Åsikt: Detta Högsta domstolens fall från Kalifornien skulle kunna minska bostadsbristen överallt

Åsikt: Detta Högsta domstolens fall från Kalifornien skulle kunna minska bostadsbristen överallt

Tidsstämpel: 8 januari 2024 6:00
Källnod: 3053944

Den 9 januari kommer USA:s högsta domstol att höra Vid av kaliforniska George Sheetz, som ansökte om tillstånd att sätta ett tillverkat hus på sin mark i El Dorado County och blev drabbad av en trafikreducerande avgift på 23,420 XNUMX USD. Sheetz invände mot att det inte fanns någon koppling mellan dollarbeloppet och hans familjs faktiska påverkan på trafiken i området och betalade avgiften men vände sig till rättssystemet. Sheetz vs. County of El Dorado, Kalifornien, tar upp bara en liten del av statens bostadskris. Icke desto mindre kommer det att spela någon roll för miljontals människor som inte kan hitta billiga hem här och i många andra stater.

När "påverkansavgifter" frigörs från de ökade kostnaderna som en stad eller ett län kommer att ådra sig på grund av ett nytt hus eller utveckling, kan avgifterna göra mer än att ge någon en orättvis räkning - de kan också minska bostadsbyggandet. I ett land där brist på bostäder har lett till skyhöga priser spelar detta mer roll än man kan tro.

Utvecklare ska naturligtvis betala sin beskärda del. Om byggnadsavgifterna inte täcker kostnaderna för de ökade offentliga tjänster som nyutveckling kräver, vänder sig förtroendevalda och väljare till andra medel för att täcka eller undvika dessa kostnader. De kan införa tillväxtrestriktioner eller andra uteslutande zonindelningspolicyer för att blockera byggandet av nya bostäder snarare än att acceptera projekt som leder till högre skatter eller försämrade tjänster.

Vi ser genomgripande bevis på att detta händer när orter antar regler som småhusindelning, krav på minsta tomtstorlek och estetiska krav som säkerställer att endast dyra bostäder, som genererar högre fastighetsskatter, kan byggas.

Korrekt inställda effektavgifter erbjuder ett sätt för utveckling att betala sin väg, och de minskar det politiska trycket mot nödvändig tillväxt. Lokala studier har funnit att lämpligt fastställda avgifter är förknippade med ökat byggande i förortsområden.

Men när avgifterna sätts på godtyckligt höga nivåer avskräcker de incitament till nybyggnation av bostäder och ökar landets utmaningar för överkomliga bostäder, vilket orsakar påfrestningar för hyresgäster och nya bostadsköpare.

2013 ansåg Högsta domstolen att alla tillståndsavgifter måste ha en väsentlig koppling till en utvecklings faktiska påverkan på stads- eller länsservice och en ungefär proportionell prislapp. Detta minskar förnuftigt risken för att avgifterna stryper utvecklingen.

I vissa stater, som Florida, går rättsvetenskapen ännu längre och kräver att avgifter endast finansierar infrastruktur som tjänar den specifika utvecklingen som de togs ut på. Inte en tillfällighet har Florida sett sin befolkning växa mer än dubbelt så snabbt som landet som helhet, vilket återspeglar dess öppenhet för nya hem och relativt rimliga priser jämfört med stora delar av resten av landet.

Men i andra stater, inklusive Kalifornien, Maryland, Washington och Arizona, har domstolar gjort ett undantag från högsta domstolens proportionalitetsprincip, vilket tillåter högre avgifter om de är fastställda i lagstiftning. Sheetz fall kommer att testa om det undantaget är konstitutionellt.

En del av motiveringen till avskedet är att väljarna har ett botemedel mot alltför höga bedömningar vid valurnan. I teorin kan de rösta bort de lagstiftare som är ansvariga.

Alla påståenden om att väljarna faktiskt kan och kommer att göra detta är dock tveksamt. Bostadsutvecklare är en liten del av alla väljare. Framtida bostadsköpare eller hyresgäster – de som behöver kommuner för att stimulera, inte avskräcka, bostadsbyggande – kanske inte ens röstar eller bor i jurisdiktionen när avgifterna bestäms. Å andra sidan är de som röstar sannolikt de som redan äger bostäder i närheten, och de tenderar att motstå tillväxt: Deras fastigheter ökar i värde om höga avgifter håller bostadsutbudet lågt.

Krisen med överkomliga bostäder är verklig. Särskilt Kaliforniens invånare borde förstå den enkla kalkylen för utbud och efterfrågan som förvärrar hemlösheten och får sju städer (eller storstadsområden) i staten att rankas bland de 10 dyraste i landet, enligt U.S. News and World Report. När och där statliga domstolar tillåter lokala politiker att tillgodose sina rikaste väljare, ta ut orimliga avgifter och på annat sätt hålla ute nya hem, kommer situationen inte att förbättras.

Högsta domstolen förväntas meddela ett beslut om avgifterna i El Dorado County under första halvåret 2024. Rättsfallet att alla påverkansavgifter, oavsett vem som sätter dem, ska omfattas av samma villkor är starkt. Och under en rikstäckande bostadskris är det ekonomiska argumentet mot statliga och lokala praxis som försämrar bostadspriserna och hindrar den nödvändiga bostadsproduktionen ännu starkare.

Charles Gardner är advokat och forskarassistent vid Mercatus Center vid George Mason University. Emily Hamilton är chef för Mercatus Urbanity Project.

Tidsstämpel:

Mer från LA Times RE