Hur många bolån kan du ha?

I den här artikeln

Undrar du någonsin hur många bolån du kan ha på en gång? År 2009, Fannie Mae uppdaterade samma lånarpolicy och ändrade det maximala antalet konventionella bolån som en person kan ha från fyra till 10. Det kan dock vara svårt att kvalificera sig och hitta ett låneinstitut som ger dig fler än fyra. 

I det här inlägget kommer vi att diskutera vad som krävs har flera bolån (inklusive ett exempel), för- och nackdelar med att ha flera bolån och hur man hanterar dem.

Fastighetsinvesteringar med flera inteckningar

Medan du kan ta upp till tio bolån, blir kvalifikationerna strängare efter ditt fjärde. Här är en jämförelse sida vid sida:

	Bolån 1 – 4	Bolån 5 – 10
Kreditvärdighet	En minsta kreditpoäng på 670 (620+ för ditt första inteckning).	En minsta kreditpoäng på 720+.
Belåningsgrad (LTV).	80 % eller lägre.	Vanligtvis 80 % eller lägre.
Handpenning	Vanligtvis 20%.	25 % för investeringsfastigheter, 30 % för flerfamiljshus.
Obligatoriska skattedeklarationer	W-2 eller bevis på skattedeklarationer som visar alla hyresintäkter från alla fastigheter under ett år.	Bevis på skattedeklarationer som visar alla hyresintäkter från alla fastigheter under två år.
Restriktioner för sen betalning	Sena betalningar av bolån avskräcks.	Inga sena betalningar av bolån är tillåtna på någon fastighet under det senaste året.
Ytterligare dokument krävs	Rapport över tillgångar och skulder och finansiella rapporter för eventuella befintliga förvaltningsfastigheter.	Redovisning av tillgångar och skulder och finansiella rapporter för alla befintliga förvaltningsfastigheter.
Ytterligare ekonomiska krav	N / A.	Bevis på sex månaders kassareserver för kapital, räntor, skatter och försäkringsskydd (PITI) för varje fastighet.

När du handlar runt, fråga hypotekslångivare om deras eventuella ytterligare lånekrav. 

Fördelar med att ha flera bolån

Har flera bolån kommer med flera fördelar, inklusive:

• Mer hyresintäkter: Ju fler fastigheter du hyr ut desto högre blir dina hyresintäkter. En triplex kan ge dig $3,000 15,000/månad, och fem kan ge dig $XNUMX XNUMX/månad. 
• Lättare att uppnå FIRE: Fler fastigheter och större avkastning innebär också att du kan uppnå ekonomiskt oberoende och gå i pension i förtid (FIRE). 
• Större, mer mångsidig portfölj: Genom att äga flera fastigheter kan du expandera till olika stadsdelar och marknader. Du kanske upptäcker att vissa aspekter av din portfölj ger bättre avkastning än andra och letar efter jämförbara fastigheter. 
• Fler skatteförmåner: Fastighetsinvesterare kan åtnjuta ytterligare skattelättnader när de äger hyresfastigheter, inklusive avskrivningar och kostnadssegregation. Dessa kan hjälpa till att minska din skattebörda. 
• Möjlighet att kombinera: Om du har flera bolån via samma långivare eller försäkringsbolag kan du ibland kombinera alla dina betalningar till en enda betalning, vilket gör spårningen enklare. 

Komplikationer av att ha flera inteckningar

Att hantera flera bolån kan också ha sina nackdelar:

• Större förlustpotential: Ju fler fastigheter du äger, desto fler utgifter har du. Du kan tjäna pengar på hyresintäkter, men bara så länge du har hyresgäster som är villiga att betala din önskade hyra, och lediga platser, uppgraderingar och ombyggnader tär på dina vinster. 
• Svårare att hantera: Att förvalta tio fastigheter tar vanligtvis mer tid än två. Du måste lägga den extra tiden på eller anlita en hyresfastighetsförvaltare för att göra det åt dig.
• Kräver expertis: Att hyra ett rum eller den nedre halvan av din duplex kräver inte att du är en expertinvesterare. Ju fler fastigheter du tar på dig, desto mer måste du veta för att säkerställa att de alla är i gott skick och välskötta. 
• Strängare riktlinjer: Många långivare kommer inte att erbjuda dig ett annat konventionellt lån om du redan har fyra, och de som gör det kommer att ha hårdare krav. 
• Mer pappersarbete: Fler bolån betyder vanligtvis mer av allt annat — fler räkningar, försäkringskrav, ansvar, underhåll, juridiska dokument att fylla i, etc. 

Hur man hanterar flera egenskaper

Ha processer som fungerar för dig redan på plats innan du utökar din portfölj. Åtminstone behöver du en hyresbok för att hålla reda på dina hyresgästers avgifter, saldon och månatliga hyresbetalningar. Din reskontra bör också innehålla information som huvudsaldot för var och en av dina fastigheter, utbetalningstidslinjer, förfallodatum för hypoteksbetalningar och anteckningar som beskriver potentiella underhållsuppgraderingskrav. 

Det skulle hjälpa om du också skapade mallar för allt du kan tänka dig för att effektivisera dina processer. Ju mer du kan automatisera, desto mer tid lägger du på andra uppgifter.

Lita inte heller på att dina långivare berättar för dig när bolånebetalningar, försäkringar och fastighetsskatter ska betalas. Det är ditt ansvar att betala i tid, inte deras. Som sagt, att förhindra att dina betalningar överlappar kan vara fördelaktigt om du har flera långivare för var och en av dina fastigheter. Detta hjälper dig att identifiera när och vart dina pengar går.

Alternativ till finansiella multipellån

Överkomlighet är ofta det vanligaste hindret för att ha flera bolån. Att kvalificera sig för ett lån är svårt nog ibland!

Om du inte kan säkra ett traditionellt lån för din nästa investeringsfastighet, här är några andra alternativ värda att överväga:

Lån med hårda pengar

Lån med hårda pengar är säkrade, kortfristiga lån från privata långivare eller privatpersoner. Istället för att behöva utmärkt kredit och en låg LTV-kvot accepterar långivare med hårda pengar materiella tillgångar som säkerhet - ofta egendom. Om du misslyckas med detta lån riskerar du att förlora den säkerheten. 

Återbetalningstider för hårda pengar lån är vanligtvis tre månader till ett år men är längre. Du kan också räkna med att betala en högre ränta för dem, vanligtvis 10-12%. 

Refinansiering av uttag

En cash-out refinansierar dig för att omvandla ditt eget kapital till kontanter, som du kan använda för din nästa investering. Det är en hörnsten i BRRRR-metod och ett bra sätt att tjäna extra pengar utan att ta lån eller betala ränta. 

Såhär fungerar det:

Anta att du har ett hypotekslån för en fastighet på $ 500,000 200,000 som betalas ner till $ 200,000 300,000. Det betyder att du har 300,000 250,000 USD kvar på ditt lån och 250,000 250,000 USD i eget kapital. Om du vill konvertera en del av dessa $XNUMX XNUMX till kontanter kan du ta ett nytt bolån — låt oss säga för $XNUMX XNUMX. Ditt nya bolån är $XNUMX, medan de andra $XNUMX är kontanter i fickan. 

Portföljlån

Detta lån är en typ av bolån som en portföljlångivare kan erbjuda. Istället för att sälja din investeringsportfölj till ett annat företag, behåller din långivare portföljlån internt. Detta låter dem skapa mer flexibla bolånevillkor, ofta till din fördel. 

Men portföljlångivare öppnar sig också för risker. Portföljlån behöver inte uppfylla konventionella krav, men om de inte gör det kan dessa långivare inte sälja dem på den sekundära inteckningen. 

Allmänna inteckningar

Allmänna inteckningar låter dig finansiera flera investeringsfastigheter under samma bolåneavtal. Dessa bolån gör livet för fastighetsinvesterare mycket lättare eftersom de har mycket mindre pappersarbete att hålla reda på. 

Anta också att du bestämmer dig för att refinansiera eller sälja en av dina fastigheter inom ditt ramlån. I så fall "frigör" en klausul fastigheten från din ursprungliga inteckning utan att störa de andra fastigheterna under "filten". Det gör att du inte behöver betala tillbaka hela lånet. 

Är det rätt för dig att ha flera bolån?

Att äga fler fastigheter innebär också mer arbete och ökade utgifter. Om du saknar den kapaciteten kan det vara mer stressigt att äga flera fastigheter än vad det är värt om du saknar den kapaciteten. 

Att ta flera bolån kan dock resultera i avsevärt högre avkastning om du har investeringserfarenhet och en sund affärsstrategi. Är du redo att utöka din fastighetsportfölj? Kolla in mer av våra experttips och strategier angående investeringar i fastigheter.

Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.