Kako prodati najemno nepremičnino (z nizkimi davki in največjim dobičkom)

Stanovanjske zaloge ostajajo majhne, ​​kar pomeni visoke cene stanovanj. Število kupcev na mnogih področjih močno presega število hiš na trgu, kar ustvarja trg prodajalcev.

Če ste pred nekaj leti (ali nekaj desetletji) kupili nepremičnino za najem, se lahko odločite, da je zdaj najboljši čas za prodajo, da dobite idealno donosnost naložbe.

Vendar je lahko prodaja nepremičnine za najem bolj zapletena kot prodaja primarnega prebivališča. Morate razmisliti o svojih najemnikih, davčnih posledicah in drugih nepričakovanih stroških, ki lahko zmanjšajo vaš dobiček. 

Na srečo je naša ekipa FastExpert tukaj, da vam pomaga. Uporabite ta vodnik, če želite izvedeti, kako prodati najemno nepremičnino, da kar najbolje izkoristite svojo naložbo. 

1. Najemite nepremičninskega agenta z izkušnjami z naložbenimi nepremičninami

Prvi korak pri prodaji nepremičnine za najem je najem nepremičninskega posrednika, ki je specializiran za te vrste prodaje. Pogovorite se z nepremičninskim investitorjem na vašem območju in preverite, ali ima nekaj agentov, s katerimi raje sodeluje. Uporabite lahko tudi FastExpert najti nepremičninske agente, ki so specializirani za naložbene domove. 

Vzemite si čas za intervju z vsaj tremi nepremičninskimi posredniki preden najamete najboljšega. Postavite vprašanja o vrstah stanovanj, ki jih prodajajo, in o tem, kako jih tržijo. Če imate trenutno najemnika v vaši najemni nepremičnini, vprašajte, kako ravna s prehodom na novega lastnika.

To vam lahko pomaga razumeti agentovo poznavanje lokalnih zakonov, ki ščitijo najemnike. Vprašate jih lahko tudi o poznavanju davčne zakonodaje, če se želite izogniti davku na kapitalski dobiček. 

Ne samo, da morate najti nepremičninskega posrednika s podrobnim poznavanjem nepremičninskega trga, ampak se želite tudi prepričati, da je profesionalen. Z nepremičninskim posrednikom se boste verjetno pogovarjali vsak dan (ali vsaj večkrat na teden), zato se morate z njim razumeti. V redu je, če izberete enega nepremičninarja namesto drugega samo zato, ker se bolje osebnostno prilega.

2. Učinkovito upravljajte z davkom na kapitalski dobiček

O davek na kapitalski dobiček je glavna stvar, na katero se morate osredotočiti, ko se pripravljate na prodajo svoje naložbene nepremičnine. Če ste lastnik hiše več kot eno leto, boste plačali dolgoročni davek na kapitalski dobiček. Te davčne stopnje lahko dosežejo do 20 %, odvisno od vašega dohodka.

Glavna stvar, ki jo morate vedeti, je, da plačate samo davek na kapitalski dobiček od dobička od prodaje vašega doma. Če je bila nakupna cena 125,000 USD in ga prodajate za 500,000 USD, se vaš obdavčljivi dohodek začne pri 375,000 USD.  

Poleg tega obstajajo drugi načini za znižanje davčnega računa. Spremljajte vse svoje stroške, povezane s trženjem doma in njegovo prodajo – vključno s provizijo nepremičninskega posrednika. Ti stroški zmanjšajo vaš skupni dobiček. Z istim zgornjim primerom, če plačate a šest odstotkov provizije pri prodaji 500,000 dolarjev vredne hiše bi to stalo 30,000 dolarjev. S tem se vaš obdavčljivi dobiček zmanjša na 345,000 USD. 

Vsaka postavka šteje pri izračunu plačila davka. To je še en razlog, zakaj vam lahko najem izkušenega nepremičninskega posrednika ali sodelovanje z zaupanja vrednim računovodjo pomaga prihraniti denar.

Uporabite borzo 1031 za odlog davka

Obstajajo dodatni načini za zmanjšanje ali odlog plačila davka. A 1031 izmenjava se uporablja, ko dobiček od prodaje stanovanja uporabite za nakup druge naložbene nepremičnine.

Na primer, če se želite preseliti v drugo zvezno državo in s seboj vzeti naložbo v najem nepremičnine, lahko prodate hišo, kupite drugo v svojem novem mestu in uporabite borzo 1031 za odlog plačila davkov.

Upoštevajte, da je to odlog in ne izjema. Ko boste v prihodnosti prodali nepremičnino, ki jo oddajate v najem, boste morali plačati davek na kapitalski dobiček. 

Pri izmenjavi 1031 je vključenih več pravil. Prepričajte se, da imate zaupanja vrednega nepremičninskega posrednika ali davčnega svetovalca, da bo vaš naslednji nakup upravičen.  

Pred prodajo razmislite o zasedbi najemnine

Obstajajo tudi drugi načini, kako se v celoti izogniti plačilu davka na kapitalski dobiček. Na primer, če se vam ne mudi prodati nepremičnine za najem, lahko v njej živite kot svoje primarno prebivališče. The IRS ponuja davčne oprostitve pri prodaji stanovanj, v katerih so bili lastniki naseljeni vsaj dve od zadnjih petih let. Če nepremičnina trenutno ni zasedena, se lahko vanjo vselite, postanete stalno prebivališče in nato hišo čez dve leti prodate.

Morali boste dokazati, da je ta hiša vaše glavno prebivališče. To običajno pomeni spremembo vozniškega dovoljenja in drugih dokumentov, ki odražajo selitev. 

Ta izjema je namenjena zaščiti lastnikov stanovanj, ki se želijo preseliti. Povprečnemu prodajalcu stanovanj ni treba skrbeti za kapitalske dobičke, ker ne prodajajo naložbene nepremičnine za najem.  

3. Etično upravljajte najemne najemne pogodbe

Ena najpogostejših razprav o prodaji nepremičnine za najem se osredotoča na najemnike. Najprej se morate odločiti, ali nameravate prodati hišo z najemniki ali počakati, da se trenutni najemniki izselijo.

Ko vaši obstoječi najemniki izvejo, da prodajate hišo, jih lahko skrbi njihova najemna pogodba. Želijo vedeti, da jih ne bodo deložirali takoj, ko jih prevzame novi kupec.

Čeprav ne morete zagotoviti, da bo za vaše najemnike poskrbljeno, jih lahko pripravite na morebiten prehod. Tukaj je nekaj najboljših praks, ki jih morate upoštevati, če nameravate hišo prodati z najemniki: 

• Preglejte svoje lokalne najemniške zakone. Vedite, koliko obvestila morate dati in kakšne pravice imajo vaši najemniki v vaši državi ali mestu. 
• Obvestite najemnike vaših najemnih nepremičnin o vaši nameri o prodaji. Vaša država ima morda posebne smernice za to, vendar več obvestil zagotovite, bolje je. 
• Zagotovite 24-urno obvestilo kadar koli potrebujete dostop do nepremičnine. To vključuje vstop v dom zaradi popravil ali načrtovanja razporedov. 
• Bodite na voljo za odgovore na vprašanja vaših najemnikov in zagotovite posodobitve o postopku prodaje stanovanj čim pogosteje. 

Največji problem bo nastal, če nekdo kupi dom za primarno prebivališče. Medtem ko lahko drug vlagatelj prevzame aktivni najem z manjšimi prilagoditvami ali motnjami za vaše najemnike, kupec, ki želi živeti v domu, povzroči več zapletov.

Vi in kupec se boste morali odločiti, kdo je odgovoren za zagotovitev, da se najemniki izselijo, kar bo odvisno od zaključnega roka, trenutne najemne pogodbe in pripravljenosti kupca.

Spremenite zanesljive najemnike v prodajno prednost

Če nepremičnino, ki jo uporabljajo najemniki, tržite drugim vlagateljem, izpostavite svoje zanesljive najemnike kot prodajno prednost. Lahko govorite o dolgoživosti najemnikov v prostorih in predstavite pravočasno zgodovino plačil.

To je privlačno za vlagatelje v nepremičnine, saj lahko takoj prevzamejo nepremičnino in od najemnikov poberejo prihodke od najemnin. Ne bo nobenih vrzeli, kjer bi morali prenoviti prostor ali poskušati najti nove najemnike. 

Vaši najemniki bodo morda tudi cenili, da svoj dom prodajate drugemu vlagatelju, ki jih bo obdržal na mestu. Prodaja doma jih morda sploh ne bo motila.

Če prekinjate najemne pogodbe, preberite lokalne zakone

Če želite prodati prazno stanovanje za najem, se zavedajte zakonitosti pozivanja najemnikov, naj se izselijo. Branje lokalnih zakonov lahko zaščiti vas in vaše najemnike. Te zakone lahko celo delite z ljudmi, ki so trenutno v vašem domu, da bodo vedeli, da ravnate etično in pošteno.

Najprej si oglejte najmanjše obdobje. Morda bi bilo najlažje pustiti, da najemna pogodba poteče naravno, preden stanovanje prodate. V nekaj mesecih se lahko vaši najemniki izselijo, ker so bili dovolj obveščeni, da jim ne boste podaljšali najema.

Nato preverite klavzulo o predčasni odpovedi. Preverite, ali najemniku dolgujete denar za odpoved najema, če razlog ni njihova krivda. Če je hiša v dobrem stanju, naj dobijo vsaj varščino nazaj. 

Določite zadnji dan za zbiranje najemnine in dan za izselitev vaših najemnikov. Če niste prepričani, ali je to izvršljivo, se posvetujte z odvetnikom za nepremičnine. Lahko vam pomagajo slediti predpisanemu postopku, ki je pravno zavezujoč za vaše najemnike.

Seveda to ni težava z najemniki iz meseca v mesec. Lahko jim sporočite, da jim naslednji mesec ne boste podaljšali najemne pogodbe, in jih prosite, naj se izselijo. Najemne pogodbe so bolj zapletene pri dolgoročnih najemih, na primer za šest in dvanajst mesecev.

4. Dajte prednost popravilom in nadgradnjam

Priprava vašega doma na prodajo lahko traja nekaj mesecev, kar daje vašim najemnikom čas, da poiščejo novo bivališče – ​​še posebej, če se jim najemna pogodba izteka. The povprečni lastnik stanovanja porabi 5,400 $ za nadgradnjo doma preden dajo svoje premoženje na trg. To običajno vključuje stroške urejanja okolice, popravil in nadgradenj, da postane nepremičnina bolj zaželena. 

Določite popravila in izboljšave, ki so potrebne na nepremičnini za najem, da bo privlačna za kupce. Še enkrat, na te odločitve lahko vplivajo vaši najemniki. Morda se boste odločili zamenjati preprogo in prepleskati stene, vendar boste morali počakati, da vaši trenutni najemniki odidejo.

Upoštevajte tudi donosnost naložbe, ki jo prinašajo ta popravila. Zamenjava garažnih vrat ima morda višjo donosnost naložbe kot zamenjava starih in zastarelih talnih oblog. Nova vhodna vrata lahko ustvarijo dober prvi vtis, ki ima večji učinek kot nove pralnice. Nočete porabiti denarja za nadgradnje, ki ne povečajo vrednosti vašega doma. 

Ta popravila lahko povečajo vrednost vaše nepremičnine in naredijo hišo bolj zaželeno, kar poveča možnosti za hitro prodajo. Vendar pa obstaja še en razlog, da se pri prodaji nepremičnine za najem osredotočite na popravila: davki na kapitalski dobiček.

Popravila, ki jih opravite na domu, lahko odštejete kot bistvene stroške, ki zmanjšajo vaš skupni dobiček. Če porabite 10,000 USD za pripravo svojega doma za prodajo, lahko ta znesek odštejete, ko prispe vaš davčni račun.

5. Razvijte realistično in konkurenčno cenovno strategijo

Ko se srečate s svojim nepremičninskim posrednikom, razvijte cenovno strategijo za dom. Vaš nepremičninski posrednik bi moral zagotoviti a primerjalna marketinška analiza (CMA) ki črpa informacije iz podobnih nepremičnin na vašem območju. Vaš zastopnik si bo ogledal domove, ki so podobne velikosti in so na istem območju prodani v zadnjem obdobju. To jim lahko pomaga oceniti, za koliko bi se moral prodajati vaš dom. 

Vsak dom je edinstven, kar pomeni, da je cena vašega doma lahko višja ali nižja od drugih v okolici. Če ima ugodnosti, kot je bazen ali zaprta garaža, se cena dvigne. Če pa je dom dotrajan in potrebuje resne nadgradnje, se bo ocenjena prodajna cena znižala. 

Nastavite lahko tudi prodajno ceno glede na vaše posebne potrebe. Nekateri prodajalci bodo našteli nepremičnine po nižjih cenah, če se želijo preseliti v naglici. Ta strategija pritegne več kupcev in lastniki lahko izberejo ponudbe, ki ponujajo najboljše možnosti – običajno denarne ponudbe, ki ponujajo ugodne zaključne datume.

Vendar pa vam lahko izkušen nepremičninski posrednik pomaga pridobiti celotno vrednost vaše nepremičnine, hkrati pa vam pomaga napredovati v vaši ekipi. Lahko se obrnejo na lastnike najemnih nepremičnin na tem območju in ugotovijo, ali jih zanima povečanje njihovega naložbenega portfelja.

6. Učinkovito trženje vaše nepremičnine za najem

Prodaja nepremičnine za najem je lahko bolj zapletena kot prodaja lastniškega doma. To še posebej velja, če imate najemnika ali želite prodati večdružinsko stanovanjsko enoto. Odločite se, ali želite svojo nepremičnino tržiti kateremu koli kupcu – vlagatelju ali lovcu na hiše – ali pa se želite izrecno obrniti na vlagatelje v nepremičnine. To bo določilo, kako boste promovirali svoj dom. 

Če želite prodati nepremičnino drugemu investitorju, razmislite o organizaciji dneva odprtih vrat. Opozorite svoje najemnike na situacijo in plačajte globinsko čiščenje nepremičnine. Ta dogodek lahko privabi več potencialnih kupcev, ki bi morda želeli kupiti vaš dupleks ali enodružinsko nepremičnino za najem.

Poiščite nepremičninskega posrednika z izkušnjami pri prodaji najemnih nepremičnin 

Ne glede na to, ali ste lastnik enega samega najemnega stanovanja ali več naložbenih nepremičnin na tem območju, lahko to sredstvo zlahka prodate, ko boste pripravljeni. Prvi korak je najem nepremičninskega posrednika, ki mu lahko zaupate.

Če najamete agenta, ki razume davke na nepremičnine, najemne pogodbe in najemni trg, lahko hitro in zakonito prodate svojo naložbeno nepremičnino. Lahko učinkovito določijo ceno in tržijo vaš dom, da pritegnejo prave kupce. 

Če želite poiskati tega nepremičninskega posrednika, se obrnite na strokovnjake pri FastExpert. Ogledate si lahko profile posrednikov, da izveste več o različnih agentih in najamete najboljšega, ki vam bo pomagal skozi celoten proces.

Poiščite nepremičninske posrednike, ki poznajo vaš lokalni trg in so vam pripravljeni pomagati pri prodaji vašega doma. Preizkusite FastExpert še danes.

• Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
• PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Opolnomočite se. Dostopite tukaj.
• PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
• PlatoESG. Ogljik, CleanTech, Energija, Okolje, sončna energija, Ravnanje z odpadki. Dostopite tukaj.
• PlatoHealth. Obveščanje o biotehnologiji in kliničnih preskušanjih. Dostopite tukaj.
• vir: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/