
- arbetade
- arbetssätt
- fungerar
- världen
- Världens
- värsta
- värt
- skulle
- skriva
- skriven
- Fel
- år
- år
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet
- noll-
- Zillow