Bakom flerfamiljsnummer: Prisvärda bostäder i New York City lockar stora pengar

Bakom flerfamiljsnummer: Prisvärda bostäder i New York City lockar stora pengar

Tidsstämpel: 28 september 2023 2:32
Källnod: 2907052

Prisvärda bostäder stod för cirka 43 % av New York Citys 3.91 miljarder dollar i flerfamiljsförsäljning under 2Q 2023, enligt Ariel Property Advisors Q2 2023 Flerfamiljskvartal i granskningsrapport.

Stora uppdragsdrivna investerare inklusive Nuveen, The Vistria Group, Tredway och Asland Capital Partners i samarbete med Goldman Sachs gjorde betydande förvärv av prisvärda bostäder i stadsdelarna under andra kvartalet, vilket bidrog till den betydande ökningen av dollarvolymen. Förutom att bevara och producera billiga bostäder är investeringar i denna tillgångsklass attraktiva eftersom de erbjuder tillgång till dedikerat kapital, värdeskapande möjligheter, fastighetsskatteincitament, byråfinansiering och skala, vilket alla har bidragit till deras betydande tillväxt.

Missionsdrivna investerare tar steget

Nuveen är en av landets största institutionella förvaltare av bostäder till rimliga priser och tog nyligen ett strategiskt beslut att köpa i New York City. Nuveen har tillsyn över mer än 1.1 biljoner dollar i tillgångar, varav 6.4 miljarder dollar består av 161 bostadsinvesteringar till överkomliga priser med cirka 32,000 60 enheter som i första hand tjänar låginkomsttagare som tjänar XNUMX % av areans medianinkomst (AMI) eller mindre.

Nuveens förvärv med partiell ränta av en prisvärd portfölj från Omni Holding Company för uppskattningsvis 956 miljoner USD var den största flerfamiljstransaktionen i New York City under andra kvartalet och stod för nästan 60 % av dollarvolymen som investerades i bostäder till rimliga priser under denna period. Affären omfattade 72 fastigheter (skattelotter) fördelade på 5,900 66 enheter i Bronx (21% av enheterna), Brooklyn (10% av enheterna), Queens (2% av enheterna) och Northern Manhattan (XNUMX% av enheterna). enheter).

"Vårt mål är att på ett meningsfullt sätt investera i bevarandet och utbyggnaden av högkvalitativa bostäder till överkomliga priser för att stödja välbefinnandet för hyrestyngda invånare i lokala samhällen", säger Pamela West, Senior Portfolio Manager för Impact Investing på Nuveen Real Estate i en företagsmeddelande. "Med Omni-transaktionen kan vi utveckla och förvalta fastigheter över hela USA och uppnå önskade resultat för invånare och investerare."

Vistria-gruppen, ett privat värdepappersföretag, vågade sig in på New York Citys prisvärda bostadsmarknad för första gången i juni genom att göra en investering på 174 miljoner dollar i en portfölj med 1,290 XNUMX enheter fördelade på fem hyresstabiliserade byggnader; fyra i Bronx och en på norra Manhattan. Transaktionen finansierades genom ett Freddie Mac-lån från Keybank.

Eleonora Bershadskaya, rektor, fastigheter, för Vistria Group, som var paneldeltagare vid Ariel Property Advisors senaste Kaffe och Cap Rates event, sade att förvärvet var tilltalande eftersom byggnaderna har genomgått betydande kapitalförbättringar under det senaste decenniet och de drar nytta av en skattereduktion enligt artikel 11, som kommer att vara på plats under de kommande 30 åren.

"En av de viktigaste faktorerna var prisnivån som kommer att bestå under lång tid över hela portföljen, särskilt i Bronx som har sett en ganska betydande hyrasökning under de senaste fem åren," sa Bershadskaya. "Det finns också utvecklingsmöjligheter i stadsdelen, så att ha en oas med överkomliga priser i det området var viktigt för oss både ur ett inflytande och ekonomiskt perspektiv."

Vistria-gruppen, som utökade sitt fokus på hälso- och sjukvård, kunskap och lärandelösningar och finansiella tjänster förra året till att inkludera överkomliga flerfamiljsbostäder med blandade inkomster och arbetskraft över hela landet, har en långsiktig syn på att förvärva tillgångar till överkomliga bostäder när den försöker möta en dubbel bottenlinje.

"För det första är det otroligt viktigt för oss att hjälpa oss att ta itu med krisen med överkomliga bostäder i det här landet," sa Bershadskaya. "För det andra, ekonomiskt är det också vettigt eftersom när vi tillhandahåller den nivån av överkomliga priser, har vi en klibbig hyresgästbas med låg omsättning och hög beläggning, vilket leder till lägre kostnader och bättre ekonomi för tillgången."

Tredway, en framstående New York City-baserad ägare-operatör-utvecklare av prisvärda bostäder, samarbetade med Gilbane Development Company och ELH Mgmt i maj för att förvärva Sea Park Portfolio, en prisvärd bostadsportfölj som består av tre tidigare Mitchell Lama hissbyggnader med totalt 818 enheter och ett paket på 89,357 XNUMX kvadratmeter. Ariel Fastighetsrådgivare arrangerade försäljningen på $150 miljoner ($156/SF)..

Flerfamiljsbyggnaderna inkluderar 589 enheter som tjänar hushåll med en maximal årsinkomst på 60 procent av AMI, 159 enheter som tjänar de med en maximal inkomst på 50 procent av AMI och 65 hem som tjänar hushåll som tjänar upp till 80 procent av AMI. 2023 års AMI för New York City-regionen är $127,100 100 för en familj med tre personer (XNUMX % AMI). De olika regulatoriska avtalen som placeras på varje fastighet är en blandning av New York City Housing Authority (NYCHA) och New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD) voucherenheter, icke-kupongenheter och marknadsprisenheter.

Tredway och dess partners planerar att påbörja en rehabilitering på flera miljoner dollar av hela Sea Park-komplexet med fokus på förbättringar av livskvalitet samt att stärka dess motståndskraft och förbättra fastighetens energieffektivitet. Av enheterna kommer 90 lägenheter att avsättas för tidigare hemlösa boende och tre kommer att reserveras för överförmyndare. Utvecklingsteamet har också för avsikt att bygga 250 nya lägenheter med holistiskt prisvärda bostäder på platsen för seniorer.

"Vi är glada över att skydda, bevara och producera nya prisvärda bostäder i Sea Park, ett ramverk som kommer att öka tillgången till möjligheter för alla nuvarande och framtida invånare", säger Will Blodgett, VD och grundare, Tredway, i företagets tillkännagivande. "De investeringar vi gör kommer att leda till ett mer överkomligt, uppkopplat, mångsidigt, hälsosamt och levande samhälle och främja ekonomisk stabilitet för de tusentals New York-bor som kallar Sea Park och det bredare Coney Island-kvarteret hem."

Asland Capital Partners, ett privat fastighetsinvesteringsföretag specialiserat på flerfamiljsinvesteringar och investeringar med blandad användning, har samarbetat med Urban Investment Group inom Goldman Sachs kapitalförvaltning att lansera Asland Sustainable Housing Fund. I juni tillkännagav Asland och Goldman Sachs Asland Sustainable Housing Funds första förvärv av Heighliner Portfolio, en prisvärd bostadsportfölj belägen på Upper Manhattan och Bronx, som inkluderar fem tillgångar, 334 bostäder och flera gemenskapsinriktade återförsäljare som spänner över nästan 250,000 45.2 kvadratfot. Ariel Property Advisors arrangerade transaktionen på XNUMX miljoner dollar.

Asland och Goldman Sachs har utvecklat en heltäckande strategi för att säkerställa den långsiktiga finansiella och fysiska hållbarheten för Heighliner Portfolio-tillgångarna, som inkluderar att ta itu med uppskjutet underhåll, implementera hållbarhetsuppgraderingar och tillhandahålla tjänster för boende som gratis bredband och kredituppbyggnadsteknologi. I utbyte mot att bevara överkomligheten kommer portföljen att dra nytta av en långsiktig befrielse från fastighetsskatt.

"Vi är glada över att framgångsrikt ha förvärvat Heighliner-portföljen och fortsätta vår mission att bevara bostäder till överkomliga priser", säger James H. Simmons, III, grundare och VD för Asland Capital Partners, i en tillkännagivandeartikel i Citybiz. "Genom vårt strategiska samarbete med Goldman Sachs, New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD) och New York City Housing Development Corporation (HDC), är vi säkra på vår förmåga att förbättra levnadskvaliteten för våra invånare samtidigt som vi säkerställer den långsiktiga livskraften för dessa värdefulla fastigheter.”

Denna Heighliner Portfolio-transaktion representerar fröinvesteringen i en bredare strategi för Asland Sustainable Housing Fund, som syftar till att distribuera en första $250 miljoner till Core Plus-förvärv av Section 8, Low-Income Housing Tax Credit (LIHTC) Preservation och blandade inkomster transaktioner, med ett nationellt mandat och en initial tonvikt i New York City.

Billiga förare för bostäder

Den ökade efterfrågan på bostäder till överkomliga priser illustrerar hur uppdragsdrivna kapitalkällor i allt högre grad dras till denna sektor på grund av dess starka underliggande fundament och incitament som inkluderar:

  • Att tillfredsställa investerarnas dubbla resultat av att integrera ekonomisk framgång med socialt ansvar.
  • Fastighetsskatteincitament och i vissa fall subventioner.
  • Mervärdesmöjligheter i vägen att höja hyrorna, särskilt med kuperade hyresgäster vars hyror är knutna till US Department of Housing and Urban Development (HUD) Fair Market Rent schema för varje enhetsstorlek.
  • Möjligheten att utnyttja byrålångivare (Fannie Mae, Freddie Mac och HUD) och stadsprogram som erbjuds av HPD, HDC är en klar fördel med tanke på den granskning som regionala banker står inför sedan Signature Bank stängde tidigare i år. Som ett resultat har finansieringen blivit en utmaning för vissa flerfamiljsaffärer, särskilt för hyresstabiliserade tillgångar.

Min partner Victor Sozio sammanfattade överklagandet av bostäder till ett överkomligt pris på detta sätt, "Inte bara fortsätter billiga bostäder att attrahera kapital för CRA (Community Reinvestment Act), kapital som är avsett för bostäder till överkomliga priser, men det finns fortfarande verktyg att arbeta med för att lägga till värde samtidigt som man uppnår målen för respektive byrå som styr och begränsar dessa fastigheter."

Däremot ser hyresstabiliserade byggnader, som endast stod för 10 % av flerfamiljsförsäljningen under andra kvartalet, de lägsta prissättningsmåtten på nästan två decennier eftersom Housing Stability and Tenant Protection Act (HSTPA) från 2019 eliminerade möjligheten att tillräckligt höja hyrorna för att täcka stigande utgifter och renovering av vakanta lägenheter.

Vad du kan förvänta

Den senaste tidens lagstiftning, tillsammans med ett stadsdrivet engagemang för att bevara överkomliga priser, har skapat betydande investeringsmöjligheter i bostäder till rimliga priser, vilket kommer att resultera i stabil avkastning för investerare och förbättrade levnadsvillkor för hyresgäster i låginkomstbostäder. Vi förväntar oss att denna trend kommer att bestå eftersom investerarnas efterfrågan förblir robust för detta flerfamiljsundersegment.

Tidsstämpel:

Mer från Forbes RE