Za preteklo leto, poslovnih nepremičnin ima bil razočaranje velikega brata najem nepremičnin. Kot stanovanja so se podražila, poslovne nepremičnine znižale. Ko je primarni hipotekarne stopnje so bile visoke, komercialne hipotekarne obrestne mere so bile še višje. z rekordne stopnje prostih delovnih mest na področjih, kot so pisarne in manj zanašanja na maloprodajo, veliko vlagatelji so menili, da so poslovne nepremičnine izumirajoči razred sredstev. A niso bili povsem pravilni.
Investitorjem je všeč Kim Hopkins je uspevalo uspeh poslovnih nepremičninTUDI med zaprtjem in pandemijo. Kimina skrivna omaka za njen portfelj poslovnih nepremičnin z visokim denarnim tokom ni bila v tem, da bi imela srečo – vse je bilo v njej "kupi škatlo." Kim kupuje SAMO nepremičnine, ki ni mogoče zapreti, na trgih, kjer bodo uspevali, z množico strank v bližini. In danes z nami deli svojo natančno formulo!
A to še ni vse. Kim je trenutno razpravlja o tem, da bi sklenil še en posel pred koncem leta. Ta nepremičnina je bila na papirju videti kot domači tek, a ko se je poglobila vanj, je nepremičnina morda ni vredna te cene. Od vodovodne težave do prenapihnjene številke prihodkov, Kim uporabi Davida in Roba kot trenerja, da ji pomagata pri odločitvi, ali je ta posel vreden sklenitve.
Klikni tukaj za poslušanje na Apple Podcasts.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
David:
To je podcast BiggerPockets. Kaj se dogaja, vsi? To je David Greene, vaš gostitelj podcasta BiggerPockets Real Estate, tukaj kot vedno z mojim sogostiteljem in dobrim prijateljem Robom Abasolom. Rob, kako si kaj danes?
Rob:
Zelo dobro, prijatelj. Zelo dobro. Moja žena se danes vrne iz Pariza. Zadnjih pet dni sem bil samski očka in gledal oba svoja otroka, zato sem navdušen, da bom spet spal. Zelo navdušena.
David:
Si predstavljam. In hvala, da ste se mi pridružili v današnji oddaji brez spanja, ampak s kopico informacij in dobrim časom.
Rob:
Tako je, ja. Danes imamo načrtovano odlično predstavo za vse tukaj. Pogovarjali se bomo s Kim Hopkins, ki je investitor v komercialne nepremičnine, ob grozljivi glasbi, ki danes na tem trgu sklepa posle, da, tako je, leta 2023. Danes bomo slišali o poslu, na katerem se ukvarja Kim, o tem, kakšne vrste poslov s poslovnimi nepremičninami so danes, o tveganjih, povezanih s to strategijo, in o tem, kako se izogniti zapletom.
David:
Vse to in še več. To je ubijalska predstava. Pojdimo do Kim.
Rob:
Kim, dobrodošla v oddaji.
Kim:
Živjo, Rob. Živjo, David. Hvala, da si me sprejel.
Rob:
Ja, vesela sem, da te imam. Torej, če prav razumem, vlagate v nepremičnine že 10 let in imate v lasti 15 nepremičnin prek nepremičninskega posla, ki ga vodita skupaj z možem. Nekaj hitrih vprašanj, da bodo naši poslušalci dobili občutek, kdo ste kot vlagatelj. Prvi tukaj, na koliko trgih ste?
Kim:
Poglejmo tukaj. Imamo Oregon, Washington, Utah, Teksas, Arizono, Kalifornijo in Florido, torej sedem.
Rob:
V redu, torej le nekaj tukaj.
Kim:
Nekateri od teh so kratkoročni najemi, ki smo jih opustili, ko smo se selili iz države v državo.
David:
Zdaj vlagate v majhne komercialne nepremičnine, kot so situacije tipa mama in starš. Kaj vas je v to pritegnilo?
Kim:
Res je bil proces izločanja. Zato nismo želeli popravljati stranišč in imeti najemnike posameznike, zato nismo želeli večdružinskih hiš. Nismo želeli nepremičnin z enim najemnikom, ker to povečuje vaše tveganje. Če najemnik gre ven na nepremičnino enega najemnika, je to to. Brez prihodkov. Nismo želeli izboljšanja najemnika, TI, stroškov, ki so pogosto povezani s pisarno. In tako smo ostali z več najemniki, od tam pa smo izbrali večnajemniško industrijsko in majhno sosesko maloprodajo.
Rob:
Kakšni posli s komercialnimi nepremičninami so po vašem mnenju danes dejansko uspešni? Na začetku ste omenili, da ni slabih trgov, obstajajo le slabi posli. Povejte nam torej nekaj o tem, kaj iščete pri nepremičnini, kaj je dobra naložba, vse te dobre stvari.
Kim:
ja Naša nakupovalna škatla je seveda enonadstropna in ima več najemnikov. Želimo, da so najemniki manjši, naš cilj je okoli 2,000 kvadratnih metrov za vsakega najemnika. Noben najemnik ne zaseda več kot 30 % prostora. Iščemo nepremičnine, ki nimajo preveč avtomobilov, ker so umazane. Iščemo nepremičnine brez preveč restavracij, ker so umazane. In tako zdaj ciljamo na to. In potem iščemo približno 7-odstotno zgornjo obrestno mero, čeprav se mora ta na tej točki res dvigniti zaradi tega, kje smo z obrestnimi merami. To je v tem trenutku res tesno povezano z vašimi pogoji vašega posojila.
Rob:
Ali vam lahko postavim kratko vprašanje? Ko ste rekli, da so avtomobilski prostori in restavracije umazani, ali mislite, da so fizično umazani in je zato obraba na tovrstnih prostorih veliko večja?
Kim:
Da, točno to mislim. Tako se zdi, da imajo najemniki avtomobilov veliko okoljskih vprašanj. Prav tako na posestvu parkirajo veliko nedelujočih avtomobilov. In potem restavracije, tega se lahko lotimo pozneje, je zelo pomembno za trenutni posel, ki ga gledamo, a ista stvar. Restavracije, še posebej, če cvrejo hrano in podobne stvari, lahko res uničijo vašo posest.
David:
Prav tako bi si predstavljal, da bi restavracije in avtomehanične delavnice verjetno zahtevale več izboljšav najemnikov. Želeli bodo, da prinesete nekaj denarja, da bodo lahko vstavili veliko dvigalko ali premaknili tloris. Ste ugotovili, da je tako? Ker ste prej omenili, se temu poskušate izogniti tako, da se izogibate pisarni.
Kim:
Da, to je točno tako. Zato bi večnajemniško industrijsko vsekakor uvrstil pred večnajemniško maloprodajo. Imeli bodo več zahtev TI. Z večnajemniškim industrialom nam stvari sploh ni treba barvati. Kot da je že prostor z nizkim vzdrževanjem, potem pa so tudi najemniki zelo nizko vzdrževani. Nikoli te ne bi poklicali, če njihovo stranišče ne dela. Samo popravili bodo.
Rob:
Zato CrossFits nikoli nimajo v sebi klimatske naprave, tudi če je zunaj približno sto stopinj. To je kot, ali hočeš, da se tukaj samo ocvrm? Je to ideja?
Kim:
Zato izdelujejo Big Ass Fan. Ste že slišali za to podjetje?
David:
Edino cvrtje, ki se bo izvajalo, bo na CrossFitu, ko vam bo vroče, ne v restavraciji, ker Kim ne dovoli cvrtja v nobeni od svojih enot.
Rob:
Cvrtje ni dovoljeno.
David:
Vendar ste omenili dobro točko, saj bodo vlagatelji pogosto samo pohlepni po najvišji donosnosti naložbe, ki jo lahko dobijo, ali pa bodo v tem prostoru iskali največjo mejo, ki jo lahko dobijo. In ko gledate samo te številke, ne razmišljate o dejstvu, da bi morali za to višjo mejno stopnjo morda porabiti 200,000 $ za opremljanje te enote, da bi vaš novi najemnik lahko vstopil in potem, ko njihov posel po treh letih propade ali pa se odločijo, da ne želijo več najeti prostora od vas, odidejo in zdaj morate porabiti denar, da se znebite 200,000 $, ki ste jih porabili, in porabiti več denarja, da ga popravite za naslednji najemnik. In zato je ponujena višja zgornja meja, da bi nekoga privabili tja, kjer bo dejansko zaslužil manj denarja.
V nepremičninah je veliko stvari, ki vam bodo vzele denar. To je več kot le hipoteka, davki in zavarovanje. Všeč mi je, da na to opozarjaš. Pravzaprav iščete v nekem smislu, kako voditi vitko podjetje, namesto da bi bili samo pohlepni in si prizadevali za najvišjo mejo, ki jo lahko dobite.
Na kaj gledate danes, ko poskušate oceniti te posle? Omenili ste, da ne želite priti v pisarniške prostore, toda ali obstaja zgornja meja, na katero ciljate posebej? Ali obstaja velikost enote, ki jo iščete? Kako izgleda vaša nakupovalna škatla?
Kim:
S številkami res vodimo. Tako bi lahko imeli oglaševano zgornjo mejo 7.5 %, a ko vstopite vanjo, ne drži. Uporabljajo pro forma številke. Nimajo dovolj velikega prostega mesta. Tako da zdaj resnično vodimo s številkami. V zadnjem krogu smo ciljali na več trgov. Nismo izbrali določenega trga. Iščemo kupčije, ki pišejo s številkami. Špekulacij ni. Ne iščemo posla, ki bi bil smiseln samo s to dodano vrednostjo. Smiselno je le, če prideš do teh tržnih najemnin. Smiselno je le, če lahko prodajate po tej zgornji stopnji. Nič od tega. Videli smo veliko, kam to trenutno pripelje ljudi, ki so imeli te špekulacije o dodani vrednosti. In tako zdaj iščemo takšne posle, donos gotovine v višini upajmo, da bo 7 %.
Vendar želim dati še eno pripombo, da razmišljamo tudi o davkih. In vem, da veliko ljudi reče: "Oh, ne sklepajte posla zaradi davkov." In se strinjam. Nikoli ne naredite slabega posla za davke, vendar je to nekaj, o čemer lahko razmislite. Torej, če boste na primer na trnku za nekaj sto tisoč dolarjev davkov in imate letos v rokah posel, ki je samo 6-odstotni vračilo denarja na denar, in si mislite: »V redu, morda naslednji leto, bom našel dogovor s 7-odstotnim donosom denarja na denar,” morate upoštevati, da boste imeli … Recimo, da ste imeli 300,000 $ davčnega računa. Naslednje leto boste imeli 300,000 dolarjev manj za vlaganje v ta posel, če bi morali plačati davke. Ali razumeš, kaj govorim? Torej mora biti prihodnje leto donos veliko višji, da bi bil smiseln. Torej upoštevamo tudi davke. Tako da smo trenutno malo bolj popustljivi glede številke vračila gotovine, kot bi morda bili naslednje leto, ker moramo upoštevati te davke.
Rob:
No, to je ena stvar, ki jo vedno povem ljudem, ker se na splošno zdi ... To je nekaj, kar me je David naučil v zadnjih nekaj letih, da je donos gotovine v resnici kot ena od teh meritev. To je ena od štirih velikih meritev, ko razmišljate o naložbi v nepremičnino. Imate svoje davčne ugodnosti. Dobili ste poplačilo dolga, vašo apreciacijo in vračilo gotovine. In tako na površini se lahko 7-odstotni denarni donos zdi majhen številnim vlagateljem, a če upoštevate dejanske davčne ugodnosti ločevanja stroškov, dodatne amortizacije, pospešene amortizacije, vseh teh dobrih stvari, bi to lahko resnično spremenilo profil donosa katere koli naložbe.
Kim:
ja Poleg tega bom samo poudaril, da k temu dodam, da je naš 7-odstotni znesek gotovine na gotovini tista ne-seksi špekulacija brez dodane vrednosti. To ne pomeni, da upamo, da bomo tam čez štiri leta ali tri leta ali kaj podobnega, vendar je dogovor zdaj smiseln.
David:
To je odlična poanta. Veliko ljudi dela tudi to napako. Samo ocenijo posel v prvem letu in ne pogledajo, no, kako bo to izgledalo v petem letu? Lahko bi kupili nekaj s komponento dodane vrednosti ali z najemnimi udarci za pet ali 6 % ali kaj takega vsako posamezno leto in tistih pičlih 6 % donosa denarja na denar je zdaj 17 % donosa denarja na denar. In pogosto, ko ljudje rečejo: "No, kako si dosegel te velike donose," je odgovor dobro, kupite ga pred petimi leti. In obratno, ne kupujte nepremičnin, ki se sčasoma ne bodo izboljšale, ker vas je posrkalo, oh, to je osemodstotni donos namesto 6-odstotnega. To je najboljše in naslednjih 8 let ohranja 30-odstotni donos.
Rob:
Ko se malo poglobimo v to, nam povejte nekaj o največjih tveganjih za poslovne nepremičnine in nepremičnine na splošno, ki jih vidite danes, ker se zdi, da se to precej spreminja.
Kim:
ja Mislim, da je trenutno tveganje, da nihče ne ve, kaj bo prinesla prihodnost. In tako ne vemo, kam gredo obrestne mere. Če se znižajo, upajmo, da lahko dobite posojilo brez kazni za predčasno odplačilo in refinanciranje, toda kako veste, kdaj pritisniti ta gumb? In če se zvišajo in ste dobili kratkoročno posojilo, ker imate visoko obrestno mero, ste zdaj v težavah. Torej obstaja veliko tveganje okoli tega, kam smo namenjeni in kako se bodo ti najemniki odrezali.
Naše industrijske nepremičnine so se v času COVID-a res dobro odrezale. Med recesijo jim je šlo dobro, take stvari. Toda trgovina na drobno z več najemniki, nisem prepričan, kako dobro se bodo obnesle. Res je odvisno od trga, na katerem ste, in narave posla. Če imate med najemniki pilates studio, ali ljudje potrebujejo pilates v težkih časih? Nevem. Odvisno je od ljudi. Odvisno je od …
Rob:
Kakšna je zgodba na industrijski strani? Ker ste rekli, da je bilo to malo bolj zaščiteno med pandemijo. Zakaj? Je to zato, ker so te storitve vedno potrebne? Ali gre samo za vrste podjetij?
Kim:
ja Pravzaprav sta se industrijska in sosedska maloprodaja med pandemijo res dobro okrepila. Torej za industrijsko, ja, pregledali smo vseh naših 130 poslovnih najemnikov in označili tiste, ki so bistveni. Se spomnite tistega pogovora o bistvenih podjetjih, zlasti v Oregonu in Kaliforniji?
David:
O ja.
Rob:
Ja.
Kim:
In vsi so bili bistveni, zato so vsi še naprej delovali. Pravzaprav mislim, da je bil edini, ki je imel težave, naš CrossFit, vendar so bili tudi oni pokriti, ker nas tipičen obiskovalec CrossFita pandemija v resnici ne moti tako zelo. Torej ja, ti najemniki so se med COVID-om zelo dobro znašli. Če bi imeli težave, če bi rekli, da bodo težko plačevali najemnino, bi jim samo poslali dokumentacijo za vlogo za javno-zasebno partnerstvo v državnem spodbujevalnem skladu in jim rekli: »Izpolnite to in nam sporočite, ko to izpolnite. .” In večino časa se ne bi nikoli odzvali in preprosto spet začeli plačevati najemnino.
Zdaj se je tudi sosedska maloprodaja med pandemijo presenetljivo dobro odrezala. Če pogledate poročila o maloprodaji, boste videli drugače, a to je zato, ker združujejo majhne maloprodajne trgovine v soseski z večjimi maloprodajnimi najemniki in to so popolnoma različne vrste izdelkov. Torej morajo vaša trgovina z alkoholnimi pijačami, vaš CPA, vaša zavarovalnica, vsi ti fantje ostati v poslu in zato so se dobro odrezali tudi med pandemijo.
Rob:
Torej ste omenili, da je industrijska stran stvari morda nekoliko bolj podložena ali mislim, da so bolj trdna podjetja, ki lahko prenesejo težke čase, potem pa ste o maloprodajnem prostoru omenili tudi, da morda studio za pilates ne bi bil tako izoliran. Ali obstaja vrsta profila najemnika ali vrsta najemnika, ki bi jo radi sprejeli v teh prostorih, zaradi česar se počutite nekoliko varnejše pri zagotavljanju, da je vaše stanovanje vedno oddano?
Kim:
Tip najemnika bo vaš hiper lokalni najemnik, zato želite nekoga, do katerega se ljudje vozijo manj kot miljo. S saloni za nohte se strinjam, ker so hiperlokalni. To je torej prva stvar, tip najemnika bo hiper-lokalni najemnik, ki ni nekaj posebnega, do katerega se morajo ljudje voziti daleč.
In potem je trg v tem primeru pomemben. Torej, če imam pilates studio, ki je na terciarnem trgu, tudi če imam industrijsko lastnino na terciarnem trgu, bo to trenutno predstavljalo veliko tveganje. Želite nekaj, kar je polnilo, kar pomeni, da ni zunaj v palicah. In če imate Pilates studio, nepremičnino, ki si jo trenutno ogledujemo, kupci Pilates studia vozijo lepše avtomobile kot jaz. Seveda obstaja šala o nepremičninah, da vsi vozimo rabljene toyote, a kljub temu vsi vozijo lepše avtomobile kot jaz, zato sem bolj prepričan, da bodo med recesijo v redu.
Rob:
Smiselno, smiselno. In ali obstajajo druge stvari, ki jih počnete za zmanjšanje tveganja v smislu stabilizacije vašega portfelja ali sklenitve novega posla?
Kim:
ja Torej v smislu našega obstoječega portfelja, ko opravimo refi, ne izvlečemo vsega kapitala. Torej ne kuhamo teh naivnežev. V posel pustimo veliko lastniškega kapitala, ker po eni strani, če potegneš ves lastniški kapital, je to fantastično, to lahko ponovno vložiš, tako da popolnoma razumem to stališče. Po drugi strani pa imate zdaj tako visoko ocenjeno ceno svoje nepremičnine in če trg pade, boste morda imeli težave, ker se je plačilo vašega dolga povečalo, če potegnete ves svoj kapital. In tako smo preuredili več nepremičnin, refinancirali več nepremičnin v našem portfelju pred letom ali dvema, ko so bile obrestne mere odlične in smo kup pustili v poslu. Torej je naš LTV v našem portfelju precej nizek. To je približno 50, 60 % našega posojila glede na vrednost.
In potem ista stvar s posli, ki jih sklepamo zdaj. Ne bi rekel, da je to v celoti naša izbira, vendar glede na vrednost posojila trenutno uporabljamo precej nizek finančni vzvod, mislim, da je veliko nižji kot kadar koli prej. Za to zadnjo nepremičnino imamo 60 % posojilo glede na vrednost. In seveda, če ne želite imeti nizkega finančnega vzvoda, je vaša druga možnost, da poskusite uporabiti financiranje prodajalca. Torej je tudi to res dobra možnost.
David:
ja Obstaja metoda do norosti, da dejansko prevzamete manj dolga s poslovnimi nepremičninami in je povezana z arhitekturo financiranja. Pri stanovanjski nepremičnini torej običajno dobite posojilo s fiksno obrestno mero za dobo trajanja posojila, običajno 30 let. Ni vam treba skrbeti, da boste morali refinancirati. Dobite refinanciranje, če obrestne mere padejo tako, da je to smiselno. Toda pri komercialnih posojilih so na voljo balonski plačilni načrti, zato jih boste morali refinancirati.
Torej, če imate visoko posojilo in ste prejeli obrestno mero 3 %, je to za vas morda smiselno, toda kaj se zgodi, če obrestne mere poskočijo na 6 % ali 7 % in ostanete pri 80 % vrednosti posojila? To bi lahko bilo katastrofalno. Zato je ohranjanje nižjega stanja posojil za poslovne nepremičnine, tudi če so obrestne mere nizke, še vedno pametna poteza in obrambni manever, ker ne veste, kam bodo obrestne mere šle. In če gredo previsoko in imate visoko posojilo, se lahko tam zataknete.
Mislim, da veliko ljudi sliši to o komercialni lastnini in gredo, to je neumno. Zakaj bi to sploh naredil? Zakaj ne bi želeli čim bolj povečati, koliko denarja boste vzeli iz posla, in kupiti naslednjega? To je zato, ker cene niso fiksne.
Rob:
ja Vedno jih slišite reči: »To je brez davka. To je dolg brez davka." In kot da bi rad obdržal nekaj svojega lastniškega kapitala tam. Na ta način, če ste kdaj prodali svojo nepremičnino, dejansko odidete s plačo, tako vedno razmišljam o tem. Toda zdaj, ko vemo, kaj Kim vidi na trgih komercialnih nepremičnin, se bomo poglobili v posel, ki ga je pravkar zaključila. Pred tem pa si bomo privoščili hiter počitek.
David:
Pozdravljeni in dobrodošli nazaj v podcast BiggerPockets Real Estate. Sedimo z investitorjem na tleh, Kim Hopkins, in se pogovarjamo o vseh stvareh komercialnih nepremičnin. Skočila bova k dogovoru, ki ga ona trenutno izvaja. Pa pokukajmo za zaveso. Kim, kje je ta posel?
Kim:
Ta posel se nahaja v mojem trenutnem domačem mestu Phoenix v Arizoni.
Rob:
In zakaj ste izbrali ta trg?
Kim:
Ta trg smo izbrali, ker smo našli dogovor, Rob.
Rob:
Lepo. Obožujem to.
Kim:
Vsako ponudbo, ki smo jo lahko našli, smo pregledali na verjetno približno 10 različnih trgih, in tukaj smo našli eno.
Rob:
Zame dovolj dobro. Kakšna vrsta poslovne nepremičnine je to?
Kim:
To je soseski maloprodajni center.
David:
In kakšna je bila kupnina nepremičnine?
Kim:
Pogodbena kupnina je 5.4 milijona evrov.
Rob:
Koliko najemnikov je trenutno v tej nepremičnini in ali so še prosta mesta?
Kim:
Torej, to je odlično vprašanje. Gre za okoli 20 najemnikov v nepremičnini in rekel bi, da smo za to nepremičnino plačevali ceno na ključ. Oglaševali so nam jo kot stoodstotno zasedeno z najemniki po tržni najemnini. A kot se zgodi, smo takoj, ko smo sklenili pogodbo, ugotovili, da sta dva najemnika zamudnika in ena enota prazna.
David:
Zdi se, kot da dandanes postavljajo filtre na vse, tudi na način oglaševanja poslov. Bi rekli, da je bil to zelo filtriran pro forma, ki ste si ga ogledovali? ja
Kim:
Ta pro forma je bila zelo primerna za Instagram, dokler niste zašli v podrobnosti.
Rob:
V redu. Zato se želim vrniti malo nazaj, ker smo vas vprašali, zakaj ste našli ta posel. Rekli ste, da je to zato, ker ste tam našli posel, toda zakaj ste izbrali prav ta posel? Kaj vas je na tem pritegnilo?
Kim:
Torej, najprej je na fantastični lokaciji. Torej je polnilo, kar pomeni, da ni zunaj v palicah. Je v zelo dobro stoječem, celo bolje kot dobro stoječem, ki bo kmalu izjemno bogato območje Phoenixa, kar je točno to, kar želite. Vidite hiše, ki se obračajo okoli njega, to so tiste velike hiše na majhni parceli, ki so bele in črne, kar je trenutno trend. Tone hiš se obračajo okoli tega. Je zraven Dutch Bros, za katerega menim, da je boljši pri izbiri nepremičnin kot mi. In zato je odlična lokacija. To je bila številka ena.
Številka dve je, da je narisano s svinčnikom. Vedno, vedno, vedno vodite s številkami. In tako je bila zgornja meja razumna. Pro forma je bila glede na to, kar smo takrat vedeli, pravzaprav precej poštena, zato je imela soliden donos. Torej bi rekel, da sta to dva glavna razloga.
David:
Všeč mi je, da se še vedno vidimo s svinčnikom. Kako dolgo misliš, da se lahko s tem izognemo, preden se naslednja generacija vpraša, zakaj kar naprej govorimo, da so stvari čiste?
Rob:
Dokler uporabljamo svinčnike, mislim.
Kim:
Ker se Google sheeted sliši čudno.
David:
Ali jih še vedno uporabljajo?
Rob:
AI je ven.
Kim:
To je preglednica, ki bi se lahko izkazala za napačno.
David:
V redu. Glede tega dogovora, Kim, ali si se držala svojega nakupovalnega polja ali je bilo potrebno kakšno ustvarjalno manevriranje?
Kim:
Trenutno rahlo boleče. Mislim, da sem to rekel na začetku, vendar naša škatla za nakup vključuje izdelane leta 1980 ali pozneje. Morda sem to pozabil. Toda eno od naših meril nakupovalne škatle je zgrajeno leta 1980 ali pozneje. Naredili smo izjemo. Naredili smo izjemo. Ta stavba je bila zgrajena v poznih sedemdesetih letih, vendar jo je sedanji lastnik kupil in dodal tono vrednosti. Opravili so ogromno rehabilitacij. Prenovili so streho. Preuredili so vse izložbe. Preuredili so parkirišča. Želi kdo ugibati, kaj bi lahko pogrešal pri teh prenovah?
Rob:
Oh, stranišče, kanalizacija, cevi.
Kim:
Vau. Niste videli stvari, ki sem jih videl jaz. Ti videoposnetki o kanalizaciji so videti kot najhujša kolonoskopija, kar ste jih kdaj videli.
David:
Res si dobro povedala, Kim, ker veliko vlagateljev preprosto ne razmišlja o dejstvu, da potem, ko gre nekaj v stranišče, mora nekam iti in obstaja način, da pride iz tvoje lastnine v običajno mestne črte , skozi to bi morali postaviti kamero in videti, kako izgledajo. Tako sem videl drevesne korenine, ki rastejo v dejanskih ceveh in tam ustvarjajo zamaške, nato pa neki otrok splakne plišasto žival v straniščno školjko in ta se zatakne noter ter ustvari to blokado, ki je lahko neverjetno draga za popravilo, še posebej, če vrtati morate v beton ali asfalt parkirišča, nato pa morate ugotoviti, na katerem delu cevi je bilo. Ali je bila to za vas težava s to specifično pogodbo?
Kim:
ja Zato smo šli v nasprotju z enim od naših kriterijev dogovora. In cevi so stare. Imajo omejeno življenje. So lito železo in so na koncu svojega življenja. Tako da je to vsekakor problem za nas.
Rob:
V redu. O tem imam veliko vprašanj, a je v redu. O tem lahko govorimo o kanalizaciji brez povezave.
Kim:
Oh, izvoli. Rad bi govoril o tem poslu. Upam, da je to na skrivaj zasebni trenerski klic, ker imam vprašanja, ali naj gremo naprej ali ne.
Rob:
Torej, ko se to zgodi, ali je to ena tistih stvari, pri katerih moraš brcati vsak ... kajti običajno, recimo v Airbnbju ali pri dolgoročnem najemu, če ti zaprejo vodo, jih moraš dati v hotel ali moram ugotoviti. Toda to se zdi kot precej obsežna podzemna prenova celotne posesti. Torej morate zapreti podjetja, medtem ko izvajate ta popravila?
Kim:
ja Naučil sem se na tono o kanalizaciji, česar pravzaprav nisem želel vedeti in še vedno ne, toda v bistvu cevi izvajajo tako imenovano kanaliziranje, kjer dno v bistvu erodira. In tako je dno zemlja. In če ga ujameš dovolj hitro, lahko narediš tako imenovano cevovodstvo, kjer vpihneš epoksi skozi cevi in ga poravnaš ter v bistvu ustvariš PVC cevi znotraj starih cevi iz litega železa. In to je fantastično, ker lahko to storite v teoriji, ne da bi motili katerega od najemnikov. Po drugi strani pa je za to lastnino približno sto tisoč dolarjev stroškov, zato resnično želite vedeti, da je to treba narediti.
In mislim, da lahko uganete. Če imate nekoga, ki je cevovod, da pregleda vaše cevi, je to tako, kot če bi imeli inšpektorja za strehe, ki dela strehe, kaj mislite, kaj bo rekel? Prav. To je bilo treba storiti včeraj. In zato je težka odločitev, ali čakati ali ne, ker če čakaš predolgo, se lahko cevi zrušijo in potem moraš, kot si rekel, kopati po zemlji in motiti najemnike. To je velik problem.
Rob:
Vau. Prosim, povejte mi, ali ste se s prodajalcem lahko dogovorili za kakšno koncesijo, kredite za kupnino, karkoli?
Kim:
ja Torej sta dve težavi, samo da povzamem, te cevi, druga težava pa so ti najemniki prestopniki. In običajno to ni nič posebnega. Pravzaprav se ne morem spomniti zadnje nepremičnine, ki sem jo kupil, kjer ni bilo nekaj najemnikov prestopnikov, ki so se čarobno pojavili takoj, ko smo sklenili pogodbo. Težava je v tem, da za to nepremičnino dejansko plačujemo ceno na ključ. Ta nima enakih donosov kot nepremičnina, ki smo jo kupili lani. Povedali so nam, da je v brezhibnem stanju in je stoodstotno zasedena, vsi najemniki pa plačujejo tržno najemnino. In ta izgubljeni dohodek v prvem letu ni nekaj, kar bi morali jesti. To nam je bilo oglaševano kot na ključ, ne kot dodana vrednost.
David:
Torej, ko ste odkrili varnostno kopijo dvopičja nepremičnine, kako ste te podatke uporabili, da ste se vrnili k prodajalcu in poskušali izpogajati boljši položaj zase?
Kim:
ja Zato smo prodajalca prosili za telefonski klic. Lagal bi vam, če me ne bi bilo strah, vendar so vsi moji prijatelji, ki so kot prodajalci Cutco, rekli: »Prositi moraš za telefonski klic. Ne morete delati tega e-poštnega smeti. Prositi morate za telefonski klic.« Zato sem dobesedno prebral, nikoli ne razdelil razlike, in prosil sem ga za telefonski klic in rekel je ne.
Rob:
Ve, da mora popustiti. Verjetno se boji pogajati, ker je on tisti, ki nima moči.
Kim:
Ni hotel govoriti z mano. In tako običajno počnemo, ne vem, ali to počnete tudi vi, vendar običajno pošljemo dolgo e-pošto z veliko številkami, ki pojasnjujejo, zakaj mislimo, da si zaslužimo to priznanje. In čutil sem, da to tukaj ne bo dovolj zadelo. Ne bi bilo dovolj vpliva. Tako sem naredil nekaj novega. Naredil sem predstavitev, kot je Google sheet predstavitev, nato pa sem naredil Loom video, ki sem se sprehodil skozi predstavitev. In tako sem mu poslal povezavo do videa Loom, niti ne predstavitve, tako da je moral poslušati moj glas, jaz pa sem se sprehodil skozi in natančno pokazal, kaj bi te prestopke naredile z našim dohodkom v prvem letu. Nato sem se sprehodil tudi skozi stroške kanalizacije in mu pokazal vse modele, pokazal sem mu videoposnetke, ki smo jih posneli o obsegu kanalizacije, in prosil za mojo zahtevo za kredit.
Rob:
Mislim, da je ta telefonski klic rešil 90% težav v nepremičninah, če sem iskren. Sinoči sem pravzaprav razmišljal o tem. Vsi se tako hudo bojijo vzeti telefon in se dejansko pogajati, kot smo se nekoč, v mojih časih, in imel sem situacijo, ko sem se pogajal naprej in nazaj z nepremičninsko posrednico, ki je bila po naključju žena prodajalec. Predstavil sem nekaj možnosti in končno me je samo poklical in rekel: »V redu. Kaj poskušaš narediti?" In rekel sem si: "No, v vaši ponudbi dejansko ni denarnega toka, jaz pa poskušam sestaviti posel, ki zame dejansko prinaša denar." In dejansko smo sklenili dogovor. Zelo lepo od vas, ker vem, da je verjetno zelo živčno govoriti s prodajalcem. Prebiti oviro nepremičninskega posrednika je vedno živčna izkušnja, vendar se mi zdi zelo pomembna.
Kim:
ja No, poskusil sem. Na koncu sem namesto tega poslal videoposnetek Loom, vendar sem poskusil poklicati in mislim, da je bil video Loom drugi najboljši.
Rob:
In kaj se je torej zgodilo? Je rekel da? Vam je vrnil denar?
Kim:
Tako je na njem sedel teden in pol in končno smo mu sledili, ko smo bili na dopustu, in rekel je ne. Povedal je, da je menil, da bi lahko sam popravil prestopke. Ni mislil, da je kanalizacija velik problem. In tako je rekel, da nam ne bo ponudil kredita, tako da smo se na koncu umaknili iz posla.
Rob:
Ste bili blizu temu, da rečete: "Vseeno naredimo to," ali ste bili pri tem odločni od samega začetka?
Kim:
No, ni ravno tam, kjer se zgodba konča. Tako smo se umaknili iz dogovora. Dobili smo denar nazaj. Posojilodajalcu smo povedali vse stvari, ki so bile popolnoma opravljene, vse do premikanja vilinke po hiši in božičnih nakupov, pomembnih stvari v tem letnem času. Izstopili smo od dogovora. In potem nas je pred dvema dnevoma poklical posrednik, prodajalčev posrednik, in rekel, da je pripravljen ponuditi sto tisoč dolarjev kredita. Na začetku nisem rekel, vendar smo prosili za 350,000 $ popusta.
Rob:
350,000 $ popusta ali 350,000 $ kredita?
Kim:
Zahtevali smo 350,000 $ popusta na nakupno ceno.
Rob:
Torej hitro naprej do danes, prejmete telefonski klic posrednika in rečejo: "Hej, prodajalec želi nazaj. Dal vam bo sto tisoč dolarjev popusta na kupnino." Super, v redu. In potem?
Kim:
Zato smo rekli: "Najlepša hvala, vendar nas pokličite nazaj, če je 200."
Rob:
In te je poklical nazaj? Vas je poklical nazaj?
Kim:
Tako imenovano pred eno uro in je do 130.
Rob:
V redu. Hej, to je napredek. Je to končna številka? Kar naprej se spreminja.
Kim:
No, zdaj bi ga lahko poklicali na zvočnik, ampak …
Rob:
To bi bilo prvič v zgodovini BiggerPockets. Pravzaprav bi to rad, ampak v redu. V redu, torej 130. Torej, kje si? Kaj hočeš za to?
Kim:
Sem na ograji, če sem iskren s teboj.
David:
Čeprav vas intervjuvamo, ali vas lahko o tem pogovorimo?
Kim:
Ja, to bi mi bilo všeč. Pošlji mi račun pozneje.
David:
Ker se mi zdi, da smo sredi pogajanj. Ne slišimo o poslu, ki je bil sklenjen pred petimi leti. Evo, kakšne so moje misli. Če tečaji padejo ali ostanejo nižji, se bo prodajalec počutil, kot da ji ni treba dati denarja. Dobil bom drugega kupca. Toda če opazite še eno zvišanje obrestne mere, se bo to, kar bo nekdo pripravljen plačati za to nepremičnino, spremenilo, ker se zdaj spremenijo vse številke, ki jih vnesete v preglednico Excel, in to pomeni, da bo bolj verjetno, da bo prišel nazaj in rečete: "V redu, lahko imate svojih 200,000," vendar na tej točki nimate stopnje, ki ste jo želeli, zato bo verjetno še več. Ali je bilo to posredovano prek posrednikov, kot je: »Hej, povejte tipu, da ga bomo kupili za 200,000 $ popusta po tej ceni, če pa se cene dvignejo, bo moral bodisi plačati zame, da dobim nižjo stopnjo ali pa bo kasneje večji popust.”
Kim:
ja Torej je naša obrestna mera zaklenjena in eden od naših nepredvidenih primerov je, da zaključimo pred koncem leta, ker želimo izkoristiti odpis davka, o katerem sem prej govoril. Vendar smo mu povedali bistvo -
Rob:
80%?
Kim:
ja Povedali smo mu, da bo težko našel drugega kupca, če se cene dvignejo.
Rob:
Mislim, da zdaj težko najde kupca. Poklical te je, kajne? Če vas je poklical in se poskuša znova dogovoriti, ste to verjetno vi.
Kim:
ja Mislim, da je težava tukaj, za katero sem ugotovil, da gledamo na dve različni lastnosti. Prodajalec si torej ogleduje nepremičnino, ki jo je kupil po ugodni ceni. Ta nepremičnina je bila v slabem stanju. Resno je potreboval ljubezen. Posest je bila tako rekoč prazna, dotrajana, vse te stvari. In tako si ogleduje to nepremičnino, ki jo je kupil po odlični ceni. Ima ga tudi v gotovini, tako da je tam veliko manj tveganja. In tako je njegovo stališče, kaj je tvoj problem? Nekaj prostih mest je. To je del poslovanja. Samo napolnite ga. Koga briga, če je TI 20,000 $ za obnovo te enote? Velik posel. Ker sedi na vlaku za omako.
Toda gledamo to nepremičnino, za katero smo plačali visoko ceno. Donos na začetku ni bil velik, vendar smo bili v redu, ker je izpolnjeval osnovne temelje. Niso bili veliki donosi, ampak osnovne osnove, popravlja našo davčno težavo, in mislili smo, da smo dobili nekaj, kar zahteva zelo malo vzdrževanja. Zdaj sedimo nekje, kjer bomo hiteli, da bi sklenili ta posel pred koncem leta. In iskreno, to je velik dejavnik za nas. Zanima nas kakovost našega življenja. Zanima nas kakšna je vaša urna postavka? Ne koliko zaslužite na leto? Trenutno je veliko dela. Tako bomo sredi počitnic zaprli to nepremičnino in potem bomo podedovali vse te težave.
Rob:
To je moja misel in David, lahko mi poveš, če se ne strinjaš. Mislim, da se bo dvignil malo več kot tistih 130 samo glede na to, kje ste in na dejstvo, da so vas poklicali. Ampak mislim, da ne bi smeli vzeti teh sto in recimo 50, če boste tam končali, in jih odšteti od nakupne cene, ker mislim, da to ne bo pomembno pri vaši skupni mesečni hipoteki. Mislim, da bo za vas pomembno pridobiti 150,000 $ kredita, če bo to uspelo z banko. Vaši krediti so omejeni. In David, lahko se oglasiš pri tem, vendar bi to vzel kot dobroimetje, da lahko prihraniš ta denar v svojem predplačilu in ga uporabiš za plačilo teh ogromnih stroškov. In potem na tej točki zdaj gledate posel, ki ste ga prvotno analizirali. Tako bi jaz pristopil. Kaj misliš, David?
David:
Komercialno financiranje morda ne bo dovolilo, da se to zgodi, enako kot pri stanovanjskem financiranju, ker imate opravka s skladnimi posojili. Pravila so precej jasna glede tega, koliko lahko prodajalec prispeva k kupčevim zaključnim stroškom. V komercialnem prostoru morda ne bo delovalo enako. Ko ga odštejejo od nakupne cene, to pravzaprav ne vpliva veliko. Izposodite si le malo manj denarja.
Kim:
No, znesek posojila ohranjamo enak, tako da bi ta denar shranili kot gotovino na banki. Postavili bi ... Če nam da kredit v višini 200,000 $ ali zniža nakupno ceno, bomo plačali 200,000 $ manj.
David:
ja Tako bi bilo torej tudi v tvojem položaju. Kaj če on vstopi in naredi spremembe namesto vas?
Kim:
To bi me zelo zanimalo, če bi se hotel ukvarjati s kanalizacijo. Vprašanje je, ali lahko to stori po zaključku? Ali mu zaupamo?
Rob:
Postane nekoliko nevarno, ker obstajajo prodajalci, ki ne bodo prevzeli tega tveganja, ker lahko posel vedno propade. Na primer, ta posel je zaradi tega že propadel. In potem lahko vedno imaš kakšno pogodbo, ki ga prisili, da to stori pozneje. Toda to je samo po sebi vedno tveganje. Torej je tako ali tako težko.
Kim:
ja In čutim, da se želim prepričati, da dejansko poslušam načela, o katerih smo govorili prej v oddaji. Želim se prepričati, da ne špekuliram o pridobivanju najemnikov za tržno najemnino. In drugo vprašanje je, da smo dejansko načrtovali samoupravljanje te nepremičnine, saj je v našem domačem kraju. In ali si želimo tega glavobola? Ali želimo to prevzeti? Delali bomo tudi lizing. In samo negotovost glede tega, kam gre trg. Ali nas skrbi najemnik pilatesa? Ali nas skrbijo ti najemniki, ki so prestopniki? Bomo prostor lahko ponovno oddali? Torej me zebe.
David:
Ne vem, da se motiš. Mislim, da je v tem položaju glede na to, kako je trg usmerjen, bolj verjetno, da se bodo stvari v komercialnem prostoru omilile, kot pa zaostrile. Torej imaš to na svoji strani. In morda je bil Phoenix nekoliko izoliran od tega, zato se prodajalec ne zaveda, da bo veliko komercialnih nepremičnin začelo prihajati na trg z veliko bolj konkurenčnimi cenami od tistih, ki smo jih videli, ker so cene tako visoka. In ko bodo ta balonasta plačila začela zapadati, refinanciranje ne bo več v poštev in veliko teh nepremičnin je bilo nekaj, v kar so ljudje skupaj vložili denar za nakup, zato ga morajo prodati, da poplačajo svojim vlagateljem.
Mislim, da bomo videli več inventarja, ki prihaja na trg zdaj, kot smo ga imeli prej. In tako je čas na vaši strani, da najdete dogovor. Čas ni na vaši strani za davčni del. Torej je to res tisto, kar morate tehtati. Se splača prevzeti udarec davkov, da bi kupili boljšo ponudbo ali ne? Vendar zelo cenim, da ste delili podrobnosti te zgodbe, ker gre za resnično nepremičnino. Točno to se zgodi. Povedali so mi to in potem se je izkazalo, da je to, potem sem rekel to in potem so rekli ono, in zgodba se vedno spreminja.
Rob:
Evo, kaj bi rekel. Mislim, da bi šel naprej, če bi lahko dobil zagotovila, da bo lastnik to popravil pred ali takoj po zaprtju.
Kim:
zanimivo Všeč mi je ta ideja.
Rob:
Ker je zame enak posel. Če bo za to plačal s to koncesijo, s tem kreditom, kakor koli ga želite razrezati, potem je to dejansko enak posel. Samo poskrbeti morate, da bo popravilo opravljeno.
Kim:
zanimivo ja In običajno iščemo ... Kar rečemo, običajno iščemo težave, ki izginejo s prodajalcem. Daj mi izkaz poslovnega izida, ki je ves dan napisan na prtičku. Nimam nobenih težav, ki bi izginile s prodajalcem, ampak vse to so težave, ki ne izginejo s prodajalcem. Z nami ostanejo takoj, ko zapremo. To je torej naše obotavljanje.
David:
No, mislim, da delaš prav. Drži se svojega. Če morate prevzeti udarec svojih davkov in je to bolj smiselno kot nakup nepremičnine, to storite. Toda pogledal bi tudi, če bi bil na vašem mestu, če bi moral plačati 70 tisočakov več, kot sem hotel, ali bi davčna ugodnost na splošno nadomestila teh 70 tisočakov? Torej, čeprav posel morda ni to, kar ste si želeli, velika slika, je to bolj smiselno. In če je temu tako, potem se preprosto vprašajte, recimo, da je bila vaša davčna ugodnost 40 tisočakov, vendar boste imeli svojih 70 tisočakov ločeno od tega, kje želite biti, tako da se boste počutili, kot da imate skupaj 30 tisočakov, ali je ta nepremičnina na tako odlični lokaciji in tako velika prednost, da je teh 30 tisočakov vrednih? Ali pa bi lahko s svojimi izkušnjami in znanjem ter s tem, kar počneš, Kim, preprosto šla poiskati boljšo ponudbo, da bi lahko ta denar povrnila nekje drugje?
Rob:
V redu, vsi. Če želite slišati novosti o tej zgodbi in spremljati postopek, ne pozabite spremljati Kim na vseh njenih družbenih medijih. Kim, kje te lahko ljudje najdejo in dobijo sočno posodobitev in zaključek sage?
Kim:
ja Če želijo izvedeti več o tem, kaj počnemo in se uvrstiti na naš seznam za posodobitve in priložnosti, lahko obiščejo naše spletno mesto, ki je ironpeakproperties.com. Sledite mi na LinkedInu pod Kim Hopkins. In nazadnje na Instagramu kot MoneyPlusHappy. In hej, morda bi morali dati to na glasovanje. Če to slišite, nadaljujte in pretehtajte, kaj mislite, da bi morali narediti s tem dogovorom.
Rob:
V redu. Komentirajte v YouTubovih komentarjih, če to gledate na YouTubu. Povejte nam, kaj mislite.
David:
V redu, Kim, lepo te je imeti tukaj. Najlepša hvala, ker si delil svojo zgodbo z nami. Sam sedim na iglah in čakam, kako se bo ta zgodba razpletla, zato bom radoveden, da slišim samega sebe. Toda danes te bomo pustili od tod. Najlepša hvala, ker ste bili v oddaji.
Kim:
Najlepša hvala, da ste me sprejeli.
David:
Tukaj David Greene za Roba, svoje hlače je poslal iz Kohla, Abasolo, odjavljam se.
Oglejte si epizodo tukaj
Pomagajte nam!
Pomagajte nam doseči nove poslušalce na iTunes, tako da nam daste oceno in recenzijo! Traja samo 30 sekund in navodila lahko najdete tukaj. hvala Zelo cenimo to!
V tej epizodi pokrivamo:
- Kim's naložbe v poslovne nepremičnine "kupi škatlo" uporablja za nakup donosnih nepremičnin
- Razložene zgornje meje in zakaj MORATE to upoštevati pri nakupu velikih nepremičnin
- O napihnjen"pro forma« številke, v katere vas bodo poskušali prepričati posredniki (ne sledi tem!)
- Vrste poslovnih nepremičnin, ki so odporen na zaklepanje in vedno ostanite odprti
- O velika tveganja za poslovne nepremičnine v letu 2024 in dve podjetji, ki ju NIKOLI ne smete najeti
- A globok potop v živo s trenutnim dogovorom, o katerem Kim razpravlja o nakupu
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Poveži se s Kim:
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? E-naslov .
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Opolnomočite se. Dostopite tukaj.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- PlatoESG. Ogljik, CleanTech, Energija, Okolje, sončna energija, Ravnanje z odpadki. Dostopite tukaj.
- PlatoHealth. Obveščanje o biotehnologiji in kliničnih preskušanjih. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-863
- :ima
- : je
- :ne
- :kje
- $GOR
- 000
- 1
- 10
- 130
- 15%
- 20
- 200
- 2023
- 24
- 30
- 40
- 50
- 7
- 70
- a
- Sposobna
- O meni
- o IT
- nad
- AC
- pospešeno
- Račun
- čez
- dejanska
- dejansko
- dodajte
- dodano
- Prednost
- vplivajo
- po
- potem
- spet
- proti
- Avgust
- naprej
- Airbnb
- vsi
- omogočajo
- dovoljene
- skupaj
- že
- Prav tako
- Čeprav
- vedno
- am
- znesek
- an
- analiziranje
- in
- živali
- Še ena
- odgovor
- kaj
- več
- kdo
- karkoli
- narazen
- Apple
- uporaba
- Zahvaljujemo
- apreciacija
- pristop
- Arhitektura
- SE
- OBMOČJE
- območja
- Arizona
- okoli
- AS
- vprašati
- sredstvo
- povezan
- At
- privlači
- Avtor
- avto
- izogniti
- izogibanje
- stran
- nazaj
- Backed
- Slab
- Ravnovesje
- Banka
- Bančništvo
- ovira
- temeljijo
- Osnovni
- V bistvu
- BE
- ker
- postajajo
- bilo
- pred
- začetek
- Začetek
- zadaj
- počutje
- koristi
- Prednosti
- BEST
- Boljše
- boljši položaj
- Big
- Velika slika
- večji
- največji
- Bill
- Bit
- črna
- udarec
- bonus
- Škornji
- meja
- sposodim
- tako
- Bottom
- Kupil
- Pasovi
- Break
- prinašajo
- posrednik
- posredniki
- brat
- Building
- zgrajena
- Bunch
- poslovni
- podjetja
- vendar
- Gumb
- nakup
- KUPEC..
- Nakup
- Kupi
- by
- california
- klic
- se imenuje
- kamera
- CAN
- Lahko dobiš
- cap
- voziček
- avtomobili
- primeru
- Denar
- denarni tok
- katastrofalno
- wrestling
- center
- spremenite
- Spremembe
- spreminjanje
- Zvonjenje
- izbira
- Izberite
- izbral
- Božič
- jasno
- Zapri
- tesno
- zapiranje
- Sočasni gostitelj
- coaching
- hladno
- Collapse
- COM
- kako
- prihajajo
- komentar
- komentarji
- komercialna
- poslovne nepremičnine
- sporočeno
- podjetje
- konkurenčno
- Končana
- popolnoma
- komponenta
- Koncesije
- Sklenitev
- betonska
- Prepričani
- Razmislite
- upoštevamo
- Naročilo
- prispevajo
- Pogovor
- nasprotno
- prepričati
- popravi
- pravilno
- strošek
- bi
- par
- Tečaj
- pokrov
- zajeti
- Covidien
- CPA
- ustvarjajo
- ustvari
- Ustvarjanje
- Creative
- kredit
- krediti
- Merila
- CrossFit
- radovedna
- Trenutna
- Trenutno
- zavese
- Stranke, ki so
- David
- dan
- Dnevi
- ponudba
- deliti
- Ponudba
- razprave
- Dolg
- odloča
- Odločitev
- globoko
- defenzivna
- vsekakor
- odvisno
- amortizacije
- zaslužijo
- Podrobnosti
- DID
- Razlika
- drugačen
- DIG
- Popust
- zaslon
- razdalja
- potop
- do
- ne
- Ne
- tem
- Dollar
- dolarjev
- opravljeno
- dont
- navzdol
- pogon
- vožnjo
- Drop
- 2
- med
- Nizozemski
- Umiranje
- vsak
- prej
- Zemlja
- jesti
- učinkovito
- bodisi
- Elf
- ostalo
- E-naslov
- konec
- končala
- konča
- dovolj
- Celotna
- popolnoma
- okolja
- epizoda
- pravičnost
- zlasti
- bistvena
- nepremičnine
- Eter (ETH)
- oceniti
- Tudi
- VEDNO
- Tudi vsak
- vsi
- vse
- točno
- Primer
- Excel
- izjema
- razburjen
- obstoječih
- drago
- izkušnje
- razložiti
- Pojasni
- izredno
- Dejstvo
- Faktor
- ne uspe
- sejem
- Padec
- ventilator
- fantastičen
- občutek
- Feet
- Napaka
- Nekaj
- Slika
- izpolnite
- napolnjena
- Filtri
- končna
- končno
- financiranja
- Najdi
- iskanje
- prva
- pet
- fiksna
- Všita
- popravke
- Nadstropje
- florida
- Pretok
- Tokovi
- sledi
- sledili
- hrana
- za
- pozabljen
- Formula
- Naprej
- Naprej
- je pokazala,
- štiri
- brezplačno
- prijatelj
- prijatelji
- iz
- Sklad
- Osnove
- Prihodnost
- vrata
- splošno
- generacija
- dobili
- pridobivanje
- velikan
- Daj
- dana
- daje
- Go
- Cilj
- goes
- dogaja
- več
- dobro
- prisodil
- vlada
- grand
- veliko
- Greedy
- Igrišče
- skupina
- Pridelovanje
- Pištole
- Guy
- imel
- Pol
- strani
- se zgodi
- se je zgodilo
- se zgodi
- Trdi
- Imajo
- ob
- he
- vodil
- slišati
- Slišal
- sluha
- pomoč
- jo
- tukaj
- skrita
- visoka
- več
- najvišja
- zelo
- ga
- sam
- njegov
- zgodovina
- hit
- hitting
- držite
- počitnice
- Domov
- pošten
- Iskreno
- upam,
- upajmo, da
- v upanju,
- Hopkins
- gostitelj
- HOT
- Hotel
- uro
- Hiša
- hiše
- Ohišje
- Kako
- Kako
- Vendar
- HTTPS
- sto
- i
- Bom
- Ideja
- if
- slika
- takoj
- vpliv
- Pomembno
- Izboljšanje
- Izboljšave
- izboljšanju
- in
- vključuje
- prihodki
- Poveča
- neverjetno
- posamezniki
- industrijske
- Podatki
- na začetku
- v notranjosti
- Namesto
- Navodila
- zavarovanje
- obresti
- OBRESTNA MERA
- Obrestne mere
- zainteresirani
- v
- inventar
- Invest
- vlaganjem
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- izolirani
- vprašanje
- Vprašanja
- IT
- sam
- iTunes
- jack
- pridružil
- jpg
- skoči
- samo
- Imejte
- vzdrževanje
- hranijo
- brcati
- Kid
- otroci
- killer
- Kim
- Otrok
- Vedite
- znanje
- ve
- velika
- večja
- Zadnja
- Lansko leto
- nazadnje
- Pozen
- pozneje
- vodi
- vodi
- UČITE
- naučili
- učenje
- zakup
- leasing
- pustite
- odhodu
- levo
- posojilodajalec
- prizanesljiv
- manj
- Naj
- Vzvod
- LG
- življenje
- kot
- Verjeten
- LIMIT
- vrstica
- linije
- LINK
- Seznam
- malo
- posojila
- Posojila
- nahaja
- kraj aktivnosti
- zaklepanje
- zaklenjeno
- Long
- dolgoročna
- Poglej
- izgleda kot
- Pogledal
- si
- statve
- izgubil
- Sklop
- veliko
- ljubezen
- nizka
- nižje
- LTV
- je
- Glavne
- vzdrževanje
- Znamka
- IZDELA
- Izdelava
- več
- označeno
- Tržna
- Prisotnost
- ogromen
- Matter
- Povečajte
- Maj ..
- mogoče
- me
- pomeni
- pomeni
- Srečati
- omenjeno
- Metoda
- Meritve
- Bližnji
- morda
- milijonov
- manjka
- napaka
- Omiliti
- modeli
- mama
- Trenutek
- Denar
- mesečno
- več
- Hipotekarni
- Najbolj
- premikanje
- premikaj se naprej
- premaknjeno
- premikanje
- veliko
- več
- Glasba
- morajo
- my
- jaz
- Narava
- nujno
- Nimate
- potrebna
- potrebe
- nikoli
- Novo
- Naslednja
- noč
- št
- Noben
- zdaj
- Številka
- številke
- zaseda
- of
- off
- ponudba
- ponujen
- Office
- offline
- pogosto
- velikokrat
- oh
- Ok
- Staro
- on
- enkrat
- ONE
- tiste
- samo
- odprite
- deluje
- Komentarji
- Priložnosti
- nasprotuje
- Možnost
- možnosti
- or
- Da
- Oregon
- Ostalo
- drugače
- naši
- ven
- zunaj
- več
- Splošni
- lastne
- Lastnik
- lastnik
- plačana
- boleče
- barve
- Pandemija
- Papir
- dokumentacijo
- paris
- parkirati
- parkiranje
- del
- zlasti
- partner
- preteklosti
- Plačajte
- plačilna
- Plačilo
- Plačila
- svinčniki
- ljudje
- za
- odstotkov
- popolna
- phoenix
- telefon
- Telefonski klic
- Fizično
- kramp
- nabiranje
- slika
- zatiči
- cevi
- cevi
- Kraj
- Mesta
- Načrt
- načrtovano
- načrtovanje
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- predvajalnik
- igra
- prosim
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- Pogled na točko
- pop
- Portfelj
- Stališče
- moč
- PPP
- praktično
- Premium
- predstavitev
- predstavljeni
- precej
- Cena
- Cene
- primarni
- Načela
- zasebna
- za
- verjetno
- problem
- Težave
- Postopek
- Izdelek
- profil
- donosno
- Napredek
- Lastnosti
- nepremičnine
- zaščiteni
- vlečenje
- nakup
- dal
- Dajanje
- kakovost
- vprašanje
- vprašanja
- Hitri
- precej
- uvrstitev
- Oceniti
- Cene
- ocena
- dosežejo
- pravo
- nepremičnine
- nepremičninski trgi
- resnično življenje
- uresničitev
- realizirano
- res
- realtor
- Razlog
- razumno
- Razlogi
- Rekapitulacija
- recesija
- Refi
- rehabilitacija
- reinvestirati
- relativna
- pomembno
- odvisnost
- ne pozabite
- Najem
- najemnine
- popravilo
- Poročila
- predstavljajo
- zahteva
- zahteva
- zahteva
- stanovanjskih
- Odzove
- restavracija
- restavracije
- Trgovina na drobno
- vrnitev
- vrne
- znebi
- Pravica
- Tveganje
- tveganja
- Rob
- ROI
- strehe
- Korenine
- krog
- pravila
- Run
- hiteti
- varnejši
- saga
- Je dejal
- Enako
- Shrani
- shranjevanje
- pravijo,
- rek
- strah
- Obseg
- drugi
- sekund
- skrivnost
- glej
- videnje
- zdi se
- Zdi se,
- videl
- prodaja
- Prodajalci
- pošljite
- pošiljanja
- Občutek
- poslan
- resno
- Storitve
- sedem
- več
- Oblikujte
- delitev
- je
- stanja
- PREMIKANJE
- pošiljajo
- Nakupovalna
- trgovin
- kratkoročno
- shouldnt
- Prikaži
- je pokazala,
- Prikaz
- Zapri
- Zaustavite
- strani
- pomemben
- podpis
- saj
- sam
- Sedenje
- Razmere
- situacije
- Velikosti
- spanje
- Slice
- majhna
- manj
- pametna
- So
- socialna
- prodaja
- trdna
- rešiti
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- nekje
- Kmalu
- Vesolje
- prostori
- Zvočniki
- specifična
- posebej
- špekulacije
- preživeti
- porabljen
- po delih
- Sponzorji
- kvadrat
- Začetek
- Država
- Izjava
- bivanje
- Držijo
- Še vedno
- dražljaj
- trgovina
- Zgodba
- Strategija
- stavke
- studio
- taka
- naj
- Preverite
- Površina
- Bodite
- meni
- ob
- Pogovor
- pogovor
- ciljno
- ciljanje
- učil
- davek
- davki
- povej
- najemnik
- nagiba
- Pogoji
- terciarno
- texas
- kot
- hvala
- hvala
- da
- O
- Prihodnost
- njihove
- Njih
- POTEM
- Teorija
- Tukaj.
- te
- jih
- stvar
- stvari
- mislim
- Razmišljanje
- ta
- letos
- tisti,
- čeprav?
- mislil
- tisoč
- 3
- Uspevajo
- uspešno
- skozi
- Tako
- vezana
- čas
- krat
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- Toaletni
- Rekel
- Ton
- Tone
- tudi
- vzel
- POPOLNOMA
- težko
- Vlak
- Prepis
- Transform
- Drevo
- Trend
- Poskušal
- Težava
- Zaupajte
- poskusite
- poskuša
- Obrnjen
- na ključ
- zavoji
- dva
- tip
- Vrste
- tipičen
- tipično
- Negotovost
- nepokrite
- pod
- razumeli
- razumevanje
- Enota
- enote
- dokler
- Nadgradnja
- posodobitve
- us
- uporaba
- Rabljeni
- uporablja
- uporabo
- navadno
- Utah
- počitnice
- vrednost
- zelo
- Video
- Video posnetki
- Poglej
- Voice
- Glasuj
- Počakaj
- Čakam
- sprehod
- hodil
- hoja
- želeli
- hotel
- želi
- je
- washington
- gledanju
- Voda
- način..
- we
- Spletna stran
- teden
- tehta
- dobrodošli
- Dobro
- šla
- so bili
- Kaj
- Kaj je
- kdaj
- ali
- ki
- medtem
- bele
- WHO
- celoti
- zakaj
- žena
- bo
- pripravljeni
- z
- brez
- delo
- deluje
- deluje
- Skrbi
- skrbi
- slabše
- Klobase
- vredno
- bi
- pisni
- Napačen
- leto
- let
- ja
- včeraj
- jo
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet