Koliko hipotek lahko imate?

V tem članku

Ste se kdaj vprašali, koliko hipotek lahko imate naenkrat? Leta 2009, Fannie Mae posodobil svojo isto politiko posojilojemalcev in spremenil največje število običajnih hipotek, ki jih lahko ima katera koli oseba, s štirih na 10. Vendar pa je izpolnjevanje pogojev in iskanje posojilne ustanove, ki vam bo dala več kot štiri, lahko težavno. 

V tej objavi bomo razpravljali o tem, kaj je potrebno imajo več hipotek (vključno s primerom), prednosti in slabosti več hipotek in kako jih upravljati.

Vlaganje v nepremičnine z več hipotekami

Čeprav lahko vzamete do deset hipotek, postanejo kvalifikacije strožje po vaši četrti. Tukaj je vzporedna primerjava:

	Hipoteke 1 – 4	Hipoteke 5 – 10
Ocena kredita	Najmanjša kreditna ocena 670 (620+ za vašo prvo hipoteko).	Minimalna kreditna ocena 720+.
Razmerje med posojilom in vrednostjo (LTV).	80 % ali manj.	Običajno 80 % ali manj.
Polog	Ponavadi 20 %.	25 % za naložbene nepremičnine, 30 % za večstanovanjske hiše.
Obvezne davčne napovedi	W-2s ali dokazilo o davčni napovedi, ki prikazuje vse prihodke od najemnin za vse nepremičnine za eno leto.	Dokazilo o davčnih napovedih, ki prikazujejo vse prihodke od najemnin vseh nepremičnin za dve leti.
Omejitve zamud pri plačilu	Pozna plačila hipoteke so odsvetovana.	Nobena zamuda pri plačilu hipoteke ni dovoljena za nobeno nepremičnino v zadnjem letu.
Potrebni so dodatni dokumenti	Izjava o sredstvih in obveznostih ter računovodski izkazi o vseh obstoječih naložbenih nepremičninah.	Izkaz sredstev in obveznosti ter računovodski izkazi o vseh obstoječih naložbenih nepremičninah.
Dodatne finančne zahteve	N / A.	Dokazilo o šestmesečnih denarnih rezervah za glavnico, obresti, davke in zavarovanje (PITI) za vsako nepremičnino.

Ko nakupujete, povprašajte hipotekarne posojilodajalce o njihovih dodatnih posojilnih zahtevah, če obstajajo. 

Prednosti več hipotek

Imeti več hipotek ima številne prednosti, vključno z:

• Več dohodka od najemnin: Več nepremičnin kot oddate, višji bodo vaši prihodki od najemnin. En tripleks vam lahko prinese 3,000 $/mesec, pet pa 15,000 $/mesec. 
• Lažje doseči OGENJ: Več nepremičnin in večji donosi prav tako pomenijo, da lahko dosežete finančno neodvisnost in se predčasno upokojite (FIRE). 
• Večji, bolj raznolik portfelj: Lastništvo več nepremičnin vam omogoča širitev v različne soseske in trge. Morda boste ugotovili, da nekateri vidiki vašega portfelja prinašajo boljše donose kot drugi, in poiščite primerljive nepremičnine. 
• Več davčnih ugodnosti: Vlagatelji v nepremičnine lahko uživajo dodatne davčne spodbude pri lastništvu nepremičnin za najem, vključno z amortizacijo in ločevanjem stroškov. Ti lahko pomagajo zmanjšati vaše davčno breme. 
• Možnost kombiniranja: Če imate več hipotek pri istem posojilodajalcu ali zavarovalnici, lahko včasih združite vsa plačila v eno plačilo, kar olajša sledenje. 

Zapleti pri več hipotekah

Upravljanje več hipotek ima lahko tudi svoje slabosti:

• Večji potencial izgube: Več nepremičnin imate, več stroškov imate. Lahko zaslužite z dohodkom od najemnin, vendar le dokler imate najemnike, ki so pripravljeni plačati vašo želeno najemnino, prosta delovna mesta, nadgradnje in preoblikovanja pa odžirajo vaš dobiček. 
• Težje upravljati: Upravljanje desetih nepremičnin običajno vzame več časa kot upravljanje dveh. Vložiti morate dodaten čas ali najeti upravitelja nepremičnine za najem, da to stori namesto vas.
• Zahteva strokovnost: Če želite najeti sobo ali spodnjo polovico vašega dupleksa, vam ni treba biti izkušen vlagatelj. Več nepremičnin kot prevzamete, več morate vedeti, da zagotovite, da so vse v dobrem stanju in dobro vzdrževane. 
• Strožje smernice: Mnogi posojilodajalci vam ne bodo ponudili še enega običajnega posojila, če že imate štiri, in tisti, ki jih imajo, bodo imeli strožje zahteve. 
• Več papirologije: Več hipotek običajno pomeni več vsega drugega – več računov, zavarovalnih zahtev, odgovornosti, vzdrževanja, pravnih dokumentov, ki jih je treba izpolniti, itd. 

Kako upravljati več nepremičnin

Preden razširite svoj portfelj, že vzpostavite postopke, ki vam ustrezajo. Vsaj knjigo najemnin potrebujete za spremljanje stroškov, stanj in mesečnih najemnin vaših najemnikov. Vaša knjiga mora vključevati tudi informacije, kot so stanje glavnice vsake vaše nepremičnine, časovni načrti izplačil, datumi zapadlosti plačila hipoteke in opombe, ki opisujejo morebitne zahteve za nadgradnjo vzdrževanja. 

Pomagalo bi, če bi ustvarili tudi predloge za vse, kar vam pade na pamet, da bi poenostavili svoje procese. Bolj kot lahko avtomatizirate, več časa boste porabili za druge naloge.

Prav tako se ne zanašajte na to, da vam bodo posojilodajalci povedali, kdaj zapadejo plačila hipoteke, zavarovanja in davka na nepremičnine. Vaša odgovornost je, da plačate pravočasno, ne njihova. Vendar pa je preprečitev prekrivanja vaših plačil lahko koristna, če imate več posojilodajalcev za vsako od svojih nepremičnin. To vam bo pomagalo ugotoviti, kdaj in kam gre vaš denar.

Alternative finančnim večkratnim hipotekam

Dostopnost je pogosto najpogostejša ovira za več hipotek. Kvalificirati se za eno posojilo je včasih dovolj težko!

Če ne morete zagotoviti običajnega posojila za vašo naslednjo naložbeno nepremičnino, je tukaj nekaj drugih možnosti, ki jih je vredno razmisliti:

Trdna denarna posojila

Trdna denarna posojila so zavarovana kratkoročna posojila zasebnih posojilodajalcev ali posameznikov. Namesto da bi potrebovali odličen kredit in nizko razmerje LTV, posojilodajalci trdega denarja sprejmejo opredmetena sredstva kot zavarovanje – pogosto lastnino. Če ne plačate tega posojila, tvegate izgubo tega zavarovanja. 

Odplačilne dobe za posojila s trdim denarjem so običajno tri mesece do enega leta, vendar so daljše. Zanje lahko pričakujete tudi višjo obrestno mero, običajno 10–12 %. 

Refinanciranje gotovine

Izplačilo vam omogoča refinanciranje lastniškega kapitala vašega doma v denar, ki ga lahko uporabite za svojo naslednjo naložbo. To je temeljni kamen Metoda BRRRR in odličen način za dodaten denar brez najetja posojila ali plačila obresti. 

Tukaj je, kako to deluje:

Recimo, da imate hipotekarno posojilo za nepremičnino v vrednosti 500,000 $, plačano na 200,000 $. To pomeni, da imate 200,000 $ preostalega posojila in 300,000 $ lastniškega kapitala. Če želite nekaj od teh 300,000 $ pretvoriti v gotovino, lahko vzamete novo hipoteko - recimo za 250,000 $. Vaša nova hipoteka znaša 250,000 $, preostalih 250,000 $ pa je gotovina v vašem žepu. 

Portfeljska posojila

To posojilo je vrsta hipoteke, ki jo lahko ponudi portfeljski posojilodajalec. Namesto da bi vaš naložbeni portfelj prodal drugemu podjetju, vaš posojilodajalec obdrži portfeljsko posojilo v podjetju. To jim omogoča vzpostavitev bolj prilagodljivih hipotekarnih pogojev, pogosto v vašo korist. 

Vendar pa se tudi portfeljski posojilodajalci odpirajo tveganju. Ni nujno, da portfeljska posojila izpolnjujejo običajne zahteve, če pa jih ne, jih ti posojilodajalci ne morejo prodati na sekundarni hipoteki. 

Splošne hipoteke

Splošne hipoteke vam omogočajo financiranje več naložbenih nepremičnin v okviru iste hipotekarne pogodbe. Te hipoteke močno olajšajo življenje vlagateljev v nepremičnine, saj imajo veliko manj papirologije, ki jo morajo spremljati. 

Predpostavimo tudi, da se odločite za refinanciranje ali prodajo ene od svojih nepremičnin v okviru splošnega posojila. V tem primeru klavzula "osvobodi" nepremičnino od vaše prvotne hipoteke, ne da bi motila druge nepremičnine pod "odejo". To pomeni, da vam ni treba odplačati celotnega posojila. 

Je več hipotek pravo za vas?

Imeti več nepremičnin pomeni tudi več dela in večje stroške. Če nimate te sposobnosti, je lahko lastništvo več nepremičnin bolj stresno, kot se splača, če nimate te sposobnosti. 

Vendar pa lahko najem več hipotek povzroči bistveno višje donose, če imate naložbene izkušnje in dobro poslovno strategijo. Ste pripravljeni razširiti svoj portfelj nepremičnin? Oglejte si več naših strokovni nasveti in strategije glede vlaganja v nepremičnine.

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.