Under det senaste året, kommersiella fastigheter har varit den besvikelse storebror till hyresfastigheter. Den bostadspriserna gick upp, priserna på kommersiella fastigheter gick ner. När primär inteckning räntor var höga, var kommersiella bolåneräntor ännu högre. Med rekordstora vakansgrader inom områden som kontor och mindre beroende av detaljhandel, många investerare trodde att kommersiella fastigheter var en döende tillgångsklass. Men de var inte helt korrekta.
Investerare gillar Kim Hopkins hade blomstrat kommersiella fastighetsframgångar, ÄVEN under lockdowns och pandemin. Kims hemliga sås till hennes kommersiella fastighetsportfölj med höga kassaflöde var inte att ha tur – det var allt i henne "köplåda." Kim köper ENDAST fastigheter som kan inte stängas av, på marknader där de kommer att trivas, med massor av kunder i närheten. Och idag delar hon med sig av sin exakta formel med oss!
Men det är inte allt. Kim är diskuterar just nu att göra en affär till innan året är slut. Den här egenskapen såg ut som en hemkörning på papper, men när hon har grävt djupt i den Fastigheten kanske inte är värd priset. Från VVS frågor till överdrivna inkomstsiffror, Kim använder David och Rob som coacher för att hjälpa henne att avgöra om den här affären är värd att göra.
Klicka här att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
David:
Det här är BiggerPockets-podden. Vad händer, alla? Det här är David Greene, din värd för BiggerPockets Real Estate-podcast, här som alltid med min medvärd och goda vän, Rob Abasolo. Rob, hur mår du idag?
Råna:
Väldigt bra min vän. Mycket bra. Min fru kommer tillbaka från Paris idag. Jag har varit singelpappa och tittat på båda mina barn de senaste fem dagarna, så jag är glad att sova igen. Väldigt exalterad.
David:
Jag kan tänka mig. Och tack för att du följde med mig på dagens show utan sömn men massor av information och en trevlig stund.
Råna:
Det stämmer, ja. Vi har en fantastisk show planerad för alla här idag. Vi kommer att prata med Kim Hopkins, som är en kommersiell fastighetsinvesterare, uppmärksamma den läskiga musiken, som får affärer att fungera idag på den här marknaden, ja, det stämmer, 2023. Idag ska vi höra om en affär som Kim arbetar med, vilka typer av kommersiella fastighetsaffärer idag, riskerna förknippade med denna strategi och hur du inte ska hamna i din pickle.
David:
Allt det och mer. Det här är en mördare show. Låt oss komma till Kim.
Råna:
Kim, välkommen till showen.
Kim:
Hej, Rob. Hej, David. Tack för att jag fick komma.
Råna:
Ja, glad att ha dig. Så om jag förstår det rätt har du investerat i fastigheter i 10 år nu och du äger 15 fastigheter genom den fastighetsaffär du och din man driver tillsammans. Några snabba frågor för att få våra lyssnare en känsla av vem du är som investerare. Den första här, hur många marknader är du på?
Kim:
Låt oss se här. Vi har Oregon, Washington, Utah, Texas, Arizona, Kalifornien och Florida, alltså sju.
Råna:
Okej, så bara några här.
Kim:
Några av dessa är korttidsuthyrningar som vi övergav när vi flyttade från stat till stat.
David:
Nu investerar du i små kommersiella fastigheter som mamma och poptyp situationer. Vad är det med det som lockade dig in i det?
Kim:
Det var verkligen en elimineringsprocess. Så vi ville inte fixa toaletter och ha hyresgäster som var enskilda så vi ville inte ha flerfamiljshus. Vi ville inte ha ensamhyresfastigheter eftersom det ökar din risk. Om en hyresgäst går ut på en enskild hyresgästfastighet så är det det. Ingen inkomst. Vi ville inte ha hyresgästförbättringen, TI, kostnad som ofta förknippas med kontor. Och så det lämnade oss med flera hyresgäster och därifrån valde vi flerhyresgäster industri och mindre kvartershandel.
Råna:
Så vilken typ av kommersiella fastighetsaffärer tror du faktiskt fungerar idag för dig? Du nämnde i början av detta att det inte finns några dåliga marknader, det finns bara dåliga affärer. Så ge oss lite av vad du letar efter i en fastighet, vad som gör en bra investering, allt det där bra.
Kim:
Ja. Vår köpbox är en våning, naturligtvis, flera hyresgäster. Vi vill att hyresgästerna ska vara på den mindre sidan, cirka 2,000 30 kvadratmeter för varje hyresgäst är vårt mål. Ingen hyresgäst upptar mer än 7 % av ytan. Vi letar efter fastigheter som inte har för mycket bil eftersom de är smutsiga. Vi letar efter fastigheter utan för många restauranger eftersom de är smutsiga. Och det är det vi siktar på just nu. Och sedan letar vi efter en takränta på cirka XNUMX %, även om det verkligen måste gå upp vid det här laget på grund av var vi är med räntorna. Det är verkligen nära kopplat till dina villkor för ditt lån vid denna tidpunkt.
Råna:
Får jag ställa en snabb förtydligande fråga? När du sa att bilställen och restauranger är smutsiga, menar du att de är fysiskt smutsiga och att slitaget därför bara är mycket värre på dessa typer av utrymmen?
Kim:
Ja, det är precis vad jag menar. Så hyresgäster för bilar verkar komma med många miljöproblem. De tenderar också att parkera en hel del icke-fungerande bilar på fastigheten. Och sedan restaurangerna, vi kan komma in på det här senare, det är väldigt relevant för den aktuella affären vi tittar på, men samma sak. Restaurangerna, särskilt om de steker mat och sånt, kan verkligen förstöra din egendom.
David:
Jag kan också tänka mig att restauranger och bilverkstäder förmodligen skulle kräva fler hyresgästförbättringar. De kommer att vilja att du tar in lite pengar så att de kan sätta i en stor bildomkraft eller flytta runt planlösningen. Har du funnit att det är så? Eftersom du nämnde tidigare försöker du undvika det genom att undvika kontoret.
Kim:
Ja, det är helt rätt. Det är därför jag definitivt skulle ranka flerhyresgästindustrin över flerhyresgästhandeln. De kommer att ha fler TI-förfrågningar. Med flerhyresgästindustrin behöver vi inte ens måla grejen. Det är som att det redan är ett litet underhållsutrymme, och då har hyresgästerna också väldigt låga underhållsbehov. De skulle aldrig ringa dig om deras toalett inte fungerar. De kommer bara att fixa det.
Råna:
Det är därför som CrossFits aldrig har AC i sig, även när det är som hundra grader ute. Det är som, vill du att jag bara ska steka här inne? Är det tanken?
Kim:
Det är därför de gör Big Ass Fan. Har du hört talas om det företaget?
David:
Den enda stekning som kommer att göras kommer att vara på en CrossFit när du är het, inte på en restaurang eftersom Kim inte tillåter stekning i någon av sina enheter.
Råna:
Ingen stekning tillåten.
David:
Du tar dock upp en bra poäng, eftersom investerare ofta bara blir giriga efter den högsta ROI de kan få eller i det här utrymmet kommer de att leta efter den största cap rate som de kan få. Och när du bara tittar på de siffrorna, tänker du inte på det faktum att för att få den högre takräntan kanske du måste spendera 200,000 200,000 USD för att utrusta den här enheten så att din nya hyresgäst kunde komma in och sedan när deras verksamhet misslyckas efter tre år eller så bestämmer de sig för att de inte vill hyra stället av dig längre, de lämnar och nu måste du spendera pengar för att bli av med de XNUMX XNUMX $ du spenderade och spendera mer pengar för att fixa det till nästa hyresgäst. Och så att den högre takräntan erbjuds för att locka någon till var de faktiskt kommer att tjäna mindre pengar.
Det finns många saker i fastigheter som tar dina pengar. Det är mer än bara bolånet, skatterna och försäkringarna. Jag gillar att du påpekar det. Du tittar faktiskt på en viss mening hur man kan driva ett smalt företag här i motsats till att bara vara girig och gå efter den största takräntan du kan få.
Vad tittar du på idag när du försöker utvärdera dessa affärer? Du har nämnt att du inte vill komma in på kontor, men finns det ett tak som du specifikt siktar på? Finns det en enhetsstorlek du letar efter? Hur ser din köpbox ut?
Kim:
Vi leder verkligen med siffrorna. Så du kan ha en utannonserad gräns på 7.5 %, men när du kommer in i det, blir det inte penna. De använder proforma siffror. De har inte en tillräckligt stor vakans. Så vi leder verkligen med siffrorna just nu. Vi riktade oss mot flera marknader den senaste omgången. Vi valde inte en viss marknad. Vi letar efter erbjudanden med siffror. Det finns inga spekulationer. Vi letar inte efter ett avtal som bara är vettigt med detta mervärde. Det är bara vettigt om du kommer till dessa marknadshyror. Det är bara vettigt om du kan sälja till den här takräntan. Inget av det. Vi har sett en hel del vart det leder till människor just nu som hade det värdeskapande spekulationerna. Och så vi letar efter erbjudanden som penna just nu, kontanter på kontant avkastning på förhoppningsvis 7%.
Men en annan kommentar jag vill göra är att vi också funderar på skatter. Och jag vet att många säger, "Åh, gör inte en affär för skatter." Och jag håller med. Gör aldrig en dålig affär för skatter, men det är något som du kan överväga. Så till exempel, om du kommer att vara på hugget för flera hundra tusen dollar i skatt och du har en affär i år i din hand som bara är 6 % kontantavkastning och du tänker, "Okej, kanske nästa år, jag kommer att hitta en affär med en 7% kontant avkastning,” du måste ta hänsyn till att du har ... Låt oss säga att du hade $300,000 300,000 skattesedel. Du kommer att ha $XNUMX XNUMX mindre att investera nästa år på den affären om du var tvungen att betala skatten. Ser du vad jag säger? Så avkastningen nästa år måste vara mycket högre för att vara vettig. Så vi tar också hänsyn till skatter. Så just nu är vi lite mer överseende med ett kontant returnummer än vi kan vara nästa år eftersom vi har dessa skatter att ta hänsyn till.
Råna:
Tja, det är en sak som jag alltid säger till folk eftersom det verkar som i allmänhet... Det här är något som David har lärt mig under de senaste åren att kontantavkastning egentligen är precis som en av dessa mått. Det är en av de fyra stora måtten när man överväger en fastighetsinvestering. Du fick dina skatteförmåner. Du fick din skuld betala ner, din uppskattning och kontant avkastning. Och så på ytan kan en kontantavkastning på 7 % kännas liten för många investerare, men när man tänker på de faktiska skattefördelarna med kostnadssegregation, bonusavskrivningar, accelererade avskrivningar, allt det där bra, kan det verkligen förändra avkastningsprofil för en given investering.
Kim:
Ja. Och också, jag ska bara påpeka, för att lägga till det, att våra 7% kontanter på kontanter är det osexiga spekulationstalet utan mervärde. Det betyder inte att det är där vi hoppas vara om fyra år eller tre år eller något liknande, men det är så affären är vettig nu.
David:
Det är en bra poäng. Många människor gör det misstaget också. De utvärderar bara en affär år ett och de tittar inte på, ja, hur kommer det här att se ut år fem? Du kan köpa något med en mervärdeskomponent eller med hyreskontrakt på fem eller 6% eller något varje år och att ynka 6% kontantavkastning nu är 17% kontantavkastning. Och ofta när folk säger, "Tja, hur får du dessa stora avkastningar", är svaret väl, köp det för fem år sedan. Och omvänt, köp inte fastigheter som inte kommer att förbättras med tiden eftersom du sugs in i, åh, det är en åtta istället för en 6% avkastning. Det är det bästa och det förblir en avkastning på 8 % under de kommande 30 åren.
Råna:
När vi kommer in på det här lite, berätta lite om de största riskerna för kommersiella fastigheter och fastigheter i stort som du ser idag eftersom det här är en som verkar förändras ganska mycket.
Kim:
Ja. Jag tror att risken just nu är att ingen vet vad framtiden kommer att erbjuda. Och så vi vet inte vart räntorna tar vägen. Om de går ner, förhoppningsvis kan du få ett lån som inte har någon förskottsbetalningspåföljd och refinansiering, men hur vet du när du ska trycka på den knappen? Och om de går upp och du har fått ett kortfristigt lån för att du har en hög ränta, nu har du problem. Så det finns en hel del risker kring vart vi är på väg och hur dessa hyresgäster kommer att göra.
Våra industrifastigheter gick riktigt bra under covid. De klarade sig bra under lågkonjunkturer, sånt. Men detaljhandel med flera hyresgäster, jag är inte säker på hur bra de kommer att klara sig. Det beror verkligen på marknaden du är på och verksamhetens karaktär. Om du har en Pilatesstudio som en av dina hyresgäster, behöver folk Pilates om tiden blir tuff? jag vet inte. Det beror på folket. Det beror på …
Råna:
Vad är historien på den industriella sidan? För du sa att det var lite mer, antar jag, skyddat under pandemin. Varför är det så? Är det för att de tjänsterna bara alltid behövs? Är det bara typerna av företag?
Kim:
Ja. Faktum är att industri- och grannhandeln stärktes riktigt bra under pandemin. Så för industri, ja, vi gick igenom alla våra 130 företagshyresgäster och vi markerade vilka som var viktiga. Kommer du ihåg det där samtalet om viktiga företag, särskilt i Oregon och Kalifornien?
David:
Åh, ja.
Råna:
Ja.
Kim:
Och de var alla viktiga så de fortsatte att fungera. Faktum är att jag tror att den enda som hade problem var vår CrossFit, men de täcktes också eftersom en typisk CrossFit-åkare, pandemi, egentligen inte stör oss så mycket. Så ja, de hyresgästerna klarade sig riktigt bra under COVID. Om de hade problem, om de sa att de skulle ha svårt att betala hyran, skulle vi bara skicka dem pappersarbetet för PPP-ansökan om statlig stimulansfond och säga till dem: "Fyll i det här och låt oss veta när du har fyllt i det här .” Och för det mesta skulle de aldrig svara och bara börja betala hyra igen.
Nu gick grannhandeln faktiskt också överraskande bra under pandemin. Om du tittar på rapporter om detaljhandeln ser du något annat, men det beror på att de grupperar den lilla detaljhandeln i kvarteret med de större detaljhandelshyresgästerna och det är helt olika produkttyper. Så din spritbutik, din CPA, ditt försäkringsbolag, de här killarna måste alla hålla i affärer, och så de klarade sig bra under pandemin också.
Råna:
Så du nämnde att den industriella sidan av saker och ting kanske är lite mer vadderade eller jag antar att mer solida företag kan uthärda tuffa tider, men så nämnde du också på butiksytan att en pilatesstudio kanske inte skulle vara riktigt lika isolerad. Finns det någon typ av hyresgästprofil eller en typ av hyresgäst som du gärna tar dig an i de utrymmen som gör att du känner dig lite tryggare med att se till att din plats alltid är uthyrd?
Kim:
Typen av hyresgäst kommer att vara din hyperlokala hyresgäst, så du vill ha någon som folk kör mindre än en mil till. Jag är okej med nagelsalonger eftersom de är hyperlokala. Så det är det första, är typen av hyresgäst som kommer att vara en hyperlokal hyresgäst som inte är något som är unikt som folk måste köra långa sträckor till.
Och då spelar marknaden i så fall roll. Så om jag har en pilatesstudio som är på en tertiär marknad, även om jag har en industriell fastighet på en tertiär marknad, kommer det att utgöra en stor risk just nu. Man vill ha något som är infill, vilket gör att det inte är ute i pinnarna. Och om du har en pilatesstudio, fastigheten vi tittar på just nu, så kör pilatesstudiokunderna trevligare bilar än jag kör. Naturligtvis finns det ett fastighetsskämt att vi alla kör begagnade Toyotas, men ändå kör de alla trevligare bilar än jag kör, så jag känner mig mer säker på att under en lågkonjunktur kommer de att bli okej.
Råna:
Vettigt, vettigt. Och finns det några andra saker du gör för att minska risken när det gäller att stabilisera din portfölj eller gå in i en ny affär?
Kim:
Ja. Så när det gäller vår befintliga portfölj, när vi refi, drar vi inte ut allt eget kapital. Så vi brygger inte dessa sossar. Vi lämnar mycket eget kapital i affären för å ena sidan, om du drar ut allt eget kapital, det är fantastiskt, du kan återinvestera det så jag ser helt den synvinkeln. Men å andra sidan, nu har du det här höga priset på din fastighet och om marknaden sjunker kan du nu få problem eftersom din skuldbetalning har ökat om du drar ut allt ditt eget kapital. Och så har vi renoverat flera av fastigheterna, refinansierat flera av fastigheterna i vår portfölj för ett eller två år sedan när priserna var bra och vi lämnade ett gäng i affären. Så vår LTV i vår portfölj är ganska låg. Det är som 50, 60% av vårt lån till värde.
Och sedan samma sak med affärerna vi gör nu. Jag skulle inte säga att detta är helt och hållet vårt val, men lånet att värdera, vi använder ganska låg belåning just nu, mycket lägre än någonsin tidigare, tror jag. Vi har 60% lån till värde på denna sista fastighet. Och sedan, om du inte vill göra en låg hävstång, är ditt andra alternativ att försöka satsa på säljarfinansiering. Så det är ett riktigt bra alternativ också.
David:
Ja. Det finns en metod för galenskapen att faktiskt ta på sig mindre skulder med kommersiella fastigheter och det har att göra med finansieringsarkitekturen. Så med bostadsfastigheter får du vanligtvis ett lån med fast ränta under lånets löptid, vanligtvis 30 år. Du behöver inte oroa dig för att behöva refinansiera. Du får refinansiera om räntorna råkar sjunka till där det är vettigt. Men med kommersiella lån, de är på ballong betalningsplaner och så du kommer att behöva refinansiera det.
Så om du har ett högt lånesaldo och du har en ränta på 3 %, kan det vara vettigt för dig, men vad händer om räntorna hoppar till 6 % eller 7 % och du har fastnat vid 80 % lån av värde? Det kan vara katastrofalt. Så att hålla ett lägre lånesaldo på kommersiella fastigheter, även när räntorna är låga, är fortfarande ett smart drag och en defensiv manöver eftersom du inte vet var räntorna kommer att ta vägen. Och går de för högt och du har ett högt lånesaldo kan du fastna där.
Jag tror att många hör det här med kommersiella fastigheter och de går, det är dumt. Varför skulle du någonsin göra det? Varför skulle du inte vilja maximera hur mycket pengar du tar ut ur affären och köpa nästa? Det beror på att priserna inte är fasta.
Råna:
Ja. Du hör dem alltid säga: ”Det är skattefritt. Det är skattefri skuld.” Och det är som att du vill behålla en del av ditt eget kapital där. På så sätt, om du någon gång sålt din fastighet, går du faktiskt därifrån med en lönecheck, det är så jag alltid tänker på det. Men nu när vi har en förståelse för vad Kim ser på de kommersiella fastighetsmarknaderna, kommer vi att dyka in i en affär som hon just slutfört. Men innan dess ska vi ta en snabb paus.
David:
Hej och välkommen tillbaka till BiggerPockets Real Estate-podcast. Vi sitter med en stor investerare, Kim Hopkins, och pratar om allt som rör kommersiella fastigheter. Vi är på väg att hoppa in i en affär som hon gör just nu. Så låt oss ta en titt bakom gardinen. Kim, var ligger den här affären?
Kim:
Den här affären ligger i min nuvarande hemstad Phoenix, Arizona.
Råna:
Och varför valde du denna marknad?
Kim:
Vi valde den här marknaden för att vi hittade en affär, Rob.
Råna:
Trevlig. Jag älskar det.
Kim:
Vi letade på ungefär 10 olika marknader varje affär vi kunde hitta, och det var här vi hittade en.
Råna:
Bra nog för mig. Vilken typ av kommersiell fastighet är detta?
Kim:
Detta är ett kvartersbutikscenter.
David:
Och vad var köpeskillingen på fastigheten?
Kim:
Köpeskillingen i kontraktet är 5.4 miljoner.
Råna:
Hur många hyresgäster finns i denna fastighet för närvarande och finns det några lediga platser?
Kim:
Så det är en jättebra fråga. Det handlar om 20 hyresgäster i fastigheten, och jag skulle säga att vi betalade nyckelfärdiga priser för den här fastigheten. Det annonserades för oss som hundra procent upptaget med hyresgäster till marknadshyra. Men som det händer, precis när vi fick kontrakt, fick vi reda på att två hyresgäster var brottsliga och en lägenhet var ledig.
David:
Det verkar som om de sätter filter på allt nuförtiden, även det sätt som erbjudanden annonseras på. Skulle du säga att detta var en mycket filtrerad proforma som du tittade på? Ja.
Kim:
Detta proforma var väldigt Instagrammabelt tills du kom in i detaljerna.
Råna:
Okej. Så jag vill gå tillbaka lite eftersom vi frågade dig varför du hittade den här affären. Du sa att det var för att det var där du hittade affären, men varför valde du just den här affären? Vad var det med den som lockade dig till den?
Kim:
Så först och främst är det ett fantastiskt läge. Så det är infill, vilket betyder att det inte är ute i pinnarna. Det är i ett mycket välbärgat, till och med bättre än välbärgat, ett på väg att bli extremt välbärgat område av Fenix, vilket är precis vad du vill ha. Du ser husen som vänds runt det som är de där stora husen på den lilla tomten som är vita och svarta, trenden just nu. Så massor av hus vänds runt den. Det är bredvid en holländsk Bros, som jag tycker är bättre på att välja fastigheter än vi är. Och så det är en fantastisk plats. Det var nummer ett.
Nummer två är att det är penna. Led alltid, alltid, alltid med siffrorna. Och så taket var rimligt. Proforma var faktiskt ganska rättvist baserat på vad vi visste vid den tiden, och så det hade en solid avkastning. Så jag skulle säga att det var de två huvudorsakerna.
David:
Jag älskar att vi fortfarande ser penna. Hur länge tror du att vi kan komma undan med det innan nästa generation undrar, varför fortsätter vi att säga att saker och ting penna?
Råna:
Så länge vi använder pennor, antar jag.
Kim:
Eftersom Google sheeted låter konstigt.
David:
Använder de dem fortfarande?
Råna:
AI gick ut.
Kim:
Det kalkylblad, som kan komma ut fel.
David:
Okej. Nu när det gäller den här affären, Kim, höll du dig till din köpbox eller var det någon kreativ manövrering som var tvungen att ske?
Kim:
Lite smärtsamt för tillfället. Jag tror att jag sa det i början, men vår köpbox innehåller byggd på eller efter 1980. Jag kanske har glömt det. Men ett av våra köpboxkriterier bygger på eller efter 1980. Vi gjorde ett undantag. Vi gjorde ett undantag. Denna byggnad byggdes i slutet av 1970-talet, men den nuvarande ägaren köpte den och tillförde massor av värde. De gjorde massor av rehab. De gjorde om taket. De gjorde om alla skyltfönster. De gjorde om parkeringsplatserna. Någon som vill gissa vad jag kan sakna i de där renoveringarna?
Råna:
Åh, toaletten, avloppet, rören.
Kim:
Wow. Du har inte sett det jag har sett. Dessa avloppsskopfilmer ser ut som den värsta koloskopin du någonsin sett.
David:
Du gör en bra poäng, Kim, för många investerare tänker helt enkelt inte på det faktum att efter att något går in på toaletten måste det gå någonstans och det finns ett sätt att det kommer från din fastighet till vanligtvis stadens linjer , och det är meningen att du ska sätta en kamera genom det och se hur de ser ut. Så jag har sett trädrötter växa in i själva rören och skapa träskor där, och sedan spolar någon unge ner ett gosedjur i toaletten och det fastnar där och det skapar en blockad som kan vara otroligt dyr att fixa, speciellt om du måste borra i betongen eller asfalten på parkeringsplatsen, sedan måste du hitta vilken del av röret det var vid. Var detta ett problem med den här specifika affären för dig?
Kim:
Ja. Så vi gick emot ett av våra avtalskriterier. Och rören är gamla. De har ett ändligt liv. De är av gjutjärn och de är i slutet av sitt liv. Så det är definitivt ett problem för oss.
Råna:
Okej. Jag har många frågor om detta, men det är okej. Vi kan prata offline om avloppet om detta.
Kim:
Åh, kör på det. Jag skulle gärna prata om den här affären. Jag hoppas att detta i hemlighet är ett privat coachningssamtal eftersom jag fick frågor om huruvida vi ska gå vidare eller inte.
Råna:
Så när detta händer, är det en av de saker där du måste sparka varje … för vanligtvis, låt oss säga i en Airbnb eller i en långtidsuthyrning om vattnet stängs av, måste du sätta upp dem på ett hotell eller så måste komma på det. Men det här verkar vara en ganska massiv underjordisk renovering över hela fastigheten. Så måste du lägga ner företag medan du gör dessa reparationer?
Kim:
Ja. Jag lärde mig massor om avlopp som jag egentligen inte ville veta och fortfarande inte gör, men i grund och botten gör rören vad som kallas kanalisering, vilket är där botten av det i princip eroderar. Och så är botten jorden. Och om du fångar det snabbt nog kan du göra det som kallas pipelining där du blåser epoxi genom rören och du fodrar det och du skapar i princip PVC-rör inuti de gamla gjutjärnsrören. Och det här är fantastiskt eftersom du kan göra detta i teorin utan att störa någon av hyresgästerna. Å andra sidan är det för den här fastigheten, som en kostnad på hundratusen dollar, så du vill verkligen veta att det måste göras.
Och jag tror att du kan gissa. Om du har någon som är en pipeliner som kommer ut för att scope dina rör, det är precis som att ha en takinspektör som gör tak, vad tror du att de kommer att säga? Höger. Det måste ha gjorts igår. Och så det är ett svårt beslut om man ska vänta eller inte, för om man väntar för länge kan rören rasa och då måste man, som du sa, gräva igenom marken, störa hyresgästerna. Det är ett stort problem.
Råna:
Wow. Så snälla berätta för mig, kunde du förhandla fram någon eftergift, köpeskillingskrediter, något med säljaren?
Kim:
Ja. Så de två frågorna, bara för att sammanfatta, är dessa rör, och den andra frågan är dessa brottsliga hyresgäster. Och vanligtvis är det ingen stor sak. Jag kan faktiskt inte minnas den senaste fastigheten jag köpte där det inte fanns ett fåtal brottsliga hyresgäster som bara magiskt dök upp så fort vi fick kontrakt. Problemet här är egentligen att vi betalar ett nyckelfärdigt pris för den här fastigheten. Detta ger inte samma avkastning som fastigheten vi köpte förra året. Vi fick veta att det var i perfekt skick och att det var hundra procent belagt och alla hyresgäster betalar marknadshyra. Och så den där förlorade inkomsten år ett, det är inget som vi borde behöva äta. Detta annonserades för oss som nyckelfärdigt, inte mervärde.
David:
Så när du väl upptäckte fastighetens säkerhetskopierade kolon, hur använde du den informationen för att gå tillbaka till säljaren och försöka förhandla fram en bättre position för dig själv?
Kim:
Ja. Så vi bad säljaren om ett telefonsamtal. Jag skulle ljuga för dig om jag inte var rädd, men alla mina vänner som är som Cutco-försäljare sa: "Du måste be om ett telefonsamtal. Du kan inte göra detta e-postskräp. Du måste be om ett telefonsamtal." Så jag läste bokstavligen om, delade aldrig på skillnaden, och jag bad honom om ett telefonsamtal och han sa nej.
Råna:
Han vet att han måste göra eftergifter. Han är förmodligen rädd för att förhandla eftersom han är den som saknar makt.
Kim:
Han ville inte prata med mig. Och så vad vi vanligtvis gör, jag vet inte om det här är vad ni också gör, men vad vi vanligtvis gör är att skicka ett långt e-postmeddelande med massor av siffror som förklarar varför vi tycker att vi förtjänar denna kredit. Och jag kände bara att det inte skulle slå in tillräckligt här. Det skulle inte vara tillräckligt med inverkan. Så jag gjorde något nytt. Jag gjorde en presentation, som en Google-arkpresentation, och sedan gjorde jag en Loom-video och gick igenom presentationen. Och så jag skickade honom en länk till Loom-videon, inte ens presentationen, så han var tvungen att lyssna på min röst, och jag gick igenom och visade exakt vad dessa förseelser skulle göra med inkomsten för oss under det första året. Och sedan gick jag också igenom kostnaderna för avloppet och visade honom alla modellerna, visade honom filmerna som vi tog av avloppets omfattning och bad om min kreditförfrågan.
Råna:
Jag tror att telefonsamtalet löste ungefär 90% av problemen inom fastigheter, om jag ska vara ärlig. Jag tänkte faktiskt på det här igår kväll. Alla är så jävla rädda för att ta luren och faktiskt förhandla som vi brukade förr, förr i tiden, och jag hade en situation där jag förhandlade fram och tillbaka med mäklaren som råkade vara frun till säljare. Jag presenterade ett par alternativ och till slut ringde han mig bara, han sa: "Okej. Vad försöker du göra?" Och jag tänkte, "Tja, i ditt erbjudande har det faktiskt inget kassaflöde, och jag försöker sätta ihop en affär som faktiskt flyter på mig." Och vi gjorde faktiskt en överenskommelse. Så mycket bra på dig för jag vet att det är väldigt nervöst att förmodligen prata med en säljare. Det är alltid en nervkittlande upplevelse att bryta mäklarbarriären, men jag tror att det är så viktigt.
Kim:
Ja. Tja, jag försökte. Det slutade med att jag skickade Loom-videon istället, men jag försökte få ett telefonsamtal och jag tycker att Loom-videon var näst bäst.
Råna:
Och vad hände då? Sa han ja? Gav han dig pengarna tillbaka?
Kim:
Så han satt på den i en och en halv vecka, och vi följde till slut med honom när vi var på semester och han sa nej. Han sa att han trodde att han kunde fixa förseningarna själv. Han tyckte inte att avloppet var ett stort problem. Och så han sa att han inte skulle ge oss någon kredit, så det slutade med att vi drog oss ur affären.
Råna:
Var du nära att säga, "låt oss bara göra det ändå", eller var du resolut med det från början?
Kim:
Tja, det är inte precis där historien slutar. Så vi drog oss ur affären. Vi fick tillbaka våra seriösa pengar. Vi berättade för långivaren allt, helt klart, till att flytta tomten runt huset och julhandla, det viktiga den här tiden på året. Vi drog oss ur affären. Och sedan för två dagar sedan ringde mäklaren oss, säljarens mäklare, och han sa att han var villig att erbjuda en kredit på hundra tusen dollar. Jag sa inte inledningsvis, men vi bad om $350,000 XNUMX rabatt.
Råna:
350,000 350,000 $ rabatt eller XNUMX XNUMX $ kredit?
Kim:
350,000 XNUMX $ rabatt på köpeskillingen är vad vi bad om.
Råna:
Så snabbspola framåt till idag, du får ett telefonsamtal från mäklaren och de säger, "Hej, säljaren vill tillbaka. Han kommer att ge dig hundratusen dollar i rabatt på köpeskillingen." Bra, okej. Och då?
Kim:
Så vi sa, "Tack så mycket, men ring oss tillbaka om det är 200."
Råna:
Och har han ringt dig tillbaka? Har han ringt dig tillbaka?
Kim:
Så ringde för en timme sedan och det är uppe i 130.
Råna:
Okej. Hej, det är framsteg. Är detta det sista numret? Det håller på att förändras.
Kim:
Tja, vi skulle kunna kalla honom för högtalare just nu men...
Råna:
Det skulle vara det första i BiggerPockets historia. Jag skulle älska det faktiskt, men okej. Okej, alltså 130. Så var är du? Vad vill du ha för detta?
Kim:
Jag är på stängslet, för att vara ärlig mot dig.
David:
Även om vi intervjuar dig, kan vi prata om det här?
Kim:
Ja, det skulle jag älska. Skicka mig räkningen senare.
David:
För jag känner att vi är mitt i förhandlingen. Vi hör inte om en affär som gjordes för fem år sedan. Här är mina tankar. Om priserna sjunker eller förblir lägre kommer säljaren att känna att jag inte behöver ge henne pengar. Jag ska skaffa en annan köpare. Men om du ser en annan räntehöjning, kommer vad någon kommer att vara villig att betala för den egenskapen att förändras, för nu ändras alla siffror som du lägger in i Excel-arket, och det betyder att han kommer att vara mer benägen att komma tillbaka och säg, "Okej, du kan få dina 200,000 200,000," men vid den tidpunkten har du inte den kurs du ville ha så det kommer förmodligen att bli ännu mer. Har det kommunicerats genom mäklarna som, "Hej, låt killen veta att vi köper den för en rabatt på XNUMX XNUMX USD till den här kursen, men om priserna går upp kommer han antingen att behöva betala för att jag ska få en lägre kurs eller så blir det en större rabatt senare.”
Kim:
Ja. Så vår kurs är låst, och en av våra oförutsedda händelser är att vi stänger före årets slut eftersom vi vill dra nytta av den skatteavskrivning som jag pratade om tidigare. Men vi har gjort poängen för honom-
Råna:
80%?
Kim:
Ja. Vi har påpekat för honom att om priserna går upp kommer han att ha svårt att hitta en annan köpare.
Råna:
Jag tror att han har svårt att hitta köparen nu. Han ringde dig, eller hur? Om han ringde dig och han försöker slå upp det här igen, är du förmodligen det.
Kim:
Ja. Jag tror att problemet här jag har insett är att vi tittar på två olika fastigheter. Så säljaren tittar på en fastighet som han köpt till ett bra pris. Den här egenskapen var i dåligt skick. Det var allvarligt i behov av kärlek. Fastigheten var praktiskt taget tom, den var förfallen, allt det där. Och så tittar han på den här fastigheten som han köpte till ett bra pris. Han äger det också kontant, så mycket mindre risk där. Och så hans synpunkt är vad är ditt problem? Det finns ett par lediga platser. Det är en del av att göra affärer. Du bara fyller den. Vem bryr sig om det är $20,000 XNUMX i TI att rehabilitera den här enheten? Stor grej. För att han sitter på ett såståg.
Men vi, vi tittar på den här fastigheten där vi betalade ett premiumpris. Avkastningen var inte bra till att börja med, men vi var okej med det eftersom det uppfyllde de grundläggande grunderna. Det var ingen stor avkastning, men grundläggande grunder, fixar vårt skatteproblem, och vi trodde att vi fick något som var väldigt lågt underhåll. Nu sitter vi någonstans där vi ska skynda oss att avsluta den här affären innan årets slut. Och ärligt talat, det är en stor faktor för oss. Vi är intresserade av vår livskvalitet. Vi pratar om vad är ditt timpris? Inte hur mycket tjänar du per år? Det är mycket jobb just nu. Så vi kommer att stänga mitt under semestern på den här fastigheten och då ska vi ärva alla dessa problem.
Råna:
Här är min tanke, och David, du kan berätta för mig om du inte håller med. Jag tror att han kommer att gå upp lite mer än 130 bara baserat på var du är och det faktum att de ringde dig. Men jag tycker inte att du ska ta de hundra och låt oss säga 50 om det är där du hamnar och dra av det från köpeskillingen för jag tror inte att det kommer att ha någon betydelse för ditt totala månatliga bolån. Jag tror att det som kommer att vara viktigt för dig utanför porten är att få $150,000 XNUMX kredit så länge det fungerar med bankväsendet. Det finns en gräns för dina krediter. Och David, du kan höra av dig till det här, men jag skulle ta det som en kredit så att du kan spara pengarna i din handpenning och använda dem för att betala för den där jättekostnaden. Och vid den tidpunkten tittar du nu på affären som du först analyserade. Det är så jag skulle närma mig det. Vad tycker du, David?
David:
Kommersiell finansiering kanske inte tillåter det att hända, samma sak med bostadsfinansiering, eftersom du har att göra med överensstämmande lån. Reglerna är ganska tydliga för hur mycket en säljare kan bidra med till en köpares slutkostnad. Det kanske inte fungerar på samma sätt i det kommersiella utrymmet. När de tar bort det från inköpspriset så påverkar det egentligen inte så mycket. Du lånar bara lite mindre pengar.
Kim:
Tja, vi behåller vårt lånebelopp på samma nivå, så vi skulle spara pengarna som kontanter på banken. Vi skulle sätta ... Om han ger oss en kredit på 200,000 200,000 $ eller av inköpspriset, kommer vi att betala XNUMX XNUMX $ mindre.
David:
Ja. Så det skulle vara samma sak i din position. Tänk om han går in och gör ändringarna åt dig?
Kim:
Jag skulle vara väldigt intresserad av det om han vill ta itu med avloppet. Frågan är kan han göra det efter stängning? Litar vi på honom?
Råna:
Det blir lite tråkigt eftersom det finns säljare som inte tar den risken eftersom affären alltid kan falla igenom. Som exempel kan nämnas att den här affären redan gick igenom av den anledningen. Och då kunde man alltid ha något kontrakt som gör att han gör det efteråt. Men det är alltid en risk i sig. Så det är svårt i alla fall.
Kim:
Ja. Och jag känner att jag vill vara säker på att jag faktiskt lyssnar på principerna vi pratade om tidigare i programmet. Jag vill försäkra mig om att jag inte spekulerar i att få hyresgäster att marknadsföra hyra. Och en annan fråga är att vi faktiskt planerade att själv förvalta den här fastigheten eftersom den ligger i vår hemstad. Och vill vi ha den där huvudvärken? Vill vi ta på oss det? Vi ska göra uthyrningen också. Och bara osäkerhet med vart marknaden är på väg. Är vi oroliga för Pilates-hyresgästen? Är vi oroliga för dessa hyresgäster som är brottsliga? Kommer vi att kunna hyra ut utrymmet igen? Så jag får kalla fötter.
David:
Jag vet inte att du har fel. Jag tror att i den här positionen med hur marknaden är på väg är det mer troligt att saker och ting kommer att mjukna upp i det kommersiella utrymmet för att sedan bli trångt. Så du har det på din sida. Och kanske Phoenix har isolerats från detta lite, så att säljaren inte inser att det kommer att finnas många kommersiella fastigheter som kommer att börja slå ut på marknaden med mycket mer konkurrenskraftiga priser än vad vi har sett eftersom priserna är så hög. Och när dessa ballongbetalningar börjar komma, kommer refinansiering inte att vara ett alternativ, och många av dessa fastigheter var något som folk lade ihop pengar för att köpa, så de måste sälja det för att betala tillbaka sina investerare.
Jag tror att vi kommer att se mer lager komma ut på marknaden nu än vad vi har tidigare. Så tiden är på din sida att hitta affären. Tiden är inte på din sida för skattedelen. Så det är egentligen vad du måste väga. Är det värt att ta på sig skatten för att köpa den bättre affären eller inte? Men jag uppskattar verkligen att du delar med dig av detaljerna i den här historien eftersom det här är riktiga fastigheter. Det är precis vad som händer. Jag fick höra det här och sedan visade det sig vara det, och sedan sa jag så här och sedan sa de det, och historien förändras hela tiden.
Råna:
Här är vad jag skulle säga. Jag tror att jag skulle gå vidare, så länge jag kunde få försäkringar om att ägaren skulle fixa det i förväg eller direkt efter stängning.
Kim:
Intressant. Jag gillar den idén.
Råna:
För för mig är det samma affär. Om han ska betala för det genom den här eftergiften, genom den här krediten, hur du än vill skära upp den, så är det i praktiken samma affär. Du måste bara se till att reparationen blir gjord.
Kim:
Intressant. Ja. Och vanligtvis letar vi efter ... Det vi säger, vi brukar leta efter problem som försvinner med säljaren. Så ge mig en resultaträkning som står skriven på en servett hela dagen lång. Jag har inga problem som försvinner med säljaren, men det här är alla problem som inte försvinner hos säljaren. De håller med oss så fort vi stänger. Så det är vår tvekan.
David:
Tja, jag tycker att du gör rätt. Håll dig till dina vapen. Om du måste ta slaget på dina skatter, och det är mer vettigt än att köpa fastigheten, gör det. Men jag skulle också titta på, om jag var i din position, om jag måste betala 70 tusen mer än vad jag ville, skulle skatteförmånen totalt kompensera för dessa 70 tusen? Så även om affären kanske inte var vad du ville ha, är det här mer vettigt. Och om så är fallet, då frågar du dig själv, låt oss säga att din skatteförmån var 40 tusen men du kommer att ha dina 70 tusen förutom där du vill vara så att du känner att du är 30 tusen totalt, är den här fastigheten på ett så bra läge och en så stor tillgång att de 30 tusen är värt det? Eller med din erfarenhet och din kunskap och vad du gör, Kim, kan du bara gå och hitta en bättre affär som du kan tjäna pengarna tillbaka någon annanstans?
Råna:
Okej, alla. Om du vill höra en uppdatering om den här historien och följa med i processen, se till att följa Kim på alla hennes sociala medier. Kim, var kan folk hitta dig och få den saftiga uppdateringen och avslutningen på sagan?
Kim:
Ja. Så för att lära dig mer om vad vi gör och komma på vår lista för uppdateringar och möjligheter, kan de gå till vår hemsida, som är ironpeakproperties.com. Följ mig på LinkedIn under Kim Hopkins. Och sedan sist på Instagram som MoneyPlusHappy. Och hej, vi kanske borde rösta om detta. Om ni hör detta, fortsätt och väg in vad ni tycker att vi ska göra med den här affären.
Råna:
Okej. Kommentera i YouTube-kommentarerna om du tittar på detta på YouTube. Låt oss veta vad du tycker.
David:
Okej, Kim, det har varit fantastiskt att ha dig här. Tack så mycket för att du delar din berättelse med oss. Jag sitter själv på nålar och väntar på att höra hur den här historien utspelar sig, så jag blir nyfiken på att höra mig själv. Men vi låter dig komma härifrån för idag. Tack så mycket för att du är med i programmet.
Kim:
Tack så mycket för att du har mig killar.
David:
Det här är David Greene för Rob, skickade hans byxor från Kohl's, Abasolo, och loggade ut.
Se avsnittet här
Hjälp oss!
Hjälp oss nå nya lyssnare på iTunes genom att lämna ett betyg och en recension! Det tar bara 30 sekunder och instruktioner kan hittas här.. Tack! Vi uppskattar det verkligen!
I detta avsnitt tar vi upp:
- Kims kommersiella fastighetsinvesteringar "köpbox" hon använder för att köpa lönsamma fastigheter
- Cap rates förklaras och varför du MÅSTE få detta rätt när du köper stora fastigheter
- Smakämnen uppblåst"pro forma” siffror mäklare kommer att försöka övertyga dig om (följ inte dessa!)
- Typerna av kommersiella fastigheter som är låstålig och alltid hålla öppet
- Smakämnen betydande risker för kommersiella fastigheter 2024 och två företag du ALDRIG ska hyra ut till
- A live deal djupdykning med en aktuell affär diskuterar Kim om att köpa
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Ta kontakt med Kim:
Är du intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? E-post .
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Styrka dig själv. Tillgång här.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Platoesg. Kol, CleanTech, Energi, Miljö, Sol, Avfallshantering. Tillgång här.
- PlatoHealth. Biotech och kliniska prövningar Intelligence. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- : har
- :är
- :inte
- :var
- $UPP
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- Able
- Om oss
- om det
- ovan
- AC
- accelererad
- Konto
- tvärs
- faktiska
- faktiskt
- lägga till
- lagt till
- Fördel
- påverka
- Efter
- efteråt
- igen
- mot
- sedan
- framåt
- Airbnb
- Alla
- tillåter
- tillåts
- längs
- redan
- också
- Även
- alltid
- am
- mängd
- an
- analys
- och
- djur
- Annan
- svara
- vilken som helst
- längre
- någon
- något
- isär
- Apple
- Ansökan
- uppskatta
- appreciering
- tillvägagångssätt
- arkitektur
- ÄR
- OMRÅDE
- områden
- arizona
- runt
- AS
- be
- tillgång
- associerad
- At
- attraheras
- Författaren
- bil
- undvika
- undvika
- bort
- tillbaka
- dragen tillbaka
- Badrum
- Balansera
- Bank
- Banking
- barriär
- baserat
- grundläggande
- I grund och botten
- BE
- därför att
- passande
- varit
- innan
- börja
- Börjar
- bakom
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- fördel
- Fördelarna
- BÄST
- Bättre
- bättre läge
- Stor
- Hela bilden
- större
- störst
- Bill
- Bit
- Svart
- blåsa
- Bonus
- Kängor
- gränsen
- låna
- båda
- Botten
- köpt
- Box
- Ha sönder
- föra
- mäklare
- mäklare
- bror
- Byggnad
- byggt
- Bunch
- företag
- företag
- men
- Knappen
- Köp
- KÖPARE..
- Uppköp
- buys
- by
- kalifornien
- Ring
- kallas
- rum
- KAN
- Kan få
- lock
- bil
- bilar
- Vid
- Kontanter
- kassaflöde
- katastrofal
- brottning
- Centrum
- byta
- Förändringar
- byte
- Klämta
- val
- Välja
- valde
- Jul
- klar
- Stäng
- nära
- stängning
- Co-Host
- coaching
- förkylning
- Collapse
- COM
- komma
- kommande
- kommentar
- kommentarer
- kommersiella
- kommersiella fastigheter
- kommuniceras
- företag
- konkurrenskraftig
- Avslutade
- fullständigt
- komponent
- medgivanden
- slutsats
- betong
- säker
- Tänk
- med tanke på
- kontrakt
- bidra
- Konversation
- omvänt
- övertyga
- korrekt
- korrekt
- Pris
- kunde
- Par
- Naturligtvis
- täcka
- omfattas
- Covidien
- CPA
- skapa
- skapar
- Skapa
- Kreativ
- kredit
- krediter
- kriterier
- CrossFit
- nyfiken
- Aktuella
- För närvarande
- gardin
- Kunder
- David
- dag
- Dagar
- behandla
- som handlar om
- Erbjudanden
- diskuterar
- Skulder
- beslutar
- Beslutet
- djup
- defensiv
- definitivt
- beror
- avskrivning
- förtjänar
- detaljer
- DID
- Skillnaden
- olika
- GRÄV
- Rabatt
- Visa
- avstånd
- Dyk
- do
- gör
- inte
- gör
- Dollar
- dollar
- gjort
- inte
- ner
- driv
- drivande
- Drop
- grund
- under
- Dutch
- Dying
- varje
- Tidigare
- jord
- ät
- effektivt
- antingen
- elf
- annars
- änden
- avslutades
- slutar
- tillräckligt
- Hela
- helt
- miljömässigt
- episod
- eget kapital
- speciellt
- väsentlig
- fastigheter
- Eter (ETH)
- utvärdera
- Även
- NÅGONSIN
- Varje
- alla
- allt
- exakt
- exempel
- excel
- undantag
- exciterade
- befintliga
- dyra
- erfarenhet
- förklarade
- Förklarar
- extremt
- Faktum
- faktor
- misslyckas
- verkligt
- Höst
- fläkt
- fantastisk
- känna
- fot
- filt
- få
- Figur
- fylla
- fyllda
- filter
- slutlig
- Slutligen
- finansiering
- hitta
- finna
- Förnamn
- fem
- Fast
- fixerad
- fast
- Golv
- florida
- flöda
- flöden
- följer
- följt
- livsmedelsproduktion
- För
- glömt
- formeln
- vidare
- Framåt
- hittade
- fyra
- Fri
- vän
- vänner
- från
- fond
- Fundamentals
- framtida
- gate
- Allmänt
- generering
- skaffa sig
- få
- jätte
- Ge
- ges
- ger
- Go
- Målet
- Går
- kommer
- borta
- god
- fick
- Regeringen
- stora
- stor
- Greedy
- Marken
- Grupp
- Odling
- VAPEN
- Guy
- hade
- Hälften
- sidan
- hända
- hänt
- händer
- Hård
- Har
- har
- he
- headed
- höra
- hört
- hörsel
- hjälpa
- här
- här.
- dold
- Hög
- högre
- högsta
- höggradigt
- honom
- han själv
- hans
- historia
- Träffa
- slå
- hålla
- semester
- Hem
- ärlig
- Ärligt
- hoppas
- Förhoppningsvis
- hoppas
- Hopkins
- värd
- HET
- hotell
- timme
- Huset
- hus
- bostäder
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- Men
- HTTPS
- hundra
- i
- SJUK
- Tanken
- if
- bild
- blir omedelbart
- Inverkan
- med Esport
- förbättring
- förbättringar
- förbättra
- in
- innefattar
- Inkomst
- Ökar
- oerhört
- individer
- industriell
- informationen
- initialt
- inuti
- istället
- instruktioner
- försäkring
- intresse
- RÄNTA
- Räntor
- intresserad
- in
- lager
- Invest
- investera
- investering
- investerare
- För Investerare
- isolerat
- fråga
- problem
- IT
- sig
- iTunes
- domkraften
- sammanfogning
- jpg
- hoppa
- bara
- Ha kvar
- hålla
- hålls
- sparka
- Kid
- barn
- killer
- kim
- Snäll
- Vet
- kunskap
- vet
- Large
- större
- Efternamn
- Förra året
- slutligen
- Sent
- senare
- leda
- ledande
- LÄRA SIG
- lärt
- inlärning
- lease
- leasing
- Lämna
- lämnar
- vänster
- långivare
- släpphänt
- mindre
- Låt
- Hävstång
- LG
- livet
- tycka om
- sannolikt
- BEGRÄNSA
- linje
- rader
- LINK
- Lista
- liten
- lån
- Lån
- belägen
- läge
- inlåsningar
- låst
- Lång
- lång sikt
- se
- ser ut som
- såg
- du letar
- vävstol
- förlorat
- Lot
- Föremål
- älskar
- Låg
- lägre
- LTV
- gjord
- Huvudsida
- underhåll
- göra
- GÖR
- Framställning
- många
- markant
- marknad
- Marknader
- massiv
- Materia
- Maximera
- Maj..
- kanske
- me
- betyda
- betyder
- Möt
- nämnts
- metod
- Metrics
- Mitten
- kanske
- miljon
- saknas
- misstag
- Mildra
- modeller
- mamma
- ögonblick
- pengar
- månad
- mer
- Inteckning
- mest
- flytta
- gå framåt
- rörd
- rörliga
- mycket
- multipel
- Musik
- måste
- my
- Själv
- Natur
- nödvändigtvis
- Behöver
- behövs
- behov
- aldrig
- Nya
- Nästa
- natt
- Nej
- Ingen
- nu
- antal
- nummer
- upptar
- of
- sänkt
- erbjudanden
- erbjuds
- Office
- offline
- Ofta
- ofta
- oh
- Okej
- Gamla
- on
- gång
- ONE
- ettor
- endast
- öppet
- drift
- Åsikter
- möjligheter
- motsatt
- Alternativet
- Tillbehör
- or
- beställa
- Oregon
- Övriga
- annat
- vår
- ut
- utanför
- över
- övergripande
- egen
- ägaren
- äger
- betalas
- smärtsamma
- måla
- pandemi
- Papper
- pappersarbete
- paris
- Park
- parkering
- del
- särskilt
- partnern
- Tidigare
- Betala
- betalar
- betalning
- betalningar
- pennor
- Personer
- för
- procent
- perfekt
- Phoenix
- telefon
- Telefonsamtal
- Fysiskt
- plocka
- plockning
- Bild
- tall
- Röret
- Rören
- Plats
- platser
- Planen
- planeras
- planering
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spelaren
- spelar
- snälla du
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- Synvinkel
- pop
- portfölj
- placera
- kraft
- PPP
- praktiskt taget
- Premium
- presentation
- presenteras
- pretty
- pris
- Priser
- primär
- Principerna
- privat
- Pro
- förmodligen
- Problem
- problem
- process
- Produkt
- Profil
- lönsam
- Framsteg
- egenskaper
- egenskapen
- skyddad
- dra
- inköp
- sätta
- sätta
- kvalitet
- fråga
- frågor
- Snabbt
- ganska
- rangordna
- Betygsätta
- rates
- betyg
- nå
- verklig
- fastigheter
- fastighetsmarknader
- verkliga livet
- inser
- insåg
- verkligen
- fastighetsmäklare
- Anledningen
- rimlig
- skäl
- resumé
- lågkonjunktur
- Refi
- rehab
- återinvestera
- relativ
- relevanta
- tillit
- ihåg
- Hyra
- lägenheter
- reparation
- Rapport
- representerar
- begära
- förfrågningar
- kräver
- bostads-
- Svara
- restaurang
- restauranger
- detaljhandeln
- avkastning
- återgår
- Befria
- höger
- Risk
- risker
- rob
- ROI
- Taket
- rötter
- rund
- regler
- Körning
- rusa
- säkrare
- saga
- Nämnda
- Samma
- Save
- sparande
- säga
- säger
- rädd
- omfattning
- Andra
- sekunder
- Secret
- se
- se
- verka
- verkar
- sett
- sälja
- Säljare
- sända
- skicka
- känsla
- skickas
- allvarligt
- Tjänster
- sju
- flera
- Forma
- delning
- hon
- ark
- SKIFTANDE
- skeppas
- Gå och Handla
- affärer
- kortsiktigt
- skall
- show
- visade
- visar
- stänga
- stänga
- sida
- signifikant
- signering
- eftersom
- enda
- Sittande
- Situationen
- situationer
- Storlek
- sova
- Skiva
- Small
- mindre
- smarta
- So
- Social hållbarhet
- säljs
- fast
- löst
- några
- någon
- något
- någonstans
- Alldeles strax
- Utrymme
- utrymmen
- Högtalare
- specifik
- specifikt
- spekulation
- spendera
- spent
- delas
- Sponsorer
- kvadrat
- starta
- Ange
- .
- bo
- Stick
- Fortfarande
- stimulans
- lagra
- Historia
- Strategi
- strejka
- studio
- sådana
- förment
- säker
- yta
- Ta
- tar
- tar
- Diskussion
- tala
- riktade
- targeting
- lärde
- skatt
- skatter
- tala
- hyresgäst
- Tend
- villkor
- tertiär
- texas
- än
- tack
- tack
- den där
- Smakämnen
- Framtiden
- deras
- Dem
- sedan
- Teorin
- Där.
- Dessa
- de
- sak
- saker
- tror
- Tänkande
- detta
- i år
- de
- fastän?
- trodde
- tusen
- tre
- Frodas
- blomstrande
- Genom
- Således
- Bunden
- tid
- gånger
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- Toalett
- berättade
- ton
- ton
- alltför
- tog
- TOTALT
- seg
- Tåg
- Avskrift
- Förvandla
- träd
- Trend
- försökte
- problem
- Litar
- prova
- försöker
- vände
- nyckelfärdiga
- vänder
- två
- Typ
- typer
- typisk
- typiskt
- Osäkerhet
- avtäckt
- under
- förstå
- förståelse
- enhet
- enheter
- tills
- Uppdatering
- Uppdateringar
- us
- användning
- Begagnade
- användningar
- med hjälp av
- vanligen
- utah
- semester
- värde
- mycket
- Video
- Video
- utsikt
- Röst
- Rösta
- vänta
- väntar
- gå
- promenerade
- gående
- vill
- ville
- vill
- var
- washington
- tittar
- Vatten
- Sätt..
- we
- Webbplats
- vecka
- väga
- välkommen
- VÄL
- begav sig
- były
- Vad
- Vad är
- när
- om
- som
- medan
- vit
- VEM
- Hela
- varför
- fru
- kommer
- beredd
- med
- utan
- Arbete
- arbetssätt
- fungerar
- orolig
- oro
- sämre
- värsta
- värt
- skulle
- skriven
- Fel
- år
- år
- ja
- i går
- dig
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet