Izobraževanje kako vstopiti poslovne nepremičnine vlaganjem se zdi zahtevna naloga. S toliko besedami, značilnimi za panogo, in besediščem, kot so zgornje meje, predračuni, NOI, trojna mreža in še več, se lahko zdi, da novinec vlagatelj v nepremičnine odvrne na videz zapletenem svetu poslovnih nepremičnin. A kaj, če vam povemo, da je iskanje, nakup in zaslužek s poslovnimi nepremičninami veliko lažje kot stanovanjske nepremičnine? Kaj če bi lahko hitreje zgraditi bogastvo, kupiti vrednejše nepremičnine in dosežejo finančna svoboda hitreje z le nekaj posli namesto desetine enodružinskih hiš? Danes vam bomo pokazali, kako začeti!
Novi investitorji pogosto postavijo poslovne nepremičnine na stranski tir, vendar vas nič ne ustavi nakup velike nepremičnine prav zdaj. Da bi razložili, kako to storiti, smo prinesli Annie Larner, komercialni nepremičninski posrednik s sedežem v severnem Koloradu. Videla je vse od skladiščni posli do samo-shranjevanje, maloprodajni centriin pisarniški prostori. TOČNO ve, kaj lahko začetnik naredi, da vstopi v igro, in zakaj je lahko komercialna VELIKO boljša možnost kot iti po stanovanjski poti.
V tej epizodi bo Annie razložila točno kaj so poslovne nepremičnine, kako je cenjen in različne vrste nepremičnin, ki jih lahko kupite. Prav tako se poglobi, zakaj je tako VELIKO lažji nakup poslovnih nepremičnin kot stanovanjski in kako lahko pomaga uporaba posrednika odkleni skrite ponudbe ki se jih drugi vlagatelji ne zavedajo. Torej, če še vedno lovite majhne posle in želite doseči raven, kjer se zasluži pravi denar, ostanite!
Kliknite tukaj za poslušanje Apple Podcastov.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
Ashley:
To je 276. epizoda Real Estate Rookie.
Anna:
Dobesedno ni razloga, da ne bi uporabili posrednika. Pogajali se bodo namesto vas, bolje razumejo, kaj se dogaja na trgu, kakšno vrednotenje je pravo vrednotenje, na kaj priti, kako se pogajati, tako da je to številka ena. Poiščite posrednika in tam so. In iskal bi posebej komercialnega posrednika. Nekateri se poglobijo v oba svetova, toda če ves dan delaš reklamo, imaš boljši občutek, kaj se dogaja na trgu.
Ashley:
Moje ime je Ashley Kehr in tukaj sem s sovoditeljem Tonyjem Robinsonom.
Tony:
In dobrodošli v podcastu Real Estate Rookie Podcast, kjer vam vsak teden, dvakrat na teden, ponujamo navdih, motivacijo in zgodbe, ki jih morate slišati, da hitro začnete svojo naložbeno pot. Danes bi rad izpostavil nekoga z uporabniškim imenom Kell Bell Atwell, ki nam je pustil recenzijo s petimi zvezdicami in pravi: »Oba z možem sva začela poslušati ta podcast oktobra 2022 in tako so naju navdihnili Tony, Ashley in vsi njihovi gostje. S pomočjo te oddaje smo lahko skočili v akcijo in do sredine decembra kupili svoj prvi dom. Kot vodniki raftov preživimo polovico leta v Koloradu, drugo polovico pa v St. Louisu, zato zdaj načrtujemo, da uporabimo naš drugi dom v St. Louisu kot vmesni najem za potujoče medicinske sestre med sezono raftinga v jesenskih mesecih. zunaj v Koloradu. Najlepša hvala vsem za odličen vpogled.
Kellbell Atwell, radi poslušamo takšne zgodbe, zato cenimo, da ste nas razglasili in ocenili s petimi zvezdicami. In če ste član občinstva novinec in nam še niste pustili ocene, to storite. Več ogledov kot dobimo, več ljudem lahko pomagamo. Več ljudi, ki jim lahko pomagamo, je tisto, kar radi počnemo tukaj, tako da izvolite. Ashley, kaj se dogaja? Danes imate drugačno ozadje. Zadnjih nekaj tednov le potujete. Vsakič, ko te vidim, je za tabo drugačna kulisa.
Ashley:
ja No, to je zato, ker na ta dan običajno ne snemamo, tako da sem pravzaprav v svoji prihodnji pisarni. Tukaj sem naredil polno kuhinjo, tako da bi lahko bila tudi stanovanjska enota, ki je ne potrebujem več kot svojo pisarno, vendar trenutno sedim za kuhinjskim pultom, kjer gre pomivalni stroj, pomivalnega stroja pa še nimam , tako da so moje noge ravno pod tisto odprtino omar. Pravzaprav je zelo priročno sedeti tukaj samo na stolčku.
Tony:
In za seboj imate čudovit razgled, ta slikovita okna.
Ashley:
In potem je tam zunaj dovoz in betonska plošča, potem pa je na drugi strani dovoza čudovit ribnik. Pravzaprav je zelo lepo, tako da se lahko otroci tam igrajo in podobno, medtem ko jaz sedim tukaj in delam.
Tony:
No, danes imamo dobro epizodo za ljudi, kajne? Imamo Annie Larner, Annie pa je komercialna nepremičninska posrednica. V igri je že nekaj časa in ima tako bogastvo znanja in daje, ne vem, pomislite na epizodo Jamesa Dainarda, ko je prišlo do ocene stroškov rehabilitacije, to je enakovredno delu s komercialnim posrednikom . Ima toliko informacij o tem, kako biti učinkovit v tem odnosu in na kaj iskati ter kaj deluje in kaj ne deluje, zato sem res užival v današnjem pogovoru z njo.
Ashley:
In mislim, da je ključna ugotovitev, kot je omenil Tony, pri delu s komercialnim posrednikom je bila vaša prva misel, da se odločim za netržne posle. Ne bom uporabil agenta, ona natančno pove, zakaj bi morali uporabiti posrednika, ko kupujete reklamo. In mislim, da so odlični primeri in vam lahko zelo koristijo. Sploh se nisem zavedal, da obstajajo spletne strani. Govori o različnih spletnih mestih, kot sta LoopNet in CREXI, ki C-R-E-X-I, če iščete komercialno nepremičnino, bi se morali prijaviti več. Vendar je govorila o nekaj drugih, do katerih imate dostop samo, če ste komercialni posrednik, in ni kot MLS, kjer lahko greste in pogledate, kaj je na MLS na Zillow ali realtor.com. Zato se mi je to zdelo zelo zanimivo in je le ena od prednosti, a veliko odličnih informacij. Annie, dobrodošla v oddaji. Najlepša hvala, da ste se nam pridružili. Lahko začnete vsem povedati nekaj o sebi?
Anna:
Ja, razumeš. Najlepša hvala, da ste me sprejeli. Moje ime je Annie Larner in sem komercialna nepremičninska posrednica v Koloradu. Severni Kolorado, natančneje širše območje Boulderja, kot pravimo. In v Koloradu lahko nepremičninski posredniki delajo, kar hočejo, stanovanjske ali komercialne, a na splošno se zgodi, da padeš v enega ali drugega in se na koncu specializiraš za enega ali drugega, ker gre za nekoliko različna svetova in mi bomo Prepričan sem, da razumem, kaj vse to pomeni. Specializiran sem za komercialo, zato se ukvarjamo s prodajo in oddajo poslovnih nepremičnin.
Sem v ekipi s približno šestimi drugimi posredniki in v komercialne nepremičnine sem pravzaprav prišel s trženjem. Moje ozadje je trženje in svetovanje za podjetja. Vedno sem bil v B2B. Rad delam s podjetji, še posebej rad delam z malimi podjetji. Tako komercialno, ko sem začel delati za nepremičnine in so moje stranke postale nepremičninski posredniki, moje zanimanje za nepremičnine je bilo združeno z mojo ljubeznijo do dela s podjetji in zdaj so vlagatelji pogosto združili oba sveta, tako da sem pristal v posredništvu.
Ashley:
Kaj pa vlaganje sebe? Nam lahko poveste nekaj o svojih osebnih izkušnjah kot vlagatelj?
Anna:
Povsem. Ko skočite v nepremičnine, na koncu vidite veliko poslov po naključju. V resnici nisem imel namena veliko vlagati v nepremičnine, vendar smo naleteli na nekaj nepremičnin in smo lahko združili denar z drugimi posredniki in sklenili nekaj poslov. Imam prijatelja, ki ima veliko več premoženja kot mi, in zato sklepa posle z nami in prinaša posle, pri katerih bo položil večino denarja, nato pa mi vstopimo kot manjšinski lastnik nepremičnine in sestavite LLC in ga kupite. In tako smo na tem območju našli stanovanjsko nepremičnino, ki je bila nekakšna napaka, in na koncu smo jo kupili in vanjo vložili morda 40,000 dolarjev, nato pa smo jo najeli za eno leto in samo založili nekaj denarja.
V resnici je nismo obravnavali kot dohodkovno lastnino, ampak so bili bolj le prihranki, karkoli. Najemnino smo povečali, kolikor je bilo mogoče, nato pa smo to leto pozneje lahko dali nazaj na trg in mislim, da smo jo kupili za 382 dolarjev in jo dali v najem ter pokrili vse svoje stroške leta. Vložili smo 40,000 $ in ga nato naslednje leto prodali za ... zdaj se poskušam spomniti ... 650,000 $ - nekaj enega leta kasneje, tako da je bil to dober majhen projekt. To so neke vrste posli, ki jih gledamo. Bila je sreča, vendar se ne izidejo vsi.
S tem smo imeli pač srečo. Res se je dobro obneslo in bilo je na tem popolnem mestu in s tremi spalnicami, dvema kopalnicama, dvoriščem, kar tukaj okoli, s tremi spalnicami, dvema kopalnicama in dvoriščem je vse, kar potrebujete, ker imate prostor za pse, ker če ne Če nimate prostora za pse, odstranite toliko svojega najemniškega bazena. In s tremi spalnicami in dvema kopalnicama lahko dobite skupino mladih odraslih, ki lahko vsi pripravijo malo več proračuna. Če ga naredite nekoliko prijetnega in ne super fakultetnega tipa, potem lahko pripeljete še nekaj ljudi. To je tisto, na kar smo se osredotočili.
Tony:
Annie, všeč mi je, da imaš izkušnje na obeh straneh spektra. O tem ste že malo govorili, vendar so očitno koristi tako za komercialne kot za stanovanjske prostore, toda za naše novinsko občinstvo jih veliko morda še nima nobenih poslov. Ali menite, da imajo dovolj koristi, da skočijo v komercialo kot prvi posel, ali menite, da je veliko ljudi, s katerimi delate, običajno bolj izkušeni vlagatelji, ki so se prebili do komerciale? Kakšne so vaše misli tam?
Anna:
Dobro vprašanje. Vsekakor so komercialni vlagatelji nekoliko bolj spretni, ker to morda počnejo malo dlje, glavna razlika pa je, da imajo malo več kapitala. Mislim, da je to verjetno največja ovira pri vstopu, če želite začeti vlagati v komercialo. Mislim, da je prav tako enostavno, če ne celo lažje, in obstaja veliko prednosti pri nakupu poslovne nepremičnine namesto stanovanjske, ki me celo pritegnejo, vendar je težava v tem, da potrebujete le malo več kapitala, ker poslovne stavbe niso vedno, vendar so ponavadi malo dražji in potrebujete veliko več kapitala, da jih vzdržujete v smislu vzdrževanja in prostih delovnih mest, s katerimi se morate ukvarjati.
Toda posli so daljši, tako da, če lahko absorbirate veliko tega, se lahko pripravite za komercialo. Vsekakor pa obstajajo rešitve in mislim, da je to res dobra priložnost, če lahko združite denar s skupinami in sodelujete z dobrim posrednikom, posrednikom, ki vam lahko pomaga pri delu skozi vse te strukture poslov, in rad bi povedal več o tem, kako izgledati pri komercialnih poslih in na kaj moramo biti pozorni, kako je malo drugače.
Tony:
Samo eno dodatno vprašanje k temu, Annie, ker si rekla, da je prav tako enostavno, če ne celo lažje dobiti komercialni posel. Podrobneje o tem, ker mislim, da večina naših novincev, ki poslušajo, pomisli na besedo komercialno in so preprosto preobremenjeni z vsem, kar gre v to. Zato podrobneje razložite, kaj menite, da bi bilo dejansko lažje doseči komercialni posel.
Anna:
No, nabor kupcev je, preprosto povedano, manjši. Vsaj tukaj imamo stanovanjske nepremičnine, imamo tukaj močan trg in imate veliko kupcev v vrsti tudi v tej čudni recesiji, ki jo doživljamo zdaj. In s komercialo stojijo na trgu dolgo, devet mesecev. Nenavadno je za poslovno nepremičnino, ki je naprodaj, zlasti za tisto, ki je v bolj dostopnem obsegu, govorimo o nečem, morda od 500,000 do 1.5 milijona dolarjev, včasih takšna stavba, še posebej, če nima toliko dohodka, vlagatelji želijo videti, bodo tam nekaj časa sedeli in dejansko je prostor za pogajanja.
Pravzaprav lahko daš ponudbo, ki si jo lahko privoščiš, in nato greš za mizo, da se pogajaš, pri čemer včasih z vlagatelji, ko vlagaš v stanovanjske nepremičnine ali želiš narediti preobrate, menim, da obstaja daljša vrsta čez ta vrata in moraš postati malo bolj agresiven. Torej mislim, da je pridobitev tisto, kar mislim s tem pri komerciali. Imate še nekaj možnosti, le vedeti morate, kaj iščete, in biti pripravljeni.
Ashley:
Annie, za vlagatelja novinca, ki bo poslušal ta podcast in si mislil: »Veš kaj? Mislim, da bi dejansko rad poskusil vlagati v komercialne nepremičnine,« kje je prvo mesto ali prva stvar, ki bi jo morali storiti, da bi dejansko začeli to akcijo, da bi se usmerili v komercialno plat vlaganja?
Anna:
Odlično vprašanje. Opozorilo, sem posrednik, vendar bi rekel, da si poiščite posrednika. Prvič, v komercialni strani nepremičnin nismo tako lahko dostopni za iskanje in iskanje v komercialni tako kot v stanovanjski, in največji razlog je, da v resnici nimamo enakovrednega MLS v komercialnem svetu. Ta sistem večkratnih kotacij je tako prijeten. I Lahko jih ljubiš, lahko jih sovražiš, toda ena stvar, ki jo naredijo dobro, je, da vse te lastnosti združijo na ta različna spletna mesta, ki so popolnoma dostopna javnosti. Za komercialne namene imamo LoopNet in prepričan sem, da če ste kdaj iskali komercialne nepremičnine, ste uporabili LoopNet. LoopNet je odličen. To je javna različica CoStarja, CoStar pa je daleč vodilni na trgu pri izmenjavi podatkov o nepremičninah. Toda razen LoopNeta je vse ostalo za zidom, do katerega lahko dostopajo pooblaščeni posredniki.
Torej vse te baze podatkov za izmenjavo nepremičnin, ki jih imenujemo, kot so Catalyst, CoStar, LoopNet, CREXI. CREXI lahko uporabljate s prijavo in to priporočam vlagateljem, ki želijo le brskati po nepremičninah. Toda na koncu boste imeli posrednike, ki bodo imeli dostop do nabora nepremičnin, ki so na voljo, in bodo bolj povezani z drugimi posredniki v panogi ter bodo vedeli, katere nepremičnine prihajajo, kaj je na voljo. Bolj verjetno bo, da bodo namesto vas lahko dostopali do ponudb zunaj trga. Če želite nepremičnino najti sami, uporabite posrednika. Če ste kupec, je to enako kot v stanovanjskem stanovanju, kjer ne plačate za svojega posrednika in ne plačate njegovih provizij, najemodajalec ali prodajalec plača provizije.
Edini čas, ko boste morda plačali provizijo kupčevemu posredniku, je, če ste kupili posel zunaj trga, na kar morate biti pripravljeni, in morda bodo želeli z vami podpisati ekskluzivno pogodbo, da boste pokrili njihove stroške, če ni na trgu. In to se običajno zgodi, odvisno od tega, kaj iščete, vendar boste večinoma nekaj našli na trgu, zato ni dobesedno nobenega razloga, da ne bi uporabili posrednika. Pogajali se bodo namesto vas, bolje razumejo, kaj se dogaja na trgu, kakšno vrednotenje je pravo vrednotenje, na kaj priti, kako se pogajati. Torej, to je številka ena, poiščite posrednika. In tam so, jaz pa bi iskal posebej komercialnega posrednika. Nekateri se poglobijo v oba svetova, toda če ves dan delaš reklamo, imaš boljši občutek, kaj se dogaja na trgu.
Ashley:
Če nadaljujem s tem vprašanjem, na katerega ste mi že odgovorili, kakšno vrednost lahko pričakujete od posrednika? Rekli ste torej, da pogajanja pomagajo ugotoviti, kje je trg, koliko je ta nepremičnina dejansko ovrednotena, in podobne stvari. Pri katerih drugih stvareh bi vam posrednik pomagal? Ali vam morda med prevzemno stranjo pomagajo pri predmetih, kot je najemna pogodba, podobnih stvareh, ki bi jih morali dobiti od prodajalca, in potem, ko ste pod pogodbo, ali pomagajo pri skrbnem pregledu? In kaj so tisti deli, ki bi jih moral nekdo vprašati, če ima posrednik znanje na teh področjih in ponuja te storitve?
Anna:
Vsekakor. Posrednik vam bo, prvi, pomagal ugotoviti, kaj je na trgu, če sklenete pogodbo, sklenite pogodbo po pravi ceni. In potem je skrbni pregled precej dolg. V komercialnem poslu imamo običajno pogodbo za 30 do 90 dni. Naslednji teden imam sklenjen posel, kar je skoraj 90 dni, odkar smo pod pogodbo, in sploh ni bilo zapleteno, traja le dolgo časa, da se uredi okolje. Inšpekcije, veliko je naslovov. In potem seveda najemniki, tako da je to naslednja stvar, s katero bom govoril. Pravzaprav, če kupujete stavbo z najemnikom ali najemniki v njej, obstaja določena stopnja zapletenosti. Predstavljajte si tole, imeli ste lastnika, ki ima poslovno stavbo s kupom najemnikov v njej, ne vem, 10 let. In v teh 10 letih so podpisali pet različnih najemov ali šest različnih sprostitev najemov, nekatere so bruto najemne pogodbe, nekatere neto najemne pogodbe, nekatere pa spremenjene bruto pogodbe.
Nekateri imajo dogovor s tipom, da če ob petkih pospravlja omaro in masira stopala, ta mesec dobi 200 dolarjev od najemnine. In vse te stvari preživijo zaprtje, tako da jih je treba zajeti in posneti ter predstaviti v tako imenovanih estoppelih. In prepričan sem, da če ste kupili hiše z najemniki, ste imeli estoppels, toda pri komerciali se lahko res zaplete, ker so to podjetja in vpliva na njihov rezultat. In pomembno je, da je treba vse varščine in vse vrste stvari prenesti na vaše poravnalne liste pozneje ob zaključku. Tako se ti estoppels lahko nekoliko zapletejo in želite se prepričati, da imate posrednika, ki vam pomaga, da si jih ogledate in zagotovite, da je vse preverjeno, da je ta prenos v to vlogo najemodajalca, ko ti najemniki preživijo zaprtje, gladek in da obstaja res močno razumevanje.
Trenutno imam stavbo, ki smo jo zaprli decembra in je imela 12 estoppelov, 12 najemnikov in bila je kot stavba s površino 8,000 kvadratnih metrov. Ni bilo veliko, zato je bilo zanj veliko najemnikov. In zdaj smo že mnogo mesecev pozneje in spet se pojavljajo vprašanja o estoppelih in varščinah ter najemninah prejšnjega meseca in stvareh, ki niso bile obračunane. In v teoriji se nič ne sme zgoditi, ker so ti estoppels pravni dokumenti, ki preživijo zaprtje, vendar imamo zdaj vprašanja o tem, zato moramo biti zelo skrbni glede tega, kako se to obravnava, in posrednik vam bo prišel ob strani. In potem, oprostite, ker veliko govorim, ampak samo zato, da odgovorim na vaše drugo vprašanje o tem, kaj se zgodi, ko postanete najemodajalec in kako vam lahko posrednik pomaga. Spet lizing.
Lizing je stalna stvar. Če imate najemnike in jih boste morali obdržati in je to del vaše naložbene strategije, ga dejansko ne zasedate, poskušate le pridobiti, to počnete samo zaradi dohodka, greste želeti posrednika, ki ve veliko o trgu in kakšne so najemnine na trgu ter kako se za vas pogajati z močnim najemnikom, kako preveriti najemnika, ki pride na mizo, kako doseči daljše posle za vas in lizing je samo stalna stvar. Podaljšanja, najemne pogodbe začnejo poteči, ljudje se bodo o tem znova pogajali in res je lepo imeti na svoji strani posrednika, ki lahko to uredi namesto vas.
Zakup se lahko lotite sami in priporočam vam, da opravite veliko dobrih raziskav o tem, kako se pogajati o dobrih zakupih, vendar vam ne morem povedati, kolikokrat sem delal s prodajalci, ki so prišli k mizi in bi lahko ugotovili, da niso Ne delam s posrednikom, ker so vse njihove najemne pogodbe super pod tržnimi, najemnine pa res pod tržnimi. Imate neurejene najemne dokumente, ki jih je težko ugotoviti, in to vpliva na vas, ko greste prodati stavbo in sklenete pogodbo in morate opraviti skrbni pregled in vsi začnejo gledati te neurejene najemne pogodbe in pravijo: " O moj bog. Te so daleč pod trgom, vrednost te stavbe ni tukaj. Te zgornje meje se ne upoštevajo,« in potem se morate ponovno pogajati o ceni. Če boste torej sklenili res močne najemne pogodbe s smiselnimi najemninami, ki so bodisi na ravni tržnih ali nad njimi, vam bo to pomagalo, ko boste svoj denar zaslužili nazaj pri prodaji.
Tony:
Ja, Annie, tam je toliko dragocenih informacij in rad bi vas samo poklical, ker vem, da toliko naših novincev verjetno to posluša in se jim vrti v glavi, vendar mislim, da se to vrača k bistvu, zakaj imeti nekoga z izkušnjami je zelo pomembno, če želite priti v komercialni prostor. Ampak samo še zadnja stvar glede obdobja skrbnega pregleda. Mislim, da smo vsi nekoliko seznanjeni s tem, kaj se zgodi z enodružinsko hišo med hrambo in inšpekcijskimi pregledi, ki jih morate opraviti, toda pri poslovnih nepremičninah, katere dodatne inšpekcijske preglede bi si moral nekdo ogledati, da bi se prepričal, ali je ta nepremičnina pameten za nakup?
Anna:
Skoraj vedno boste videli, da je okolje narejeno. Tako pravimo, da obstaja prva faza, druga faza. Obstajajo različne faze okolja, ki jih izvajate. Najverjetneje boste želeli opraviti vsaj prvo fazo. In tako bo šel skozi zgradbo in testiral azbest in druge strupene materiale, ki so lahko v celotni stavbi, in to se lahko zelo zaplete, če imate stavbo, v kateri so zamenjali stropne ploščice. Če imate stavbo z več najemniki in so v vsaki od teh različnih enot najemniki naredili različne zgradbe za svoje podjetje, boste imeli v vseh stavbah vrsto različnih materialov.
Na istem posestvu, ki sem ga omenil, je bila stavba s približno 7,000 kvadratnimi čevlji, opravili smo okoljski pregled in mislim, da so vzeli 90 vzorcev za okolje. Tako je trajalo cel dan in bilo je res dolgo, in to je le prva faza. In potem, če sedite na nepremičnini, ki je industrijska lastnina, ki ima več zapletenosti, lahko pridete v drugo fazo, odvisno od tega, kaj se vrne iz prve faze, in lahko na koncu kupite stavbo, ki je rjava lokacija. Ko gre za trgovino, imate podjetja, ki počnejo veliko različnih stvari na teh posestvih, zato je okolje zelo pomembno in običajno je to tisto, kar povzroči, da ste na komercialni pogodbi toliko dlje.
Ashley:
Imel sem nepremičnino pod pogodbo, ki je šla v prvo fazo. Bilo je samoskladišče, vendar je imela zraven tudi gospodarsko stavbo, prva faza pa ni uspela, ker je v njej delovala mehanična delavnica, prva faza pa je ugotovila, da bi lahko prišlo do razlitja nafte. Tako sem želel preiti na drugo fazo, vendar prodajalec tega ni dovolil. Ni dovolil izvedbe druge faze na nepremičnini in naš posrednik nam je povedal, da je to lahko zato, ker če obstaja težava in se umaknemo, se zdaj zaveda te težave in jo mora razkriti in najverjetneje bi ga morali sanirati.
Tako smo dejansko odstopili od tega posla, ker se prodajalec sploh ni hotel strinjati, in na koncu mi je povrnil stroške za prvo fazo in dal sem mu to poročilo, tako da ga je imel za drugega kupca. To se je nekako dobro izšlo in pri skrbnem pregledu nisem izgubil veliko denarja, vendar se je treba zavedati še nečesa, da ste pripravljeni nadaljevati in da prodajalec dejansko ustavi in pravi: "Nočem vedeti, kaj je narobe z njim."
Anna:
Povsem. Ti komercialni posli se tako pogosto razpletejo v zadnji uri. Ker je večina kupcev vlagateljev in prodajalcev vlagateljev, imate najprej morda veliko ega, pogosto pa tudi, če posli, številke nimajo smisla, bodo preprosto odšli in odšli do naslednjega. Torej je res šibko. Postopek lahko tako pogosto razpade ob odločitvi inšpekcije ali v tisti zadnji uri in rekel bi, da je to še ena stvar, na katero moraš biti resnično pripravljen, tako kot pri tvoji zgodbi, Ashley.
Tony:
Torej, Annie, ena stvar, ki si jo omenila in želim zagotoviti, da se vrnemo k njej, je zgornja stopnja. Zelo na kratko ste omenili to besedo, ali lahko razčlenite ali natančno definirate, kaj je zgornja meja in kakšno vlogo ima pri poslovnih nepremičninah?
Anna:
Vsekakor. Torej v komercialnih nepremičninah vrednotimo nepremičnine z nekaj različnimi metodami, odvisno od situacije. In to je nepremičnina 101, zato me vsi potrpite. Lahko pa si ogledate le čisto kompenzacijo ali pa si ogledate temeljno vrednost zemljišča, če je nepremičnina sranje in jo na koncu nekdo želi samo preurediti ali narediti nekaj mestnega polnila, tako da v strukturi res ni nobene vrednosti in ste če upoštevate osnovno vrednost zemljišča, torej izračunate na kvadratni čevelj ali na hektar. In potem je tu še dohodek, in to je najpogostejši, ker večina ljudi vlaga v komercialo za dohodek, pogledate dohodek. In način, kako vrednotimo dohodkovno nepremičnino, je s to stopnjo kapitalizacije. Samo ta neumna formula je lahko zelo zmedena, toda v bistvu vzamete svoje neto prihodke iz poslovanja, vaš NOI, kar je vaš dohodek minus vse, kar je potrebno za delovanje in vodenje zgradbe.
Torej davki, zavarovanje, vzdrževanje in celo posojilo vzamete od tam, tako da zgornje meje ne upoštevajo vašega posojila, v resnici gre samo za ogled same stavbe in dobimo to NOI in to delite z vrednost stavbe ali tisto, kar želite, da je vrednost stavbe. Torej, če je 1 milijon dolarjev, če je na trgu za 1 milijon dolarjev, bi vzeli NOI in ga delili z 1 milijonom in na koncu dobili ta odstotek, ki je nekje med 4 % in 10 %. In kaj res je, v resnici ni donos toliko, kot je merilo tveganja, tveganja in donosa. Stopnja zgornje meje, ki je v teh 4 do 5 %, vam bo povedala, da je to nepremičnina, ki ima visoko vrednost, verjetno je na bolj urbanem trgu, kot je v našem primeru Boulder, kjer je vrednost trajna in nenehno narašča, vendar najemnine kot rezultat glede na to vrednost niso tako visoke.
In tako dobite nižjo stopnjo zgornje meje za to, vendar je to bolj varna, dolgoročna naložba. Nenehno bo raslo. To je kot obveznice poslovnih nepremičnin. In potem vam bo višja zgornja stopnja preprosto povedala, da je trg bolj tvegan, kot da je vrednost nižja v primerjavi z dohodkom, vendar so možnosti, da boste našli res dobre dolgoročne najemnike, nekoliko manjše, ker ste zunaj na bolj podeželskem ali primestnem trgu, ki je malo manj zanesljiva stava. Torej je samo bolj tvegano, zato je zaloga naložb v nepremičnine. Torej mejne stopnje, to boste slišali ves čas in velikokrat boste kupili zgradbo, za katero ni navedena zgornja meja, in vprašali boste, "Kakšna je zgornja meja?" No, morda je prazna.
Ali pa v primeru stavbe, za katero imam trenutno pogodbo, je polovica v najemu, druga polovica pa ne, zato v tem primeru zgornja meja ni pomembna. Lahko bi naredili proforma zgornjo mejo in ocenili na podlagi tržnih najemnin in števila kvadratnih metrov, najemno v primerjavi z uporabno, ocenili bi, da bi lahko dobili to zgornjo mejo, če bi jo kupili za to. Vendar na koncu ni zgornje meje, zato morate razmisliti o tem, kako se vrednoti. Torej bi se v tem primeru zanašali na račune in pogledali ceno na kvadratni čevelj podobnih stavb, ki so bile prodane na tem trgu, in ocenili, da bi to lahko bilo, vendar ni povsem tam, zato vam bomo dali popust za to, in tako smo prišli do te cene na kvadratni čevelj.
Tony:
Če sem novi vlagatelj, Annie, kako naj ugotovim, kakšna je zgornja meja za katero koli območje?
Anna:
No, jaz bi kar šel na LoopNet. Pojdite na LoopNet in najprej izberite, v kaj želite investirati? Maloprodaja, industrija ali pisarna? Industrija ima običajno več tistih nižjih zgornjih stopenj, ker imate resnično dolgoročne najemnike in je vrednost industrijskih zgradb, kot so skladišča in podobno, vedno visoka. Toda izberite eno od teh in nato poiščite vsa skladišča od 10 do 20,000 kvadratnih čevljev na določenem trgu in jih samo filtrirajte po tem ter začnite gledati brošure in sezname ter si oglejte, kakšna je njihova zgornja meja, in običajno bom poklical. Rekli bodo: »To je osmica. Preverite, osem pokrovčkov.« Rečete si: "Ja, ampak to je v Salemu," tako da, seveda je to osem kapic.
Če pa greste v bolj urbano območje, na primer v študentsko mesto ali kam podobno, in boste to pogosto videli na večstanovanjskih in študentskih mestih, kjer so najemnine vedno res stabilne, boste večinoma videli štiri večstanovanjske vedno ima najnižje omejitve, ker je spet tako stabilno in vsakdo potrebuje prostor za življenje. Če torej kupujete večstanovanjsko nepremičnino, celo štiri enote, boste pričakovali to zgornjo mejo štiri do pet. Če na primer v študentskem mestu vidite omejitev šestih stanovanj za večstanovanjsko hišo, je to verjetno dober nakup, vendar boste imeli veliko ljudi v vrsti za takšen nakup.
Ashley:
Annie, ali bi morali pri ogledu zgornje meje, ki je na seznamu, storiti kaj, da preverite, ali je zgornja meja dejansko pravilno izračunana? Ali opazite nekaj običajnih stvari, o katerih prodajalec morda ni povedal posredniku ali karkoli že, vendar ali obstaja le nekaj stvari, na katere bi morali biti pozorni pri analizi posla, ki bi jih morda izpustili, ko je bila zgornja meja je bila stopnja nastavljena?
Anna:
Vsekakor. Odlično vprašanje, saj je mejno stopnjo dobro preveriti. Prvič, ker morda niso pravilno izračunali in je dejansko višja stopnja zgornje meje in vi odkrijete, da je to popolna kepica, ali da popolnoma napihnejo stopnjo zgornje meje. Torej prva stvar, ki jo boste naredili, sploh ni treba, da imate pravzaprav pogodbo, ko je nekaj naprodaj in vas to zanima, prosite za najemnino. In tako bo to preglednica, ki jo boste dobili od posrednikov, ki jo navajajo, ali od prodajalca, in to bo pokazalo vsem različnim najemnikom, kakšno najemnino plačujejo, kdaj se njihova najemna pogodba konča, nekatere druge visoke ravni udarci tam glede njihovih pogojev njihovega najema. In potem bi morali na tem seznamu najemnin prikazati tudi vse stroške. In od tam boste videli davke, tukaj je, kaj je zavarovanje, tukaj je, kaj je vzdrževanje.
In včasih, pogosto lahko zelo hitro ugotovite, kako pameten je prodajalec in kako dobro spremlja te stroške glede na to, ali so ocenjeni. In če menite, da so ocenjeni, lahko začnete spraševati, kakšni so v resnici stroški? Je ta tip prišel ven in vsak dan sam odkidal sneg? Kdo je popravil streho? Si plačal krovcu ali si prišel gor in se igral s katranom? Resnično ugotovite, kakšni bodo stroški, ko se tega lotite, koliko ste pripravljeni narediti sami. Preverite davke in se prepričajte, da so pravilno navedeni. Hitro si lahko ogledate vse te stvari, da se prepričate, ali je bila zgornja meja pravilno izračunana, nato pa se lahko začnete igrati s svojo ponudbo. Torej, če je naveden za 1 milijon dolarjev in veste, da ga ne boste kupili za nič več kot 850,000, potem izračunate NOI glede na pričakovano nakupno ceno in ugotovite, kakšna je vaša zgornja meja, ki jo nameravate doseči.
Tony:
Annie, mislim, da je to ena od stvari, zaradi katerih so poslovne nepremičnine tako privlačne za toliko ljudi, da imate večji nadzor nad vrednostjo te nepremičnine, ker če kupim enodružinsko hišo, večino našega portfelja kupimo kratkoročno najemnine, to nepremičnino pa lahko vzamemo in poskrbimo, da deluje izjemno dobro, vendar bo vrednost te nepremičnine vedno povezana s primerljivo prodajo drugih hiš na tem območju. Če pa grem ven in kupim hotel in lahko dvignem NOI s 500,000 $ na 1 milijon $, sem zdaj znatno povečal vrednost te nepremičnine. Zanima me, Annie, ali ste od strank, s katerimi ste delali, videli, da učinkovito uporabljajo to strategijo, ko kupijo slabo donosno sredstvo, ga lahko stabilizirajo, izboljšajo in dramatično povečajo vrednost tega premoženja?
Anna:
100 % To je cilj. To je navsezadnje naš cilj, kupiti slabo donosno nepremičnino in stabilizirati najemnine. In če lahko najdeš priložnost za to in jo potem dobiš za pravo ceno, seveda vsak prodajalec misli, da njegova nepremičnina sploh ne smrdi, zato jo moraš dobiti za pravo ceno, ampak ko enkrat to storiš, in potem čez čas. Za te stvari je potreben čas, saj so komercialni najemi običajno dolgi od dve do pet, včasih sedem ali deset let, in morda bo trajalo nekaj časa, da se ga spravi na dovolj stabilno mesto, da se lahko vrne na trg. Ampak spet, še en razlog za sodelovanje s posrednikom, ki lahko dela na stabilizaciji te nepremičnine in vam tam zagotovi nekaj dobrih najemnin. Ampak ja, točno to je cilj. Stabilizirajte ga, dodajte nekaj vrednosti. Prepričajte se, da dobro skrbite tudi za stavbo, saj ne želite, da bi imela večje težave, ki bi jih lahko odkrili pri skrbnem pregledu, in jo nato vrnite na trg. Točno tako je, Tony.
Tony:
Obužujem to. Trenutno imamo pod pogodbo kamp v Zahodni Virginiji in naš velik cilj je, da so to lastnino dramatično premalo izkoristili in tam je nekaj velikih prednosti, zato sem navdušen nad tem. Omenili ste še eno besedo, h kateri bi se rad vrnil, Annie, ki je bila proforma. Lahko definirate, kaj je to? Poleg tega predračuni niso vedno najboljši vir informacij za resnično razumevanje, kako bi nepremičnina lahko delovala. Morda imate nekaj prodajalcev, ki imajo proforme, ki pravijo, da je to najboljša nepremičnina na svetu, vendar malo pobrskate in najdete nekaj drugega. Torej, kaj pravzaprav je proforma in kako jo lahko začetnik nepremičninski investitor uporabi za pametno odločitev o nakupu nepremičnine?
Anna:
Povsem. Naj vas ne prestraši proforma. Pravzaprav bi lahko uporabili zelo preprostega. Pri tem se lahko zelo zapletete in resnično uidete nadzoru, vendar je proforma v bistvu preglednica, ki jo boste uporabili za izračun, kako mislite, da lahko ta nepremičnina deluje, kakšen dohodek lahko v resnici dobite od nje, če naredili vse, kar želite storiti na koncu, če je vse popolno. Torej, če kupite stavbo, ki je 80-odstotno najeta, in veste, da jo želite dobiti do 95-odstotnega najema, želite pridobiti te dolgoročnejše posle, želite dobiti najboljše možne najemnine, kakšna je vaša stopnja donosa kdaj to narediš in za kaj si ga kupil?
In potem v vašem predračunu, tam se želite začeti igrati s posojenim denarjem. Torej vnesete, koliko financirate, koliko gotovine, ko želite refinancirati. S tem se lahko zelo zapleteš, a navsezadnje proforma pravi, da je to slika danes in v prihodnosti, tako bo videti, če bom lahko naredil vse, kar želim, in ustvaril vrednost, ki jo želite ustvariti.
Ashley:
Annie, na katere stvari bi moral biti nekdo pozoren pri pripravi proforme? Torej, če je prodajalec na primer pripravil proformo o tem, kaj nepremičnina zdaj počne, mi pa vemo, da to zmore, na katere stvari bi morali ljudje paziti, tudi če sami ustvarjate proformo, morda ne sploh biti na dejanskem? Torej ena stvar, ki sem jo videl, da je pogosta v Buffalu, je, da kupuješ od mame in tata, ta gre in on očisti sneg, tako da ni ničesar, kar bi bilo navedeno pri stroških pluženja snega, ali pa morda njihova zavarovalna polica tega ne celo pokriti karkoli. Pred tem smo si ogledali kamp, ki je imel v nekaterih kočah peči na drva. Njihova zavarovalna polica ni pokrivala, če bi se kaj zgodilo s temi pečmi na drva, tako da je to samo pokazalo, da bo premija verjetno veliko višja od tistega, kar so imeli na trenutnem dobičku in izgubi. Ali se lahko morda dotaknete nekaterih drugih stvari, na katere bi morali biti pozorni?
Anna:
Mislim, da ti je pošteno uspelo. Stroški. Mislim, da so stroški največji. Vsak lahko napihne svoje najemnine. Prvič, bodite konzervativni pri najemninah. Ne veš, kaj se bo zgodilo na tem svetu. Trenutno imamo krizo v pisarni, zato je veliko ljudi imelo proforme, ki jim trenutno v pisarni sploh ne ustrezajo. Zato bodite zelo konzervativni pri najemninah in liberalni pri stroških. Vedite le, da ne glede na to, da ta prodajalec zdaj upravlja nepremičnino, boste verjetno porabili veliko več kot oni, tudi če tega ne storite. Toda v svoji proformi se pretvarjajte, da ste.
Najel boš tisto podjetje za odstranjevanje snega. Delal boš s krovcem. Prezavarovali se boste, dežnik, vse, potem pa se boste morali ukvarjati tudi s financiranjem, ker nihče nima 2 milijona dolarjev na razpolago. In lahko se zgodi, da na tej nepremičnini ne boste zaslužili pet let, morda bo vrednost le sedem let. Še posebej, ko ste na trgu s temi nižjimi zgornjimi stopnjami, je potreben čas, da zaslužite denar. In zato bi rekel, da bodite liberalni pri stroških in konzervativni pri najemninah ter poskušajte delati z najslabšimi možnimi scenariji, in če še vedno deluje, bi bilo vredno pogledati.
Tony:
Torej ste omenili, Annie, da je pisarna trenutno v krizi. Predvidevam, da me samo zanima, glede na vse vaše izkušnje, kako vidite vlagatelje v komercialni prostor, glede na to, kje v gospodarskem ciklu smo danes?
Anna:
Velik je. Tukaj na našem trgu v Boulderju je prosta delovna mesta v naših pisarnah trenutno 12.6 % in to še vedno ni tako visoko, le za nas je zelo visoko. Mislim, da je New York potencialno 15-odstoten. In v Boulderju, samo za primerjavo, so bile naše zgodovinske najemnine v zadnjih petih do šestih letih okoli 6 do 8 % ali prostih mest, oprostite. Torej je 12 % dvojno in to zagotovo občutimo. Zdi se, kot da je povsod samo pisarna. Zato mislim, da prodajalci in najemodajalci, torej na strani najemnin, pridejo tja. Nekako razumejo stanje, v katerem smo, da bodo morali narediti več koncesij, da bodo morale cene in najemnine odražati trg, vendar smo v preteklosti imeli tako dobre najemnine, da se bo biti počasnejši, kot si želimo, da bi se odzvali prodajalci, najemodajalci.
Medtem pa kupci in najemniki pričakujejo svet. Torej v pisarni samo dobivamo ponudbe. Dobivamo predloge za najemnine, ki so za polovico nižje od zahtevanih, in vidimo ponudbe, pri katerih lahko poveš, da kupci šele pričakujejo to požarno razprodajo, prodajalcev pa preprosto še ni. Torej smo v tem obdobju vrzeli in mislim, da prodajalci čakajo, da se stvari povrnejo ali umirijo. Kupci sedijo z denarjem in mislijo, da bodo dobili najboljše ponudbe na svetu, čas pa bo zares povedal svoje. Nisem prepričan, ali je to odgovor na vaše vprašanje, vendar je to nekaj, kar vidimo. In to večinoma v pisarni. V industriji je še vedno zelo zdravo. Vso srečo pri nakupu skladišča, vsi so v vrsti za to. Vso srečo pri nakupu večstanovanjske, še vedno je res močna.
Maloprodaja gre nekako gor in dol, odvisno od tega, kje je in o kateri vrsti maloprodaje govorite, ampak pisarne, malo krize identitete. Samo še ne vidimo, da bi se vrnilo. Še vedno vidimo veliko dela domačih hibridnih modelov, zato so časi čudni. Samo mislim, da bomo potrebovali malo več časa. In na splošno se komerciala le premika nekoliko počasneje, ker so ti posli daljši in najemi daljši in s tem tudi stopnja odziva, in imate veliko institucionalnih vlagateljev, ki imajo zelo dolge posle, zato potrebujemo malo več časa da natančno vidim, kako se bo izšlo.
Tony:
Zanima me, Annie, glede na to, da si tako široko izpostavljena vsem tem različnim vrstam komercialnih nepremičnin, če bi bila vlagatelj novinec in bi danes začela na novo, katero vrsto komercialnih nepremičnin bi izbrala? Bi se odločili za industrial? Bi se odločili za večdružinsko? Ko sam razmišljam o tem, kateri razred komercialnih sredstev bi lahko imel največjo prednost, zdaj gledamo hotele in motele, ker smo že v prostoru Airbnb, tako da je nekaj prednosti za nas operativno. Všeč pa mi je tudi zamisel o nakupovalnem središču, ki ima zobozdravnika, salon za nohte in brivnico, ker so to stvari, ki jih ne moreš početi virtualno, zato se mi zdi, kot da boš tam imel nekaj dobrega. Vendar me zanima, kaj mislite? Če bi morali začeti danes, v katero smer bi šli?
Anna:
No, odvisno je od vašega proračuna in rekel bi, da je odvisno od vašega zanimanja. Imeli boste opravka s temi najemniki in želite poznati njihov posel, tako da, če boste iskali skladišča ali če boste imeli nekaj v težki industriji, predlagam, da se malo razumete o vrstah podjetij, ki bodo vaši najemniki. Ali poznate stvari o avtokaroserijah? Ali poznate proizvodnjo? Ali poznate shranjevanje? Če razumete njihov posel, lahko malo bolje sodelujete z njimi in poznate svoj trg ter kaj naredi kvalificiranega najemnika, kjer je tudi maloprodaja nekaj posebnega. Torej v primerjavi s pisarnami vidimo, da je veliko lastnikov majhnih pisarn ljudi z zavarovalniško agencijo ali podjetji, ki so morali prej najeti tovrstne prostore in razumeti, kaj gre v pisarno ali kaj vas naredi dobrega lastnika pisarne. Torej, če obstaja nekaj, o čemer morda že imate malo znanja ali zanimanja, morda začnite tam.
Industrial je samo višja cena. Le težje ga je kupiti. Tudi najmanjša velika skladišča so tam zunaj, a na koncu boste potrebovali več milijonov, da boste vstopili v skladišče. Zahtevajo veliko vzdrževanja, le večji so in je le večja žival v primerjavi z morda majhno profesionalno poslovno zgradbo z več najemniki, ki je za vašega prvega vlagatelja malce bolj zalogaj, še posebej, če lahko zasedete eno od teh in ste na strani. Maloprodaja je prav tako zelo velika, ker dobite te, kot ste rekli, trgovske centre, vendar imajo vsi tisto ljubko majhno okrožje v središču mesta, ki ima butično maloprodajno stavbo, ki bi jo morda lahko kupili za manj kot 1 milijon dolarjev. In to je nekoliko tvegano, ker imate lahko enega najemnika ali dva najemnika in ste tako resnično odvisni od teh podjetij, vendar se nekje začne. Samo kupiti ga moraš, ga zagnati in stabilizirati. Torej, če je vaše majhno mesto tisto, kar imate radi in vas to zanima ter želite videti uspeh v svojem poslovnem okrožju v središču mesta, začnite iskati tam in postali boste res dober lastnik.
Ashley:
Točno to se je zgodilo meni. V tem zelo majhnem mestu je bila le ta čudovita opečnata zgradba za mešano rabo, ki mi je bila zelo všeč, in čakal sem več kot dve leti, da sem kupil to stavbo, ker so najprej želeli 90,000 $, na koncu pa sem jo dobil za 20,000 $. Toda del mojega zastoja pri dejanskem nakupu je bil ta, da nisem vedel, kaj naj dam vanj. Bilo je tako majhno mesto, kaj bi ljudje tam potrebovali? Ali lahko napolnim obe enoti? Tako smo naredili to, da smo dejansko postavili trgovino z alkoholnimi pijačami, ker v bližini tega mesta sploh ni bilo nobene. Tako smo odprli podjetje in kupili stavbo, nato pa smo imeli dve stanovanjski enoti zgoraj, ki smo ju imeli v drugih enotah v istem mestu in še vedno je bilo veliko povpraševanje po enotah.
To je bila nekakšna naša varnostna mreža, da vstopimo v komercialne namene, s tisto mešano rabo, kjer smo bili tako seznanjeni s stanovanjskimi prostori, da smo vedeli, da bi stanovanjske enote lahko nosile stavbo, če bi naša trgovina z alkoholnimi pijačami propadla in ne bi mogli najeti druga stran. In na koncu smo dobili ljubko majhno butično trgovino z darili/oblačili, ki je šla na drugo stran, in res je lepo na tisti glavni ulici. Toda tudi za nas je bil to velik zadržek, kaj bi dejansko lahko celo šlo noter, in nas je odložilo, da bi ga dejansko kupili. Toda nekaj, kar bi rad vprašal, je v zvezi s postopkom najema in iskanjem teh najemnikov, ali je to nekaj, pri čemer vam lahko vaš komercialni posrednik pomaga, kar se tiče preverjanja, pisanja najemne pogodbe? In morda bi lahko celo govorili o trojnem neto zakupu tudi s komercialnimi najemniki.
Anna:
Super. Vsekakor. Pri svojem delu opravljam približno 80 % najemov in 20 % prodaje, tako da se večinoma ukvarjamo z najemi, kar je tako dragoceno za vso našo prodajo, ker so najemniki in leasing tako pomembni za nakup in prodajo komercialnih poslov. Popolnoma ustrezen, tako da imamo predstavo o tem, kje je trg, kakšne so najemnine, kaj ljudje povprašujejo, kakšno je povpraševanje najemnikov, kar vse vpliva na to. Tako da, vaš posrednik bo še naprej izvajal vse vaše lizinge, če to želite, in deluje tako kot prodaja v smislu provizij. Na splošno bo posrednik dobil nekje med pet in 6 % neto vrednosti najema, zato so vaši posredniki spodbujeni, da sklenejo daljši posel. Če prinesejo petletno obdobje z višjimi najemninami, potem dobijo malo višje provizije, delajo v vašem imenu. Tako bodo izvajali trženje, ga dali na vse tiste borze nepremičnin, o katerih sem govoril, ki jih vidijo drugi posredniki.
V našem podjetju smo precej obsedeni glede dajanja stvari na Craigslist in povsod, kjer lahko, da bi dosegli najemnike, tudi če niso zastopani, ker toliko najemnikov ne zastopajo posredniki, nato pa te najemnike pripeljemo in jih preverimo. Zelo pomembno. Imel sem svoje grozljive zgodbe iz preteklosti. Celo preteklo leto sem obiskal najemnika, za katerega se je izkazalo, da je morilec druge stopnje in popoln prevarant, ki je obtožen v zvezni državi Kolorado. In obiskali smo ga in to je bil ta dogovor, to je bil dogovor iz nebes. Hoteli so vse. Bilo je predobro, da bi bilo dobesedno res. Torej želite, da vaš posrednik opravi nekaj preverjanj za vas, in potem, ko lahko za mizo pripelje kvalificiranega najemnika, vam lahko pomaga s tem postopkom predlaganja sestavljanja tega, kar predlagamo za najemnine, pogoje, vse, dogovorite se s tem in nato preide v fazo najema.
Ko pride do podaljšanja, vam lahko posrednik pomaga pri ponovnih pogajanjih o podaljšanju ali pa ga morda vrne, če se bo ta najemnik odselil, in poišče naslednjega najemnika za vas. In ne pozabite le na prosta delovna mesta, ampak čas, ki je potreben za iskanje najemnika v komercialnem poslu, je več mesecev. To ni nekaj, kar se zgodi čez noč. Absolutno najhitrejši posel, kar sem jih lahko sklenil, najemni posel, ki je bil popoln kraj, to je bila prva stvar, ki smo jo videli. Ti najemniki so se premaknili tako hitro, bili so super, bili so na tem. Vse, kar sem jim rekel, so storili takoj in absolutno najhitreje, kar smo lahko zaprli, to je trajalo približno dva meseca in pol od trenutka, ko so rekli, Želim to mesto, do trenutka, ko smo podpisali najemno pogodbo. Torej potrebuje čas.
Včasih traja šest mesecev in vem, da so najemodajalci razočarani in čez nekaj časa rečejo: "Kaj počnete zame?" Ampak to je samo iskanje popolnega ujemanja. Odvisno od najemodajalca in njegove izbirčnosti lahko traja tudi dolgo, tako da je dinamike veliko. Kaj je bila druga polovica vašega vprašanja? Neto najemnine. Pogovorimo se torej o najemih. V komercialnem sektorju boste videli, da obstaja nekaj različnih vrst najemov, in to je zelo pomembno, ker pozneje vpliva na vašo vlogo najemnine in vašo proformo in vašo zgornjo stopnjo in vse, o čemer smo govorili. Najemodajalci so ponavadi naklonjeni tako imenovanim trojnim neto najemom, kar pomeni, da razdelite najemnino in vzamete osnovno najemnino, osnovna najemnina pa je le ves denar, ki gre naravnost v najemodajalčev žep.
To je samo čista najemnina, ki je običajno predstavljena v ceni na kvadratni čevelj na leto. To je tako nadležno zmedeno, vendar potrpite z mano. Recimo, da imate 1,000 kvadratnih čevljev prostora in je 10 USD na kvadratni čevelj na leto. No, kako naj izračunam svojo mesečno najemnino? Vzameš 10 $ krat 1,000 in to je tvoja letna najemnina, vzameš to letno najemnino in jo deliš z 12, in tako ugotoviš, koliko boš plačal mesečno. To je torej tisto, kar se imenuje osnovna najemnina. In potem je tu še to drugo, kako se pravi? Ni fiksna najemnina, ampak...
Tony:
Spremenljivka.
Anna:
… Hvala vam. Spremenljiva najemnina, imenovana trojni neto ali OPEX, obratovalni stroški, trojni neto neto, kakorkoli že želite temu reči. In to so trije konci, torej zavarovanje, davki, vzdrževanje. Vzdrževanje skupnih prostorov, CAM. In to je kot vse stvari, ki jih morate narediti za vzdrževanje hodnikov, kopalnic in pločnikov. Vse, kar si delimo najemniki, je vzdrževanje našega skupnega prostora. In tako imamo to, imamo zavarovanje in davke, to pa so prehodni stroški. Najemodajalci ne želijo plačati teh stvari, ker je to na strani najemnika. Pravijo: "To je za najemnika." Torej najemodajalci te stroške prenesejo na najemnika v obliki cene na kvadratni meter. Ponavadi je nekje med 4 $, in če ste v nakupovalnem središču Pearl Street Mall v Boulderju, je 25 $, res drago. Torej morate svoji osnovni najemnini dodati to trojno neto številko.
Recimo, da je vaša osnovna najemnina 10 USD, vaša trojna neto številka pa 5 USD. Vaša skupna najemnina znaša 15 USD na kvadratni čevelj na leto. To pomnožite s številom kvadratnih metrov, ki jih lahko najamete, o tem smo govorili, nato pa to delite z 12 in to je vaša mesečna najemnina. To je vse, kar vsak mesec dolgujete svojemu najemodajalcu. In lastnikom je to všeč, ker so davki, zavarovanje in vzdrževanje variabilni stroški. Teh ne morejo predvideti. Ne marajo stvari, ki so nepredvidljive. Želijo vedeti, kakšen denar bodo dobili ob koncu meseca. Torej vzamejo vse tiste stroške, za katere menijo, da bodo v letu znašali X, deljene z 12, nato pa vsak najemnik plača svoj sorazmerni delež. Torej, če zasedaš 10 % stavbe, plačaš 10 % tega, in če zasedeš to, plačaš karkoli.
In tako morajo najemodajalci na koncu leta malo obračunati in sešteti vse te stroške, vse prihodke, ki so jih dobili od trojnega neta in to uskladiti. Sem imel prav? Sem se motil? Sem precenil? Sem podcenjeval? In če si precenil, si ta denar dolžan vrniti najemniku, če si podcenil, pa ima najemnik račun in ti ga plača. Tako so vsi vaši variabilni stroški pokriti in potem imate osnovno najemnino, ki jo dobite vsak mesec. Zato pri NOI, če se vrnemo k temu, izločimo te variabilne stroške, ker resnično želimo samo vedeti, kakšna je najemnina, ki jo prejemate, trda najemnina. Kakorkoli že, tako neumno, tako zmedeno, ampak samo vedite, če ste tam zunaj in gledate, kakšne so najemnine, je običajno osnovna najemnina in potem so tu operativni stroški.
Zdaj lahko sklenete tudi bruto najem in veliko najemodajalcev to raje izbere samo zaradi enostavnosti ali pa so lastniki stavbe 1 milijon let in jim ni več mar. Vse se poplača, karkoli. Želijo biti dobri najemodajalci, želijo imeti dolgoročne najemnike in so prijatelji s tipom, ki je tam notri, tako da samo upravljate bruto najemne pogodbe. In tako lahko samo izračunate bruto na mesec in vključite celo komunalne storitve, in številnim najemnikom je to seveda všeč, ker postane resnično predvidljivo, kakšni so njihovi stroški vsak mesec. Lahko naredite spremenjen bruto, kjer je vsa vaša najemnina minus komunalne storitve, to morate plačati posebej, ali pa bruto na kvadratni čevelj.
Obstaja veliko različnih načinov, kako bi lahko odirali mačko, vendar so na koncu bruto najemnine nekoliko lažje za najemodajalce, ker jim ni treba opraviti vsega tega štetja in usklajevanja ob koncu leta in morda plačati računovodji, da nekaj naredi. to je res nadležno, zato je nekaterim všeč, kako preprosto je. Toda na splošno, če poskušate resnično ustvariti vrednost in ustvariti dobro donosno nepremičnino, ki se bo pozneje drago prodajala, bi morali imeti neto najem, ker bodo vaši pametni vlagatelji to razumeli in je bolj predvidljivo za vse.
Ashley:
Hvala, Annie. To je bila odlična razčlenitev najemnin in mislim, da je za vse zelo dragoceno, da slišimo o tej strani. Ne le pri nakupu nepremičnine, ampak ko dejansko želite nepremičnino oddati v najem, imate na voljo različne možnosti. In kot opomnik, vse najemne pogodbe so predmet pogajanj, ne glede na to, ali ste najemodajalec ali najemnik. Torej, dokler gre za pravno pogodbo, jo želite imeti, vse druge dele in dele pa je odvisno od vas in vašega najemnika, o katerih se lahko pogajate in jih je mogoče spremeniti. Annie, v svojih zapiskih imam eno stvar, ki bi jo moral vprašati že prej, a je nismo prišli do nje, in želim se prepričati, da te vprašamo to. Želim vedeti o coniranju poslovnih nepremičnin. Torej, če si ogledujete nepremičnino in se trenutno uporablja kot ena stvar, kako ste lahko kreativni pri razdelitvi nepremičnin, ko se odločite za nakup, da jo uporabite v svojo korist kot kupca?
Anna:
Zelo pomembno. Zoniranje je tako pomembno. No, včasih ni pomembno, večinoma pa je zelo pomembno. Kot primer, danes sem najemniku razkazoval nepremičnino in ta nepremičnina je na tem območju East Boulderja, imenovanem Flatiron Park, in to je industrijsko prilagodljivo območje. Mimogrede, lastnina flex je tam, kjer morda imate skladišče, je kot komercialni trg, kjer je zabava spredaj ali zabava zadaj in posel spredaj. Imate pisarno, morda 40 % ali 30 ali 20 % njegove pisarne, ostalo pa je skladišče. Torej ste morda e-trgovina ali kdo ve kaj, električar, flex space in industrijalec. In to območje Boulderja je vse IG, ki je splošno industrijsko. In tukaj je toliko pisarn, ker je prostor fleksibilen in v conah IG ne morete postaviti čisto profesionalne pisarne.
In tako ne morete vključiti zavarovalniške agencije, ki ima stranke, ki jih pridejo pogledat, ker parkirišče ni pripravljeno za to, in obstajajo vse te različne stvari glede coniranja. Toda arhitekturno podjetje, ali je profesionalna storitev? Ali niso? To je nekakšno sivo območje. Torej, ko kupujete poslovno nepremičnino, si morate ogledati coniranje in ugotoviti, kako vas bo to omejevalo pri tem, kakšne vrste najemnikov lahko najamete v svoj prostor, še posebej, če iščete morda fleksibilno območje ali industrijski. Večino časa je samo komercialno. Samo komercialno bo in kaj je to? Nevem. Skoraj vsak se lahko poda v komercialne namene, toda središča mesta velikokrat ...
Živim v Longmontu v Koloradu in v našem središču mesta ne dovolimo zastavljalnic, imamo pa veliko zastavljalnic na glavni ulici, in to zato, ker so stare. Toda če ste to kupili na podlagi predračun te izjemne najemnine za zastavljalnico, ko bo ta najemna pogodba potekla, jih boste morali izgnati, ker je že zastarela. Zato se prepričajte, kaj so te različne cone in kakšne vrste najemnikov lahko gredo v to, če ste v bolj permisivni coni, če ste v manj permisivni coni, in to je nekaj, kar lahko pokličete svojo občino in jim postavite ta vprašanja. Običajno je zelo podrobno navedeno na spletnem mestu ali pa bi moral vedeti vaš posrednik. Vendar zelo pomembno.
Tony:
Annie, imela si ogromno znanja in zdi se mi, da si nam tako odlično predstavila svet naložb v komercialne nepremičnine, vendar je očitno še veliko več, tako da, če ljudje želijo, naj te kontaktirajo po epizodo podcasta, kam se lahko obrnejo, da stopijo v stik z vami?
Anna:
Odlično vprašanje. Lahko mi pošljete e-pošto. Moj e-poštni naslov je Naše posredništvo je Market Real Estate in je marketboulder.com, tako da lahko tam najdete nekaj več informacij. Instagram, annielarner. Včasih se pogovarjajte o nepremičninah, pa tudi o otrocih, pošteno opozorilo. Rad bi pomagal komur koli.
Ashley:
No, Annie, najlepša hvala, da si prišla. Resnično smo to cenili in mislim, da je to res prvič, da imamo komercialnega posrednika, ki je govoril o komercialnih nepremičninah, in imeli smo zelo malo novincev, ki so prišli govoriti o tem, zato hvala toliko, da si se nam pridružil. (petje)
Oglejte si podcast tukaj
V tej epizodi pokrivamo
- Poslovne vs. stanovanjske nepremičnine in zakaj je nakup večjih nepremičnin lažji
- Uporaba komercialnega nepremičninskega posrednika za poiščite ponudbe, za katere nihče drug ne ve
- Kako analizirati posel poslovne nepremičnine in pojasnjeni predpisi
- Dolga skrbnost, preglediin kaj storiti, ko imate nepremičnino pod pogodbo
- Zgornje stopnje, NOI in kako ovrednotiti poslovno nepremičnino
- O NAJBOLJŠA vrsta nepremičnine za začetnike z najbolj postopno krivuljo učenja
- Kako najti poslovne najemnike, vrste najemov in pravila določanja območij, na katera MORATE biti pozorni
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Poveži se z Annie:
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? E-naslov:
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-276
- : je
- $ 1 milijonov
- $GOR
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 2022
- 7
- 8
- 95%
- a
- Sposobna
- O meni
- o IT
- nad
- absolutna
- absolutno
- dostop
- dostopen
- Nesreča
- Račun
- računovodstvo
- pridobitev
- Ukrep
- dejansko
- Dodatne
- odrasli
- po
- proti
- agencija
- Agent
- agresivni
- Sporazum
- Airbnb
- vsi
- sam
- že
- vedno
- analizirati
- analiziranje
- in
- živali
- letno
- Še ena
- odgovor
- odgovori
- Predvideno
- kdo
- narazen
- pritožbe
- Apple
- Zahvaljujemo
- Arhitektura
- SE
- OBMOČJE
- območja
- okoli
- umetnik
- AS
- sredstvo
- razred premoženja
- Sredstva
- At
- pozornosti
- Občinstvo
- Avtor
- Na voljo
- B2B
- nazaj
- ozadje
- ovira
- baza
- temeljijo
- V bistvu
- Osnova
- BE
- Nosijo
- lepa
- ker
- postanejo
- postajajo
- pred
- začetek
- Začetnik
- Začetniki
- zadaj
- počutje
- Bell
- koristi
- Prednosti
- BEST
- Stavim
- Boljše
- med
- Big
- večji
- največji
- Bill
- Bit
- Napihni se
- Obveznice
- meja
- Obe strani
- Bottom
- Kupil
- Bounce
- Break
- Razčlenitev
- Na kratko
- prinašajo
- Prinaša
- posrednik
- posredništvo
- posredniki
- prinesel
- proračun
- Buffalo
- izgradnjo
- Building
- Bunch
- poslovni
- podjetja
- nakup
- kupci
- Nakup
- by
- izračun
- izračuna
- klic
- se imenuje
- CAN
- Lahko dobiš
- cap
- Kapital
- Kapitalizacija
- kape
- ki
- opravlja
- primeru
- Denar
- CAT
- Katalizator
- vzroki
- strop
- nekatere
- Zagotovo
- izziv
- preveriti
- Pregledi
- razred
- stranke
- Zapri
- zaprto
- zapiranje
- Sočasni gostitelj
- College
- Colorado
- COM
- združujejo
- kombinirani
- kako
- prihajajo
- Trgovina
- komercialna
- poslovne nepremičnine
- provizije
- Skupno
- podjetje
- primerljiva
- v primerjavi z letom
- Primerjava
- popolnoma
- zapletenosti
- kompleksnost
- zapleten
- zmedeno
- konzervativni
- svetovanje
- naprej
- stalno
- Naročilo
- nadzor
- Priročen
- Pogovor
- strošek
- stroški
- bi
- Števec
- par
- Tečaj
- pokrov
- zajeti
- ustvarjajo
- Ustvarjanje
- Creative
- kriza
- radovedna
- Trenutna
- Trenutno
- cikel
- datum
- baze podatkov
- dan
- Dnevi
- ponudba
- Ponudba
- december
- Odločitev
- vsekakor
- Stopnja
- Zamujena
- Povpraševanje
- odvisno
- Odvisno
- odvisno
- vloge
- Podatki
- DID
- Razlika
- drugačen
- skrbnosti
- Potopite
- Razkrije
- Popust
- odkriti
- zaslon
- okraj
- deljeno
- Dokumenti
- Ne
- psi
- tem
- dont
- By
- podvojila
- navzdol
- Downtown
- PADAJ
- desetine
- dramatično
- med
- dinamika
- e-trgovina
- vsak
- prej
- zaslužiti
- lažje
- East
- Gospodarska
- Učinkovito
- učinkovito
- bodisi
- Izdelati
- odpravo
- E-naslov
- konča
- dovolj
- Vhod
- okolja
- Enakovredna
- escrow
- zlasti
- nepremičnine
- oceniti
- ocenjeni
- Eter (ETH)
- Tudi
- VEDNO
- Tudi vsak
- vsak dan
- vsi
- vse
- točno
- Primer
- Primeri
- Izmenjava
- Izmenjave
- razburjen
- Ekskluzivno
- pričakovati
- pričakovati
- Stroški
- drago
- izkušnje
- izkušen
- Doživetja
- doživlja
- Pojasnite
- Izpostavljenost
- oči
- ni uspelo
- sejem
- Padec
- seznanjeni
- družina
- FAST
- Najhitreje
- prednost
- pristojbine
- Feet
- Nekaj
- Slika
- izpolnite
- filter
- končna
- financiranja
- Najdi
- iskanje
- narava
- Firm
- prva
- prvič
- Všita
- Flip
- Vrvice
- osredotočena
- sledi
- Foot
- za
- Za vlagatelje
- Formula
- Naprej
- je pokazala,
- sveže
- Petek
- prijatelj
- iz
- spredaj
- razočaran
- polno
- Prihodnost
- Gain
- igra
- vrzel
- splošno
- splošno
- dobili
- pridobivanje
- Daj
- dana
- daje
- Giving
- Go
- Cilj
- goes
- dogaja
- dobro
- postopno
- siva
- sivo območje
- veliko
- več
- bruto
- skupina
- Skupine
- Grow
- gostov
- Vodniki
- Guy
- Pol
- ročaj
- se zgodi
- se je zgodilo
- se zgodi
- Trdi
- Imajo
- ob
- glave
- zdravo
- slišati
- sluha
- težka
- pomoč
- pomoč
- tukaj
- skrita
- visoka
- več
- najem
- Zgodovinski
- Zgodovinsko
- držite
- Domov
- Homes
- Iskreno
- horror
- Hotel
- Hoteli
- Hiša
- hiše
- Kako
- Kako
- Vendar
- HTTPS
- Hybrid
- i
- Bom
- Ideja
- identiteta
- takoj
- Pomembno
- izboljšanje
- in
- Poglobljena
- spodbuden
- vključujejo
- prihodki
- Povečajte
- povečal
- Poveča
- industrijske
- Industrija
- za industrijo
- Podatki
- vpogled
- Navdih
- navdih
- Namesto
- Institucionalna
- institucionalni vlagatelji
- zavarovanje
- Namen
- obresti
- zainteresirani
- Zanimivo
- Predstavitev
- Invest
- vlaganjem
- naložbe
- Naložbena strategija
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- vprašanje
- IT
- Izdelkov
- ITS
- sam
- pridružil
- se nam pridružiš
- Potovanje
- jpg
- skoči
- samo en
- Imejte
- vzdrževanje
- Ključne
- brcati
- otroci
- Otrok
- Vedite
- znanje
- Država
- najemodajalec
- velika
- Zadnja
- Vodja
- učenje
- leasing
- Pravne informacije
- noge
- Stopnja
- LG
- Licencirano
- kot
- Verjeten
- LIMIT
- vrstica
- Navedeno
- Poslušanje
- seznam
- oglasi
- malo
- v živo
- LLC
- posojila
- Long
- dolgo časa
- dolgoročna
- več
- Poglej
- izgleda kot
- Pogledal
- si
- izgubiti
- off
- Sklop
- Louis
- ljubezen
- ljubil
- sreča
- je
- Glavne
- vzdrževati
- vzdrževanje
- velika
- Večina
- Znamka
- zaslužite
- IZDELA
- Izdelava
- proizvodnja
- več
- veliko ljudi
- Tržna
- Vodilni na trgu
- Trženje
- Stave
- materiali
- pomeni
- merjenje
- član
- omenjeno
- Meni
- Metode
- Vmesni rok
- morda
- milijonov
- moti
- minimalna
- Manjšina
- mešano
- MLS
- modeli
- spremembe
- mama
- Denar
- mesec
- mesečno
- mesecev
- več
- Najbolj
- Motivacija
- premikanje
- premikaj se naprej
- premika
- več
- Ime
- nujno
- Nimate
- potrebujejo
- potrebe
- net
- mreže
- Novo
- NY
- Naslednja
- naslednji teden
- Opombe
- Številka
- številke
- obsesivni
- oktober
- Kvota
- of
- ponudba
- Ponudbe
- Office
- pisarne
- velikokrat
- Olje
- Ok
- on
- ONE
- v teku
- odprt
- o odprtju
- deluje
- deluje
- Komentarji
- Priložnost
- Možnost
- možnosti
- Ostalo
- Splošni
- čez noč
- preobremenjeni
- lastne
- v lasti
- Lastnik
- Lastniki
- pad
- plačana
- PAN
- parkirati
- del
- partner
- deli
- zabava
- preteklosti
- Plačajte
- plačilna
- Država
- ljudje
- odstotek
- popolna
- popoln kraj
- opravlja
- Obdobje
- Osebni
- faza
- kramp
- slika
- Slikovita
- kos
- kosov
- pivot
- Kraj
- Načrt
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- Predvajaj
- predvajalnik
- igranje
- prosim
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- politika
- RIBNIK
- bazen
- pop
- Portfelj
- mogoče
- potencialno
- praksa
- napovedati
- Predvidljivo
- raje
- Premium
- pripravljeni
- precej
- Cena
- Cene
- za
- verjetno
- problem
- Težave
- Postopek
- strokovni
- Dobiček
- Projekt
- Propel
- Lastnosti
- nepremičnine
- snubitev
- Predlogi
- predlaga
- zaščiteni
- zagotavlja
- javnega
- nakup
- nakup
- izključno
- dal
- Postavlja
- Dajanje
- kvalificirano
- vprašanje
- vprašanja
- hitro
- območje
- Oceniti
- Cene
- dosežejo
- pripravljen
- pravo
- nepremičnine
- Real denar
- uresničitev
- realtor
- Razlog
- Priporočamo
- zapis
- Zabeležena
- odražajo
- rehabilitacija
- Razmerje
- Izpusti
- pomembno
- odstranitev
- Podaljšanja
- Najem
- donosna
- najemnine
- najemniki
- poročilo
- predstavljajo
- zastopan
- Raziskave
- stanovanjskih
- Resolucija
- Odzove
- Odgovor
- REST
- povzroči
- Trgovina na drobno
- vrnitev
- pregleda
- Tveganje
- Tvegano
- vloga
- Roll
- strehe
- soba
- grobo
- krog
- Pot
- pravila
- Run
- tek
- Podeželja
- varna
- Varnost
- Je dejal
- sake
- prodaja
- prodaja
- Enako
- Prihranki
- zdrava pamet
- pravi
- scenariji
- Iskalnik
- Sezona
- drugi
- varnost
- videnje
- Zdi se,
- prodaja
- Prodajalci
- Prodaja
- Občutek
- Storitev
- Storitve
- nastavite
- naselje
- sedem
- več
- Delite s prijatelji, znanci, družino in partnerji :-)
- deli
- Trgovina
- trgovin
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- Strani
- podpisati
- podpisano
- bistveno
- Podoben
- Enostavno
- preprosto
- sam
- spletna stran
- Sedenje
- Razmere
- SIX
- Velikosti
- Skin
- majhna
- mala podjetja
- manj
- pametna
- sneg
- So
- prodaja
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- nekoliko
- nekje
- vir
- Vesolje
- prostori
- govorijo
- specializirati
- specializacijo
- posebej
- Spectrum
- preživeti
- Sponzorji
- Komercialni
- Spreadsheet
- kvadrat
- stabilizirati
- stabilna
- zvezda
- Začetek
- začel
- Začetek
- začne
- Država
- dinamičnega ravnovesja
- Držijo
- Še vedno
- zaloge
- stop
- Postanki
- shranjevanje
- trgovina
- zgodbe
- Zgodba
- naravnost
- Strategija
- ulica
- Strip
- močna
- Struktura
- uspeh
- taka
- Super
- preživetje
- sindikat
- sistem
- miza
- Bodite
- meni
- ob
- Pogovor
- pogovor
- pogovori
- Naloga
- davki
- skupina
- najemnik
- Pogoji
- Test
- da
- O
- Prihodnost
- Država
- svet
- njihove
- Njih
- sami
- Tukaj.
- te
- stvar
- stvari
- Razmišljanje
- Misli
- mislil
- 3
- skozi
- vsej
- vezana
- čas
- krat
- Naslov
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- Ton
- Tony
- tudi
- vrh
- Skupaj za plačilo
- POPOLNOMA
- na dotik
- sledenje
- Prepis
- prenos
- prenese
- Potovanje
- zdravljenje
- izjemno
- Triple
- Res
- Obrnjen
- Dvakrat
- Vrste
- Konec koncev
- dežnik
- pod
- osnovni
- razumeli
- razumevanje
- Enota
- enote
- nepredvidljivo
- nenavadno
- Upside
- zgoraj
- urbana
- us
- uporabno
- uporaba
- navadno
- javne gospodarske službe
- uporabiti
- dragocene
- Dragocene informacije
- Vrednotenje
- vrednost
- vrednoti
- raznolikost
- preverjanje
- različica
- Proti
- VET
- Video
- Poglej
- ogledov
- Virginia
- praktično
- vs
- Čakam
- hodil
- Wall
- hotel
- Skladišče
- opozorilo
- Watch
- način..
- načini
- Wealth
- Spletna stran
- spletne strani
- teden
- Weeks
- dobrodošli
- Dobro
- West
- West Virginia
- Kaj
- Kaj je
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- široka
- bo
- pripravljeni
- okna
- z
- beseda
- delo
- Delo od doma
- telovaditi
- delal
- deluje
- deluje
- svet
- svetu
- Klobase
- vredno
- bi
- pisanje
- pisni
- Napačen
- X
- leto
- let
- mladi
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet
- Zillow