Priznajmo si –pristojbine za upravljanje nepremičnine niso poceni. Medtem ko boste morda morali najeti upravitelja nepremičnine, če ste vlaganje izven države ali ne morejo samoupravljanje vašo lastnino, lahko ti stroški hitro požrejo vaš dobiček, če niste previdni. Kako lahko zagotovite, da dobite visokokakovostne storitve za pošteno ceno in obdržite svoje režijske stroške pod nadzorom?
Dobrodošli nazaj k drugemu Odgovor novinca! Če se trudite pritisniti na sprožilec najem družbe za upravljanje nepremičnin, razumemo, zakaj morda oklevate. Na srečo sta tukaj Ashley in Tony, da osvetlita to temo in delita lastne izkušnje s podjetji za upravljanje nepremičnin. Govorijo tudi o zavarovanje nepremičnin v fazi rehabilitacije, pa tudi pri nakupu predhodno zasežene nepremičnine. Na koncu razpravljata balonska plačila— kaj so, kako jih uporabiti sebi v prid in kdaj je lahko tvegano dobiti posojilo to jih ima!
Če želite, da Ashley in Tony odgovorita na vprašanje o nepremičninah, lahko oddajte vprašanje tukaj, objavite v Facebook skupina Nepremičninski novinec, ali pa nas pokličite na linijo za zahteve za novince (1-888-5-ROOKIE).
Kliknite tukaj za poslušanje Apple Podcastov.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
Ashley:
To je Real Estate Rookie, epizoda 296.
Tony:
Družba za upravljanje nepremičnin je imela v lasti njihovo vzdrževalno podjetje. Nočete porabiti časa za to, da bi poklicali štiri različne vodovodarje, da bi dobili ponudbo, kako zamenjati voščeno plombo. Toda ko smo iskali druge cene, so bile tarife upravitelja običajno dražje, ker morate tudi pomisliti, če vam zaračunajo samo 100 USD na enoto, to ni pomemben znesek denarja.
Ashley:
To je zato, ker ste tako navajeni na kratkoročni najem. [neslišno 00:00:28] 30 %.
Tony:
Ja.
Ashley:
Moje ime je Ashley Kehr in tukaj sem s sovoditeljem Tonyjem Robinsonom.
Tony:
In dobrodošli v podcastu Real Estate Rookie Podcast, kjer vam bomo vsak teden, dvakrat na teden, predstavili navdih, motivacijo in zgodbe, ki jih morate slišati, da hitro začnete svojo naložbeno pot. In danes se vračamo z drugo epizodo Rookie Reply, kjer bomo odgovorili na štiri vprašanja ljudi, ki so del našega občinstva Rookie. In poglejte, fantje, če želite prejeti odgovor na eno od svojih vprašanj, pojdite na biggerpockets.com/reply in mi in naša ekipa bomo tam videli ta vprašanja in izbrali bomo dobra, ki jih bomo delili v oddaji tukaj .
Ashley:
In nadaljujem s tangento o provizijah za upravljanje nepremičnine in stvareh, ki jih morate vedeti o tem, koliko bi dejansko lahko na koncu plačali za upravljanje nepremičnine. Samo zato, ker je provizija 8 %, 10 %, to običajno ne pomeni, da boste to plačali pri upravljanju nepremičnin, zato je zelo pomembno, da pri analizi posla dejansko poročate več kot karkoli drugega. odstotek je zato, ker bodo vedno vloženi drugi stroški.
Tony:
ja Prav tako se bomo pogovarjali o tem, kaj je balonsko plačilo in kako ga lahko strateško uporabite v svoji strategiji naložb v nepremičnine. Govorimo o tem, kako zagotoviti lastnino, ko je v fazi sanacije, nato pa se malo pogovarjamo o nakupu pred zaplembami, kar pošteno povedano, nekateri ljudje ustvarijo svoj celoten portfelj nepremičnin, ki temelji izključno na tej strategiji nakupa pred zaplembo. Veliko res dobrih informacij v današnji epizodi.
Preden pa preidemo na vprašanja, želim samo pohvaliti nekoga, ki nam je pustil oceno s petimi zvezdicami na Apple Podcastu. In poslušajte, fantje, to sta dobesedno dve minuti vašega življenja. Če si tega časa še niste vzeli, nam pustite oceno na Apple Podcast ali Spotify. Več ocen kot dobimo, več ljudi lahko dosežemo. In več ljudi kot lahko dosežemo, več življenj lahko spremenimo, kar radi počnemo tukaj v Rookie Podcastu.
Toda današnjo oceno je napisal nekdo z uporabniškim imenom We Are Notes. Ne vem, kaj to pomeni. Ne, ampak ta oseba pravi ... Naslov ocene pravi, da si nasičil mojo gobo. To mora biti eden najbolj smešnih naslovov, kar sem jih videl. Toda ta oseba pravi: »Novo sem pri vlaganju v nepremičnine. Nisem še zagotovil svojega prvega posla, ampak upam, da bom letos in sem se naučil,« z velikimi črkami, »toliko iz vašega podcasta. Informacije so jedrnate in relevantne, enostavne za poslušanje in razumevanje. Najlepša hvala. Nadaljujte z odličnim delom.” Ash, kakšen je občutek, ko veš, da tam zunaj nasičujemo spužve?
Ashley:
Zdaj ga bom začel ves čas uporabljati. No, hvala lepa. Zelo cenimo ocene. In polepša nam dneve. In Tony je srečen, ker potem ne postanem tarnajoč glede podcasta in imava lahko odlično oddajo ob branju tvojih čudovitih kritik. Hvala lepa.
Tony:
V redu, naše prvo današnje vprašanje prihaja od Blakea Echobargerja. In Blakovo vprašanje je: »Kako se lotite zagotavljanja svojih na novo pridobljenih nepremičnin, medtem ko ste v fazi rehabilitacije procesa BRRRR? Kmalu bom kupil svoj prvi BRRRR in moj agent na državni kmetiji pravi, da ne morejo zavarovati nepremičnine, ki ni naseljena. To bo zagotovil šele, ko bo sanacija opravljena in bo najemnik. Je to normalno ali je to samo državna kmetija? Ali obstajajo zavarovalnice, ki so specializirane za nekakšno začasno premoženjsko zavarovanje? Hvala za kakršne koli ideje.” Ash, vem, da zagotovo dobimo zavarovanje za naše najemne nepremičnine tudi med rehabilitacijsko fazo, toda kako je zate? Vem, da ste BRRRR kupili veliko nepremičnin v New Yorku.
Ashley:
Ja, res jih zavarujemo med tisto rehabilitacijsko fazo, da ... Izvajalec bi lahko zdrsnil in padel, zato bi radi imeli zavarovanje odgovornosti. Mesto bi lahko začelo goreti, medtem ko ga obnavljajo; zgodi se toliko scenarijev. In res želite, da je ta lastnina zavarovana, še posebej, če uporabljate denar posojilodajalca. Morate vrniti, če opravljate kakršno koli financiranje, od vas bodo zahtevali zavarovanje nepremičnine.
Kar zadeva vašega agenta State Farm, toplo priporočam, da se obrnete na zavarovalnega posrednika, ki dejansko sodeluje s celo vrsto različnih podjetij. Če greste k zastopniku State Farm, vam lahko ponudijo samo zavarovanje za State Farm, če pa greste k ... Mogoče je to njihova agencija s priimki, običajno so posredniki, če niso povezani z blagovno znamko zavarovanja , in vam bodo lahko vzeli in vam lahko ponudili ponudbo.
Zavarovalnica, ki jo običajno uporabljam tukaj v New Yorku, je Dryden Mutual za rehabilitacijo. Šli bodo skozi in ga zavarovali. In takoj ko bo rehabilitacija končana, bo moj zavarovalni posrednik šel ven in dejansko ponovno ponudil zavarovanje Drydenu in drugim podjetjem, ko bo pripravljeno za najem in bo najemnik na svojem mestu. To drugo zavarovanje bomo naredili. Običajno postane ceneje, ko je rehabilitacija dejansko opravljena na nepremičnini. Tony, kaj pa ti? Se vam zdi, da je običajno dražje imeti zavarovanje med postopkom rehabilitacije?
Tony:
Ja, rehabilitacijska zavarovalna polica je vsekakor dražja, ker je več tveganja za zavarovalnico. Toda podobno kot ti, Ashley, tudi mi uporabljamo lokalnega posrednika in ona običajno nakupuje namesto nas. In iskreno, običajno dobimo svoje police nazaj v enem dnevu. Poslali ji bomo: »Hej, pravkar smo dobili to spremembo v naši pogodbi. Nam lahko poveste, kakšna bo cena?" In preden se dan konča, ima nekaj možnosti za nas in reče: "Hej, mislim, da je ta možnost najboljša za vas."
In potem, ko enkrat prodamo, so to za nas običajno naši flipsi, ko prodamo flipse, bomo za to letno polico plačali vnaprej. In potem recite, da ga bomo na koncu uporabili le štiri ali pet mesecev, dobili bomo povračilo za ne glede na to stanje, ko bomo to nepremičnino prodali. Ja, Blake, rekel bi, da bo veliko zavarovalnic posojalo ... Ali pa ne bo posojalo, vendar bomo zagotovili nepremičnine, ki so v fazi obnove, mislim, da gre le za širši obseg, ne vem , domnevam, da več možnosti kot le ena državna kmetijska pisarna.
Ashley:
ja In hočeš agenta, kot je rekel Tony, ki ti bo hitro priskrbel ponudbo, kjer mu lahko po e-pošti pošlješ podatke o nepremičnini. Vendar želite tudi agenta, ki je obveščen o tem, kar počnete, zato ga vprašajte: "Za koliko drugih vlagateljev zavarujete?" Prepričajte se, da vam postavljajo vprašanja o nepremičnini. Nočete agenta, pri katerem samo pošljete naslov, on pa reče: "V redu, tukaj je ponudba." No, so te vprašali, kaj je vir toplote? Ali obstaja peč na drva? Ker bi to lahko tudi povečalo vašo zavarovalno polico. Toda če zavarovalnica ne ve, da je v njej peč na drva in potem peč na drva povzroči požar, lahko rečejo: »Ne, nikoli nas niste obvestili, da je bila peč na drva. Lastnine ne zavarujemo," in zdaj nimate sreče.
Poiščite agenta, ga preverite kot nekoga, ki vam bo postavljal taka vprašanja o tem, kaj so različne stvari o nepremičnini? Ker sem tudi sam naletel na scenarij, ko sem šel in dal ponudbo za nepremičnino, sem dobil svojo ponudbo zavarovalnice, vse je super, in ko bi nepremičnino zaprli, bi zavarovalnica poslala inšpektor, ki opravi zunanji pregled nepremičnine. In včasih so prinesli stvari nazaj in rekli: »Pravzaprav te nepremičnine ne bomo zavarovali, ker je preblizu hiše poleg nje. In naša zavarovalnica ne dela hiš, ki so podobne vrstnim hišam,« v nekem smislu. Besni ste; ti prekličejo zavarovanje. Morate iti in poiskati drugo zavarovalno polico, potem pa je morda veliko višja od tistega, kar ste dejansko vložili v svoje številke. Bodite zelo previdni pri tem. Prepričajte se, da svojemu posredniku, agentu, zavarovalnici posredujete vse informacije, ki jih lahko, da ne bo takšnih presenečenj.
Tony:
In, Ash, omenil si res dobro točko. In to je verjetno tema cele epizode, verjetno bi morali dobiti zavarovalniškega posrednika za epizodo in se samo razčleniti, hej, katere so nekatere napake, ki jih vidiš, da delajo vlagatelji začetniki? Ker sem bil pred nekaj meseci na konferenci in je bil na odru tip, ki je govoril o odgovornosti, ki je povezana s kratkoročnimi najemi. In rekel je, da je večina ljudi v industriji kratkoročnega najema premalo zavarovanih. In rekel je: "Ne vzamejo si časa, da bi prebrali svojo zavarovalno polico in prepoznali vsa tveganja, ki so jim dejansko izpostavljeni zaradi vseh stvari, ki bi se lahko naravno zgodile pri kratkoročnem najemu."
Mislim, da je en nasvet vsem našim novincem, ki poslušajo, ta, da si vzemite čas in preberite svojo zavarovalno polico in resnično razumete, kaj je vključeno in kaj ni vključeno, da boste razumeli, kje bi morda želeli poskusiti in zmanjšati tveganje. Na primer, ta tip, ki je bil na odru, pravi, da mu ni všeč imeti kakršnih koli velikih preprog v kratkoročnih najemih, ker je videl, da so poklicali toliko polic, ko se gost spotakne ob preprogo in se njegov prst na nogi ujame za rob. preprogo, se spotaknejo in padejo, kar običajno ni pokrito z vašo zavarovalno polico. Bilo je toliko čudnih zgodb, kot je ta, kjer je rekel: "To so stvari, ki so se zgodile na nepremičnini, vendar jih večina tradicionalnih zavarovalnih polic ne krije." Samo nekaj, o čemer lahko ljudje razmišljajo in razumejo, je kot tisto, kar je dejansko vključeno v njihove politike.
Ashley:
To me je spomnilo ne samo na zavarovanje, ampak tudi ko sem šel nakupovat pohištvo, smo prodajalcu povedali, da je za kratkoročni najem in podobne stvari. In ko izplačujemo, je rekel: "Ne moremo vam zagotoviti garancijskega kritja, ker je to za kratkoročni najem." In mi smo kot, "Kaj?" In on je rekel: "Ja, za to ne nudimo garancije, razen če je za vašo osebno uporabo v vašem domu." Od takrat naprej smo se naučili držati jezik za zobmi. Toda zgodijo se samo nekatere stvari, o katerih v resnici ne razmišljate.
Pojdimo na naslednje vprašanje Arija Haderja. »Kaj je balonsko posojilo? Ali vsak mesec plačam samo obresti in celotno glavnico odplačam po dogovorjenem času, na primer po petih letih? Kaj je tako dobrega v njem?" Tony, si že kdaj posodil balon?
Tony:
Ja, zagotovo smo. Ari, res je, to je balonsko plačilo. Posojilo je tipično posojilo kot vsako drugo, vendar imate tako imenovano balonsko plačilo. In lahko vam dam nekaj različnih primerov. Ko sem kupil svojo prvo naložbo v nepremičnino, sem imel 18 mesecev ... Ali pa mislim, da je bilo dejansko 12-mesečno posojilo od banke za financiranje nakupa in gradnje, nato pa sem imel balonsko plačilo ob 13. mesec, to je bilo načelo, skupaj z vsemi obrestmi, ki so se nabrale v tem časovnem okviru.
Način, kako balonsko plačilo deluje, je med življenjsko dobo posojila ... In lahko ga nastavite na več načinov, vendar je bilo to posebno posojilo nastavljeno tako, da sem v teh 12-ih plačeval samo obresti na stanje. mesečno obdobje. Pri običajnem posojilu, na primer pri plačilu avtomobila ali hipoteke, gre vaše plačilo za plačilo glavnice in obresti. Ko plačujete za plačilo avtomobila ali hipoteko, se odstotek tega zneska porabi za vaše obresti, ki poplačajo banki, potem pa se drugi odstotek poveča za plačilo vaše glavnice. Sčasoma, če pogledate prvi mesec v primerjavi z mesecem 12, ste po enem letu plačali del svoje glavnice. In veliko teh posojil, ki imajo plačila posojila ali imajo te strukture samo za obresti, v teh 12 mesecih plačujete obresti, tako da se vaša glavnica nikoli ne zmanjša. Prvi mesec, 12. mesec, vaše glavno stanje je popolnoma isto.
In potem morate ob koncu teh 12 mesecev odplačati glavnico. In to lahko storite na dva načina. Lahko greste iz svojega žepa, tako da imate iz kakršnega koli razloga denar, ki je potreben za poplačilo tega posojila v celoti, ali pa večina ljudi refinancira in dobi dolg, dolgoročen fiksen dolg za poplačilo tega kratkega - opomba termina. To smo storili.
Prednost, ki smo jo videli, Ari, je bila, da je bil bistveno cenejši. V teh 12 mesecih je bilo to poceni posojilo, ker ste plačevali samo obresti, medtem ko je večina plačil hipoteke in obresti, tako da v tem času plačujete manj in imate dovolj časa, da vzpostavite svoje refinanciranje, na primer dolgo -zadolžite in zagotovite to refinanciranje. Tako nam je uspelo. Ash, kako je bilo tebi in tvojemu podjetju?
Ashley:
Ja, super je za stroške hrambe. V tem rehabilitacijskem obdobju ali ko popravljate nepremičnino, preden se dejansko lotite refinanciranja, je samo plačilo tega plačila obresti nižje, ker plačujete samo obresti in ne obresti in glavnice. Takrat ne odplačujete nobenega načela, tako da vanj v resnici ne vlagate več lastniškega kapitala z odplačilom načela.
Eden od primerov prvega plačila z balonom je bil šest enot, ki sem jih kupoval. To je bilo moje prvo financiranje prodajalcev. Nastavili smo ga za eno leto in smo plačevali samo obresti po 7 % in nato balonsko plačilo na leto. V tistem letu so bila moja plačila res nizka, medtem ko sem naredil nekaj posodobitev nepremičnine, potem pa sem šel in refinanciral pri drugi banki in ob koncu leta prodajalcu odplačal glavnico.
Mislim, da je to res odlična taktika za pogajanja o poslu, da postanete ustvarjalni, ko prodajalcu ponujate financiranje, da, v redu, želite financiranje prodajalca, vendar ga ta oseba ne želi zadržati dolgo časa. Kar lahko naredite je, da tudi če ne delate samo zavarovanja, ampak samo če plačujete glavnico in obresti, lahko to še vedno amortizirate v 30 letih, tako da boste še vedno prejeli res nizko plačilo, potem pa preprosto balonsko plačilo je morda določeno za drugo ali tretje leto.
Enkrat sem sestavil to pogodbo za tega tipa, pri čemer je šlo za balonsko plačilo v petem letu in balonsko plačilo v sedmem letu, nato pa skupni znesek v desetem letu, mislim, da je bil. Mislim, da je bilo 10 $, 800,000 $ vnaprej. In potem je bilo v petem letu dodatnih 200,000 $, v sedmem letu še 50,000 $. In očitno se bo znesek, ki ga plačujete za obresti, ko bodo te plačane, spremenil, ko boste opravljali ta velika plačila za poplačilo dela glavnice.
To je nekaj drugega, s čimer ste lahko kreativni, morda je nekdo, ki se želi upokojiti, zdaj ne želi vzeti pavšalnega zneska, vendar potrebuje več, kot bi znašala glavnica in obresti. Morda lahko nastavite, da posel še vedno deluje, če bi čez dve leti lahko dali malo velikega pavšalnega zneska in kasneje še en velik pavšalni znesek. Toliko različnih načinov, kako postati ustvarjalen pri balonskih plačilih posojila.
Tony:
In, Ash, omeniti bi moral tako dobro točko, da res ni pravega ali napačnega načina za njihovo nastavitev. Rekel bi, da večina situacij z balonskim plačilom, ki jih vidite, zlasti v stanovanjskih prostorih, običajno uporablja nekakšno nastavitev tipa samo za obresti, vendar lahko resnično storite, kakor želite. In vidite v komercialnem prostoru, ko gledate večstanovanjske ali karkoli že, veliko teh bo šlo ven in dobilo premostitveni dolg, vendar bo trajal tri leta. In imeli bodo samo tri leta obresti, potem pa bodo tam dobili to veliko balonsko plačilo. Pogoji se lahko razlikujejo. Kot je Ashley rekla, da je v času trajanja svojega posojila prejela več balonskih plačil, tako da res ni pravega ali napačnega načina za to.
Ker pa smo govorili o tem in o tem, kako lahko pridejo v poštev balonska plačila, se morate tudi prepričati, da se ne boste znašli v, mislim, kočljivi situaciji. Del tega, kar je povzročilo finančno krizo leta 2008, je bilo to, da ste imeli vse te ljudi s temi hipotekami s prilagodljivo obrestno mero, ki so imeli velika plačila. In večina ljudi je samo refinancirala, ker so vrednosti nepremičnin še naprej rasle. Toda ko ste videli, da so se vrednosti teh nepremičnin začele obračati, ljudje niso imeli lastniškega kapitala za refinanciranje, nato pa so njihova plačila skokovito narasla in niso si mogli več privoščiti svojih posojil. Prepričati se želite le, da ste še vedno konzervativni, mislim, ko se spuščate v ta balonska plačila, ker bi lahko prišli v situacijo, ko bi lahko na koncu držali vrečo in si tega ne bi mogli privoščiti.
In dobesedno sem prebral nekaj, mislim, da je bilo včeraj zjutraj, o pisarniških prostorih in o tem, kako bodo pisarniški prostori v naslednjih nekaj letih zelo prizadeti, ker imate vse te pisarniške prostore, ki so bili na teh kratkoročnih opombah, kjer imeli so morda 24, 36, 5 let, zdaj pa te bankovce zapadejo. In ker vrednotenje pisarniških prostorov v veliki meri temelji na zasedenosti in se zasedenost pisarn povsod zmanjšuje, opažate, da se vrednotenja znižujejo. Zdaj bodo ljudje v teh poslovnih stavbah, ki imajo te zapise, v res težki situaciji, ko ne morejo nujno refinancirati, ker je vrednost nepremičnine danes bistveno nižja kot je bila prej. Še vedno želite biti konzervativni, čeprav se spuščate v te razmere tipa balona kratkoročnega dolga.
Ashley:
To je odlična poanta, ker veliko ... Tukaj veliko govorimo o stanovanjskih posojilih, vendar komercialna posojila, veliko jih ima balonsko plačilo. Morda boste amortizirali življenjsko dobo posojila v 15, 20 letih, vendar je posojilo določeno le za pet let in bi lahko dejansko šlo za balonsko plačilo. Še enemu vlagatelju, ki mu pomagam, mu prav zdaj pomagam pri refinanciranju dveh nepremičnin, pri katerih je bilo določeno petletno obdobje, po petih letih pa mora refinancirati iz tega posojila; sploh se ne prenese v spremenljivo stopnjo. To počne prav zdaj. Ampak, če bi šli in bi si rekli: "Takoj bom kupil, kolikor lahko," in bi vse te nepremičnine, ki jih kupujete, dali v ta petletna posojila, v petih let, bodo vsa ta posojila zapadla v plačilo ob istem času in morali jih boste refinancirati. In kaj potem, če so tečaji skokovito narasli? In zdaj bodo ta plačila za vsako nepremičnino, ki jo imate, ogromna.
V preteklem letu sem videl veliko bank, ki so komercialno ponujale pet, sedem in včasih celo deset let. Mislim, da moraš kot vlagatelj biti strateški glede tega, kdaj ta posojila zapadejo v plačilo, ker lahko pridejo v poštev vse te različne stvari in ne želiš biti obtičal z vsemi temi posojili, ki jih moraš plačati nimate veliko možnosti za refinanciranje, pa naj bo to zato, ker je vaš dolg glede na dohodek previsok, ali ste izgubili službo W10 in vam je težko iti in refinancirati, ali so se obrestne mere tako visoko zvišale ali so se zahteve glede posojil povečale. veliko strožji ali pa iščete prosta delovna mesta v eni od svojih nepremičnin, kjer nihče noče posoditi, ali podobne stvari. Bodite previdni na komercialni strani.
Kljub temu sem pomislil na eno prednost balonskega plačila, kjer sem delal s tem investitorjem pri tem poslu, kjer tip ni imel dovolj denarja za predplačilo za nakup nepremičnine, tako da je to uredil šel na banko, dal je svoje posojilo, potem pa je dal drugo posojilo za nepremičnino, ki je bilo financiranje prodajalca. Na koncu je bilo približno 80,000 dolarjev, potem pa mislim, da je morda prinesel svojih 50,000 dolarjev za predplačilo. In plačeval je samo obresti, mislim, da je bilo sedem let, morda. In potem je bilo ob koncu sedmih let plačilo balona prodajalcu. Prednost tega je bila, da je bil posel sklenjen za prodajalca, tako da je potem, ko je šel naprej, še vedno prejemal velik kos drobiža od hipoteke, ki jo je oseba dobivala, in potem tudi tistih 50,000 $, ki so jih prinesli sami. In potem je bil prodajalec, ki je financiral tistih 80,000 $ in prejemal mesečna plačila v sedmih letih, nato pa je bilo balonsko plačilo opravljeno ob koncu sedmih let.
Banka, ki je imela prvo posojilo, je to dovolila, da je imel drugo zastavno pravico na nepremičnini, ker so bile številke smiselne in je bilo mesečno plačilo tako nizko, da bi denarni tok nepremičnine zlahka pokril plačilo hipoteke banka in plačilo prodajalcu financiranje. To je nekaj, česar običajno ne vidite na stanovanjski strani, kjer vam bo banka dovolila, da dobite drugo zastavno pravico ali prodajalec financira polog ali si izposodi denar za polog, tudi če ne gre za darilo družinskega člana ali koga drugega gremo na dejanje. To je zagotovo eno orodje, če greste na komercialno plat posojanja, je uporaba tega financiranja prodajalca, izvedba balonskega plačila, tako da lahko stabilizirate to lastnino, imate dovolj časa in boste lahko vrnili financiranje prodajalca, ko je rok plačila bloom.
Tony:
Zaradi tega je vlaganje v nepremičnine tako kul, saj omogoča neskončno ustvarjalnost v smislu, kako skleniti posel. In več ko imamo pogovorov z drugimi vlagatelji, več struktur, vzvodov in ustvarjalnosti vidimo. In dokler ste vi in tista druga oseba na drugi strani te pogodbe zadovoljni in ne kršite nobenih zakonov, seveda deluje.
Samo še zadnja stvar, Ash, ki ti je prišla na misel, ko si omenil, da ves tvoj dolg ne bo zapadel ob istem času in da si na teh kratkoročnih obveznicah, enako velja, če si dolgo- najemodajalec za terminski najem. Če lahko poskusite razporediti prosta delovna mesta tako, da se ne zgodijo vsa hkrati, si boste olajšali življenje tudi sami.
Ko sem po fakulteti kratek čas delal v tej lizinški družbi tukaj lokalno in sem videl … Dali so nam liste za vsako enoto, ki je bila prosta, in rekli: »Če najemnik podpiše šestmesečno najemno pogodbo, so tukaj cene na mesec. Če so podpisali sedemmesečno najemno pogodbo, je to. Tukaj je osemmesečni najem in tukaj je, kaj je." Mislili bi, da bi bil 10-mesečni najem cenejši od šestmesečnega najema, ker vas najemodajalec zadržuje v enoti štiri mesece dlje, vendar bi videli, da bi včasih šestmesečni najem te enote 400 $ ali 500 $ več kot 10-mesečni najem. In ko sem vprašal, zakaj, sem rekel: "Zakaj zaračunavamo več pri tem dolgoročnem najemu kot pri kratkoročnem najemu?" In njihova utemeljitev je bila: »Imamo preveč enot, ki bodo zapadle v tem šestem mesecu, zato želimo poskusiti zmanjšati število ljudi, ki se odločijo za to možnost, in jih izriniti za tri ali štiri mesece, da bomo lahko razporedili prosta delovna mesta. .” Mislil sem, da je to zelo zanimiva stvar in pravkar mi je prišlo na misel, ko ste omenili celotna osupljiva vaša balonska plačila.
Ashley:
Ja, to je zanimivo, ker se tukaj v Buffalu vsi trudijo, da se najemne pogodbe končajo spomladi, ker se pozimi nihče ne preseli. To se zgodi, ko vam namesto 12-mesečnega najema ponudimo 15-mesečni najem in vam damo malo popusta, če podpišete, tako da se na koncu najemna pogodba konča spomladi ali zgodaj poleti, ker je takrat večina ljudi seliti je spomladi. In nihče noče, da bi se njegova najemna pogodba pozimi končala, ker če se nekdo izseli, jo je pozimi veliko težje izpolniti.
Tony:
Prav. Samo nekaj, kar mi je prišlo na misel. Zanimive misli. V redu, torej to vprašanje prihaja od Billa Halla. In Bill reče: »Imam hišo, za katero bom morda dal ponudbo. To je predizvršba. Lastnik stanovanja zaostaja za 19,000 $. Moje vprašanje je, ali pri izračunu te ponudbe to številko vključim v svoje preostale stroške?« Nikoli nisem kupil predizvršbe, a naj ti le razložim, potem pa ti bom, Ash, to dal.
Ko kupec stanovanja kupi stanovanje in od banke dobi hipoteko, s to banko sklene pogodbo, v kateri pravi: »Plačal ti bom X dolarjev na mesec naslednjih 15, 20, 25, 30 let." In ko kupec stanovanja ne plača ali preneha plačevati, banka nato začne postopek zasega in sčasoma lahko banka to osebo vrže iz doma, ponovno prevzame posest nepremičnine, nato pa to nepremičnino proda naprej. trgu običajno za izgubo.
Vendar pa obstaja več korakov, preden lastnika stanovanja dejansko izženejo. In predizvršba je korak, tik preden banka začne s pravnim postopkom, da vas vrže iz doma, kjer včasih ljudje poskušajo prodati, da bi se izognili temu, da bi izključitev prizadela njihovo evidenco. In to je zmaga za banko, ker če se lahko izognejo situaciji prodaje na kratko, ko prodajajo svoje premoženje z izgubo, potem se banka očitno lahko ohrani tudi v tej situaciji. Prav to je postopek pred izključitvijo. Ampak Ash, vem, da si rekel, da si kupil vsaj eno nepremičnino, ki je bila v postopku pred izključitvijo, zato predvidevam, da nam poveš to zgodbo. In potem ste morali prinesti zapadla plačila te osebe, tekoče, preden ste lahko kupili nepremičnino?
Ashley:
Ja, tako da smo dejansko končali s tem, da se dogovorimo za to nepremičnino. Če se vrnete nazaj in poslušate epizodo Pacea Morebeja, v kateri smo ga imeli, smo se malo pogovarjali o tem. In potem se očitno poglobi v temo, kaj je to. Toda to je v bistvu takrat, ko boste prevzeli plačila posojila osebe. Posojilo bo ostalo na njihovem imenu, nepremičnina bo prepisana na vaše ime, zdaj pa ste lastnik hiše in v njihovem imenu boste plačevali njihovo hipoteko. Še vedno pa lahko kupite predizvršbo, ne da bi bili predmet poslov, pri katerih prevzemajo svojo hipoteko.
V tem scenariju lastnik stanovanja zaostaja za 19,000 USD. In vprašanje je: "Ali pri izračunu te ponudbe to številko dodam k ostalim svojim stroškom?" Če boste to nepremičnino kupili v gotovini, ne glede na vse, boste morali plačati teh 19,000 $, vendar boste morali plačati tudi preostanek dolga na posojilo. Samo če bi kupovali od nekoga, ki je bil obremenjen s svojo hipoteko, ni imel nobenih zaostalih plačil in je dolgoval 100,000 dolarjev za svojo hišo, ko ste kupili njihovo hišo od njega, bi bilo treba teh 100,000 dolarjev odplačati. V tem scenariju le zaostajajo za 19,000 $. Mogoče so dolžni še 50,000 dolarjev. Plačati bi morali vseh 79,000 $. Ne bi bilo pomembno, ali je zapadel ali bo zapadel v prihodnosti, celotno zastavno pravico, celotno hipoteko bi bilo treba odplačati ne glede na vse.
Prvo vprašanje bi bilo, kako kupujete to nepremičnino? Ali kupujete z gotovino? Ali uporabljate posojilodajalca za težke denarce? Ali prejemate bančno financiranje? Ne glede na to, morate se prepričati, da upoštevate, da boste morali dati ponudbo, ki bo pokrila teh 19,000 $ in nato ne glede na preostali znesek posojila.
Izvedete lahko tako imenovano prodajo na kratko, pri kateri se dejansko pogajate z banko o tem, kakšna bi lahko bila nakupna cena, tako da banki ni treba opraviti popolnega zasega; lahko povrnejo del svojih stroškov. Pravzaprav smo to najprej poskušali storiti z banko, s katero smo na koncu pridobili zadevo in plačali hipoteko za nazaj. To smo poskušali narediti z banko, vendar se niso bili pripravljeni veliko pogajati. In potem se je končalo tako, da smo samo delali predmet in samo prevzem hipotekarnih plačil je bil za nas veliko boljši posel. In na koncu smo plačali v gotovini denar, ki smo ga dolgovali, in osebi, ki je trenutno vzela hipoteko. In potem smo vsak mesec nadaljevali s plačilom hipoteke v njihovem imenu. Tudi ta oseba je imela zapadle davke, zato smo morali plačati zaostale davke. Če greste in dobivate financiranje na podlagi predizvršbe in imajo 19,000 $, ki so zapadli, če odložite 20 % in nato dobite posojilo, bo del teh 20 % del posojila biti proti tej nakupni ceni.
Ko oddate svojo ponudbo, bo teh 19,000 $ vključenih. Ne oddate svoje ponudbe in potem jo sprejmejo, vi pa zaprete in plačate kupnino plus 19,000 $, ki jih dolgujejo, želite, da bi se teh 19,000 $ zavilo v tisto, za kar ponujate nakup nepremičnine. To bi lahko bil del posojila, če boste nepremičnino kupili s posojilom.
Ampak ja, to boste zagotovo izračunali. Večino časa, če ne izvajate prodaje na kratko, kjer se pogajate z banko, če lahko obiščete okrožno evidenco ali PropStream ali katero koli drugo plačljivo programsko opremo, ki vam nudi lastninske evidence, lahko dobite predstavo o kakšno je hipotekarno stanje, če je kaj zapadlo, kaj... Običajno ne morete dobiti zelo natančnega zneska, je bolj ocena. Glede na rok posojila, ki so ga prejeli, kakšna je bila njihova obrestna mera, mislimo, da je to trenutno dolg za posojilo. Lahko pa ocenite in vidite, v redu, zanima me ta nepremičnina; Vem, da gre v predizvršbo. Ampak potem pogledaš in vidiš, v redu, ta lastnina je vredna le 200,000 $, a kljub temu so ji dolžni 250,000 $ in zaostajajo za še 10,000 $ ali kaj podobnega. To lahko oceni, v redu, moral bom opraviti prodajo na kratko, ker se ne splača plačati toliko več za nepremičnino, ker imajo te zastavne pravice, ki jih je treba odplačati. Toda če številke delujejo in še vedno dobivate veliko, potem ja, kar naprej, preverite številke in se prepričajte, da izračunate morebitne druge stroške.
In če gre v predizvršbo, preverite, ali obstajajo druge zastavne pravice ali sodbe na nepremičnini, kot so zaostali davki. Ne morejo si privoščiti plačila hipoteke. Ali tudi oni vztrajajo pri svojih davkih? Zelo pomembno za pogledati.
Tony:
Velika okvara, Ashley. In še enkrat, pri vlaganju v nepremičnine je toliko odtenkov. Počutim se, kot da je to tema današnje oddaje in vem, v redu, ali naj poskusim samo narediti to temo? Naj ga pustim v zaprtju in ga nato poskusim pobrati na zadnji strani?
Drugi posel, ki sem ga kupil, je bila prodaja na kratko. In samo eno opozorilo za ljudi, ki poslušajo, bodite pripravljeni na to, da bo kratka prodaja trajala dolgo. Moj posel, ta drugi posel, ki sem ga kupil, mislim, da so bili meseci in meseci in meseci vmes, ko sem oddal ponudbo in ko so se dejansko vrnili in rekli da, in še več mesecev po tem, ko smo dejansko zaključili, ker je prišlo do prvi kupec, ki je bil izbran, je ta kupec odstopil. Potem je banka prišla do mene in mi rekla: »Hej, vi ste bili naša druga ponudba v vrsti. Ali ga želite vzeti?" In potem je postopek pogajanj trajal večno, ker samo zato, ker se prodajalec strinja z zneskom med prodajo na kratko, se mora banka še vedno vrniti in odobriti ta znesek, kar lahko traja večno. Pri nakupu na kratko lahko dobite res fantastično ponudbo, vendar bodite pripravljeni, da bo morda potrebno veliko pesmi in plesa, preden dejansko pridete do cilja.
Ashley:
V redu, naše naslednje vprašanje je torej Kyle Consider. "Za tiste, ki imate najemnine zunaj mesta, koliko običajno plačate za upravljanje nepremičnine?" Tony, imel si svoje nepremičnine v Louisiani. Kakšna je bila provizija za upravljanje nepremičnine, ki ste jo plačali zanje? Ker so bili zate izven države.
Tony:
Bilo je pošteno precej drago. Mislim, da so ga imeli pri 10 % najemnine, vendar z zgornjo mejo 100 $. Za vse enote, ki sem jih imel zunaj, sem plačeval le 100 USD na enoto. Svoje podjetje za kratkoročni najem sem našel tako, da sem dobesedno šel na Google in vtipkal podjetja za upravljanje nepremičnin, Shreveport, Louisiana; kup se je pojavil. Poklical sem kup in imel sem seznam vprašanj, ki sem jih želel zastaviti vsaki osebi. Prepričan sem, da so ta vprašanja prišla samo s forumov BiggerPockets. Pravkar sem preiskal obrazce, da bi našel, katera vprašanja naj postavim upravitelju nepremičnine. In nekateri se mi nikoli niso oglasili, tako da je to očitno znak. Nekaj me je kontaktiralo, s katerimi sem se pogovarjal po telefonu.
In potem, ko sem šel približat posestvo, ko sem odletel v Louisiano, da bi ga dejansko zaprl, tisto, ki mi je bilo najbolj všeč, sem ga samo prosil za skodelico kave. In poslal je nekoga iz svoje ekipe, da se sreča z mano, in dali so mi veliko vpogledov v lokalno gospodarstvo, v lokalno mesto, v kaj je dobro, ko prenavljaš nepremičnino, da dobiš najboljše vrednosti najemnin. Z njimi sem bil zelo odprt in iskren, da sem nov vlagatelj, vendar sem iskal nekoga, s katerim bi rasel. Takrat so bili tudi novi in rastoči, zato so bili s tem zadovoljni. Ampak ja, to je bil res kul proces, vendar je samo izkoriščanje BiggerPockets in nato odhod tja in osebno srečanje z ljudmi, kar mi je pomagalo najti pravega.
Ashley:
ja Svoje nepremičnine vedno upravljam sam. In potem sem pred tremi leti najel družbo za upravljanje nepremičnin in to je bila moja prva izkušnja z družbo za upravljanje nepremičnin. In njun honorar, ker sva bila jaz in še en investitor, in ko sva midva pripeljala svoje nepremičnine k njim, sva dobila večji popust. Mislim, da je bilo prvo leto 5.5 %. Z njimi smo sklenili enoletno pogodbo.
Tony:
To je kar dobro. 5.5 %?
Ashley:
ja In takrat je bilo 25 dolarjev na stavbo na mesec. In to je zajemalo nujne službe. Če je bila ob koncu tedna težava z vodovodom, niso zaračunali nadur ali česa podobnega, samo vsak mesec, vsako stavbo. Stanovanjski kompleks s 40 enotami ima pet zgradb, tako da smo za to nepremičnino vsak mesec zaračunali 25 USD na enoto, nato pa je bil dupleks 25 USD dodatnih.
Potem je bila leasing pristojbina v višini ene mesečne najemnine. In potem pristojbina za vzdrževanje, ne morem se spomniti, kakšna je bila, ko smo prvič začeli, vendar verjamem, da je bila 40 ali morda 45 $ na uro za vsako opravljeno vzdrževanje. In potem je bilo še nekaj drugih ... Tudi pristojbine za vkrcanje lahko dejansko pomenijo veliko, zato se prepričajte, da vprašate, kakšna je posamezna pristojbina od dneva, ko začnete, do dneva, ko se odjavite, ko zapustite nepremičnino družba za upravljanje.
Pred kratkim sem se odločil zapustiti svoje podjetje za upravljanje nepremičnin in vse narediti v podjetju. Najel sem svoje vzdrževalce, najel sem svojega upravitelja. Vendar sem se pogovarjal s to drugo družbo za upravljanje nepremičnin. In tako sem pravkar potegnil njihovo e-pošto in jih bom uporabil kot primer, pogledal tudi nekaj njihovih stopenj, toda pri tistem prvem podjetju za upravljanje nepremičnin, ki sem ga uporabil po prvem letu, drugo leto, so jo povečali na 6.5 %, mislim, provizija za upravljanje. In potem mislim, da se je vzdrževanje povečalo na 50 $ na uro morda za vzdrževanje. In potem mislim, da ni bilo nobenih drugih sprememb pri drugih honorarjih.
Ampak to drugo upravljanje nepremičnine, samo za primerjavo za območje Buffala, ponudili so mi, da je njihova provizija za upravljanje nepremičnine 10%, kar je enako, če nimate ... Če nimate veliko nepremičnin , če ne prejemate skupne stopnje, je prejšnja družba za upravljanje nepremičnin drugim ljudem zaračunala 10 %. Pristojbina za nalaganje je 895 USD na enoto. To vključuje oglaševanje, predstavitve, preglede najemnikov in ustvarjanje najemnih dokumentov. Nato se vzdrževalne storitve zaračunajo po 52.50 USD na uro z najmanj eno uro in se zaračunajo v 15-minutnih korakih po prvi uri. To je bila le osnova njihovega honorarja tam.
Mislim, da se vsekakor razlikuje od trga do trga. In 100 % mislim, da najcenejši način ni vedno najboljši način. Tako kot pri izvajalcih, najcenejše ni vedno najboljše. Pogosto se sprašujem, v redu, torej sem za svoje nepremičnine plačeval ta zelo znižan odstotek, medtem ko so drugi vlagatelji plačevali veliko višji odstotek, tistih 10 do 12 %, očitno so bile njihove enote vredne več za podjetje, ker so prejemali tako plačilo. veliko več za to, zato se sprašujem, ali se to odraža na kakšni storitvi. Ampak morda sploh ne, ampak samo nekatere od teh stvari, o katerih je treba razmišljati.
In potem tudi vzdrževalne službe glede tega, kakšno vzdrževanje dejansko izvajajo interno? Ena stvar, ki sem jo običajno pogosto videl, je bil vzdrževalec, ki je šel ven, zaračunaval uro ali karkoli drugega, da bi ocenil situacijo, nato pa so ga poslali dejanskemu vodovodarju ali podobnim stvarem. Zaračunajo mi samo, da si nekdo ogleda, nato pa mi zaračunajo, da dejanska oseba pride in to popravi. Za to, kar zdaj počnem, vse delam interno, imamo nastavljene meritve. Če pride zahteva za vzdrževanje in gre za težavo z vodovodno napeljavo, ki ni delovanje stranišča ali puščanje pipe, ampak gre za kar koli drugega kot zelo preprosto vodovodno opravilo, se delovni nalog po e-pošti pošlje neposredno našemu prodajalcu vodovodne napeljave, in ta načrtuje, nastavi gor in potem gredo. Mislim, da je zelo pomembno razumeti, kako njihovi sistemi in procesi delujejo tudi v vseh pogledih, niti ne samo pri vzdrževanju, da vam ne bodo zaračunali vseh teh malenkosti, ker imajo celoten proces.
Še ena stvar, ki se je pojavila, je bila, da smo, preden smo zapustili družbo za upravljanje nepremičnin, začeli najemati svoje ljudi, da delajo promet v podjetju, ker postajajo tako dragi z družbo za upravljanje nepremičnin, ko to počnejo oni. In ko smo opravili promet v podjetju, so poslali vzdrževalca, da pregleda nepremičnino. Zaračunali so nam, naj pride in ga pregleda ter se prepriča, da je pripravljen za najem, vendar smo že najeli lastne izvajalce, da ga pripravijo za najem. In to je bila le še ena pristojbina, ki so nam jo zaračunavali, da bi zaslužili. Ampak zato le spoznajte vsako najmanjšo pristojbino, ki lahko iz tega izhaja. In oprosti, vem, da nadaljujem in nadaljujem.
Tony:
Ne, ne, nadaljuj.
Ashley:
Druga stvar so morebitni ponavljajoči se pregledi. Mislim, da morda dve leti v družbi za upravljanje nepremičnin so poslali obvestilo vsem lastnikom, da zdaj vsi zahtevamo pregled nepremičnine, mislim, da je bilo polletno. In poslali bomo tehniko. Pregled bo stal 70 dolarjev. Napisali bomo stvari o preventivnem vzdrževanju, kar se na splošno sliši kot odlična ideja. Za stanovanjske komplekse s 40 enotami to res ni bila dobra ideja. Šli so skozi in ta stanovanja so precej dobro narejena, vse tako, in bi šli skozi in nam potem dali ... Zaračunali bi nam 70 $ na enoto, kar je bilo na koncu veliko, če imate cel kup enot. In potem so tudi govorili: "V redu, te detektorje dima je treba postaviti, ta GFI je treba postaviti," vse stvari, ki so varnostne težave. Toda težava je bila, da so nam zaračunavali cene ... Lahko bi šli v Lowe's in to kupili. Ko zamenjate 20 detektorjev dima, greste v ponudbeno sobo pri Lowe's, Home Depot in oddate ponudbo za teh 20 detektorjev dima, kar je veliko ceneje.
Če razumete materialne stroške, ko vam vaše podjetje za upravljanje premoženja zaračuna materiale, ali imajo na to popuste? Takšne različne stvari. Resnično, veliko bi lahko našteval in našteval, kar sem se v preteklih letih naučil o zaračunavanju, provizijah in stroških, ki se seštevajo in so povezani s podjetji za upravljanje nepremičnin. In če dobro opravijo delo, je 100 % vredno.
Tony:
Ja, Ash, izpostavil si toliko dobrih točk. Toda to je resnično eden od razlogov, zakaj je dolgoročni najem včasih težko donosen, zaradi pristojbin, ki jih nabirajo vaši upravitelji nepremičnin. Pravzaprav sem potegnil enega od svojih PM sporazumov. Imel sem prav, za upravljanje nepremičnine je bilo 100 dolarjev na mesec. Najemnina je bila cenejša od tistega, kar ste rekli. Naš je bil le 350 $. In če se prav spomnim, so to enoto oddajali za 1,200 ali 1,300 dolarjev na mesec, torej malo več kot 1/3 enomesečne najemnine.
Toda ena od drugih stvari, ki se je zgodila, je bila, da je bilo podjetje za upravljanje nepremičnin v lasti tudi njihovega vzdrževalnega podjetja. In vedno so nam dali možnost: »Hej, tukaj je naš citat. Če želite pridobiti zunanje ponudbe, ste več kot dobrodošli. Vendar ste zaposleni z delom, ne želite porabiti časa za to, da bi poklicali štiri različne vodovodarje, da bi dobili ponudbo, kako zamenjati voščeno plombo, zato samo recite: "Hej, za to poskrbi sam." Ugotovili smo, da ko smo poskušali poiskati druge cene, so bile tarife upravitelja nepremičnine običajno dražje, vendar jim je priročnost omogočila, da so to povečali. Ker morate tudi pomisliti, če vam zaračunajo samo 100 USD na enoto, to ni pomemben znesek denarja.
Ashley:
To je zato, ker ste tako vajeni kratkoročnih [neslišno 00:42:21] 30 %.
Tony:
Ja, 30 %. Toda samo pomislite, če poskušate zgraditi podjetje in je vsaka nepremičnina, ki jo prinesete, samo 100 USD na enoto, potrebujete veliko, da bo to uspešno podjetje, ki bo dejansko plačevalo račune, zato morajo najti načine, kako jim to finančno uspeti. In druga stvar, ki mi je prišla na misel, to sem poiskal tudi tukaj, moj upravitelj nepremičnine nam je omogočil, da imamo tako imenovani lastniški račun, ki je bil v bistvu zadržani ali rezervni račun v višini 500 USD. In teh 500 dolarjev je bilo namenjenih kritju morebitnih stroškov, samo zato, da bi bil na računu vedno denar za kritje morebitnih izdatkov. Če bi morali zamenjati detektor dima ali kakršna koli vzdrževalna popravila, niso želeli plačati tega denarja. In njihova rešitev za to je bila zagotoviti, da je na računu tega lastnika vedno vsaj 500 USD.
In imeli smo dve možnosti, da vložimo ta denar. Lahko bi samo napisali ček, 500 $, in ga dali naenkrat, ali pa bi odšteli 50 $ na mesec, dokler ne bi prišli do teh 500 $. Pomislite, če se odločite po tej poti, zdaj ne samo, da plačujete 100 USD na mesec za provizijo za upravljanje nepremičnine, ampak si zdaj prištejete še dodatnih 50 USD na mesec za 10 mesecev, tako da zdaj v resnici plačujete 150 USD na mesec za upravljanje vašega premoženja. In recite, da ste samo pobotali ali recite, da imate tako ali tako samo nekaj sto dolarjev dobička na mesec in teh 50 dolarjev je velika razlika v enem letu. Vsekakor preberite svoje PM pogodbe in pridobite resnično dobro razumevanje, kakšni so različni stroški.
Ashley:
In na koncu dobiš teh 500 $ nazaj. Ko zapustite družbo za upravljanje nepremičnin, vam ta rezervna sredstva vrnejo. O tem morate razmišljati kot o varčevalnem računu, ki vam ne prinaša nobenih obresti.
Tony:
Ja.
Ashley:
Zanimivo pa je, da vam dovolijo, da ga plačate v določenem časovnem obdobju, ker ko smo to naredili, je bilo treba vse plačati ... To je bil del vstopnine, ki ga je bilo treba plačati vnaprej. In to je super stvar omeniti, Tony, je razmišljati o tem. V redu, kupujete to nepremičnino, svoj denar ste vložili v polog, morda za plačilo rehabilitacije, ki jo je treba opraviti, in morda ste privezani na denar. Ste se prepričali, da boste imeli te rezerve zanje?
No, fantje, najlepša hvala, da ste nekateri danes poslali odlična vprašanja. Kot vedno lahko obiščete biggerpockets.com/reply in nam zapustite vprašanje. Lahko pa vstopite v mojo in Tonyjevo DM pri Wealth from Rentals ali pri Tonyju J. Robinsonu. Vidimo se v sredo z gostom.
Oglejte si podcast tukaj
V tej epizodi pokrivamo
- Kako najti NAJBOLJŠEGA družba za upravljanje premoženja za vaš najem
- Stroški upravljanja nepremičnin in kako zmanjšati stroške
- Zakaj MORATE zavarovati svoje premoženje v fazi rehabilitacije
- Kako uporabljati balonska plačila v vašo korist (in se izognite večjemu tveganju!)
- Kaj morate vedeti prej nakup a vnaprej zaseženo premoženje
- in So Veliko več!
Uporaba RentSavvy, edina nacionalna služba za posredovanje najemnikov za hitro zapolnitev vaše nepremičnine za najem za eno pavšalno pristojbino.
Povezave iz oddaje
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? E-naslov:
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- EVM Finance. Poenoten vmesnik za decentralizirane finance. Dostopite tukaj.
- Quantum Media Group. IR/PR ojačan. Dostopite tukaj.
- PlatoAiStream. Podatkovna inteligenca Web3. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-296
- :ima
- : je
- :ne
- :kje
- $GOR
- 000
- 1
- 10
- 12
- 12 mesecev
- 15%
- 20
- 20 let
- 200
- 2008
- 24
- 25
- 28
- 30
- 300
- 40
- 50
- a
- Sposobna
- O meni
- Sprejmi
- Račun
- računovodstvo
- natančna
- pridobljenih
- čez
- dejanska
- dejansko
- dodajte
- Dodatne
- Naslov
- nastavljiva
- napredno
- Prednost
- Oglaševanje
- nasveti
- Pridružen
- po
- spet
- agencija
- Agent
- Avgust
- Sporazumi
- naprej
- vsi
- omogoča
- že
- Prav tako
- vedno
- znesek
- an
- Analiza
- in
- Še ena
- odgovor
- kaj
- več
- karkoli
- Stanovanje
- apartmaji
- Apple
- Zahvaljujemo
- odobri
- SE
- OBMOČJE
- okoli
- AS
- vidiki
- oceniti
- povezan
- At
- Občinstvo
- Avtor
- izogniti
- nazaj
- Backed
- Backend
- torba
- Ravnovesje
- Banka
- Banke
- temeljijo
- V bistvu
- Osnove
- BE
- ker
- postane
- postajajo
- bilo
- pred
- ime
- zadaj
- počutje
- Verjemite
- koristi
- BEST
- Boljše
- med
- Ponudba
- Big
- Bill
- zaračunavanje
- Računov
- Bit
- Bloom
- Modra
- svet
- meja
- sposodim
- tako
- Kupil
- blagovne znamke
- Break
- Razčlenitev
- Breaking
- MOST
- prinašajo
- Predložitev
- posrednik
- prinesel
- Buffalo
- izgradnjo
- Building
- Bunch
- gori
- poslovni
- zaseden
- vendar
- nakup
- KUPEC..
- Nakup
- by
- izračun
- izračun
- klic
- se imenuje
- prišel
- CAN
- Lahko dobiš
- cap
- Kapital
- voziček
- ki
- previdni
- Denar
- denarni tok
- unovčenje
- ujete
- povzročilo
- vzroki
- previdnost
- previden
- spremenite
- Spremembe
- naboj
- zaračuna
- polnjenje
- poceni
- cenejša
- najcenejša
- preveriti
- Izberite
- mesto
- Zapri
- zaprto
- Sočasni gostitelj
- Kava
- College
- COM
- kako
- prihaja
- prihajajo
- komercialna
- Podjetja
- podjetje
- primerjate
- kompleksna
- Konferenca
- konzervativni
- Razmislite
- Gradbeništvo
- naprej
- nadaljevati
- Naročilo
- Izvajalec
- izvajalci
- nadzor
- udobje
- pogovorov
- Cool
- strošek
- drago
- stroški
- bi
- občine
- par
- Tečaj
- pokrov
- pokritost
- zajeti
- prevleke
- Creative
- ustvarjalnost
- kriza
- Pokal
- Trenutna
- Trenutno
- Cut
- ples
- dan
- Dnevi
- ponudba
- Ponudba
- Dolg
- odločil
- privzeto
- vsekakor
- DID
- Razlika
- drugačen
- težko
- neposredno
- Popust
- popusti
- razpravlja
- zaslon
- do
- dokument
- ne
- Ne
- tem
- dolarjev
- opravljeno
- dont
- navzdol
- 2
- med
- vsak
- Zgodnje
- lažje
- enostavno
- lahka
- jesti
- Gospodarstvo
- Edge
- bodisi
- ostalo
- E-naslov
- v sili
- konec
- Endless
- konča
- dovolj
- dovolj denarja
- zagotovitev
- zagotoviti
- V
- Celotna
- celota
- epizoda
- pravičnost
- zlasti
- nepremičnine
- oceniti
- Eter (ETH)
- Tudi
- sčasoma
- VEDNO
- Tudi vsak
- vsi
- vse
- Primer
- Primeri
- Stroški
- drago
- izkušnje
- Doživetja
- Pojasnite
- izpostavljena
- obseg
- dodatna
- Obraz
- sejem
- Padec
- false
- družina
- fantastičen
- daleč
- kmetija
- pipa
- pristojbina
- občutek
- pristojbine
- Nekaj
- izpolnite
- polnjenje
- končno
- financiranje
- finančna
- finančna kriza
- finančno
- financiranja
- Najdi
- konča
- narava
- prva
- prvič
- pet
- fiksna
- Všita
- stanovanje
- Flip
- Vrvice
- Pretok
- za
- za vedno
- Obrazci
- Na srečo
- forumi
- Naprej
- je pokazala,
- štiri
- iz
- spredaj
- polno
- Sklad
- Skladi
- Prihodnost
- splošno
- ustvarjajo
- generacija
- dobili
- pridobivanje
- GFI
- darilo
- Daj
- daje
- Giving
- Go
- goes
- dogaja
- več
- dobro
- dobro delo
- veliko
- Grow
- Pridelovanje
- raste
- Gost
- Guy
- imel
- Dvorana
- se zgodi
- se je zgodilo
- Zgodi se
- se zgodi
- srečna
- Trdi
- Imajo
- ob
- he
- Glava
- slišati
- pomoč
- pomagal
- pomoč
- jo
- tukaj
- Oklevajoča
- skrita
- visoka
- visoka kvaliteta
- več
- zelo
- ga
- najem
- Najem
- njegov
- hit
- hitting
- držite
- gospodarstvo
- drži
- Domov
- domači depo
- Iskreno
- upajmo, da
- uro
- Hiša
- hiše
- Kako
- Kako
- Vendar
- HTTPS
- velika
- sto
- i
- Bom
- Ideja
- Ideje
- if
- Pomembno
- in
- vključeno
- vključuje
- prihodki
- Povečajte
- povečal
- Industrija
- poceni
- Podatki
- začetna
- v notranjosti
- vpogledi
- Navdih
- Namesto
- zavarovanje
- obresti
- OBRESTNA MERA
- Obrestne mere
- zainteresirani
- Zanimivo
- v
- vlaganjem
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- vprašanje
- Vprašanja
- IT
- ITS
- Job
- Potovanje
- samo
- samo en
- Imejte
- vzdrževanje
- hranijo
- brcati
- Otrok
- Vedite
- Vedeti
- najemodajalec
- velika
- Zadnja
- pozneje
- Zakoni
- naučili
- učenje
- leasing
- vsaj
- pustite
- levo
- Pravne informacije
- LEND
- posojilodajalec
- posojanje
- manj
- vzvod
- LG
- odgovornosti
- življenje
- light
- kot
- vrstica
- obložene
- Seznam
- Poslušanje
- malo
- živi
- nalaganje
- posojila
- Posojila
- lokalna
- lokalno
- Long
- dolgo časa
- dolgoročna
- več
- Poglej
- Pogledal
- si
- off
- izgubil
- Sklop
- Louisiana
- ljubezen
- nizka
- nižje
- sreča
- je
- vzdrževanje
- Večina
- Znamka
- zaslužite
- IZDELA
- Izdelava
- upravljanje
- upravljanje
- upravitelj
- Vodje
- več
- Tržna
- Material
- materiali
- Matter
- max širine
- Maj ..
- pomeni
- pomeni
- Srečati
- srečanja
- član
- omenjeno
- Meni
- Meritve
- morda
- moti
- minimalna
- min
- min
- napake
- Omiliti
- Denar
- mesec
- mesečno
- mesecev
- več
- jutro
- Hipotekarni
- hipoteke
- Najbolj
- Motivacija
- usta
- premikanje
- premika
- premikanje
- veliko
- več
- morajo
- vzajemno
- my
- Ime
- Nationwide
- nujno
- Nimate
- potrebna
- potrebe
- mreže
- nikoli
- Novo
- NY
- na novo
- Naslednja
- št
- normalno
- Opombe
- Opaziti..
- zdaj
- Številka
- številke
- zasedenost
- of
- off
- ponudba
- ponujen
- ponujanje
- Office
- pogosto
- Ok
- on
- Na vkrcanje
- enkrat
- ONE
- tiste
- samo
- odprite
- Komentarji
- Možnost
- možnosti
- or
- Da
- Ostalo
- naši
- ven
- zunaj
- več
- dolguje
- lastne
- v lasti
- Lastniki
- Pace
- plačana
- del
- partner
- preteklosti
- Plačajte
- plačilna
- Plačilo
- Plačila
- ljudje
- odstotek
- opravljeno
- Obdobje
- oseba
- Osebni
- faza
- telefon
- kramp
- kos
- Kraj
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- Predvajaj
- predvajalnik
- prosim
- Vodovodne
- plus
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- točke
- politike
- politika
- Portfelj
- posest
- Prispevek
- pred
- pripravljeni
- precej
- prejšnja
- Cena
- Cene
- , ravnateljica
- Načelo
- verjetno
- problem
- Postopek
- Procesi
- donosno
- dobiček
- Lastnosti
- nepremičnine
- zaščiteni
- zagotavljajo
- nakup
- kupili
- nakupi
- nakup
- Push
- dal
- Dajanje
- vprašanje
- vprašanja
- Hitri
- hitro
- kvota
- kotacije
- območje
- Oceniti
- Cene
- dosežejo
- Preberi
- reading
- pripravljen
- pravo
- nepremičnine
- res
- Razlog
- Razlogi
- Pred kratkim
- priznajo
- Priporočamo
- zapis
- evidence
- zmanjša
- odražajo
- povrniti
- rehabilitacija
- relativna
- pomembno
- ne pozabite
- Najem
- najemnine
- odplačati
- zamenjajte
- odgovori
- Poročanje
- predstavljajo
- zahteva
- zahteva
- Zahteve
- Reserve
- rezerve
- stanovanjskih
- REST
- nazaj
- pregleda
- Mnenja
- RGB
- Pravica
- Tveganje
- tveganja
- Tvegano
- soba
- krog
- Pot
- ROW
- Preproge
- Run
- tek
- Varnost
- Je dejal
- prodaja
- Prodajalec
- Enako
- Prihranki
- varčevalni račun
- Videl
- pravijo,
- rek
- pravi
- Lestvica
- Scenarij
- scenariji
- urnik
- Iskalnik
- drugi
- Zavarovano
- glej
- videnje
- videl
- prodaja
- Prodaja
- pošljite
- pošiljanja
- Občutek
- poslan
- Storitev
- Storitve
- nastavite
- nastavitev
- sedem
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- je
- shed
- Nakupovalna
- trgovin
- Kratke Hlače
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- PREDSTAVE
- strani
- podpisati
- podpisano
- pomemben
- bistveno
- Znaki
- Podoben
- Enostavno
- sam
- Razmere
- situacije
- SIX
- 6.
- Slide
- Dimna
- So
- Software
- trdna
- Rešitev
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- pesem
- Kmalu
- vir
- Vesolje
- prostori
- specializirati
- specifična
- preživeti
- Sponzorirane
- Sponzorji
- Spotify
- pomlad
- stabilizirati
- Stage
- zvezda
- Začetek
- začel
- začne
- Država
- Država Farm
- bivanje
- Korak
- Koraki
- Še vedno
- Postanki
- zgodbe
- Zgodba
- Strateško
- Strateško
- Strategija
- strožji
- Boriti se
- predmet
- predložen
- uspešno
- taka
- poletje
- Super
- presenečenj
- sistemi
- Bodite
- sprejeti
- ob
- Pogovor
- pogovor
- Naloga
- davki
- skupina
- tech
- najemnik
- Izraz
- Pogoji
- kot
- hvala
- hvala
- da
- O
- Osnove
- Prihodnost
- informacije
- njihove
- Njih
- tema
- sami
- POTEM
- Tukaj.
- te
- jih
- stvar
- stvari
- mislim
- ta
- letos
- tisti,
- čeprav?
- mislil
- 3
- skozi
- vsej
- čas
- časovni okvir
- krat
- Naslov
- naslove
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- Toaletni
- Ton
- Tony
- tudi
- vzel
- orodje
- temo
- Skupaj za plačilo
- težko
- proti
- tradicionalna
- Prepis
- prenos
- Poskušal
- sprožijo
- Izlet
- Res
- poskusite
- promet
- Dvakrat
- dva
- tip
- tipičen
- tipično
- ne morem
- pod
- razumeli
- razumevanje
- Enota
- enote
- dokler
- posodobitve
- us
- uporaba
- Rabljeni
- uporabo
- navadno
- Vrednotenje
- Vrednote
- vrednost
- Vrednote
- Prodajalec
- Proti
- zelo
- VET
- Video
- želeli
- hotel
- želi
- je
- VOSEK
- način..
- načini
- we
- Wealth
- webp
- Sreda
- teden
- vikend
- dobrodošli
- Dobro
- šla
- so bili
- Kaj
- Kaj je
- karkoli
- kdaj
- kadar koli
- medtem ko
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- celoti
- zakaj
- širše
- bo
- pripravljeni
- zmago
- Winter
- z
- v
- brez
- Čudovit
- les
- delo
- delal
- deluje
- deluje
- vredno
- bi
- bi dal
- Zavito
- pisati
- pisni
- Napačen
- X
- leto
- let
- ja
- včeraj
- še
- york
- jo
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet