Learning hur man kommer in kommersiella fastigheter investera verkar vara en utmanande uppgift. Med så mycket branschspecifik ordförråd och vokabulär som cap rates, proformas, NOI, triple net och mer, kan en nybörjare i fastighetsinvesterare verka avskräckt av en till synes knepig värld av kommersiella fastigheter. Men tänk om vi berättade att det var att hitta, köpa och tjäna pengar på kommersiella fastigheter mycket lättare än bostadsfastigheter? Tänk om du kunde bygga rikedom snabbare, köpa mer värdefulla fastigheter och nå finansiell frihet snabbare med bara några få erbjudanden istället för dussintals småhus? Idag visar vi dig hur du kommer igång!
Nya investerare sätter ofta kommersiella fastigheter på sparlåga, men ingenting hindrar dig från köper en stor fastighet just nu. För att förklara hur man gör det tog vi vidare Annie Larner, kommersiell fastighetsmäklare baserad i norra Colorado. Hon har sett allt från lageraffärer till självlagring, detaljhandelscentraoch kontorsutrymmen. Hon vet EXAKT vad en nybörjare kan göra för att komma in i spelet och varför kommersiellt kan vara ett MYCKET bättre alternativ än att gå ner för bostadsvägen.
I det här avsnittet kommer Annie att förklara exakt vad kommersiella fastigheter är, hur det värderas och olika typer av fastigheter du kan köpa. Hon går också på djupet om varför det är så MYCKET lättare att köpa kommersiella fastigheter än bostäder och hur det kan hjälpa att använda en mäklare lås upp dolda erbjudanden som andra investerare inte är medvetna om. Så om du fortfarande jagar små affärer och vill nå en nivå där de riktiga pengarna tjänas, håll dig kvar!
Klicka här för att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
Ashley:
Det här är Real Estate Rookie avsnitt 276.
Anna:
Det finns bokstavligen ingen anledning att inte använda en mäklare. De kommer att förhandla åt dig, de har en bättre uppfattning om vad som händer på marknaden, vilken värdering är rätt värdering, vad man ska komma in på, hur man förhandlar, så det är nummer ett. Hitta en mäklare så finns de där ute. Och jag skulle söka specifikt efter en kommersiell mäklare. Vissa faller i båda världarna, men om du håller på med reklam hela dagen har du bara en bättre uppfattning om vad som händer på marknaden.
Ashley:
Jag heter Ashley Kehr och jag är här med min medvärd, Tony Robinson.
Tony:
Och välkommen till Real Estate Rookie Podcast där vi varje vecka, två gånger i veckan, ger dig inspirationen, motivationen och berättelserna du behöver höra för att kickstarta din investeringsresa. Idag vill jag skrika ut någon med användarnamnet Kell Bell Atwell, som lämnade oss en femstjärnig recension och säger: "Min man och jag började båda lyssna på den här podden i oktober 2022 och har blivit så inspirerade av Tony, Ashley och alla deras gäster. Med hjälp av den här showen kunde vi sätta igång och köpa vårt första hem i mitten av december. Som flotte guider tillbringar vi halva året i Colorado och andra halvan i St. Louis, så spelplanen nu för att använda vårt andra hem i St. Louis som en mellantidsuthyrning för resande sjuksköterskor under forsränningssäsongen under höstmånaderna vi är ute i Colorado. Tack så mycket alla för den fantastiska insikten.
Kellbell Atwell, vi älskar att bara höra sådana historier, så vi uppskattar att du ger oss en shout out och den där femstjärniga recensionen. Och om du är en ny publikmedlem och du ännu inte har lämnat en recension till oss, vänligen gör det. Ju fler åsikter vi får, desto fler människor kan vi hjälpa. Ju fler människor vi kan hjälpa är det vi älskar att göra här, så där är det. Ashley, vad händer? Du har en annan bakgrund idag. Du har bara rest de senaste veckorna. Varje gång jag ser dig är det ett annat landskap bakom dig.
Ashley:
Ja. Tja, den här beror på att vi vanligtvis inte spelar in den här dagen, så jag är faktiskt på det som kommer att bli mitt framtida kontor. Jag gjorde ett fullt utrustat kök här inne, så det kan vara ett boende också som jag inte behövde som mitt kontor längre, men jag sitter just nu vid köksbänken där diskmaskinen går och jag har inte diskmaskinen ännu , så mina ben är precis under den där öppningen på skåpen. Det är faktiskt ganska bekvämt att sitta här bara på en pall.
Tony:
Och du har en vacker utsikt bakom dig, dessa pittoreska fönster.
Ashley:
Och så finns det en uppfart där ute och en betongplatta, men sedan på andra sidan uppfarten finns en vacker damm där ute. Det är faktiskt ganska trevligt, så att barnen kan leka ute och sånt medan jag sitter här inne och jobbar.
Tony:
Tja, vi har ett bra avsnitt för folket idag, eller hur? Vi har Annie Larner på, och Annie är en kommersiell fastighetsmäklare. Hon har varit med i spelet ett tag och hon är bara en sådan rikedom av kunskap och hon ger, jag vet inte, tänk på James Dainards avsnitt när det gällde att uppskatta rehabkostnader, detta är motsvarande för att arbeta med den kommersiella mäklaren . Hon har så mycket information om hur man kan vara effektiv i det förhållandet och vad man ska leta efter och vad som fungerar och vad som inte fungerar, så jag njöt verkligen av det här samtalet med henne idag.
Ashley:
Och jag tror att en viktig takeaway bort, som Tony nämnde, att arbeta med en kommersiell mäklare din första tanke var att jag går för off market-affärer. Jag tänker inte använda en agent, hon går in på exakt varför du ska använda en mäklare när du ska köpa reklam. Och jag tror att de är fantastiska exempel och det kan vara en sådan fördel för dig. Jag insåg inte ens att det fanns hemsidor. Hon pratar om olika webbplatser som LoopNet och CREXI, som CREXI, du borde vara registrerad mer om du letar efter en kommersiell fastighet. Men hon pratade om ett par andra som du bara har tillgång till om du är en kommersiell mäklare, och det är inte som MLS där du kan gå och se vad som finns på MLS på Zillow eller realtor.com. Så jag tyckte att det var riktigt intressant och det är bara en av fördelarna, men mycket bra information. Annie, välkommen till showen. Tack så mycket för att du är med. Kan du börja berätta lite om dig själv för alla?
Anna:
Ja, du fattar. Tack så mycket för att du har mig. Mitt namn är Annie Larner och jag är en kommersiell fastighetsmäklare i Colorado. Norra Colorado, närmare bestämt det större Boulder-området, som vi säger. Och i Colorado kan fastighetsmäklare praktisera vad de vill, bostäder eller kommersiella, men i allmänhet vad som händer är att du faller in i det ena eller det andra och slutar med att specialisera dig på det ena eller det andra eftersom de är lite olika världar, och vi kommer att Jag är säker på vad det betyder. Jag är specialiserad på kommersiella, så vi utför försäljning och uthyrning av kommersiella fastigheter.
Och jag är i ett team med ungefär sex andra mäklare och jag kom faktiskt in på kommersiella fastigheter genom marknadsföring. Min bakgrund är marknadsföring och rådgivning för företag. Jag har alltid varit i B2B. Jag älskar att jobba med företag, jag älskar speciellt att jobba med småföretag. Så kommersiellt när jag började jobba för fastigheter och mina kunder blev fastighetsmäklare, mitt intresse för fastigheter kombinerat med min kärlek till att jobba med företag och nu kombinerade investerare ofta båda världarna, så det var så jag landade i mäklarbranschen.
Ashley:
Och hur är det med att investera själv? Kan du berätta lite om din personliga erfarenhet som investerare?
Anna:
Totalt. När du hoppar in på fastigheter, slutar du med att du bara ser många affärer av en slump. Jag hade egentligen inte så mycket för avsikt att investera mycket i fastigheter, men vi snubblade på några fastigheter och kunde kombinera pengar med andra mäklare och göra några affärer. Jag har en vän som har mycket mer tillgångar än vi, så han gör affärer med oss och kommer med affärer där han lägger ner majoriteten av pengarna och sedan kommer vi in som minoritetsägare i en fastighet och vi sätta ihop en LLC och köpa den. Och så vi hittade en bostadsfastighet i det här området som var en slags flip, och det slutade med att vi köpte den och vi lade in kanske 40,000 XNUMX dollar på den och sedan hyrde vi den i ett år och bara lagrade lite pengar.
Vi behandlade det inte som en inkomstegendom egentligen, det var mer bara sparande, vad som helst. Vi maximerade hyran så mycket som möjligt, och sedan kunde vi sätta tillbaka den på marknaden ett år senare och jag tror att vi köpte den för $382 och hyrde ut den, täckte alla våra utgifter för året. Vi satte in 40,000 650,000 $ och sedan nästa år sålde det för ... nu försöker jag komma ihåg ... XNUMX XNUMX $ - något ett år senare, så det var ett bra litet projekt. Det är typ av affärer som vi tittar på. Det var tur, men de fungerar inte alla.
Vi hade bara tur med den. Det fungerade riktigt bra och det var bara på den här perfekta platsen och tre sovrum, två badrum, en gård, som runt här, tre sovrum, två badrum och en gård är allt du behöver eftersom du har plats för hundar, för om du inte Inte har ett utrymme för hundar, du eliminerar så mycket av din hyrespool. Och med tre sovrum, två badrum kan du få en grupp unga vuxna som alla kan lägga upp lite mer av en budget. Om du gör det lite trevligt och inte superuniversitet, kan du ta in lite fler personer. Så det var det vi fokuserade på.
Tony:
Annie, jag älskar att du har erfarenhet på båda sidor av spektrumet. Och du har redan pratat lite om det här, men det finns uppenbarligen fördelar med både det kommersiella och bostadsområdet, men för vår nybörjarpublik kanske många av dem inte har några erbjudanden ännu. Tror du att det finns tillräckligt med fördelar för dem att hoppa in i kommersiellt som sin första affär eller känner du att många av människorna som du arbetar med, vanligtvis är mer erfarna investerare som har arbetat sig fram till kommersiella? Vad har du för tankar där?
Anna:
Bra fråga. Definitivt, kommersiella investerare tenderar att vara lite mer kunniga eftersom de kanske har gjort det lite längre, och främst den stora skillnaden är att de har lite mer kapital. Jag tror att det förmodligen är det största hindret för inträde om du vill börja investera i kommersiellt. Jag tror att det är lika enkelt om inte lättare och det finns många fördelar med att köpa kommersiella fastigheter framför bostäder som tilltalar mig till och med, men problemet är att du bara behöver lite mer kapital eftersom kommersiella byggnader inte alltid, men de tenderar att vara lite dyrare och du behöver mycket mer kapital för att upprätthålla dem i form av underhåll och vakanser som du måste hantera.
Men erbjudandena är längre, så om du kan ta till dig mycket av det kan du ställa in dig på reklam. Men det finns säkert lösningar och jag tror att om du kan slå ihop pengar med grupper och arbeta med en bra mäklare som kan hjälpa dig att arbeta igenom alla dessa transaktionsstrukturer, är det en riktigt bra möjlighet och jag skulle gärna dela mer om hur man ser ut på kommersiella erbjudanden och vad man ska se upp med, hur det är lite annorlunda.
Tony:
Bara en följdfråga till det, Annie, för du sa att det är lika enkelt om inte lättare att få en kommersiell affär. Utveckla det eftersom jag tror att de flesta av våra nybörjare som lyssnar tänker på ordet reklam och att de bara blir överväldigade av allt som ingår i det. Så utveckla vad du tycker att det faktiskt kan vara lättare att få en kommersiell affär.
Anna:
Tja, poolen av köpare är mindre, helt enkelt. Med bostäder åtminstone här, har vi en stark marknad här och du har många köpare på rad även i denna konstiga nedgång som vi upplever just nu. Och med reklam så sitter de länge på marknaden, nio månader. Det är ovanligt för en kommersiell fastighet som är till salu, särskilt en som är i det mer lättillgängliga intervallet, vi pratar om något kanske $500,000 1.5 till $XNUMX miljoner, en sådan byggnad ibland, speciellt om den inte har inkomster som många investerarna vill se, kommer att sitta där ett tag och det finns faktiskt utrymme för förhandling.
Du kan faktiskt lägga ett erbjudande vad du har råd med och sedan gå till bordet för att förhandla, där ibland med investerare, när du investerar i bostadsfastigheter eller vill göra vändningar, tror jag att det är en längre kö utanför den dörren och du måste bli lite mer aggressiv. Så jag antar att förvärv är vad jag menar med det med kommersiella. Du har några fler alternativ, du behöver bara veta vad du letar efter och vara redo.
Ashley:
Annie, för en nybörjarinvesterare som kommer att lyssna på den här podden och tänka: "Vet du vad? Jag tror att jag faktiskt skulle vilja testa att investera i kommersiella fastigheter,” var är den första platsen eller det första de borde göra för att faktiskt starta den åtgärden för att driva in sig på den kommersiella sidan av investeringar?
Anna:
Bra fråga. Varning, jag är en mäklare, men jag skulle säga att hitta en mäklare. Nummer ett, i de kommersiella fastigheterna är vi inte lika lättillgängliga att söka och hitta i kommersiella som de är i bostäder, och den största anledningen är att vi inte riktigt har motsvarigheten till en MLS i den kommersiella världen. Detta system med flera listor, de är så trevliga. I Du kan älska dem, du kan hata dem, men en sak de gör bra är att syndikera alla dessa egenskaper till dessa olika webbplatser som är helt tillgängliga för allmänheten. På kommersiella har vi LoopNet, och jag är säker på att om du någonsin har letat upp kommersiella fastigheter så har du använt LoopNet. LoopNet är bra. Det är den offentliga versionen av CoStar, och CoStar är överlägset marknadsledare inom fastighetsdatautbyten. Men förutom LoopNet finns allt annat bakom en vägg som är tillgänglig för licensierade mäklare.
Så alla dessa fastighetsutbytesdatabaser som vi kallar, som Catalyst, CoStar, LoopNet, CREXI. CREXI kan du använda med en inloggning, och jag skulle rekommendera det för investerare som bara vill titta på fastigheter. Men i slutändan kommer du att ha mäklare som har tillgång till poolen av fastigheter som är tillgängliga och de kommer att bli mer nätverkade med andra mäklare i branschen och veta vilka fastigheter som kommer upp, vad som är tillgängligt. De kommer att vara mer benägna att få tillgång till erbjudanden utanför marknaden åt dig. Så bara hitta en fastighet ensam, använd bara en mäklare. Om du är en köpare är det precis som det är i bostäder där du inte betalar för din mäklare och du inte betalar deras provisioner, hyresvärden eller säljaren betalar provisionen.
Den enda gången du kanske betalar provision till en köpares mäklare är om du köpte en affär utanför marknaden, vilket är något du måste vara redo för, och de kanske vill teckna en exklusiv med dig så att du täcker deras avgifter om det är utanför marknaden. Och det brukar hända beroende på vad du letar efter, men för det mesta hittar du något på marknaden, så det finns ingen bokstavligen någon anledning att inte använda en mäklare. De kommer att förhandla åt dig, de har en bättre uppfattning om vad som händer på marknaden, vilken värdering är rätt värdering, vad man ska komma in på, hur man förhandlar. Så det är nummer ett, hitta en mäklare. Och de finns där ute, och jag skulle söka specifikt efter en kommersiell mäklare. Vissa faller i båda världarna, men om du håller på med reklam hela dagen har du bara en bättre uppfattning om vad som händer på marknaden.
Ashley:
För att följa upp den frågan, och du har redan svarat på en del av den för mig om vilket värde kan du förvänta dig att en mäklare ska ge dig? Så du sa att förhandla, hjälp dig att ta reda på var marknaden är, vad den här fastigheten faktiskt är värderad till, sådana saker. Vad är några andra saker som en mäklare skulle hjälpa dig med? Så kanske under förvärvssidan, hjälper de dig med här är föremålen som ett hyresavtal, sådana saker som du borde få från säljaren och sedan när du är under kontrakt, hjälper de till med due diligence? Och så vad är de bitar som någon borde fråga om en mäklare är kunnig inom dessa områden och tillhandahåller dessa tjänster?
Anna:
Definitivt. En mäklare kommer, nummer ett, hjälpa dig att ta reda på vad som finns på marknaden, om du får under kontrakt, få under kontrakt till rätt pris. Och då är due diligence ganska lång. Vi tenderar att vara under kontrakt för 30 till 90 dagar i reklam. Jag har ett avtal som stänger nästa vecka som är nästan 90 dagar som vi har varit under kontrakt och det var inte ens komplicerat, det tar bara lång tid att få miljöarbetet gjort. Inspektioner, det är mycket titelarbete. Och så förstås hyresgäster, så det är nästa sak jag ska prata med. Faktiskt, om du köper en byggnad med hyresgäster eller hyresgäster i den, finns det en nivå av komplexitet där. Föreställ dig det här, du hade en ägare som har haft en kommersiell byggnad med ett gäng hyresgäster i, jag vet inte, 10 år. Och under dessa 10 år har de tecknat fem olika leasingavtal eller sex olika leasingavtal, och några är bruttoleasingavtal och några är nettoleasingavtal och några är modifierade brutto.
Vissa har ett avtal med killen att om han städar garderoben och ger fotmassage på fredagar, får han 200 dollar i rabatt på hyran den månaden. Och allt det här överlever när det stängs, så det måste fångas och spelas in och representeras genom vad som kallas estoppels. Och jag är säker på att om du har köpt hus med hyresgäster, har du haft estoppels, men med kommersiella kan de bli riktigt komplicerade eftersom det är dessa det är företag och det påverkar deras resultat. Och det är viktigt att alla depositioner och alla slags saker måste överföras till dina avräkningsblad senare vid stängning. Så dessa estoppels kan bli lite komplicerade och du vill försäkra dig om att du har en mäklare som hjälper dig att ta en titt på dem och se till att allt stämmer, att överföringen till den hyresvärdsrollen när dessa hyresgäster överlever stängning går smidigt och att det finns en riktigt stark förståelse.
Jag har en byggnad just nu som vi stängde i december och den hade 12 estoppels, 12 hyresgäster och det var som en 8,000 XNUMX kvadratmeter stor byggnad. Det var inte stort, så många hyresgäster för det. Och nu är vi dock många månader senare och det dyker upp frågor igen om estoppels och depositioner och förra månadens hyror och saker som inte redovisades. Och i teorin behöver ingenting hända eftersom att dessa estoppels är juridiska dokument som överlever stängning, men vi har nu frågor om det, så vi måste vara superflitiga med hur det hanteras och en mäklare kommer vid din sida. Och sedan, förlåt att jag pratar mycket, men bara för att svara på din andra fråga om vad som händer när du blir hyresvärd och hur en mäklare kan hjälpa dig. Återigen, leasing.
Leasing är en pågående sak. Om du har hyresgäster och du kommer att behöva behålla hyresgäster och det är en del av din investeringsstrategi, du ockuperar den faktiskt inte, du försöker bara vinna, du gör det bara för inkomst, du kommer att vilja ha en mäklare som vet mycket om marknaden och vilka hyror som finns på marknaden och hur man förhandlar fram en stark hyresgäst för dig, hur man veterinär hyresgästen som kommer till bordet, hur man får längre affärer för dig och leasing är bara en pågående sak. Förnyelser, hyresavtal börjar löpa ut, folk kommer att omförhandla det och det är verkligen skönt att ha en mäklare på din sida som bara kan hantera det åt dig.
Du kan göra leasing själv och jag skulle rekommendera att göra mycket bra research om hur man förhandlar fram bra leasingavtal, men jag kan inte berätta hur många gånger jag har arbetat med säljare som kommer till bordet och du kan säga att de var Jag jobbar inte med en mäklare eftersom deras hyresavtal är mycket låga, hyrorna är verkligen under marknadsmässiga. Du har stökiga hyreskontrakt som är svåra att göra huvuden eller svansen av, och det påverkar dig när du går för att sälja byggnaden och du får kontrakt och du måste göra due diligence och alla börjar titta på dessa stökiga hyreskontrakt och säger, " Herregud. Dessa är långt under marknaden, värdet av den här byggnaden är inte här. Dessa takpriser checkar inte ut”, och då måste du omförhandla ditt pris. Så att ha riktigt starka hyresavtal på plats med hyror som är rimliga som antingen ligger på eller över marknaden kommer att hjälpa dig när du går för att tjäna pengarna tillbaka vid försäljning.
Tony:
Ja, Annie, så mycket värdefull information där, och jag vill bara ropa ut eftersom jag vet att för så många av våra rookies kan de förmodligen lyssna på det här och deras huvuden snurrar, men jag tror att det går tillbaka till varför att ha någon som har erfarenheten är så viktigt om du vill komma in i kommersiella lokaler. Men bara en sista sak om due diligence-perioden. Jag tror att vi alla är lite bekanta med vad som händer med ett enfamiljshus under deposition och de inspektioner du behöver göra, men med den kommersiella fastigheten, vilka är några av de ytterligare inspektionerna som någon bör titta på för att säkerställa att den här fastigheten är en smart att köpa?
Anna:
Nästan alltid kommer du att se ett miljöarbete. Så vi kallar att det finns en fas ett, fas två där. Det finns olika faser av miljöer som du gör. Som ett minimum kommer du förmodligen att vilja göra en fas ett. Och så det kommer att gå igenom byggnaden och testa för asbest och andra giftiga material som kan finnas i hela byggnaden, och de kan bli riktigt komplicerade om du har en byggnad som har bytt takplattor. Om du har en byggnad med flera hyresgäster och i var och en av dessa olika enheter har hyresgästerna gjort olika utbyggnader för sin verksamhet, du kommer att ha en mängd olika material i byggnaderna.
Samma fastighet som jag nämnde som var denna cirka 7,000 90 kvadratmeter stora byggnad, vi gjorde en miljö och jag tror att de tog XNUMX prover för miljön. Så det tog hela dagen och det var riktigt långt, och det är bara en fas ett. Och sedan om du sitter på en fastighet som är en industrifastighet som har mer komplexitet, kan du komma in i en fas två beroende på vad som kommer tillbaka från den fas ett, och du kan sluta köpa en byggnad som är en brun tomt. När det kommer till handel, har du företag som gör många olika saker på dessa fastigheter, så miljön är verkligen viktig och det är vanligtvis det som gör att du har ett kontrakt så mycket längre på kommersiella.
Ashley:
Jag hade en fastighet på kontrakt som gick in i en fas ett. Det var självförråd men det hade också en kommersiell byggnad med sig, och fas ett misslyckades eftersom det fanns en mekanikerverkstad som drev ut den och fas ett noterade att det kunde ha varit oljespill. Så ville gå till en fas två, men säljaren ville inte tillåta det. Han skulle inte tillåta att fas två utfördes på fastigheten, och vår mäklare sa till oss att det kunde bero på att om det finns ett problem och vi backar, är han nu medveten om det problemet och måste avslöja det och troligen skulle behöva åtgärda det.
Så vi gick faktiskt bort från den affären eftersom säljaren inte ens gick med på det, och det slutade med att han ersatte mig för fas ett och jag gav honom den rapporten så att han hade den för en annan köpare. Så det gick bra och jag förlorade inte mycket pengar på att göra min due diligence, men det är något annat att vara medveten om också, är att du är redo att gå vidare och säljaren sätter faktiskt stopp för den och säger, "Jag vill inte veta vad som är fel med den."
Anna:
Totalt. Dessa kommersiella erbjudanden löser sig så ofta under den sista timmen. Eftersom de flesta av köparna är investerare och säljarna är investerare, har du först och främst, kanske mycket ego, men också ofta om affärerna, siffrorna inte är vettiga, kommer de bara att gå iväg och gå till nästa. Så det är riktigt tufft. Processen kan falla isär vid inspektionsupplösning eller under den sista timmen så ofta, och jag skulle säga att det är en annan sak att verkligen vara redo för, precis som med din berättelse, Ashley.
Tony:
Så Annie, en sak som du nämnde som jag bara vill vara säker på att vi går tillbaka till var cap rate. Du nämnde mycket kort det ordet, så kan du bryta ner eller definiera exakt vad en takränta är och vilken roll den spelar i kommersiella fastigheter?
Anna:
Absolut. Så inom kommersiella fastigheter värderar vi fastigheter med några olika metoder beroende på situationen. Och det här är fastigheter 101, så alla tål mig. Men du kan bara titta på rent kompensationer eller så kan du titta på underliggande markvärde om fastigheten är en skit och i slutändan någon vill bara bygga om den eller göra någon urban utfyllnad, så det finns verkligen inget värde i strukturen och du är tittar på underliggande markvärde, så du gör en per kvadratfot eller per acre basis. Och så finns det inkomster, och det är den vanligaste eftersom de flesta investerar i kommersiellt för inkomsten, man tittar på inkomst. Och sättet vi värderar en inkomstegendom är genom denna kapitaliseringsgrad. Det är bara denna dumma formel som kan vara riktigt förvirrande, men i grund och botten tar du dina nettodriftsinkomster, din NOI, som är din inkomst minus allt som krävs för att driva och driva byggnaden.
Så skatter, försäkringar, underhåll och du tar till och med ditt lån därifrån, så taket tar inte hänsyn till ditt lån, det är egentligen bara att försöka titta på själva byggnaden, och vi får det NOI och du dividerar det med byggnadens värde eller vad du vill att byggnadens värde ska vara. Så om det är $1 miljon, om det finns på marknaden för $1 miljon, skulle du ta NOI och dividera det med 1 miljon, och du fick den här procentsatsen som är någonstans mellan 4% och 10%. Och vad det egentligen är, det är egentligen inte en avkastning så mycket som det är ett mått på risk, risk och avkastning. Så ett tak som ligger på 4 till 5 % kommer att berätta att det här är en fastighet som har ett högt värde, det är förmodligen på en mer urban marknad, som i vårt fall Boulder, där värdet bibehålls och ständigt ökar, men hyrorna som ett resultat mot det värdet är inte lika höga.
Och så du får en lägre takränta på det, men det är en säkrare, långsiktig investering. Det kommer att växa stadigt. Det är som obligationerna för kommersiella fastigheter. Och då kommer en högre takränta helt enkelt att berätta för dig att det är en mer riskfylld marknad, som att värdet är lägre jämfört med inkomsten, men oddsen för att du hittar riktigt bra långsiktiga hyresgäster kan vara lite lägre eftersom du är ute i mer av en lantlig eller en förortsmarknad som är lite mindre av en säker satsning. Så det är bara mer riskfyllt, så det är beståndet av fastighetsinvesteringar. Så takpriser, du kommer att höra det hela tiden och många gånger kommer du att köpa en byggnad där det inte finns någon takskatt och du tänker, "Vad är takräntan?" Tja, det kan vara tomt.
Eller i fallet med en byggnad som jag har kontrakt på just nu, hälften av den är uthyrd och den andra hälften inte, och i så fall är taket irrelevant. Du kan göra en proforma cap rate och uppskattning baserat på marknadshyror och antalet kvadratmeter, den uthyrningsbara kontra den användbara, vi skulle uppskatta att du skulle kunna få denna cap rate om du köpte den för detta. Men i slutändan finns det ingen takränta, så du måste tänka på hur den värderas. Så i så fall skulle vi förlita oss på comps och titta på priset per kvadratmeter för liknande byggnader som har sålt på den marknaden och uppskattar att det är vad det kan vara, men det är inte riktigt där så vi ger dig en rabatt för det, och så här har vi kommit fram till detta pris per kvadratmeter.
Tony:
Om jag är en ny investerare, Annie, hur tar jag reda på vad taket är för ett visst område?
Anna:
Tja, jag skulle bara gå till LoopNet. Gå till LoopNet och först av allt, välj vad du vill investera i? Detaljhandel, industri eller kontor? Industriellt tenderar att ha fler av dessa lägre takpriser eftersom du har riktigt långsiktiga hyresgäster och värdet alltid är högt på industribyggnader, som lager och sånt. Men välj en av dessa och gör sedan en sökning efter alla 10 till 20,000 XNUMX kvadratmeter stora lager på en viss marknad och filtrera det bara efter det och börja titta på broschyrer och listor och se vad de listar taket för, och vanligtvis ska ringa upp det. De kommer att säga, "Detta är en åtta keps. Kolla in det, åtta caps.” Du är som, "Ja, men det är i Salem," så duh, naturligtvis är det en åtta cap.
Men om du går in i ett mer urbant område, som en universitetsstad eller någonstans så, och du kommer att se detta ofta i flerfamiljshus och en universitetsstad där hyrorna alltid är riktigt stabila, kommer du mest att se fyra flerfamiljer har alltid de lägsta kepsarna för igen, det är så stadigt och alla behöver en plats att bo. Och så om du köper en flerfamiljsfastighet, till och med fyra enheter, kommer du att förvänta dig att fyra till fem cap. Om du till exempel ser en sex keps på en flerfamiljsfamilj i en universitetsstad, är det förmodligen ett bra köp, men du kommer att ha många människor i kö för ett sådant köp.
Ashley:
Annie, när du tittar på en takränta som finns på noteringen, finns det något du bör göra för att verifiera att takräntan faktiskt är korrekt beräknad? Finns det några vanliga saker som du ser som kanske säljaren inte berättade för mäklaren om eller vad det nu är, men är det bara ett par saker som vi bör titta efter när vi analyserar en affär som kan ha utelämnats när taket hastigheten konfigurerades?
Anna:
Absolut. Bra fråga, eftersom taket är en bra sak att verifiera. En, för att de kanske inte har beräknat det korrekt och att det faktiskt finns ett högre takvärde och du upptäcker det och det är en total guldklimp, eller att de totalt sväller upp takräntan. Så det första du ska göra, du behöver inte ens vara under kontrakt faktiskt, när något är till salu och du är intresserad av det, be om hyresrulle. Och så det kommer att bli ett kalkylblad som du kommer att få från mäklarna som listar det eller säljaren, och det här kommer att visa alla olika hyresgäster, vilken hyra de betalar, när deras hyreskontrakt upphör, någon annan hög nivå streck där på deras villkor i sina hyresavtal. Och sedan på den hyresrullen ska den visa alla utgifter också. Och därifrån ser du skatter, här är vad försäkring är, här är vad underhåll är.
Och ibland, ofta, kan du ganska snabbt berätta hur kunnig en säljare är och hur bra koll de har hållit dessa utgifter baserat på om de är uppskattade. Och om du tror att de är uppskattade kan du bara börja ställa några frågor som vad är egentligen utgifterna här? Gick den här killen ut och skottade snön själv varje dag? Vem fixade taket? Betalade du en takläggare eller gick du upp dit och lekte med lite tjära? Ta verkligen reda på vad kostnaderna kommer att bli när du tar på dig detta, hur mycket du är villig att göra själv. Kontrollera skatterna och se till att de är korrekt listade. Och du kan snabbt titta på allt det där för att försäkra dig om att taket beräknades korrekt, och sedan kan du börja spela med ditt erbjudande. Så om det är noterat för 1 miljon dollar och du vet att du inte kommer att köpa det för något mer än 850,000 XNUMX, då beräknar du NOI mot ditt förväntade köpeskilling och tar reda på vad din cap rate är som du går för.
Tony:
Annie, jag tror att det är en av de saker som gör kommersiella fastigheter så lockande för så många människor är att du har mer kontroll över värdet på den fastigheten, för om jag köper ett enfamiljshus köper vi det mesta av vår portfölj på kort sikt uthyrning, och vi kan ta den fastigheten och få den att prestera oerhört bra, men värdet på den fastigheten kommer alltid att vara knutet till jämförbar försäljning av andra hus i det området. Men om jag går ut och köper ett hotell och jag kan ta NOI från $500,000 1 till $XNUMX miljon, så har jag nu avsevärt ökat värdet på den fastigheten. Så jag är bara nyfiken, Annie, från kunderna som du har arbetat med, har du sett dem använda den strategin effektivt där de köper en underpresterande tillgång, de kan stabilisera den, förbättra den och dramatiskt öka värdet av den egendomen?
Anna:
100 %. Det är målet. Det är i slutändan vårt mål, är att köpa en underpresterande fastighet och stabilisera hyrorna. Och om du kan hitta en möjlighet till det och sedan få det för rätt pris, så tycker naturligtvis varje säljare att deras fastighet inte stinker alls så du måste få den för rätt pris, men när du väl gör det, och sedan med tiden. Det här tar tid, eftersom kommersiella leasingavtal vanligtvis är två till fem, ibland sju, 10 år långa, och det kan ta tid att få det till en tillräckligt stabil plats för att ta den tillbaka till marknaden. Men återigen, ytterligare en anledning att arbeta med en mäklare som kan arbeta med att stabilisera den fastigheten och få in några fina hyror där åt dig. Men ja, det är precis målet. Stabilisera det, tillför lite värde. Se till att du tar väl hand om byggnaden också, du vill inte att den ska ha några större problem som kan avslöjas i due diligence och sedan ta tillbaka den till marknaden. Det är helt rätt, Tony.
Tony:
Jag älskar det. Vi har en campingplats under kontrakt i West Virginia just nu, och det är ett stort mål för oss är att de har dramatiskt underutnyttjat den här fastigheten och det finns en stor uppsida där, så jag är exalterad över det. Du nämnde ett annat ord som jag vill gå tillbaka till, Annie, som var proforma. Kan du definiera vad det är? Dessutom är proformas inte alltid den bästa informationskällan för att verkligen förstå hur en fastighet kan klara sig. Du kanske har några säljare som har proformas som säger att detta är världens bästa fastighet, men du gräver lite och hittar något annat. Så vad exakt är en proforma och hur kan en nybörjare i fastighetsinvesterare använda det för att fatta ett smart beslut om att köpa en fastighet?
Anna:
Totalt. Låt dig inte skrämmas av en proforma. Egentligen kan du använda en riktigt enkel. Du kan bli riktigt komplicerad och bli riktigt utom kontroll på det, men en proforma är i grunden ett kalkylblad som du ska använda för att beräkna hur du tror att den här fastigheten kan prestera, vilken typ av inkomst du verkligen kan få från den om du gjorde allt du vill göra till slut, om allt är perfekt. Så om du köper en byggnad som är 80 % leasad och du vet att du vill få den upp till 95 % leasing, vill du få in dessa långsiktiga erbjudanden, du vill få bästa möjliga hyra, vilken avkastning har du när du gör det och vad köpte du det för?
Och sedan i din proforma, det är där du vill börja spela med lånepengar. Så du slänger in hur mycket du finansierar, hur mycket kontanter, när du vill refinansiera. Du kan bli riktigt komplicerad med dessa, men i slutändan säger en proforma bara att detta är vad bilden är idag och i framtiden, så här kommer det att se ut om jag kan göra allt jag vill göra och skapa värdet som jag vill skapa.
Ashley:
Annie, när du gör proforma, vad är några saker som någon bör vara medveten om? Så till exempel, om säljaren förberedde proforma om det här är vad fastigheten gör nu men vi vet att den kan göra detta, vad är några saker även om du skapar proforma på egen hand som folk borde se upp för som kanske inte ens vara på den faktiska? Så en sak som jag har sett som är vanligt runt Buffalo är att du köper från en mamma och pop, popen går och han snöröjer, så det finns inget som står på kostnaderna för snöplogning, eller så kanske deras försäkring inte gör det täcker till och med vad som helst. Vi besökte en camping innan som hade vedeldade spisar i några av stugorna. Deras försäkring täckte inte om något hände med dessa braskaminer, så det visade bara att premien förmodligen skulle bli mycket högre än vad de hade på deras nuvarande vinst och förlust. Så kan du beröra kanske några av de andra sakerna som vi bör hålla utkik efter?
Anna:
Jag tror ärligt talat, du lyckades precis. Utgifter. Jag tror att utgifterna är det största. Alla kan blåsa upp sina hyror. En, var försiktig med hyrorna. Du vet inte vad som kommer att hända i den här världen. Vi har en kris på kontoret just nu, så många människor hade proforma som inte alls fungerar för dem på kontoret just nu. Så var superkonservativ med dina hyror och var liberal med dina utgifter. Vet bara att huruvida den säljaren driver fastigheten just nu, kommer du förmodligen att spendera mycket mer än vad de gjorde, även om du inte gör det. Men i din proforma, låtsas som du är.
Du kommer att hyra ut det där snöröjningsföretaget. Du ska jobba med takläggaren. Du kommer att bli överförsäkrad, paraply, allt, och sedan kommer du att behöva ta itu med finansiering också, eftersom ingen har 2 miljoner dollar kvar. Och det kan vara så att du inte tjänar pengar på den här fastigheten på fem år, det kanske bara är värde i sju år. Speciellt när du befinner dig på en marknad med de lägre taket tar det tid att tjäna pengar. Och så jag skulle säga att du bara var liberal när det gäller utgifterna och försiktig med dina hyror och försök bara arbeta med de värsta scenarierna, och om det fortfarande fungerar kan det vara värt att ta en titt på.
Tony:
Så du nämnde, Annie, om att kontoret är i en kris just nu. Jag antar att jag bara är nyfiken, med alla erfarenheter du har, hur ser du på investerare i det kommersiella utrymmet med tanke på var vi befinner oss i den ekonomiska cykeln idag?
Anna:
Det är en stor en. Här på vår marknad i Boulder ligger våra kontorsvakanser på 12.6 % just nu, och det är fortfarande inte så högt, det är bara riktigt högt för oss. Jag tror att New York ligger på 15 % potentiellt. Och i Boulder, bara som jämförelse, har våra historiska hyror under de senaste fem till sex åren varit runt 6 till 8 %, eller vakanser, ursäkta mig. Så 12% är dubbelt och vi känner det definitivt. Det känns som att det bara finns kontor överallt. Så jag tror att säljare och hyresvärdar, alltså på hyressidan, tar sig dit. De förstår liksom tillståndet vi befinner oss i, att de kommer att börja behöva göra fler eftergifter, att priser och hyror kommer att behöva spegla marknaden, men vi har haft så bra hyror historiskt att det kommer att gå. att vara långsammare än vad vi vill att det ska vara för säljare att svara, hyresvärdar.
Samtidigt förväntar sig köpare och hyresgäster världen. Så på kontoret får vi bara erbjudanden. Vi får förslag på hyror som är hälften av att begära, och vi ser erbjudanden där du kan se att köparna bara väntar på den här brandförsäljningen och att säljarna helt enkelt inte är där än. Så vi är inne i den här luckperioden och jag tror att säljare väntar på att saker ska studsa tillbaka eller plana ut det. Köpare sitter på kontanter och tror att de kommer att få de bästa erbjudandena i världen, och det är bara tiden som verkligen kommer att utvisa. Jag är inte säker på om det svarar på din fråga, men det är ungefär vad vi ser. Och det är mest på kontoret. Det är fortfarande riktigt hälsosamt inom industri. Lycka till med att köpa ett lager, alla står i kö för det. Lycka till med att köpa flerfamiljshus, det är fortfarande riktigt starkt.
Detaljhandeln går liksom upp och ner beroende på var det är och vilken typ av detaljhandel du pratar om, men kontor, lite identitetskris. Vi har bara inte sett det komma tillbaka ännu. Vi ser fortfarande mycket arbete hemifrån hybridmodeller, så det är en konstig tid. Jag tror bara att vi kommer att behöva lite mer tid. Och totalt sett går det kommersiella bara lite långsammare eftersom dessa affärer är längre och hyreskontrakten är längre och så svarsfrekvensen, och du har många institutionella investerare och de har riktigt långa affärer, så det tar bara lite mer tid för oss för att se exakt hur det kommer att bli.
Tony:
Jag är nyfiken, Annie, med tanke på att du har en så bred exponering för alla dessa olika typer av kommersiella fastigheter, om du var en nybörjarinvesterare och du började på nytt idag, vilken typ av kommersiell fastighet skulle du gå efter? Skulle du gå efter industri? Skulle du gå efter flerfamiljshus? När jag själv tänker på vilken kommersiell tillgångsklass som kan ha störst uppsida, just nu tittar vi på hotell och motell eftersom vi redan är i Airbnb-utrymmet, så det finns en del uppsida där för oss operativt. Men jag älskar också idén med strippgallerian som har tandläkaren och nagelsalongen och frisersalongen för det är saker som du inte kan göra virtuellt, så för mig är det som att du kommer att ha lite uppåt där. Men jag är nyfiken, vad är dina tankar? Om du fick börja idag, vilken väg skulle du gå?
Anna:
Tja, det beror på din budget och jag skulle säga att det beror på ditt intresse. Du kommer att behöva ta itu med dessa hyresgäster och du vill veta deras verksamhet, så om du ska gå efter lager eller om du ska ha något inom tung industri, skulle jag föreslå att du förstår lite om vilka typer av företag som kommer att vara dina hyresgäster. Känner du till bilkarosserier? Känner du till tillverkning? Känner du till förvaring? Om du förstår deras verksamhet kan du arbeta med dem lite bättre och känna till din marknad och vad som gör en kvalificerad hyresgäst, där detaljhandel är en helt egen grej också. Så kontra kontor ser vi att många småkontorsägare är personer med en försäkringsbyrå eller företag som har varit tvungna att hyra dessa typer av utrymmen före sig själva och förstå vad som går in på ett kontor eller vad som gör dig till en bra kontorshyresvärd. Så om det är något som du redan kanske har lite kunskap eller intresse för till att börja med, kanske börja där.
Industrial är bara ett högre pris. Det är bara svårare att köpa. Även det minsta stora lagret, de finns där ute, men i slutändan kommer du att behöva flera miljoner för att komma in på ett lager. De har mycket underhåll, de är bara större och det är bara ett större djur jämfört med kanske en liten professionell kontorsbyggnad med flera hyresgäster som är lite större för din förstagångsinvesterare, speciellt om du kan ockupera en av dem och vara på plats. Detaljhandeln tenderar också att vara riktigt stor eftersom du får dessa, som du sa, strippgallerior, men alla har det där söta lilla distriktet i centrum som har butiksbyggnaden som du kanske kan köpa för under 1 miljon dollar. Och det är lite riskabelt eftersom du kanske har en eller två hyresgäster och så du är verkligen beroende av de företagen, men det börjar någonstans. Du måste bara köpa en och få igång den och stabilisera den. Så om din lilla stad är det du älskar och du är intresserad av det och du vill se framgång i ditt centrala affärsdistrikt, börja leta där och du kommer att bli en riktigt bra hyresvärd.
Ashley:
Det var precis vad som hände med mig. Det fanns just den här vackra tegelbyggnaden med blandad användning i denna superliten stad och jag älskade den så mycket, och jag väntade i över två år med att köpa den här byggnaden eftersom de först ville ha 90,000 20,000 dollar och det slutade med att jag fick den för XNUMX XNUMX dollar. Men en del av mitt uppehåll med att faktiskt köpa den var att jag inte visste vad jag skulle lägga i den. Det var en så liten stad, vad skulle folk behöva där inne? Kan jag fylla båda enheterna? Så vad vi gjorde var att vi faktiskt satte in en spritbutik där för det fanns inte en som var nära den staden alls. Så vi öppnade ett företag och köpte byggnaden, och sedan hade vi de två bostäderna på övervåningen, som vi hade andra enheter i samma stad och det var fortfarande en stor efterfrågan på lägenheter.
Så det var ett slags skyddsnät för att komma in i kommersiella affärer med den blandade användningen, där vi var så bekanta med bostäder att vi visste att bostäderna kunde bära byggnaden ifall vår spritbutik skulle misslyckas och vi inte kunde hyra andra sidan. Och det slutade med att vi fick en söt liten present-/klädbutik som gick in på andra sidan, och det gör det verkligen trevligt på den där huvudgatan. Men det var ett stort uppehåll för oss också, är vad som faktiskt till och med kunde gå in där och försenade oss från att faktiskt köpa det. Men en sak jag vill fråga är med leasingprocessen och att hitta de hyresgästerna, är det något som din kommersiella mäklare kan hjälpa dig med så långt som att göra granskningen, skriva upp hyresavtalet? Och kanske kan du till och med prata om trippelnethyresavtal med kommersiella hyresgäster.
Anna:
Bra. Absolut. I mitt arbete gör jag ca 80% leasing och 20% försäljning, så vi gör mest leasing, vilket är så värdefullt för all vår försäljning eftersom hyresgäster och leasing är så relevanta för köp och försäljning av kommersiella affärer. Helt relevant, så vi har en uppfattning om var marknaden är, vad hyrorna ligger på, vad folk efterfrågar, vad hyresgästernas efterfrågan är, vilket spelar in. Så ja, din mäklare kommer att fortsätta göra all din leasing om du vill, och det fungerar precis som försäljning i form av provisioner. I allmänhet kommer en mäklare att få någonstans mellan fem och 6% av nettovärdet av leasingavtalet, så dina mäklare uppmuntras att ta in en längre affär. Om de tar in en femårsperiod med högre hyror, då får de lite högre provisioner, de arbetar för din räkning. Så de kommer att göra marknadsföringen, lägga ut den på alla de fastighetsbyten som jag pratade om som andra mäklare ser.
I vårt företag är vi ganska besatta av att sätta grejer på Craigslist och överallt vi kan för att nå hyresgäster även som inte är representerade, eftersom så många hyresgäster inte representeras av mäklare, och sedan ta in dessa hyresgäster och kontrollera dem. Väldigt viktigt. Jag har haft mina skräckhistorier från förr. Även det senaste året turnerade jag en hyresgäst som visade sig vara en andra gradens mördare och en total bedragare som är åtalad i delstaten Colorado. Och vi turnerade i det och det var den här affären, det var affären från himlen. De ville ha allt. Det var för bra för att bokstavligen vara sant. Så du vill att din mäklare där ute gör en granskning åt dig, och när de sedan kan ta med en kvalificerad hyresgäst till bordet, kan de hjälpa det med den förslagsprocessen att sätta ihop här är vad vi föreslår för hyror, villkor, allt, komma överens med det, och sedan gå in i leasingfasen.
Och sedan när förnyelser dyker upp kan din mäklare hjälpa dig att omförhandla förnyelser eller kanske lägga tillbaka den om den hyresgästen ska flytta ut och hitta nästa hyresgäst åt dig. Och kom ihåg att inte bara lediga platser, utan den tid det tar att hitta en hyresgäst i en kommersiell affär är månader. Det är inget som händer över en natt. Den absolut snabbaste affären jag någonsin kunnat göra, en hyresaffär som var det perfekta stället, det var det första vi såg. Dessa hyresgäster flyttade så snabbt, de var fantastiska, de var på det. Allt jag sa åt dem att göra, de gjorde det direkt och det absolut snabbaste vi kunde stänga, det här var typ två och en halv månad från det att de sa, jag vill ha den här platsen tills vi skrev på hyresavtalet. Så det tar tid.
Ibland tar det sex månader och jag vet att hyresvärdar blir frustrerade och efter ett tag säger de: "Vad gör du för mig?" Men det är bara att hitta den perfekta matchningen. Beroende på hyresvärden och hur kräsna de är kan det ta lång tid också, så det är mycket dynamik. Vilken var andra halvan av din fråga? Nettoleasing. Så låt oss prata om hyreskontrakt. Inom kommersiellt kommer du att se att det finns några olika typer av hyresavtal, och det är verkligen viktigt eftersom det senare spelar in i din hyresroll och din proforma och din takränta och allt som vi pratade om. Hyresvärdar tenderar att favorisera det som kallas triple net leases, och vad det innebär är att du delar upp hyran och du tar bashyra, och bashyra är bara alla pengar som går rakt ner i hyresvärdens ficka.
Det är bara den rena hyran, och det är vanligtvis representerat i ett pris per kvadratmeter per år. Det är så irriterande förvirrande, men ha ut med mig. Låt oss säga att du har ett utrymme på 1,000 10 kvadratmeter och det är 10 USD per kvadratmeter och år. Tja, hur räknar jag ut min månadshyra? Du tar $1,000 gånger 12 XNUMX och det är din årshyra, och du tar den årshyran och delar den med XNUMX, och det är så du får reda på vad du ska betala varje månad. Så det är bara vad som kallas bashyra. Och så finns det den här andra, vad är ordet? Inte fast hyra, men-
Tony:
Variabel.
Anna:
… Tack. Rörlig hyra som kallas trippelnet eller OPEX, driftskostnader, trippelnet, vad man nu vill kalla det. Och det är de tre ändarna, så det är försäkringar, skatter, underhåll. Underhåll av gemensamt område, CAM. Och så det är som alla grejer som du måste göra för att underhålla hallar och badrum och trottoarer. Allt som delas mellan hyresgästerna är vår gemensamma yta. Och så har vi det, vi har försäkringar och skatter, och dessa är genomgående kostnader. Hyresvärdar gillar inte att betala dessa saker eftersom det är på hyresgästen. De säger: "Det är på hyresgästen." Så hyresvärdar överför denna kostnad till hyresgästen i ett pris per kvadratmeter. Vanligtvis är det någonstans mellan $4, och om du är nere i Pearl Street Mall i Boulder, är det $25, riktigt dyrt. Så du måste lägga till det tredubbla nettotalet ovanpå din bashyra.
Så låt oss säga att din bashyra är 10 USD och ditt trippelnetto är 5 USD. Din totala hyra är $15 per kvadratfot och år. Du gånger det med antalet uthyrningsbara kvadratmeter, vi pratade om det, och sedan dividerar du det med 12 och det är din månadshyra. Det är allt du är skyldig din hyresvärd varje månad. Och hyresvärdar gillar detta eftersom skatter och försäkringar och underhåll är rörliga kostnader. De kan inte förutsäga dem. De gillar inte saker som är oförutsägbara. De vill veta vilken typ av pengar de kommer att få i slutet av månaden. Så de tar alla de utgifterna som de tror kommer att summera till X över året dividerat med 12, och sedan betalar varje hyresgäst sin pro rata andel. Så om du upptar 10% av byggnaden, betalar du 10% av det, och om du upptar detta, betalar du vad som helst.
Och så i slutet av året måste hyresvärdar göra lite bokföring och lägga ihop alla dessa utgifter, alla intäkter de fick från trippelnettet och stämma av det. Hade jag rätt? Hade jag fel? Överskattade jag? Underskattade jag? Och om du överskattat är du skyldig hyresgästen tillbaka de pengarna, och om du underskattar har hyresgästen en räkning och betalar dig. Så alla dina rörliga utgifter täcks och då har du grundhyran som du bara får varje månad. Så det är därför vi med NOI, tillbaka till det, tar bort de rörliga kostnaderna, för vi vill egentligen bara veta vad hyran är som du får, den hårda hyran. Hur som helst, så dumt, så förvirrande, men vet bara om du är ute och tittar på vad hyrorna är, det brukar vara grundhyra och sedan kommer det driftskostnader.
Nu kan du också ha ett bruttohyresavtal, och många hyresvärdar föredrar detta bara för enkelhetens skull, eller så har de ägt byggnaden i 1 miljon år och de bryr sig inte längre. Allt har lönat sig, oavsett. De vill vara en bra hyresvärd, de vill ha långsiktiga hyresgäster och de är kompisar med killen som är där inne, så du kör bara bruttohyreskontrakt. Och så kan du bara göra en brutto per månad och till och med inkludera verktyg, och många hyresgäster älskar naturligtvis det eftersom det blir riktigt förutsägbart vad deras utgifter är varje månad. Du kan göra en modifierad brutto där det är hela din hyra minus verktyg, du måste betala det separat, eller så kan du göra en brutto per kvadratfot.
Det finns många olika sätt du kan flå katten på, men i slutändan är bruttohyreskontrakt lite lättare för hyresvärdar eftersom de inte behöver göra allt det där räknandet och stämma av i slutet av året och kanske betala en revisor för att göra något det är verkligen irriterande, så vissa människor gillar hur enkelt det är. Men generellt, om du verkligen försöker bygga värde och bygga en fastighet med bra inkomster som kommer att säljas för mycket senare, vill du köra nettohyresavtal eftersom dina kunniga investerare kommer att förstå det och det är mer förutsägbart för alla.
Ashley:
Tack, Annie. Det var en stor uppdelning på hyreskontrakten och jag tror att det är mycket värdefullt för oss alla att höra om den sidan. Inte bara förvärvet av en fastighet, men när du faktiskt funderar på att hyra ut fastigheten, har du olika alternativ. Och som en påminnelse är alla hyresavtal förhandlingsbara, oavsett om du är hyresvärden eller hyresgästen. Så så länge det är ett juridiskt kontrakt du vill ha det, men alla andra delar och delar, är det upp till dig och din hyresgäst att förhandla och kan ändras. Annie, i mina anteckningar har jag en sak som jag borde ha frågat tidigare men vi fick inte fram det, och jag vill vara säker på att vi frågar dig detta. Jag vill veta om zonindelning för kommersiella fastigheter. Så om du tittar på en fastighet och den för närvarande används som en sak, hur kan du bli kreativ med zonindelningen av fastigheter när du funderar på att köpa för att använda den till din fördel som köpare?
Anna:
Superviktigt. Zonindelning är så viktigt. Tja, ibland är det inte viktigt, men det är för det mesta riktigt viktigt. Som ett exempel, idag visade jag en fastighet för en hyresgäst, och den här fastigheten ligger i det här området i East Boulder som kallas Flatiron Park, och det är detta industriella flexområde. Och en flexfastighet är förresten där du kanske har ett lager, det är som mullet av kommersiellt där det är fest i fronten eller fest i ryggen och affärer framför. Du har ett kontor, kanske 40% eller 30 eller 20% av hans kontor och resten är lager. Så du kanske är e-handel eller vem vet vad, elektriker, flexutrymme och industri. Och detta område av Boulder är helt IG, vilket är allmänt industriellt. Och det finns så många kontor här borta eftersom det är flexutrymme, och i en IG-zonindelning kan du inte placera ett rent professionellt kontor.
Och så du kan inte lägga in en försäkringsbyrå som har kunder som kommer och ser dem eftersom parkeringen inte är inrättad för det, och det finns alla dessa olika zonindelningssaker. Men en arkitektbyrå, är de professionell service? Är de inte? Det är typ den här gråzonen. Så när du köper en kommersiell fastighet måste du titta på zonindelningen och ta reda på hur det kommer att begränsa dig med vilken typ av hyresgäster du kan sätta in i ditt utrymme, särskilt om du letar i kanske ett flexområde eller industriellt. För det mesta är det bara kommersiellt. Det kommer bara att vara kommersiellt, och det är liksom vad är det? jag vet inte. I stort sett vem som helst kan gå in på kommersiella affärer, men stadsdelar i centrum många gånger...
Jag bor i Longmont, Colorado och i vårt centrum, vi tillåter inte pantbanker, men vi har många pantbanker på huvudgatan, och det beror på att de är farfar i. Men om du köpte detta baserat på proforma av denna fantastiska hyra för en pantbank, när det hyreskontraktet är slut, kommer du att behöva sparka ut dem eftersom det är farfar. Så se till att du vet vad de olika zonindelningarna är och vilka typer av hyresgäster kan gå in i det, om du är i ett mer tillåtande område, om du är i ett mindre tillåtande område, och det är något du kan ringa upp din kommun och ställa frågorna till dem. Vanligtvis listas det mycket detaljerat på webbplatsen eller så borde din mäklare veta det. Superviktigt dock.
Tony:
Annie, du har varit en mängd kunskap och jag tycker att du har gett oss en så bra introduktion till en värld av kommersiella fastighetsinvesteringar, men uppenbarligen finns det så mycket mer, så om folk vill kanske följa upp dig efter podcastavsnittet, vart kan de gå för att komma i kontakt med dig?
Anna:
Bra fråga. Du kan mejla mig. Min email är Vår mäklarfirma är Market Real Estate och det är marketboulder.com, så du kan hitta lite mer information där. Instagram, annielarner. Snacka om fastigheter ibland, men också barn, rättvis varning. Jag skulle gärna hjälpa vem som helst.
Ashley:
Annie, tack så mycket för att du kom. Vi uppskattade det verkligen, och jag tror att det här verkligen är första gången vi har haft en kommersiell mäklare som pratade om kommersiella fastigheter, och vi har haft väldigt få nybörjare som har kommit för att prata om det också, så tack du så mycket för att du är med oss. (sång)
Se podden här
I det här avsnittet täcker vi
- Kommersiell vs. bostadsfastighet och varför det är lättare att köpa större fastigheter
- Använder en kommersiell fastighetsmäklare för att hitta erbjudanden som ingen annan känner till
- Hur man analyserar en kommersiell fastighetsaffär och proformas förklaras
- Due diligence, inspektioner, och vad du ska göra när du har en fastighet under kontrakt
- Takpriser, NOI och hur man värderar en kommersiell fastighet
- Smakämnen BÄSTA fastighetstyp för nybörjare med den mest gradvisa inlärningskurvan
- Hur man hittar kommersiella hyresgäster, hyresavtalstyper och zonindelningsregler du MÅSTE vara uppmärksam på
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Ta kontakt med Annie:
Är du intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? E-post:
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-276
- :är
- $ 1 miljoner
- $UPP
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 2022
- 7
- 8
- 95%
- a
- Able
- Om Oss
- om det
- ovan
- Absolut
- absolut
- tillgång
- tillgänglig
- olycka
- Konto
- Redovisning
- förvärv
- Handling
- faktiskt
- Annat
- vuxna
- Efter
- mot
- byrå
- Recensioner
- aggressiv
- Avtal
- Airbnb
- Alla
- ensam
- redan
- alltid
- analysera
- analys
- och
- djur
- årsringar
- Annan
- svara
- svar
- förväntad
- någon
- isär
- överklaga
- Apple
- uppskatta
- arkitektur
- ÄR
- OMRÅDE
- områden
- runt
- konstnär
- AS
- tillgång
- tillgångsslag
- Tillgångar
- At
- uppmärksamhet
- publik
- Författaren
- tillgänglig
- B2B
- tillbaka
- bakgrund
- barriär
- bas
- baserat
- I grund och botten
- grund
- BE
- Bear
- vackert
- därför att
- blir
- passande
- innan
- börja
- Nybörjare
- Nybörjare
- bakom
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- klocka
- fördel
- Fördelarna
- BÄST
- Bet
- Bättre
- mellan
- Stor
- större
- störst
- Bill
- Bit
- Svälla
- Obligationer
- gränsen
- Båda sidor
- Botten
- köpt
- Studsa
- Ha sönder
- Fördelning
- i korthet
- föra
- Bringar
- mäklare
- mäklar
- mäklare
- fört
- budget
- Buffalo
- SLUTRESULTAT
- Byggnad
- Bunch
- företag
- företag
- Köp
- köpare
- Uppköp
- by
- beräkna
- beräknat
- Ring
- kallas
- KAN
- Kan få
- lock
- kapital
- kapitalisering
- lock
- vilken
- bära
- Vid
- Kontanter
- KATT
- Katalysator
- Orsakerna
- tak
- vissa
- säkerligen
- utmanande
- ta
- Kontroller
- klass
- klienter
- Stäng
- stängt
- stängning
- Co-Host
- College
- Colorado
- COM
- kombinera
- kombinerad
- komma
- kommande
- Commerce
- kommersiella
- kommersiella fastigheter
- provisioner
- Gemensam
- företag
- jämförbar
- jämfört
- jämförelse
- fullständigt
- komplexiteter
- Komplexiteten
- komplicerad
- förvirrande
- konservativ
- rådgivning
- fortsätta
- kontinuerligt
- kontrakt
- kontroll
- Bekväm
- Konversation
- Pris
- Kostar
- kunde
- Motverka
- Par
- Naturligtvis
- täcka
- omfattas
- skapa
- Skapa
- Kreativ
- kris
- nyfiken
- Aktuella
- För närvarande
- cykel
- datum
- databaser
- dag
- Dagar
- behandla
- Erbjudanden
- December
- Beslutet
- definitivt
- Examen
- Försenad
- Efterfrågan
- beroende
- beroende
- beror
- insättningar
- detalj
- DID
- Skillnaden
- olika
- flit
- Doppa
- Avslöja
- Rabatt
- Upptäck
- Visa
- distrikt
- dividerat
- dokument
- inte
- Hundar
- gör
- inte
- Dörr
- dubbla
- ner
- Downtown
- NEDVÄNDNING
- dussintals
- dramatiskt
- under
- Dynamiken
- e-handel
- varje
- Tidigare
- tjänar
- lättare
- öster
- Ekonomisk
- Effektiv
- effektivt
- antingen
- Utveckla
- eliminera
- slutar
- tillräckligt
- ingång
- miljömässigt
- Motsvarande
- spärrade
- speciellt
- fastigheter
- uppskatta
- beräknad
- Eter (ETH)
- Även
- NÅGONSIN
- Varje
- varje dag
- alla
- allt
- exakt
- exempel
- exempel
- utbyta
- Utbyten
- exciterade
- Exklusiv
- förvänta
- väntar
- kostnader
- dyra
- erfarenhet
- erfaren
- Erfarenheter
- upplever
- Förklara
- Exponering
- ögat
- Misslyckades
- verkligt
- Höst
- bekant
- familj
- SNABB
- snabbast
- gynna
- avgifter
- fot
- få
- Figur
- fylla
- filtrera
- slutlig
- finansiering
- hitta
- finna
- natur
- Firm
- Förnamn
- första gången
- fixerad
- Flip
- flips
- fokuserade
- följer
- Fot
- För
- För investerare
- formeln
- Framåt
- hittade
- färsk
- fredagar
- vän
- från
- främre
- frustrerad
- full
- framtida
- Få
- lek
- spalt
- Allmänt
- allmänhet
- skaffa sig
- få
- Ge
- ges
- ger
- Ge
- Go
- Målet
- Går
- kommer
- god
- gradvis
- grå
- gråzon
- stor
- större
- grov
- Grupp
- Gruppens
- Väx
- gäster
- Guider
- Guy
- Hälften
- hantera
- hända
- hänt
- händer
- Hård
- Har
- har
- huvuden
- friska
- höra
- hörsel
- tung
- hjälpa
- hjälpa
- här.
- dold
- Hög
- högre
- hyra
- historiska
- historiskt
- hålla
- Hem
- Bostäder
- Ärligt
- fasa
- hotell
- hotell
- Huset
- hus
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- Men
- HTTPS
- Hybrid
- i
- SJUK
- Tanken
- Identitet
- blir omedelbart
- med Esport
- förbättra
- in
- djupgående
- incitament
- innefattar
- Inkomst
- Öka
- ökat
- Ökar
- industriell
- industrin
- branschspecifika
- informationen
- insikt
- Inspiration
- inspirerat
- istället
- Institutionell
- institutionella investerare
- försäkring
- Avsikt
- intresse
- intresserad
- intressant
- Beskrivning
- Invest
- investera
- investering
- Investeringsstrategi
- Investeringar
- investerare
- För Investerare
- fråga
- IT
- artikel
- DESS
- sig
- sammanfogning
- gå med oss
- resa
- jpg
- hoppa
- bara en
- Ha kvar
- hålla
- Nyckel
- sparka
- barn
- Snäll
- Vet
- kunskap
- land
- hyresvärd
- Large
- Efternamn
- ledare
- inlärning
- leasing
- Adress
- ben
- Nivå
- LG
- Licensierade
- tycka om
- sannolikt
- BEGRÄNSA
- linje
- Noterade
- Lyssna
- lista
- Annonser
- liten
- lever
- LLC
- lån
- Lång
- länge sedan
- lång sikt
- längre
- se
- ser ut som
- såg
- du letar
- förlorar
- förlust
- Lot
- Louis
- älskar
- älskade
- tur
- gjord
- Huvudsida
- bibehålla
- underhåll
- större
- Majoritet
- göra
- tjäna pengar
- GÖR
- Framställning
- Produktion
- många
- många människor
- marknad
- Marknadsledare
- Marknadsföring
- Match
- material
- betyder
- mäta
- medlem
- nämnts
- Meny
- metoder
- Halvtid
- kanske
- miljon
- emot
- minsta
- minoritet
- blandad
- MLS
- modeller
- modifierad
- mamma
- pengar
- Månad
- månad
- månader
- mer
- mest
- Motivation
- flytta
- gå framåt
- förflyttar
- multipel
- namn
- nödvändigtvis
- Behöver
- behöver
- behov
- netto
- Nets
- Nya
- New York
- Nästa
- nästa vecka
- Anmärkningar
- antal
- nummer
- obsessiv
- oktober
- Odds
- of
- erbjudanden
- Erbjudanden
- Office
- kontor
- ofta
- Olja
- Okej
- on
- ONE
- pågående
- öppnade
- öppning
- driva
- drift
- Åsikter
- Möjlighet
- Alternativet
- Tillbehör
- Övriga
- övergripande
- natten
- överväldigad
- egen
- ägd
- ägaren
- ägare
- vaddera
- betalas
- PANORERA
- Park
- del
- partnern
- reservdelar till din klassiker
- parti
- Tidigare
- Betala
- betalar
- land
- Personer
- procentuell
- perfekt
- perfekt plats
- utföra
- perioden
- personlig
- fas
- plocka
- Bild
- Pittoresk
- bit
- bitar
- pivot
- Plats
- Planen
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spela
- Spelaren
- i
- snälla du
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- policy
- DAMM
- poolen
- pop
- portfölj
- möjlig
- potentiellt
- praktiken
- förutse
- Förutsägbar
- föredra
- Premium
- beredd
- pretty
- pris
- Priser
- Pro
- förmodligen
- Problem
- problem
- process
- professionell
- Vinst
- projektet
- Driva fram
- egenskaper
- egenskapen
- förslag
- förslag
- föreslå
- skyddad
- ger
- allmän
- inköp
- inköp
- rent
- sätta
- Puts
- sätta
- kvalificerad
- fråga
- frågor
- snabbt
- område
- Betygsätta
- rates
- nå
- redo
- verklig
- fastigheter
- riktiga pengar
- inser
- fastighetsmäklare
- Anledningen
- rekommenderar
- post
- registreras
- reflektera
- rehab
- relation
- meddelanden
- relevanta
- avlägsnande
- Förnyelser
- Hyra
- lönsam
- lägenheter
- hyresgäster
- rapport
- representerar
- representerade
- forskning
- bostads-
- Upplösning
- Svara
- respons
- REST
- resultera
- detaljhandeln
- avkastning
- översyn
- Risk
- Riskabel
- Roll
- Rulla
- Taket
- Rum
- ungefär
- rund
- Rutt
- regler
- Körning
- rinnande
- Landsbygd
- säker
- Säkerhet
- Nämnda
- skull
- Till Salu
- försäljning
- Samma
- Besparingar
- kunniga
- säger
- scenarier
- Sök
- Säsong
- Andra
- säkerhet
- se
- verkar
- sälja
- Säljare
- Försäljningen
- känsla
- service
- Tjänster
- in
- lösning
- sju
- flera
- Dela
- delas
- Butik
- affärer
- kortsiktigt
- skall
- show
- Sidor
- signera
- signerad
- signifikant
- liknande
- Enkelt
- helt enkelt
- enda
- webbplats
- Sittande
- Situationen
- SEX
- Storlek
- Hud
- Small
- småföretag
- mindre
- smarta
- snö
- So
- säljs
- några
- någon
- något
- något
- någonstans
- Källa
- Utrymme
- utrymmen
- tala
- specialisera
- specialiserat
- specifikt
- Spektrum
- spendera
- Sponsorer
- Spot
- kalkylblad
- kvadrat
- stabilisera
- stabil
- Stjärna
- starta
- igång
- Starta
- startar
- Ange
- stadig
- Stick
- Fortfarande
- lager
- Sluta
- Stoppar
- förvaring
- lagra
- Upplevelser för livet
- Historia
- rakt
- Strategi
- gata
- Strip
- stark
- struktur
- framgång
- sådana
- super
- överleva
- syndikat
- system
- bord
- Ta
- tar
- tar
- Diskussion
- tala
- Talks
- uppgift
- skatter
- grupp
- hyresgäst
- villkor
- testa
- den där
- Smakämnen
- Framtiden
- Staten
- världen
- deras
- Dem
- sig själva
- Där.
- Dessa
- sak
- saker
- Tänkande
- tänker
- trodde
- tre
- Genom
- hela
- Bunden
- tid
- gånger
- Titel
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- ton
- Tony
- alltför
- topp
- Totalt
- TOTALT
- Rör
- spår
- Avskrift
- överföring
- överförd
- Traveling
- behandla
- oerhört
- Trippel
- sann
- vände
- Dubbelt
- typer
- Ytterst
- paraply
- under
- underliggande
- förstå
- förståelse
- enhet
- enheter
- oförutsägbar
- ovanlig
- upside
- övervåningen
- urbana
- us
- användbar
- användning
- vanligen
- verktyg
- utnyttja
- Värdefulla
- Värdefull information
- Värdering
- värde
- värderas
- mängd
- verifiera
- version
- Kontra
- VET
- Video
- utsikt
- visningar
- Virginia
- praktiskt taget
- vs
- väntar
- promenerade
- Vägg
- ville
- Warehouse
- varning
- Kolla på
- Sätt..
- sätt
- Rikedom
- Webbplats
- webbsidor
- vecka
- veckor
- välkommen
- VÄL
- väster
- västra Virginia
- Vad
- Vad är
- om
- som
- medan
- VEM
- bred
- kommer
- beredd
- fönster
- med
- ord
- Arbete
- arbeta hemifrån
- träna
- arbetade
- arbetssätt
- fungerar
- världen
- Världens
- värsta
- värt
- skulle
- skrivning
- skriven
- Fel
- X
- år
- år
- ung
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet
- Zillow