Posojilo FHA 203(k): Razlaga posojil za rehabilitacijo

V tem članku

Fiksne zgornje dele je mogoče spremeniti v fantastične kraje za življenje. Lahko so tudi dragi. Poleg hipotekarnega posojila boste morali pogosto plačati popravila iz lastnega žepa ali dobiti kratkoročno posojilo z visokimi obrestmi. Kaj pa, če bi lahko nakup stanovanja in stroške obnove združili v enem posojilu? S posojilom FHA 203 (k) za rehabilitacijo lahko! 

Posojila FHA 203(k) (znana tudi kot hipotekarna posojila za obnovo) vam omogočajo nakup ali refinanciranje stanovanja tako, da združite hipoteko in popravila v eno posojilo z enim mesečnim plačilom hipoteke. 

Ta objava bo pojasnila, kako delujejo rehabilitacijska posojila FHA 203(k), njihove zahteve ter prednosti in slabosti pridobitve posojila. 

Kaj je posojilo FHA 203(k) za rehabilitacijo?

Izpolnjevanje pogojev za običajno posojilo je lahko težko, če kupite dom, ki potrebuje resna popravila. Hipotekarni posojilodajalci pogosto oklevajo glede odobritve posojila za tovrstne domove, zaradi česar kupci stanovanj iščejo alternativne vire prihodkov, kot so posojila za trden denar ali zasebna posojila. 

Posojila za obnovo rešujejo ta problem, ker so stroški obnove vgrajeni v posojilo. Izposodite si lahko do 110 % prihodnje vrednosti vašega doma ali nakupne cene plus stroški popravila – kar je manj, če je znotraj omejitev posojila FHA za vaše območje. Na primer, če je nakupna cena vašega doma 300,000 $ in bo zahtevala 25,000 $ za prenovo, lahko dobite posojilo FHA 203k za rehabilitacijo za 325,000 $. 

Svoj dom lahko refinancirate tudi s posojilom za rehabilitacijo, če načrtujete vsaj 5,000 USD za izboljšave doma. Za to sploh ne potrebujete trenutnega posojila FHA!

Kako deluje posojilo FHA 203(k)?

Pridobivanje posojila za rehabilitacijo FHA 203(k) je podobno kot pri katerem koli drugem stanovanjskem posojilu, vendar z nekaj dodatnimi koraki. 

1. Nakupujte

Niso vsi posojilodajalci odobreni za ponudbo posojil FHA 203(k). Pridobite ponudbe nekaj posojilodajalcev, ki to zmorejo, in ugotovite, kdo vam lahko zagotovi najboljšo ponudbo. Nato zaprosite za posojilo in od njih prejmite pismo o predhodni odobritvi.

2. Poiščite nepremičnino

Poiščite dom, ki ga želite popraviti, in v ponudbenem pismu obvestite prodajalca, da prejemate posojilo za rehabilitacijo FHA 203(k). 

3. Sodelujte s svetovalcem

Razmislite o sodelovanju s svetovalcem FHA 203(k), še posebej, če se pričakuje, da bodo vaši stroški prenove približno 30,000 USD. Svetovalec lahko od strokovnih izvajalcev dobi podrobne predloge, vključno s predračunom stroškov in zahtevanim obsegom dela. 

4. Sodelujte z izvajalcem

Lastnine ne morete prenoviti sami, da bi vam odobrili posojilo FHA 203(k). Morate najeti profesionalnega izvajalca. Če ne sodelujete s svetovalcem, mora vaš izvajalec pripraviti podroben predlog, ki opisuje obseg dela in približne stroške.

5. Zagotovite si oceno doma

Vaš posojilodajalec izda cenitev stanovanja, da določi vrednost nepremičnine. Za razliko od standardne cenitve doma boste prejeli poročilo o ocenjeni vrednosti pred in po prenovi.

6. Zapiranje in gradnja

Transakcijo lahko zaključite, če je ocena stanovanja usklajena s predlaganim posojilom. Ko to storite, lahko izvajalci začnejo prenavljati vaš novi dom. Vaš posojilodajalec vas bo vodil skozi ta postopek, ker vključuje tudi prejemanje ponudb pooblaščenih izvajalcev in nekaj dodatne dokumentacije. Vendar pa je za to na voljo vaš posojilodajalec, ki ga je odobril 203k – da vam pomaga spremeniti zgornji del fiksiranja v kraj, ki ga lahko imenujete dom.  

Vrste posojil FHA 203(k).

Obstajata dve vrsti posojil FHA 203(k): omejena in standardna. Tu so razlike med njimi:

Omejena posojila 203(k).	Standardna posojila 203(k).
Največja vrednost je 35,000 $ za prenovo doma	Zahteva najmanj 5,000 dolarjev za prenovo doma
Večinoma za nekonstrukcijska, neluksuzna popravila, kot so zamenjave streh, preureditve kuhinj in kopalnic, nadgradnje HVAC itd.	Vključuje lahko nekatere strukturne spremembe, kot je spreminjanje doma v dupleks, izboljšana dostopnost za invalide, večji projekti urejanja krajine itd.
Lažje dobiti in manj papirologije	Manj pogosto in več papirologije

Kaj ne morete storiti s posojilom v višini 203k

Ne glede na vrsto posojila 203(k). dobite, za omejena in standardna posojila veljajo nekatere omejitve. Prvič, dokončanje gradbenih projektov ne sme trajati dlje kot šest mesecev. Prepričajte se, da delate s pogodbeniki, ki razumejo vaše časovne načrte in lahko delajo v njih. Prav tako ne morete dodati luksuznih dobrin, kot so bazeni ali teniška igrišča. Edina glavna omejitev je za manjše krajinske projekte. Večji krajinski projekti so v redu.

Zahteve za posojilo FHA 203k() za rehabilitacijo

Kot ste morda domnevali, so posojila FHA 203(k) podkategorija hipotekarnih posojil FHA in imajo zato podobne zahteve, vključno z:

• Morate živeti v hiši. Posojila FHA 203(k) niso namenjena hišno premetavanje.
• Biti morate državljan ZDA ali zakoniti stalni prebivalec. 
• 3.5 % najmanjšega pologa skupne vsote kupnine in stroškov obnove.
• Najmanjša kreditna ocena 580. V nekaterih primerih lahko dobite posojilo, če je vaša kreditna ocena med 500 in 579, če znižate 10 %, vendar je to manj verjetno. 
• Razmerje med dolgom in dohodkom manj kot 43 %. Z drugimi besedami, če je vaš dohodek pred obdavčitvijo 4,000 USD na mesec, vaši računi ne smejo preseči 1,720 USD. 
• Na vašem območju ne morete preseči omejitev posojila FHA 203(k). 

Prednosti in slabosti posojila FHA 203(k).

Vsako posojilo ima prednosti in slabosti in posojila za rehabilitacijo FHA 203(k) niso nič drugačna. 

FHA 203(k) Rehab Loan Pros

• Svojo nakupno ceno lahko kombinirate s popravilom doma in uživate v na novo prenovljenem domu.
• Nižji polog in zahteve glede kreditne sposobnosti kot pri običajnem posojilu.
• Nižje obrestne mere kot druge vrste posojil za izboljšanje doma.
• Hiter način za ustvarjanje kapitala. Cena stanovanj v težavah je pogosto veliko nižja od njihovih primerkov brez težav. 
• Običajno manjša konkurenca za nepremičnino.

FHA 203(k) Rehab Loan Pros

• Ne morete dobiti odobritve posojila, če iščete naložbeno nepremičnino.
• Plačati boste morali zasebno hipotekarno zavarovanje (PMI).
• Zahteva več papirologije kot običajno posojilo in traja več časa za zaprtje.
• Običajno so posojila za rehabilitacijo 0.75 % do 1 % višja od vaše standardne hipoteke FHA.  
• Določiti boste morali, katera popravila je treba opraviti, in ugotoviti, ali imate proračun zanje, kar zahteva več dela. Prav tako so za opravljanje del potrebni pooblaščeni izvajalci. Ne morete narediti sam in prihraniti pri stroških. 

FHA 203(k) Posojila za rehabilitacijo v primerjavi s konvencionalnimi posojili

Posojila FHA 203(k) in običajna posojila se nekoliko prekrivajo. Oba se uporabljata za primarna bivališča, zahtevata podobna razmerja med dolgom in dohodkom, z obema pa lahko dobite posojila za dobo posojila (15, 20 in 30 let). Vendar pa obstaja nekaj ključnih razlik med temi vrstami posojil:

	Posojila FHA 203(k).	Konvencionalna posojila
Polog	Najmanj 3.5 %	Najmanj 5 % (običajno)
PMI	Obvezno	Ni zahtevano, če znižate vrednost za 20 %
Minimalni kreditni rezultat(običajno)	580	620
Najvišji prispevki prodajalca za zaključne stroške	6%	9 %, če znižate 20 %
Za kaj lahko uporabite posojilo	Primarno prebivališče	Primarno ali sekundarno bivališče in naložbene nepremičnine

Uporaba 203k posojila za refinanciranje vašega obstoječega posojila

Refinanciranje v posojilo v višini 203k za pomoč pri plačilu izboljšav doma je odličen način za prenovo, ki jo želite opraviti. Za to sploh ne potrebujete obstoječega posojila FHA! Kot pri običajnih 203k rehabilitacijskih posojilih lahko izbirate med omejenim ali standardnim posojilom in morate izpolnjevati njihove zahteve. 

Refinancirate lahko do 96.5 % svoje celotne hipoteke, če je vaša kreditna ocena 580 ali več. Vendar ima lahko hipotekarni posojilodajalec strožje zahteve, ki jih morate upoštevati. Pred refinanciranjem posojila v višini 203 tisočakov opravite raziskavo, da ugotovite, ali je pravo za vas. 

FHA 203(k) Nadomestne možnosti posojila

Na srečo ni pomanjkanja stanovanjskih posojil, če želite kupiti zgornji del. Tukaj je nekaj vaših drugih možnosti:

• Posojilo Fannie Mae HomeStyle – Deluje podobno kot posojilo FHA 203 (k), vendar ima strožje zahteve, vključno z minimalno kreditno oceno 680 in najvišjim razmerjem med dolgom in dohodkom 36 %.
• Izplačilo refinanciranja – Če že imate lastniški kapital v svojem domu, boste morda lahko unovčili odstotek za plačilo obnove. 
• Posojilo za lastniški kapital – Lahko dobite drugo hipoteko in prejmete pavšalni znesek glede na vrednost vašega doma.
• Home Equity kreditna linija (HELOC) – Podobno stanovanjskemu posojilu, vendar deluje kot kreditna linija. 

Ali se posojila FHA 203(k) za rehabilitacijo splačajo?

Iskreno povedano, vse je odvisno od vaše situacije. Posojila FHA 203(k) za rehabilitacijo so odličen način za ustvarjanje lastniškega kapitala, saj se vrednost vašega doma hitro poveča. Prav tako so priročni, ker vam ni treba najeti dodatnega posojila, ki bo verjetno imelo višjo obrestno mero in ga boste morali hitreje vrniti. 

Vendar pa vlagatelji v nepremičnine ne morejo uporabiti teh posojil in obstajajo nekatere omejitve glede tega, kaj lahko nadgradite. Poleg tega se bo višja obrestna mera (čeprav znaša le 75 % – 1 %) res povečala, če ne refinancirate. 

Kljub temu posojila FHA 203(k) zagotavljajo odličen način za ustvarjanje lastniškega kapitala in lahko ambicioznim kupcem stanovanj pomagajo spremeniti zgornje dele v dom. Pogosto je to tisto, kar je na koncu pomembno. 

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.