Sobivalne enote pomagajo vlagateljem ustvariti višje donose – to je tisto, kar morate vedeti

V tem članku

Pred pandemijo je sobivanje kot stanovanjska rešitev že obstajalo pridobivanje priljubljenosti saj je urbanizacija povzročila dvig najemnin v večjih mestih. Zdaj se koncept življenja v namestitvah s skupnimi prostori vrača, potem ko je pandemija zapustila a kriza dostopnosti najema in epidemija osamljenosti v svoji budnosti.  

V začetku tega leta je največji operater sobivanja v Severni Ameriki, Common, napovedal združitev s Habytom, največjim operaterjem sožitja za Evropo in Azijo. Rezultat je globalno vodilno podjetje na področju sobivanja, ki bo upravljalo s 30,000 enotami po vsem svetu, veliko med njimi prostorov za sobivanje. Ocenjuje se, da jih je bilo 74,000 skupnih sob bodisi za najem bodisi v razvoju v ZDA leta 2022. Konec leta 2019 je nepremičninsko investicijsko podjetje CBRE ugotovilo, da je bilo približno Postelje 5,000 le v približno 150 skupnostih sobivanja po vsej državi. To je hitro naraščajoči trend in Raziskave kažejo, lahko ostane moč.

Kaj je sožitje? 

Sobivanje je bilo vedno način prihranka pri najemnini – skupine prijateljev, zlasti mladi samski ljudje, pogosto najemajo skupne prostore, da bi prihranili denar pri mesečnih stanovanjskih stroških. Toda sodobni prostori za skupno bivanje so drugačni. Stavbe, zgrajene ali prenovljene z namenom, da nepovezani posamezniki delijo isti življenjski prostor, so pogosto opremljene z vrhunsko opremo. Pomislite na vrhunsko opremo in opremo, studie za fitnes in jogo, obsežne prostore za skupno delo in ugodnosti, kot so storitve čiščenja in hitri WiFi. Ljudje običajno živijo v ločenih, opremljenih spalnicah, vendar si delijo skupne prostore, kot so kuhinje, kopalnice, pralnice in bivalni prostori. 

Obstajajo razlike v načinu upravljanja teh prostorov. Nekatera podjetja, npr Zunaj, uporabljajo model članstva, kjer lahko digitalni nomadi rezervirajo prostore za samo tri noči. Drugi, kot Bungalov, deluje kot tehnološka platforma, ki povezuje sostanovalce, ki iščejo stanovanje v večjih mestih, in jim oddaja stanovanja v podnajem. Podjetja kot Skupno ponuja kombinacijo zasebnih enot s prostori za skupno delo in skupnih enot z zasebnimi spalnicami. 

Naraščajoča priljubljenost prostorov za skupno bivanje je ustvarila tudi trg za enote v solasti. Na primer, Co-Own Co. v Denverju kupcem stanovanj omogoča nakup deleža enote z zasebno spalnico in kopalnico. To je način, da posamezniki začnejo graditi lastniški kapital za delček običajnih stroškov nakupa stanovanja v mestu. Nekateri razvijalci uporabljajo koncept sožitja tudi pri lastništvu enodružinskih hiš z gradnjo skupnosti s skupno hišo in drugimi ugodnostmi ter zagotavljanjem programov, namenjenih spodbujanju skupnosti. 

Rešitev za dve različni težavi

Vrtoglave najemnine 

Razmerje med najemnino in dohodkom v ZDA je zdaj 30%, kar je povečanje s 27.2 % leta 2019. V nekaterih mestih je težava veliko hujša – v New Yorku je razmerje 68.5 %, v Miamiju pa 41.6 %. Visoke najemnine otežujejo prebivalcem, da bi si privoščili povišane cene goriva in živil ter pospravili dovolj prihrankov, da bi upali na lastništvo stanovanja. 

Skok podražitev najemnin, ki je udaril 17.1% medletna rast na vrhuncu februarja 2022 je bil predvsem posledica omejene zaloge in velikega povpraševanja po več prostora med pandemijo. V nekaterih mestih z razcvetom pandemije, kot je Austin v Teksasu, najemnine več kot podvojila v enem letu. 

Najemniški trg se začenja ohlajati – po Zillowu se povprečne nacionalne najemnine zmanjšujejo. Predvideva se, da bo večdružinski inventar povečanje v letu 2023 prav tako. Toda najemnine ostajajo povišane in so za 8.4 % višje v primerjavi z enakim obdobjem lani, stanovanja pa so še vedno nedosegljiva za mnoge prebivalce mestnih območij. Leta 2022 jih je bilo 16 % več kroničnih brezdomcev kot jih je bilo leta 2020. Ker je prostorska omejenost glede na število stanovalcev, ki iščejo stanovanja, pomemben del problema, je sobivanje naravna rešitev. 

Že pred pandemijo so lokalne oblasti preučevale možnost skupnih bivalnih prostorov kot možno rešitev za nedostopne najemnine. Skozi SharedNYC, Newyorški oddelek za ohranjanje in razvoj stanovanj je izbral tri predloge za razvoj skupnih stanovanj z različnimi modeli, namenjenimi zagotavljanju stanovanj prebivalcem z nizkimi dohodki. In v San Joseju v Kaliforniji zakonodajalci prilagodil lokalno consko kodo vključiti sobivanje, kar bo omogočilo začetek gradnje novega naselja z 800 enotami. 

Že desetletja v ZDA penzioni preprečili brezdomstvo za mestne delavce z nizkimi dohodki. Ocenjuje se, da je bilo v šestdesetih letih 1960. stoletja približno 2 milijona enot za enoposteljne sobe, ki so po konceptu podobne sodobnim enotam za sobivanje. Nacionalno zavezništvo za odpravo brezdomstva vidi vrnitev skupnih stanovanj kot rešitev, ki bi odpravila brezdomstvo za večino ljudi. Večina sodobnih prostorov za skupno bivanje je najemnina le malo nižja od tržne cene, vendar obstaja priložnost za večstanovanjska naselja, ki uporabljajo model skupnega bivanja, da bi na trg prinesli še bolj dostopne enote. 

Epidemija osamljenosti

Najemniki, ki se odločijo za skupno bivanje, lahko dobijo več za svoj denar – luksuzno stanovanje po najemnih cenah, ki so nižje od tržnih – vendar to ni glavni razlog, da večina ljudi najame sodobno sobivajoče enote, pravi Raziskava soorganizira IKEA-in raziskovalni in oblikovalski laboratorij. Anketiranci so rekli, da je največja prednost sobivanja priložnost za socialno interakcijo. 

Prostori skupnega bivanja ponujajo številne priložnosti za izgradnjo skupnosti prek naključnih interakcij in namernega programiranja. Digitalni nomadi si lahko vzamejo trenutek za druženje ob "vodnem hladilniku", tako kot zaposleni, ki delajo v pisarnah. Družine lahko dobijo podporo pri vzgoji otrok. Samostojni starejši se lahko zberejo ob obrokih. In vsak ima lahko nekoga, ki ga pokliče, če je poškodovan ali potrebuje pomoč. Obstajajo dodatne ugodnosti za presaditve, ki se bodo morda morali hitro premikati brez podpore – ne samo, da sobivanje ponuja lažji dostop do opremljenih prostorov, ampak tudi takojšen socialni krog. Nekatera podjetja za sobivanje si celo prizadevajo namestiti sostanovalce s skupnimi interesi. 

To je nekakšen dih svežega zraka za osupljiv odstotek Američanov, ki doživljajo »resno osamljenost«. A poročilo s Harvard Graduate School of Education navaja številko 36 % vseh Američanov, vključno z 51 % mater z majhnimi otroki in 61 % mladih odraslih. Socialna izolacija lahko poveča tveganje za več resnih zdravstvenih težav in je dejavnik tveganja, ki se kosa celo s kajenjem, ko gre za prezgodnjo smrt. Osamljenost je povezana z višjimi stopnjami tesnobe, depresije in celo samomora. 

Težave z modelom sobivanja

Nekatera podjetja za sožitje morajo še rešiti operativne zanke. Na primer prebivalci skupnih prostorov skupnega bivanja pritožil nehigienskih razmer, slabe varnosti, sovražnosti med sostanovalci in slabe komunikacije podporne ekipe. Prebivalci bungalovskih nepremičnin v New Yorku poročali našli tujce v svojih spalnicah, ki so bile zaradi lokalne zakonodaje odklenjene. Pritožili so se tudi nad slabo komunikacijo in nenadnimi odpovedmi najema, operacijo pa označili za "prevaro".

Pritožbe pritegnejo pozornost lokalnih zakonodajalcev, ki bi se lahko odzvali tako, da bi zatrli to obliko najemnih stanovanj, namesto da bi omilili predpise, da bi postali bolj izvedljivi. Na primer, dovoljenje zaklepanja individualno najetih spalnic v New Yorku bi lahko delno rešilo težavo, če pa pritožbe najemnikov kažejo na druge nepoštene prakse, bi lahko model skupnega življenja v mestu v celoti prepovedali. 

Toda v nekaterih mestih, kot sta Philadelphia in Minneapolis, so zakonodajalci objame zamisel o najemninah v »enosobni sobi«, ki prinaša zakonodajo, ki dovoljuje enote v večstanovanjskih in komercialnih conah. 

Nov razred sredstev za vlagatelje

Sobivanje ni le rešitev za osamljenost in nedosegljive najemnine. To je tudi nastajajoči razred sredstev za vlagatelje v nepremičnine. Kljub nekaterim težavam s poslovnim modelom skupnega bivanja podjetja za skupno bivanje na splošno poročajo o višjem dohodku od najemnin na kvadratni čevelj kot tradicionalni modeli najemnin. V New Yorku so na primer zaslužki za enote za sobivanje po poročanju 40 % do 50 % višje kot tradicionalne najemnine stanovanj. 

A poročilo študentov z MIT tudi predlaga, da bi morale biti stavbe za skupno bivanje bolj odporne med gospodarsko recesijo kot tradicionalna večstanovanjska stanovanja. Dejansko so med pandemijo COVID-19 prostori za skupno bivanje še naprej zaslužili 23.2-odstotno premijo na kvadratni čevelj v primerjavi z najemninami na kvadratni čevelj za tradicionalne garsonjere na primerljivih trgih, glede na Raziskave podjetja za nepremičninske storitve Cushman & Wakefield. 

Poročilo MIT tudi navaja, da je skupno življenje na robu, da postane širše sprejeto, tako med zakonodajalci kot med splošno javnostjo. Zgodnji znaki kažejo, da bo skupno življenje postalo "temeljni razred sredstev znotraj stanovanjskih nepremičnin," navaja poročilo. Čeprav je model še v povojih in povzroča nekaj možnih glavobolov, lahko za nekatere vlagatelje postane dobrodošla alternativa tradicionalnim dolgoročnim najemom večstanovanjskih stanovanj, zlasti v mestnih območjih, kjer cene stanovanj otežujejo doseganje pozitivnega denarnega toka.

Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.