Vodnik v 6 korakih za nakup vaše PRVE nepremičnine za najem

David:
To je oddaja BiggerPockets Podcast 703. Hej, hej, hej, kaj je, vsi? To je David Greene, vaš gostitelj oddaje BiggerPockets Real Estate Podcast, danes tukaj s posebno epizodo. V današnjem podcastu se lotevamo 90-dnevnega izziva, v katerem vas natančno popeljem skozi to, kaj morate storiti, da dosežete svoje cilje v naslednjih 90 dneh. Upam, da ti cilji vključujejo nakup odličnih nepremičnin. 90-dnevni izziv vam pomaga zastaviti cilj, načrt in pridobiti svojo naslednjo nepremičnino v 90 dneh. Radi bi dodali časovnico, ker boste pogosto delovali bolje, ko boste imeli omejen čas. Če sem ti dal celo leto, da nekaj narediš, ti vzameš celo leto, da to narediš. Torej je 90 dni res dobro časovno obdobje, da si zagotovite čas, ki ga potrebujete za napredek, in v tem spletnem seminarju vam bom pokazal, kako to storiti.
Glede na časovno razporeditev epizode je leto skoraj končano, kar pomeni, da je res pravi čas, da se pripravite na leto 2023. Želite se prepričati, da bo naslednje leto boljše, kot je bilo letošnje, in temu pravimo zagon. Če boste oddajo poslušali do konca, vam bom dal posebno kodo, s katero boste lahko pridobili popust pri pro članstvu, če pa oddaje ne želite poslušati do konca, vam zdaj ti ga bom dal. Zapiši, Cilji 2023.
Če se prijavite za pro članstvo, ki vam bo pomagalo pridobiti vašo naslednjo nepremičnino, ne boste prejeli le 20 % popusta na prvo leto članstva pro, ampak boste prejeli tudi brezplačen dnevnik namer. To je dnevnik, ki ga je pisal Brandon Turner in ga uporablja za spremljanje svojih ciljev, da lahko ostane na času, in priporočam, da tudi vi začnete to početi, še posebej, če ste novinar. Zato se udobno namestite, pripnite varnostni pas, pripravite se na visoko energijsko in visoko oktansko vsebnost o tem, kaj morate storiti, da boste v naslednjih 90 dneh pridobili svojo naslednjo nepremičnino. V redu. Začnimo z današnjim spletnim seminarjem. Ja, v veselje mi je. Hvala za vprašanje.
90-dnevni izziv, kako do svoje prve ali naslednje nepremičnine v naslednjih 90 dneh, vodi vaš pravi David Greene, voditelj podcasta BiggerPockets. Sledite mi na Instagramu ali kjer koli drugje, @DavidGreene24. Obstaja velika možnost, da boste to poslušali in imeli vprašanje, do katerega ne bom mogel odgovoriti. Torej mi lahko pošljete DM ali še bolje, lahko mi pošljete sporočilo na platformo BiggerPockets in vas lahko dobim tam.
Torej, medtem ko poslušate, vzemite telefon ven, ker vas bom v tej diaprojekciji večkrat prosil, da posnamete sliko, na primer posnetek zaslona, ​​ker si boste želeli zapomniti te stvari. Zato boste želeli imeti telefon pri roki, ko boste to počeli. V redu. Hvala za prihod. To bi moralo biti zabavno.
Tukaj je naš cilj. Je zelo preprosto. Želim vam pomagati sestaviti načrt po korakih za nakup vaše prve ali naslednje nepremičnine v naslednjih 90 dneh, ne glede na to, koliko izkušenj, časa ali denarja trenutno imate. Pogovorimo se malo o nas, BiggerPockets. V bistvu je to spletno mesto, ki ima blog, forum, podcast, spletne seminarje, ponovitve spletnih seminarjev, orodja za analizo, priložnosti za mreženje, knjige, videoposnetke in drugo, ki so zasnovani tako, da vam pomagajo pri uporabi naložb v nepremičnine za doseganje vaših ciljev. Na voljo je brezplačno članstvo, ki vključuje izobraževanje, mreženje, forume z vprašanji in odgovori ter samozavest za ukrepanje.
Obstaja profesionalno članstvo, strokovno izobraževanje in podatki, naložbeni kalkulatorji, najemodajalec, pravni forumi in orodja za ukrepanje, saj v BiggerPockets verjamemo, da so nepremičnine največje orodje za ustvarjanje bogastva na svetu. To ni hitro in enostavno, ampak preprosto posel, ki se ga je mogoče naučiti. Vlaga lahko vsak, ne glede na pretekli ali trenutni položaj.
Jaz sem David Greene. Sam sem nepremičninski investitor. Živim v Bay Area v Kaliforniji. Imam nepremičnino za najem. Obračam hiše. Investiram v poslovne nepremičnine. Investiram v kratkoročne najeme. Imam nekaj bankovcev, v bistvu ljudje, ki mi plačujejo, kot da sem banka za njihovo hipoteko. Sem gostitelj oddaje BiggerPockets Podcast. Napisal sem nekaj knjig za BiggerPockets, The BRRRR Book: Buy, Rehab, Rent, Refinance, Repeat, A Long Distance Real Estate Investing, kot tudi Sold: Every Agent's Guide to Building a Profitable Business, in tu sta še dve knjigi ki prihajajo po Soldu in so napisani agentom, da bi jim pomagali, da bi bili boljši pri svojem delu in razumeli, kako služiti strankam na višji ravni.
Predstavili so me v Forbesu, HGTV, CNN in drugih. Tako kot vi sem bil nekoč novinec na področju nepremičnin. Evo zakaj sem dal vse to notri. Želim samo, da razumeš, da poslušaš nekoga, ki prihaja z mojega zornega kota, ker je nasvet, ki ti ga bom dal danes, dobro, da razumeš, kaj počnem, da razumeš, zakaj ti svetujem Sem, vendar ni pomembno, kje sem trenutno. V nekem trenutku sem sedel točno tam, kjer si ti. Samo nadaljeval sem s to potjo vlaganja v nepremičnine. Res mi je bilo všeč in na koncu sem lahko počel vse te kul stvari, in to je tisto, kar je super pri nepremičninah, saj več kot jim daš, več se ti vračajo.
Uspeh v nepremičninah je podoben uspehu v čemer koli. To je tisto, kar resnično želim poudariti. Ni čarovnije ali skrivnosti, kako postati neverjeten nepremičninski vlagatelj. Po mojem mnenju je to verjetno eden od ali najlažjih načinov za uspeh pri ustvarjanju bogastva. Mislim, da ni boljšega načina od nepremičnine, vsaj ne tistega, kar sem kdaj našel.
Zato vas ne bi smelo presenetiti, da je vlaganje v uspeh v nepremičninah enako kot uspeh v vsem drugem, kar počnete. kaj mislim No, kaj ljudje na splošno počnejo, da uspejo? Imajo močan razlog ali zakaj, da pridejo v formo. Ljudje morajo vedeti, zakaj nekaj delajo, če hočejo temu ostati predani. Nato o tem razmišljajo, berejo, se o tem pogovarjajo in so na druge načine obsedeni s tem, da bi se spravili v formo. Osredotočajo se na določen niz vadb. Ničesar ne naredijo, kajne. Zelo namensko in namerno je, kaj bodo počeli, ko bodo šli na vadbo.
Izobražujejo se o pravilni formi, da se ne poškodujejo. Obdajajo se z drugimi, ki poskušajo izboljšati svojo postavo. Ne nasedajo hitrim shemam ali programom, ki jih dobijo, plačajo pa opremo, orodja in članstvo v telovadnici. Ta je tako pomemben, da boste porabili nekaj denarja, če želite priti v formo, vendar ni nujno, da gre za shemo hitrega pridobivanja denarja ali hitro obogatenje. Vidite, kaj smo počeli tam? Treba je le najti pravo opremo, pravo orodje in pravo telovadnico, v katero lahko vložijo svoj čas.
Potem je to zelo pomembno. Pojavljajo se dosledno, čeprav ne opazijo takojšnjega napredka. Samo nadaljujejo z igro. To je tako, tako veliko. Karkoli narediš, na primer zdaj poskušam trenirati jujitsu in je super težko, ne vidim veliko napredka, vendar moram nadaljevati. Vsaka oseba, s katero govorim, pravi: »Skrivnost je v tem, da se kar naprej pojavljaš. Če ste utrujeni in ne želite dejansko rolati ali sparingirati, potem ne pridite samo na tečaj in se učite tehnik. Opazujte druge ljudi, kako to počnejo. Vstopite v skupnost ljudi. Zabavaj se. Tukaj gradite odnose, vendar morate še naprej prihajati.« Vsak posameznik govori isto. Samo razmišljam o vseh drugih stvareh, v katerih sem bil uspešen. Kako sem postal uspešen? Nadaljeval sem, ko so se drugi ustavili.
To je fourplex, ki ga je kupil moj prijatelj Brandon. To je njegova hčerka Rosie, ki jo drži pri vhodnih vratih. Ta stvar mu prinese 1,432 dolarjev na mesec. To je tripleks v njegovi lasti. To pomeni nekaj več kot tisoč dolarjev na mesec. To je štiripleks, ki ga je spremenil v petpleks. Ta mu zasluži skoraj 1,600 dolarjev na mesec. Za dosego finančne svobode ni potrebno toliko nepremičnin. Potrebuje le prave in o tem govorimo, kako lahko prepoznaš pravo lastnino, da lahko prideš do istega mesta, kamor sva prišla Brandon in jaz ter na desettisoče drugih ljudi.
Temu bomo rekli mojstrsko potovanje investitorja v nepremičnine. To je vaš vodnik po korakih za obvladovanje vlaganja v nepremičnine in bo veliko preprostejši, kot si mislite. Torej kar naprej, pripravi se. Začeli bomo z mesom in krompirjem naše današnje predstavitve in upam, da ste navdušeni, ker ne bom puhal dima. Vse to so stvari, ki sem jih počel, in bil sem le policist, ki ni hotel več biti policist, in iz tega sem se dobro prebil. V kakršni koli situaciji v življenju se znajdete, to zmorete tudi vi.
Prvi korak, vaš namen. To je razlog, o katerem smo govorili v analogiji z vadbo. Zakaj sploh želite vlagati v nepremičnine? Oglejmo si nekaj razlogov, zakaj nekateri to počnejo. Želijo si bogastva. Želijo si bliskovitosti. Hočejo lepe avtomobile. Želijo se počutiti, kot da so nekdo. Hočejo se pokazati. Želijo iti na konference in imeti možnost reči: "Imam 700 enot," in uporabljati modne fraze, kot je stopnja omejitve, reči finance namesto finance in govoriti o svojem številu vrat, kar je zame smešno, ker poznam kar nekaj investitorjev, ki na koncu vključujejo garažna vrata, vhodna vrata, stranska vrata, zadnja vrata, vrata kopalnice, vrata omare. V te račune je veliko vrat. Želite to narediti zato ali iščete drug motiv?
Evo zakaj to pravim. Če je vaš motiv za vadbo ta, da želite dobro izgledati, da bi našli romantičnega partnerja, bo to običajno dovolj, da boste v telovadnici in bolje jedli ter bili v formi, a ko boste našli svojega partnerja, boste verjetno nehali. Tvoj razlog je bil samo priti do te točke in to je bilo vse. Če je bil vaš razlog za vadbo to, da ste želeli biti zdravi, da bi lahko živeli dlje, ali ste želeli najti partnerja in ga narediti ponosnega na to, s kom je, ste mu želeli resnično, resnično služiti tako, da ste v formi, ko ste poišči tega partnerja, boš še naprej delal. Zakaj je res, res pomembno.
Veliko ljudi je v življenju v situaciji, ko niso srečni. Imajo pomanjkanje varnosti. Morda so negotovi kot osebe. Opazujejo druge ljudi okoli sebe, kako jim gre bolje, ali pa jim ni všeč njihova služba, preprosto želijo takoj pobegniti iz službe. No, če je to vaš razlog, se boste verjetno ukvarjali z nepremičninami, dokler se ne rešite te bolečine, nato pa boste nehali. Kar je zanič pri tem, je, da so nepremičnine oblikovane tako, da sčasoma postajajo vse boljše in boljše. To je kot teorija obrestnih mer.
Zame je vlaganje v nepremičnine veliko bolj kot sajenje drevesa. Razlog, da to deluje tako dobro, a da to počne tako malo ljudi, je komponenta odloženega zadovoljstva. Vsakič, ko zdaj kupim hišo, služim bodočemu Davidu. Ves denar, ki ga zdaj zaslužim z nepremičninami, je prišel iz odločitev, ki sem jih sprejel v preteklosti. Ne dobite takojšnjega zadovoljstva. Zato to zdaj omenjam, da bi vam razjasnili, da je razlog za to dolgoročno.
To je tako kot takrat, ko ste prvič začeli hoditi v telovadnico. Ne vidiš napredka. Samo počutiš se boleče. Samo ves čas boli. Najslabša stvar je, ko začneš delovati in nekaj napreduješ, potem pa se ustaviš in potem moraš začeti znova in vedno si v tisti agoniji, ko začneš, vendar nikoli ne vidiš rezultatov. Edini razlog, zakaj bi se morali ukvarjati s fitnesom, je, da se ga boste dosledno držali. Še naprej boš hodil v telovadnico. Še naprej se boste zdravo prehranjevali. Pridobili si boste dobre navade in potem je nemogoče, da ne boste v formi, a potem boste imeli vse prednosti tega, da ste v formi.
No, danes govorimo o finančni sposobnosti. Nepremičnine delujejo na enak način. Gledate, kaj bo ta nepremičnina naredila za vas čez pet let, čez 10 let, čez 30 let, ne kaj bo naredila za vas takoj. Torej je dobro, da si postavite to vprašanje. Mislim, da bi morali vsi to fotografirati. Dal vam bom minuto, da posnamete sliko zaslona. Ko si postavljate to vprašanje, zakaj želite vlagati v nepremičnine, želim, da razmislite o tem, da svoj odgovor zapišete. Pripravite seznam vseh razlogov, zakaj želite to storiti.
Brandon je kupil tisto hišo, kjer je držal svojo hčerko na sliki, da ji jo poda. To je ena najbolj kul stvari, ki jih bo naredil. On kupuje to hišo. Dal ga je na posojilo, ki bo nepremičnino odplačalo v 18 letih. Tistih 18 let bo živel od denarnega toka in ko bo Rosie dopolnila 18 let, bo dobila to hišo. V tistem času, ko bo posojilo odplačano in se bo povečala vrednost, bi morala biti sposobna plačati svojo fakulteto, svoj avto, svojo prvo nepremičnino, počitnice, kamorkoli želi iti, in več samo iz te ene hiše. Postavljena bo za vse življenje, če bo sprejemala dobre odločitve. Brandon se je odločil in 18 let po tem, ko jo je sprejel, bo imel njegov otrok neverjetno korist, ki bo potem koristila njemu.
To je čudovita zgodba o tem, kako lahko nepremičnine delujejo in kdaj delujejo dobro. Ko ne deluje dobro, je takrat, ko ste v finančni stiski in se poskušate rešiti iz tega z uporabo nepremičnine takoj. V redu? Torej, če si zapišete vse razloge, zakaj želite vlagati v nepremičnine, boste začeli razumeti, da je to zato, ker želite zapustiti dediščino svojim otrokom, ker želite svoj denar dati na dobro varno mesto, kjer je bo sčasoma rasel, ker želiš nekaj, na kar bi se lahko osredotočil, razen na stvari v življenju, v katere trenutno strmiš in ti nič ne pomagajo. To so močni razlogi in potrebovali jih boste, da boste prebrodili to dolgoročno zavezo, o kateri govorimo.
Drugi korak je načrt. Kako boste vlagali v nepremičnine? Imate veliko različnih, čemur pravimo niše ali če želite biti modni, bi jih lahko imenovali niše, enodružinske hiše, majhne večstanovanjske hiše, velike večdružinske hiše, pisarniški prostori, maloprodajni prostori, mobilne hišice, mobilne domači parki ali surova zemlja. To so primeri različnih načinov, kako lahko vlagate v nepremičnine. Potem imaš te strategije, kupi in zadrži, to uporabljam ves čas. Fix and flip, tega uporabljam občasno.
Zanimivo je, da lahko vse te strategije v večini primerov delujejo za katero koli nišo. Veleprodaja, kjer nepremičnino sklenete s pogodbo in nato pogodbo prodate nekomu drugemu za dobiček. Razvoj, nakup nepremičnin na ključ po metodi BRRRR, vdor v hišo, študentski najem, počitniški najem. Obstaja veliko strategij, ki jih lahko uporabite za vsako nišo. Vse, kar morate storiti, ni pomembno, katero izberete, pomembno je le, da izberete eno in začnete napredovati na njej. Za začetek izberite nišo in eno strategijo. Ni se vam treba vsega naučiti.
Kam boste torej vlagali v nepremičnine? No, imaš možnosti. Imate lokalno in medkrajevno povezavo. Potem, ko izberete enega od teh dveh, imate sosesko. Tu se res morate vprašati: "Ali želim začeti na svojem dvorišču in narediti tržno nišo in strategijo tukaj ali želim iti drugam, kjer mi je trg bolj všeč?" Potem, ko izberete celotno območje, v kateri soseski želite biti, in nato preučite svoj trg. Želite izvedeti podrobnosti o tem, kakšni ljudje tam kupujejo hiše, koliko je vredna povprečna hiša, v katerem delu mesta bodo najboljše ponudbe, kje bo povpraševanje po najemnikih, kje najboljši šolski okoliši so.
Zato večina ljudi začne tam, kjer živijo, ker že poznajo trg, vendar ne gre za to, kje živite, temveč za to, kaj poznate. Zato izberite trg, ki ga želite spoznati, in ga nato tako dobro preučite, da se zdi, kot da ga poznate, kot da tam živite.
Tretji korak: poiskati moraš ponudbe. Zdaj veliko ljudi začne s korakom številka tri kot korakom številka ena in to je težava. Niso začeli s svojim zakaj: "Kaj je razlog, da to počnem?" in potem niso prišli do načrta. Tako je vsak posel videti kot dober ali slab posel. Ne vedo, ker ne vedo, kaj iščejo. Zato tega ne bi smeli početi do tretjega koraka.
Kako boste našli te nepremičninske posle? No, tukaj je nekaj različnih načinov. Preprost način, pojdite na realtor.com ali zillow.com, razvrstite po svojih merilih in nato poiščite skriti potencial. V hipu bom opisal skriti potencial, vendar vam lahko ponudim še lažji način od tega. Poiščite nepremičninskega agenta, ki vam je všeč, in naj vas začne iskati. Povejte jim, kakšna so vaša merila in naj vam začnejo pošiljati ponudbe, nato pa jih lahko dopolnite z Realtorjem ali Zillowom.
Če živite v Kaliforniji, bi me morali udariti, ker lahko to storimo namesto vas. Če ne živite v Kaliforniji, bi morali preveriti, ali poznam nepremičninskega posrednika, na katerega bi vas lahko napotil, ali če ga lahko poiščete z iskalnikom agentov BiggerPockets, vendar je obisk Realtorja in Zillowa dober le kot kaj je v MLS, potem pa boste morali najti nepremičninskega posrednika, ki mu boste zastavili svoja vprašanja, ko boste vseeno našli hišo. Zato je po mojem mnenju najboljši način, da začnete z nepremičninskim posrednikom. Nato dopolnite svoje iskanje s stvarmi, kot sta Realtor in Zillow.
Ko rečem, da iščete skriti potencial, tukaj je tisto, kar fantje, kot sem jaz, iščejo v nepremičnini. Bil je čas, leta 2010, '11, '12, ko sem iskal najbolj motiviranega prodajalca. Na trgu je bilo ogromno hiš. Nihče jih v resnici ni skušal kupiti, dogovor je bil, da so bili pod tržno vrednostjo. Zato bi poiskal prodajalca, ki bi se moral znebiti hiše, in dal bi najbolj agresivno ponudbo, kar sem lahko, in tako sem zaslužil z nepremičninami. Zdaj smo na trgu, kjer skoraj ni motiviranih prodajalcev. Vsakdo želi imeti v lasti sredstva. Zato si zdaj tukaj. Želite imeti nepremičnino.
Ko so bile ponudbe povsod, ni bilo ljudi, ki bi prihajali na spletne seminarje in spraševali, kako jih kupiti. Nihče jih ni hotel kupiti. Zato so bili posli. No, dosegli smo 180. Zdaj smo v položaju, ko vsi želijo kupiti te stvari. Torej, namesto da bi poskušal najti motiviranega prodajalca, kar se ne bo zgodilo, ker niso motivirani, če vsi želijo kupiti njihovo hišo, iščem stvari, ki jih drugi vlagatelji pogrešajo.
Zdaj si ogledujem hišo v Moragi v Kaliforniji in sem napisal ponudbo zanjo in pravzaprav veste kaj? Takoj bom poslal sporočilo svojemu agentu. Ko rečem moj agent, je eden od agentov v moji ekipi in vprašam, kje smo s tem. Pravkar sem se spomnil. To je torej nepremičnina, ki je bila dolgo prazna in je na koncu prišla s trga, ker lastniki niso bili zadovoljni s pomanjkanjem ponudb, ki so jih dobili. Za to so krivili svojega agenta.
Tako sem šel pogledat to hišo in videl sem, da ima čuden tloris. Vidim, zakaj si ljudje niso želeli doma, v redu? To je bil očiten odgovor, potem pa sem videl tudi, da ima ogromno klet, ki že ima vodovod in elektriko, vendar še ni dokončana. Ima tudi prostor v zgornjem nadstropju za gradnjo podstrešja. To bi močno povečalo kvadraturo hiše. Potem ima nastavitev, da jo je mogoče razdeliti na različne enote in oddajati posamično.
Torej, ko pogledam to hišo, vidim možnost ustvariti veliko potenciala za najem na neverjetnem območju in dodati kvadratne posnetke. Vsi ostali so videli čuden tloris hiše, ki je bila v sivem območju, a jim ni bila všeč. To je tisto, kar mislimo z iskanjem skritega potenciala. Če lahko razvijete te ustvarjalne oči in vidite kote, ki so jih drugi spregledali, lahko najdete ponudbe v preprostem pogledu, v bistvu, kjer jih drugi gledajo, vendar ne vidijo tega, kar vidite vi.
Potem je tu srednja metoda. Usedi se v avto in vozi. Poiščite prazno ali propadlo nepremičnino in jo dodajte v svoj CRM. To pomeni vodja odnosov s strankami. To je v bistvu zbirka podatkov, s katero privabljamo stvari. Potencialni stranki pošljite pisma ali razglednice, da boste dejansko lahko rekli: »Hej, tista hiša tam je videti propadla. Poslal bom pismo ali razglednico lastniku te hiše in jim povedal, da jo želim kupiti.” Nadaljujte s ponavljanjem teh prvih treh korakov znova in znova in znova in znova. Potem ko dejansko dobite ljudi, ki pravijo: "Ja, lahko kupite mojo hišo. Koliko želite plačati za to?" Lahko začnete porabiti svoj čas za pogajanja s tistimi ljudmi, ki kličejo in najemajo druge ljudi, da vozijo namesto vas. Potem gredo poiskati naslove, jim povedo, potem pa jih poiščete in nato pokličete lastnike in porabite čas samo za pogajanja.
Velik seznam potencialnih strank lahko prenesete iz Listsource, Propstream ali drugih mest. Lahko pošljete pisma ali razglednice na tisoče ljudi na mesec in se nato samo oglasite na telefon. Temu pravimo direktna pošta. Medijska metoda bo torej sama vožnja in iskanje hiš. Napredna metoda je pošiljanje pisem in dovolitev tem ljudem, da pridejo k vam. Vse to so načini, s katerimi v bistvu samo napolnite tok potencialnih strank, ki jih lahko nato začnete zasledovati, in o tem bomo kmalu govorili, vendar morate pridobiti potencialne stranke, kakor koli lahko, ne glede na to, ali vam vaš agent pomaga jih najdeš na MLS, kar je moja najprimernejša metoda, ali pa jih iščeš sam, kar počne veliko ljudi, kot običajno to počnejo trgovci na debelo. Tam se vse začne, saj začnete s potencialnimi strankami.
Ne pozabite, da sem rekel, da je uspeh v eni stvari običajno enak, kot ste uspešni v številnih drugih stvareh. res je Če želim voditi uspešno nepremičninsko podjetje, začnem z iskanjem potencialnih strank. Koliko ljudi želi kupiti hišo ali prodati hišo, da bi lahko prišel k meni? Imam hipotekarno podjetje. Koliko ljudi želi dobiti posojilo, s katerim se lahko pogovorim in rečem: "Hej, uporabi moje podjetje," kajne? Tam se začne vsak posel, zato ne bi smeli biti presenečeni, da prav tam začenjamo. Kako naj te potencialne stranke analiziram? No, tukaj je en način. Pojdite na biggerpockets.com/blog/provideos in zakaj ne greste naprej in fotografirate tukaj?
Tukaj je nekaj, kar morate razumeti o nepremičnini. Vsaka nepremičnina ima domačo številko. To je cena, za katero ga lahko dobite, zaradi česar je domač. Zdaj pa bom k temu dodal opozorilo. Nepremičninski trgi se spreminjajo in premikajo tako kot se spreminjajo in premikajo gospodarstva. Kakšne so napake, ki jih ljudje delajo, ko gre za pridobivanje bogastva ali služenje denarja? Kako naj to povem? Uporabil bom športno analogijo, ker gledamo na igrišče. Torej, če niste za šport, se ostanite z mano, kajne?
Način, kako gradite bogastvo, je zelo podoben načinu, kako zmagujete v športu. Stvar, zaradi katere je podobno, je, da tekmujete z drugimi ljudmi, ki prav tako poskušajo dobiti, kar želite, kajne? Ti hočeš denar, prav tako ga hočejo drugi ljudje. Želite najboljšo službo, tako jo želijo tudi drugi ljudje. Vi želite te najboljše lastnosti, prav tako jih želijo drugi ljudje, kajne? Šport je, da poskušam spraviti žogo v koš ali žogo v končni coni ali pa poskušam spraviti bejzbolsko žogico v odprt prostor, da jo lahko zadenem, druga ekipa pa ima cel kup ljudi, ki poskuša me ustaviti. Vsa strategija športa je povezana s tem, kako naredimo, kar hočemo, in jim preprečimo, da bi naredili, kar hočejo. Zato lahko uporabim te analogije, ko govorimo o ustvarjanju bogastva. Torej govorimo o domači številki, ker obstajajo drugi ljudje, ki vas poskušajo ustaviti.
Pri športu je tako, da pravila igre spreminjajo način igranja, se spreminjajo in razvijajo skozi čas, prav tako pa tudi gospodarstva. Kar je v različnih vidikih služilo denar leta 2002, je drugačno od tistega, kar je služilo denar leta 2010, ki je drugačno kot leta 2020, in lahko vam navedem primere tega. V letih 2001–2002 vam je imetje spletne strani ali možnost kodiranja in izdelave spletnih strani pomenilo veliko prednost, kajne? Takrat je bilo računalniško mreženje zelo priljubljeno. Če bi lahko vzeli dva računalnika, ju povezali med seboj in jima omogočili komunikacijo, bi lahko zaslužili kup denarja. To se zdaj sliši noro, vendar se tehnologija še ni povečala, kjer je. Torej ste morali imeti res dobre veščine reševanja problemov, da ste lahko povezali dva računalnika v isti pisarni. No, nismo imeli le oblaka, na katerega bi se vse povezalo.
No, na določeni točki se je tehnologija izboljšala do te mere, da je to mogoče narediti samodejno. Tega vam ni bilo treba narediti ročno, nato pa so računalniški omrežniki prenehali poslovati, tako kot ljudje, ki bi lahko ustvarili spletno stran, so postali veliko manj potrebni, ko ste lahko preprosto šli na Wix ali Squarespace in imeli predlogo za izdelavo lastne strani. Vidiš, kako to govori?
No, preskočimo naprej v leto 2010. Zunaj je na tone nepremičnin. Nihče nima denarja, da bi ga kupil, in nihče si ga noče lastiti, ker mislimo, da gremo v depresijo in se je nakup nepremičnine počutil kot nakup sidra. Potegnilo te bo dol. V bistvu samo podpišete hipoteko, ki jo boste morali plačati. Ne veste, ali boste imeli najemnike, ki bodo želeli živeti tam, ker nihče od teh ljudi ni imel službe. Način, na katerega bi zmagali na tem področju ali na tem trgu, bi rekel, bi bil, da bi dobili hišo daleč pod tisto, za kar ste mislili, da bo ocenjena. To bi bila vaša domača številka leta 2020.
V letih 2020–2022 v prihodnosti ne boste zmagovali na enak način. Ni tako, kot da nihče ne želi kupiti hiše. Vlada tiska denar. Vsem ga delijo. Gospodarstvu gre razmeroma dobro. Večina ljudi ima službe in jih ni strah, da ne bodo imeli službe. Pravzaprav jih veliko dela od doma. Primanjkuje stanovanj. Zdaj, ko je treba vašo domačo številko izračunati drugače, morate zdaj na to gledati bolj kot: "Koliko bo ta hiša vredna čez pet ali deset let in kje drugje lahko zapravim svoj denar?" V tem primeru so nepremičnine skoraj vedno videti kot domače, če jih primerjate z drugimi razredi sredstev.
Četrti korak, analizirajte posle. Torej imate sledi. Zdaj jih morate analizirati. Temu pravimo sistem zamud. Fantje, slikajte ta zaslon. To je najlažji in najpreprostejši način, da razumete, kaj poskušate narediti kot nepremičninski vlagatelj. Gre za štiri korake. V resnici so le trije koraki. Četrti korak je le rezultat. Začnete s potencialnimi strankami. Pogovarjali smo se o tem. Lahko jih dobite pri nepremičninskem posredniku. Lahko jih dobite na zillow.com. Lahko jih dobite tako, da vsem svojim prijateljem rečete: "Iščem kupiti hiše." Dobite jih lahko, ko se vozite naokoli in iščete nepremičnine, ki potrebujejo pomoč. Lahko jih dobite s pošiljanjem pisem. Vse te stvari so le načini za pridobivanje potencialnih strank.
Ko pridejo sledi, jih analizirate. Tako pogledaš, da vidiš: "Ali bi bila to prava nepremičnina zame?" in v kratkem bomo govorili o tem, kako vam lahko BiggerPockets pri tem pomaga. Ko vidite enega, ki se prebije skozi vašo analizo in je videti dobro, ga zasledujete. Potem, ko se temu posvetiš, imaš uspeh ali pa ne. Torej iskanje potencialnih strank, njihovo analiziranje in iskanje le-teh počnemo znova in znova in znova in znova kot nepremičninski vlagatelji. Potem, ko to storiš dovoljkrat, dosežeš uspeh.
Torej, tukaj je primer. Pošljete 300 pisem z direktno pošto. Dobiš nazaj 40 ljudi, ki so rekli: "Hej, morda bi ti rad prodal svojo hišo." Torej imate zdaj 40 potencialnih strank za analizo. Od teh 40 daš 12 ponudb. To so tisti, ki jih zasledujete. Tako smo začeli s pošiljanjem 300 pisem. To nam je dalo 40 sledi. Analizirali smo teh 40 potencialnih strank. Od teh 40 nam je bilo všeč 12. Na 12 smo napisali ponudbe, ena pa je bila sprejeta. To se konča s 1432 mesečno denarnega toka in sto tisoč dolarjev kapitala.
Tako preprosto je. Zato sem ti na začetku rekel, da nisi raketni znanstvenik, a ni enostavno, kajne? Še vedno moraš pošiljati pisma. Še vedno moraš najti sledi. Potem moraš vedeti, kako jih analizirati, in tudi to ni raketna znanost, a vzame nekaj časa. Potem moraš zasledovati tiste, ki so ti všeč, in moraš biti sposoben sprejeti to odločitev ter jih pravilno zasledovati. Torej ni zapleteno, ni pa enostavno, kar je najboljše. To je tako kot fitnes. Pridobivanje kondicije res ni zapleteno. Uživanje dobre hrane in kurjenje kalorij je težko. Stvar je v tem, da tega ne maramo početi. Temu se nočemo zavezati.
Torej, kako izgleda vaš postopek. Ko govorimo o tem, vam prihajajo na misel stvari, za katere mislite, da bi jih lahko naredili? Kako boste ustvarili potencialne stranke? Kateri je naslednji korak, ki se mu lahko zavežete in bo pritegnil potencialne stranke? Koliko možnih strank ali koliko poslov boste analizirali od teh potencialnih strank? Koliko jih boste analizirali v enem mesecu, tednu ali dnevu? Se lahko temu zavežeš? Če bi želeli priti v formo, bi rekli, kolikokrat na teden boste vadili, načrtovali bi svojo vadbo, kajne? Moja običajno izgleda kot ponedeljek, ko so prsi in tricepsi. Torek so ramena in bicepsi. Sreda je nazaj in običajno malo trebušnih mišic. Potem bi bili četrtek ali petek noge in potem je konec tedna kardio ali karkoli drugega, kar sem zamudil med tednom, ta mišična skupina je pripravljena za delo. Potem to dopolnim s treningom jujitsa in trail tekom.
Tako vem, če želim biti v formi, kjer moram biti. To je v mojem koledarju in vem, kaj delam. Imam načrt. Nisem v najboljši formi, a to samo kaže, da se temu ne posvečam najbolje in ne jem najboljše, kajne? Počasi jem bolje, a še vedno ne jem dobro. Nepremičnine bodo delovale na povsem enak način. Veliko več časa namenjam poslu in nepremičninam, zato sem bolj finančno sposoben kot fizično, kajne? Želim si, da bi bil tudi ti tak. Želim, da postaneš finančno sposoben, vendar je proces, da to dosežeš, popolnoma enak kot pridobivanje fit pri čemer koli drugem, kar počneš. Koliko ponudb boste naredili v enem mesecu, v enem tednu, v enem dnevu?
Takoj naredimo eno skupaj, da boste lahko videli, kako neverjetno enostavno je z BiggerPockets narediti to, o čemer govorim, kajne? Tukaj bomo analizirali ta posel. To je 185 Landings Drive v Frankfurtu, Kentucky. Naj vam pokažem, kako enostavno je analizirati posel. Z miškinim kazalcem se boste pomaknili na orodja, nato pa boste šli v Rent Estimator. Zdaj bomo vnesli naslov nepremičnine. Gledamo Landings Drive 185, mislim, da je bil Frankfurt. ja Moram klikniti na to, v redu? Ne pritisnite iskalnega naslova, dokler ne kliknete gumba, ker ne bo vedel, kaj išče.
Zdaj, ta nepremičnina je bila dve spalnici, ena kopalnica, in ugotovil sem, da tega verjetno niste videli. Pravkar sem ga vzel z zaslona. Pokazalo se je, da je osem spalnic in štiri kopalnice in štiri enote, v redu? Torej vemo, da če ima osem spalnic in štiri kopalnice, ima vsaka enota dve spalnici in eno kopalnico. Zato bomo programski opremi BiggerPockets naročili, naj poišče nepremičnine blizu te, 185 Landings Drive, ki imajo dve spalnici in eno kopalnico, in to je tisto, kar nam sporoča. Zaupanje je visoko, da bo ta nepremičnina ustvarila 630 USD na mesec. Za to jih trenutno najemajo, v redu?
Zdaj pa recimo, da ste skeptični in rečete: »Ah, ne vem. Kako naj temu zaupam?« No, to je pravzaprav dobro. Moral bi biti takšen. Tukaj se pomaknete navzdol in si lahko ogledate vsa ta druga primerljiva območja ali nepremičnine in vidite, za koliko jih najemajo. To počnem ves čas. Torej vidim, da ta tukaj najema za 925. To je bistveno več. Je tudi dva, ena, kajne? No, mogoče ima več kvadratov kot moj, tako da se morda zato oddaja za več, ampak recimo, da ne.
No, naredil bi to, da bi v Googlu poiskal 112 Lee Court v Frankfurtu, pogledal bi slike in videl: "Ooo, moja nepremičnina ima umazane preproge in hrastove omare ter zastarele naprave." Edina razlika med tem je, da ima tla iz trdega lesa, posodobljeno kuhinjo in kopalnico s prho iz keramičnih ploščic. Vprašanje bi bilo torej: "Koliko denarja bi moral porabiti, da bi moj izgledal kot Lee Court, ker je potem bolj verjetno, da bom dobil 925 na mesec namesto 630, kar bi znatno izboljšalo moj denarni tok?"
To je ob predpostavki, da je v isti soseski. Vidite, koliko je teh nepremičnin tukaj, mislim, da je ta tam naša? Ta so na podobnem območju, verjetno vsa večstanovanjska stanovanja. Te so razpršene. Ti trije so videti, kot da so na istem mestu, vendar so razporejeni. Morda je to boljše območje, ker je bližje državni univerzi Kentucky. Malo je lepše. Mogoče ti niso ravno tako lepi, zato je ta 930 comp ena od lastnosti, ki je tukaj spodaj, kot vidite tega, kajne, 902, medtem ko ti ne gredo ravno za toliko. Te so bolj v 600-ih, kajne?
Tako nepremičninski investitorji vrednotimo nepremičnine. Pri tem sem morda boljši kot povprečen človek, ker že nekaj časa vodim ekipo za nepremičnine in si ogledam nepremičnine ter razumem, kako se vrednotijo, vendar vam ni treba biti strokovnjak, da bi sposoben razumeti osnove, ki jih trenutno obravnavam. Resnično upam, da se med poslušanjem tega nekaj naučiš in vidiš, kako bi lahko naredil isto. Če imate kakršna koli vprašanja o tem, na katera nisem prišel, mi pošljite DM ali mi pošljite sporočilo na BiggerPockets. Potrudil se bom, da se vam tam oglasim.
Zdaj, ko lahko vidimo, da verjamemo, da bi dobili šest 30 na mesec na enoto in vemo, da so štiri enote, sem pravkar šel v svoj kalkulator in naredil 630 krat štiri, kar mi je povedalo 2520. Torej lahko pričakujem, da bom dobil bruto najemnine približno 2520 za to nepremičnino. Zdaj, ko vem, za koliko bi bil najem, se bom vrnil k orodjem in kliknil bom na kalkulatorje, najem nepremičnine, začni novo poročilo. Programski opremi bom pustil, da opravi vse delo namesto mene. Presenečeni boste nad tem, kako enostavno in natančno je lahko analiziranje poslov, ko boste imeli potencialne stranke.
Naša prednost je torej 185 Landings Drive. Upam, da je bil Drive v Frankfurtu. Ja, tukaj je. Kliknite nanj. Če želite, lahko dodate fotografijo nepremičnine. Lahko ga vnesete sem, ker ga boste shranili, da se boste lahko pozneje vrnili k njemu. Postavili bomo kupnino. Kakšna je bila nabavna cena? 240. Vnesite to sem, 240,000. Zahteva me za zaključne stroške. »No, David, tega ne vem. Nisem agent kot ti, ki bi kupoval nepremičnine in pisal knjige, in imam boljše lase kot ti, a to je skoraj vse.« V redu, ne skrbi. Tukaj kliknete na izračun zaključnih stroškov. BiggerPockets ga je nastavil tako, da lahko vidite, katero številko morate vnesti. Tipični zaključni stroški znašajo en do dva odstotka nakupne cene nepremičnine, vendar se lahko razlikujejo glede na lokacijo in financiranje. Če niste prepričani, je odstotek in pol kupnine dobra številka za začetek, kajne?
Zdaj, ko se približate dejanskemu nakupu tega posla, vam lahko vaš nepremičninski posrednik in vaše lastniško podjetje povesta, kaj bosta, toda na začetku ne potrebujemo natančnih številk, potrebujemo merila. Torej bomo šli s petimi tisočaki, kar je nekoliko bližje 2 % kot 1 %, samo da smo nekoliko konzervativni. Nato kliknete Naprej in odprejo se podrobnosti o posojilu. Zdaj, če kupujete hišo kot hišni kramp, bi lahko dali 10 % znižanje, morda 0 % znižanje, če gre za posojilo VA. Predvidevali bomo, da to kupujemo kot naložbeno nepremičnino, kar pomeni, da bomo morali znižati 20 %, in ker smo to izbrali, kot vidite, če kliknete 25, se ta številka poveča , 20 se vrne navzdol, ve za nakupno ceno, rekli smo, da vam ni treba računati. Prav zdaj vam povem, da bo vaš predplačilo znašal 48,000.
Recimo, da je obrestna mera za naložbeno nepremičnino trenutno okoli 4 % za primarno prebivališče. Malo bližje tri in pol, naložbene nepremičnine pa malo več, pa brez točk. Točke bi bile samo denar, ki bi ga plačali, da bi kupili nižjo stopnjo. Nato za posojilno dobo vedno želite dati 30 let, ker je večina posojil takšna, 30-letna, in v večini primerov želite izbrati fiksno obrestno mero, ne prilagodljivo obrestno mero. Kliknite Naprej za dohodek. Bruto mesečni dohodek, ne pozabite, rekel sem, da je bil 2520. To je bilo 630 na enoto krat štiri.
Zdaj se bomo pogovarjali o stroških. Kakšni bodo davki na nepremičnine, kajne? No, tukaj imate gumb, če želite ugotoviti, kako lahko določite svoje davke na nepremičnine. Vem, da je v večini primerov približno manj kot 1.5 % na leto. Torej bom pomnožil 240 krat 0.015, kar je 1.5 %. To je 3,600 na leto. Najverjetneje bo manj kot to. Tukaj gremo z višjo številko, kajne? Torej imamo 3,600 in kliknili bomo letno. Toliko boste plačali za davek na nepremičnine.
Zavarovanje za to stvar je, predvidevam samo na podlagi mojih izkušenj, da bo približno 75 $ na mesec. Zdaj, ko to dejansko sklenete v pogodbi, če se ukvarjate s tem poslom, lahko pokličete zavarovalnico in dobite ponudbo. Moral boš. Posojilodajalec te bo verjetno prisilil k temu. Torej, če na koncu znaša 500 USD na mesec, preprosto odstopiš od pogodbe, vendar nikoli ne bo 500 USD na mesec. Verjetno bo manj kot 75, a ko prvotno analiziramo nepremičnino, je to tisto, kar želimo. Želimo standardne številke, ker čas, ki je potreben za pridobitev natančnih številk za vsako nepremičnino, ki je sploh še niste kupili, običajno ni dobra naložba.
V proračun bomo namenili popravila in vzdrževanje, 5 %. V proračun bomo vključili prosta delovna mesta, 5 % bruto najemnin. Enako za kapitalske izdatke in tja bomo dali 8 % za upravljanje. Zdaj si bodo najemniki sami plačevali elektriko in plin ter vodo in kanalizacijo. Recimo, da bomo plačali smeti. V tem primeru recimo, da bo to 50 USD na mesec. Kliknite Dokončaj analizo. Tukaj je super. Pripravi se na to.
Ta kalkulator bo naredil vse to namesto nas. Ni treba, da smo dobri v matematiki. Številke, ki smo jih vnesli tukaj, nam torej povedo, da lahko pričakujemo denarni tok 604 $ na mesec. To dobimo iz 2520 dohodka, ki smo ga vložili, in odhodkov iz leta 1915, ki nam jih je izračunal, kar nam daje nekaj več kot 13.5 % denarnega donosa. To je samo razčlenitev tega, kako je prišlo do številk, če bi radi videli informacije, predstavljene na ta način, in nam pove, da bi bila skupna potrebna gotovina 53,000.
Mesečni razrez stroškov izgleda takole. Ta oranžni del bodo variabilni stroški. To bo prosto delovno mesto, kapitalski stroški, vzdrževanje. Ta modri del, največji del tega bo hipoteka, kajne? Samo prikazuje vaše stroške. Tako so razčlenjeni. Neto poslovni prihodek, to je, koliko denarja lahko pričakujemo, da bo ta nepremičnina zaslužila v enem letu. Nato spet vidimo vračilo gotovine.
Tukaj je moj najljubši del. Všeč mi je ta graf. Ta graf mi kaže, kaj lahko pričakujem od nepremičnine v daljšem časovnem obdobju, kot je 20 let. Osebno mislim, da smo pri BiggerPockets zelo konzervativni. Predvidevamo 3-odstotno stopnjo rasti. Večina delov države vidi več kot 3 %. Torej bi moralo biti realno veliko bolje od tega, kot je teoretično, vendar lahko vidite, da smo nepremičnino prinesli za 240 in njena vrednost sčasoma počasi raste.
Tukaj lahko vidite tudi to vijolično črto, to je posojilo. To je denar, ki smo si ga izposodili, da bi dobili nepremičnino, sčasoma počasi pada. Razlika med vrednostjo in tem, kar dolgujemo, je lastniški kapital, ki ga imamo. Vidiš, da res raste. Če pridete sem in pogledate denarni tok, bo denarni tok v prvem letu okoli 7,613 $. No, to raste in raste in raste, ko se najemnine zvišujejo vsako leto do 30. leta. To je več kot 22,000. Stavim, da bo glede na to, kako se trenutno dogajajo stvari, trikrat ali štirikrat toliko, vendar je to konzervativna ocena.
Enako velja za kapital, kajne? Vidite, da vaš kapital sčasoma raste, raste, raste, raste, raste. Kdo si ne bi želel prav zdaj sprejeti odločitve, ki bi bila v 435,000 letih vredna 30 $? Kaj pa, če bi sprejeli 30 takih odločitev, pri čemer bi bile vse vredne 435,000? Ali menite, da obstaja kakršen koli način, da vas nepremičnine ne bodo naredile multimilijonarja, če ukrepate danes in čakate, potem pa ukrepate še več in čakate, in še naprej ukrepate, tako da vaša prihodnost postane ogromno bogata zaradi stvari, ki se dogajajo danes si naredil prav zdaj?
Tukaj je torej tisto, kar vedo strokovnjaki. Ne gre za časovno določanje trga. To je tisto, kar si vsi želijo storiti: "Želim počakati, da kupim dip." Skrajni čas je na trgu. Jaz, David Greene, ne čakam, da kupim dip. Kupujem ves čas. Rekel bom, da sem bolj agresiven pri padcih, vendar to ne pomeni, da medtem ne počnem ničesar, v redu? Včasih se moram v življenju osredotočiti na telesno pripravljenost ali zdravje in vanj vložim veliko več truda. Včasih v življenju preživljate težke čase, prestajate razhod, težko vam je z družino, imate slabo novico in dejansko morate biti veliko več v telovadnici, da delaj nekaj od tega. Včasih sem zelo zaposlen in včasih moram samo najti način, da pridem tja. Tako jaz gledam na nepremičnine.
Ko pride do padca na trgu, sem ves čas v telovadnici. Nenehno spremljam ponudbe. Pišem več ponudb. Sem veliko bolj agresiven. Mislim, da je to odličen trg za nakup. Resnično pospešujem to, kar počnem, a ko ni kopanja, ni tako, kot da sploh ne hodim v telovadnico. To bi bilo noro. Še vedno kupujem, le da sem malo bolj previden ali pa uporabim drugačno strategijo ali prilagodim način, kako nameravam to početi, tako da ne bo takojšnje zadovoljstvo, morda je dolgoročnejše. Želite zgled? Povejte mi v klepetu, če želite, da vam dam primer, kako bi to izgledalo v resničnem življenju, kar opisujem tukaj. Če ne, lahko nadaljujem s preostalim delom predstavitve. Ni se nam treba spuščati v analizo resničnega življenja o časovnem razporejanju trga v primerjavi s časom na trgu. Želi še kdo, da povem, kako bi to izgledalo v praksi? V redu, hočeš primer. No pa gremo.
Leta 2010 je bilo ali tega morda ne bi smel reči. Na trgu, kot je leta 2010, ko je na tone poslov, v redu? Nekoč sem torej vlagal v Severno Florido in tam ni bilo veliko drugih vlagateljev, poleg tega pa je bilo na tono slabih nepremičnin. Bili so samo v stiski in depresiji in so potrebovali veliko dela. Takrat sem kupoval tri do pet nepremičnin na mesec. Nisem tekmoval z nikomer drugim. Nisem bil neumen in sem o tem govoril v podcastu, kjer so vsi začeli početi to, kar sem počel jaz. Nepremičnine so bile na trgu šest mesecev. Imel sem res dobrega izvajalca, ki je opravil vse delo. Zajemal sem jih levo in res se nisem veliko osredotočal na prodajo nepremičnin.
Nisem imel hipotekarnega podjetja. Nisem zaposloval agentov in jih usposabljal v svojih ekipah. Rekel sem si: »Človek, dobil sem odlično priložnost. Kupil bom čim več nepremičnin,« in sem šel trdo. Potem so na določeni točki, ker sem preveč govoril o tem, drugi ljudje začeli vlagati v to isto področje. Potem je bilo izvajalce vse težje uporabljati. Potem so posli začeli kopneti. Drugi ljudje so hodili za njimi. Potem pa je postalo vse težje narediti, kajne?
Torej, ko sem prepoznal, »V redu. Tukaj ne morem dobiti toliko poslov kot prej,« sem se osredotočil in začel najemati nove agente ter širiti svojo ekipo in jih usposabljati ter prodajati hiše strankam ter služiti denar in graditi bogastvo na druge načine, vendar nikoli nisem tam nehal kupovati. Tej vadbi v telovadnici namenjam manj časa, kajne? Ne delam toliko na svojih bicepsih. Mogoče bi bil dober način za to, da delam več dneva za noge.
Ko sem kupil, sem se preusmeril v različne stvari. Torej, kaj bi potem naredil, bi se začel seliti tja, kjer sem zdaj, kjer kupujem luksuzne nepremičnine na res dobrih trgih, ki so zelo dragi, ker vem, da če pride do zloma, ti trgi ne bodo prizadeti tako težko. Prav tako vem, da bo moj denarni donos precej nižji, ko jih prvič kupim. To so dolgoročne igre. Čez 10 let mi bodo zaslužili stotine in stotine, če ne milijone dolarjev na nepremičnino. Kratkoročno bo pusto. Samo tako deluje.
Zato sem svojo strategijo preusmeril k temu, ker je trenutno tako konkurenčno. Če pridemo do točke, ko iz kakršnega koli razloga zadenemo še eno depresijo in nihče noče kupiti nepremičnine, se bom vrnil na drugo pot, a stvar je v tem, da ni ... Kar poskušam poudariti, je, da bi neumno bi bilo reči, da trenutno ne bom kupil nobene nepremičnine. Obstajajo ljudje, ki s kratkoročnim najemom resnično dobro zaslužijo. Sam sem se malo posvetil temu, vendar je to več dela. Pravzaprav morate upravljati kratkoročni najem. Ni tako, kot je bilo včasih, kjer so ga postavili in pozabili, pravkar sem ga kupil in dal upravitelju nepremičnine. Mogoče moraš ti narediti isto. Če želite dobiti čas na tem trgu, boste morda morali uporabiti bolj aktiven vir dohodka, kjer ni tako pasiven.
Potem, ko se trg premakne, morda ta hiša postane samo dolgoročni najem. Ni vam treba več skrbeti za to. Imate najrazličnejše možnosti, vendar ne želim, da rečete: "Težko je doseči posel, zato ne bi smel kupiti zdaj." S posli, ki jih trenutno kupujem na trdem trgu, zaslužim več denarja kot takrat, ko je bilo enostavno. Nočem, da bi zamudili.
Drugič, osredotočite se na to, kako bo vaš portfelj izgledal čez 10 let. Tega ne morem dovolj poudariti. Vsi, ki so mi pred tremi ali štirimi leti govorili, da bi bili pred dvema, tremi leti boljši primer. »David, pandemija je. Imamo zavetišče. Gospodarstvo bo ohromljeno. Nikoli si ne bomo opomogli od tega. Prodam vse. Trenutno ne kupujem ničesar in bom obdržal svoj denar.” Rekel sem: »Prav. No, mislim, da ne bi smel. Mislim, da se to ne bo zgodilo. Mislim, da razmišljaš zelo kratkovidno. To je pravzaprav odlična priložnost za nakup,« in veliko ljudi je reklo: »Ne, izstopam iz igre,« in so prodali nepremičnine ali izstopili iz depozitov ali pa so preprosto nehali iskati.
Ti isti ljudje so izgubili več kot šestmestno minimalno lastniško vrednost na trgu, na katerem sem jaz v Bay Area. Tako so bile hiše, ki smo jih imeli pod pogodbo za stranke, ki so odstopile, za več kot 200,000 $ cenejše od trenutnih. Razlog je v tem, da nismo zašli v recesijo. Natisnili smo kup denarja, povzročili smo veliko inflacijo. Tako vidim, da je prva stvar, ki ljudi odvrača od nakupa, ko se jim zdi, da je prevroče, da gredo cene previsoke, in se ne zavedajo, da ne gre samo za to, da cene rastejo, ampak da je vrednost denarja pada.
Milijon dolarjev ni več to, kar je bil. Sto tisoč dolarjev ni več tisto, kar je bilo. Včasih je veljalo, če si zaslužil sto tisoč dolarjev na leto, si bil nastavljen. To je trenutno srednji dohodek v Bay Area. Ne mislim se slišati ... Tako drago je živeti tukaj, a to v resnici ni tako veliko denarja. V prihodnosti se sto tisoč dolarjev glede na inflacijo ne bo štelo za skoraj nič. Ne morete se odločati na podlagi trenutnega stanja, ker nepremičnine ne kupujete eno leto. Kupujete ga za 30 let, 40 let, 50 let.
Torej rečem: "Kako bo ta nepremičnina izgledala čez 10 let?" Vzemimo za primer tistega, ki sem ga opisal, da sem svojemu agentu pravkar poslal sporočilo, da vidim, ali ga že imamo pod pogodbo v Moragi. Za to nepremičnino sem napisal ponudbo za 2.25 milijona. Imel bo obsežno rehabilitacijo. Čez 10 let mislim, da bo to premoženje verjetno približno pet do šest milijonov dolarjev, in lahko rečem, da zaradi stopnje inflacije, ki jo vidimo, ni smešno razmišljati. To je še preden ga popravim in preden se to področje dvigne, tik nad standardno stopnjo inflacije. To je tisto, kar mislim, da bomo videli.
Torej pravim, da bo čez 10 let to vredno pet ali šest milijonov. Zdaj, kaj moram storiti, da bo 10 let? No, moram povečati denarni tok, v redu? To bom naredil tako, da bom dodal kvadrature, da bom lahko te površine oddal v najem. V redu. Kako naj dobim svoj denar nazaj iz tega posla, da ne bi bilo tako, kot da ne bi mogel kupiti več nepremičnin? V redu. No, hišo moram tudi posodobiti, narediti lepšo, da lahko povečam vrednost, da jo lahko refinanciram in dobim svoj denar nazaj. V redu. Zato potrebujem prenovo, ki naredi hišo lepšo, doda kvadratne metre, zaradi česar je vredna več in poveča denarni tok. To lahko naredim. Gremo naprej.
Torej, kar se bo na koncu zgodilo, je, da bom imel ta prostor, ga popravil, refinanciral. V tem poslu bom verjetno pustil sto ali 200,000 dolarjev, vendar bom večino denarja dobil nazaj. Potem je čez 10 let vredno pet ali šest milijonov, kajne? S to nepremičnino sem zaslužil tri do štiri milijone. Kaj pa, če to počnem trikrat ali štirikrat na leto? Ni tako, kot da tekam naokoli z gorečimi lasmi. Smešno je, da gorijo lasje, ker nimam las, ampak to so primeri. Mogoče ne živite na trgu, kjer so hiše za dva milijona dolarjev, to razumem, toda morda ste tam, kjer imajo štiri ali 6 dolarjev vredne hiše in čez 4 let bodo to nepremičnine za milijon dolarjev, verjetno več.
Torej, kaj počnete zdaj, da boste čez 10 let imeli od 10 do 20 nepremičnin, ki so vse pridobile 500,000 $ kapitala. Teh sredstev se ne vrti veliko. Ali ste eden od ljudi, ki jih dobijo in imajo od tega koristi, ali pa ste eden od ljudi, ki jih nimajo in pravijo: "Oh, kako bi si želel, da bi imel ..." kot vsi ljudje pred 10 leti od danes, pravijo tole: "Želim si, da bi kupil že takrat." Zato ste danes tukaj na tem spletnem seminarju. Zato vas Bog, vesolje, karkoli že verjamete, ima tukaj, ker vam govori, da je nepremičnina najvarnejša in najbolj zanesljiva odložena zadovoljitev. To je tako kot fitnes. Potrebuje veliko časa, da se začne, a nihče nikoli ne reče: »Oh, res sem preveč delal in bil preveč zdrav. Želim si, da tega ne bi storil.” Vsi pravijo, da bi si želel, da bi imel boljše navade za vadbo,« v redu?
Z vami delim, kako mi je uspelo in kako to še vedno počnem, ker sem še vedno v tem. Ne poskušam vzeti tvojega denarja. Ne rečem: »Hej, hočem ves tvoj denar. Daj mi ga, da si bom lahko ustvaril bogastvo.« Lahko vložim vaš denar namesto vas. To delam in ljudem res plačujem, ampak povem ti, da moraš to narediti. Če ste danes tukaj, morate dobiti ta orodja, ki vam jih prikazujem, in se morate v igro vključiti zdaj, da se vam bo 10-letna različica vas v prihodnosti zahvalila za to, kar ste storili.
Korak številka pet, pridobite sredstva. Veš kaj? Slikaj tega. Želim, da se resnično posvetite temu. Vam je ta primer, kako spreminjam strategije, pomagal? Zdi se, da večina od vas pravi da ali pa vsaj pošiljate emojije, ki bi to nakazovali. super. Vesel sem, da sem lahko tam pomagal. V redu. Korak številka pet, pridobiti morate sredstva. Kako boste torej financirali svoje nepremičninske posle? No, imate več možnosti, običajna posojila, partnerstva, posojilodajalce za denar ali vdor v hišo. Podobni so, vendar so to načini, na katere si ljudje običajno izposodijo denar za nakup svoje nepremičnine.
Ključ do financiranja nepremičnin je pridobiti veliko. Če dobite res dober posel, bo ocenjeno glede na to, koliko plačate zanj. Z lahkoto boste zbrali denar. Zdaj imam podjetje, ki vam lahko pomaga pri tem, vi pa se lahko obrnete name in povezal vas bom z njimi. V bistvu imamo posojila, pri katerih bi vaša lastnina prinesla dovolj denarja, bi pritekla dovolj denarja, kar večina tudi bo. Ta dohodek lahko uporabite za pridobitev posojila. Dokler torej dobite dober posel, dokler dobite nepremičnino, ki prinaša več dohodka, kot bi stalo njeno lastništvo, vam bo posojilodajalec dovolil, da si jo izposodite. Potem lahko greš do nekoga drugega, ki ima morda več denarja kot ti, in rečeš: »Hej, ali želiš pokriti predplačilo? Poskrbel bom za dogovor, posojilo in upravljanje. Lahko si ga razdelimo,« kajne?
Bistvo je, da če dobite dovolj dober posel, vas bo denar našel. Ljudje, ki imajo težave s financiranjem, običajno ne dobijo zelo dobrih poslov. "Kaj pa, če nimam denarja?" No, BiggerPockets ima nekaj tudi za vas, stran s profesionalnimi videoposnetki. Vključuje delavnico, ki sva jo vodila Brandon Turner in jaz, Kako vlagati brez ali malo denarja. Ta tip je tukaj zgoraj. To je verjetno najboljše delo, ki sva ga z Brandonom kdaj naredila skupaj. Bilo je čarobno. Bilo je kot The Beatles. Kateri je najboljši album Beatlov? Beli album, Črni album? V resnici nisem velik oboževalec Beatlov, toda ko veš, da si v tem območju in samo opravljaš odlično, odlično delo, je bilo tako.
Vsa stvar je bila o tem, kako vlagati v nepremičnine, ko nimaš veliko denarja. Če ste profesionalni član BiggerPockets, dobite dostop do vseh teh delavnic, možnosti najema, vdiranja v hiše, partnerstva, tistega, ki sem ga naredil z Brandonom. Če ste profesionalni član, dobite vse brezplačno.
Nato korak številka šest, motivacija. Kako dolgo boste ostali vztrajni na dolge proge? V dveh mesecih intenzivnega dela nihče ni prišel v kondicijo. Bili so že v formi, če bi jim pomagala dva meseca intenzivnega dela, kajne? To je dolga pot, na katero se prijavljate. Ali se nameravate vključiti v skupino idej? Enega vodim točno za ta namen. Veliko drugih ljudi počne enako. To je način, da lahko ljudi držite odgovorne, jih poučite, navdušite. Razlika je med tem, ali morate sami v telovadnico ali če imate partnerja za vadbo. Človek, kaj ti bom povedal. Če imam čas v življenju, ko nekdo telovadi z menoj, je 90 % bolj verjetno, da bom šel in bolj užival, poleg tega pa imam boljši trening, ker zdaj imam opazovalca.
Kaj pa dnevno beleženje ali sledenje? Ali se vsak dan spominjate, kakšni so vaši cilji? Kaj pa coaching uspešnosti? Imam trenerje za uspešnost in naj vam povem, da so dragi. Zapravim 6,000 $ na mesec in včasih več samo za inštruiranje za različna podjetja, ki jih imamo, v redu? Tistih 6,000 dolarjev, ki sem jih porabil, mi prinese veliko več zaradi načina, kako izboljšajo uspešnost mene in moje ekipe, vendar moraš včasih porabiti malo denarja, da dobiš veliko večji donos, tako kot naložba, in to je to .
To je mojstrsko potovanje vlagatelja v nepremičnine. To je šest korakov. To je namen, najti svoj namen, imeti načrt, najti ponudbe, analizirati ponudbe, pridobiti sredstva in ostati motiviran. Naredite teh šest stvari in uspešni boste. Zakaj ne naredite slike kolesa tukaj, da se spomnite, kako preprost je to, 90-dnevni izziv, načrt, priprava, nakup? Dokončajte vseh šest faz glavnega potovanja v naslednjih 90 dneh, tako da delate na svojem poslu 15 minut na dan, pet dni na teden 90 dni zapored.
»Življenje se ne izboljša po naključju. S spremembo postane bolje,« odličen, odličen citat Jima Rohna. Obstajata dve vrsti ljudi, kajne? Če ste kdaj hodili z nekom, ki je napačen tip, poznate frustracijo. Govorim o tem, če ste kdaj imeli partnerja z nekom, kot je poslovni partner, ki je bil napačen tip. Če ste kdaj imeli prijatelja, karkoli že je, boste točno vedeli, o čem govorim. Obstajajo ljudje, ki čakajo, da življenje pride k njim in namesto njih spremeni stvari. Pogosto so to ljudje, ki živijo po svojih čustvih. Če so slabe volje ali depresivni, preprosto ne naredijo ničesar. Če so dobre volje, so res navdušeni, a čakajo, da se jim življenje ukloni. Vem, da je to globoka stvar, vendar je tako resnična.
Obstajajo ljudje, ki samo čakajo, da pride njihov šef, in rečejo: »Veš kaj? Dali vam bomo napredovanje. Se boš bolj potrudil?« Čakajo na očarljivega princa, da pride iz lesa in reče: »Celo življenje sem čakal nate. Zdaj je čas, ko bi se morali dejansko začeti truditi biti boljši človek.« Čakajo, da jim ta neverjeten posel pade v naročje in nato njihov telefon zazvoni s posojilodajalcem, ki pravi: »Imam kup denarja. Ali ga želite uporabiti?" in izvajalec, ki pravi: "Tako zelo potrebujem delo, naredil ga bom poceni," in samo čakajo na to, naključje, in to se ne zgodi, ker se življenje tako ne izboljša. S spremembo postane bolje. Nagrajuje ljudi, ki gredo iskati, kajne?
»Želim si partnerja. Postala bom takšna oseba, s katero bi partner želel biti. Želim poslovnega partnerja. Naučil se bom veščin, ki bi jih želel poslovni partner. Želim to povišico. Zdaj bom odlično opravil delo in poskrbel, da bo moj šef to videl.” To so ljudje, ki so nagrajeni in to je tisto, kar mislim z dvema vrstama ljudi. Če se udeležujete takšnega spletnega seminarja, ni pomembno, koliko informacij delim z vami. Ni pomembno, koliko govorim o tem, kar počnem, ali vam dajem strategijo. Če čakaš, da bo življenje nekaj naredilo namesto tebe, se to nikoli ne bo zgodilo. Plesali boste po plesišču, vendar nikoli niste našli partnerja. Krožili boste okoli planeta, vendar se ga nikoli ne boste dotaknili. Približali se boste, vendar ne boste prišli do tistega, kar vam dejansko koristi. To se zgodi, ko se odločiš za spremembo in postane tvoja odgovornost, da dobiš stvari, ki jih želiš.
Vlaganje v nepremičnine se pogosto zdi tako. To je tako dobro. To vem, ker sem imel kot agent več ljudi, kot jih lahko preštejem, da so prišli v mojo pisarno in se usedli, in ko res, res, res pridemo do tega, kaj je za njihovimi strahovi, je: "Nočem končati s hišo, ki mi ni všeč. Nočem končati z nepremičnino, za katero se ne zavedam, da bo šlo vse narobe.” Mislijo si, da izberejo posest, skočijo s pečine in upajo, da jim je všeč, kje pristanejo, in lastnino, ki jo dobijo, je tam, kjer pristanejo. Tako se ne bi smelo počutiti.
Če to čutite, delate narobe. Imate napačnega agenta, imate napačno strategijo, imate napačno miselnost. To ni tako. Nikoli nisem kupil ponudbe, ki bi se tukaj zdela takole. Če se ujameš v upanju, da ti je všeč, kje pristaneš, moraš zapustiti hopij. Hopium ni dobra strategija. Ne pomaga ti. To je laž. Občutek bi moral biti takšen. Naj vam dam praktičen primer. Vam je to všeč? Povejte mi v klepetu, če želite, da vam dam praktičen primer, kako bi se morala nepremičnina počutiti kot hoja po poti, po poti z drugimi ljudmi. Nočem razglabljati, če že razumete, kar govorim, vendar mi povejte, če želite, da vam dam primer, kako bi moralo izgledati vlaganje v nepremičnine. V redu. Vidim da.
Moralo bi biti korak za korakom. Vsak korak na tej poti, na koncu te poti je lastnost, ki jo poskušate pridobiti, ali cilj, ki ga poskušate doseči. V redu? Prva stvar, ki bi jo morali opaziti, je, da tega ne počnete sami. Ob tebi so drugi ljudje, ki ti bodo pomagali, te učili, ti stali ob strani, ko boš padla. Mogoče so že hodili po tej poti. Tako kot jaz sem tudi jaz vodnik. To počnem nenehno. Ves čas sem gor in dol po tej poti. Zato vam lahko rečem: »Tukaj se izognete strupenemu bršljanu. Tukaj bo voda. Tukaj je senca. Tukaj se bomo ustavili. Oh, nočemo iti tako. Oh, v tem času ne bi smel iti tja. To ni pravi trg za to.” Mi smo vodnik. Vemo, kaj lahko pričakujemo, a še bolj praktično kot to je, da gre korak za korakom, v redu?
Ogledate si potencialne stranke, dobite potencialne stranke in jih analizirate. 60% jih ne bo delovalo na teh potencialnih straneh, nehate se premikati naprej. V redu si, na varnem si. Nisi skočil s pečine. Pri 40 %, ki so delovali, jih zasledujete. Od tega se jih morda 10% vrne k vam. V redu. Ostalih 90 % teh potencialnih strank zavržete. Ti si v redu. Nisi skočil s pečine. Od 10 %, ki ste jih prejeli nazaj, ste to morda dali v pogodbo. To pa še ni konec poti. To je le en korak.
Po sklenitvi pogodbe naročite pregled. Poglejte poročilo o pregledu. Če je videti slabo, nehaš hoditi po poti. Ne kupiš tega. Nisi skočil s pečine. Če je inšpekcijsko poročilo videti dobro, se pogajate z drugo stranjo, da vidite, ali lahko dobite nekaj dodatnega denarja. Narediš še en korak. Zdaj sledi ocenjevanje. Oh, ocena je bila nizka in prodajalec noče znižati cene. V redu. Nehamo se premikati naprej. Nisem skočil s pečine. Vredu sem. Prav?
Nato se dogovorimo za cenitev oziroma se ocena dobro vrne. Pogledate, kakšne bi bile najemnine za območje, »Oh, najemnine so veliko nižje, kot sem mislil. Govoril sem z upravnikom nepremičnine. Rekli so, da ne bomo dobili toliko.” Ti si v redu. Ti nehaj. Nehaš hoditi. To je majhen korak za majhnim korakom, po majhnem koraku z zelo malo vaše dejanske zavezanosti temu dogovoru. Sedaj morate biti predani procesu hoje po tej poti, ni pa vam treba biti predan procesu vsakega posameznega posla, ki gre po tej poti.
Zato se ne smete bati. Zato me ni strah. Redno imam nekoga, ki pride k meni in reče: »David, tukaj je ta neverjetna ponudba. Mislim, da bi ga morali kupiti,« in rekel bom: »Super. Takoj napišite ponudbo in jo vključite v pogodbo. Poznan sem po tem. Temu pravimo petminutna ponudba. Nekaj ​​bom samo zavil in takoj dal v pogodbo, vendar bom v tej pogodbi imel nepredvidene obveznosti, od katerih se lahko umaknem, če mi nekaj ni všeč, in točno vem, kaj iščem.
Potem, če nadaljujem s tem in dobim poročilo o inšpekcijskem pregledu in, "Oh, človek, ima grozne termite ali grozne temelje, popravilo bo stalo 50,000 $," grem do prodajalca in rečem: "Jaz potrebujem, da mi daš 50,000 $ dobroimetja, ali te potrebujem, da popraviš te stvari, ali pa te potrebujem, da znižaš ceno. Nočeš tega narediti? V redu. Pravkar odstopam od dogovora. Brez škode, brez prekrška. Vrni mi denar.”
Ni me strah podati se na to potovanje, ker sem ugotovil, da ne skačem samo s pečine in upam, da mi je všeč, kje bom pristal, in to je enak občutek, kot bi se moral počutiti tudi ti. Strašljivo je le, če se ti zdi, da ne poznaš poti, ko pa imaš s seboj vodnika ali druge ljudi, ki hodijo s tabo, se tveganje bistveno zmanjša in ni več strašljivo. Pri BP gradimo orodja za pomoč vlagateljem na njihovi poti k njihovim življenjskim ciljem. To ni le teorija. Tako je na tisoče vlagateljev v nepremičnine, vključno z mano, našlo finančno svobodo.
Torej, tukaj sta dve veliki vprašanji. Ali ste navdušeni in ste resnično predani uporabi nepremičnine za pridobitev finančne svobode? Ne rečem samo, ali te to zanima, v redu? Ali čutite nekaj čustev? Ali čutite nekaj strasti? Ste navdušeni? Si mislite: »Tukaj bi moral biti? To se mi zdi prav. To je eden redkih trenutkov v mojem življenju, ko sem si rekel: 'To je to. Vem, da je to tisto, kar moram storiti. Samo ne vem, kako priti tja.'”?
Drugič, ali se boste lotili 90-dnevnega izziva in se zavezali, da boste 15 dni delali 90 minut na dan, pet dni na teden in sledili lijaku zamud, iskali potencialne stranke, jih analizirali in zasledovali? Tukaj je še en odličen citat: "Če bi bilo odgovor več informacij, bi bili vsi milijarderji s popolnimi aplikacijami." Dal sem vam veliko informacij. Veliko informacij lahko dobite na naših podcastih, na našem YouTube kanalu. Veliko informacij dobite kjerkoli. Ne bo tisto, kar potrebujete. Vsi vemo, kaj je potrebno, da dobimo trebušne mišice, in to je disciplina, je odgovornost, je strast, je akcija, to ni informacija.
Kaj je torej ključ do uspeha, če želimo dobiti finančni šesterček? To je akcija. Temu se ne da izogniti. To je edini način, da dobite trebušne mišice, če res, zelo dobro jeste in jih razgibate, in ne samo z aktivnostmi, ampak z vsakodnevnimi doslednimi aktivnostmi, kajne? Trebušnih mišic ne morete dobiti tako, da polovico dneva jeste res zdravo, preostali čas pa ne. Biti mora v skladu s tem, kar počnete.
Tukaj je vrstica Ethana, ki je profesionalni član v Washingtonu. »Pravkar sem danes sklenil pogodbo za svojo prvo naložbeno nepremičnino. Vaš spletni seminar me je izzval od faz načrtovanja do ukrepanja. Hvala za motivacijo in dragocene informacije, ki jih zagotavlja ekipa BP.”
To je od Dawn, »Čestitam, Mindy, za tvojo knjigo. Odlične informacije kot vedno. Od BP-ja ne bi pričakoval nič manj. Lani sem opravil 90-dnevni izziv, ki me je pripeljal do moje prve nepremičnine za najem, potem ko sem analiziral na desetine ali celo sto in dal ponudbe na več, da sem našel najboljšo zame. Obožujem BP in obožujem knjige in druge izdelke BP. Še vedno čakam na majice.”
Ne vem, zakaj si prišel sem danes. Ali ste utrujeni od dela s polnim delovnim časom? Lahko je izčrpavajoče, če vam ni všeč. Ali se morate začeti pripravljati na prihodnjo upokojitev? Ste naveličani biti želeni podjetnik namesto podjetnik? No, tukaj je tisto, kar vem. Vlaganje v nepremičnine deluje, če delate. To je tako, kot bi rekli, da vadba deluje, če vadite. Naš cilj pri večjih žepih je, da vam pomagamo doseči vaše finančne cilje z nepremičninami, zato smo ustvarili neverjetna orodja, ki vam bodo pomagala doseči cilj hitreje in z manj bolečin.
BiggerPockets Pro je način, na katerega vam priporočam, da to storite. BiggerPockets Pro vam pomaga analizirati lastnosti in hitreje doseči vaš naslednji posel. Lastnosti lahko analizirate v nekaj minutah, kot smo pravkar storili skupaj, in ugotovite, katere se vam splača posvetiti z neomejenim dostopom do kalkulatorjev analize poslov. To je tisto, skozi kar sem vas popeljal, ko ste videli, kako enostavno je delati s tem zaostankom. Postanete lahko boljši vlagatelj z izbranimi članki in video vsebinami, ponovitvami spletnih seminarjev in ekskluzivnimi članki, ki pokrivajo vse, kar potrebujete za pametne naložbe in izogibanje slabim trgom.
To je vsa vsebina, ki je na voljo članom BiggerPockets Pro. Z Brandonom Turnerjem in Brianom Murrayjem imamo nasvete za vlaganje v večstanovanjska podjetja, Investing in Today's Market: Economic Trends and the Impact of the Real Estate Landscape. Imate videoposnetke o tem, kako uporabiti SEO za rast svojega podjetja, o iskanju in financiranju odličnih poslov z Ansonom Youngom, ki je napisal istoimensko knjigo za BiggerPockets, Kanadsko vlaganje: Kako lahko novinec začne graditi bogastvo z nepremičninami. Vse te kul stvari so na voljo samo profesionalnim članom.
S svojo značko profesionalca bi lahko skupnosti pokazali, da mislite resno. Blaine Alger ima značko profesionalca. Torej, če Blaine pošlje sporočilo meni ali komurkoli drugemu, vemo, da ni le navidezen, ni želen podjetnik, ampak je predan temu procesu. To je oseba, ki jo poznam in si res, res, res želi biti investitor v nepremičnine.
Prihranite lahko čas in denar ter zmanjšate tveganje z dokumenti o najemu, ki jih odobri odvetnik za vseh 50 držav. Tako je BiggerPockets svojim odvetnikom dal sestaviti standardne najemne pogodbe za vseh 50 držav. Če želite upravljati lastne nepremičnine, so vam na voljo brezplačno, če ste profesionalni član. Nato prejmete na tisoče dolarjev posojil in drugih orodij, ki jih lahko uporabite v svojem nepremičninskem poslu z ugodnostmi BiggerPockets. Ta denar lahko prihranite. Poleg tega lahko pridobite dostop do naših izobraževalnih zagonskih taborov s popustom. To so torej vsa podjetja, ki sodelujejo z BiggerPockets, da svojim članom dajejo popuste, foreclosure.com, kjer najdete zaplembe, AirDNA, kjer analizirate posle za kratkoročne najeme, Open Letter Marketing, podjetje, kjer lahko pošljete pisma ljudje najdejo potencialne stranke, vse vrste kul stvari.
Nato lahko z orodjem BiggerPockets Rent Estimator natančno ocenite cene najema na podlagi primerljivih lokalnih nepremičnin, nedavnega vnosa v seznam in bližine vaše lokacije. To je tista, ki sem jo pregledal z vami, kjer smo ugotovili, koliko bi to nepremičnino dali v najem. To je brezplačno na voljo tudi profesionalnim članom. Zelo, zelo močno orodje v vašem svetu naložb v nepremičnine, toda kaj je največji razlog, da postanete profesionalec? Ker deluje.
Kalkulatorji BiggerPockets so moja izbira za analizo potencialnih lastnosti. Ne morem analizirati lastnosti glasnosti, ki jih delam, ne da bi bil pro član. Pred skoraj enim letom sem zaklenil svoje prve tri enote, ki jih zdaj prodajam za skoraj 70,000 $ dobička, ki bo šel za nekaj večjega. "Kalkulatorji BiggerPockets so bili velik dejavnik pri zagotavljanju, da so bile moje številke pravilne." To je od Aarona Caraja.
Je kdo od vas tukaj, ki ne želi dodatnih 70,000 $ samo zato, ker je sklenil posel? Vem, da se sliši noro, a na mnogih trgih to pravzaprav niti ni tako veliko. Obstajajo večji zneski. Mislim, enega sem kupil v Pleasant Hillu v Kaliforniji oktobra, torej približno štiri mesece, in ta se je v štirih mesecih podražil za 200,000 $, kajne? Trenutno se naokoli vrti toliko denarja, da je inflacija tolikšna, da če ne ukrepate, zaostajate.
»V juniju sem se udeležil enega od vaših spletnih seminarjev. Takoj zatem sem se prijavil na pro. V naslednjih nekaj tednih sem analiziral kup poslov. Na koncu sem našel fourplex. Dobil sem ga po pogodbi tri tedne po tem, ko sem se prijavil za pro, in teden dni kasneje sem zaključil z drugo nepremičnino, ki je imela šest enot. Najlepša hvala tebi in celotni ekipi. Še zadnji hiter nasvet, prijavite se za profesionalca. Za zaključno mizo sem dobil denar nazaj.” To je od Patricka Menifeeja.
Zdaj, ker ste sodelovali na tem spletnem seminarju, imam dovoljenje, da vam dam 20 % popusta na profesionalno članstvo, če ga želite narediti s kodo na zaslonu. Zato si vzemite minuto, zgrabite telefon in fotografirajte zaslon, da dobite to kodo, in še več. Lahko vam dam več kot le 20 % popusta. V redu. Torej boste tam potrebovali to kodo. Prepričati se morate, da ste ga pravilno črkovali. Če želite članstvo v BiggerPockets Pro, to znaša 390 USD na leto. Zdaj, za premium, to je tisto, kar imam, je dejansko 1,200 $ na leto. To je za agente in druge ljudi, ki poskušajo pridobiti potencialne stranke iz BiggerPockets.
Če ste profesionalec, je veliko cenejši, stane samo 390 USD na leto. Ni tako veliko, a če se zdaj prijavite s to kodo za 20 % popusta, je samo 312, v redu? To je neverjetno nizek letni strošek za vašo naložbeno pot v nepremičnine. To je manj kot en pregled doma, kajne? To je manj kot ena domača garancija. Precej več boste porabili le za ogled nepremičnin, ki ste jih sklenili s pogodbo, pri skrbnem pregledu. V mnogih primerih je to manj kot pregled strehe, vendar ga boste potrebovali, da poiščete nepremičnine, ki jih sploh želite dati v pogodbo, saj ima orodja, ki vam bodo pomagala ugotoviti.
V redu. Dobili boste tudi dnevnik namer. To je preizkušeno orodje za odgovornost, s katerim boste na poti do svojega naslednjega naložbenega cilja. Na voljo so tedenske strani za načrtovanje bitke za pregled ciljev, sledenje navadam, pisanje zapiskov in več ter dnevne strani z dejanji za vašo jutranjo rutino, blokiranje časa, pregled ciljev, večerni razmislek in drugo. Ker je to 90-dnevni načrt, podarjamo dnevnik namer, ki običajno stane 40 USD, brezplačno.
Brezplačno boš dobil to delavnico, za katero sem ti rekel, da je najboljša stvar, kar sva jih z Brandonom kdaj naredila, v vrednosti 200 $. To je delavnica o vlaganju brez ali z malo denarja. Dobili boste mojstrski tečaj Iskanje odličnih ponudb. Tukaj je Brandon Turner sedel s štirimi strokovnjaki v štirih različnih nišah, trkanju na vrata, neposrednem trženju po pošti, vzpostavljanju odnosov in vožnji za dolarje. Intervjuval je z ljudmi, ki so navdušeni nad temi stvarmi, in dali vam jih bomo, da boste lahko opazovali, kako lahko naredite isto, v vrednosti 990 $, brezplačno.
Brezplačno boste prejeli tudi Brandonovo brezplačno e-knjigo The Best Ways to Find Real Estate Deals for Investing Success. Zdaj boste dobili tudi dostop do zagonskih taborov. Torej, če ste profesionalec, dobite ekskluziven dostop do 12-tedenskega tečaja BiggerPockets za naložbe v nepremičnine. Če niste profesionalec, ne morete obiskati teh. Pro letni člani se lahko pridružijo a la carte po znižani ceni. Vsak teden dobite dostop do videoposnetkov na zahtevo Ashley Care, srečanj z vprašanji in odgovori v živo s strokovnjaki za naložbe v nepremičnine, domačih nalog za uporabo svojega znanja in skupine za odgovornost, ki temelji na lokacijah vaših naložbenih interesov in še več, vrednost tisoč dolarjev, če zdaj se prijavite.
Pogovorimo se torej o vsem, kar boste dobili. Gre za več kot 2,000 $ bonusov. Prejmete 20 % popusta na svojo letno članarino. Dobiš 40 $ Intention Journal. Dobiš delavnico z Brandonom in mano skupaj. Dobite tečaj Kako najti odlične ponudbe. Dobiš dostop do spletnega zagonskega tabora in vse kar moraš storiti je, da vzameš kodo, ki sem ti jo dal, in obiščeš biggerpockets.com/proupgrade. Torej, če je to nekaj, kar vas zanima, vam bom dal trenutek, da obiščete biggerpockets.com/proupgrade in vnesete to kodo, biggerpockets.com/proupgrade.
Zdaj morate izbrati letno možnost, če želite vse ugodnosti. Še vedno se lahko prijavite za pro, če želite iti mesečno, toda letno je tisto, ki ga morate izbrati, če želite brezplačne ugodnosti, o katerih smo govorili. Kaj pa, če ste že profesionalec? No, dobil boš dostop do vseh istih stvari. Če si želite ogledati videoposnetke, pojdite na biggerpodcasts.com/pro/videos, informacije o spletnem zagonskem kampu pa najdete na biggerpodcasts.com/bootcamp.
Tukaj je naše jamstvo pri BiggerPockets Podcast. Preizkusite profesionalca do 30 dni. Če vam ni všeč, preprosto pošljite podporo podpori po e-pošti na biggerpodcast.com in prejeli boste 100-odstotno povračilo samo za preizkus. Šli boste na biggerpockets.com/proupgrade in vnesli kodo, ki je bila na zaslonu. Želim se prepričati, da deluje. Vsakdo tukaj, ki se prijavi, mi prosim pove, ali ta koda deluje ali imamo kakšno napako, da lahko poskrbim, da ne boste zamudili popusta in ugodnosti.
To je odličen citat, v katerega verjame vsak uspešen človek, ki ga poznam: "Če res želiš nekaj narediti, boš našel način, in če ne, boš našel izgovor." Zelo resnične besede. Če želite postati milijonar, boste. Vsi ostali, oh, ne vsi, veliko drugih ljudi je to uspelo, tudi vi zmorete. Če tega ne želite storiti, boste našli način, da boste našli izgovor, da tega ne storite, in to je to. To vam samo pove, kaj je v vašem srcu. Obstajajo ljudje, ki si resnično želijo, da bi se to zgodilo, naredijo pot, in obstajajo ljudje, ki si želijo, da bi se to zgodilo, in iščejo izgovor.
V redu. Kakšna vprašanja imate? Grem pogledat, če se je kdo tukaj lahko prijavil. Dean, "Ali je članstvo, kot je to, davčno olajšavo?" Da, morali bi preveriti pri svojem CPA, vendar jaz odštejem svojega. To je absolutno poslovni strošek za vaš posel vlaganja v nepremičnine.
"Ali orodja delujejo za Kanado?" Da, veliko kanadskih članov je profesionalnih članov in uporabljajo enaka orodja. Tudi tam je dobro vprašanje. V redu. Kakšna vprašanja imate zame? Videti je, da sem vam dal veliko za naprej. Zelo vas spodbujam, če ste na ograji, da nadaljujete in to storite, še posebej zato, ker obstaja jamstvo, da lahko dobite denar nazaj, če vam ne bo všeč.
Relativno gledano, to ni tako veliko denarja v primerjavi s tem, za kar boste kot nepremičninski investitor porabili denar in kaj boste imeli od tega. 312 dolarjev na leto, če pomislite, koliko denarja boste zaslužili z nepremičninami, boste v enem mesecu zaslužili več kot to in te nepremičnine boste imeli več mesecev, kajne? 12 mesecev na leto krat 30 let, lahko izračunate, in to samo za eno nepremičnino. Toplo priporočam.
Pa poglejmo. Ian pravi: »To je bil res motivacijski spletni seminar. Najlepša hvala." To mi je v veselje.
Dean pravi: »Naključno sem postal najemodajalec zaradi vojaških potez in imam dober del lastniškega kapitala v dveh nepremičninah. Ali bi priporočali prodajo, da bi uporabili lastniški kapital, ali bolj agresivno vlaganje ali samo dolgoročno ohranjanje?« Dean, o tem mi boš moral poslati sporočilo na BiggerPockets in mi povedati, na katerem področju so, in dal ti bom boljšo idejo, kaj storiti. Vse se bo zmanjšalo na to, da bomo analizirali, kolikšen je donos vašega lastniškega kapitala, ki je v njih, in nato videli, ali lahko dobimo višji donos, če bi vložili kam drugam.
Palal, profesionalec, zagotovo. Čestitke, Palal. Všeč mi je, da si pravkar naredil prvi korak k temu, da postaneš nepremičninski milijonar. To je čudovito.
V redu. Pustil vas bom, da greste od tod. Najlepša hvala za vaš čas. Še enkrat, če želite, če ste v Kaliforniji, se obrnite name, ker vas želim spoznati. Če niste v Kaliforniji, je v redu. Sledite mi na družbenih medijih, DavidGreene24. Pošlji mi sporočilo prek platforme BiggerPockets. Povej mi, kako ti lahko pomagam. Imam veliko različnih načinov. Lahko si ogledate tudi mojo spletno stran, davidgreene24.com. To je delček vseh stvari, s katerimi se ukvarjam, zato preglejte to, poglejte, katere od teh stvari bi vas lahko zanimale, nato pa mi pošljite sporočilo in videli bomo, kako vam lahko jaz in moja ekipa pomagamo .
Fantje, res vas cenim. Najlepša hvala. Všeč mi je, da ste zdaj v skupnosti BiggerPockets. Ste na potovanju z več kot 2 milijonoma drugih ljudi, ki vsi iščejo in iščejo isto stvar kot vi, in rad bi vam pomagal priti do tja. Torej ste na pravem mestu. Vse se vidimo na naslednjem in Bog vas blagoslovi.
To je bila naša predstava. Najlepša hvala za poslušanje. Še enkrat, resnično upam, da razmislite o tem, če trenutno niste profesionalni član. Ponovno je koda Goals 2023. Če uporabite to kodo, boste prejeli 20 % popusta za prvo leto pro članstva in brezplačen dnevnik namer. Hvala, ker ste me poslušali in ste tukaj z mano, in želim vas samo spomniti, da ima BiggerPockets tudi druge poddaje in kanal YouTube. Preprosto poiščite nas, BiggerPockets na YouTubu in si oglejte gostitelja, knjižnico druge vsebine, ki jo imamo za vas. Ni vse v obliki spletnega seminarja, ni vse v obliki podcasta. Veliko je le kratkih videoposnetkov. Če imate raje pet, 10, 15-minutne videoposnetke, me lahko slišite tam ali slišite druge osebnosti BiggerPockets, ki vas vse izobražujejo o nepremičninah.
Najlepša hvala za vašo pozornost. Najdete me v spletu na katerem koli družbenem omrežju na DavidGreene24. Poslušajte nekaj mojih videoposnetkov v YouTubu in mi pustite komentar, povejte mi, kaj mislite o njih in kaj lahko storimo, da jih izboljšamo. Če imaš čas, poslušaj še en video BiggerPockets, če ne, te ujamem naslednji teden.