bro Förutsägelser om bostadsmarknaden 2023 låter så här, "Himlen faller! Sälj allt! Hus kommer att vara värda $1 nästa år! Det här är precis som 2008!" Titta på meritlistan för dem som shill för förutsägelser som denna. Dessa är samma prognosmakare som har förutspått en krasch kommer att hända någon gång under de senaste tio åren. Nu, med en doft av rädsla i luften, kommer vanliga fastighetsjournalister att göra allt de kan för att övertyga dig om att vi har en upprepning av 2008. Detta är dock långt ifrån sanningen.
Men hur skulle vi kunna förutse bostadsmarknaden 2023 utan data? Och där det finns data, där finns det Dave Meyer, VP of Data and Analytics på BiggerPockets och värd för På marknaden podcast. Dave och hans team har nyligen släppt "2023 års rapport om fastighetsinvesteringar," vilket ger all bostadsmarknadsdata du behöver att investera framgångsrikt 2023. I det delar Dave hur 2022 bostadsmarknad Vänd när Fed höjde räntorna, hur utbud och efterfrågan har påverkats, och vad vi kan förvänta oss för 2023.
Dave kommer också att gå över tre investeringsstrategier han tycker är lämpligare för investeringar 2023, Däribland en helt passivt sätt att investera, en kombination av kassaflöde och uppskattning och hur köpare kan dra fördel av denna marknad för att få erbjudanden till en kraftig rabatt. Även om vi inte kan förutsäga framtiden, kan vi ge dig vår bästa inblick i vad du kan göra för att bygga välstånd 2023. Så stäng av den vanliga rädslaprognosen och ställ in riktiga nyheter utformade för att göra dig rikare!
Klicka här att lyssna på Apple Podcasts.
Lyssna på podden här
Läs avskriften här
David:
Det här är BiggerPockets poddshow 718.
Dave:
Om du är på en marknad där lönerna inte går upp, finns det bara en psykologisk gräns för vad folk ska betala för hyran. Det kan bara vara X procent. Vanligtvis är det 30% av deras inkomster som kan gå till hyra, och så jag håller helt med om att i en hybrid eller en uppskattande stad kommer hyrestillväxten att gå upp. Jag vet inte om det nödvändigtvis betyder att de någonsin kommer att nå det kassaflöde som dessa kassaflöden tenderar att stödja, men personligen tror jag att det är det bästa alternativet eftersom du inte bara satsar på kassaflöde eller bara uppskattning eller bara hyrestillväxt.
Du får lite av allt. Du vet inte vilken av de tre som kan prestera bäst, men vad som än händer så tjänar du på det.
David:
Vad händer, alla? Det här är David Greene, din värd för BiggerPockets Real Estate-podcast här idag med en av mina favorit-medvärdar, ingen mindre än Biggerpockets egen VP för analys, Dave Meyer med en fantastisk show för dig. Först och främst, Dave, hur mår du idag?
Dave:
Jag mår jättebra. Jag hade riktigt kul när jag spelade in det här avsnittet. Jag tror att folk har mycket att se fram emot.
David:
Ni gör det bra, för om ni lyssnar hela vägen till slutet av showen, kommer ni att se exakt varför detta var en fantastisk show om ett mycket svårt ämne som alla våra tävlingar undviker, eftersom de inte Jag vill inte prata om vad som kommer att hända 2023 annat än att skrika. Himlen faller, eller låtsas som om ingenting händer, och ge mig bara dina pengar så att jag kan lära dig hur du investerar i fastigheter. Här handlar vi inte om det livet.
Dave:
Absolut inte, och vi kanske borde ha pratat om detta på mässan, men jag tror att folk undviker begreppet risk. De ser att det finns risker på marknaden, och det är sant. Jag tror att det finns risk på marknaden, men risk är motvikten till belöning. Så du måste förstå risker så att du kan skörda belöningen och möjligheterna som finns där ute. Jag tror att vi på utställningen verkligen pratade om det. Vi pratade mycket specifikt om vilka riskerna är och några av sätten att minska risker och dra nytta av möjligheter som kan dyka upp under det kommande året.
David:
Det är helt rätt. Så om du har varit nyfiken, om du har varit frustrerad, om du bara har velat förstå vad fan som händer på bostadsmarknaden just nu, är det här en show som kommer att ge dig massor av klarhet . Om du lyssnar hela vägen till slutet kommer vi faktiskt att gå in på tre strategier som vi båda tror kommer att fungera oavsett vad marknaden gör i dessa osäkra tider 2023. Innan vi går in på dagens show har jag en snabb tips till dig. Gå till biggerpockets.com/report och ladda ner rapporten Dave ROE.
Mycket av informationen från dagens show kom ur det, och du kan få det gratis om du är BiggerPockets-medlem. Dave, något du vill säga innan vi hoppar in?
Dave:
Nej, gå och kolla rapporten. Jag tillbringade mycket tid på det.
David:
Gå och stöd Dave och lämna oss en kommentar i YouTube-videon som berättar vad du tyckte om den här rapporten. Visa honom lite kärlek. Om du gillar den här showen, vänligen lämna oss en femstjärnig recension var du än lyssnar på podcaster. Killar, ärligt talat, det här är väldigt, väldigt viktigt. Vi är för närvarande den bästa fastighetsmässan i hela världen. Vi vill förbli så, men vi kan inte göra det utan din hjälp. Så oavsett om det är Apple Podcast, Spotify, Stitcher, var du än lyssnar på podcast, snälla ta en snabb sekund och låt världen veta hur mycket du gillar den här podden så att vi kan vara nummer ett. Okej, låt oss gå in i intervjun.
Dave, du skrev en rapport om fastighetsmarknaden. Berätta lite om det.
Dave:
Jag gjorde. Det är ett heltäckande tillstånd för fastighetsinvesteringar för 2023. Jag skrev det för att det bara händer så mycket just nu. Vi är inte och har inte varit på en normal bostadsmarknad de senaste åren. Jag börjar rapporten med att gå igenom alla olika faktorer och variabler som kommer att påverka bostadsmarknaden just nu, och pratar sedan om några av de bästa strategierna som du kan använda 2023 för att dra nytta av det jag personligen tror kommer att vara möjligheter under det kommande året och bara ställa några frågor om 2023-marknaden eftersom vi alla uppenbarligen gillar att göra prognoser och gissa vad som kommer att hända, men det finns några obesvarade frågor som jag tror kommer att vara X-faktorn för bostadsmarknaden 2023 som vi helt enkelt inte riktigt vet hur den kommer att se ut än.
David:
Jag skulle säga att under min korta karriär investerade jag i fastigheter... Tja, jag säger kort. Jämfört med vissa människor är den lång, men jag är inte en gammal man än. Det här är den mest komplicerade marknaden jag någonsin sett. Det har många fler konkurrerande faktorer som påverkar vad vi ser. Är det liknande det du har märkt, och är en del av det som tas upp i rapporten?
Dave:
Absolut. När man tittar på bostadsmarknaden bakåt i tiden de senaste 80 åren eller var vi nu har ganska bra tillförlitliga data för så är bostadsmarknaden oftast ganska förutsägbar. Den rör sig i cykler, men låt oss säga, sju eller åtta av vart tionde år, går den upp 10 % till 2 %, något precis över inflationstakten. Det är ganska stabilt och inte så spännande. Under de senaste 4 åren eller så har saker och ting blivit lite mer intressanta, och det har varit lite mer boomer byst under de senaste åren.
Särskilt de senaste tre åren, som alla som lyssnar på det här säkert vet, har det blivit vansinnigt. Det betyder inte att människor nödvändigtvis agerar irrationellt, eller att vi är helt obundna från grunderna. I mitt sinne är det som har hänt under de senaste åren variablerna och de faktorer som alltid påverkar bostadsmarknaden har alla passat in i denna perfekta storm för att pressa upp bostadspriserna. Nu börjar vi liksom se det varva ner och gå tillbaka till en mer balanserad och ärligt talat mer normal bostadsmarknad.
David:
Det verkar galet. Det verkar riktigt negativt. Vi har den här överkorrigeringen, men jag tror att när du tänker på galenskapen vi haft under de senaste åtta åren i hur het marknaden var, och du sätter det i sammanhanget med det, så tror jag inte att det här är en lika stor överkorrigering som folk säger, men det känns verkligen så när man jämför med att 20% prishöjningar är normen i vissa städer. Nu nämnde du att det finns några hävstänger på bostadsmarknaden som påverkar hur den presterar. Kan du berätta vad du menar med det?
Dave:
Säker. Jag tror generellt att det finns olika variabler, och dessa är mestadels makroekonomiska indikatorer som påverkar bostadspriserna mer än andra. Det finns tusentals saker, och varje enskild bostadsmarknad fungerar olika. Men när man pratar om bostadsmarknaden på nationell nivå handlar det egentligen om ett par saker. Folk vill ofta ärligt till och med förenkla det och säga: "Bolåneräntorna går upp, så priserna går ner." Lyckligtvis är det inte så enkelt. Det finns fler indikatorer. Det finns fler saker som verkligen betyder något, och det borde inte vara förvånande.
Dessa spakar är saker som utbud och efterfrågan. Uppenbarligen beror prissättningen alltid i ekonomisk mening på utbud och efterfrågan, men om du extrapolerar det lite mer måste vi verkligen titta på saker som överkomliga priser, lager, bostadsbristen i USA, inflation förstås, och saker som bolåneräntor. Det var för mig de viktigaste sakerna som påverkade marknaden under '22, och kommer att fortsätta att påverka '23, men bara på ett lite annorlunda sätt eftersom hur dessa variabler interagerar med varandra har förändrats.
David:
Nu kom vi ur en av de största lågkonjunkturerna i vårt lands historia precis innan vi hade den här explosionen. Så utifrån din uppfattning, vilken inverkan har den stora lågkonjunkturen haft på husbyggaren under de senaste 10 åren?
Dave:
Jag menar, från i stort sett allas uppskattning har USA en enorm brist på bostäder. Förutsägelserna varierar avsevärt någonstans mellan tre och en halv och sju miljoner bostäder. När du pratar om ekonomi betyder det bara brist på utbud, eller hur? Det finns inte tillräckligt med bostäder i USA för människor, och detta tillskrivs till stor del vad som hände under och i efterdyningarna av den stora ekonomiska lågkonjunkturen. I grund och botten gick massor av byggare precis i konkurs 2008. Det var tufft där ute och folk sökte jobb. Företag stängda.
Människor som arbetade inom byggnadsindustrin slutade gå in i andra branscher, och så vi ser, om du tittar på grafen, och jag lägger in det här i rapporten, är det ganska häpnadsväckande grafen. Du kunde precis se att konstruktionen precis ramlade av en klippa från 2008 till 2010. Vi har sakta byggt oss uppåt igen, och det är nu på en ganska bra nivå. Men de där åtta åren, eller, som du sa, från 2010 till 2018, låg vi långt under de byggtaxor som vi borde ligga på. Så det skapade dessa förutsättningar där det inte fanns tillräckligt med bostäder.
Det sammanföll med tiden som började runt 2020 när millennials, som nu är den största demografiska gruppen i hela USA, nådde sin högsta ålder för bostadsköp. Vi har dessa sammanflöden av faktorer där det finns massor av människor som vill ha hem, och millennials som bildar familjer, börjar skaffa barn och inte tillräckligt med hem. Det är ett perfekt scenario för att priserna ska gå upp. Det är bara ett exempel på hur dessa olika makroekonomiska krafter samarbetar eller fungerade genom pandemin för att pressa upp priserna.
David:
Om du nu vill höra mer om de saker Dave pratar om och de snälla detaljerna som gör detta så spännande, kan du ladda ner rapporten gratis på biggerpockets.com/report och se den här informationen själv. Nu ska vi fortsätta att prata om vad som finns i rapporten, men om du verkligen vill stoppa podden och kolla upp det här eller hämta det efter att podden är över, gå till biggerpockets.com/report. Nu tror jag att det du nämner om utbud och frågorna i utbudet spelar, enligt min mening, kanske det är den största hävstången i hela detta drama med fastighetspriser och att försöka förstå dem.
Jag pratade precis om det här igår när någon sa: "Ja, David, om priserna fortsätter att stiga, ser du priserna rasa?" Jag sa, "Jag ser dem inte rasa, eftersom de är en så begränsad tillgång." Om du är en husägare och har en ränta på 3 %, och du kan sälja ditt hus och få en ränta på 7 %, såvida du inte måste flytta, kommer du förmodligen inte att göra det, särskilt med din Huset är mindre värt nu än vad det var tidigare. Du kommer att vänta. Så eftersom vi inte ser ett gäng utbud översvämma marknaden, ser vi inte den här kraschen i priserna, och det var vad vi såg under förra gången vi hade en krasch.
Det var så mycket utbud. Det fanns mycket fler fastigheter än vad folk hade råd att köpa eller ens ville köpa, vilket var det som ledde till den stora prisnedgången. Det är, tror jag, vad som är förvirrande för människor som är som, "Vad? Vi går i en lågkonjunktur. Borde inte priserna sjunka som de gjorde förra gången?” Vad tycker du om att jämföra miljön vi befinner oss i nu med förra gången vi såg fastigheter krascha?
Dave:
Det är en bra poäng, och det ligger mycket bakom det. Jag ska bara säga om utbudet först att det finns två bra indikatorer på utbudet. En är den här långsiktiga indikatorn, och det är vad jag nämnde tidigare, att det helt enkelt inte finns tillräckligt med bostäder i USA. För mig är jag partisk eftersom jag är en fastighetsinvesterare. Det är det som pekar på en långsiktig uppskattning av fastigheter. Oavsett vad som händer 2023 eller 2024, eftersom vi inte vet vad som kommer att hända, för mig, det bådar gott för mig att det finns många människor som vill ha hus, och det finns inte många hus. fastighetsprissättning under de kommande fem till 10 åren.
När du pratar om vad som händer på kort sikt, gillar jag att titta på ett mått som kallas inventering, vilket i princip är hur många bostäder som finns på marknaden just nu. Till din poäng, det exploderar inte. Det är definitivt upp från där vi var 2020 och 2021, men inte på det sätt som det signalerar en krasch. Bara för att förklara detta för alla som lyssnar, tror jag att inventering är en av om inte den bästa indikatorn på den kortsiktiga utvecklingen på bostadsmarknaden, eftersom den mäter utbud och efterfrågan. Det är inte bara hur många hus som läggs ut till försäljning. Det är något som kallas nya listor.
Inventering är ett mått på hur många bostäder som läggs ut till försäljning och hur snabbt de kommer från marknaden. Så när du ser varulagret börja öka, signalerar det en betydande förändring mot en köpares marknad, där priserna förmodligen kommer att gå ner. Vi har sett att lagret stiger under det senaste halvåret. Men faktiskt, David, jag tittade bara den här veckan. Jag vet inte om du känner den här killen, Mike Simonson. Han kommer från Altos Research. Han är en stor fastighetsmäklare. Lagret sjönk förra veckan. Det går ner nu, så det är inte som att lagret skjuter i höjden, och helt plötsligt ser vi saker stanna kvar på marknaden mycket längre än de var före pandemin.
De går bara tillbaka till pre-pandeminivåer. Från och med nu kan saker och ting förändras under de kommande sex månaderna. Men just nu spelar vi in detta i januari 2023. Saker och ting är ganska stabila när det gäller lager, och det är en stor skillnad från vad som hände 2008. Jag ska också nämna att den största skillnaden mellan nu och 2008 är kreditstandard. Detta är inte mitt expertområde, men jag läser mycket om detta. I grund och botten får banker inte ge ut de galna riskabla lånen som de gjorde redan 2008.
Människor är inte standard just nu. Folk betalar sina bolån i tid, och det sätter verkligen en backstop i priserna, för det som verkligen får en marknad att bara bottna som en galning är tvångsförsäljning. När människor tvingas sälja, för att de inte kan göra sina betalningar, är det det som gör att marknaden hamnar i sväng. Just nu finns det inga tecken på att det händer.
David:
Det är viktigt att notera. Jag använde analogin igår när jag pratade med mina säljledare som ställde samma frågor. Min syn på det är att vi är en semi-lastbil som kommer nerför en backe. Nu vet alla att du inte bara ska använda dina bromsar när du kör nerför en backe, eftersom dina bromsbelägg blir utslitna. Du ska växla till en lägre växel. Men om det här var en riktig lågkonjunktur skulle vi inte gå neråt. Vi skulle gå platt. Om ekonomin kämpade på kunde folk inte köpa hus. De kunde inte göra sina betalningar. De led. Med arbetsmarknaden, skulle du se för att sälja.
Vi befinner oss på en marknad där vi på konstgjord väg saktar ner saker och ting genom att höja räntorna. Det är som att använda bromsarna när du åker nerför den här backen. Om vi tar bort foten från den bromsen, skulle du se bostadspriserna gå upp. Du skulle se transaktioner ske i större antal. Du skulle se dagar på marknaden börja gå tillbaka. Det är viktigt att notera att detta inte är en lågkonjunktur baserad på grundläggande problem i vår ekonomi just nu, åtminstone. Vem vet om ChatGPT ändrar allt det där. Vi förlorar alla våra jobb, men jag har sagt något galet. Detta är absolut något som regeringen har valt att göra för att försöka bromsa inflationen och stigande bostadspriser.
Nu, det är något som fastighetsinvesterare måste vara medvetna om, beslutet som Fed fattar, beslutet som regeringen fattar. Dessa makroekonomiska faktorer spelar en stor roll för vad din investering är värd eller hur kassaflödessiffrorna kommer att se ut när du köper den. Berätta lite om vilka typer av marknader som skapas som ett resultat av svängningarna av lågt eller högt lager som du nämnde.
Dave:
I grund och botten tycker jag att lager är riktigt bra att titta på på din lokala marknad, eftersom det beter sig väldigt olika på olika marknader. Ofta och i rapporten använder jag olika exempel, men jag tror generellt sett att platser i mellanvästern och nordöst går relativt "bra". Alla har en definition av väl. Vissa människor vill se bostadsmarknaden krascha. Jag ska bara säga att priserna är stabila i Chicago, Philadelphia, Boston, Indianapolis. Om du tittar på dem, och du vill förstå vad som händer på din marknad, om lagret förblir oförändrat och fortfarande är under nivåerna före pandemi, kan du förmodligen förvänta dig att bostadsmarknaden i det området kommer att antingen vara relativt platt eller kanske till och med måttligt växa under nästa år.
När du börjar se lagernivåerna stiga över pre-pandemiska nivåer, är det för mig en signal om att priserna förmodligen kommer att gå ner på den marknaden. Du ser detta ärligt talat i många av de boomande städerna från pandemin som Boise, Reno, Austin, Denver, där jag investerar. Dessa marknader ser mer av en korrigering, eftersom de bara gick upp för högt. De har precis nått en nivå, och detta är en annan viktig indikator på överkomlighet som helt enkelt inte är hållbar, människor som deras löner, deras löner inte kan upprätthålla de priser som vi har sett i några av dessa boomstäder.
Jag rekommenderar verkligen om folk vill titta på sina individuella marknader och ta reda på vad som händer, att titta på lager och dagar på marknaden är två riktigt enkla sätt som du kan börja förstå som, "Är du på en säljares marknad? Är du på en köparmarknad?” Bara för tydlighetens skull, eftersom jag tror att folk faktiskt förväxlar detta mycket, betyder köparens marknad ofta att det är en bra tid att köpa. Jag vet att det är förvirrande eftersom folk ser priserna sjunka, men det betyder att du har mer hävstång traditionellt. Köparnas marknad betyder att köparna har makten. Säljarens marknad betyder att säljarna har makten.
Så vi lämnar en tid i nationell skala där säljarna hade all makt, eller hur? vi säljer det här varje... Jag menar, du skulle förmodligen ta itu med det här varje dag, David. Säljare kan i princip säga: "Jag vill ha allt, inga eftergifter, ditt förstfödda barn. Ge mig din bil och din vigselring,” och folk gjorde det. Nu är det ett annat scenario där köpare kan vara lite mer selektiva och förhandla. Återigen, dagar på marknadsinventering, bra sätt att se var om din marknad är på en balanserad marknad, en säljares marknad eller en köparens marknad.
David:
Det är en bra poäng. Jag tror att något som skiljer våra poddar från andra är att vi inte bara litar på rädsla för att få klick. Nu är det lätt att säga till folk: "Under en säljares marknad bör du inte köpa eftersom säljaren har all makt. Köp bara inte." Men anledningen till att det är en säljares marknad är vanligtvis för att priserna ökar så snabbt, eller att hyrorna ökar så snabbt, eller att dina alternativ till fastigheter är så dystra att detta helt klart är det bästa alternativet. Så fler av dina konkurrenter svämmar över där. Det skapar säljarens marknad.
Då är det omvänt lätt att hoppa in och säga: "Tja, det är en köpares marknad, eller förlåt, priserna sjunker, så du borde inte köpa. Du bör vänta på botten, även om det är en köparens marknad. Detta kan vara ett bättre tillfälle att köpa, så du måste vara medveten om båda marknaderna. Det finns en strategi som fungerar i båda, och det finns för- och nackdelar. Att köpa på en säljares marknad är mycket svårt. Du kommer att ge upp en massa saker som du inte heller... Ibland en inspektion måste du ge upp. Men du får uppsidan av att tillgången exploderar i pris.
På en köpares marknad kanske du köper in i en tid där priserna kan gå lägre. Teoretiskt sett vet vi aldrig var botten är, men du får due diligence-perioder, säljare som betalar en hel del stängningskostnader, får en topplista som du inte ens kunde få tag på tidigare om du inte hade 1.2 miljoner i pengar för att tävla. Det finns plus och minus med båda, och vi försöker verkligen ta med hela bilden här istället för att bara skapa en titel som säger: "Köp nu eller vänta. Århundradets krasch kommer." Sedan har vi sett det där i åtta år. Det kom aldrig.
Dave:
De kommer att få rätt en dag om de fortsätter att säga det. De kommer att få rätt en dag.
David:
Det är en bra poäng. En trasig klocka är rätt två gånger om dagen. Är det inte så det går till?
Dave:
Exakt.
David:
Din syn på detta är vad jag tycker att folk borde titta på i motsats till bara, "Berätta för mig vad jag ska göra. Är det här köpet eller är det sälja?" Det är att förstå faktorerna som påverkar priset, och då kommer det rätta beslutet vanligtvis att göra sig känt. Vi har täckt utbudssidan och pratat om lager, övervakning av lager, att förstå att det är varför priserna inte sjunker just nu är det inte mycket utbud, men efterfrågesidan är också viktig. Fastigheter är intressant, eftersom efterfrågan är lite mer komplicerad än vad den skulle vara i något annat som kanske Pokemon-kort.
Kan du berätta lite om efterfrågan och hur det fungerar inom fastigheter specifikt?
Dave:
Efterfrågan på fastigheter består av två saker. Jag tror att folk ofta tror att efterfrågan bara är hur många som vill köpa en bostad. Det är inte. Det är hur många som vill köpa en bostad och hur många som har råd att köpa en bostad. Det är två... De påverkar båda efterfrågan, men de beter sig på olika sätt. Jag tror att det största exemplet, David, vi båda är millennials. Jag tror att du i flera år ser dessa förståsigpåare på TV säga: "Millennials vill inte köpa hem. De köper inte hus.” Det är som om deras data inte visar det. Det visar att de inte hade råd att köpa bostäder, och sedan sekunden de hade råd att köpa bostäder till följd av låga räntor i pandemin, hoppade de in på bostadsmarknaden som galningar.
Så efterfrågan är inte så enkel som folk inte vill köpa bostäder. Jag tror att de viktigaste sakerna som driver efterfrågan och viljan, jag sa det redan, är att millennials når sina toppår för familjebildning. Det här är en stark sak. Folk underskattar verkligen, tror jag, effekten av demografi, men det är super, superviktigt. Vi ser den största generationen i landet gå in i sin högsta ålder för bostadsköp, så det kommer att öka efterfrågan. Som jag nyss sa, med låga räntor från 2020 till mitten av 2022, blir folk galna på den här marknaden.
Nu kommer den demografiska efterfrågan förmodligen att hålla i ytterligare tre till fem år om du bara tittar på demografin i USA, men det som har förändrats och den största faktorn som har förändrats från mitten av 2022 till nu är den prisvärdhetsfaktorn. Den andra hälften av efterfrågan är hur många som har råd att köpa bostad. Med bolåneräntorna som går upp så snabbt som de har gjort, är det bara helt urholkad överkomlighet. Vi har i princip sett bostadsmarknaden reagera på denna enskilda faktor mer än någonting annat, för om människor inte har råd att köpa en bostad, drar det ut all efterfrågan från marknaden, och som verkligen dämpar priserna, eller kan till och med skicka priser går ner baklänges.
Det är verkligen vad som har hänt med efterfrågan. Ärligt talat, kanske jag kommer framåt här, min åsikt om vad som kommer att hända på bostadsmarknaden under det kommande året, två år, tre år, handlar om överkomliga priser och om den återhämtar sig. Det handlar verkligen om, enligt min mening, kommer överkomligheten att förbättras? Det är då bostadsmarknaden bottnar och börjar växa igen.
David:
Det här är en så kraftfull nyanspunkt du gör. Efterfrågan har två huvuden när det gäller fastigheter. Du måste vara villig, och du måste kunna. Konventionellt har kunnat varit problemet. Även om du ville köpa ett hus, så kunde du bara inte eftersom priserna gick upp snabbare än du kunde hänga med, eller så ville du inte konkurrera med 11 andra erbjudanden eller vifta med dina oförutsedda händelser, så du sa bara , "Hej, jag är ute. Jag tänker inte göra det här.” När du är på en riktigt, riktigt dålig marknad är den villiga sidan borta.
Folk vill inte köpa hus. Det var vad vi såg 2010. Många människor kunde inte köpa ett hus, men många av dem kunde. De ville bara inte. Jag minns 2010 att ingen faktiskt såg på fastigheter som att köpa en tillgång. Det här är svårt om någon inte fanns där då. De såg på det som att binda sig till ett 30-årigt ankare som kallas inteckning. Om du sa: "Jag köpte ett hus", skulle jag säga: "Herregud, du måste göra den betalningen under de kommande 30 åren. Varför skulle du göra det?" Det här är roligt, Dave, för mitt första hus, mitt lån var 900 $. Det ansågs fortfarande vara en dödsdom. Varför skulle du någonsin vilja binda dig till $900?
Ingen var villig att köpa bostäder, och det var så mycket utbud som gjorde att priserna rasade. Det här är vad vi övervakar när vi tittar på vad marknaden gör är hur mycket utbud som finns där ute, vilket vi har täckt, och sedan hur mycket efterfrågan är där ute. Det finns två komponenter i det. Det är att du måste vara villig att köpa ett hus, och du måste kunna köpa ett hus i motsats till många andra saker som inte involverar finansiering, som exemplet med Pokémonkortet jag gav. Det är bara, "Är du villig att köpa den, eller hur?" De flesta människor har råd att betala $30.
Jag kan egentligen inte så mycket om Pokémon-kort. Sedan köpte jag lite till min brorson i julklapp, och han var superglad över det. Det är inte en sak där du måste kunna köpa dem med fastigheter.
Dave:
Så mycket av att kunna köpa fastigheter är utom vår kontroll, eftersom de flesta använder hävstång, använder skulder för att finansiera fastigheter. Så räntan på ett bolån påverkar verkligen vad du har råd med, och det påverkade människor positivt under pandemin, eftersom människor helt plötsligt hade råd med mycket mer. Nu när vi är tillbaka till... Det är faktiskt högt jämfört med där vi var, men vi har rätt om det historiska genomsnittet av bolåneräntorna. Nu när vi är tillbaka till en mer normal bolåneränta i historiska termer, har det påverkat överkomligheten negativt.
När du pratar om att köpa ett Pokémon-kort eller fint vin eller vad som helst annat, använder du bara eget kapital. Du brukar inte utnyttja dessa köp, så det är verkligen upp till dig som: "Har du de pengarna på ditt bankkonto? Då kan du gå och köpa den." Det finns andra exempel på belånade tillgångar, men fastigheter är förmodligen det största exemplet på en hävstångstillgång, och det är det verkligen. Det är därför fastigheter är väldigt känsliga för räntor eftersom det verkligen, verkligen påverkar hur du kan köpa investeringsfastigheter eller primära invånare.
David:
Nu, när det kommer till räntor och Fed, kan du berätta lite om hur dessa beslut fattas och sedan hur det i slutändan påverkar överkomligheten?
Dave:
Oh boy, mitt favoritämne. I grund och botten, som vi alla vet, är inflationen riktigt hög. Det är ett stort problem för ekonomin. Det urholkar vår köpkraft. Alla hatar det. Fastighetsinvesterare hatar det lite mindre, eftersom fastigheter är ett fantastiskt skydd mot inflation, men det suger fortfarande för alla. Fed fattar i princip beslut för att försöka bekämpa inflationen. De gör det genom att höja den federala fondens ränta. Det är det enda som de kan kontrollera. Det är knepigt, men det är i grunden takten som bankerna lånar ut till varandra.
Tanken bakom att höja federal funds-räntan är att om det blir dyrare att låna pengar så gör färre människor det. När det är färre människor som lånar pengar, cirkulerar mindre pengar i ekonomin. Det är också känt som den monetära tillgången, och så de försöker minska den monetära tillgången eftersom vi har sett det bli galet. Under de senaste åren finns det ett mått på monetär tillgång som kallas M2. I grund och botten har vi sett det explodera, och det hände av några anledningar. Den ena var på grund av låga räntor, men den andra på grund av tryckning av pengar. Vi har infört en massa nya pengar i systemet, så de kan inte dra ut de pengarna ur systemet.
Vad de kan göra är att höja räntorna och försöka få det från att cirkulera mindre i ekonomin. Om det är färre som lånar pengar stannar pengarna kvar på banken, eller så stannar de på ditt sparkonto, eller så gör du mindre med dem. Det hjälper till att kyla ned inflationen åtminstone i traditionella termer. Det är vad Fed försöker göra. Uppenbarligen, från och med början av januari 2023, är inflationen fortfarande superhög, men trenden ser ut som att den börjar falla. Nu styr den federala fondens ränta inte direkt bolåneräntorna, men den påverkar bolåneräntorna. Så vi har sett bolåneräntorna gå från...
I början av 2022 är de, tror jag, under eller precis runt 3%. Nu från den här inspelningen ligger de på cirka 6.2 %, så de har mer än fördubblats. Det ökar avsevärt mängden... Det minskar överkomligheten avsevärt, skulle jag säga. Vi har sett en tid då i början av pandemin var överkomligheten nästan rekordhög. Människor hade råd med vad som helst till en punkt där överkomligheten nu är på en lägsta nivå i 40 år. Detta är den minst prisvärda fastigheten har varit sedan 1980-talet, och konsekvenserna av det är uppenbara. Om du inte har råd kommer du inte att köpa det, så det är mindre efterfrågan på marknaden.
David:
Det är riktigt, riktigt bra. Nu, för att sammanfatta här, hittills, har vi täckt bostadsmarknadens hävstång, vad som får priserna att gå upp eller ner, utbud och lager och hur du kan spåra dem, efterfrågan och förmåga, nyansen av vad som påverkar efterfrågan såväl som bolån priser och inflation, som alla är ingredienser i kakan av fastighetsmarknaden, skulle jag säga, som du övervakar. Du tillsätter mer mjöl. Du lägger till fler ägg. Du tillsätter mer socker. Du kommer att få en annorlunda smakkaka. Det här är vad vi alla försöker förstå när vi försöker förutsäga hur det går.
Nu, innan vi går vidare till vad som fungerar på en osäker marknad som den här, är min sista fråga till dig att vad som måste hända för att överkomliga priser ska åter balanseras till där investeringar i fastigheter är något som folk kan vara entusiastiska över och faktiskt möjlig?
Dave:
Först och främst tror jag fortfarande att fastighetsinvesteringar är möjliga och spännande. Du måste vara lite kreativ, vilket vi ska prata om på bara en sekund. Jag tror att det som har hänt är i princip under två år, varenda variabel, alla spakar som vi har pratat om pekade bara i en riktning för priser, och det var uppåt. Nu är vi vid en punkt där vi måste balansera om och saker har förändrats. Överkomligheten har sjunkit till den punkt där priserna enligt min mening sannolikt kommer att sjunka en aning 2023. Vad som behöver förändras för överkomliga priser är en av tre saker.
Prisvärdhet är en faktor av tre olika saker. En är naturligtvis bostadspriserna, och om priserna sjunker förbättrar det överkomligheten. Det andra är löneökningen. Om folk tjänar mer pengar börjar det bli billigare. Vi ser redan att lönetillväxten börjar sjunka, och jag tror inte att det kommer att vara någon större faktor på bostadsmarknaden. Den tredje är bolåneräntor, rättigheter? Om bolåneräntorna går ner kommer överkomligheten att gå upp igen. Det är de viktigaste faktorerna åtminstone jag kommer att titta på under de kommande månaderna.
Bolåneräntorna har redan sjunkit från sin topp. De skulle kunna gå upp igen, men redan i oktober, november, är de i lågsjuan. Nu är de i de låga sexorna. Överkomligheten har redan börjat förbättras lite. Det är nog grejen. Om du ska titta på en sak för att förstå bostadsmarknaden 2023, är överkomlighet det jag skulle rekommendera.
David:
överkomlighet är, som du nämnde, en kombination av priset kontra bolånebetalningen. Det är inte så enkelt som bara det ena eller det andra.
Dave:
Exakt.
David:
Bara lustigt för när priserna gick ner klagade alla på att bostäder var oöverkomliga, eftersom folk hade råd att betala mer för dem, så priserna fortsatte att gå. Sedan när priserna äntligen sjönk klagade folk över att räntorna är för höga, men de är båda sidor av samma mynt. Du kan vanligtvis inte ha det ena utan det andra, precis som utbud och efterfrågan. Okej, låt oss gå vidare till tre saker som fungerar på en osäker marknad som den här. Vilket är ditt första råd för strategier som folk kan dra nytta av, eller där de kan tjäna pengar även när vi inte är säkra på vad som kommer att hända med marknaden?
Dave:
Nåväl, en av de saker jag är mest exalterad över, och jag funderar faktiskt på att göra en investering under de kommande veckorna här på, är privat utlåning. När du befinner dig i en högräntemiljö är det banken som tar ut de höga räntorna. Så om du kan bli banken är det ett ganska spännande förslag. Det finns säkert många simfötter där ute som vill ha pengar. Det finns förmodligen syndikatorer som behöver brygglån. Det finns människor som behöver bolån, så det finns möjligheter att vara en privat långivare. Jag är ingen expert på detta. David, jag vet inte om Dave Van Horn, den tredje Dave. Vi kanske borde ha honom på en gång.
David:
Tre D.
Dave:
Han är en riktig expert på detta. Jag glömmer vad hans bok heter, Note Investing. BiggerPockets har en bok. Kolla in det där. Jag tycker att privatlån är ett riktigt intressant alternativ just nu, för om skulder är dyra är det dåligt för låntagaren, men det är ibland bra för långivaren. Det är något jag åtminstone tittar på 2023. Har du någonsin gjort privatlån?
David:
Jag har ett par anteckningar från Daves företag faktiskt, PPR Note Company tror jag det heter. Det är ett liknande koncept som det du säger. Den principen gäller för privat utlåning, men den går också in på att bara spara. Du blev straffad för att du sparat de senaste åtta åren eller så. Inflationen var mycket högre än vad du kunde få för dina pengar på banken. Det hjälper till att underblåsa ökningen av tillgångspriserna eftersom du säger: "Ja, jag har 100,000 20 dollar på banken, vilket tjänar mig en halv procent medan inflationen är på Gud vet vad det är, förmodligen realistiskt 30% till XNUMX% om du tittar på matpriser och gas och fastigheter och sånt."
Jag måste lägga den någonstans. Var ska jag lägga den? Tja, jag kommer nog att lägga det i fastigheter, för det är det som går upp mest, eller hur? Men när vi ser räntorna gå högre, även om det saktar ner, stiger tillgångspriserna. Man, det fanns en tid, jag minns, när jag jobbade på restauranger där jag tjänade 6.5 % av mina pengar som jag skulle lägga på banken, och det fanns inte ens på en CD. Så, strategier som privat utlåning, att bara spara dina pengar vid en viss tidpunkt, blir möjliga när vi äntligen får räntor upp till hälsosammare nivåer.
Dave:
Jag skrev faktiskt precis en blogg om detta i BiggerPockets att jag tror att vi når en punkt där sparräntor är attraktiva igen. På mitt högavkastande sparkonto kan jag få nästan 4 % just nu. Jag vet inflationen, den kommer ut imorgon, men från och med förra månaden tror jag att den låg på 7.1 %, eller hur? Folk säger: "De 7.1 % är högre än 4 %." Ja, det är sant, men 7.1 % är bakåtblickande. Det var vad som hände förra året. Om du tittar på månadsräntan är den i genomsnitt cirka 0.2 % under de senaste fem månaderna. Så om du extrapolerar det, och ingen vet vad som kommer att hända, men om du bara extrapolerar det, kan du föreställa dig att inflationen om ett år kan vara någonstans mellan 2% och 3%.
Så om du tjänar 4 % på dina pengar för första gången på flera år, kan din sparränta faktiskt inte ge dig en stor avkastning, men åtminstone mer pengar än vad inflationen tär på. Personligen lägger jag åtminstone pengarna... Jag letar efter möjligheter inom fastigheter, men jag tar pengarna jag har, sätter dem på antingen en penningmarknad eller ett högavkastande sparkonto, för åtminstone du kan tjäna 1% till 2% real avkastning på dina pengar i motsats till de senaste åren där om du lägger dina pengar på ett sparkonto, förlorade du minst 6% eller 7%.
David:
Du hade inte ens detta som ett alternativ när priserna var superlåga, och det satte fart på den här stora körningen vi hade. Nu, utan att investera specifikt, tjänar du visserligen på räntan som kommer in från sedeln, men det är försumbart jämfört med hur mycket pengar du tjänar när sedeln betalas av tidigt. Vanligtvis är det du gör att du köper en rabatterad sedel i dessa fall. Jag köpte en lapp. Låt oss säga att jag kanske betalade $50,000 75,000, och sedelbalansen var $80,000 300 eller $400 XNUMX, och jag får mina $XNUMX, $XNUMX per månad från den sedeln, så det finns en avkastning på pengarna som jag betalade.
Det är amorterat, så du kommer att få mer än vad du lägger ut, men du vinner verkligen när den personen säljer eller refinansierar sin egendom, och du får tillbaka 80,000 XNUMX $ när du bara hade spenderat en mindre procentsats för sedeln. Det svåra är till skillnad från fastigheter, du har inte kontroll. Det är inte som en tillgång. Jag kan gå in där, och jag kan köpa, och jag kan fixa det för att göra det värt mer. Jag väljer vid vilken tidpunkt på marknaden jag ska sälja den. Du är utlämnad till den andra personen, så strategin är bara att ha alla dessa små anteckningar som finns där ute. Till skillnad från ett jack i boxen vet du inte när det kommer att poppa, men vid en viss tidpunkt kommer det att göra det.
Sedan boom, du har en not som poppar av. Du gör en vinst. Antingen går du och köper en större sedel som får mer kassaflöde, eller så investerar du i något annat, vilket är något som jag hade planerat att göra mycket mer av när jag köpte den. Sedan såg vi vad som hände med bostadsmarknaden. Det var som, "Åh nej, all fart framåt, ge mig järn i elden så gott jag kan eftersom den här marknaden ökar." Jag tycker att det är bra råd, olika strategier kring fastigheter, men inte nödvändigtvis bara att äga det. Det andra jag ser som du nämnde är hybridstäder. Låt oss börja med vad menar du med hybrid?
Dave:
Om man ser tillbaka historiskt så presterar olika bostadsmarknader verkligen olika. Traditionellt, pre-pandemic, vad du såg är att vissa marknader var bra för kassaflöde, men de uppskattade inte mycket. Andra marknader var bra för uppskattning, men de hade inte så mycket kassaflöde. Det är de två ändarna av spektrumet, men det finns några som får blygsam uppskattning och blygsamt kassaflöde, vilket jag personligen bara är intresserad av. Jag tror att det är det bästa med tanke på... Det är konservativt på ett sätt att du har bra kassaflöde, solidt kassaflöde, inte fantastiskt kassaflöde, utan solidt kassaflöde så att du alltid kan betala ditt bolån.
Det finns ingen risk för fallissemang. Du kan hålla på. Det finns ingenting. Ingen risk där. Men samtidigt är det uppskattning, så du får fortfarande en del av de uppåtmöjligheter som du får på marknader som Kalifornien eller Seattle. Det är inte riktigt så mycket, men man får lite av varje. Jag tror att de marknaderna kommer att gå särskilt bra, eftersom många av dessa hybridmarknader tenderar att vara mer överkomliga städer. Mitt tema i mycket av det jag pratar om idag är överkomlighet dominerar bostadsmarknaden. Jag tror att marknader som är mer överkomliga kommer att prestera bra i förhållande till andra marknader under de kommande åren.
Jag tycker att några av dessa hybridstäder är riktigt intressanta. Jag vill bara varna folk som har kommit in i fastigheter under de senaste åren att det vi har sett under de senaste åren är så atypiskt på så många sätt, men det jag pratar om just nu är uppskattning. Vi har sett varje marknadsuppskattning, stora marknader, små marknader, landsbygdsmarknader, stadsmarknader, förortsmarknader, allt. Varför inte? Det är inte normalt. Normalt går vissa marknader upp. Andra marknader förblir oförändrade. Vissa marknader går ner.
Jag tror personligen att vi kommer att återgå till den dynamiken på lång sikt. Jag vet inte om det blir den här månaden eller nästa år, men jag tror att det är normalt för bostadsmarknaden. Jag tror att vi kommer att återkomma till det. Så jag skulle titta på marknader som vi ser en del kontanter och en viss uppskattning före pandemin. Dessa är tertiära städer som Birmingham, Alabama eller Madison, Wisconsin eller platser som denna som har en stark efterfrågan på befolkningstillväxt, men som fortfarande erbjuder kassaflöde. Jag tror att de kommer att överträffa andra marknader under de kommande åren. Det är bara min åsikt, men det är vad jag tittar på.
David:
Om någon vill identifiera städer som denna, vilken data ska de leta efter?
Dave:
Jag tror att nummer ett är att om du vill titta på kassaflödet kan du titta på ett mått som kallas hyra till pris-förhållande. Du delar bara månadshyran med köpeskillingen. Om det är någonstans nära 1%, du gör det riktigt bra. Du har säkert hört talas om 1%-regeln. Jag tror att det personligen är lite föråldrat, och att förvänta sig en affär som uppfyller 1%-regeln förmodligen kommer att orsaka dig mer skada än nytta, eftersom du kommer att vänta för evigt och leta efter en mytisk enhörning. Inte för att det inte kan existera, men som jag precis pratade om, de där 1%-affärerna sker ofta på marknader som inte uppskattas. Jag tror för mig att det inte är värt det.
Jag skulle hellre se något som är ett förhållande mellan hyra och pris på 0.7 eller 0.8, men som är en uppskattande marknad. Det är vad jag menar med en hybridstad. Hyra till pris förhållandet är bra. Sedan för uppskattning är det svårt att förutse, men det viktigaste är väldigt enkelt, befolkningstillväxt. Kommer det att finnas efterfrågan eller att fler människor flyttar dit än som åker? Två, ekonomisk tillväxt, du kan se på detta i termer av lönetillväxt eller jobbtillväxt, men om människor flyttar dit, och de får mer och mer betalt, kommer tillgångspriserna att gå upp.
David:
Vi pratar ofta om uppskattning och kassaflöde som om de är motsatta krafter som Yin och Yang. Är du en uppskattningsinvesterare, eller är du en kassaflödesinvesterare? Men rent praktiskt, för de av oss som äger fastigheter, inser vi att de faktiskt inte utesluter varandra, att många gånger ser man att kassaflödet ökar när hyrorna stiger. Vad är dina tankar om att vissa marknader kommer att ha hyreshöjningar, precis som att tillgångens värde kommer att öka?
Dave:
Jag personligen... Jag håller med. Det finns fantastiska marknader som har 1% kassaflöde. Jag skulle inte investera i dem, för personligen jobbar jag heltid. Jag är inte helt beroende av mitt kassaflöde för min livsstil. Men också, det är bara för riskabelt för mig, eftersom dessa marknader tenderar att ha minskande befolkningar eller inte stor ekonomisk tillväxt. Det är riskabelt för mig. Jag vet att folk säger att kassaflöde är ett bra skydd mot risk, men jag tror att vissa... Men om ditt enorma värde går ner, så tror jag inte att kassaflödet kommer att kompensera för det. Det tycker jag är superviktigt.
Jag personligen skulle varna folk från att anta att hyrorna kommer att gå upp åtminstone i år eller nästa år. Jag tror bara att vi hade det som de kallar inom finans eller ekonomi lite av en dragning framåt, där det är som att hyrespriserna brukar gå upp ett par procentenheter per år. De blev galna de senaste åren, och det kanske bara har tagit all hyresökning under de kommande två eller tre åren och bara dragit det framåt till 2021 eller 2022, till exempel.
David:
Mycket möjligt.
Dave:
Min rekommendation är att teckna en affär förutsatt att kassaflödet inte kommer att gå upp under nästa år eller två. Om det händer, vilket det kan, är det bara sås på toppen, men jag tror att det konservativa man kan göra är att anta att kassaflödet förmodligen kommer att bli ganska mjukt... Jag menar, hyresökning, ursäkta mig, kommer förmodligen att bli ganska lugnt de kommande åren. Men om du håller på det i fem år, sju år, då skulle jag antagligen förutspå en viss hyresökning.
David:
Tja, när du fattar ett beslut om var du ska köpa, tycker du att det är rimligt att förvänta sig att en hybridstads hyror ökar mer än en kassaflödesmarknad, en marknad som inte uppskattar Mellanvästern?
Dave:
Åh ja, 100%. Jag menar, om du ser en stad som har ekonomisk tillväxt, menar jag bara titta på lönetillväxten. Om lönerna går upp, om det kommer bra jobb till den staden, är det några av de bästa indikatorerna.
David:
Människor kan betala mer för att det finns efterfrågan på hyresmarknaden, precis som det är inom bostadsägandemarknaden. Samma idé.
Dave:
Exakt. Om du befinner dig på en marknad där lönerna inte går upp, finns det ingen laglig gräns, utan det finns bara en psykologisk gräns för vad folk ska betala för hyran. Det kan bara vara X procent. Vanligtvis är det 30% av deras inkomster kan gå till hyra. Om du är långt över det, och om lönerna inte växer, så stöder det inte hyresökning. Så jag håller helt med om att i en hybrid eller en uppskattande stad kommer hyrestillväxten att gå upp. Jag vet inte om det nödvändigtvis betyder att du någonsin kommer att nå det kassaflöde som dessa kassaflöden tenderar att stödja.
Men personligen tror jag att det är det bästa alternativet eftersom du inte satsar på bara kassaflöde eller bara uppskattning eller bara hyrestillväxt. Du får lite av allt och du vet inte vilken av de tre som kan prestera bäst. Men vad som än händer så tjänar du på det.
David:
Tja, det var vad jag ville lyfta fram för de människor som kanske är nyare investerare, som är oerfarna på några av dessa kassaflödesmarknader där nyckelfärdiga företag tenderar att verka, och gurusna som säljer en kurs till dig, de är vanligtvis, " Kassaflöde, sluta ditt jobb. Skaffa en flickvän. Var inte en förlorare. Du behöver kassaflöde och de löser alla dina problem.” Sedan pressar de dig in på några av de marknaderna där hyrorna nästan aldrig går upp. De senaste 10 åren har de varit likadana. I motsats till om du hade investerat i kanske Denver för 10 år sedan, kan det ha varit ett blygsamt kassaflöde när du köpte det, men 10 år av hyrestillväxt, och det går riktigt, riktigt bra.
Vi vill inte säga anta att det kommer att gå upp, men du kan absolut sätta dig själv i en position där det är mer sannolikt att gå upp genom att gå in på en av dessa marknader som har lönetillväxt, företag som flyttar in, befolkningstillväxt utan att helt satsa hela gården på att investera i någon vild uppskattande marknad som du blöder pengar. Det finns ett ansvarsfullt sätt att göra det. Jag tycker att det är ett riktigt bra råd du ger här.
Dave:
Jag menar, det här är förmodligen en helt annan show, men herregud, du vet hur många uthyrningar som krävs för att bli ekonomiskt fri? Jag vet att många fastighetsinvesterare tycker, "Åh ja, sluta bara med ditt jobb. Köp tre lägenheter och bli ekonomiskt fri." Det är bara absolut nonsens. Sättet att tänka på det är hur du tjänar pengar och kassaflöde på att investera är att du behöver X dollar investerade med Y-ränta för att vara lika med Z-kassaflödet.
David:
Precis som vi tittar på alla andra finansiella investeringsinstrument när vi säger, "Hur mycket behöver du i dina 401k till vilken avkastning för att gå i pension?"
Dave:
Exakt, och så du kan välja att vara en kassaflödesinvesterare och säga, "Jag kommer att investera 100,000 11 $ med 11,000% kontantavkastning." Bra, det ger dig 6 2 dollar per år. Jag kan inte leva på det. Om du vill bygga på lång sikt, och du säger, "Jag kommer att tjäna 6% kontant på kontantavkastning, men genom uppskattning och genom att arbeta på ett bra jobb, kommer jag att ha 120,000 miljoner dollar investerade på en XNUMX % cash on cash return,” då tjänar du XNUMX XNUMX USD per år. Jag tror att folk bara blir besatta av den här idén om kontantavkastning utan att tänka på hur mycket kapital du lägger på dina investeringar är lika mycket om inte viktigare än kontantavkastningen. Det är bara mitt gnäll.
David:
Vi kommer inte gå för långt på den vägen, men jag kommer att reta folk, vilket är den här lilla idén. Detta är en av anledningarna till att jag uppmuntrar människor till saker som BRRRR-metoden eller att köpa och uppskatta marknader, eftersom din egendom kan skapa kapital åt dig ungefär som du tjänade på ditt jobb som du arbetade. Du kan skapa två kapitalkällor. Vi kallar det bara för eget kapital när det är i en fastighet. Vi kallar det kapital när det finns på vårt bankkonto, men det är samma energi. Du börjar din karriär med sådana metoder, och senare i din karriär övergår du till högre kassaflöden som är lite mer stabila och sedan gör du precis som du just beskrev.
Det här är några ganska djupa coola saker som vi kommer in på när vi bara planerar att prata om marknaden.
Dave:
Jag gillar den här konversationen. Det här är kul.
David:
Okej, det sista ämnet jag vill fråga dig om är att köpa djupt. Vad menar du med att köpa djupt?
Dave:
Jag menar, att köpa djupt betyder bara att köpa under marknadsvärdet. Jag vet inte hur det är med dig, David, men under de första åtta åren av min fastighetsinvesteringskarriär erbjöd jag aldrig ens det begärda priset. Jag skulle alltid erbjuda mindre än utropspriset. Först på senare år har det blivit normalt för dig att bjuda över begärt pris och fortfarande be.
David:
Så sant. Du hör agenter säga saker som att de betalade full fråga, och jag skrattar som: "Det är en affär här ute." Fullständig fråga betyder ingenting, men de arbetar utifrån det gamla paradigmet där ingen betalar det begärda priset.
Dave:
Totalt. I början skulle du alltid försöka nickel och dime säljaren lite, se vad du kan få. Jag tror att vi är tillbaka till en miljö där det är möjligt. Inte på alla marknader, inte alla tillgångsklasser, men vi är på en marknad där du kan köpa nedan och fråga. Jag tror att det bara är ett bra sätt att säkra sig. Om du tror att din marknad kan gå ner 5 %, försök hitta en fastighet som ligger 5 % under. Jag investerar i Denver, och det har redan gått ner nästan 10 % i Denver. Det är en av de ledande på marknaden när det gäller prisnedgångar.
Jag tror att det kan gå ner ytterligare 5%. Så när jag lägger ett bud just nu, kommer jag att erbjuda 5 % under fråga. På det sättet, om det går ner, är jag okej. Det ger mig lite dämpning. Det är vad jag menar med att köpa djupt. Det är bara att gå under begärt pris för att ge dig själv lite dämpning. Jag vill också säga att jag verkligen tycker att det är svårt att tajma marknaden, och om det är mellan 1% och 2%, oroa dig inte för mycket. Jag köpte min första fastighet 2010. Bostadsmarknaden bottnade 2011, 18 månader efter att jag köpte eller något liknande.
Tror du att jag någonsin har tänkt på det, att min egendom gick ner 1% innan den började komma upp igen? Inte en enda gång. Folk berättar för mig hur avundsjuka de är att jag köpte 2010. Vad de inte ser är att mitt fastighetsvärde faktiskt sjönk med 1% eller 2% innan det började växa som det gjorde under de senaste månaderna. Jag tror att det är väldigt viktigt att köpa djupt, men jag skulle inte vara besatt av att försöka få det exakt till botten av marknaden. Det är bokstavligen omöjligt att göra. Men om du tror att marknaden kommer att gå ner 5% eller 10%, försök få några eftergifter från säljaren för att göra dig mer bekväm.
David:
Det är ett otroligt bra råd. När jag köpte min första fastighet var det i slutet av 2009, så jag var inte ens på 2010. Sedan gick det ner mer. Jag tänkte: "Jag är så dum. Jag borde ha väntat." Alla tänkte: "Varför köpte du fastigheter?" I mitt huvud föreställde jag mig att det gick ända ner till noll. Sedan ett år senare började det gå upp och sedan exploderade det. Det är roligt. Jag betalade 195 för det där huset som förmodligen sjönk till 185, och jag sparkade på mig själv. Nu är det värt 525 eller så. Det spelar bara ingen roll.
Dave:
Exakt.
David:
Det här spelar ingen roll, eller hur? Det är ditt ego som försöker vara smartare än du är, och du gör det. Det var en fastighet som jag hade kontrakt på vid 215, och jag gick in där för att få några säljarmedgivanden, och fick den vid 195. Det är precis vad folk borde göra på den här köparens marknad. Om huset har varit på marknaden i tre dagar, blir det massor av intresse. Du kanske inte får använda strategin, men jag letar efter hus med höga dagar på marknaden, dåliga listbilder. Jag lär folk bokstavligen hur man riktar in sig på saker i MLS som har förpassats av andra människor, skriver väldigt aggressiva erbjudanden och mäter sedan baserat på moterbjudandet hur seriös den säljaren är och hur vi kan göra en affär.
I 1031-bytet som jag avslutade för ett par månader sedan, tror jag att jag köpte 17 eller 18 fastigheter, men bara 12 eller 13 av dem gick igenom bytet. Från dessa 12 eller 13 tjänade jag över en miljon dollar i eget kapital baserat på värderingspriset kontra vad jag betalade. Det var bara den här strategin: "Jag är på MLS. Jag gör inget galet”, men jag går inte efter huset med de vackra listbilderna professionellt tagna av en riktigt bra mäklare. Jag letar efter personerna som betalade 1 % i provision till sin mäklare. De tog några bilder med sin iPhone sju.
Det ser hemskt ut. Den har suttit där länge. Jag menar, bokstavligen, Dave, några av dem hade upp och ner uppladdningar. Badrumsbilderna laddades upp upp och ner som du kan säga till Zillows, "Fyra personer har tittat på det här, och ingen har sparat det."
Dave:
Det är de du vill ha.
David:
Det är helt rätt. Så att köpa djupt refererar jag till som att köpa aktier. Samma idé. Tro inte bara att du måste betala utropspriset som du brukade. Utforska. Skriv ett riktigt lågt erbjudande och vänta och se. Jag säger till folk: "Ett erbjudande ska vara som ett jap. Om de accepterar ditt första erbjudande på den här marknaden, skrev du förmodligen för högt.” Du borde inte slå ut folk med ett erbjudande. Det är ett jabb, och du väntar och ser hur du försvarade dig? Är du svag? Jag ska inte gå för djupt in på det, men en av affärerna i synnerhet noterades för 1.6 miljoner, hade sänkt priset ända ner till 1.2 miljoner.
Jag gick in och skrev ett erbjudande på $1 miljon 50 med cirka $50,000 1 i stängningskostnader. Det var ungefär 50,000 miljon till och med. Han kontrade med att jag accepterade min affär, men han gick bara inte med på skillnaden i slutkostnaden på $10,000 1.2. Jag visste att om han motarbetade mig så hårt, ville han sälja det här huset. Jag har all kraft här. Jag ska få den här affären. Det slutade med att jag höll ut, och han kom fortfarande tillbaka och sa: "Okej, jag ska ge dig slutkostnaden också." Nu, om han hade kontrat med mig med kanske $XNUMX XNUMX av hans XNUMX, skulle jag bara släppa det. Det är inte en motiverad köpare.
Du skulle aldrig kunna använda strategier som denna de senaste åtta åren. De fanns helt enkelt inte. Det är en bra poäng. Om du är orolig för att marknaden ska fortsätta sjunka, gå bara in där och skriv ett mer aggressivt erbjudande än du normalt skulle ha, och täck dig själv på det sättet.
Dave:
Du har inget att förlora. Jag tror att folk är som, "Herregud, de kommer att avvisa det." Det är som "vad då?" Uppenbarligen vill du inte bara göra saker som är meningslösa, men om du tycker att ditt erbjudande är rättvist och rimligt, kan du lika gärna försöka. Se om de håller med.
David:
Sedan den andra saken, rådet jag ska ge folk är att inte anta att ett slag kommer att slå ut någon. Många av dessa fastigheter vi pratar om skrev jag ett erbjudande. De sa nej. Jag fick min mäklare att gå tillbaka en vecka eller två senare, och det var kanske. En eller två veckor senare efter det var det som, "Låt oss spela boll." Sedan började själva förhandlingen. Säljare freaking ut precis som köpare freaking out. Alla är galna på den här marknaden, och du vill bara hitta rätt sorts freak för att matcha dina intressen.
Dave, jag ska leda oss till att avsluta den här saken genom att be dig om den enda sak som vi alltid är tveksamma till att göra, men alla vill veta, vad är dina förutsägelser för 2023?
Dave:
Det är verkligen svårt, men det jag känner mig säker på är att vi förmodligen kommer att se en fortsättning på de nuvarande marknadsförhållandena åtminstone under första halvåret 2023. Jag tror bara just nu, det är fortfarande så mycket osäkerhet. Kommer vi att få se en lågkonjunktur? Hur illa kommer det att bli? Kommer arbetslösheten att stiga? Vad kommer Fed att göra? Det finns alldeles för många frågor just nu, och tills det finns ett visst förtroende för de stora ekonomiska frågorna, tror jag att vi kommer att se, som du sa, människor som flippar lite och inte riktigt har tillräckligt med stabilitet för att marknaden ska hitta sin fot.
Andra halvan av året tror jag verkligen är X-faktorn. Jag tror att det finns olika scenarier som kan utspela sig. Jag ska ge dig tre olika scenarier. Den första är om det finns en global lågkonjunktur, som de flesta ekonomer tror att det kommer att finnas människor... Jag kommer inte gå in på detaljerna i detta, men om det finns en global lågkonjunktur som tenderar att sätta press nedåt på bolåneräntorna, flockas folk till USA:s regering obligationer som pressar ner avkastningen, bolåneräntorna följer avkastningen, och så ser du ett scenario där bolåneräntorna kan gå ner mer än de är nu. Om bolåneräntorna sjunker ännu mer än de är nu, tror jag personligen att bostadsmarknaden förmodligen kommer att sjunka ett år från nu, slutet av 2023, början av 2024, och börja växa igen.
Det andra scenariot är att Fed på ett mirakulöst sätt uppnår en mjuk landning och bolåneräntorna kan gå ner. Det är ett annat scenario där jag ser marknaden botten mot slutet av 2023, tidigt 24, eller inflationen fortsätter att stiga, arbetslösheten blir galen, men bolåneräntorna av någon anledning inte går ner. Sedan i det scenariot, om bolåneräntorna stannar över 6.5 %, över 7 % under en lång tid, tror jag att vi förmodligen står inför en tvåårig korrigering. Hela '23 och '24 kommer att vara så här. I så fall kan vi se tvåsiffriga nedgångar på den nationella bostadsmarknaden, men det är fortfarande svårt att säga.
Jag tror att två av de tre scenarierna i mitt sinne pekar på en ettårskorrigering där vi kommer att se ensiffriga prisnedgångar. Jag har sagt att jag tror att det kommer att vara någonstans mellan 3 % och 8 % negativt på nationell nivå om bolåneräntorna förblir höga. Jag har sagt det här. Allt handlar om överkomlighet. Så om överkomligheten inte förbättras, förblir bolåneräntorna höga. Under andra halvan av detta år, det är då jag tror att vi kommer att se 10%, 15% nationella nedgångar, och inte nå botten till slutet av '24, kanske till och med tidigt '25.
David:
Det är ett anmärkningsvärt väl genomtänkt och artikulerat svar för någon som inte ville ge en förutsägelse, så tack. Tack för det. Jag gillar hur du tillhandahåller informationen du baserar den på istället för att bara slänga ut något. För i takt med att informationen förändras, kommer förutsägelsen också att ändras. Något folk måste komma ihåg, dessa saker är inte huggna i sten.
Dave:
Totalt. Folk är som, "Du sa det här och du tog inte hänsyn till det här." Det är som "Jag är ingen spåkvinna." Jag är precis som, "Jag tittar på den här informationen. Så här tolkar jag det." Jag vet inte vad som kommer att hända, men jag tror att de tre scenarierna, jag vet inte sannolikheten för vart och ett av dem, men jag tror att det verkligen kommer att handla om bolåneräntor och överkomliga priser, och när vi ser botten . Jag ska bara säga... Kan jag bara säga en sak till om det är att traditionellt i lågkonjunkturer säger de att bostäder är först in och först ut, där eftersom bolåneräntorna går upp och fastigheter är en tillgång med hävstång, tenderar priserna att att avböja först. Det är det som skapar lågkonjunkturen.
Vi ser det just nu, eller hur? Priserna gick upp. Bostäder är i en lågkonjunktur, och så vi börjar se att det börjar krusa i resten av ekonomin. Men som jag sa, när bolån... När vi går in i officiell lågkonjunktur eller vad som helst, tenderar bolåneräntorna att sjunka. Det får folk att hoppa tillbaka in på bostadsmarknaden. Det skapar en enorm mängd ekonomisk aktivitet, och det drar oss ur en lågkonjunktur. Det är bara intressant att se att lågkonjunkturen inte är bra för någon. Jag rotar inte i det, men om du ser det är det ofta det första steget, och bostadsmarknaderna börjar återhämta sig. Så det är en annan sak att bara titta på det.
David:
Det är därför du inte kan tajma botten, för du vet inte när det kommer att hända. När du ser att det dyker upp i data har det redan börjat och botten är redan på väg upp.
Dave:
Det har redan hänt.
David:
Bra poäng. Okej, så vi har en ganska bra marknadsprognos för 2023. Vi har en mycket solid förståelse för de saker som påverkar fastighetspriserna. Det skulle vara spakarna som folk drar i för att få priserna att gå upp och ner, utbudet, och du kan mäta det genom inventering och sedan efterfrågan, vilket är ett dubbelhövtat monster av att både vara villig att köpa en fastighet och kunna köpa en fastighet. Vi har pratat om bolåneräntor och inflation och all den komplexitet som skapas på denna galna men vackra marknad som vi gillar att investera i. Vi har också pratat om hur du kan tjäna pengar 2023 oavsett vad marknaden gör. .
Privat utlåning och köpsedlar är ett sätt som folk kan förvänta sig att tjäna pengar på fastigheter. Letar du efter dessa hybridstäder där du inte är... Du har ingen asymmetrisk risk i någondera riktningen av en kassaflödesfastighet som aldrig ökar i hyra eller värde, samt en spekulativ marknad som du bara hoppas går upp och förlora kontrollen över, och köpa djupt, förstå att detta är en köpares marknad, och det betyder att du har kontrollen. Så du är en idiot om du inte använder den. Använd kontrollen för att försöka gå ut där, och få det allra bästa erbjudandet du kan snarare än att bara oroa dig för saker du inte kan kontrollera som när marknaden kommer att bottna.
Dave, tack så mycket för att du var med mig. Jag älskar när du kommer för de här sakerna, och vi kan hjälpa till att få lite mening ur det känslomässiga vansinne som vi vanligtvis känner när folk inte vet vad de kan förvänta sig. Finns det några sista ord du vill lämna våra lyssnare med innan jag låter dig gå härifrån?
Dave:
Nej, det här har varit väldigt roligt. Men om du vill ha andra rekommendationer om hur man tjänar pengar 2023, eller för att förstå detta i detalj, uppmanar jag alla att ladda ner rapporten jag skrev. Det är gratis. Du kan bara göra det på biggerpockets.com/report.
David:
Okej, biggerpockets.com/report. Kolla in det. Om du tyckte Dave lät smart, vänta tills du läst dem. Han ser ännu smartare ut när du läser där. Sedan skrev du en bok med J Scott om ett liknande ämne som detta. Kan du koppla in det riktigt snabbt innan vi går?
Dave:
Säker. J och jag, om ni inte vet så är J en produktiv utmärkt investerare. Han och jag skrev en bok som heter Real Estate by the Numbers. Det handlar om matematik och siffror och formler som du behöver för att bli en utmärkt fastighetsinvesterare. Jag vet att om folk tycker att det låter skrämmande så är det inte det. Matematiken bakom fastighetsinvesteringar är inte supersvår. Du behöver bara förstå några enkla ramar, och det är vad vi beskrev det. Hela poängen med det är att hjälpa dig analysera affärer som en expert. Så om du vill kunna analysera affärer konservativt, särskilt under 2023, och förstå vilka antaganden du ska göra, det där, bör du kolla upp det.
David:
Ja, gå och kolla upp det också. Om du är en nörd, eller om du vill vara smart som en nörd utan att vara en nörd, är det här boken för dig. Okej, Dave, tack så mycket för att du var med mig idag. Jag ska låta dig gå härifrån och börja göra lite mer forskning för att hjälpa BiggerPockets-communityt att förstå vad som händer på marknaden. Det här är David Greene för Dave, gentlemannens överlöpare, Meyer skriver av.
Jag är ett proffs. Titta bara. Se hur bra jag är på att säga saker.
Dave:
Han är Ron Burgundy. Han kommer att läsa allt du lägger på telepromptern.
Se avsnittet här
Hjälp oss!
Hjälp oss nå nya lyssnare på iTunes genom att lämna ett betyg och en recension! Det tar bara 30 sekunder och instruktioner kan hittas här.. Tack! Vi uppskattar det verkligen!
I detta avsnitt tar vi upp:
- Varför 2023 är ingen ”normal” bostadsmarknad och detaljerna fram till dagens tillstånd
- Smakämnen ”hävstänger” som påverkar bostadspriserna och varför 2023 INTE är detsamma som 2008
- Säljarens vs. köparens marknader och där priserna mest förväntas sjunka
- Bostadsköpares efterfrågan och hur oöverkomliga priser har fått de flesta köpare att sitta på händerna
- Bolåneränta ökar och hur Fed använder höga räntor för att bekämpa inflationen
- Smakämnen tre strategier som fungerar på dagens bostadsmarknad och hur man investerar medan andra sitter vid sidan av
- Förutsägelser om bostadsmarknaden 2023 och när vi potentiellt kunde se bostadspriserna botten
- Och So Mycket mer!
Länkar från showen
Böcker som nämns i detta avsnitt
Ta kontakt med Dave:
Intresserad av att lära dig mer om dagens sponsorer eller själv bli en BiggerPockets-partner? Kolla in vår sponsorsida!
Note By BiggerPockets: Dessa är åsikter skrivna av författaren och representerar inte nödvändigtvis BiggerPockets åsikter.
- SEO-drivet innehåll och PR-distribution. Bli förstärkt idag.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Kunskap förstärkt. Tillgång här.
- Källa: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 år
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- förmåga
- Able
- Om oss
- om det
- ovan
- Absolut
- absolut
- Acceptera
- Konto
- aktivitet
- faktiskt
- Fördel
- rådgivning
- påverka
- påverkar
- prisvärd
- Efter
- Efter
- mot
- medel
- aggressiv
- framåt
- LUFT
- Alabama
- Justerat
- Alla
- redan
- alternativ
- alltid
- fantastiska
- mängd
- analytics
- analysera
- Ankare
- och
- Annan
- svara
- någon
- var som helst
- isär
- Apple
- uppskatta
- uppskatta
- appreciering
- OMRÅDE
- runt
- tillgång
- tillgångsslag
- Tillgångar
- attraktiv
- austin
- Författaren
- genomsnitt
- undvika
- tillbaka
- backspärr
- Badrum
- Balansera
- boll
- Bank
- bankkonto
- Banker
- baserat
- I grund och botten
- Bear
- Bear Market
- vackert
- därför att
- blir
- blir
- passande
- innan
- Börjar
- bakom
- Där vi får lov att vara utan att konstant prestera,
- tro
- nedan
- fördel
- BÄST
- Bet
- Bättre
- Betting
- mellan
- Stor
- större
- störst
- birmingham
- Bit
- Blödning
- Blogg
- Obligationer
- boken
- bom
- gränsen
- låna
- upplåning
- boston
- Botten
- köpt
- Box
- BRO
- föra
- Brutet
- fört
- SLUTRESULTAT
- byggare
- byggare
- Byggnad
- Bunch
- företag
- företag
- byst
- Köp
- köpare
- Uppköp
- Med siffrorna
- TÅRTA
- kalifornien
- Ring
- kallas
- Kan få
- kan inte
- kapital
- bil
- kortet
- Kort
- Karriär
- Vid
- fall
- Kontanter
- kassaflöde
- Orsak
- orsakas
- Orsakerna
- CD
- Århundrade
- vissa
- säkerligen
- byta
- Förändringar
- laddning
- ChatGPT
- ta
- chicago
- barn
- Välja
- valda
- Jul
- cirkulerande
- Städer
- Stad
- klarhet
- klass
- klart
- klocka
- stängt
- stängning
- Coin
- bekämpa
- kombination
- komma
- bekväm
- kommande
- kommentar
- provision
- samfundet
- Företag
- företag
- jämföra
- jämfört
- jämförande
- konkurrera
- tävlande
- konkurrens
- fullständigt
- Komplexiteten
- komplicerad
- komponenter
- sammansatt
- omfattande
- begrepp
- villkor
- förtroende
- säker
- förvirrande
- Nackdelar
- konservativ
- Tänk
- anses
- konstruktion
- sammanhang
- fortsättning
- fortsätta
- kontrakt
- kontroll
- Konversation
- övertyga
- kyla
- Pris
- Kostar
- kunde
- Motverka
- land
- lands
- Par
- Naturligtvis
- täcka
- omfattas
- Crash
- kraschade
- Kräm
- skapa
- skapas
- skapar
- Kreativ
- kredit
- gröda
- nyfiken
- Aktuella
- För närvarande
- cykler
- datum
- Dave
- David
- dag
- Dagar
- behandla
- Erbjudanden
- Död
- Skulder
- Beslutet
- beslut
- Nedgång
- Minskar
- sjunkande
- minskning
- djup
- Standard
- definitivt
- Efterfrågan
- demografiska
- Demografi
- Denver
- beskriven
- utformade
- detalj
- detaljer
- DID
- Skillnaden
- olika
- svårt
- Siffra
- flit
- riktning
- direkt
- Rabatt
- Visa
- inte
- gör
- dollar
- inte
- dubbla
- fördubblats
- ner
- ladda ner
- nedåt
- Drama
- drivande
- tappade
- Drop
- under
- dynamisk
- varje
- Tidig
- tjänar
- intjänade
- tjänar
- Ekonomisk
- Ekonomisk tillväxt
- Ekonomi
- ekonomer
- ekonomi
- Ägg
- antingen
- uppmuntra
- slutar
- energi
- tillräckligt
- ange
- Hela
- helt
- Miljö
- lika
- eget kapital
- speciellt
- fastigheter
- Eter (ETH)
- Även
- NÅGONSIN
- Varje
- varje dag
- alla
- allas
- allt
- exakt
- exempel
- exempel
- utmärkt
- utbyta
- exciterade
- spännande
- Exklusiv
- förvänta
- förväntat
- väntar
- dyra
- expert
- expertis
- Förklara
- utforska
- faktorer
- verkligt
- ganska
- Fallande
- familjer
- familj
- fantastisk
- gård
- SNABB
- snabbare
- Favoriten
- rädsla
- Fed
- Federal
- Federal Funds Rate
- få
- Figur
- Slutligen
- finansiering
- finansiella
- ekonomiskt
- finansiering
- hitta
- änden
- natur
- Förnamn
- första gången
- Fast
- platta
- flöda
- Strömmande
- livsmedelsproduktion
- Fot
- Krafter
- Prognos
- alltid
- bildning
- Lyckligtvis
- Förmögenhet
- Framåt
- hittade
- ramar
- Fri
- från
- frustrerad
- Bränsle
- full
- kul
- grundläggande
- Fundamentals
- fonder
- rolig
- framtida
- få
- GAS
- Gear
- allmänhet
- generering
- skaffa sig
- få
- Ge
- ger
- Ge
- Välgörenhet
- global lågkonjunktur
- Go
- Bra
- Går
- kommer
- god
- bra jobb
- Regeringen
- diagram
- stor
- större
- Grupp
- Väx
- Odling
- Tillväxt
- Guy
- Hälften
- händer
- hända
- hänt
- händer
- Hård
- hat
- har
- huvud
- huvuden
- friskare
- hört
- häck
- hjälpa
- hjälper
- här.
- Tveksam
- dold
- Hög
- högre
- Markera
- highs
- historisk
- historiskt
- historia
- Träffa
- hålla
- innehav
- Hem
- Bostäder
- hoppas
- värd
- HET
- Huset
- hus
- bostäder
- bostadsmarknad
- Hur ser din drömresa ut
- How To
- Men
- HTTPS
- stor
- Hybrid
- SJUK
- Tanken
- identifiera
- Inverkan
- påverkade
- Konsekvenser
- implikationer
- med Esport
- omöjligt
- förbättra
- förbättrar
- in
- Inklusive
- Inkomst
- Öka
- Ökar
- ökande
- oerhört
- Indikator
- indikatorer
- individuellt
- industrier
- inflation
- påverka
- påverka
- informationen
- SINNESSJUK
- insikt
- instruktioner
- interagera
- intresse
- RÄNTA
- Räntor
- intresserad
- intressant
- intressen
- Intervju
- hotfull
- introducerade
- lager
- Invest
- investerat
- investera
- investering
- Investeringsfordon
- Investeringar
- investerare
- För Investerare
- engagera
- iPhone
- problem
- IT
- sig
- iTunes
- domkraften
- Januari
- Jobb
- Lediga jobb
- sammanfogning
- journalister
- hoppa
- bara en
- Ha kvar
- barn
- Snäll
- knackar
- Vet
- känd
- landning
- till stor del
- största
- Efternamn
- Förra året
- skrattar
- leda
- ledare
- ledande
- inlärning
- Lämna
- lämnar
- Led
- Adress
- LÅNA
- långivare
- utlåning
- Nivå
- nivåer
- Hävstång
- hävstångs
- LG
- livet
- Lifestyle
- sannolikt
- BEGRÄNSA
- Noterade
- Lyssna
- lista
- Annonser
- liten
- lever
- Lån
- lokal
- Lång
- länge sedan
- lång sikt
- längre
- se
- ser ut som
- såg
- du letar
- UTSEENDE
- förlorar
- förlora
- Lot
- älskar
- Låg
- M2
- makroekonomiska
- gjord
- Huvudsida
- Vanliga
- större
- göra
- tjäna pengar
- GÖR
- Framställning
- människa
- många
- många människor
- marknad
- Marknadsvillkor
- marknadskrasch
- Market Data
- Marknader
- Match
- matte
- Materia
- betyder
- mäta
- åtgärder
- möter
- medlem
- nämnts
- metod
- metoder
- metriska
- Meyer
- Mid
- kanske
- Millennials
- miljon
- miljoner dollar
- emot
- minsta
- Mildra
- MLS
- Monetär
- pengar
- pengar marknad
- pengar utskrift
- Övervaka
- övervakning
- Månad
- månad
- månader
- mer
- Inteckning
- hypotekslån
- mest
- motiverad
- flytta
- förflyttar
- rörliga
- ömsesidigt
- nationell
- Nära
- nödvändigtvis
- Behöver
- behov
- negativ
- negativt
- Nya
- nyheter
- Nästa
- Nickel
- normala
- normalt
- Anmärkningar
- November
- Nyans
- antal
- nummer
- Uppenbara
- oktober
- erbjudanden
- erbjuds
- Erbjudanden
- tjänsteman
- Okej
- Gamla
- ONE
- driva
- drift
- Yttrande
- Åsikter
- möjligheter
- Möjlighet
- motsatt
- Alternativet
- Tillbehör
- Övriga
- Övrigt
- skisse
- Överträffa
- egen
- ägande
- Fred
- betalas
- pandemi
- paradigmet
- del
- särskilt
- särskilt
- partnern
- Godkänd
- passiva
- Betala
- betalar
- betalning
- betalningar
- land
- Topp
- Personer
- procent
- procentuell
- perfekt
- utföra
- prestanda
- utför
- perioder
- personen
- Personligen
- philadelphia
- Bild
- Bilder
- bit
- platser
- Planen
- planeras
- plato
- Platon Data Intelligence
- PlatonData
- Spela
- Spelaren
- snälla du
- Lod
- podcast
- Podcasts
- Punkt
- poäng
- pokemon
- dålig
- pop
- befolkning
- populationer
- placera
- möjlig
- potentiellt
- kraft
- den mäktigaste
- Praktisk
- förutse
- Förutsägbar
- förutsäga
- förutsägelse
- Förutsägelser
- presentera
- tryck
- pretty
- pris
- Priser
- prissättning
- primär
- Principal
- Principen
- privat
- Sannolikheten
- förmodligen
- Problem
- problem
- professionell
- professionellt
- Vinst
- egenskaper
- egenskapen
- förslag
- PROS
- tillhandahålla
- Drar
- stansen
- inköp
- inköp
- Tryck
- sätta
- Puts
- sätta
- fråga
- frågor
- Snabbt
- snabbt
- höja
- insamlat
- höja
- Betygsätta
- rates
- betyg
- ratio
- nå
- kommit fram till
- Reagera
- Läsa
- Läsning
- verklig
- fastigheter
- fastighetsmarknaden
- inser
- fastighetsmäklare
- Anledningen
- rimlig
- skäl
- balansera
- resumé
- senaste
- nyligen
- lågkonjunktur
- rekommenderar
- Rekommendation
- rekommendationer
- post
- inspelning
- Recover
- återhämtar
- minska
- Oavsett
- relativt
- frigörs
- pålitlig
- ihåg
- Reno
- Hyra
- lägenheter
- upprepa
- rapport
- representerar
- forskning
- invånare
- ansvarig
- REST
- restauranger
- resultera
- avkastning
- återgår
- översyn
- Belöna
- rättigheter
- Ringa
- Ripple
- Rise
- stigande
- Risk
- risker
- Riskabel
- väg
- Roll
- RON
- rotbildning
- rund
- Regel
- Körning
- Landsbygd
- Nämnda
- skull
- löner
- Till Salu
- försäljning
- Samma
- sparande
- Besparingar
- sparkonto
- Skala
- scenarier
- skrikande
- Seattle
- Andra
- sekunder
- se
- verkar
- selektiv
- sälja
- Säljare
- Försäljningen
- Säljer
- känsla
- känslig
- mening
- allvarlig
- in
- uppsättningar
- sju
- flera
- aktier
- skifta
- Kort
- kortsiktigt
- brist
- skall
- show
- Visar
- Sidor
- signera
- Signal
- signaler
- signifikant
- signifikant
- signering
- liknande
- Enkelt
- eftersom
- enda
- Sittande
- SEX
- Sex månader
- något annorlunda
- långsam
- saktar
- Långsamt
- Small
- mindre
- smarta
- smartare
- So
- än så länge
- Mjuk
- fast
- några
- någon
- något
- något
- någonstans
- ljud
- lät
- Källor
- Utrymme
- tala
- specifikt
- Spektrum
- Spendera
- spent
- spik
- Sponsorer
- Spotify
- Stabilitet
- stabil
- standarder
- starta
- igång
- Starta
- Ange
- Stater
- bo
- stadig
- Ånga
- Steg
- Fortfarande
- STEN
- Sluta
- Storm
- strategier
- Strategi
- stark
- Kämpar
- Framgångsrikt
- sådana
- plötslig
- lidande
- super
- leverera
- Utbud och efterfrågan
- stödja
- förment
- förvånande
- kring
- hållbart
- Gungor
- system
- Ta
- tar
- tar
- Diskussion
- tala
- Målet
- grupp
- tio
- villkor
- tertiär
- Smakämnen
- Fed
- Framtiden
- Grafen
- den information
- Staten
- världen
- deras
- tema
- sig själva
- Där.
- sak
- saker
- Tänkande
- Tredje
- denna vecka
- i år
- trodde
- tusentals
- tre
- Genom
- hela
- Kasta
- SLIPS
- tid
- tid att köpa
- gånger
- Tidpunkten
- Tips
- Titel
- till
- i dag
- dagens
- tillsammans
- i morgon
- ton
- ton
- alltför
- topp
- ämne
- TOTALT
- mot
- towns
- spår
- Spårning
- traditionell
- traditionellt
- Transaktioner
- Avskrift
- övergång
- Trend
- sann
- SVÄNG
- tv
- typer
- typiskt
- oss
- USAs regering
- Ytterst
- Osäker
- Osäkerhet
- under
- förstå
- förståelse
- arbetslöshet
- enhörning
- United
- USA
- enheter
- uppladdad
- upside
- urbana
- us
- användning
- vanligen
- värde
- Omfattande
- vehikel
- Kontra
- Video
- lön
- lön
- vänta
- ville
- önskar
- Kolla på
- sätt
- Rikedom
- bröllop
- vecka
- veckor
- Vad
- om
- som
- medan
- VEM
- Vild
- kommer
- beredd
- vinna
- VIN
- Wisconsin
- inom
- utan
- ord
- Arbete
- jobba tillsammans
- arbetade
- arbetssätt
- fungerar
- världen
- orolig
- värt
- skulle
- Wrapped
- skriva
- skriven
- X
- år
- år
- utbyten
- Din
- själv
- Youtube
- zephyrnet
- noll-