Razcvet trgov po pandemiji se bo "močno" ohladil

Dave:
Živjo vsi. Dobrodošli v On the Market. Jaz sem vaš gostitelj, Dave Meyer, ki se mu je danes pridružil James Dainard. James, kaj je narobe?

James:
Ne, samo druženje na soncu in po tem moram odleteti v Seattle, zato želim ostati, kjer sem, vendar to danes ni v načrtu.

Dave:
Kaj greš delat tja?

James:
Moramo se sprehoditi po nekaterih posestvih. Posodabljamo trg. Imamo tečaj za vlagatelje in potem imamo našo Heaton/Dainard počitniško zabavo, ki je vedno zabavna. Na počitnicah radi divjamo.

Dave:
No, za vse, ki to poslušate, to snemamo nekaj tednov vnaprej glede na praznike, tako da veste, da to snemamo konec decembra, toda kakšen je vaš načrt za praznično zabavo?

James:
No, navadno, in COVID je nekako zamotil, smo včasih prirejali velike hišne zabave v enem od naših flipov ali naših novogradnjah.

Dave:
To je super.

James:
So precej divji in imamo se fajn. Letos smo pa dali v najem … Je kul. To je kot kup iger, zato imajo bowling, Topgolf, vse različne stvari. Delamo malo bolj formalno. Naslednje leto se bom vrnil na hišne zabave, DJ-je in vse mogoče stvari.

Dave:
Človek, tri dni te pogrešam. V petek bom v Seattlu.

James:
Oh stari. Ja, ker grem v sredo zvečer.

Dave:
To je zanič. V redu. No, to je škoda. Toda danes imamo za vas čudovito predstavo. Ne vem, mislim, da je Henry gostil prvič, ko smo imeli Taylorja Marra, vendar imamo Taylorja Marra, ki je namestnik glavnega ekonomista za Redfin in verjetno eden od ljudi, ki raziskujejo, ki jih najbolj spremljam. Je strokovnjak za stanovanjski trg, vse. Toda danes se res veliko pogovarjamo o migracijah in o tem, kaj se je zgodilo med pandemijo in ali se ti trendi zdaj nadaljujejo ali kateri novi trendi se pojavljajo, na katere bi morali biti vlagatelji in ambiciozni vlagatelji pozorni. James, je bilo kaj posebnega, v čemer ste resnično uživali in mislite, da bi morali poslušalci poslušati?

James:
No, mislim, da gre le za resnično sledenje tem trendom, ki niso … Kot mislim, da mnogi od nas kot vlagatelji gledamo na lokalne trge in stanovanja, kaj se trenutno dogaja in kaj počnemo. Najpomembnejša stvar za vlagatelje je, da zamenjajo in spremenijo svoj načrt. In vem, da sem se naučil, da je leta 2008 videti vse te zunanje stvari. Migracije so bile nekaj, na kar prej nisem nikoli zares gledal, poleg svojega lokalnega trga. Toda kot vlagatelj želim še naprej vlagati in tem trendom lahko sledite na pravem mestu ... Ne gre vedno za najbolj vroča trendna področja. Kam se ljudje gibljejo? Migracija je velik dejavnik pri tem in mislim, da je pomembno, da ljudje odprejo oči in pogledajo celotno sliko, nato pa vam pove, kako vlagati v naslednjih dveh do štirih letih, ker želite vlagati, kamor gredo ljudje .

Dave:
Ja, absolutno. To je odličen nasvet in mislim, da se lahko vsi veliko naučite, ne samo o tem, kaj se je dogajalo v zadnjih nekaj letih, ampak le o splošni miselnosti in nekaterih novih informacijah, ki bi jih morali upoštevati, ko razmišljate o svoji osebni naložbeni strategiji. V redu, vzeli si bomo kratek odmor, potem pa bomo pripeljali Taylorja. Taylor Marr, ki je namestnik glavnega ekonomista pri Redfinu, dobrodošli nazaj na On the Market.

Taylor:
Hvala, da si me sprejel. Super je biti tukaj.

Dave:
No, mislim, da sva to povedala, ko sva se pogovarjala pred oddajo, a tvoja prva epizoda je bila ena naših najbolj priljubljenih doslej. Zelo smo hvaležni, da ste spet v oddaji. Najprej smo vas videli in mislim, da je bil maj ali junij in je bil stanovanjski trg videti zelo drugačen kot zdaj. Nam lahko poveste svoje mnenje o tem, kaj se je zgodilo v drugi polovici leta 2022?

Taylor:
ja Mislim, prva polovica je bila zelo zanimiva, ker so se že takrat obrestne mere znatno dvignile in videli smo, da se je veliko vodilnih kazalnikov potopilo proti jugu, trg se je odzival, to je bilo nekakšno prvo dejanje s hipotekarnimi merami, ki so se prilagajale dejanj Fed. Zdaj smo v drugi fazi, kar pomeni, da je bila inflacija v drugi polovici leta v resnici bolj zaskrbljujoča. To je povzročilo nekoliko več agresije s strani Fed-a, da bi dvignil obrestne mere. Hodili so hitreje, kot so pričakovali. Posledično so obrestne mere rasle veliko hitreje že od poletja in so bile v resnici samo bolj volatilne. Narasli so v mesecih, mislim, da je bilo avgusta in julija, in hkrati navzdol za približno odstotno točko. To so storili že dvakrat. Volatilnost hipotekarnih obrestnih mer je dosegla najvišjo vrednost v zadnjih 35 letih in zlasti ta vidik resnično pojasnjuje, kaj se je zgodilo na trgu v zadnjih šestih mesecih, saj so obrestne mere dramatično nihale tudi po tem, ko so se dvignile in ohlajale trg, opazovali pa smo tudi druge kazalnike. gor.
Vrednosti nepremičnin na primer padajo z eno najhitrejših hitrosti od leta 2009 glede na indeks Case-Shiller. To je reakcija na te naraščajoče obrestne mere. Vidimo pa tudi, da več kratkoročnih vodilnih kazalnikov povpraševanja res poskakuje naprej in nazaj skupaj s tem dvigom in padcem obrestnih mer. Nekaj ​​primerov, prodajalci morajo vse pogosteje zniževati ceno, ker ne dobijo ponudbe, ki jo želijo, cene pa so višje. Znižajo ceno, da kupce spoznajo, kje so in kaj si lahko privoščijo. Ko pa obrestne mere padejo, jim ni treba toliko znižati cen. In ta pingpong se je zgodil prodajalcem. Mnogi od njih so umaknili svoje domove s borze ali pa so skočili nazaj na trg in ponovno uvrstili svoje domove, ko so obrestne mere padle. Potem bodo, enako kot velja za kupce, pohiteli in začeli obiskovati domove, morda celo zamenjali, ko bodo dajali ponudbe, potem ko bodo obrestne mere padle in bodo zaradi nižjih obrestne mere dobili malo več vetra. V resnici je šlo samo za nestanovitnost. Če bi izbral eno besedo, da povzamem zadnjih šest mesecev.

Dave:
In Taylor, nekatera vaša dela, v katerih najbolj uživam, se nanašajo na različne regionalne razlike na stanovanjskem trgu, toda ocena, ki ste nam jo pravkar dali, ali je to povsod resnična ali to vidite bolj? Ali opažate več volatilnosti na nekaterih trgih v primerjavi z drugimi?

Taylor:
Vsekakor smo priča večji volatilnosti. V velikem obsegu, če pomislite na zadnjih 10 let, vidite tudi veliko nestanovitnost na mestih, kjer je enostavno zgraditi stanovanja. Kraji, kot so Phoenix, Teksas, Nashville, ti kraji so bolj nestanovitni, ker je lažje povečati ponudbo, vlagateljem je lažje vstopiti in naredijo trg nekoliko bolj nestanoviten. Toda to je bilo celo res samo na ožjem časovnem razponu zadnjih šestih mesecev do enega leta, ko so ta mesta v razcvetu pandemije, zlasti v gorskem območju, kot so Boise, Salt Lake City, Phoenix, vsi ti kraji, tudi Vegas zacvetele, a so se tudi močno ohladile. Ker so obrestne mere poskočile naprej in nazaj, dejansko niso opazili tolikšnega ponovnega okrevanja povpraševanja, kar pomeni, da so se še naprej močno ohlajale kot odziv na še vedno višje obrestne mere.
Mislim, da je del tega zato, ker so se vlagatelji umaknili in prodajalci so bili umaknjeni in majhna sprememba obrestnih mer v bližnji prihodnosti je po mojem mnenju že prestrašila veliko velikih igralcev, ki čutijo, da je preprosto veliko tveganja za zdaj. Ti trgi so doživeli večji umik, drugi trgi na severovzhodu in srednjem zahodu pa so opazili večjo odpornost, ko so obrestne mere nekoliko padle od svojih najvišjih vrednosti, in to je del tiste nacionalne nestanovitnosti, ki jo opažamo.

James:
Taylor, delujem na trgu v Seattlu, tako da gre za tehnologijo. V zadnjih 24 mesecih smo bili priča veliki rasti, ali ne toliko v zadnjih šestih, ampak mislim, da zadnjih 28 do 30 mesecev. In vsekakor smo videli precej drastičen umik od najvišjih cen. Veliko cen je padlo za 25, 30 %, ne od srednjih, ampak od tistih najvišjih spomladanskih cen. Potem, kar smo nedavno videli, je, da je nekako izravnano s počasnim curljanjem skozi trg. In del tega, kar gledamo, kar zadeva vlagatelje, je, da smo opazili velik padec zaradi poravnave prodajalcev, ker so ljudje postali tako nepotrpežljivi z dnevi na trgih, da so znižali ceno po dveh, treh tednih.
In zdaj smo videli, da so se cene dejansko nekoliko izravnale in da so dnevi na trgu na našem trgu enaki približno 30 do 45 dni in zdaj se stvari prodajajo zelo blizu seznamu ali rekel bi, da v 2 -3% razmerje na tej točki. Videli smo vroče trge, kot so Phoenix, Boise, celo San Diego, te vroče mehurčaste trge, nato pa smo videli tehnološke trge, ki so vzklili zaradi rasti delovnih mest, ali mislite, da se bodo tudi ti začeli umirjati ali predvidevate, da bi se lahko še vedno zmanjšali tudi s temi velikimi padci, ki smo jim bili priča v zadnjih šestih mesecih?

Taylor:
To je odlično vprašanje. Vem, da se veliko ljudi v Seattlu to sprašuje. Tam sem se pogovarjal z veliko novinarji. V Seattlu imam veliko prijateljev, ker sem nedavno živel tam in sem bil zadnjih 10 let večinoma doma. Seattle precej poznam. In kar vem o Seattlu, je, da ima ta nadstropja, ko finančni trgi začnejo okrevati. Na tem območju je veliko tehnološkega bogastva in ko si delnice, kot sta Amazon, Microsoft in Facebook, nekoliko opomorejo, lahko to res precej pomaga podpreti povpraševanje. To je težje videti v podatkih, ker obstaja tudi ta psihološka komponenta, tako kot ko pride do porasta odpuščanj, niso vsi odpuščeni, odpuščanja so res majhna, vendar obstaja psihološki učinek valovanja, ki ga lahko ima veliko ljudi povečan strah in tesnoba glede delovanja na nepremičninskem trgu je velika odločitev.
Glede na to so trgi, kot sta Seattle in San Francisco, ki sta zelo draga in za katera ni značilen tolikšen razcvet in propad, kot sta Boise ali Phoenix, Boise in Phoenix sorazmerno majhna trga, zato ni potrebno veliko dejavnosti narediti veliko spremembo. Medtem ko je v Seattlu in San Franciscu težje doseči tolikšno razliko. Zdaj v Seattlu so se vrednosti stanovanj od vrha maja do septembra po Case-Shillerju znižale že za približno 9 %. Na podlagi novejših podatkov verjamem, da se to nadaljuje za vsaj nekaj odstotnih točk. Videli smo veliko prilagoditev zaradi višjih obrestnih mer, a tudi v Seattlu je bil res trojček treh stvari. Bile so višje obrestne mere, to je že tako drag trg, zato je na to bolj občutljiv. Razmere na finančnem trgu z veliko, kot sem že omenil, tehnoloških delnic, saj je NASDAQ padel za več kot 30 % od začetka leta, kar je veliko bolj breme na trgih, kot sta Seattle ali San Francisco, kjer je visoka koncentracija tehnologije delavcev.
Tretja stvar so migracije. Leta 2021 je Seattle prvič v več kot desetletju zabeležil neto odliv ljudi, ki so zapustili območje. V resnici je prišlo le do odveza od dela na daljavo, zaradi česar je veliko ljudi odšlo. Še naprej je dobival pritok ljudi iz Bay Area, ker so se soočali z isto odločitvijo, vendar je veliko ljudi odšlo v vzhodni Washington in celo v kraj, kot je Phoenix. Ta element višjih obrestnih mer povzroča, da ljudje nekako zamrznejo na mestu in se ne premaknejo toliko, a ker so obrestne mere padle, smo prejšnji teden zagotovo slišali od agentov na terenu, da kupci poskočijo nazaj notri. Nestrpni so priti tja in morda bi se zelo hitro umaknili, ko so se stvari začele obračati proti jugu, vendar so še vedno tam.
So stranski kupci, upravičenih je veliko dohodka, tisti z zadostnimi predplačili, kjer bi lahko kupili dom, če bi le našli dobro ponudbo. Težava je v tem, da traja nekaj časa, da prodajalci nekako srečajo kupce, kjer so. Običajno počasneje znižujejo ceno, počasneje se odzivajo na tržne razmere. In ko to v celoti dosežejo, je dovolj kupcev, da se trg resnično začne stabilizirati. Prepričan sem, da se stvari v Seattlu morda odzivajo ostreje, kot se sploh zavedamo, vendar je tukaj nekaj stabilnosti. In ena od ključnih stvari pri tej funkciji v Seattlu je, da je nekaj domov padlo celo za več kot 20 %. Ogledal sem si nekaj domov, ki so se dejansko nedavno zaprli aprila in maja, ko so cene dosegle vrhunec, in če pogledam njihovo oceno Redfin ali njihov Zestimate, sem ugotovil, da so nekateri izgubili več kot 20 % vrednosti svojega doma, kar je izbrisalo skoraj ves njihov kapital.
To je strašljivo. K sreči se večina teh kupcev verjetno ne bo preselila še 10 let, tako da to nanje ne bo preveč dramatično vplivalo, razen če izgubijo službo ali doživijo kakšen drug gospodarski šok. Mislim, da ni vala ponudbe, ki bi prišel na trg. Potem je tu še ta element, da ja, morda prodajalcem ni treba toliko znižati svoje cene, vendar kupci še vedno pridobivajo veliko pogajalske moči in lahko zahtevajo večje koncesije prodajalcev, kar pomeni, da morda od prodajalca dobijo dodatne 3 % nazaj za stvari, kot so popravila doma ali znižajo hipotekarno obrestno mero. In to je trenutno nekakšna zamujena funkcija v številnih podatkih, ker nihče ne zajame: "Tukaj je bila maloprodajna cena."
Recimo, da ste svoj dom v Seattlu uvrstili na seznam za milijon dolarjev, morda ste morali znižati ceno na 900,000, potem ste ga morda prodali pod izklicno ceno pri 850, potem pa ste morda morali prodajalcu vrniti še 50 koncesij. Če gledamo eno od metrik, morda ne bomo zajeli celotnega učinka tega, kako se je stanovanjski trg v resnici prilagodil temu določenemu prodajalcu. Del te manjkajoče lastnosti so koncesije prodajalcev, ki so prav tako v porastu.

James:
ja Na našem trgu prodajamo veliko različnih vrst izdelkov. In mislim, da je naš trg verjetno zelo podoben Austinu in San Franciscu. Mislim, da to vidimo. Spremljal sem jih, da bi nekako videl, kakšni so trendi tam. Rekel sem si, v redu, na tej točki smo vsi v istem čolnu. Mislim, da je to odlična točka, da morate biti previdni pri podatkih, ker vem, da na vsakem … Prodajamo veliko novih gradbenih proizvodov mestnih hiš. Vsak posel, ki ga izvajamo, gradbeniki ali prodajalci znižajo obrestne mere, pri čemer si v resnici prizadevamo, da kupimo to obrestno mero. In stane, mislim, nekje med 25 in 35,000 $ kreditov, kar je, če dobro pomislite, približno nekje med 5 in XNUMX % dejanske prodajne cene.
To je nekako tako, kot ko gredo prodajalci stanovanj prodajat svoje stanovanjske posle in želijo zapakirati izvajalca ter vnaprej podelijo vse koncesije, toda na papirju je videti, da je res dobro, ker so podelili brezplačen mesec in počutim se kot odvrže podatke. Ko gledamo transakcije, se vprašamo: "V redu, koliko zaključnih stroškov dejansko nastane in ali je to prava vrednost nepremičnine?" Ker so ti padci pri nakupih dragi in res je nekaj, kar je postalo normalno, vsaj pri novogradnji, ne toliko pri popravku in obračanju ali prenovljenem izdelku ali [neslišno 00:15:27], pri novogradnjah pa je dokaj običajni.

Dave:
Samo za vse, ki poslušajo, samo da se prepričam, da vsi razumejo, kar pravita Taylor in James, je, da čeprav na trgu, kot je Seattle, kjer podatki odražajo padce cen, Taylor, mislim, da ste glede na Case rekli približno 9 % Shiller, in to se dogaja na številnih trgih po vsej državi. Toda zveni, kot da pravita Taylor in James, da je resnično število morda precejšnje, ker prodajalci dajejo koncesije, ki imajo denarno vrednost do 20 ali 30,000 $, kot je pravkar rekel James, vendar se to ne odraža v prodaji cena. Kar zadeva dejanski finančni vzvod za kupce, je na trgu, kot je Seattle, morda celo več kot 9 %, lahko je 11 %, lahko je 12 % in na katerem koli trgu že delujete, je lahko dejansko dva ali tri več točk, kot je dejansko prikazano v podatkih.

Taylor:
Vsekakor. In če se vrnemo k znižanju hipotekarnih obrestnih mer, tako da je bilo to letos vse pogostejše, če pogledamo podatke Freddieja Maca, poročajo o hipotekarnih obrestnih merah in o tem, koliko točk se plača za posojilo, da se odkupi ocena. In res se je dvignila na skoraj 20-letno najvišjo vrednost za različna posojila, kot je 15-letna fiksna posojila, saj se je tudi 30-letna fiksna posojila dvignila na približno desetletno visoko vrednost. O tem so nehali poročati. Težko je vedeti, kaj se zdaj dogaja v realnem času, vendar to ni pomembno, saj se tudi veliko gradbenikov poslužuje te taktike, da bi poskušali priti tja, kjer kupcev ne prestrašijo visoka mesečna plačila, ko vložijo današnje obresti. stopnje. Z odkupom nižjega tečaja si lahko mesečno plačilo naredijo precej ugodnejše. Pravzaprav je tako ugoden, da je odkup točk celo boljši za kupca, kot pa samo pridobitev tega denarja po nižji prodajni ceni.
Pravzaprav je zelo dobro na splošno povečati povpraševanje kupcev, skupino kupcev, ki bi si lahko privoščili ta dom z mesečnim plačilom. Težava pa postane kupovanje bolečih točk pri posojilu, ko dejansko stavite, da boste zaklenili to obrestno mero in da obrestne mere ne bodo padale. In kar smo spet videli pri nestanovitnosti hipotekarnih obrestnih mer, je nihanje hipotekarnih obrestnih mer iz enega meseca v drugega na najvišji ravni v zadnjih 35 letih. In to pomeni, da so možnosti, da obrestne mere padejo za odstotno točko, zdaj višje, kot so bile že zelo dolgo. Mislim, da ni verjetno, da bi se stopnje kdaj vrnile pod 3 %, dva odstotka in pol, kar se je zgodilo med pandemijo. To je bila edinstvena okoliščina, saj je Fed črpal milijarde dolarjev v hipotekarne vrednostne papirje, kar je ustvarilo neobičajen trg za hipoteke.
Toda zdaj bi lahko bile obrestne mere višje in res bi bili veseli, da ste plačali točke za posojilo in se ne soočate z višjimi stroški izposoje. To bi se zelo dobro obneslo, če tečaji nikoli ne padejo pod vašo vrednost. Toda če obrestne mere res padejo nazaj na recimo 5 %, kar je možno, če vstopimo v recesijo, obrestne mere med recesijo običajno padejo, potem ste se dejansko odrekli več deset tisoč dolarjev, da bi stavili na to, da obrestna mera ne bo učinkovito padla. Morda tega ne vidite tako. Obstajajo stroški refinanciranja, v igri so tudi druge stvari. Toda to je nekakšna skrita lastnost, ki vpliva na trg, nad katero ljudje morda nimajo vedno popolnega nadzora ali pogajanja.

Dave:
To je tako dobra poanta in še nisem slišal, da bi se tako artikulirala, a v bistvu razlog, da sprejmete in želite koncesijo prodajalca, da nekdo kupi vaš tečaj, je ta, da je vaše mesečno plačilo previsoko in si rečete: »V redu , moje plačilo boste znižali na sprejemljivo raven, v zameno pa sem pripravljen plačati ceno, ki jo zahtevate.« Če pa tečaji v prihodnosti padejo, potem ste v bistvu ugodnost, o kateri ste se pogajali, sporna in še vedno plačujete višjo ceno, ki jo je želel prodajalec, ugodnost, ki vam jo je dal, pa je nekako izničena.

Taylor:
Vsaj deloma. In na drugi strani tega je hipotekarna hipotekarna hipotekarna hipotekarna hipoteka z resnično prilagoditvijo obrestne mere, ki smo jo opazili tudi v porastu skupaj s plačilnimi točkami za posojilo. Na obeh straneh enačbe se dejansko dvignejo ljudje, ki dejansko stavijo, da bodo obrestne mere ostale visoke in v prihodnosti ne bodo padle ali da bodo padle in se v prihodnosti ne bodo preveč dvignile. Hipotekarni tabor s prilagojeno obrestno mero, ki v zadnjem času predstavlja približno enega od 10 kupcev, se glede na Združenje hipotekarnih bank odloča za hipotekarna posojila s prilagojeno obrestno mero. In ta porast uporabe ARM-jev je v bistvu spet stava, da obrestne mere ne bodo zrasle veliko višje ali bistveno višje, kot jih imate zdaj, zaradi česar bodo vaši stroški izposoje v recimo petih letih po izteku fiksnega menjalnega obdobja, ki ga si bom lahko privoščil to plačilo. Če obrestne mere res padejo ali celo ostanejo nespremenjene, in prilagoditev obrestne mere je hipoteka nekakšen drug sklop te enačbe, ki bi nekomu koristil.

James:
Taylor, mislim, da govorimo o nekakšnih trgih in stvari se premikajo, izpostavil si nekaj zelo zanimivega v Seattlu ali poznam veliko teh tehnoloških območij ali v San Franciscu, prebivalstvo se je prav tako zmanjšalo, ljudje so se odseljevali leta 2023 in veliko tega je bila migracija in delo od doma, kjer so bili ljudje lahko prilagodljivi. Če imate priložnost zapustiti Seattle in delati na sončnem mestu, veliko ljudi to rado izkoristi, izkoristili bodo to priložnost. Ali vidite pri migraciji, videli smo tako hitro, kot v Phoenixu, Floridi, Teksasu, veliko ljudi se je preselilo v te države in videli smo veliko rast inflacije na teh območjih, rast cen na teh območjih. . Ali predvidevate, da ko gremo v to, ko se stopnje povečujejo in se nam zdi, da bi lahko šli v recesijo, ali vidite, da bi lahko migracija A, začela dramatično padati?
Ker ko ljudje postanejo zaskrbljeni za svojo blaginjo in službo, se nehajo premikati, želijo porabiti manj denarja in želijo biti bolj stabilni. Toda ali vidite morda povratno migracijo, ki se vrača z veliko teh podjetij, vem, da v Washingtonu ali celo v New Yorku sem nekajkrat prebral, da ta podjetja želijo ljudi nazaj v pisarne in hočejo telesa nazaj v stoli. Ali vidite, da nekateri od teh trgov, Austin, San Francisco, Seattle, New York, ali vidite, da se bo migracija v naslednjih 12 do 24 letih obrnila, čeprav je tam res drago živeti? Ali pa vidite, da je migracijski vzorec še vedno dosleden, ko ljudje težijo k cenovni dostopnosti in večjemu udobju v razmerah, v katerih želijo živeti?

Taylor:
Prav imate, ko opozarjate na to dihotomijo, da imate na eni strani ljudi, ki težijo za cenovno dostopnostjo, in to je res tisto, kar je prevladovalo v pandemiji v letih 2020–2021. Ljudje niso bili privezani na svoje delovno mesto in so se lahko preselili na daljavo. To je bilo povezano tudi z edinstveno okoliščino, v kateri so obrestne mere padle, zaradi česar je bila cenovno dostopna priložnost še boljša, kjer se lahko premaknete in zaklenete to nižjo obrestno mero. Ta poplava ljudi, ki zapuščajo Kalifornijo, za katero mislim, da je država med pandemijo prvič izgubila prebivalstvo, verjamem, da je to stoletje, če imam to pravico iz popisa. In veliko teh ljudi je šlo v sosednje države, Nevado, Arizono in celo Oregon. In to je na teh območjih povzročilo nakupovalno mrzlico. To je bila res lov za cenovno dostopnostjo. Večina anketirancev je izjavila, da se selijo zaradi stanovanjskih razlogov.
Običajno se ljudje selijo predvsem zaradi razlogov, povezanih s službo, da bi dobili bolje plačano službo ali zaposlitvene priložnosti. Vendar pa smo zaradi pandemije videli, da so prevzeli razlogi, povezani s stanovanji, in res je šlo za cenovno dostopnost. Ljudje so želeli večji prostor, delo od doma, večje dvorišče, primestno hišo, podobne stvari. In ta korak za cenovno dostopnost je vplival na vse te trge in dvignil cene. Druga stran tega pa je, da so cene v krajih, kot je Austin, tako zrasle, da je danes res manj privlačno kot pred dvema letoma za nekoga, ki išče dostopnost. Pravzaprav so nekateri ljudje, ki so že izkoristili to priložnost cenovne dostopnosti, nekako ublažili trenutno priložnost cenovne dostopnosti. Še posebej, kot ste omenili, so bili stroški inflacije več kot dvakrat višji v Phoenixu kot v LA-ju, pa tudi v Atlanti ali Tampi kot v New Yorku.
In del tega je posledica migracijskih trendov, ki so se zgodili med pandemijo. Ker pa ti kraji postajajo dražji, ne samo stanovanja, ampak tudi drugi stroški življenja v restavracijah, za plačilo delavcev, je povečano povpraševanje vplivalo tudi na to, da so ti kraji tako privlačni, kot so bili. Hkrati pa mislim, da ne bomo videli velike vrnitve v ta mesta, ki so izgubila ljudi. Ne vidimo prevelike upočasnitve. Namesto tega vidimo mesta, kot je Salt Lake City, ki so doživela razcvet, so minila od svojega obdobja razcveta in se upočasnjujejo, da v bistvu ne izgubijo povsem ljudi, vendar v bistvu ne pridobijo toliko ljudi, kot so pred enim letom. Ista zgodba velja v krajih, kot je Austin. Veliko teh mest z razmahom pandemije, tudi Boise, se je migracija vanje upočasnila.
Vendar ne gre za to, da se ljudje zgrinjajo nazaj v mesta, kot sta Seattle in San Francisco, samo izgubljajo nekoliko manj ljudi. Če se vrnemo približno 60 let nazaj v podatke o migracijah, vemo, da so ljudje med recesijo in obdobji višjih obrestnih mer … Imajo gospodarsko zaskrbljenost in preprosto zamrznejo na mestu. Teh velikih potez ne delajo tako pogosto v prvih letih gospodarske upočasnitve ali krize. Kot taka je naša napoved za naslednje leto, da bo tako tudi v primeru, da vstopamo v težko gospodarstvo, saj ima Fed višje obrestne mere in jih najverjetneje drži nad 5 %. In ko se bo to zgodilo, bodo hipotekarne obrestne mere ostale visoke in omililo trg dela. Vse te stvari ustvarjajo razmere, ko je premikanje in selitev na netu manj ugodno, kot je bilo trenutno ali morda v preteklem letu.
Pričakujemo rahlo upočasnitev migracije, vendar bomo ostali višji od norm pred pandemijo zaradi tega nevezanega dela na daljavo. In še vedno se ljudje želijo preseliti zaradi določene cenovne dostopnosti, še posebej, če imate to prilagodljivost. Ampak potem je tu še ta druga komponenta. To ne pomeni vse slabe novice za San Francisco, New York, Chicago po svetu. Če pogledate generacijo Z in nekatere raziskave, so mesta številka ena, kamor si želijo iti, še vedno ista mesta, kot so San Francisco, New York in mesta, ki prihajajo iz velike finančne krize, zdaj pa je ta mesta v letu neposrednih letih, vendar se je začelo drugo okrevanje, vodili so okrevanje. Vodili so pri rasti delovnih mest. Veliko ljudi se je preselilo v San Francisco. Mislim, zdaj vemo, da smo med pandemijo izgubili 180,000 ljudi. Toda v letu 2014 je bil v razcvetu.
Bilo je veliko rasti delovnih mest. Bilo je na začetku okrevanja in veliko mladih milenijcev je začelo svojo kariero in se selilo v mesta, kot so San Francisco, New York ali Seattle. Samo da so se tako podražili z neizgradnjo stanovanj, da zdaj izgubljajo ljudi. Mislim, da bomo po tej gospodarski upočasnitvi, ko se bodo stvari spet začele krepiti, morda videli, da se nekateri mlajši ljudje generacije Z še vedno selijo zaradi svoje kariere. Manj jih skrbijo stanovanjski stroški kot morda starejše milenijce, ki si ustvarjajo družine in so zapustili ta mesta. Vendar to ne pomeni, da bo to popolnoma nadomestilo izgubo, ki je nastala med pandemijo.

Dave:
Taylor, zelo sem vesel, da si to omenil. Videla sem nekaj, predvidevam, podobnih raziskav o generaciji Z in o tem, kako se selijo v mesta z relativno visokimi cenami, kar je zame zelo smiselno. Če si mlad, so to privlačna mesta, je veliko dela, so dobro plačana dela. To je zelo smiselno. Toda za ljudi, ki so se med pandemijo selili, omenili ste milenijce, ali je bila to demografija, ki se je gibala najbolj kot ljudje, ki so si šele ustvarjali družine, ali je bilo vseprisotno, kot da so se selili vsi?

Taylor:
Ja, popis prebivalstva, ki je bil pred kratkim objavljen septembra, mislim, ali oktobra, nekaj podatkov o demografiji vseh na ravni okraja, vse do starosti, rase in drugih vidikov o njih. Nekaj ​​časa sem brskal po teh podatkih, da bi ugotovil, kako so se med pandemijo spremenila različna okrožja in okrožja, 20 najbolj naseljenih podzemnih območij, ta urbana okrožja so v resnici povzročila eksodus migracij. Okrožje New York, okrožje San Francisco, okrožje King, Washington, to so urbana okrožja v teh velikih mestih, ki so videla, da so vsi ti ljudje odšli. Kdo je odšel? No, vemo nekaj stvari o njih. Vemo, da je demografija milenijcev, torej tistih, ki so v bistvu v svojem razponu od 25 do 44 let, tista starostna skupina, ki je pregnala odseljevanje iz teh velikih mestnih okrožij in zlasti nehispanskih belih gospodinjstev, ki si ustvarjajo družine. To so tisti, ki so se preselili v predmestje, da bi postali lastniki stanovanj, da bi iskali več prostora ali da bi se preselili nekam, kjer je cena bolj dostopna. Kraji, kot sta Tampa ali Atlanta, kjer je potekalo tudi veliko vhodnih migracij.
To je predvsem tisto, kar vemo o tem, kdo se je preselil. Obstaja tudi element, ki je bil zdaj med pandemijo malo bolj edinstven, to je politika. To je bil velik politični odziv med pandemijo o tem, kako ravnamo z zapiranjem podjetij, uveljavljanjem nošenja mask, vsemi vrstami različnih predpisov na državni ravni, ki so se zgodili. In če pogledamo, kdo je zapustil Kalifornijo, je bilo nesorazmerno veliko republikancev, ki so zapustili Kalifornijo, registriranih republikancev, ki so zapustili Kalifornijo v bližnje države ali ki so zapustili mesta, kot sta Seattle in zahodni Washington, v Idaho. Bilo je tudi to politično razvrščanje, ki se je res povečalo.
To se dogaja približno od 80. let prejšnjega stoletja, zato mesto, v katerem živimo, bolj kot kdaj koli prej opisuje našo politiko, toda zlasti med pandemijo je na vas vedno bolj vplivala vaša lokalna politika ali politika na državni ravni. In to je imelo pomembno vlogo tudi pri migracijah, kdo bi se morda preselil. Če grem naprej, mislim, da to ne bo imelo tako velike vloge. Tega vpliva je manj, tudi kljub stvarem, kot je Roe proti Wadu ali drugim političnim vidikom na državni ravni. Še vedno prevladujejo davki in prevladuje cenovna dostopnost z veliko prednostjo glede držav, v katere se ljudje selijo.

James:
Vedno razmišljam o tej migraciji, ker sem se pogovarjal z veliko ljudmi iz Washingtona. Poznam veliko ljudi, ki so se odselili iz te države. Pravzaprav si čas delim med Washingtonom in sončnim krajem. Ni imelo nobene zveze s politiko, imelo je vse opraviti s soncem. Vendar se sprašujem, ali to ni nekaj, za kar bi lahko shranili podatke, vendar mislim, da bi lahko, toda to je tisto, kar imenujem obžalovanje zaradi selitve, ker poznam nekaj ljudi, ki drastično spremenili države. In nekako so to naredili, ker so si mislili: »To lahko storim, ker to počnejo vsi« in zdaj so zaprti vase, ker so se njihovi domovi pocenili, in nekako so ugotovili, da so izbrali napačno mesto in smo nekako obtičali, ko si rečejo, "O, človek." Ne gre za to, da se ne bi ponovno preselili ali ponovno prodali svojega doma, ampak to so storili v taki naglici, poleg tega pa je bil trg v vseh teh soseskah tako vroč, da so morali storiti …
Veliko kupcev stanovanj na žalost v zadnjih 24 mesecih ni razmišljalo o svojem nakupu in so morali preprosto vstopiti v hišo. In sprašujem se, kaj bo to naredilo, ker so šli bodisi v ... Predvidevam, da bi nekateri od njih lahko postali najemnine, če bi bil cenovno ugodnejši trg. Toda poznam veliko ljudi v Idahu, kjer so se preselili, jim je bilo všeč šest mesecev, 12 mesecev, potem pa rečejo: »Veš kaj? Želim se vrniti proti oceanu.” Toda zdaj so obtičali, ker je trg tako hitro upadel. Vidite kaj od tega? Spraševal sem se, ali se bo to dejansko zgodilo zaradi nekakšnega vala zaplemb, ker bodo ljudje preprosto rekli: »Ne, tega nočem več, samo odhajam. Ne zanima me, kaj je. Nimam lastniškega kapitala, vseeno mi je, kakšno je moje plačilo. Želim se vrniti v mesto.”

Taylor:
To je odlično vprašanje, ker imaš prav. O tem ni veliko trdnih podatkov, ki bi jih lahko vedeli, v redu, ali je ta prodajalec nekdo, ki se je pred kratkim preselil in je to njegova motivacija za prodajo? Vemo pa, da pri Redfinu izvajamo veliko anket in našim agentom, našim strankam in splošni javnosti postavljamo različna vprašanja. In med tem migracijskim valom pandemije smo ljudi vprašali, ali ste srečnejši, ko ste se preselili? In kako je s cenovno dostopnostjo? In kljub dvigu cen za 20-30 % v mestih, kot je Boise, je večina ljudi dejansko prihranila denar pri svojem mesečnem plačilu in dosegla prednost v smislu mesečne hipoteke glede na njihov dohodek.
In deloma je to zato, ker se ljudje z višjimi dohodki selijo v kraje, kot je Boise, to lahko privoščijo. Pogledamo lahko podatke iz HMDA, zakona o razkrivanju hipotek na nepremičnine, da vidimo, kaj je s spremembami dohodka ljudi, ki so se preselili? Obstajala je komponenta cenovne dostopnosti, ki je morda povzročila nekaj te sreče, da so ljudje čutili, da zdaj po preselitvi prejemajo več razpoložljivega dohodka. Toda na splošno so bili ljudje zadovoljni z njihovimi potezami. Zagotovo boste slišali obžalovanja. Pravzaprav je New York Times na začetku pandemije objavil zgodbo o nekom, ki je zapustil New York in kupil kmetijo, odkrili so čebelje gnezdo in niso vedeli, kaj naj storijo, zato so preprosto prodali dom.
Kakorkoli že, slišali boste takšne zgodbe, vendar niso običajne. In na splošno mislim, da so bili ljudje bolj srečni. Pravzaprav si ljudje bolj želijo migrirati kot trenutno. Mobilnost je upadla zadnjih pet desetletij, pravzaprav že šest desetletij. In posledično se ljudje preprosto ne gibljejo toliko. In to ni dobro za ameriško gospodarstvo. Za to obstaja veliko razlogov, na primer zaradi porasta izdajanja poklicnih dovoljenj je težje prehajati čez državne meje. Kljub temu pa je pandemija znižala letvico za premikanje. Ni vam bilo treba prekiniti socialnih vezi, ker jih je že prerezalo socialno distanciranje, ne obiskovanje cerkva in šol in vseh vrst drugih družbenih ustanov. Bili ste že v zavetju, niste se vozili v službo. Na splošno so bili stroški selitve v smislu socialnih stroškov veliko nižji.
Zaradi tega so se ljudje, ki bi se resnično morali preseliti, vendar obotavljajo, ker imajo dobro nastavljeno situacijo. Pandemija je nekako pretrgala te vezi in ljudem omogočila lažjo selitev. In veliko ljudi je zaradi tega prišlo naprej. Na omrežju, mislim, da je to dobra novica, zagotovo obstaja obžalovanje. Tudi osebno sem se preselil. Aprila 2021 sem zapustil Seattle in se preselil v Severno Virginijo. Zdaj obožujem sonce. Čudovito je. Danes je super sončen dan in veseli me, da se v zimskem času prebujam ob soncu. Vendar se lahko povežem s tistimi kupci, ki so bili razburkani trg, sprejeti moraš nekaj kompromisov.
Nismo dobili svojega sanjskega doma, dobili pa smo boljši dom, kot smo ga imeli v mestnem Seattlu. Vendar to ne pomeni, da se bom naslednje leto ali naslednji dve leti preselil in bi se lahko vedno spremenil v najem, če se želim nekam preseliti in celo najeti. Ljudje imajo priložnosti, da ublažijo nekatere od teh izzivov. Mislim, da ljudje niso toliko vklenjeni z odločitvijo in da je najem res odlična možnost. Mislim, da zato vidimo malo več ljudi, ki zapuščajo najemniški trg in ostajajo najemniki v lastništvu stanovanj. Verjetno bomo tudi zaradi tega v prihodnjem letu nekoliko utrpeli dobiček.

Dave:
super. No, to je bilo fascinantno Taylorja in zdi se, da so vsi ti migracijski trendi zelo zanimivi in ​​pomembni tako za lastnike stanovanj kot za vlagatelje v nepremičnine. Zdi se, kot da se malo umirja in da bomo vstopili v novo fazo migracij v ZDA, za katero bomo morali videti, kaj bo prišlo, ko se bo gospodarstvo upočasnilo. Toda preden gremo od tod, sem želel prestaviti prestavo, ker ko sva klepetala pred oddajo, si dražil nekaj informacij o kratkoročnem najemu in podatkov, ki jih morda imaš. In vem, da z Jamesom komaj čakava, da slišiva, kaj imaš povedati. Nam lahko poveste, kaj imate o tem trgu?

Taylor:
Ja, torej smo med pandemijo opazovali razmah ljudi, ki so kupovali počitniška stanovanja. Splošno dejavnost je več kot podvojil, deloma zaradi nižjih cen in odveze ljudi, ki so lahko bolj uživali v njih in se preselili v kraje, kjer bi lahko imeli te kratkoročne najeme. Potem pa so bili nekateri predpisi, ki jih je izvedla FHFA, zaradi katerih so bili stroški tega višji. In takoj, ko so bile te omejitve uveljavljene, se je to zgodilo dvakrat ločeno, videli smo, da se je dejavnost drugega doma močno umaknila. Zdaj je nakup sekundarnega stanovanja upadel še hitreje, kot se je umaknil celoten stanovanjski trg. In tudi vlagatelji se umikajo hitreje kot celoten trg. In oboje skupaj resnično ustvarja nekaj pomanjkanja povpraševanja, ki je resnično podprlo veliko teh trgov vlagateljev. Prav tako se ohlajajo trgi, kjer se kupuje veliko sekundarnih stanovanj in kratkoročnih najemov.
In tudi to vidimo na Floridi, če Florido razdelite na mesta v Zalivu, kot sta Cape Coral in Tampa, kjer je veliko nakupov drugega stanovanja v primerjavi s kraji, kot je Miami, kjer to ni tako pogosto, vidite, da se trgi močneje ohlajajo mesta, kjer je bila večja koncentracija nakupov drugega stanovanja. To predstavlja težavo, saj se trg zdaj ohlaja in veliko ljudi odstopa od prodaje svojega doma. Novi oglasi, ki prihajajo na nepremičninski trg za prodajo, so se v primerjavi z letom prej zmanjšali za približno 22 %. To so ljudje, ki se v bistvu odločijo, da ne bodo prodajali. Zdaj so nekateri od njih samo kupci stanovanj, napredni kupci, ki bodo samo sedeli na mestu. To ni preveč pomembno. Obstajajo pa tudi ti drugi lastniki stanovanj, ki bi morda običajno razbremenili svoje nepremičnine. Toda ko se je trg ohladil, so opazili, da so se vrednosti stanovanj nekoliko umaknile.
Odločili so se, da zdaj ni ugoden čas za prodajo in se bodo morda odločili, da svoj dom preselijo na trg kratkoročnih ali dolgoročnih najemov. Opažamo, da se ponudba nekoliko premika od lastniških stanovanj k oglasim za kratkoročne in dolgoročne najeme. Ta povečana ponudba resnično začenja zniževati skupne najemnine. Toda na trgu kratkoročnega najema opazimo, da se takoj dogaja dejansko povečanje števila prostih delovnih mest in na splošno stopnja zasedenosti upada. Doslej je AirDNA objavila nekaj odličnih podatkov, ki kažejo, da na trg prihaja več oglasov za kratkoročne najeme in da so to ljudje, ki jih morda težko popolnoma zapolnijo in bo težje priti do denarnega toka nekaterih od teh kratkoročnih nepremičnine za najem. Obstaja veliko pomislekov, veliko tveganja glede tega, kako so bila ta hipotekarna posojila morda celo strukturirana med pandemijo, da bo morda prišlo do prodaje teh nepremičnin v težavah.
Mislim, da so nekateri strahovi na Twitterju in drugod morda nekoliko pretirani. Ko na splošno pogledamo, kako so se stopnje zasedenosti spremenile in celo predvidevajo prihodnje leto, AirDNA napoveduje, da se bodo prihodki zmanjšali, ker bo rezerviranih manj nočitev in z večjo ponudbo celo nekoliko nižje dnevne cene. Toda na splošno umik prihodkov ni dramatičen. In če bi ljudje to načrtovali za dolgoročno naložbo, recimo 10 let, mislim, da bodo v redu. Večina ljudi. V letih 2020–2021, ko so bile cene visoke, je bilo veliko ljudi, ki so kupovali in so morda videli, da je nekaj lastniškega kapitala izginilo in morda ne pretakajo toliko denarja, kot bi želeli, vendar na splošno to vpliva le na peščico trgov. Tudi če bi bili vsi ti oglasi na seznamu za prodajo, ne pričakujem večjega prelivanja na trg nepremičnin za prodajo, ki bi povzročilo takšne [neslišno 00:40:27] cene. To je nekaj, kar trenutno gledam, kako se razvija.

Dave:
Tako sem vesel, da si to izpostavil, Taylor. V tej oddaji sem govoril, da ljudje, ki poslušajo, verjetno vedo, da menim, da so ta počitniška območja z visokimi cenami, smučišča, gorska mesta, obalne skupnosti verjetno izpostavljena največjemu tveganju. V glavnem moje mnenje temelji na nekaterih vaših raziskavah, zlasti o povpraševanju po drugem domu in kako ste pokazali, da se je povečalo za približno 90 % nad ravnmi pred pandemijo, zdaj je precej pod ravnmi pred pandemijo in potem sem videl isto AirDNA podatkov, na katere se sklicujete, in se strinjal, da se ne bo zgodilo nekaj norega. Napovedujejo 5-odstotno zmanjšanje, približno 5-odstotno zmanjšanje prihodkov. Ampak mislim, da je lekcija ali vsaj tisto, kar sem jaz odvzel iz tega, o ljudeh, ki trenutno poskušajo vstopiti v industrijo kratkoročnega najema, mislim, da bi lahko bilo res težko.
Opažamo to ogromno povečanje ponudbe in števila oglasov na tem območju, ljudje, ki imajo veliko pregledov in imajo svoje dejavnosti pripravljene ter brenčajo, pa se bodo med to recesijo verjetno dobro znašli. Ampak, če ste nov vnos v času, ko menim, da se lahko prihodki za celotno industrijo kot celoto zmanjšajo, ko ljudje nekoliko umaknejo porabo, v času, ko je na spletu več povečanja ali več ponudbe, preprosto opozorite ljudi, da so preveč navdušeni in preveč optimistični pri vstopanju na trg kratkoročnih najemnin, zlasti na teh trgih, o katerih govorite. Ne vem, ali je v večjih metrojih morda popolnoma drugačna dinamika, toda na teh območjih za najem počitniških stanovanj, območjih drugega doma, kot ste rekli Taylor, menim, da je to področje bolj tvegano kot celoten stanovanjski trg, bi rekel.

James:
Ja, videli smo veliko povečanje inventarja in ... mislim, ko se zapletate s tistim hipotekarnim kalkulatorjem, je to drago, ko gledate te sekundarne domače trge. In mislim, da tam vidite ta priliv stanovanj. Prav tako mislim, da se ljudje manj gibljejo naokoli, vendar poznam Palm Springs, Lake Havasu, celo na naši tržnici v Washingtonu, Suncadia, ki je super kraj, vendar mislim, da se je inventar na teh območjih močno povečal in količina transakcij dogaja, mislim, da so se tudi znatno zmanjšale. Zdi se, da so to vedno prve stvari. Ko želite prihraniti denar, se želite znebiti tega dodatnega stroška in menim, da trg kratkoročnih najemnin, ki se upočasnjuje, so ljudje samo zaskrbljeni ali pa veliko ljudi, ki so kupili kratkoročne najemnine, morda ne so najeli tako, kot so mislili, da bodo najeli, in se samo želijo rešiti izpod njih.
Ali veste, koliko kratkoročnih najemnin je bilo kupljenih z nizkimi predplačili? Ker sem se spraševal, ali bo to skrb vzbujajoče, ker je veliko ljudi strukturiralo svoje posle, ker niso imeli lastnine, so želeli pridobiti nove naložbe, nato pa so jo kupili s 3-5% nižjo zasedbo lastnikov. Ali veste, kateri podatki so za tem? Koliko transakcij je bilo izvedenih z malo likvidnosti? Ker mislim, to bodo zelo podvodne lastnosti v naslednjih 12 mesecih.

Taylor:
Ne vem točno deleža. Kolikor razumem, bi moral biti razmeroma majhen. Zdaj je nekaj večja uporaba različnih posojil, poskušam se spomniti, kako se imenujejo. Toda v bistvu gre za posojilo, ki temelji izključno na zadostnem prihodku od povprečnih rezervacij na noč in po povprečni najemnini. Ker se ti enačbi spreminjata in se bosta spreminjali, so nekatere predpostavke, ki so bile vključene v strukturo teh hipotek, vsekakor problematične in bi lahko povzročile, da ljudje ne le ostanejo pod vodo pri svojem posojilu, če lastniški kapital pade, ampak tudi ne morejo izpolniti svojih mesečnih hipoteka, ki temelji samo na prihodkih s trga kratkoročnih najemnin. Nekateri od teh ljudi se odločajo za dolgoročne najeme in nekateri trgi so temu naklonjeni, kot so na primer srednje velika mesta. Toda ciljna letovišča, gorska smučarska mesta, ob jezerih, tudi ti niso tako ugodni za iskanje dolgoročnih najemnikov.
Na nekaterih od teh področij je vsekakor problematično. Nisem pa prepričan, v kolikšni meri je to priljubljeno. Veliko nakupov se običajno zgodi z gotovino in med pandemijo smo videli veliko ljudi, ki so se odločili za hipoteko, ker so bile obrestne mere tako ugodne, dokler Fae in Freddie nista uvedla teh omejitev glede višjih začetnih provizij. Res je bilo izjemno ugodno. Prejmete 3 % na posojilo za drugo stanovanje, če imate 20 ali 25 % znižanja. Zagotovo je bilo nekaj ljudi, ki so dajali manj. Toda tisti, po mojem mnenju, so malo bolj … No, malo manj pogosti, bolj edinstveni na splošno za trg kratkoročnega najema. Toda vsekakor smo videli, da se je to zgodilo.

James:
In opazil sem, da je bilo v zadnjih 12 do 18 mesecih veliko posojil DSCR. Bilo je kot ta poslovna posojila, ki so se tako strukturirala. Mislim, dali so malo več denarja za ta posojila. Mislim, da bi šli do 80 % vrednosti posojila, morda 85 %. Toda ena stvar, ki je malce strašljiva, je, da imajo ta posojila precej grda predplačila, ker so petletna 54321, in tako ne samo, da so pod vodo z lastniškim kapitalom, morali bodo poiskati razliko za … Mislim , recimo, da ste kupili hišo za milijon dolarjev in imate predplačilo na štirih ali petih točkah, nato pa je trg padel za 20 % od vrhunca. Mislim, to je precejšnje podvodno premoženje poleg tega, da se določi to posojilo.
Odvisno od tega, ali so dobili dvo-, tri- ali štiriletne mandate, bo njihov dohodek v dveh letih lahko tako nizek, da bodo morali ljudje priti z veliko denarja, da bodo posojilo odkupili nazaj. In tu sem malo zaskrbljen zaradi trga tistih posojil, ki so bila tako strukturirana. Ker če dohodek, kot ste rekli, upada, bo banka želela več denarja in veliko teh ljudi ni imelo denarja. Zato so se odločili za izdelek DSCR, kar je na tej točki malce grozljivo.

Dave:
To je nevarno, človek. Mislim, toliko o tem, o čemer govorimo, vsaj osebno, zakaj mislim, da se kolesje na stanovanjskem trgu ne bo umirilo, mislim, da bomo videli padce, je to, da so prakse posojil veliko boljše. Toda tako kot DSCR ni stanovanjska hipoteka. To je poslovno posojilo, kot si rekel James. In kar James pravi o predčasnem odplačilu, to pomeni, da tudi če ljudje prodajajo pod vodo, obstaja kazen, ki jo določi banka za predčasno prekinitev posojila, ki si jo bodo morali ljudje prav tako izmisliti. To jih lahko še bolj pod vodo. To je precej nevarno. No, Taylor, najlepša hvala. To je bila velika, velika pomoč. Vedno uživam v oddaji. Če ljudje želijo prebrati vaše raziskave ali se povezati z vami, kje naj to storijo?

Taylor:
Dve mesti. Najprej sem na Twitterju, @TaylorAMarr. In potem tudi pišem in prispevam raziskave za blog Redfin. To je redfin.com/news. In tam lahko vidite večino naših podatkov, raziskav, izdamo tedensko poročilo, ki pokriva trg, in kup drugih raziskav.

Dave:
Najlepša hvala Taylorju Marru, ki je namestnik glavnega ekonomista pri Redfinu. Resnično cenimo, da ste se vrnili v oddajo.

Taylor:
Hvala, da ste me imeli.

Dave:
V redu, James, kaj si pa mislil?

James:
Oh človek, Taylor je super, človek. Moram reči, da me bo morda navdušil skoraj le malo bolj kot ti glede padcev podatkov.

Dave:
Vsekakor navduši. Mislim, zgledujem se po njem, vse ve. Večino stvari, o katerih govorim, tako ali tako le razumem, o čemer Taylor govori.

James:
Ja, zagotovo pozna stvari. In res je bilo zanimivo glede migracijskih vzorcev. Potem pa ena stvar z inflacijo in migracijami, to je nekaj, kar sem bral včeraj. To mi je padlo na pamet. Rekel sem si: »O, vau. Ja, inflacija je dvojna ali trojna, ker se ljudje selijo tja.«

Dave:
Povsem. Mislim, da Taylor dela bolje kot kdorkoli, govori o migracijah. Resnično razume, kam se ljudje selijo, zakaj, očitno to vpliva na stanovanjski trg. Toda na splošno je zanimivo, če vas samo zanima, kaj motivira ljudi, da se premaknejo, in vsekakor bi morali preveriti njegovo raziskavo, vendar sem mislil, da je tako res. V oddaji govorimo o tem, da ni "nacionalnega" stanovanjskega trga in da morate pogledati svoj regionalni trg, da bi razumeli cene. Toda kot ste pravkar rekli, enako velja za inflacijo, kajne? Če pogledate Phoenix, je stopnja inflacije dvakrat večja od LA. To morate upoštevati, ko razmišljate o tem, kaj se dogaja na tamkajšnjem stanovanjskem trgu, ker ne samo, da so cene in hiše v Phoenixu rasle hitreje kot v večini krajev, ampak tudi kupna moč upada hitreje kot v večini krajev v Phoenixu. Tam je cenovna dostopnost ena do dve uspešnica, kar bo verjetno povzročilo velik pritisk na cene.

James:
Ja, to je nekakšen dim in ogledala. Mislil sem si, o ja, vsi hočejo iti sem, ker je cenovno bolj dostopno. Zdaj pa za vse ostalo plačujete dvojno. Ampak mislim, na koncu dneva je tudi to vedno kratkotrajna bolečina. Šli so na drug trg. Dobili so odlično obrestno mero, nižje plačilo in inflacija bo enkrat popustila, sploh če se bo stanovanjski trg ohladil. Ker sem videl, da je veliko te statistike ... Mislim, veliko stanovanjskega trga je povzročilo povečanje. Ampak ja, ti migracijski vzorci, vem, da sem bil vedno lokalni vlagatelj v Washingtonu, toda ko jih opazujem in se o njih učim več, mi to zagotovo odpira oči za vlaganje v nekatere druge trge.

Dave:
V redu, to bomo morali spremljati in bomo videli, kam greste. Ampak ja, mislil sem, da je spodbudno, vsaj s stališča vlagateljev v zvezi s Taylorjevo raziskavo, to, da se migracijski vzorci umirjajo. Tako težko je bilo napovedati, kaj se je dogajalo zadnjih nekaj let. Ta poročila vidite, vendar večina podatkov o prebivalstvu pride enkrat letno. Sploh ne veš, kaj se dogaja. Nenavadno slišite, da se vsi selijo v Austin, Phoenix ali Boise, in težko je vedeti, ali je res? Bo trajalo? In vsaj zame, če vlagate na več trgih ali poskušate izbrati trg za vlaganje, je najboljša stvar, ki se lahko zgodi, ena, situacija dela od doma in druga, vzorci migracij postanejo bolj predvidljivi.

James:
Ja, mislim, da imaš prav. Mislil sem, da nekatera od teh mest samo naraščajo. In del tega je tudi kraj, kjer ste živeli, kajne? Ko sem bil v Kaliforniji, je veliko ljudi iz Kalifornije hodilo v Idaho ali tako v Washington, potem pa se je veliko drugih držav, Zgornja vzhodna obala, spustilo na Florido. Nekako odvisno od tega, kaj si slišal. Ampak ja, ti migracijski vzorci, vedel sem, da je to vplivalo na trg, vendar se nisem zavedal, da je tako močno vplivalo na inflacijo, prav vse na vseh področjih.
In res se je zdelo, da se ljudje veliko hitreje selijo. Toda na koncu dneva mislim, da kaže, da se res ne premikajo. To je bil morda bolj hype kot karkoli drugega. Ampak ne vem, bomo videli, kaj bo. Osebno menim, da se bo to precej upočasnilo, ker ko bomo šli v ... Samo spomnim se leta 2008, ko smo šli v recesijo, so vsi kar zmrznili. Vse je zmrznilo. In mislim, da bomo videli, da se bo to kratkoročno upočasnilo, nato pa bodo morda čez 12, 24 mesecev ljudje ugotovili, da je to kot življenje po COVID-u. Kot da greste skozi to čudno stvar, se nato ustalite in potem res ugotovite, kaj želite početi.

Dave:
Popolnoma ja. Ena od zanimivih stvari, ki sem jih prebral tudi o migracijah, je, da je veliko migracij dejansko v državi, kot da je večina, pozabil sem, ne bom povedal številke, ker se ne spomnim, kakšna je, vendar mislim, več kot 50 % migracij je v državi. Če samo uporabimo Seattle kot drug primer, ljudje, ki se selijo v Seattle, celo iz Seattla, čeprav so nekateri šli v Boise ali Austin ali karkoli, večina jih je šla v Bellevue ali Tacomo ali karkoli in kam drugam. In glede na to, kar ste govorili o ljudeh, ki radi mislijo: "Ja, to mi ni tako zelo všeč," se sprašujem, ali se bo nekaj od tega dejansko začelo obračati. Kot da ste se med pandemijo preselili na podeželje Washingtona, ker bi lahko, in zdaj si mislite: »Oh, morda se bom preselil nazaj v mesto, kjer so boljše službe« in vsaj zame boljše restavracije. Nevem. Bomo videli, če se bo to začelo obračati.

James:
Ja, to določanje cen te podeželske posesti je šlo čez streho in bilo je, kot dlje ko je ... Nepremičnine so vedno bile, bližje kot si metroju, dražje postajajo in COVID je kršil vsa ta pravila. In čutim, da se ta pravila prav zdaj vračajo v igro. Ljudje so želeli zemljo in tišino pred COVID-om. Zdaj mislim, da jim je dolgčas in si rečejo: »Moram se vrniti v mestni vrvež. Želim dobre restavracije. Nočem verižnih restavracij.” Želijo živeti življenje, kot so ga vajeni.

Dave:
Povsem. ja Zanimivo bo videti. Upajmo, da se bo Taylor vrnil vsakih nekaj mesecev, ker je mojster tega in lahko še naprej prebiramo njegove možgane.

James:
Upam. Upam, da me imaš z njim.

Dave:
V redu, vrzi svoje ime v klobuk. Tukaj boš.

James:
Nagajal bom Kailyn.

Dave:
V redu, no, najlepša hvala James. Cenim, da ste tukaj. In hvala vsem za poslušanje. Se vidimo naslednjič na On The Market. On The Market smo ustvarili jaz, Dave Meyer in Kailyn Bennett. Produkcija Kailyn Bennett, montaža Joel Esparza in Onyx Media, raziskava Pooja Jindal in velika zahvala celotni ekipi BiggerPockets. Vsebine v oddaji Na trg so zgolj mnenjske. Vsi poslušalci bi morali neodvisno preveriti podatkovne točke, mnenja in naložbene strategije.