Köpa hyresfastigheter för $0 Down, 0% ränta på det kreativa sättet

Henry:
Välkommen till BiggerPockets Podcast, show 868. Vad händer allihop? Jag är din värd, Henry Washington, och jag är här med fastighetsmäklaren, Mr. Rob Abasolo. Vad händer min vän?

Råna:
Det stämmer, den dåliga pojken och födelsedagsbarnet av fastigheter.

Henry:
Grattis på födelsedagen! Hur gammal är du?

Råna:
Jag är 34. Så jag tänkte att det faktiskt skulle vara riktigt bra om vi började programmet med att du berättade för mig dina 34 favoritsaker om mig.

Henry:
Ja. När jag börjar på listan, är min 34:e favoritsak med Rob att han inte kommer att få mig att göra alla 34 av dessa.

Råna:
Nej, nej, jag tänker inte tvinga dig att göra det, men vi har en mördande show idag där vi kommer att prata med två investerare, Dedric och Krystal Polite, som har ett så fantastiskt namn, men de re också aktiva investerare i North Carolina, Virginia och Massachusetts. Och de råkar också vara stjärnorna i A&E:s 50/50 Flip. Idag ska vi diskutera hur de använder sin fastighetsverksamhet för att finansiera sina andra vansinnigt lönsamma företag. Så håll utkik efter det.

Henry:
Vi kommer också att diskutera hur de har svängt sin fastighetsverksamhet på denna mer volatila och riskfyllda marknad. Jag gillar att kalla det att ta vad försvaret ger dig, och vi får till och med lite råd om hur makar kan samarbeta.

Råna:
Något nytt vi kommer att prova i år är att sätta allas favoritprogram i ett segment i slutet av varje avsnitt, Seeing Greene. Efter den här intervjun kommer David Greene och jag att ta en lyssnarfråga om privata pengar och om det är ett bra verktyg för din första investering.
Utan vidare, låt oss ta in Dedric och Krystal Polite. Dedric, vad vi förstår var du den som verkligen var intresserad av fastigheter. När kom du in i spelet?

Dedric:
Jag började på fastigheter 2001. Jag läste Rich Dad Poor Dad, och jag köpte mitt första hus 2007.

Henry:
Jag var som, "Rik pappa Stackars pappa. Vad är det?"

Dedric:
Exakt.

Henry:
Är det något jag borde skriva på min läslista?

Dedric:
Ja. Tja, det går faktiskt ända tillbaka till Carleton Sheets på 90-talet. Min mamma beställde en av inforeklamerna. Hon såg det sent på natten. Och som tonåring tittade jag på dessa VHS-band och drömde om de snygga bilarna och de stora herrgårdarna och fastighetsrikedomarna som barn. Trodde aldrig att jag faktiskt skulle kunna uppnå det själv eftersom det bara var så långsökt på den tiden, men det var då fröet såddes.

Råna:
Det är fantastiskt. Och Krystal, hur kom du med på Dedrics vision om att vara en fastighetsinvesterare?

Krystal:
Hur kom jag ombord? Jag blev trött på att höra honom prata om att det var så jag kom ombord. När jag träffade honom hade han inget annat än böcker och VHS och filmer med fastigheter i hela sitt hus, och han pratade om att komma in på fastigheter en dag, och han fortsatte bara att prata om det. Och snabbspola framåt tänkte jag: "Hör här, jag är en doer, så om du ska fortsätta prata om det, så kommer vi att göra det." Och han sa: "Okej, ja, ja, vi kommer att gå in i det." Och sedan ingenting, som tystnad. Så då hoppade jag in i det. Om du ska få mig att läsa och sånt, så gör vi det vid den tidpunkten.

Råna:
Jag är nyfiken på, vid denna tidpunkt i ert äktenskap och karriär, är ni båda ganska insatta i varje enskild fastighetsaffär? För min fru kommer att titta i min kalender och hon kommer att säga, "Hej, du stänger ett hus idag?" Och jag säger, "Ja, jag glömde berätta att jag köpte ett hus." Och hon säger: "Tack för att du berättade för mig." Hur är det med er? Ni vet, är ganska insatta?

Dedric:
Ja, jag menar, vi är partners. Så hon sköter marknadsföringen och varumärket och personalsidan av verksamheten. Jag sköter förvärven, avyttringarna, finansieringen och allt det där. Så vi har mycket koll på allt som händer i våra fastighetsprojekt.

Krystal:
Jag skulle säga på grossistsidan, inte så mycket. Så jag bryr mig inte riktigt om många av de grossistaffärer som kommer i hela företaget. Jag är mer intresserad av alla våra köp och innehav. Så om det är något som vi ska hålla på med på lång sikt så är det det jag vill få besked om. Det är vad jag vill veta. Många av grossistaffärerna vet jag inte riktigt förrän han säger: "Oh ja, jag måste sätta in den här checken." Eller, "Åh, hej, ja, vi gjorde ett par erbjudanden i grossistledet den här veckan."

Henry:
Ja, jag vill inte att min fru ska se det här avsnittet. Vi stängde ett hus igår som vi sålde och hon sa: "Jag visste inte att vi köpte det. Så det är nyheter." Men på fullaste allvar, jag skulle bokstavligen inte vara där jag är ur ett investeringsperspektiv utan hennes stöd. Det är bara det att hon inte är lika mycket involverad i vardagen längre.
Men jag ser ofta att många människor som har stor framgång inom fastigheter gör det på grund av den grundläggande relationen de har och det förtroende de har för varandra. Och så pratade du lite om dina roller. Kan du gå in lite mer i detalj? Så vad hanterar var och en av er i era företag?

Dedric:
Så från en hög nivå är hon visionären, jag är integratören. Hon är en serieentreprenör, hon skapar en vision och mitt jobb är att gå och genomföra den. Så när du går och tittar på strategier och taktik, till exempel, alla våra köp och innehav, Krystals över fastighetsförvaltning. Vi var ursprungligen självförvaltande, nu har vi förvaltare som hon sköter för våra hyresfastigheter, våra lägenheter, våra husbilsparker och även våra korttidsuthyrningar, våra Airbnbs. Och på min sida sköter jag förvärven, dispositionerna, finansieringen.

Råna:
Tja, faktiskt, tror du att du bara kan berätta för oss vad som är skillnaden mellan förvärv och disposition för alla hemma som kanske inte är bekanta med dessa termer?

Dedric:
Åh, ja. Så förvärv är köp av fastigheten. Det är bokstavligen att skaffa det, få det på kontrakt, stänga på det. Det är förvärv, och sedan är dispositioner försäljningen. Så det är bokstavligen om du fixar och vänder, det är att sälja fastigheten. Eller om du gör en hyra-till-äga eller andra kreativa strategier, eller hyr den, det är dispositionerna.

Råna:
Väldigt coolt. Och så hanterar du den sidan av det. Och sedan finns det någonsin en handoff till Krystal eller är hon i stort sett bara på strategisidan?

Dedric:
Tja, vi har ett lag. Så jag övervakar våra förvärvschefer och våra dispositionschefer. Och då-

Krystal:
Och jag tar verkligen hand om marknadsföringen och övervakar vem som sköter vilken marknadsföring, beroende på vad vi vill köpa just då, eller hur? Så beroende på hur marknaden ser ut, är hur vår marknadsföring kommer att påverkas. Så jag hanterar den aspekten av det.

Henry:
Frågar du efter en vän, vilken typ av marknadsföring ser du som fungerar bäst just nu?

Råna:
Berätta för oss i plågsamma detaljer.

Krystal:
Att fråga efter en vän, vad som fungerar just nu, skulle jag säga på grund av hur marknaden går, vi hittar många kreativa finansieringsaffärer är det som håller oss kvar i spelet. Så ja, vi fixar och vänder hus. Nej, vi gör dem inte just nu för vi är inte galna. Människor som tjänar pengarna just nu, byggteam, grossisterna. Så för oss är det mer så kreativ finansiering. Vi riktar oss mot det silversegmentet, det vi vill kalla det silversegmentet av individer. Och det är det som håller oss kvar i spelet just nu är det segmentet.

Råna:
Vad är silversegmentet? Är det ett specifikt-

Dedric:
Så de är äldre, över 65 personer. Vi vet att under de senaste tre åren sedan covid har marknaden ökat med 50 % i hela landet om du har gjort några reparationer på huset. Så det har varit en löjligt tuff marknad för investerare, oavsett om du är en ny investerare eller erfaren, att få affärer.
Så det är därför när Krystal nämner kreativ finansiering, det är ett sätt du kan erbjuda säljaren detaljhandel, till och med mer än detaljhandel, om de kan acceptera betalningar över tid jämfört med om du är en grossist, en flipper och du bara kommer in med en 70% gånger ARV minus reparationer och du blir slagen med nej och du känner dig uppgiven. Det är så vi har kunnat pivotera och fortfarande avsluta affärer konsekvent.

Krystal:
Ja, och vi vet alla att det står hus på marknaden just nu. De rör sig inte. Så det här är en bra tid nu att ens närma sig de som till och med är på MLS och säga: "Hej, lyssna, ditt hus har stått i 200 dagar. Låt oss tänka på något mer kreativt.”

Henry:
Så jag har hört några saker. Jag har hört dig prata om köp och behåll. Jag har hört dig prata om kreativ ekonomi. Jag har hört dig prata om fix och flip. Jag har hört dig prata om partihandel. Kan du måla upp en bild åt oss av hur ditt företag ser ut? Dina marknadsföringsaffärer kommer in och sedan disponerar du dem, men hur ser verksamheten ut som helhet? Vad gör du?

Dedric:
Så vi tror på de många inkomstströmmarna för att investera. Om du bara är en grossist har du bara ett verktyg i ditt verktygsbälte. Vi älskar grossisthandel. Det var faktiskt så vi kom in i verksamheten eftersom vi inte hade mycket pengar när vi började, men du måste känna till flera strategier för tänk om grossisthandeln inte passar just den situationen? Det finns fix och flip. Så vi grossist, vi fixar och vänder också. Vi köper och håller också.
Dessutom gör vi Airbnbs eller korttidsuthyrning eftersom det vi hittade med många av våra småhusuthyrningar var att kassaflödet var minimalt, 3 400 spänn i månaden. Men om vi gjorde en kortsiktig uthyrningsstrategi kan vi kassaflödet 1,000 2,000 till XNUMX XNUMX i månaden på ett enda hus. Så vi har konverterat många av våra enfamiljsuthyrningar till korttidsuthyrning.
Och utöver det, har lager på den kreativa finansieringen gjort det möjligt för oss att stänga fler av de potentiella kunderna som kommer in eftersom vi alla vet att 99 % av erbjudandena du gör till grossistpris inte kommer att accepteras. Men när du kan erbjuda dem detaljhandel och sedan strukturera villkoren kreativt, kommer du att stänga mycket fler affärer.

Henry:
Så rätta mig om jag har fel, du har en marknadsföringsarm som Krystal hanterar och som marknadsföring tar in leads för flera typer av dispositioner. Och sedan kommer ni att utvärdera dessa leads och sedan kanske göra ett till många erbjudanden beroende på hur ni kan betjäna det leadet. Och sedan kommer du att disponera eller tjäna pengar på det leadet baserat på dessa strategier.

Dedric:
Du förstår, Henry. Du har det. Alla, varje säljare får två erbjudanden, ibland tre eller fler erbjudanden. De kommer att få ett kontanterbjudande, de kommer att få ett kreativt finansieringserbjudande, och kanske en annan typ av kreativt finansieringserbjudande också. Så det gör att vi kan stänga många fler affärer jämfört med att bara vara en entricksponny, grossist, fixa och vända.

Krystal:
Och det lärde vi oss med tiden. Vi lärde oss att när jag tog in massor av potentiella kunder och när Dedric var i marknadsföringen, så föll de inte och många av dem bet inte på dessa grossistaffärer. Och jag sa: "Lyssna, jag jobbar för mycket för att få in dessa ledtrådar. Jag behöver att du stänger några av dem." Så jag hade-

Dedric:
Fler av dem.

Krystal:
Fler av dem. Så jag var tvungen att säga till honom, "Hör du, du måste finslipa på kreativ finansiering." Så jag sa till honom: "Från och med nu får alla potentiella kunder två erbjudanden. Jag bryr mig inte vad det är." Och från den tidpunkten kommer jag att säga att minst 98 % av vår portfölj är kreativt strukturerad.

Henry:
Det är lysande, helt briljant. En av mina mentorer kallade detta med respekt för hans ledtrådar. Han kände att ledtrådar inte respekterades om du inte uttömde alla alternativ du kunde för att hjälpa personen som kom med det spåret att få det där.
Och tanken är att du slösar bort dina marknadsföringspengar och ansträngningar om du inte effektivt erbjuder alla lösningar du kan för att försöka hjälpa den personen i den situationen, så att A, det ger rätt mängd hjälp till människor som behöver det, och B, det låter dig bygga ditt företag också.
Och jag tror att många gånger i den här branschen lär folk en exitstrategi innan de ens har lärt sig hur man ska hitta en affär. Man hör det hela tiden, jag ska bli en flipper, jag ska bli hyresvärd eller jag ska bli en korttidsuthyrningsvärd. Och vad som verkligen betyder något är kan du hitta en bra affär och sedan kan du tjäna pengar på den affären?
Och verkligen, om du hittar den affären kan du tjäna pengar på det på det sätt som är mest meningsfullt för dig och ditt företag. Men med fler verktyg i verktygsbältet kan du bli en mer effektiv hantverkare. Jag älskar det.

Råna:
Uppenbarligen har Dedric och Krystal finslipat konsten att hitta och tjäna pengar på en affär, och vi kommer att bryta ner detaljerna om hur de gör detta direkt efter pausen.

Henry:
Välkommen tillbaka, vi är med Dedric och Krystal Polite som precis delade med sig av sin mycket diversifierade portföljstrategi för investeringar. Låt oss nu gå tillbaka till hur de finansierar några av dessa affärer och ibland till 0 % ränta.

Råna:
Jag älskar det. Ja, det är riktigt smart. Och du har nämnt kreativ finansiering ganska mycket här, och det är uppenbarligen tanken med att gå och köpa ett hus på ett okonventionellt sätt, vanligtvis utan att behöva använda en bank. Så när du gör den här typen av affärer presenterar du uppenbarligen grossistpriset kontant för din köpare, vilket uppenbarligen kan ha en liten chockeffekt närhelst de säger: "Vänta, hur mycket vill du ge mig för detta?”

Krystal:
Höger.

Dedric:
"Gå ut från mitt hus. Nej”, brukar de säga.

Råna:
Exakt. Och sedan när du presenterar den kreativa ekonomisidan av det, föreställer jag mig att det är lite av en utbildning som behövs med dessa typer av leads för att få den i mål.

Dedric:
Det finns en del utbildning. Så hur du vanligtvis strukturerar det är att säga att det är ett hus på $250,000 120, du som en fix och vända eller en hyresvärd, du är som, "Okej, ja, baserat på formeln för det högsta tillåtna erbjudandet, jag måste betala 120 för det här, för att den här affären ska vara vettig." De kommer inte att acceptera XNUMX om de inte är i svåra svårigheter, eller hur?
"Okej, herr säljare, eller fru säljare, jag kan ge dig 250,000 10,000 USD för den här fastigheten. Du har inga bolån. Inga panträtter, eller hur? Så här kommer vi att strukturera det. Jag ger dig 240 1,000 dollar. Det kommer att finnas ett saldo på 5. Vad vi kommer att göra är att vi gör ett skuldebrev och ett förtroendebrev eller en inteckning, och jag kommer att göra dig månatliga betalningar på 10 XNUMX USD i månaden under de kommande XNUMX till XNUMX åren . Hur låter det?"
"Åh, det är intressant. Jag visste inte att du kunde göra det."
"Ja, det är väldigt enkelt." Och det öppnar upp konversationen, och sedan igen, du utbildar dem och det är en smidig transaktion.

Henry:
När du presenterar det så, framställer du det ibland som 100% nedsättning av kapital?

Dedric:
Bra fråga. Så återigen, när vi först presenterar det, nämner vi inte intresse. Vi säger bara betalningar. Och vi har strukturerat många affärer där det bara är 3 till 5 % ned, ibland mindre, och sedan månatliga betalningar, 0 % ränta, eftersom vissa säljare inte ens bryr sig om ränta. De säger: "Titta, jag har varit hyresvärd i 30 år. Jag har betalat av den här fastigheten. Jag har pressat ur all saft ur apelsinen. Nu ger du mig en tugga på apelsinen för att du ska betala mig. Jag bryr mig bara om inkomstströmmen."
Så vi har haft mycket. Och ibland kommer de att säga, "Åh, ja, hur är det med räntan?" Och vi kommer att säga, "Okej, ja, vi ska förhandla om räntan." Och de kommer att göra ännu mer på det sättet.

Råna:
Nu nämnde du något om att de här bostäderna redan är avbetalda, vilket är intressant för mig att du kan få de här affärerna. Jag antar att det är för att du går för silversegmentet. Den äldre generationen har generellt sett högt eget kapital eller betalda bolån. Är det därför du får så många av dessa typer av leads där bolånet redan är avbetalt?

Krystal:
Ja.

Dedric:
Ja. Det är det vi fokuserar på. Vi går för betalt av, inga panträtter, gratis och tydligt. Och återigen, de flesta av dessa är trötta hyresvärdar som har ägt dessa fastigheter i 10, 20, 30, 40 år. De är trötta på att vara hyresvärdar. De har betalat av det. De har lagt sina barn genom college. De är 70, 80 år gamla. De jagar inte hyresgäster och toaletter längre, men de är vana vid att leva på den inkomstströmmen. Så om du kan fortsätta att behålla den inkomsten som kommer in för dem, men de inte har förvaltningshuvudvärken eftersom du nu äger fastigheten, är det en vacker win-win-situation.

Krystal:
Ja, det är vanligtvis allt de bryr sig om vid det här laget är den kontinuerliga inkomstströmmen.

Råna:
Så om jag hör det här rätt, menar jag ganska mycket, uppenbarligen, det är kreativ finansiering, men nischen inom detta som vi pratar om är bara en rak säljarfinansieringsaffär, eller hur? Ägaren agerar här som bank.

Dedric:
Ja. Och återigen, vi har gjort föremål för, men det är en mer komplicerad avancerad transaktion. Vi föredrar säljarfinansiering. Det är mycket renare och lättare att göra.

Råna:
Ja, jag gjorde precis en affär för säljare här i Houston, och ägaren fick det lönat. Han ville inte betala kapitalvinstskatt, och han sålde den till mig för ... Han ville ha 5 % ränta, och jag sa till honom ... Han var en investerare, och jag var som, "Titta, som investerare vet du att den här affären förlorar pengar med 5 %, men vid 3 % kommer jag att tjäna lite pengar och jag kommer att göra den affären.” Och han sa: "Okej, visst." Han hade egentligen inte så mycket ben att stå på. Och så superenkel transaktion, gick till titelföretaget, de gjorde pappersarbetet, och det var konstigt nog bara den enklaste transaktionen jag någonsin har gjort.

Krystal:
Ja.

Dedric:
Ja, om du tänker efter så är folk vana vid att göra betalningar. Du tänker på dina mobiltelefoner, när du går och köper en ny iPhone tappar du inte 1,500 35 spänn på den. De kommer att säga, "Vi kan bara uppgradera dig och lägga till den i din plan, bara XNUMX dollar i månaden under de kommande trettiosex månaderna." Det är samma sak med hus, man strukturerar bara betalningarna över tid.

Krystal:
Och det fina med det från oss är att vi inte lägger ner den handpenningen. Så när vi säger till folk som: "Hör du, vi kommer inte ur fickan, något egentligen om dessa affärer. Det gör vi verkligen inte. Vi tar till och med in en privat investerare.”

Dedric:
För att finansiera handpenningen och stängningskostnaderna.

Krystal:
Ja.

Dedric:
Så många gånger får vi betalt för att köpa dessa erbjudanden eftersom vi får dem till så bra priser och villkor.

Råna:
Nu, om jag förstår det rätt, har du ändrat din strategi genom åren beroende på marknadsförhållandena. Hur har marknadsförhållandena påverkat de senaste åren i din verksamhet?

Dedric:
Vi började grossist. Strategin var att sälja i parti för att få kapital för att köpa hyresfastigheter och bygga upp en portfölj. Och sedan kom tv-programmet och de sa: "Hej, vi vill göra ett tv-program om er. Ni är husflisor." Vi säger, "Nej, vi är inga husflipor. Vi köper och håller investerare." Så de sa: "Okej. Tja, vi vill bara spela in vad du gör."
Och vi började vända hus för att marknaden var så het, och under den processen lärde vi oss säljarfinansiering av en mentor och det öppnade upp en helt ny värld för oss och vi kunde förvärva flera miljoner dollar av småhus, små flerbostadshus, husbilsparker genom säljarfinansiering. Och det var så vi byggde upp vår verksamhet.

Krystal:
Men slutmålet är alltid köp och håll. Folk kommer att säga, "Åh, du fixar och vänder." Det är en exitstrategi och vi skulle förmodligen inte göra det om vi inte hade ett TV-program.

Dedric:
Men det är en bra aktiv inkomst. Grossistförsäljning och flipping är bra aktiv inkomst samtidigt som du bygger upp den passiva inkomsten.

Råna:
Och vad var det där stora ögonblicket för er, Krystal? Uppenbarligen gör du grossistsidan av saker och ting, uppenbarligen är du visionären på detta. Var det här ett stort ögonblick för er att komma ur grossisthandeln och komma in i fixen och vändningarna? Eller vad var det där glödlampsögonblicket för er?

Krystal:
Att komma in i fixa och vända?

Råna:
Ja, bara för att gå ur grossisthandeln, eller inte fokusera enbart på grossisthandel?

Krystal:
Jo, fokus på grossistförsäljning var bara att ta in kapital för att köpa och hålla. Så vårt fokus har alltid varit att köpa och behålla fastigheter. Grosshandel var medlet för att få det gjort. Så från första början, varje grossistaffär som vi stängde, slutade vi med att vi tog de pengarna och vi tog en procentsats, satte tillbaka den i marknadsföringen, allt annat för att köpa ned hyresfastigheter. Det var det. Så vi använde det aldrig till något annat än att köpa och behålla fastigheter eftersom jag visste från början vad min exitstrategi skulle vara från fastigheter.

Råna:
Vilken är vad?

Krystal:
Vilket är att komma in på familjeunderhållningscentra. Dedric sa när vi träffades, han var som, "Hej, vi gör det här med fastigheter. Det kommer att vara medlet för att kunna göra din dröm, vilket är att äga dessa FECs.” Så jag sa: "Okej, satsa. Du fick mig." [ohörbart 00:18:34]

Dedric:
Så det var så jag fick hennes buy-in. Som jag sa, hennes dröm, hennes mål är att äga en kedja av familjeunderhållningscenter, och det är vad vi håller på att göra just nu.

Råna:
Okej. Familjeunderhållningscenter, det här låter väldigt intressant. Det är ditt slutmål. Hur gjorde du reverse engineering så att fastigheter så småningom skulle finansiera dina FEC?

Krystal:
Så hur vi reverse engineering det var att vi började köpa, som vi sa, från allra första början, Dedric sa: "Hej lyssna, låt oss behålla de här fastigheterna. Låt oss bygga upp detta eget kapital i fastigheterna. Sedan kommer vi att kunna utnyttja det egna kapitalet, oavsett om vi måste sälja det, dra ut pengar, vad har du, och ta de pengarna och rulla in dem i FEC.
Så det var faktiskt precis vad vi gjorde när vi först köpte vår första franchise, som är Sky Zone. Vi tog vad, två, en av våra fastigheter som vi hade haft. Jag tror att vi köpte den för ... Vad köpte vi Belmont för? 50,000 XNUMX.

Dedric:
50,000.

Krystal:
50,000 XNUMX, exakt. Marknaden hade ökat under de kommande två till tre åren. Det slutade med att vi sålde den för-

Dedric:
215 efter ca 50,000 XNUMX i renoveringar.

Krystal:
215. Vi tog en del av det och köpte Sky Zone-franchisen. Nu har vi två andra fastigheter som bara sitter. Pengarna som vi använder för att sälja dessa fastigheter kommer att vara pengarna som vi använder för att finansiera SBA-lånet.

Dedric:
Så de flesta inser inte med en franchise som Sky Zone, det är ett projekt på 4 eller 5 miljoner dollar, men vi insåg inte att du kan få ett Small Business Association, SBA-lån. Och med SBA-lånet kan du lägga ner 10 till 20% och sedan kommer banken eller regeringen att backa de andra 80 till 90%.
Så när vi fick reda på det, säger vi, "Bra. Vi kommer att avveckla några fastigheter. Det kommer att finansiera Sky Zone.” Och den typen av affärer spottar av sig ungefär en halv miljon dollar om året i nettovinst efter allt. Så mycket mer lönsamma än till och med vissa av dessa hyresfastigheter.

Krystal:
Höger.

Råna:
Jag har hört er prata om idén att handla upp och byta ut tidigare. Berätta för oss vad den filosofin är och vad den betyder för din nuvarande fastighetsstrategi.

Dedric:
Så vad det betyder är att vi till exempel har två duplex där det finns ungefär en halv miljon dollar i eget kapital. Så att en halv miljon dollar i eget kapital ger kanske ungefär fyra tusen i månaden i kassaflöde. Så vi tittar på det, var kan vi placera detta eget kapital där det kan producera mer?

Henry:
Så vad jag vill göra är att hoppa tillbaka lite och definiera för människor som kanske inte vet vad som är en FEC. Så vad är det där för familjens underhållningscenter? För när jag hörde det första gången tänkte jag: "Vad är det där, som ett evenemangsutrymme?" Och då-

Råna:
Henry, låt mig bara säga, kan jag bara säga att jag är väldigt glad att du frågade det eftersom jag sa: "Jag tror att jag borde veta vad det här är, men jag är för rädd för att fråga just nu."

Krystal:
Så en FEC är ett familjeunderhållningscenter. Så det är i princip var som helst man kan gå och samlas och folk har olika former av underhållning. Så du har Dave & Buster's, du har Sky Zones, du har DEFYs, du har-

Dedric:
Trampolinparker.

Krystal:
… alla typer av trampolinparker-

Dedric:
Födelsedagsfester.

Krystal:
Dessutom är nöjesparker FEC. Bowlingbanor är FEC. Så var som helst du kan gå och verkligen träffa familjen, anses vänner i alla åldrar vara ett familjeunderhållningscenter.

Dedric:
Och vi märkte en lucka i just vår stad. Det finns inga familjeunderhållningscenter, som inga. Du måste gå en timme åt båda hållen för att komma till en. Så vi märkte den luckan och vi fyller den.

Henry:
Jag menar, jag skulle gå till Polite Park om det var en nöjespark.

Krystal:
Okej.

Dedric:
Ge inte Krystal några idéer eftersom nästa sak du vet är att köpa en annan franchise.

Henry:
Jag är inne på Polite Park.

Dedric:
Så vi lägger det i en franchise. Att en halv miljon dollar nu kommer att producera, jag vet inte, 20, 30 tusen i månaden i kassaflöde, i nettokassaflöde. Så jag menar, det var en lätt matematisk ekvation vid den tidpunkten.

Henry:
Och du pratar om att handla med dessa FEC:er och använda fastigheter för att göra det, och en sak som folk gillar med fastigheter är att du kan köpa en hyresfastighet och sedan eventuellt lämna över den egendomen till en fastighetsförvaltare för att hjälpa till att förvalta det så att du verkligen får semi-passiv inkomst. Är det samma när du köper en franchise eller är det dessa företag som du är hands on i, för att få den avkastning du pratar om?

Krystal:
Så det är ungefär likadant. Du kan antingen vara en ägare-operatör eller så kan du vara vad de anser vara en frånvarande ägare. För oss blir det lite av båda. När vi först får det vill jag arbeta med det själv, förmodligen under de första sex månaderna till ett år så att jag verkligen kan veta vad allas jobbroll är och verkligen känna till in- och utsidan av FEC eftersom det här bara är en av många som Jag vill verkligen.
Så jag vill verkligen veta allt som ska göras, men samtidigt ska vi ha anställt en general manager också. Så när jag går ut kommer de in i min frånvaro och sedan börjar de sköta vardagen medan jag går och börjar leta efter min andra plats.

Henry:
Och det låter som att du är det, jag menar att det är uppenbart att du, Krystal, i synnerhet brinner för det här och så mycket att ... Läste jag rätt? Du skrev detta i dina bröllopslöften?

Krystal:
Det gjorde jag säkert.

Dedric:
Ja. Det stod i våra bröllopslöften.

Krystal:
Ja, sir.

Henry:
Så vad är det som driver det? Varför var just denna tillgångsklass så viktig för dig?

Krystal:
Bra fråga. Jag vet inte, jag har alltid varit passionerad för barn och underhållning. När jag var ung, i början av 20-årsåldern, höll jag tonårsfester för tonåringar, bara en plats där alla barn kan mötas. Sedan gick jag från det till att försöka öppna en nattklubb för tonåringar och fick så många restriktioner som från staden.
Men jag har alltid varit väldigt stor på, och vid den tiden visste jag inte att de hette FEC, men väldigt stora och brinner för att ge unga människor en plats att verkligen träffas, samlas, ha kul. Och det utvecklades till FECs med tiden eftersom Dedric, jag har bokstavligen dragit honom till att förmodligen besöka 60, 70 olika FECs sedan han kände mig.
För att mitt slutmål i slutet är att ha en egen där jag har utvecklat och designat min egen FEC, som han gick med på, förresten, innan jag sa att jag gjorde det. Verkligen, är centrerad kring familjeunderhållningscentra och tar oss verkligen från den fastigheten och förvandlar oss från fastigheter till ett annat utrymme.

Råna:
Okej, jag har flera frågor. Jag är väldigt, väldigt nyfiken. Först och främst vill jag bara säga familjens underhållningscenter, en lysande idé. Det finns inget som gör mig mer arg än det faktum att det inte finns fler ställen att ta med dina barn i en stad. Du kan gå till parker, men i Houston, Texas, när det är 110 grader ute, menar jag att det inte finns något att göra, eller hur? Och det är bara en så sällsynt, sällsynt, sällsynt sak att hitta platser där du kan gå och ha kul med dina barn.
Så med det sagt, jag älskar affärsrörelsen. Jag har ett par följdfrågor här. När vi kommer in i FECs värld, är detta en fastighetsaffär? Är det här ett företag, för jag är nyfiken på när du faktiskt börjar köpa tillgången, eller köper du tillgången? Berätta lite om det. Äger du verkligen byggnaden som dessa finns i?

Dedric:
Så det finns några olika alternativ, Rob. Du kan hyra byggnaden eller hyra ut den. Vissa människor skaffar gamla Walmarts eller KMarts och de kommer att eftermontera dem för FEC. Vissa människor bygger dem, gör en build-to-suit, eller så kan du låta en utvecklare bygga den och sedan hyr den av dem. Så det finns olika alternativ beroende på territorium, området du vill öppna upp i, titta på marknaden och vad som finns tillgängligt på den marknaden.

Råna:
Okej. Så om du leasar den har du i princip ett företag. Om du köper fastigheten är det lite av båda, och det är vad jag menar eftersom det verkar som att det är en dyr eller möjligen dyr verksamhet att komma in i.
Så berätta lite om innan du kom in i den första FEC, hur mycket rikedom hade du byggt upp genom dina portföljer som gjorde att du kunde göra det? Vad var det ögonblicket? Var det ett antal belopp eller var det som "Hej, vi jobbar på att göra så här mycket varje månad så att vi vet att vi har råd med den här verksamheten"? Eller sålde du av en del av din portfölj för att göra detta? Ge oss en liten inblick i hela situationen.

Krystal:
Så för att verkligen komma in i det tittar folk på det och du tänker som, "Herregud, det här är super, superdyrt att komma in i." Och jag skulle inte säga att det är det, men jag skulle definitivt tro att ditt nettovärde måste vara, vad?

Dedric:
Du vill definitivt vara en ackrediterad investerare, så ha över ett par miljoner nettovärde. Återigen, det är ett projekt på 4 till 5 miljoner dollar. Men kraften i SBA, som är att du lägger ner 10 till 20 %, så du behöver inte lägga ner hela 4 till 5 miljoner, du kanske måste lägga ner en halv miljon till en miljon för att klara av det .

Krystal:
Och jag skulle säga att det inte är otroligt omöjligt. För oss är det mer så att det är vad några av dessa fastigheter var för, bokstavligen öronmärkta för FEC.

Dedric:
Ja.

Krystal:
Saken är att när du är en investerare och inte vad folk kallar en grossist, utan när du är en investerare och du faktiskt köper dessa fastigheter, vilket är vad vi predikar för människor. Det är bra att sälja i grossistledet, men om du inte äger någonting har du bara fått ett annat jobb.

Dedric:
Ett högbetalt jobb.

Råna:
Med en hög skattekostnad.

Krystal:
Höger.

Dedric:
Ja.

Krystal:
Som du kontinuerligt kommer att behöva arbeta med. Så för oss var det inte ett medel, eller hur? Gå in, ta ner några av dessa fastigheter. Vi köper dem, 30, 40, 50,000 XNUMX dollar, sitter på dem, hyr ut dem, låter den uppskattningen komma. Och vi köper hela tiden, så det är inte som att vi säger: "Oj, okej, vi är klara nu. Bra."

Dedric:
Ja, vi kommer alltid att göra fastigheter. Vi kommer aldrig sluta göra fastigheter. Det här lägger bara till ytterligare ett lager till våra företag.

Krystal:
Så för de fastigheter som vi sålde av har även för FEC redan ersatts.

Råna:
Wow. OK, cool. Och jag var faktiskt bara nyfiken, jag menar, du sa att det var 4 till 5 miljoner för en FEC, grovt sett. Hur jämför det kassaflödet med cirka 4 till 5 miljoner dollar av dina fastighetsinnehav?

Dedric:
Så återigen, när du tittar på ett företag, blir det kassaflödet högre. Jag menar, fastigheter är inte att bli rik snabbt, som ni vet. Det blir rik långsamt med tiden. Så återigen, ibland kommer du att ha eget kapital instängt i en fastighet och du kommer att säga, "Man, jag har massor av eget kapital, jag tjänar bara 2, 3, 4 tusen i månaden. Om jag lägger det här någon annanstans kan jag 10X mitt kassaflöde.” Men vissa människor gifter sig med fastigheten och de gör inte det. Vi är inte gifta med någon egendom, vi är gifta med varandra.

Krystal:
Höger.

Råna:
Vid det här laget längtar jag efter att höra från er båda om era råd om att arbeta med maken, och jag är säker på att lyssnarna också är det. Vi kommer att höra om det och deras råd till nya investerare efter en snabb paus. Så håll dig kvar.

Henry:
Okej. Så det verkar som om du har gjort ett riktigt bra jobb med att ha fantastiska grunder inom din fastighetsaffär och det har gjort att du kan vända dig när marknaden har förändrats, eller hur? Jag kallar det att ta vad försvaret ger dig. Och så har du kunnat styra din fastighetsaffär. Det gör att du kan behålla ditt långsiktiga mål att gå över och handla upp till FEC från din fastighetsportfölj.
Vilket råd skulle du ge till investerare som precis har börjat på den fronten, de vill starta den fastighetsbranschen eller de har precis startat den fastigheten. Hur föreslår du att de kommer in i det spelet just nu?

Dedric:
Mitt råd skulle vara att börja grossist. Grossistförsäljning är konsten att hitta motiverade säljare och få djupt rabatterade fastigheter. Du lär dig att vara huvudman i en transaktion. Och när du lär dig hur du skaffar en fastighet för 50 till 60 cent för en dollar, behöver du inte sälja den i grossistledet.
Du kan sälja den i grossistledet och göra en snabb avlöningsdag på 10 till 20 XNUMX, eller så kan du välja att behålla den som en hyresfastighet. Varför? För att du fick det så billigt. Du kanske måste reparera den, men du fick den till ett riktigt billigt pris. Eller så kan du välja att fixa och vända. När du lär dig att grossist, igen, lär du dig konsten att hitta och identifiera en affär, och sedan kan du använda flera extra strategier för att tjäna pengar på den affären.

Krystal:
Den som hittar affären har makten, och ju bättre du kan bli på att hitta dessa off-market-affärer, desto mer makt och hävstång har du när det kommer till att bestämma din exitstrategi. Och jag skulle definitivt säga, sluta inte ditt dagliga jobb. Alla vill komma in på fastigheter och folk kommer att säga, "Åh, du kan sluta ditt dagliga jobb på 60 dagar. Åh, du kan sluta ditt dagliga jobb och 90 dagar."

Dedric:
Behåll ditt dagliga jobb.

Krystal:
Lyssna, sluta leka med mig. Behåll ditt dagliga jobb och låt det vara din första investerare. När vi kom in i det var vi väldigt metodiska när vi skulle ha vår exitstrategi, vår exitplan, och det var inte nej... Jag bryr mig inte om hur mycket skuld du kommer att få i fastigheter, om inte du visade mig banken just då, vi slutade inte. Jag sa inte upp mitt jobb, det skulle bara inte hända.
Men vi utnyttjade våra jobb som våra första investerare och vi arbetar båda 60, 70 timmar i veckan på dessa jobb, men vi utnyttjade det. Vi behöll den så länge vi kunde innan, eftersom vi började samla på oss dessa hyror. Så jag skulle definitivt säga att om du går in i det, börja med slutet i åtanke, och det borde vara att inte starta ett annat företag, som är grossist, utan det borde vara att köpa och hålla något.
Bygg något som överlever dig, det har alltid varit vårt mål. Bygg något som överlever dig som bokstavligen kan överskrida generation till generation till generation. Så om vi bara har byggt upp tillräckligt så att våra två söner kan dra nytta, skulle vi ha svikit dem. Det är deras barns barns barn måste kunna äta av frukterna av vårt arbete. Och det är vad vi gör på fastighetssidan såväl som andra satsningar på entreprenörssidan.

Henry:
Jag älskar det. Jag vet inte om jag skulle kunna säga så mycket mer. Jag ska bara låta det vara.

Råna:
Jag har en sista fråga innan vi hoppar härifrån. Jag menar, ni båda verkar vara så underbara tillsammans som en maskin. För alla hemma som lyssnar på det här, som funderar på att börja handla med sin make eller redan är i affärer med sin make, vilket råd skulle du ha för att de ska lyckas i den här branschen?

Dedric:
Jag ska berätta det här, det är inte lätt att vara i affärer med din make. Det är inte lätt, men det är värt det.

Krystal:
Höger. Vad jag skulle säga är att du måste börja-

Dedric:
Ser du vad jag pratar om? Varsågod, älskling.

Krystal:
Du måste börja innan de blir din make, innan de blir din pojkvän. Då måste fröna planteras. Och de flesta tittar på mig som: "Vänta, vad?" På vår första dejt frågade jag Dedric: "Vad är din kreditpoäng?" Han sa: "Är du en entreprenör?"
"Ja."
"Vilken typ av affärer har du gjort? Vad har du gjort inom entreprenörssfären?”
Jag frågade honom: "Vilka är dina mål? Vad har du gjort för att börja arbeta med dem?” Jag ställde frågor som de flesta inte ställer förrän det är sju eller åtta månader, vilket enligt mig är för sent. "Tänker du stanna i det här tillståndet för alltid?"
"Tja, jag är inte gift med det."
"Okay bra. För alla som ska vara med mig måste vara villig att flytta om ett halvår. Jag är en entreprenör. Det här är vad jag planerar att göra i det området. Det här är mina mål." Och om det var något som han skulle ha varit som, "Vet du vad? Jag gillar att jobba med mitt säljjobb. Det ser för mycket ut, då hade det också varit okej.
Men många kommer fram till oss och de säger: "Hej, hur kan jag få in min fru? Hon är inte riktigt intresserad.” Eller, "Hur kan jag få in min man? Han är inte riktigt intresserad." Och jag tänker: "Ja, vilka samtal hade ni när ni precis skulle lära känna varandra? För vid det här laget är det som att du nu försöker dra den personen med på resan kontra att göra den resan tillsammans när ni först lär känna varandra.”

Dedric:
Ja, konversationer i förväg.

Krystal:
De där första samtalen kan inte handla om, åh, vilken typ av mat gillar du? Tja, det spelar ingen roll för mig eftersom jag inte lagar det. Åh, vilken är min favoritfärg? Det spelar ingen roll, jag köper inget i den färgen i alla fall. Jag bryr mig inte om något av det, det är irrelevant. Jag får vad din kreditpoäng har?
Han var som, "Åh, jag är en 820." Han sa: "Vad är din?" Han blev såklart kränkt. "Tja, vad är din?" Jag sa, "580." Ja det gjorde jag. Så alla skrattar när jag säger det, de skulle vara som, "Åh, du frågade honom inte vad han har för poäng." Och jag sa: ”Hör, det stämmer, jag frågade honom, för jag bygger om min kredit. Jag kan inte bygga om båda våra. Någon måste följa med."
Men jag fick den informationen ur vägen i början. Så jag säger till folk, börja hur du vill avsluta. Börja med det målet i åtanke, även i förhållandet. Vänta inte tills du är i ett verkligt förhållande, dejtar. Vänta definitivt inte tills du är gift.
Men få dessa konversationer ur vägen för jag ska berätta för dig, att vara gift med en entreprenör, för alla oss som är riktiga entreprenörer, du vet att det inte är lätt. Och när du är en visionär är det ännu svårare för folk att verkligen förstå din vision, för även med Dedric var det svårt för mig att... När jag berättade för honom att vi ägde andra franchiseföretag, och jag säger, "Hej, låt oss sälja .” Och han säger: "Vad pratar du om? Vi tjänar ungefär 250,000 XNUMX på det här. Vad menar du?"
"Vi måste sälja och vi måste sälja nu." Och helt enkelt, när jag berättade detta för honom, eftersom han litade på mig och min vision, var han som, "Okej. Tja, du säger sälj, sälj." Så förståelse för att du som entreprenör aldrig kommer att förändras, men vad du kan göra är att hjälpa den resan, hjälpa processen, hjälpa din framtida make genom att vara riktigt upfront och ha de där obekväma samtalen. När du sätter dig ner på den första dejten och ni lär känna varandra, låt det vara av innehåll.

Henry:
Predika.

Råna:
Tack. Ja, tack båda så mycket, Dedric och Krystal. Det har varit en sådan fröjd att ha er med i BiggerPockets Podcast. Vi tog upp så många saker. Jag tror att höjdpunkten med den här showen är att börja med slutet i åtanke. Vi pratade om att handla upp och ut. Vi pratade om att bygga något som överlever dig, respektera dina leads. Så många guldkorn i det här.
För alla som vill nå ut till Dedric och Krystal eller Henry och jag, all vår kontaktinformation kommer att finnas i showanteckningarna nedan. Och naturligtvis, tack Henry för att du kom och var med som värd. Det är alltid ett nöje att dela mikrofonen med dig, min vän.
Och igen, nytt år, nytt avsnittsformat. Håll ögonen öppna när jag och David Greene svarar på en lyssnarfråga på vårt första Seeing Greene-segment någonsin direkt efter pausen.

David:
Okej. Välkommen till vårt Seeing Greene-segment där vi tar frågor från er, våra lyssnare, och svarar på dem genom att dela vårt perspektiv så att alla kan lära sig av vad Rob och jag ser.

Råna:
Och dagens fråga kommer från vår gode vän Nick, ökända vän alltså. Nick frågar, ska jag använda privata pengar för att köpa ett hushack snart innan priserna stiger igen, medan jag fortfarande betalar av mina skulder under de kommande två till tre åren?

David:
Lite bakgrund om Nick så att vi kan förstå hans ekonomiska ställning innan vi går in på frågan. Det genomsnittliga huspriset i Nicks område är $350,000 50,000 för ett tre sovrum, två badrum. Han tjänar cirka 20,000 XNUMX dollar per år på sitt jobb, plus cirka XNUMX XNUMX dollar per år på sitt sidoliv, som är bröllops- och porträttfotografering.
Nick städar upp de sista $10,000 10,000 av sin skuld. Bra för dig, Nick. Och han vill spara ytterligare 13,000 3 dollar till en nödfond. Han har aktier som han skulle kunna likvidera till $XNUMX XNUMX för en handpenning på XNUMX % på huset om han skulle köpa det just nu. Och det perfekta köpet skulle vara ett hushack med en svärmorenhet eller en duplex.

Råna:
Okej. Så det låter som att det vi måste ta itu med här är att Nick ska agera nu och köpa ett hem, och är privata pengar ett bra alternativ för att göra det? Vad säger du, sir? Tycker du att han borde ta privata pengar för att köpa sitt första hem?

David:
Åh, det kommer att bli ett nej för mig, hund. Jag är inte ett fan av att folk lånar pengar, speciellt när det är deras första hus, speciellt när de är unga och här är varför.

Råna:
Ja, precis vad jag tänkte säga.

David:
Jag gillar tanken på att behöva trappa upp ditt spel på något sätt, speciellt när du är ung och låta viljan att köpa fastigheter bli bränsle för att göra dig mer ambitiös. Det var vad det var för mig. Jag visste att jag ville köpa fastigheter, så jag började plocka upp extrapass på restauranger. Sedan gick jag till en bättre restaurang där jag fick mer betalt. Detta tvingade mig att ta mina första steg av tillväxt på finansmarknaderna och på marknaden där jag tjänade pengar.
Och jag känner att det var ett riktigt, riktigt bra sätt för mig att börja min investeringskarriär. Jag letade efter sätt att utveckla min kompetens för att köpa fastigheter, i motsats till att bara låna pengar från någon annan och eventuellt förlora sina pengar. Vad tycker du, Rob?

Råna:
Ja, ett par saker. Så han är redan i skuld och han jobbar på att städa upp det. Som du sa, beröm till honom för det. Det verkar lite kontraintuitivt att rensa upp sin skuld bara för att bli skuldsatt igen. Jag tycker inte att någon ska låna pengar förrän de verkligen har klippt tänderna i branschen, förstår vad bra skulder är, vad dåliga skulder är.
Jag vet inte vilken typ av skuld han har, men om han har 10,000 XNUMX dollar i skuld, skulle jag säga att du ska ta bort det, leva livet lite skuldfritt. Jag pratar inte om bolån eller något liknande. Jag pratar om kreditkort och bilar, vad det än är han försöker städa upp. Och spara lite mer pengar och se om han kan komma in i sitt första hus utan skuld.
Och anledningen till att jag säger detta specifikt är för att det är ett hushack, och vanligtvis när folk försöker hacka hus, är det för att de försöker subventionera sina bolån så att de inte behöver betala ett bolån. Och jag är allt för det. Det är min favoritform av fastigheter. Men vanligtvis när folk hackar på hus, beror det på att pengarna ändå är knappa och de försöker tjäna pengar lite mindre. Och så älskar jag inte tanken på att gå ut och låna pengar för att sedan komma in i ett hushack där det är knappt med pengar.
Så jag kommer i stort sett att säga nej till det här. Jag önskar att jag kunde erbjuda lite mer av ett, "Hej, du har det här. Du kan tro på dig själv och göra det, kompis,” men inte på din första.

David:
Ja, absolut. Du kommer ibland att höra oss råda folk om att det är en bra idé att låna pengar. Det kommer vanligtvis när du har ett skrikande avtal med massor av eget kapital och du kan få en snabb vändning. Så om jag tittar på en möjlighet att tjäna $250,000 XNUMX på en flip eller en grossistmöjlighet eller bara något med massor av eget kapital, om jag lånar pengar från någon annan, lånar jag i princip pengar för att köpa pengar i form av eget kapital . Det är skillnad. Vi pratar om en handpenning av ett hus som vi teoretiskt sett betalar rimligt marknadsvärde för, och syftet med handpenningen är bara att slippa det hårda arbetet med att behöva fortsätta arbeta och betala av skulder.
Jag skulle hellre se att vi trappar upp sidojaget, ber om befordran på jobbet, jobbar hårdare, gör något för att sätta dig själv i en starkare ekonomisk position innan du kliver in i fastighetsinvesteringar. Men jag älskar tanken på att hacka hem. Jag älskar tanken på att köpa en duplex eller en singelfamilj med en ADU. Jag älskar den försenade tillfredsställelsen och att offra tröst för din ekonomiska framtid. Vad tycker du om det elementet, Rob?

Råna:
Jag är glad att du sa det. Ja, med en flip, det finns en exitstrategi och en tidslinje där du kommer ur den skulden. Med hushacket kommer du ganska mycket att göra det länge, tror jag.

David:
Om du nu är någon som har funderat på att låna privata pengar själv och du vill veta mer om det, så har BP några bra resurser för dig på vår hemsida, gå till biggerpockets.com och under Bygg ditt team klickar du på Hitta en långivare, där du kan hitta lite information om vad du bör leta efter hos en privat långivare om detta är något du funderar på att utforska.
Rob, tack för att du följde med mig på Seeing Greene. Det är alltid bättre när jag ser Grabasolo istället för att bara se Greene. Så jag uppskattar att du är här.

Råna:
Hej, tack för att jag är med.

David:
Och tack alla för att ni var med på showen. Vi ser fram emot att vara här med dig nästa gång, där vi kommer att ha ytterligare ett Seeing Greene-element i slutet av den vanliga podden. Om du har gillat den här showen, överväg att lämna oss en femstjärnig recension var du än lyssnar på dina poddar. De hjälper oss massor. Det här är David Greene för Grabasolo som skriver på.