Post-pandemic boom marknader för att kyla av "skarpt"

Dave:
Hej allihopa. Välkommen till På marknaden. Jag är din värd, Dave Meyer, tillsammans med James Dainard idag. James, vad är det man?

James:
Nej, bara att hänga i solskenet och jag fick flyga till Seattle efter det här, så jag vill stanna där jag är, men det är inte i korten idag.

Dave:
Vad är du på väg upp dit för att göra?

James:
Vi måste gå några fastigheter. Vi gör vår marknadsuppdatering. Vi har en investerarklass och sedan har vi vår Heaton/Dainard-fest, som alltid är en rolig tid. Vi vill gärna vila ute på semestern.

Dave:
Tja, för alla som lyssnar på det här, vi spelar in det här ett par veckor i förväg med tanke på semestern, så du vet att vi spelar in det här i slutet av december, men vad är din plan för festen?

James:
Tja, vanligtvis, och covid har på något sätt stökat till, brukade vi hålla stora hemmafester på en av våra flips eller våra nybyggen.

Dave:
Det är jättebra.

James:
De är ganska vilda och vi har det bra. Men i år hyrde vi ut... Det är coolt. Det är som ett gäng spel, så de har bowling, Topgolf, alla olika saker. Vi gör lite mer formellt. Nästa år ska jag tillbaka till en houseparty, DJ:s och allt möjligt.

Dave:
Jag saknar dig med tre dagar. Jag ska vara i Seattle på fredag.

James:
Åh dude. Ja, för jag åker på onsdag kväll.

Dave:
Det suger. Okej. Det är för dåligt. Men idag har vi en fantastisk show för dig. Jag vet inte, jag tror att Henry var värd för första gången som vi hade Taylor Marr på, men vi har Taylor Marr som är biträdande chefsekonom för Redfin och förmodligen en av de personer som har forskning jag följer närmast. Han är expert på bostadsmarknaden, allt. Men idag går vi verkligen in i en hel del migrationskonversationer och om vad som hände under pandemin och om dessa trender fortsätter nu eller vilka nya trender som dyker upp som investerare och blivande investerare bör vara uppmärksamma på. James, var det något speciellt du gillade och tycker att lyssnare borde hålla ett öra för?

James:
Tja, jag tror att det bara är att spåra dessa trender som inte är det... Som jag tror att många av oss som investerare tittar på våra lokala marknader och bostäder, vad som händer just nu och vad vi gör. Det viktigaste för investerare är att byta och svänga upp din plan. Och jag vet att jag lärde mig att 2008 är som att titta på alla dessa yttre saker. Migration är att det var något jag aldrig riktigt tittat på förut förutom min lokala marknad. Men som investerare vill jag fortsätta att investera och du kan spåra dessa trender på riktigt plats... Det handlar inte alltid om de hetaste trendområdena. Det är som vart flyttar folket? Migrationen är en enorm faktor i det och jag tror att det bara är viktigt att folk öppnar ögonen och tittar på helheten och sedan berättar det för dig hur du ska investera de kommande två till fyra åren eftersom du vill investera där människorna är på väg .

Dave:
Ja, absolut. Det är bra råd och jag tror att ni alla kan lära er mycket, inte bara om hur det har hänt under de senaste åren, utan bara det allmänna tänkesättet och lite ny information som du bör överväga när du tänker på din egen personliga investeringsstrategi. Okej, så vi ska ta en snabb paus och sedan tar vi med Taylor efter det. Taylor Marr, som är biträdande chefsekonom på Redfin, välkommen tillbaka till On the Market.

Taylor:
Tack för att jag fick komma. Så härligt att vara här.

Dave:
Tja, jag tror att vi sa det här när vi pratade innan programmet, men ditt första avsnitt var ett av våra mest populära någonsin. Vi är mycket tacksamma över att ha dig tillbaka på showen. Vi hade dig först på baksidan och jag tror att det var som maj eller juni och bostadsmarknaden såg väldigt annorlunda ut än den gör nu. Kan du bara ge oss din syn på vad som hände under andra halvan av 2022?

Taylor:
Ja. Så jag menar, första halvåret var väldigt intressant för redan vid den tiden steg räntorna avsevärt och vi såg många ledande indikatorer ta ett dyk söderut, marknaden reagerade, det var typ en handling med bolåneräntor som anpassade sig till vissa av Feds agerande. Nu är vi i steg två, vilket egentligen är att inflationen var mer oroande under andra halvåret. Det orsakade lite mer aggression från Feds sida att höja räntorna. De vandrade snabbare än väntat. Som ett resultat steg räntorna mycket snabbare även sedan sommaren och egentligen var de bara mer volatila. De sköt upp under månaderna, jag tror att det var augusti och juli och ner samtidigt ungefär en procentenhetssving. Det har de gjort två gånger nu. Bolåneräntevolatiliteten nådde en 35-årshögsta nivå och i synnerhet den aspekten förklarar verkligen vad som har hänt på marknaden de senaste sex månaderna eftersom räntorna har fluktuerat dramatiskt även efter att de steg och kylt marknaden, har vi också sett andra indikatorer spela fångst upp.
Bostadsvärden har till exempel fallit i en av sina snabbaste takter sedan 2009 enligt Case-Shiller Index. Det är en reaktion på dessa stigande räntor. Men vi ser också fler av de kortsiktiga ledande indikatorerna på efterfrågan som verkligen studsar fram och tillbaka tillsammans med denna uppgång och fall av räntor. Ett par exempel, säljare har allt oftare fått sänka sitt pris eftersom de inte får ett erbjudande som de vill ha och priserna är högre. De sänker sitt pris för att möta köpare där de är och vad de har råd med. Men sedan när räntorna faller behöver de inte göra så många prissänkningar. Och det där pingiset har hänt för säljare. Många av dem har avnoterat sina hem eller hoppat tillbaka in på marknaden och listat om sina hem när räntorna faller. Sedan, precis som för köpare, kommer de att skynda sig att börja turnera hem, kanske till och med byta när de ger erbjudanden efter att priserna faller och de får lite mer medvind av de lägre priserna. Egentligen har det bara varit en av volatilitet. Om jag skulle välja ett ord för att summera de senaste sex månaderna.

Dave:
Och Taylor, en del av ditt arbete som jag tycker mest om handlar om de olika regionala variationerna på bostadsmarknaden, men bedömningen du just gav oss, är det sant över hela linjen eller ser du detta mer? Ser du mer volatilitet på vissa marknader jämfört med andra?

Taylor:
Vi ser definitivt mer volatilitet. I stor skala, om man tänker på de senaste 10 åren, ser man också stor volatilitet på platser där det är lätt att bygga bostäder. Platser som Phoenix, Texas, Nashville, dessa platser är mer volatila eftersom det är lättare att öka utbudet, det är lättare för investerare att slå in och även göra marknaden lite mer volatil. Men det har till och med varit sant bara på en mer snäv tidsskala under de senaste sex månaderna till ett år som det är dessa pandemiska boomstäder, särskilt i bergsregionen som Boise, Salt Lake City, Phoenix, alla dessa platser, Vegas också har blomstrade, men de har också svalnat kraftigt. Eftersom räntorna har studsat fram och tillbaka, har de faktiskt inte sett så mycket av en studs tillbaka i efterfrågan, vilket innebär att de har fortsatt att svalna kraftigt som reaktion på de ännu högre räntorna.
Jag tror att en del av det beror på att investerare har dragit sig tillbaka och säljare har dragits tillbaka och att en liten förändring i räntorna på kort sikt redan har skrämt bort många av de stora spelarna där de känner att det bara finns mycket risker där ute för nu. Dessa marknader har sett en större back off, men andra marknader i nordost och Mellanvästern, de har sett mer motståndskraft när räntorna faller lite från sina toppar och det är markering i en del av den nationella volatiliteten vi ser

James:
Taylor, jag är verksam från Seattle-marknaden, så det är tekniskt. Vi har sett mycket uppskattning de senaste 24 månaderna, eller inte så mycket de senaste sex, men jag antar att de senaste 28 till 30 månaderna. Och vi har definitivt sett en ganska drastisk tillbakagång från topppriserna. Många av priserna har sjunkit med 25, 30 %, inte från medium utan från den högsta vårprissättningen. Sedan vad vi har sett nyligen är att det har planat ut med en långsam ström på marknaden. Och en del av det vi tittar på när det gäller investerare är att vi såg ett stort fall från säljaruppgörelsen eftersom folk blev så otåliga med dagarna på marknaderna att de sänkte priset efter två, tre veckor.
Och vad vi har sett nu är att prissättningen faktiskt har planat ut lite och dagarna på marknaden är konsekventa runt 30 till 45 dagar på vår marknad och nu säljer saker mycket nära listan eller jag skulle säga inom en 2 -3% förhållande vid den tidpunkten. Vi har sett heta marknader som Phoenix, Boise, till och med San Diego, dessa heta bubbliga marknader och sedan har vi sett de tekniska som bubblade upp på grund av jobbtillväxten, tror du att de kommer att börja plana ut också eller förutspår du att dessa fortfarande kan minska även med de stora sänkningarna som vi har sett under de senaste sex månaderna?

Taylor:
Det är en utmärkt fråga. Jag vet att många människor i Seattle undrar detta. Jag pratade med många reportrar där. Jag har många vänner i Seattle eftersom jag nyligen bott där och under de senaste 10 åren varit det mesta av min hemmabas. Jag är ganska bekant med Seattle. Och vad jag vet om Seattle är att det har dessa golv när finansmarknaderna börjar återhämta sig. Det finns en hel del teknisk rikedom i området och eftersom aktier som Amazon och Microsoft och Facebook återhämtar sig lite kan det verkligen hjälpa till att stödja efterfrågan en hel del. Det är svårare att se det i data eftersom det också finns den här psykologiska komponenten, precis som när det finns en ökning av uppsägningar, inte alla blir uppsagda, uppsägningarna är väldigt små, men det finns en psykologisk ringeffekt som många människor kan ha ökad rädsla och oro för att agera på fastighetsmarknaden är det stora beslutet.
Med det sagt, marknader som Seattle och San Francisco som är mycket dyra och som inte har karaktäriserats så mycket av en högkonjunktur som Boise eller Phoenix, Boise och Phoenix är relativt små marknader så det krävs inte mycket aktivitet att göra en stor förändring. Medan Seattle och San Francisco är det svårare att få den skillnaden. Nu Seattle har det sjunkit i husvärden från sin topp i maj till september enligt Case-Shiller med cirka 9% redan. Baserat på nyare data tror jag att det fortsätter med åtminstone några procentenheter. Vi har sett en stor justering från de högre räntorna, men det har också verkligen varit en trifecta i Seattle av tre saker. Det har varit högre räntor, det är redan en dyr marknad, så det är mer känsligt för det. Finansmarknadsförhållanden med många, som jag nämnde, teknikaktier eftersom NASDAQ är nere med mer än 30% från början av året, vilket väger mycket tyngre på marknader som Seattle eller San Francisco där det finns en hög närvarokoncentration av teknik arbetare.
Den tredje saken är migration. 2021 publicerade Seattle ett nettoutflöde av människor som lämnade området för första gången på mer än ett decennium. Det var egentligen bara en uppkoppling från distansarbete som gjorde att många människor kunde lämna. Det fortsatte att få en tillströmning av människor från Bay Area eftersom de stod inför samma beslut, men många människor åkte till östra Washington och till och med till en plats som Phoenix. Nu finns det här elementet av högre räntor som gör att folk liksom fryser på plats och inte rör sig så mycket, men eftersom räntorna har sjunkit har vi definitivt hört från agenter på plats så sent som förra veckan att köpare hoppar tillbaka in. De är ivriga att komma ut och de kanske har dragit sig tillbaka extra snabbt när saker och ting började vända söderut, men de är fortfarande kvar.
De är bisyssla köpare, det finns en hel del inkomst berättigade, de med tillräckliga handpenningar där de skulle kunna köpa ett hem om de bara hittade en bra affär. Problemet är att det har tagit ett tag för säljare att träffa köpare där de är. De är vanligtvis långsammare att sänka sitt pris, långsammare att reagera på marknadsförhållanden. Och när de väl gör det, finns det tillräckligt många köpare för att verkligen börja stabilisera marknaden. Jag är i lägret där saker och ting reagerar skarpare i Seattle kanske än vi ens inser, men det finns ett element av stabilitet som liksom ligger på plattan just här. Och en av de viktigaste sakerna också med denna funktion i Seattle är att det har funnits några hem som har sjunkit till och med mer än 20%. Jag tittade på några bostäder som faktiskt nyligen stängde i april och maj när priserna nådde en topp och tittade på deras Redfin-uppskattning eller deras Zestimate, några av dem har faktiskt förlorat mer än 20% av sitt husvärde, vilket torkar bort nästan allt deras eget kapital.
Det är skrämmande. Nu, tack och lov, kommer de flesta av dessa köpare förmodligen inte att flytta på 10 år, så det kommer inte att påverka dem alltför dramatiskt om de inte förlorar sitt jobb eller får någon form av annan ekonomisk chock. Jag tror inte att det finns en våg av utbud att slå ut på marknaden. Sedan finns det också det här elementet att ja, säljare kanske inte behöver sänka sitt pris så mycket, men det finns fortfarande mycket förhandlingsstyrka som köparna bygger upp och de kan begära ökande säljareftergifter, vilket innebär att kanske de får ytterligare 3 % tillbaka från säljaren för att göra saker som hemreparationer eller köpa ner sin bolåneränta. Och det här är en typ av missad funktion i mycket av data just nu eftersom ingen fångar, "Här är vad ett listpris var."
Låt oss säga att du listade ditt hem för en miljon dollar i Seattle, kanske var du tvungen att sänka ditt pris till 900,000 850, sedan kanske du sålde det för under utropspriset på 50, men sedan kanske du var tvungen att ge tillbaka ytterligare XNUMX i säljareftergifter. Om vi ​​tittar på någon av mätvärdena, kanske vi inte fångar den fulla effekten av hur bostadsmarknaden verkligen har anpassat sig för just den här säljaren. En del av den saknade funktionen är säljarens eftergifter som också ökar.

James:
Ja. Vi säljer många olika typer av produkter på vår marknad. Och jag tror att vår marknad förmodligen är väldigt lik Austin och San Francisco. Jag tror att vi ser det här. Jag har spårat dem för att se vilka trender som finns där. Jag är som, okej, vi är alla i samma båt vid det här laget. Jag tror att det är en bra poäng är att du måste vara försiktig med uppgifterna eftersom jag vet att varje … Vi säljer många nya byggprodukter stadshus. Varje affär vi gör köps priserna ner av byggare eller säljare där det är vad vi verkligen driver på är att köpa ned kursen. Och det kostar, menar jag, någonstans mellan 25 och $35,000 5 i krediter, vilket om du tänker på det, det handlar om någonstans mellan två och XNUMX% av det faktiska försäljningspriset.
Det är ungefär som när lägenhetssäljare går för att sälja sina lägenhetsaffärer och de vill packa artisten och de ger bort alla eftergifter i förväg, men på pappret ser det ut som att det är riktigt bra eftersom de gav bort en gratis månad och jag känner att det kastar bort data. När vi tittar på transaktioner, säger vi, "Okej, hur mycket slutkostnader kommer faktiskt av där och är det det verkliga värdet på fastigheten?" Eftersom dessa nedköp är dyra och det är verkligen något som det blev normalt, åtminstone i den nya konstruktionen, inte lika mycket i fixa och vända eller den renoverade produkten eller [ohörbart 00:15:27] men i nybyggen är det ganska allmänning.

Dave:
Bara för alla som lyssnar, bara för att se till att alla förstår är i grunden vad Taylor och James säger är att även om på en marknad som Seattle där uppgifterna återspeglar prisfall på Taylor, tror jag att du sa ungefär 9 % enligt Case- Shiller, och det här händer på många marknader över hela landet. Men det låter som att det du säger Taylor och James är att det verkliga antalet faktiskt kan vara större eftersom säljare ger eftergifter som har ett monetärt värde på upp till 20 eller $30,000 9 som James just sa, men det återspeglas inte i försäljningen pris. När det gäller den faktiska köpkraften kan det till och med vara mer på en marknad som Seattle än 11 %, det kan vara 12 %, det kan vara XNUMX % och på vilken marknad du än verkar på kan det faktiskt vara två eller tre fler poäng än vad som faktiskt återspeglas i data.

Taylor:
Absolut. Och om man går tillbaka till bolåneränteköpet, så detta har varit något som har blivit allt vanligare i år när man tittar på data från Freddie Mac, de rapporterar om bolåneräntor samt vilka poäng som betalas på ett lån för att köpa ner hastigheten. Och det steg till nästan 20 år som högst för olika lån, som 15-åriga lån, för 30 år har det också stigit till ungefär tio år. De slutade rapportera om det. Det är svårt att veta vad som händer i realtid nu, men detta är inte viktigt eftersom många byggare också går igenom denna taktik för att försöka göra det där köpare inte skrämms av en hög månadsbetalning när de kopplar in dagens intresse priser. Genom att köpa ner kursen kan de göra en månatlig betalning mycket förmånligare. Faktum är att det är så fördelaktigt att det är ännu bättre för en köpare att köpa ner poängen än att bara få ner pengarna till det lägre försäljningspriset.
Det är faktiskt ganska bra att övergripande öka efterfrågan på köpare, poolen av köpare som hade råd med en månatlig betalning som hem. Problemet blir dock att köpa smärtpoäng på ett lån är att i själva verket placera en satsning på att du kommer att låsa in denna kurs och att kurserna inte kommer att falla. Och vad vi har sett i, återigen, volatilitet i bolåneräntorna, fluktuationen av bolåneräntorna från en månad till nästa är på en 35-årig högsta nivå. Och det betyder att chanserna att räntorna faller med en procentenhet är högre nu än de har varit på väldigt länge. Jag tror inte att det är troligt att siffrorna någonsin går tillbaka till under 3 %, två och en halv procent som hände under pandemin. Det var en unik omständighet med att Fed pumpade miljarder dollar in i värdepapper med inteckningar som skapade en onormal marknad för bolån.
Men nu kan räntorna gå högre och du skulle verkligen vara glad att du betalade poäng på ett lån och att du inte står inför högre lånekostnader. Det skulle fungera riktigt bra om priserna aldrig faller under där du är. Men om räntorna faller tillbaka till låt oss säga 5 %, vilket är möjligt om vi går in i en lågkonjunktur, räntorna normalt faller under en lågkonjunktur, då gav du faktiskt upp tiotusentals dollar för att satsa på att räntan inte skulle falla effektivt. Du kanske inte ser det så. Det finns refinansieringskostnader, det finns andra saker på spel där också. Men det här är en sorts dold funktion som också påverkar marknaden som folk kanske inte alltid har full kontroll eller förhandling över.

Dave:
Det är en så bra poäng och jag har inte hört det formulerat på det sättet tidigare, men i grund och botten anledningen till att du accepterar och vill ha en säljarkoncession för att någon köper ner din kurs är att din månatliga betalning är för hög och du säger, "Okej , du kommer att få ner min betalning till en acceptabel nivå och i utbyte är jag villig att betala det pris du begär.” Men om priserna faller i framtiden, så är du i princip den fördel som du förhandlat fram är omtvistad och du betalar fortfarande det högre priset som säljaren ville ha och fördelen de gav dig är liksom förnekade.

Taylor:
Åtminstone delvis. Och på baksidan av det är verkligen justera räntan på bolån, som vi också har sett stiga i takt med betalningspoäng på ett lån. Det finns i praktiken en ökning på båda sidor av ekvationen av människor placerade en satsning på att antingen kurserna kommer att förbli höga och inte falla i framtiden eller att de kommer att gå låga och inte stiga för mycket i framtiden. Justera ränta hypotekslån lägret, som utgör ungefär en av 10 köpare på sistone, de har valt justera ränta inteckningar enligt Mortgage Banks Association. Och den ökningen av användningen av ARM är i princip igen, att placera en satsning på att kurserna inte kommer att skjuta upp mycket högre eller betydligt högre än vad du har nu, vilket gör att dina lånekostnader låt oss säga fem år efter att den fasta växlingsperioden löper ut att du kommer att ha råd med den betalningen. Om räntorna faller eller till och med förblir stabila och justerar räntan på bolån är en annan uppsättning av den ekvationen som skulle vara fördelaktigt för någon.

James:
Taylor, jag antar att vi pratar om typ av marknader och saker rör sig, du påpekade något väldigt intressant i Seattle eller jag känner till många av dessa teknikområden eller San Francisco, befolkningen minskade också, att folk flyttade ut under 2023 och mycket av det var migrationen och arbetet hemifrån där människor kunde vara flexibla. Om du har möjlighet att lämna Seattle och arbeta på en solig plats, många gillar att ta det, de kommer att ta den möjligheten. Ser du med migrationen, vi har sett denna snabba, som i Phoenix, Florida, Texas, många människor har flyttat in i dessa stater och vi har sett en hel del inflation stiga i dessa områden, prishöjning i dessa områden . Förutspår du när vi går in i, när priserna ökar och vi ser ut att kunna gå in i en lågkonjunktur, ser du att migrationen kan börja falla dramatiskt?
Eftersom människor blir oroliga för sin välfärd och sina jobb, slutar de att röra sig, de vill spendera mindre pengar och de vill vara mer stabila. Men ser du också att en omvänd migration kommer tillbaka med många av dessa företag, jag vet att i Washington eller till och med i New York har jag läst några gånger att dessa företag vill ha folk tillbaka på kontoret och att de vill ha kroppar tillbaka på kontoret stolar. Ser du att några av dessa marknader, Austin, San Francisco, Seattle, New York, ser du att migrationen vänder under de kommande 12 till 24 även om det är riktigt dyrt att bo där? Eller ser du att migrationsmönstret fortfarande är konsekvent där människor jagar överkomliga priser och mer trivs i det tillstånd som de vill leva i?

Taylor:
Du gör rätt i att ropa ut denna dikotomi av, å ena sidan har du människor som jagar överkomliga priser och det är verkligen det som dominerade pandemin under 2020-2021. Människor var obundna från sin arbetsplats och kunde flytta på distans. Det var också kopplat till en unik omständighet där priserna sjönk och gjorde en överkomlighetsmöjlighet ännu bättre där du kan flytta och låsa in denna lägre kurs. Denna flod av människor som lämnar Kalifornien, som jag tror att staten förlorade befolkning under pandemin för första gången i, jag tror att det är ett sekel om jag har den rätt från folkräkningen. Och många av dessa människor gick till angränsande stater, Nevada och Arizona och till och med Oregon. Och det skapade ett hem att köpa frenesi i dessa områden. Det var verkligen en jakt på överkomliga priser. De flesta tillfrågade sa att de flyttade av bostadsrelaterade skäl.
Vanligtvis flyttar människor främst av jobbrelaterade skäl, för att få ett bättre betalt jobb eller jobbmöjligheter. Men pandemin, vi såg att ta över från bostadsrelaterade skäl och det var verkligen en av överkomliga skäl. Folk ville ha större utrymme, att jobba hemifrån, större gård, förortshus, sånt där. Och det steget för överkomliga priser påverkade alla dessa marknader och pressade upp priserna. Nu baksidan av det är att priserna växte så mycket på platser som Austin att de verkligen gör det mindre attraktivt idag än det var för två år sedan för någon som letar efter överkomliga priser. I själva verket har några av de människor som redan har utnyttjat den överkomliga möjligheten liksom mildrat den nuvarande överkomliga möjligheten. Speciellt som du nämnde har inflationskostnaderna varit mer än det dubbla i Phoenix än de har i LA och likaväl som Atlanta eller Tampa än vad de har i New York.
Och en del av detta beror på migrationstrenderna som har ägt rum under pandemin. Men eftersom dessa platser blir dyrare med inte bara bostäder utan andra kostnader för att leva på restauranger, för att betala för arbetarna, har den ökade efterfrågan, som också vägt in att göra dessa platser lika attraktiva som de brukade vara. Samtidigt tror jag inte att vi kommer att se en stor återgång till dessa städer som förlorat människor. Vi ser inte en för mycket avmattning. Det vi ser i stället är att vi ser platser som Salt Lake City som hade en boom, de har passerat sin högkonjunktur och som har saktat ner för att i princip inte riktigt förlora folk, men i princip inte få lika många människor som de gjorde en år sedan. Samma historia är sann på platser som Austin. Många av dessa pandemiska boomstäder, Boise också, migrationen har saktat in till dem.
Men det är inte så att folk strömmar tillbaka till platser som Seattle och San Francisco, de tappar bara lite färre människor. Om vi ​​går tillbaka 60 år eller så i migrationsdata, vad vi vet är att under lågkonjunkturer och perioder med högre räntor är människor ... De har ekonomisk oro och de bara fryser på plats. De gör inte dessa stora drag lika ofta under de omedelbara åren av en ekonomisk nedgång eller kris. Som sådan är vår förutsägelse för nästa år att detta också kommer att bli så vi går in i en tuff ekonomi med Fed som har högre räntor och håller dem över 5% med största sannolikhet. Och när det händer kommer det att hålla bolåneräntorna förhöjda och mjuka upp arbetsmarknaden. Alla dessa saker skapar förutsättningar där det är mindre gynnsamt att flytta och flytta på nätet än vad det var just nu eller kanske under det senaste året.
Vi förväntar oss en liten avmattning av migrationen, men att förbli högt över prepandeminormerna på grund av detta obundna distansarbete. Och fortfarande vill folk flytta för lite överkomliga priser, särskilt om du har den flexibiliteten. Men så finns det den här andra komponenten. Det betyder inte alla dåliga nyheter för världens San Francisco, New York, Chicago. Om du tittar på Gen Z och några undersökningar, de största städerna som de vill åka till är fortfarande samma städer som San Francisco, New York och kommer ut ur den stora finanskrisen, nu var det en stor hit för de städerna i de närmaste åren, men den andra återhämtningen började, ledde de återhämtningen. De ledde i jobbtillväxt. Många flyttade till San Francisco. Jag menar, vi vet att det nu har förlorat 180,000 2014 människor under pandemin. Men under XNUMX blomstrade det.
Det var mycket jobbtillväxt. Det var tidigt i återhämtningen och många unga millennials startade sina karriärer och flyttade till städer som San Francisco eller New York eller Seattle. Det är bara det att de blev så dyra av att inte bygga bostäder att de nu tappar folk. Jag tror att när saker och ting börjar ta fart igen, kommer vi ur den här ekonomiska nedgången, att vi kan se några yngre generationer Z fortfarande flytta för sina karriärer. De är mindre bekymrade över bostadskostnaderna än vad kanske de äldre millennials är som bildar familjer och lämnade dessa städer. Men det betyder inte att det helt kommer att kompensera förlusten som har ägt rum under pandemin.

Dave:
Taylor, så glad att du tog upp det. Jag har sett några av, jag gissar, liknande undersökningar om Gen Z och hur de flyttar till relativt höga prisstäder, vilket för mig är mycket vettigt. Om du är ung är det här attraktiva städer, det finns mycket att göra, de är högbetalda jobb. Det är väldigt vettigt. Men för de människor som migrerade under pandemin, du nämnde millennials, är att den demografiska som rörde sig mest liknade människor som precis startade sin familj eller var det allestädes närvarande som att alla flyttade?

Taylor:
Ja, folkräkningen som nyligen släpptes i september tror jag, eller oktober, en del data om demografin för alla på länsnivå ner till ålder, ras och andra aspekter om dem. Jag ägnade lite tid åt att gräva i dessa data för att se hur olika län förändrades under pandemin och länen, de 20 mest folkrika storstadsområdena, de urbana länen är verkligen det som drev migrationsflykten. New York County, San Francisco County, King County, Washington, det här är de urbana länen i dessa stora städer som såg alla dessa människor lämna. Vem lämnade? Tja, vi vet några saker om dem. Vi vet att demografin av millennials, så de i princip i intervallet 25 till 44, den åldersgruppen är det som drev utflyttningen från dessa stora stadslän och i synnerhet icke-spansktalande vita hushåll som startar familjer. Det är de som antingen förorts för att bli husägare, för att leta efter mer utrymme eller för att flytta någonstans mer överkomligt. Platser som Tampa eller Atlanta där mycket inkommande migration också ägde rum.
Det är i första hand vad vi vet om vem som flyttade. Det finns också ett element som var lite mer unikt nu under pandemin, vilket är politik. Det var ett stort politiskt svar under pandemin om hur vi hanterar saker och ting kring att stänga företag, genomdriva maskbärande, alla typer av olika regleringar på statlig nivå som ägde rum. Och om vi tittar på vem som lämnade Kalifornien, var det oproportionerligt mycket republikaner som lämnade Kalifornien, registrerade republikaner som lämnade Kalifornien till närliggande stater eller som lämnade platser som Seattle och västra Washington till Idaho. Det fanns också denna politiska sortering som verkligen förstärktes.
Det har ägt rum sedan omkring 80-talet, vilket i allt högre grad är anledningen till att platsen vi bor beskriver vår politik nu mer än någonsin, men speciellt under pandemin påverkades du allt mer av din lokala politik eller politik på statlig nivå. Och det spelade också en roll i migrationen med vem som kunde ha flyttat. Jag tror inte att det kommer att spela så stor roll nu. Det finns mindre av denna påverkan även trots saker som Roe v. Wade eller andra politiska aspekter på delstatsnivå. Det är fortfarande så att skatter dominerar och överkomliga priser dominerar med en hög preferens för vilka stater folk flyttar till.

James:
Jag tänker alltid på den här migrationen eftersom jag har pratat med många människor från Washington. Jag känner många människor som har flyttat ur det tillståndet. Jag delar faktiskt min tid nu mellan Washington och en solig plats. Det hade ingenting med politik att göra, hade med sol att göra. Men jag undrar om, och det här kommer att bli en svår data, det här inte är något man kan lägga data bakom, men jag antar att man skulle kunna det, men flytt ånger är vad jag kallar det eftersom jag känner vissa människor som har flyttat stater typ drastiskt. Och de gjorde det bara för att de säger "jag kan göra det här för att alla gör det" och nu är de inlåsta för att deras hem har sjunkit ner och de har kommit på att de valde fel stad och de är typ fast där de är som, "Åh man." Det är inte så att de inte skulle ha flyttat igen eller sålt sitt hem igen, men de gjorde det bara så bråttom, och marknaden var också så varm i alla dessa stadsdelar att de var tvungna att göra det...
Många bostadsköpare har tyvärr under de senaste 24 månaderna inte hunnit tänka på sitt köp och de var tvungna att bara ta sig in i ett hus. Och jag undrar vad det kommer att göra så långt som, eftersom de gick in i antingen ... Jag antar att några av dem kan bli uthyrningar om det var en mer överkomlig marknad. Men jag känner många människor i Idaho specifikt där de flyttade dit, de älskade det i sex månader, 12 månader, och sedan säger de, "Vet du vad? Jag vill tillbaka mot havet." Men nu har de fastnat eftersom den marknaden har tömts så snabbt. Ser ni något av det? Jag undrade om det faktiskt kommer att göra det eftersom någon slags våg av utmätningar eftersom folk bara kommer att säga, "Nej, jag vill inte ha det här längre, jag går bara. Jag bryr mig inte vad det är. Jag har inget eget kapital, jag bryr mig inte vad min betalning är. Jag vill tillbaka till staden."

Taylor:
Det är en bra fråga för du har rätt. Det finns inte så mycket hård information om detta att veta, okej, är den här säljaren någon som nyligen flyttat och det är deras motivation för att sälja? Vad vi vet är att vi genomför många undersökningar på Redfin och vi ställer olika frågor till våra agenter, våra kunder och allmänheten. Och under denna migrationsvåg av pandemin frågade vi människor, är du lyckligare efter att du flyttat? Och vad sägs om överkomlighet? Och trots uppgången av priser på 20-30 % på platser som Boise, sparade de flesta faktiskt pengar på sin månatliga betalning och kom ut i förväg när det gäller sitt månatliga bolån i förhållande till sin inkomst.
Och delvis beror det på att det är människor med högre inkomster som flyttar till platser som Boise som har råd med dessa. Och vi kan titta på data från HMDA, Home Mortgage Disclosure Act, för att se vad om inkomstförändringarna för människor som flyttade? Det fanns en prisvärd komponent som kanske driver en del av denna lycka att folk kände att de fick mer disponibel inkomst nu efter att de flyttat. Men folk har i stort sett varit nöjda med sina drag. Du kommer definitivt att höra ånger. I själva verket, tidigt i pandemin, skrev New York Times historien om någon som lämnade New York City och köpte en gård och de upptäckte ett binbo och de visste inte vad de skulle göra så de sålde bara huset.
Hur som helst, du kommer att höra sådana här historier, men de är inte normen. Och överlag tror jag att folk har varit gladare. Faktum är att människor vill migrera mer än vad de gör för närvarande. Rörligheten har minskat under de senaste fem decennierna, faktiskt sex decennier nu. Och som ett resultat av det rör sig människor helt enkelt inte lika mycket. Och det är inte bra för den amerikanska ekonomin. Det finns många anledningar till det, som att ökningen av yrkeslicenser gör det svårare att röra sig över statliga gränser. Men som sagt, vad pandemin gjorde var att den sänkte ribban för att flytta. Du behövde inte klippa sociala band eftersom de redan skars av social distansering, inte gå till kyrkor och skolor och alla typer av andra sociala institutioner. Du var redan skyddad på plats, du pendlade inte till jobbet. Kostnaden för att flytta i form av sociala kostnader var i stort sett mycket lägre.
Det gjorde det där människor som egentligen borde flytta men är tveksamma till på grund av, ja de har sin situation inrättad. Pandemin avbröt dessa band och gjorde det möjligt för människor att flytta på ett enklare sätt. Och många människor kom ut i förväg på grund av det. På nätet tycker jag att det är goda nyheter, det finns definitivt ånger. Jag personligen flyttade också. Jag lämnade Seattle under april 2021, flyttade till norra Virginia. Jag älskar solen nu. Det är underbart. Det är en super solig dag idag och det gör mig glad när jag vaknar upp till solen under vintern. Men jag kan relatera till de köparna att det var en hektisk marknad, man får liksom ta några kompromisser.
Vi fick inte vårt drömhem, men vi fick ett bättre hem än vi hade i staden Seattle. Men som sagt, det betyder inte att jag ska flytta nästa år eller de närmaste två åren och skulle alltid kunna konvertera till en hyra om jag vill flytta någonstans och hyra till och med. Det finns möjligheter som människor har att mildra några av dessa utmaningar. Jag tror inte att folk är lika handfallna av beslutet och att hyra är verkligen ett bra alternativ. Jag tror att det är därför vi ser lite fler människor lämnar hyresmarknaden och förblir hyresgäster i bostadsägande. Vi kommer antagligen att ta en liten bit av vinsterna under nästa år på grund av det också.

Dave:
Grymt bra. Tja, detta har varit fascinerande Taylor, och det låter som att alla dessa migrationstrender är superintressanta och relevanta för både husägare och fastighetsinvesterare. Det låter som att det lugnar ner sig lite och vi går in i en ny fas av migration i USA som vi får se vad som kommer när ekonomin saktar ner. Men innan vi kommer härifrån ville jag växla för när vi chattade innan showen, retade du lite korttidsuthyrningsinformation och data som du kanske har. Och jag vet att James och jag är angelägna om att höra vad du har att säga. Kan du berätta för oss vilka uppdateringar du har om den marknaden?

Taylor:
Ja, så under pandemin såg vi en boom av människor som köpte fritidshus. Det mer än fördubblade aktiviteten totalt sett, delvis som ett resultat av lägre priser samt att människor kunde ha mer glädje av dem och flytta till platser där de kan ha dessa korttidsuthyrningar. Men så var det några regleringar som utfördes av FHFA som gjorde att kostnaden för detta blev högre. Och omedelbart när dessa restriktioner trädde på plats, var det två separata tillfällen då detta hände, vi såg andra hemmets aktivitet dra tillbaka kraftigt. Nu har andrabostadsköpen fallit ännu snabbare än den totala bostadsmarknaden har dragit sig tillbaka. Och investerare drar sig också tillbaka snabbare än den totala marknaden. Och båda dessa tillsammans skapar verkligen en viss brist på efterfrågan som verkligen stödde många av dessa investerarmarknader. De marknader där många andra hemköp och korttidsuthyrning har köpts håller också på att svalna.
Och även vi ser detta i Florida, om du delar upp Florida i Gulf-städer som Cape Coral och Tampa där det finns många andra hemköp jämfört med platser som Miami där det inte är lika vanligt, ser du att marknaderna kyls ner kraftigare i de platser som hade högre koncentration av andra hemköp. Detta utgör ett problem eftersom marknaden nu svalnar och du har många människor som drar sig tillbaka från att sälja sitt hem. Nya listor på fastighetsmarknaden för försäljning minskar med cirka 22% jämfört med föregående år. Dessa är människor som i princip väljer att inte sälja. Nu är några av dem bara bostadsköpare, flytta upp köpare som bara ska sitta på plats. Det spelar inte så stor roll. Men det finns också dessa andra husägare som kanske normalt skulle lossa sina fastigheter. Men när marknaden har svalnat har de sett husvärdena dra sig tillbaka en aning.
De har bestämt sig för att det inte är en bra tidpunkt att sälja nu och kanske väljer de att flytta sin bostad till den kortsiktiga hyresmarknaden eller den långsiktiga hyresmarknaden. Vi ser att utbudet flyttas från egna bostäder lite mot korttidsuthyrningar och även långtidsuthyrningar. Det ökade utbudet börjar verkligen få ner de totala hyrorna. Men på den kortsiktiga hyresmarknaden är det vi ser omedelbart en ökning av vakanser och uthyrningsgraden totalt sett sjunker. Hittills har AirDNA lagt ut en del fantastiska data som visar att det finns fler korttidsuthyrningar på marknaden och det här är människor som kanske har svårt att fylla det helt och det kommer att bli svårare att likvidera några av dessa kortsiktiga. hyresfastigheter. Det finns en hel del oro, en stor risk för hur dessa hypotekslån kanske till och med strukturerades under pandemin att det kanske kommer att bli några nödställda försäljningar från dessa fastigheter.
Jag tror att en del av farhågorna där ute på Twitter och på andra håll kan vara lite överdrivna. När vi tittar på totalt sett hur beläggningsgraden har förändrats och till och med beräknas in i nästa år, lade AirDNA ut en prognos, intäkterna kommer att minska eftersom det kommer att bli färre bokade nätter och med mer utbud ännu lägre dagspriser något. Men totalt sett är intäktsminskningen inte dramatisk. Och om folk planerade det här för en långsiktig investering, säg 10 år, tror jag att de kommer att bli bra. De flesta människor. Det var många människor som köpte under 2020-2021 när priserna var höga och de kanske har sett en del av aktiekapitalet försvinna och de kanske inte strömmar så mycket pengar som de vill, men totalt sett påverkar detta bara en handfull av marknader. Även om alla dessa listor skulle listas till försäljning, förväntar jag mig inte stora spridningseffekter på marknaden för till salu fastigheter som gör att priserna [ohörbart 00:40:27] gillar det. Det är typ vad jag ser utvecklas just nu.

Dave:
Jag är så glad att du tog upp det här, Taylor. Jag har sagt i den här showen, folk som lyssnar vet förmodligen att jag tror att dessa högprisområden, skidområden, bergsstäder, strandsamhällen förmodligen är i någon av de största riskerna. Till stor del bygger min åsikt på en del av din forskning, särskilt kring efterfrågan på andra hem och hur du har visat att den ökade något i stil med 90 % över nivåerna före pandemin, nu är det långt under nivåerna före pandemin och sedan såg jag samma AirDNA data som du hänvisar till och höll med om att det inte är som någon galen sak som kommer att hända. De förutspår en minskning med 5 %, ungefär 5 % minskning i intäkter. Men jag tror att lärdomen, eller åtminstone vad jag kan ta av det här, handlar om människor som försöker komma in i korttidsuthyrningsbranschen just nu, jag tror att det kan vara riktigt svårt.
Vi ser den här enorma ökningen av utbudet och antalet listor i området och de människor som har många recensioner och som har sin verksamhet inrättad och nynna på kommer förmodligen att klara sig bra under denna nedgång. Men om du är en ny börsnotering i en tid där jag tror att intäkterna för hela branschen kan sjunka som en helhet när folk drar tillbaka på att spendera lite, under en tid då det är mer ökning eller mer utbud kommer online, jag bara varna folk för att de är för knepiga och alltför optimistiska att komma in på marknaden för korttidsuthyrning, särskilt på dessa marknader du pratar om. Jag vet inte om det kan vara en helt annan dynamik i större tunnelbana, men i dessa semesteruthyrningsområden, andra hemområden, som du sa Taylor, tror jag att det är ett område som är mer riskfyllt än den totala bostadsmarknaden.

James:
Ja, vi har sett mycket lagerökning och det ... jag menar, när du bråkar med den där bolånekalkylatorn är det dyrt när du tittar på dessa sekundära hemmamarknader. Och jag tror att det är där man ser denna tillströmning av bostäder. Och jag tror också att folk rör sig mindre, men jag vet Palm Springs, Lake Havasu, till och med på vår Washington-marknad, Suncadia, vilket är en fantastisk plats, men jag menar, lagret har ökat dramatiskt i dessa områden och mängden transaktioner pågår tror jag att de också är nere avsevärt. Det verkar som att det alltid är det första som ska gå. När du vill spara pengar vill du bli av med den extra utgiften, och jag tror att den kortsiktiga hyresmarknaden med den saktar ner, folk är bara oroliga, eller många människor som köpt korttidsuthyrning, de kanske inte har hyrt så som de trodde att de skulle hyra och de vill bara komma ut under dem.
Vet du hur mycket korttidsuthyrning köptes med låga handpenningar? Eftersom jag undrade om det kommer att vara ett bekymmer eftersom många människor strukturerade sina affärer eftersom de inte hade ägt fastigheter, de ville få en ny investering och sedan köpte de den med 3-5% ned ägarockuperade. Vet du vilka uppgifter som ligger bakom det? Hur många transaktioner gjordes med lite likviditet? För jag menar, de kommer att vara mycket undervattensegenskaper under de kommande 12 månaderna.

Taylor:
Jag vet inte exakt andelen. Vad jag förstår borde den vara relativt liten. Nu är det en del ökad användning av olika lån, jag försöker komma ihåg vad de hette. Men i grund och botten är ett lån strukturerat enbart med tillräckliga intäkter från genomsnittliga bokningar per natt och till den genomsnittliga hyran. Eftersom båda dessa ekvationer förändras och kommer att förändras, är några av antagandena som gick in i strukturen i dessa bolån definitivt problematiska och kan få människor att inte bara hamna under vattnet på sitt lån om eget kapital faller, utan också inte kunna möta sina månadslån. hypotekslån bara baserat på intäkterna från den kortsiktiga hyresmarknaden. Vissa av dessa människor väljer att leta efter långtidsuthyrning och vissa marknader fungerar positivt för det, som till exempel medelstora städer. Men destinationsorterna, bergsskidstäderna, sjön, de är inte lika gynnsamma för att hitta långsiktiga hyresgäster heller.
Det är verkligen problematiskt inom vissa av dessa områden. Men jag är inte säker på exakt storleken på hur populärt det är. En stor del av köpen sker normalt med kontanter och under pandemin såg vi ett gäng människor som valde att hoppa på ett bolån på grund av att räntorna var så fördelaktiga tills dessa restriktioner infördes från Fae och Freddie om till exempel högre startavgifter. Det var verkligen extremt gynnsamt. Du får 3 % på ett andra bostadslån så länge du hade 20 eller 25 % ned. Det fanns säkert en del som lade ner mindre. Men de som jag tror är lite mer... Nåväl, lite mindre vanliga, mer unika överlag för den kortsiktiga hyresmarknaden. Men visst har vi sett att det har skett.

James:
Och jag märkte att även om det under de senaste 12 till 18 månaderna pågick en hel del DSCR-lån. Det var som dessa företagslån som blev strukturerade på det sättet. Jag menar, de lade ner lite mer pengar på de lånen. Jag tror att de skulle gå upp till 80% lån till värde, kanske 85%. Men en sak som är lite skrämmande är att dessa lån har ganska otäcka förskottsbetalningar på dem där de är fem år 54321s och så inte bara är de under vattnet med eget kapital, de kommer att behöva komma med skillnaden för ... jag menar , låt oss säga att du köpte ett hus för en miljon dollar och du har en förskottsbetalning på fyra eller fem punkter och sedan sjönk marknaden med 20 % under högsäsong. Jag menar, det är en mycket väsentlig undervattenstillgång förutom att bestämma det lånet.
Beroende på om de fick två, tre eller fyra år, kan deras inkomst om två år vara så låg att folk måste komma in med mycket pengar för att köpa tillbaka lånet. Och det är där jag är lite bekymrad över den marknaden i de lån som var uppbyggda på det sättet. För om inkomsten, som du sa, minskar, kommer banken att vilja ha mer pengar och många av dessa människor hade inte pengarna. Det var därför de gick med DSCR-produkten, och det är lite skrämmande vid den tidpunkten.

Dave:
Det är skitbra, man. Jag menar, så mycket av det vi pratar om, åtminstone personligen, varför jag inte tror att hjulen kommer att lossna på bostadsmarknaden, jag tror att vi kommer att se nedgångar är att utlåningsmetoderna är så mycket bättre. Men som en DSCR är inte ett bostadslån. Det är ett företagslån som du sa James. Och vad James säger om förskottsbetalning, det betyder att även om folk säljer det under vattnet, finns det en straffavgift som banken bedömer för att avsluta lånet i förtid som folk också måste komma på. Det kan föra dem längre under vattnet. Det är ganska tjusigt. Tja, Taylor, tack så mycket. Det här har varit en enorm, enorm hjälp. Alltid njut av att ha dig på programmet. Om folk vill läsa din forskning eller få kontakt med dig, var ska de göra det?

Taylor:
Två platser. Först är jag på Twitter, @TaylorAMarr. Och så skriver jag och bidrar med forskning till Redfin-bloggen. Det är redfin.com/news. Och det är där du kan se det mesta av vår data, forskning, vi lägger ut en veckorapport som täcker marknaden såväl som en massa annan forskning.

Dave:
Tack så mycket till Taylor Marr, som är biträdande chefsekonom på Redfin. Vi uppskattar verkligen att du kommer tillbaka på showen.

Taylor:
Tack för att du har mig.

Dave:
Okej, James, så vad tyckte du?

James:
Åh man, Taylor är bra, man. Jag måste säga att han kan imponera på mig nästan bara lite mer än dig på datadroppar.

Dave:
Han imponerar definitivt. Jag menar, jag ser upp till honom, han vet allt. Det mesta jag pratar om, jag förstår bara vad Taylor pratar om ändå.

James:
Ja, han kan definitivt grejen. Och det var verkligen intressant om migrationsmönstren. Sedan en sak med inflationen också och migrationen, det var något jag läste upp igår. Det blåste i mig. Jag tänkte "Åh wow. Ja, inflationen är dubbel eller tredubblad med människorna som flyttar dit."

Dave:
Totalt. Jag tror att två saker Taylor gör bättre än någon annan är att prata om migration. Han har verkligen koll på vart folk flyttar, varför, uppenbarligen påverkar det bostadsmarknaden. Men det är bara lite intressant i allmänhet om du bara är nyfiken på vad som motiverar folk att flytta och du borde definitivt kolla in hans forskning, men jag trodde att det var så sant. Vi pratar i programmet om hur det inte finns någon "nationell" bostadsmarknad och du måste titta på din regionala marknad för att förstå prissättningen. Men som du nyss sa det samma gäller med inflation, eller hur? Du tittar på Phoenix, inflationen är dubbelt så hög som i LA. Du måste ta hänsyn till det när du tänker på vad som händer på bostadsmarknaden där, för inte bara steg priserna och husen i Phoenix snabbare än de flesta platser, utan köpkraften minskar snabbare än de flesta platser i Phoenix. Det får en en-två hit i överkomlighet där, det kommer förmodligen att sätta en stor press nedåt på priserna.

James:
Ja, det är typ rök och speglar. Jag tänkte, åh ja, alla vill gå hit för att det är billigare. Men nu betalar du dubbelt för allt annat. Men jag menar, i slutet av dagen också, det är alltid kortvarig smärta. De gick till en annan marknad. De fick en bra kurs, en lägre betalning och inflationen kommer att ge upp någon gång, speciellt om bostadsmarknaden kyls ner. Eftersom jag såg att mycket av den statistiken var ... jag menar, mycket av bostadsmarknaden orsakade ökningen. Men ja, dessa migrationsmönster, jag vet att jag alltid har varit en lokal investerare i Washington, men när jag tittar på dessa och lär mig mer om dessa, öppnar det definitivt mina ögon för att investera på andra marknader.

Dave:
Okej, vi får följa upp det och bara se vart du är på väg. Men ja, jag tyckte att det uppmuntrande, åtminstone från investerarsynpunkt med Taylors forskning, är att migrationsmönstren lugnar ner sig. Det var så svårt att förutse vad som hänt de senaste åren. Du ser dessa rapporter, men de flesta befolkningsdata kommer in en gång om året. Du vet inte ens vad som händer. Du hör bara anekdotiskt att alla flyttar till Austin eller Phoenix eller Boise och det är svårt att veta, är det på riktigt? Kommer det att hålla? Och åtminstone för mig, om du investerar på flera marknader eller försöker välja en marknad att investera i, är det bästa som kan hända att en, jobbet hemifrån och två, migrationsmönstren bara blir mer förutsägbara.

James:
Ja, jag tror att du har rätt. Jag har trott att några av dessa städer bara växte. Och en del av det är också där du bodde, eller hur? När jag var nere i Kalifornien skulle många människor från Kalifornien till Idaho eller så var Washington, men sedan många andra stater, Upper East Coast skulle ner till Florida. Det berodde lite på vad du hörde. Men ja, de migrationsmönstren, jag visste att det hade en effekt på marknaden, men jag insåg inte riktigt att det hade så stor dragning på inflationen, bara allt över hela linjen.
Och det verkade som att folk flyttade ut mycket snabbare. Men i slutet av dagen antar jag att det visar att de verkligen inte rör sig. Det var kanske mer hype än något annat. Men jag vet inte, vi får se vad som händer. Jag tror personligen att det här kommer att sakta ner en hel del eftersom när vi väl går in i en … jag minns bara att 2008 när vi gick in i lågkonjunktur, så frös alla bara. Allt frös. Och jag tror att vi kommer att se det sakta ner på kort sikt och sedan kanske folk om 12, 24 månader kan komma på att det är som livet efter COVID. Det är som att du går igenom den här konstiga saken, sedan blir du avklarad och sedan kommer du verkligen på vad du vill göra.

Dave:
Helt och hållet, ja. En av de intressanta sakerna jag läser om migration också är att mycket migration faktiskt är i tillstånd, det är som majoriteten, jag glömmer, jag tänker inte säga en siffra för jag kommer inte ihåg vad det är, men jag tror det är mer än 50 % av migrationen i staten. Bara att använda Seattle som ett annat exempel, folk som flyttar Seattle, till och med från Seattle, även om några av dem åkte till Boise eller Austin eller vad som helst, de flesta av dem åkte till Bellevue eller Tacoma eller vad som helst och någon annanstans. Och baserat på vad du sa om att människor gillar att vara som, "Ja, jag gillar inte det här så mycket", undrar jag om något av det faktiskt kommer att börja vända. Som att du flyttade till Washington på landsbygden under pandemin för att du kunde och nu är du som, "Åh, jag kanske flyttar tillbaka till staden där det finns bättre jobb" och åtminstone för mig bättre restauranger. jag vet inte. Vi får se om det börjar vända.

James:
Ja, prissättningen på den lantliga fastigheten gick igenom taket och det var som att ju längre det ... Fastigheter har alltid varit, ju närmare du är tunnelbanan, desto dyrare blir det och COVID bröt mot alla dessa regler. Och jag känner att de reglerna kommer tillbaka till spel just nu. Människor ville ha mark och de ville ha tystnad från COVID. Nu tror jag att de är uttråkade och de säger: "Jag måste tillbaka in i stadens livliga rörelse. Jag vill ha bra restauranger. Jag vill inte ha kedjerestauranger.” De vill leva livet som de är vana vid att leva.

Dave:
Totalt. Ja. Det ska bli intressant att se. Förhoppningsvis går Taylor med på att komma tillbaka varannan månad eftersom han är mästaren på detta och vi kan fortsätta att välja hans hjärna.

James:
Jag hoppas det. Jag hoppas att du har mig med honom.

Dave:
Okej, släng ditt namn i hatten. Du kommer att vara här.

James:
Jag ska lura Kailyn.

Dave:
Okej, tack så mycket James. Uppskattar att du är här. Och tack alla för att ni lyssnade. Vi ses nästa gång för On The Market. On The Market är skapad av mig, Dave Meyer och Kailyn Bennett. Producerad av Kailyn Bennett, redigering av Joel Esparza och Onyx Media, undersökt av Pooja Jindal, och ett stort tack till hela BiggerPockets-teamet. Innehållet i programmet On The Market är endast åsikter. Alla lyssnare bör självständigt verifiera datapunkter, åsikter och investeringsstrategier.