Kako ugotoviti vrednost vašega doma po popravilu

Kliknite tukaj, če želite brskati po našem imeniku nepremičninskih agentov in se obrniti na najbolje ocenjene agente na vašem območju!

ARV pomeni "vrednost po popravilu", kar je ocenjena vrednost nepremičnine, ko je bila prenovljena. Ocena je dobro raziskano izobraženo ugibanje o tem, koliko je hiša vredna po obnovi in ​​popravilih.

Ta ključna številka lahko pomaga izračunati, ali se nakup stanovanja finančno izplača. Tudi, koliko prenoviti hišo in po kateri najvišji ceni je treba hišo kupiti, da bo dovolj prostora za dobiček in nepričakovane stroške.

Kaj pomeni vrednost po popravilu ali ARV?

Kaj pomeni ARV? The preprosta definicija ARV je ocenjena vrednost hiše po popravilu. Vrednost je pričakovana cena – v nasprotju s trenutno vrednostjo hiše – za katero se hiša lahko proda. Upošteva primerljivo prodajo (comps) po tem, ko je bilo njegovo trenutno stanje nadgrajeno in popravljeno.

ARV uporabljajo:

• Vlagatelji v nepremičnine
• Hišne plavutke
• Posojilodajalci
• Bodoči kupci stanovanj

Pomen nepremičnine ARV določa, ali je hiša vredna nakupa po določeni ceni, če upoštevamo stroške popravila in lokalne nepremičninske družbe. Dejanska vrednost katere koli nepremičnine se ugotovi, ko je opravljena prodaja. Zato je najboljša informacija o znesku v dolarjih, za katerega bi lahko prodali določeno nepremičnino, ta, da pogledate hiše v bližini, ki so bile nedavno prodane.

Comps je mogoče najti tako, da pogledate na Multiple Listing Service (MLS). Cenilci in nepremičninski agenti si lahko ogledajo MLS in si ogledajo nedavno prodane hiše na istem območju kot zadevna nepremičnina. Poskrbijo za primerjavo hiš, ki so si ali bodo podobne, če gre za še neobnovljeno hišo.

Primerjajo se prodaje hiš podobne zgradbe, starosti in sloga ter podobnega števila spalnic, kopalnic in kvadratnih metrov, da se dobi povprečna prodajna cena. Agenti si bodo ogledali primerljive prodaje hiš v zadnjih 90 dneh, da bi dobili trenutni posnetek trga.

Vrednost po popravilu v primerjavi z vrednostjo po prenovi v primerjavi z ARV

Medtem ko obstajajo majhne razlike v izrazih "popravilo" in "obnova", se najpogosteje uporabljata zamenljivo glede ARV. Tehnično gledano prenove vključujejo popravila, vključujejo pa tudi nadgradnje in posodobitve.

Popravila, strogo gledano, popravijo poškodovana področja. Na primer, če streha pušča, jo bo treba popraviti. Vendar se vrednost po popravilu in vrednost po prenovi na splošno nanašata na isti izraz ARV.

Posodobitve doma lahko vključujejo osvežitev barve, odstranitev stare in zastarele estetike ter preoblikovanje kuhinj in kopalnice s starimi tlemi in opremo. Na primer, kuhinje s starimi napravami in zastarelimi svetilkami ni nujno treba popraviti, vendar bi jo lahko posodobili, da bi vključili sodobnejše naprave in napeljave.

Kako izračunati vrednost po popravilu

Natančen izračun ARV zahteva poznavanje nekaj številk. Potrebovali boste naslednje:

• Ocena stroškov obnove
• Vrednost, ki jo bodo dodale prenove
• Bodisi trenutna vrednost hiše bodisi pričakovana cena na podlagi primerljive prodaje

Način pogleda na ARV je lahko odvisen od tega, ali ste trenutno lastnik hiše in jo morate popraviti ali če razmišljate o nakupu hiše za prenovo. Če ste lastnik hiše, jo lahko ocenite, da ugotovite trenutno vrednost. Nato lahko dodate vrednost prenove, da dobite ARV:

ARV = trenutna vrednost + vrednost obnove

Tako trenutno vrednost hiše kot vrednost prenove lahko ugotovite s sodelovanjem s cenilcem. Cenilci vam bodo podali trenutno vrednost in navedli, kako so jo določili. 

Na primer, cenilec lahko oceni, da je vrednost zamenjave stare strehe 5,000 USD. To vam pove, da je vrednost popravila strehe 5,000 $. To ne pomeni nujno, da bo strošek prenove znašal 5,000 dolarjev, temveč da bo vrednost te prenove povečala celotno vrednost doma za 5,000 dolarjev. Dejansko popravilo lahko stane več ali manj od teh 5,000 USD.

>> ODGOVORI AGENTA: Kaj lahko storim, če se ne strinjam s cenitvijo stanovanja?

Druga možnost je, da ste investitor ali spremljevalec, ki želi kupiti hišo, ki jo je treba prenoviti. Za to Izračun ARV, morate poznati račune in kvadraturo nepremičnine:

ARV = povprečna cena kvadratnega metra primerljivih nepremičnin × kvadratni meter nepremičnine

Kako deluje ARV

Koncept ARV je preprost. To je vrednost hiše po popravilu. Bistvenega pomena je, da dobite natančen ARV, ali pa boste morda na koncu prodali svoj prenovljeni dom za manj, kot ste načrtovali, s čimer boste imeli manj dobička.

Izračun pravilnega ARV bo morda zahteval najem cenilca ali uporabo strokovnega znanja nepremičninskega posrednika, ki pozna lokalni trg in si lahko ogleda MLS, da glej lokalne comps.

Ocena vrednosti prenove

Ocenjevanje vrednosti prenove je lahko težaven, a pomemben vidik ugotavljanja, kako določiti ARV. Težko je oceniti stroške prenove, če stroški materiala in dela nihajo ali celo, kot smo nedavno videli, vztrajno naraščati. Zato boste morda morali najbolje ugibati, koliko bo določena prenova povečala trenutno vrednost hiše na podlagi lokalnega nepremičninskega trga.

Na hiši je mogoče izvesti veliko različnih vrst prenov. Hiše bi lahko potrebovale:

• Popravilo ali zamenjava strešnih kritin
• Dodatki kvadratnih metrov
• Nove kuhinje in kopalnice
• Sodobni aparati
• Strukturna popravila, kot je popravilo temeljev
• Barvanje in kozmetične posodobitve

To je le nekaj primerov morebitnih prenov, ki bodo vse odvisne od posamezne nepremičnine in stopnje njenega stanja. 

Koliko prenova poveča vrednost stanovanja? Odgovor na to vprašanje bo odvisen od specifične prenove in lokalnega nepremičninskega trga. 

Stroški obnove ne bodo v celoti povrnjeni, vendar se lahko nekatere obnove povrnejo do več odstotkov 90, kot je namestitev novih garažnih vrat.

Nekatere prenove lahko prinesejo manj donosa kot druge in lahko celo škodijo vrednosti doma. Nekaj ​​jih je popravila in obnove, ki se jih morda ne splača izvajati, ne glede na to, ali so predragi brez možnosti povrnitve naložbe (ROI) ali preveč truda brez večjih koristi – če sploh.

Če želite oceniti donosnost naložbe, morate upoštevati sposobnost prenove po ugodni ceni. V nasprotnem primeru so lahko popravila pregrešno draga, če želite, da se prenova in celotna naložba v hišo povrneta. To je eden od razlogov, zakaj vlagatelji in zagovorniki uporabljajo pravilo 70 %.

Pravilo 70%.

Vlagatelji, posojilodajalci in slabovidni na splošno radi uporabljajo Pravilo 70% pri investiranju, posojanju denarja ali nakupu hiše, ki potrebuje obsežno prenovo. Pravilo 70 % pomeni, da bi ponudili ARV pomnoženo s 70 % (0.70) minus pričakovani stroški popravila.

Na primer, ARV hiše je 100,000 $, pričakovana popravila pa bodo stala 20,000 $. V tem primeru pomnožite ARV z 0.70 in dobite 70,000 $:

100,000×0.70 $ = 70,000 $

Nato bi od te številke odšteli pričakovane stroške popravila, da bi dobili 50,000 USD, kar bi moralo biti največ, kar bi ponudili za to nepremičnino:

70,000–20,000 $ = 50,000 $

To predpostavlja, da uporabljate pravilo 70 %, ki ga tržne razmere morda ne podpirajo vedno.

To pravilo zagotavlja varovalno območje, ki lahko prenese nepričakovano visoke stroške prenove ali nizko cenitev ali nakupno ceno, ko hišo prodate.

>> ODGOVORI AGENTA: Učinki predelave garaže v blato?

Pravilo 70 % omogoča vlagateljem, da upoštevajo dobiček, ki ga želijo ustvariti z naložbo, hkrati pa pokrijejo zaključne stroške in nepričakovane stroške ali končno nizko prodajno ceno, potem ko obnoviti hišo in ga dal na trg.

To pravilo uporabljajo tudi banke in posojilodajalci trdega denarja ki plavutkam posojajo denar za nakup in obnovo nepremičnine. Morda ne bodo posodili denarja za nakup, če nepremičnine ni mogoče kupiti za 70 % ARV ali manj.

Posojilojemalec lahko določi, koliko si lahko izposodi za posojilo za obnovo ali gradnjo, tako da izračuna ARV in to številko pomnoži s 70 %.

Nekaj ​​primerov: Vrednosti pred in po prenovi hiše

Zgornji razdelki podrobno opisujejo, kako deluje ARV, ocenjuje vrednost prenove in uporablja 70-odstotno pravilo za omejitev potencialne ponudbe za nepremičnino. Te podrobnosti je mogoče postaviti v perspektivo, kot je prikazano v naslednjih hipotetičnih primerih.

Primer ena

Hiša, ki potrebuje veliko dela, se lahko uvrsti na trg. Ker potrebuje obsežna popravila, je hiša ocenjena na 180,000 dolarjev, kar je nižje od cene hiš v soseski. To je vrednost pred prenovo.

Če vi ali vaš agent pogledate lokalne trgovce in ugotovite, da se primerljive hiše v dobrem stanju prodajajo za približno 300,000 $, potem je ta številka ARV.

Če uporabite pravilo 70 %, bi ARV pomnožili s 70 % in dobili 210,000 $:

300,000 $ × 0.7 = 210,000 $

Naslednji korak je natančen izračun skupnih pričakovanih stroškov prenove. Ta hiša bo morda potrebovala novo streho, ki bo stala 10,000 $, in novo kuhinjo, ki bo po ocenah stala 20,000 $. Celotna popravila naj bi stala 30,000 dolarjev.

Ugotovili ste, da boste potrebovali 30,000 $ za popravilo, zato bi to odšteli od 70 % ARV:

210,000$-30,000$=180,000$

V tem primeru je maloprodajna cena pri uporabi pravila 70 % prava na denar in prodajalec lahko dobi ponudbo za izklicno ceno.

Primer dva

V drugem primeru je lahko močno poškodovana hiša navedena v podobni soseski za 250,000 $. Kompenzacije so približno 300,000 $, kar pomeni, da je ta številka ARV. Prenova naj bi stala 100,000 dolarjev. Če bi uporabili pravilo 70 %, bi dobili 210,000 $:

300,000 $ × 0.7 = 210,000 $

Po odštevanju stroškov popravila vam ostane 110,000 $, kar je največ, kar boste ponudili za to hišo:

210,000$-100,000$=110,000$

Ko je najvišja cena, ki jo želite ponuditi, nižja od izklicne cene, bi se morali pogajati, da bi kupec sprejel nižjo ponudbo, ali pa boste morda želeli nepremičnino predati naprej.

Stvari, ki jih morate imeti v mislih pri izračunu ARV

Razmislite o nekaterih ključnih točkah o tem, kako določiti ARV, ko gre za iskanje, popravilo in prodajo prenovljene nepremičnine:

• Vedeti, kako izračunati ARV, je odvisno od razumevanja vrednosti nepremičnine.
• Če lahko natančno ugotovite, kako oceniti prenovo doma, imate morda več možnosti, da ostanete pod proračunom.
• Pravilo 70 % morda le včasih deluje na nekaterih trgih, zato boste morda morali prilagoditi svojo ponudbo, da boste pridobili nepremičnino.
• ARV je samo trenutna ocena, saj se lahko vrednost hiše do prodaje spremeni.
• Precenjevanje ARV lahko povzroči manj prostora za napake pri prenovi in ​​nižje stopnje dobička.
• Nekatere prenove so lahko drage, nekatere pa lahko zmanjšajo vrednost doma.

Končne misli o ARV

Izračun ARV nepremičnine vam lahko pomaga pri odločitvi o nakupu hiše, ki potrebuje obsežna popravila. Če je hiša znatno znižana in poznate ocenjene stroške potrebnih popravil, bi morali ponuditi 70 % ocenjene ARV hiše. Tako ste lahko prepričani, da bo ob prodaji doma dovolj prostora za nepričakovane stroške in dobiček.

Kritični dejavniki, ki jih morate poznati, so:

• Lokalno primerljiva prodaja
• Obseg škode in kaj je treba popraviti
• Ocenjeni stroški popravila in vrednost obnove

Poznavanje ARV je le eden od mnogih vidikov vlaganja v nepremičnine in zamenjave hiš. Ne glede na to, ali ste investitor, spremljevalec ali lastnik stanovanja, boste potrebovali preprosto platformo za iskanje najboljših agentov, ki vam bodo pomagali pri izračunu ARV potencialnih nepremičnin in vam na koncu pomagali pri prodaji vašega prenovljenega doma.

Lahko hitro poiščite najboljše lokalne nepremičninske posrednike na FastExpert, ki vam bo pomagal pri prodaji vaše hiše — in vam pomagal doseči največjo vrednost za vaša obsežna prenovitvena prizadevanja.

• Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
• vir: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/