most Napovedi stanovanjskega trga za leto 2023 zveni takole,"Nebo pada! Prodati vse! Hiše bodo naslednje leto vredne 1 dolar! To je tako kot leta 2008!« Poglejte dosežke tistih, ki blestijo s takšnimi napovedmi. To so isti napovedovalci kdo so napovedovali nesrečo se bo zgodilo na neki točki v zadnjih desetih letih. Zdaj, s pridihom strahu v zraku, bodo mainstream nepremičninski novinarji storili vse, da bi vas prepričali, da se nam ponavlja leto 2008. Vendar je to daleč od resnice.
Toda kako bi lahko napovedali stanovanjski trg za leto 2023 brez podatkov? In kjer so podatki, so Dave Meyer, podpredsednik za podatke in analitiko pri BiggerPockets in gostitelj Na trgu podcast. Dave in njegova ekipa so nedavno izdali "Poročilo o stanju naložb v nepremičnine za leto 2023,« ki daje vse podatke o stanovanjskem trgu, ki jih potrebujete za uspešno vlaganje v 2023. V njem deli Dave kako stanovanjski trg 2022 zrcaljeno kako je to vplivalo na ponudbo in povpraševanje, ko je Fed zvišal obrestne mere, in kaj lahko pričakujemo v letu 2023.
Dave bo šel tudi čez tri naložbene strategije se mu zdijo primernejše za naložbe v letu 2023, Vključno z popolnoma pasiven način investiranja, kombinacija denarnega toka in apreciacije ter kako lahko kupci izkoristite ta trg da dobite ponudbe z velikim popustom. Čeprav ne moremo napovedati prihodnosti, vam lahko ponudimo najboljši vpogled v to, kaj lahko storite zgraditi bogastvo leta 2023. Zato izključite običajne napovedi strahu in poslušajte resnične novice, ki vas naredijo bogatejše!
Klikni tukaj za poslušanje na Apple Podcasts.
Poslušajte podcast tukaj
Preberite transkript tukaj
David:
To je podcast oddaja BiggerPockets 718.
Dave:
Če ste na trgu, kjer plače ne rastejo, obstaja le psihološka meja tega, koliko bodo ljudje plačali za najemnino. Lahko je samo X odstotkov. Običajno gre 30 % njihovega dohodka za najemnino, zato se popolnoma strinjam, da bo rast najemnine v hibridnem ali cenjenem mestu narasla. Ne vem, ali to nujno pomeni, da bodo kdaj dosegli denarni tok, ki ga podpirajo ta denarno tekoča mesta, toda osebno menim, da je to boljša stava, ker ne stavite samo na denarni tok ali samo na apreciacijo oz. samo rast najemnin.
Vsega dobiš po malo. Ne veste, kateri od treh bi lahko bil najboljši, a karkoli se zgodi, vam koristi.
David:
Kaj se dogaja, vsi? To je David Greene, vaš današnji gostitelj podcasta BiggerPockets Real Estate z enim od mojih najljubših sovoditeljev, nikogar drugega kot lastnega podpredsednika analitike Biggerpockets, Dava Meyerja s fantastično oddajo za vas. Najprej, Dave, kako si danes?
Dave:
Gre mi dobro. Med snemanjem te epizode sem se zelo zabaval. Mislim, da se ljudje lahko veliko veselijo.
David:
Odlično vam gre, kajti če boste poslušali oddajo do konca, boste natančno videli, zakaj je bila to fantastična oddaja o zelo težki temi, ki se je vsa naša konkurenca izogiba, ker ne ne želim govoriti o tem, kaj se bo zgodilo leta 2023, razen kričanja. Nebo pada ali pa se delaj, kot da se nič ne dogaja, in mi daj svoj denar, da te naučim vlagati v nepremičnine. Tukaj ne gre za to življenje.
Dave:
Nikakor ne in morda bi se o tem morali pogovarjati v oddaji, vendar mislim, da se ljudje izogibajo konceptu tveganja. Vidijo, da obstaja tveganje na trgu, in to je res. Verjamem, da na trgu obstaja tveganje, vendar je tveganje protiutež nagradi. Torej morate razumeti tveganja, da boste lahko izkoristili nagrado in priložnosti, ki so tam zunaj. Mislim, da smo se v oddaji res pogovarjali o tem. Zelo natančno smo govorili o tem, kakšna so tveganja in o nekaterih načinih, kako jih lahko ublažite in izkoristite priložnosti, ki bi se lahko ponudile v prihodnjem letu.
David:
Točno tako je. Torej, če ste bili radovedni, če ste bili razočarani, če ste samo želeli razumeti, kaj za vraga se trenutno dogaja na stanovanjskem trgu, je to oddaja, ki vam bo prinesla veliko jasnosti . Če poslušate do konca, se bomo pravzaprav lotili treh strategij, za katere oba verjamemo, da bodo delovale ne glede na to, kaj trg počne v teh negotovih časih leta 2023. Preden preidemo na današnjo oddajo, imam na hitro nasvet zate. Pojdite na biggerpockets.com/report in prenesite poročilo Dave ROE.
Iz tega je izhajalo veliko informacij iz današnje oddaje, ki jih lahko dobite brezplačno, če ste član BiggerPockets. Dave, želiš kaj povedati, preden vskočiva?
Dave:
Ne, pojdi pogledat poročilo. Veliko časa sem porabil za to.
David:
Pojdite podpreti Dava in nam pustite komentar v YouTubovem videoposnetku ter nam povejte, kaj mislite o tem poročilu. Pokaži mu nekaj ljubezni. Če vam je ta oddaja všeč, nam pustite oceno s petimi zvezdicami, kjer koli poslušate poddaje. Fantje, iskreno, to je zelo, zelo pomembno. Trenutno smo najboljši nepremičninski šov na celem svetu. Tako želimo tudi ostati, a brez vaše pomoči ne moremo. Ne glede na to, ali gre za Apple Podcast, Spotify, Stitcher, kjer koli poslušate podcast, si vzemite trenutek in sporočite svetu, kako zelo vam je všeč ta podcast, da bomo lahko ostali na prvem mestu. V redu, pojdimo na intervju.
Dave, napisal si poročilo o nepremičninskem trgu. Povejte nam nekaj o tem.
Dave:
Jaz sem. To je celovito stanje naložb v nepremičnine za leto 2023. Napisal sem ga, ker se trenutno dogaja toliko stvari. Nismo in zadnjih nekaj let nismo na normalnem stanovanjskem trgu. Poročilo začnem tako, da pregledam vse različne dejavnike in spremenljivke, ki bodo trenutno vplivali na stanovanjski trg, nato pa spregovorim o nekaterih najboljših strategijah, ki jih lahko uporabite v letu 2023, da izkoristite tisto, kar jaz osebno mislim, da bo biti priložnosti v prihajajočem letu in samo postaviti nekaj vprašanj o trgu 2023, ker očitno vsi radi napovedujemo in ugibamo, kaj se bo zgodilo, vendar obstaja nekaj vprašanj, na katera mislim, da bodo faktor X za stanovanjski trg leta 2023, za katerega pravzaprav še ne vemo, kako se bo odvijal.
David:
Rekel bi, da v moji kratki karieri vlaganja v nepremičnine … No, rečem na kratko. V primerjavi z nekaterimi je dolga, a jaz še nisem star človek. To je najbolj zapleten trg, kar sem jih kdaj videl. Ima veliko več konkurenčnih dejavnikov, ki vplivajo na to, kar vidimo. Je to podobno tistemu, kar ste opazili, in ali je nekaj od tega zajeto v poročilu?
Dave:
Vsekakor. Ko pogledate stanovanjski trg nazaj v preteklost zadnjih 80 let ali kjer koli, za kar imamo precej dobre zanesljive podatke, je stanovanjski trg običajno dokaj predvidljiv. Giblje se v ciklih, toda recimo sedem ali osem od vsakih 10 let se dvigne za 2 % do 4 %, kar je nekoliko nad hitrostjo inflacije. Je precej stabilno in ni tako razburljivo. Zadnjih približno 15 let so stvari postale nekoliko bolj zanimive in v zadnjih nekaj letih je bilo malo bolj razcvet.
Sploh v zadnjih treh letih, kot verjetno veste vsi, ki to poslušate, je postalo noro. To ne pomeni, da ljudje nujno ravnajo neracionalno ali da smo popolnoma neodvisni od osnov. Po mojem mnenju se je v zadnjih nekaj letih zgodilo to, da so se spremenljivke in dejavniki, ki vedno vplivajo na stanovanjski trg, uskladili v tej popolni nevihti, da so dvignile cene stanovanj. Zdaj nekako začenjamo opažati, da se to sprosti in se vrne k bolj uravnoteženemu in pošteno bolj normalnemu stanovanjskemu trgu.
David:
To se zdi noro. Zdi se res negativno. Imamo ta pretiran popravek, a mislim, da če upoštevate norost, ki smo jo imeli v zadnjih osmih letih glede tega, kako vroč je bil trg, in to postavite v kontekst tega, mislim, da to ni tako velik popravek kot pravijo ljudje, vendar se zagotovo počuti tako, če ga primerjate z 20-odstotnim povišanjem cen, ki je pravilo v nekaterih mestih. Omenili ste, da obstaja nekaj vzvodov stanovanjskega trga, ki vplivajo na njegovo delovanje. Mi lahko poveste, kaj mislite s tem?
Dave:
seveda. Mislim, da na splošno obstajajo različne spremenljivke in to so večinoma makroekonomski kazalci, ki bolj kot drugi vplivajo na cene stanovanj. Obstaja na tisoče stvari in vsak posamezni stanovanjski trg deluje drugače. Toda ko govorite o stanovanjskem trgu na nacionalni ravni, se v resnici vse zmanjša na nekaj stvari. Ljudje pogosto želijo to pošteno celo preveč poenostaviti in rečejo: "Hipotekarne obrestne mere rastejo, zato cene padajo." Na srečo ni tako preprosto. Indikatorjev je več. Obstaja več stvari, ki so resnično pomembne, in to ne bi smelo biti presenetljivo.
Ti vzvodi so stvari, kot sta ponudba in povpraševanje. Očitno je, da se cene v ekonomskem smislu vedno znižajo na ponudbo in povpraševanje, a če to malo bolj ekstrapoliramo, moramo resnično pogledati stvari, kot so dostopnost, zaloge, pomanjkanje stanovanj v Združenih državah, inflacija seveda, in stvari, kot so hipotekarne obrestne mere. To so bile zame glavne stvari, ki so vplivale na trg leta 22 in bodo še naprej vplivale leta 23, vendar le na nekoliko drugačen način, ker se je spremenil način medsebojnega delovanja teh spremenljivk.
David:
Sedaj smo prišli iz ene največjih recesij v zgodovini naše države, tik preden smo doživeli to eksplozijo. Torej, po vašem mnenju, kakšen vpliv je ta velika recesija imela na prostor gradbenikov stanovanj v zadnjih 10 letih?
Dave:
Mislim, po skoraj vseh ocenah imajo ZDA veliko pomanjkanje stanovanjskih enot. Napovedi se močno razlikujejo nekje med tremi in pol in sedmimi milijoni stanovanjskih enot. Ko govorite o ekonomiji, to pomeni samo pomanjkanje ponudbe, kajne? V Združenih državah ni dovolj bivalnih enot za ljudi, kar je v veliki meri posledica dogajanja med veliko finančno recesijo in po njej. V bistvu je leta 2008 na tone gradbenikov pravkar propadlo. Bilo je težko in ljudje so iskali službe. Podjetja zaprta.
Ljudje, ki so delali v gradbeništvu, so šli v druge panoge, in tako vidimo, če pogledate graf, in to sem dal v poročilo, je graf precej osupljiv. Lahko bi videli, da je gradnja od leta 2008 do 2010 padla s pečine. Počasi smo se vračali nazaj navzgor in zdaj je na precej dobri ravni. Toda tistih osem let ali, kot ste rekli, od 2010 do 2018, smo bili precej pod stopnjami gradnje, ki bi jih morali doseči. Torej, to je ustvarilo te pogoje, kjer ni bilo dovolj domov.
To je sovpadlo s časom, ki se je začel okoli leta 2020, ko so milenijci, ki so zdaj največja demografska skupina v celotnih Združenih državah Amerike, dosegli najvišjo starost za nakup stanovanja. Imamo to sotočje dejavnikov, kjer je ogromno ljudi, ki si želijo domov, in milenijcev, ki si ustvarjajo družine, začenjajo imeti otroke in premalo domov. To je idealen scenarij za dvig cen. To je samo primer, kako te različne makroekonomske sile delujejo skupaj ali so med pandemijo delovale skupaj, da bi dvignile cene.
David:
Zdaj, če želite slišati več o stvareh, o katerih govori Dave, in o drobnih podrobnostih, zaradi katerih je to tako vznemirljivo, lahko brezplačno prenesete poročilo na biggerpockets.com/report in si te podatke ogledate sami. Zdaj se bomo še naprej pogovarjali o tem, kaj je v poročilu, a če dejansko želite ustaviti podcast in si to ogledati ali prejeti po koncu podcasta, pojdite na biggerpockets.com/report. Zdaj pa mislim, da je to, kar omenjate o ponudbi in vprašanjih v ponudbi, po mojem mnenju morda največji vzvod v tej celotni drami cen nepremičnin in poskusu njihovega razumevanja.
Včeraj sem ravno govoril o tem, ko je nekdo rekel: "No, David, če cene še naprej rastejo, ali vidiš, da cene strmo padajo?" Rekel sem: "Ne vidim, da strmo padajo, ker so tako omejene." Če ste lastnik stanovanja in imate 3-odstotno obrestno mero in bi lahko prodali svojo hišo in prejeli 7-odstotno obrestno mero, razen če se morate preseliti, tega verjetno ne boste storili, še posebej s svojim hiša je zdaj vredna manj kot prej. Počakal boš. Torej, ker ne vidimo, da bi kup ponudbe preplavil trg, ne vidimo tega padca cen, in to je tisto, kar smo videli v zadnjem času, ko smo imeli zlom.
Bilo je veliko ponudbe. Bilo je veliko več nepremičnin, kot so si jih ljudje lahko privoščili ali celo želeli kupiti, kar je povzročilo velik padec cen. Mislim, da je to tisto, kar zmede ljudi, ki si rečejo: »Kaj? Gremo v recesijo. Ali ne bi morale cene padati, kot so nazadnje?« Kaj menite o primerjavi okolja, v katerem smo zdaj, z zadnjim časom, ko smo videli propad nepremičnin?
Dave:
To je odlična poanta in na tem je veliko. O ponudbi bom najprej rekel, da sta dva dobra kazalca ponudbe. Eden je ta dolgoročni kazalnik, in to je tisto, kar sem že omenil, da v ZDA preprosto ni dovolj stanovanjskih enot. Zame sem pristranski, ker sem investitor v nepremičnine. To je tisto, kar kaže na dolgoročno apreciacijo nepremičnin. Ne glede na to, kaj se bo zgodilo leta 2023 ali 2024, ker ne vemo, kaj se bo zgodilo, zame dejstvo, da je veliko ljudi, ki si želijo hiše, in ni veliko hiš, dobro kaže na cene nepremičnin v naslednjih petih do desetih letih.
Ko govorite o tem, kaj se dogaja kratkoročno, rad pogledam metriko, imenovano inventar, ki v bistvu pove, koliko domov je trenutno na trgu. Če bi rekli, ne eksplodira. Vsekakor je višje od tistega, kar smo bili v letih 2020 in 2021, vendar ne tako, da nakazuje strmoglavljenje. Samo da to razložim vsem, ki poslušajo, menim, da je inventar eden od, če ne najboljši pokazatelj kratkoročne uspešnosti stanovanjskega trga, saj meri ponudbo in povpraševanje. Ne gre samo za to, koliko hiš je naprodaj. To je nekaj, kar je znano kot novi oglasi.
Inventar je merilo, koliko domov je danih v prodajo in kako hitro pridejo s trga. Torej, ko vidite, da zaloge začnejo naraščati, to pomeni pomemben premik proti kupčevemu trgu, kjer se bodo cene verjetno znižale. Videli smo, da se v zadnjih šestih mesecih te zaloge povečujejo. Ampak pravzaprav, David, ta teden sem samo iskal. Ne vem, če poznate tega tipa, Mika Simonsona. On je iz Altos Research. On je velik nepremičninski tip. Prejšnji teden so se zaloge zmanjšale. Zdaj se zmanjšuje, tako da ni tako, kot da bi zaloge skokovito naraščale, in kar naenkrat vidimo, da stvari na trgu ostajajo dlje, kot so bile pred pandemijo.
Pravkar se vračajo na raven pred pandemijo. Trenutno bi se stvari lahko spremenile v naslednjih šestih mesecih. Toda trenutno to beležimo v januarju 2023. Stvari so precej stabilne v smislu inventarja in to je velika razlika od tega, kar se je zgodilo leta 2008. Omenil bom tudi, da je glavna največja razlika med zdaj in 2008 so kreditni standardi. To ni moje strokovno področje, vendar sem o tem veliko prebral. V bistvu banke ne smejo dajati noro tveganih posojil, ki so jih dajale leta 2008.
Ljudje trenutno ne zamujajo. Ljudje pravočasno odplačujejo svoje hipoteke in to resnično ovira cene, kajti tisto, kar resnično povzroči, da trg pade na dno, je prisilna prodaja. Ko so ljudje prisiljeni prodajati, ker ne morejo plačati, je to tisto, kar pošlje trg v vrtinec. Trenutno ni nobenega znaka, da bi se to dogajalo.
David:
To je pomembno omeniti. Včeraj sem uporabljal analogijo, ko sem se pogovarjal s svojimi vodji prodaje, ki so postavljali ista vprašanja. Moje mnenje je, da smo poltovornjak, ki prihaja s hriba navzdol. Vsi vedo, da med vožnjo po klancu navzdol ne bi smeli uporabljati samo zavor, ker se zavorne ploščice obrabijo. Moral bi prestaviti v nižjo prestavo. A če bi bila to prava recesija, ne bi šli navzdol. Šli bi ravno. Če je bilo gospodarstvo v težavah, ljudje niso mogli kupiti hiš. Niso mogli plačati. Trpeli so. S trgom dela bi videli za prodajo.
Smo na trgu, kjer stvari umetno upočasnjujemo z višanjem obrestnih mer. Kot bi uporabljal zavore, ko se spuščaš po tem hribu. Če umaknemo nogo s te zavore, bi videli, kako bodo cene stanovanj narasle. Videli bi, da se transakcije dogajajo v večjem številu. Videli bi, da se dnevi na trgu začnejo zmanjševati. Pomembno je omeniti, da to ni recesija, ki bi temeljila vsaj na temeljnih težavah v našem gospodarstvu trenutno. Kdo ve, če ChatGPT spremeni vse to. Vsi izgubimo službo, a rekel sem nekaj norega. To je absolutno nekaj, za kar se je vlada odločila, da bi poskušala upočasniti inflacijo in naraščajoče cene stanovanj.
To je nekaj, česar se morajo zavedati vlagatelji v nepremičnine, odločitev, ki jo sprejme Fed, odločitev, ki jo sprejme vlada. Ti makroekonomski dejavniki igrajo pomembno vlogo pri tem, koliko je vredna vaša naložba ali kakšen bo denarni tok, ko ga kupite. Povejte mi nekaj o tem, kakšne vrste trgov nastanejo kot posledica nihanj nizkega ali visokega inventarja, ki ste jih omenili.
Dave:
V bistvu mislim, da je zalogo na vašem lokalnem trgu res dobro pogledati, ker se na različnih trgih obnaša zelo različno. Pogosto in v poročilu uporabljam različne primere, vendar menim, da na splošno gledano gre mestom na srednjem zahodu in severovzhodu razmeroma »dobro«. Vsakdo ima definicijo dobro. Nekateri ljudje želijo videti zlom stanovanjskega trga. Rekel bom le, da so cene stabilne v Chicagu, Philadelphiji, Bostonu, Indianapolisu. Če jih pogledate in želite razumeti, kaj se dogaja na vašem trgu, če zaloge ostajajo enake in so še vedno pod ravnmi pred pandemijo, bi verjetno lahko pričakovali, da bo stanovanjski trg na tem območju razmeroma nespremenjen oz. morda celo skromno zrastejo v naslednjem letu.
Ko opazite, da se ravni zalog dvignejo nad ravni pred pandemijo, je to zame znak, da bodo cene na tem trgu verjetno padle. To odkrito vidite v številnih mestih, ki so se razcvetela zaradi pandemije, kot so Boise, Reno, Austin, Denver, kamor vlagam. Ti trgi opažajo bolj korekcijo, ker so šli previsoko. Pravkar so dosegli raven in to je še en pomemben kazalnik cenovne dostopnosti, ki preprosto ni vzdržen, ljudje, katerih plače, njihove plače ne morejo vzdrževati cen, ki smo jih videli v nekaterih od teh razcvetnih mest.
Resnično priporočam, če si ljudje želijo ogledati svoje posamezne trge in ugotoviti, kaj se dogaja, ogled inventarja in dni na trgu sta dva zelo preprosta načina, na katera lahko začnete razumeti, kot je: »Ste na trgu prodajalca? Ste na trgu kupcev?« Samo zaradi jasnosti, ker menim, da ljudje to dejansko veliko zamenjujejo, kupčev trg pogosto pomeni, da je pravi čas za nakup. Vem, da je to zmedeno, ker ljudje vidijo, da cene padajo, vendar to pomeni, da imate tradicionalno več finančnega vzvoda. Kupčev trg pomeni, da imajo kupci moč. Prodajalčev trg pomeni, da imajo prodajalci moč.
Torej, zapuščamo čas na nacionalni ravni, ko so imeli prodajalci vso moč, kajne? to prodajamo vsak ... Mislim, verjetno bi se s tem ukvarjal vsak dan, David. Prodajalci bi lahko rekli: »Hočem vse, brez popuščanja, tvojega prvorojenega otroka. Daj mi svoj avto in poročni prstan,« in ljudje so to počeli. Zdaj je drugačen scenarij, kjer so lahko kupci malo bolj izbirčni in se pogajajo. Spet dnevi na tržni inventar, dobri načini, kako ugotoviti, kje je vaš trg na uravnoteženem trgu, trgu prodajalca ali trgu kupca.
David:
To je odlična točka. Mislim, da je nekaj, kar naše poddaje loči od drugih, to, da se pri pridobivanju klikov ne zanašamo samo na dejavnik strahu. Ljudem je enostavno reči: »Med prodajalčevo borzo ne bi smeli kupovati, ker ima prodajalec vso moč. Samo ne kupuj.” Toda razlog, da je to trg prodajalcev, je običajno zato, ker cene tako hitro naraščajo ali najemnine tako hitro naraščajo ali pa so vaše alternativne možnosti za nepremičnine tako črne, da je to očitno najboljša možnost. Torej več vaše konkurence prihaja tja. To ustvarja prodajalčev trg.
Nasprotno, enostavno je vskočiti in reči: »No, to je trg za kupce ali pa oprostite, cene padajo, zato ne bi smeli kupovati. Treba je počakati na dno, čeprav je to kupčev trg. To bi lahko bil boljši čas za nakup, zato se morate zavedati obeh trgov. Obstaja strategija, ki deluje pri obeh, in ima prednosti in slabosti. Nakup na trgu prodajalcev je zelo težaven. Odpovedali se boste marsičemu, čemur niti… Včasih se morate odpovedati pregledu. Vendar pa dobite prednost, ko sredstvo eksplodira v ceni.
Na kupčevem trgu morda kupujete v času, ko bi cene lahko padle. Teoretično nikoli ne vemo, kje je dno, vendar si pridobite obdobja skrbnega pregleda, prodajalci plačajo veliko zaključnih stroškov, dobite vrhunsko zalogo pridelka, ki je prej sploh niste mogli dobiti, razen če ste imeli 1.2 milijona denar za tekmovanje. Oba imata pluse in minuse in res poskušamo predstaviti celotno sliko, namesto da samo ustvarimo naslov, ki pravi: »Kupite zdaj ali počakajte. Prihaja zlom stoletja." Potem smo te stvari gledali osem let. Nikoli ni prišlo.
Dave:
Nekega dne bodo imeli prav, če bodo to ponavljali. Nekega dne bodo imeli prav.
David:
To je dobro. Pokvarjena ura je prava dvakrat na dan. Ali ne gre tako?
Dave:
Točno tako.
David:
Tvoj pogled na to je tisto, na kar mislim, da bi morali ljudje gledati v nasprotju s samo: »Povej mi, kaj naj naredim. Je to nakup ali prodaja?« Razumeti je treba dejavnike, ki vplivajo na ceno, in potem se navadno pokaže prava odločitev. Pokrili smo ponudbeno stran in govorili o zalogah, spremljali zaloge, razumeli smo, zakaj cene trenutno ne padajo, saj ponudbe ni veliko, vendar je pomembna tudi stran povpraševanja. Nepremičnine so zanimive, ker je povpraševanje malo bolj zapleteno, kot bi bilo po nečem drugem, kot so morda Pokemon karte.
Ali mi lahko poveste nekaj o povpraševanju in kako to deluje na področju nepremičnin?
Dave:
Povpraševanje po nepremičninah je sestavljeno iz dveh stvari. Mislim, da ljudje pogosto mislijo, da je povpraševanje odvisno od tega, koliko ljudi želi kupiti dom. Ni. To je, koliko ljudi želi kupiti dom in koliko ljudi si lahko privošči nakup doma. To sta dva … Oba vplivata na povpraševanje, vendar se obnašata na različne načine. Mislim, da je največji zgled, David, oba sva milenijca. Mislim, da že leta vidite te strokovnjake na televiziji, ki govorijo: »Milenijci nočejo kupovati domov. Ne kupujejo domov." Kot da njihovi podatki tega ne kažejo. Kaže, da si niso mogli privoščiti nakupa stanovanj, nato pa so v trenutku, ko so si lahko privoščili nakup stanovanj zaradi nizkih obrestnih mer v pandemiji, skočili na stanovanjski trg kot nori.
Povpraševanje torej ni tako preprosto, saj ljudje ne želijo kupovati domov. Mislim, da so glavne stvari, ki spodbujajo povpraševanje in voljo, to sem že rekel, to, da milenijci dosegajo vrhunska leta ustvarjanja družine. To je močna stvar. Mislim, da ljudje resnično podcenjujejo vpliv demografije, vendar je zelo, zelo pomemben. Opažamo, da največja generacija v državi vstopa v svojo najvišjo starost za nakup stanovanja, tako da bo to povečalo povpraševanje. Kot sem pravkar rekel, z nizkimi obrestnimi merami od leta 2020 do sredine leta 2022 ljudje ponorejo na ta trg.
Zdaj bo to demografsko povpraševanje verjetno trajalo še tri do pet let, če samo pogledate demografijo ZDA, toda tisto, kar se je spremenilo in največji dejavnik, ki se je spremenil od sredine leta 2022 do zdaj, je dejavnik cenovne dostopnosti. Druga polovica povpraševanja je, koliko ljudi si lahko privošči nakup stanovanja. Ker hipotekarne obrestne mere rastejo tako hitro, kot so, je to popolnoma oslabljena dostopnost. Videli smo, da se stanovanjski trg v bistvu bolj kot kar koli drugega odziva na ta dejavnik, kajti če si ljudje ne morejo privoščiti nakupa stanovanja, to potegne vse povpraševanje s trga in to resnično ublaži cene ali lahko celo povzroči cene. spuščanje nazaj.
To se je res zgodilo s povpraševanjem. Odkrito povedano, morda tukaj prehitevam, moje mnenje o tem, kaj se bo zgodilo na stanovanjskem trgu v naslednjem letu, dveh letih, treh letih, je vse o cenovni dostopnosti in o tem, če si bo opomogel. Po mojem mnenju gre res za to, ali se bo cenovna dostopnost izboljšala? Takrat bo stanovanjski trg dosegel dno in spet začel rasti.
David:
To je tako močna niansa, ki jo navajate. Povpraševanje ima dve glavi, ko gre za nepremičnine. Moraš biti voljan in moraš biti sposoben. Običajno je bil problem lahko. Tudi če bi želeli kupiti hišo, preprosto ne bi mogli, ker so cene rasle hitreje, kot bi jim lahko sledili, ali pa niste želeli tekmovati z 11 drugimi ponudbami ali mahati s svojimi nepredvidenimi stroški, zato ste samo rekli , »Hej, zunaj sem. Tega ne bom naredil.” Ko ste na res, zelo slabem trgu, ni več voljne strani.
Ljudje nočejo kupiti hiše. To je bilo tisto, kar smo videli leta 2010. Veliko ljudi ni moglo kupiti hiše, a veliko jih je lahko. Preprosto niso hoteli. Spominjam se, da leta 2010 nihče ni dejansko gledal na nepremičnine kot na nakup sredstva. To je težko, če nekoga takrat ni bilo zraven. Na to so gledali kot na vezanje na 30-letno sidro, imenovano hipoteka. Če bi rekel: »Kupil sem hišo,« bi rekel: »O moj bog, to moraš plačevati naslednjih 30 let. Zakaj bi to naredil?" To je smešno, Dave, ker je moja prva hiša, moja hipoteka znašala 900 $. To je še vedno veljalo za smrtno kazen. Zakaj bi se sploh želeli vezati na 900 $?
Nihče ni bil pripravljen kupiti domov, ponudba pa je bila tolikšna, da je prišlo do strmega padca cen. To je tisto, kar spremljamo, ko gledamo, kaj počne trg, koliko je ponudbe, ki smo jo pokrili, in potem, koliko je povpraševanja. V njej sta dve komponenti. Moraš biti pripravljen kupiti hišo in moraš biti sposoben kupiti hišo v nasprotju z mnogimi drugimi stvarmi, ki ne vključujejo financiranja, kot je primer kartice Pokemon, ki sem ga dal. Samo: "Ste ga pripravljeni kupiti, kajne?" Večina ljudi si lahko privošči plačilo 30 $.
Pravzaprav ne vem veliko o Pokémon kartah. Potem sem svojemu nečaku kupil nekaj za božič in bil je zelo navdušen nad tem. To ni stvar, pri kateri jih moraš imeti možnost kupiti z nepremičnino.
Dave:
Toliko možnosti za nakup nepremičnine je izven našega nadzora, ker večina ljudi uporablja finančni vzvod, uporablja dolg za financiranje nepremičnin. Hipotekarna obrestna mera torej resnično vpliva na to, kaj si lahko privoščite, in to je med pandemijo pozitivno vplivalo na ljudi, saj so si ljudje kar naenkrat lahko privoščili veliko več. Zdaj, ko smo nazaj k ... Pravzaprav je visoka v primerjavi s tistimi, kjer smo bili, vendar imamo prav glede zgodovinskega povprečja hipotekarnih obrestnih mer. Zdaj, ko smo se vrnili k bolj običajni hipotekarni stopnji v zgodovinskem smislu, je to negativno vplivalo na dostopnost.
Ko govorite o nakupu kartice Pokémon ali odličnega vina ali karkoli drugega, uporabljate le lastniški kapital. Običajno ne izkoriščate teh nakupov, zato je v resnici odvisno od vas: »Imate ta denar na svojem bančnem računu? Potem ga lahko greš kupiti.” Obstajajo še drugi primeri sredstev s finančnim vzvodom, vendar so nepremičnine verjetno največji primer sredstev s finančnim vzvodom in res so. Zato so nepremičnine zelo občutljive na obrestne mere, ker resnično, resnično vplivajo na to, kako sposobni ste kupiti naložbene nepremičnine ali primarne prebivalce.
David:
Zdaj, ko gre za obrestne mere in Fed, nam lahko poveste nekaj o tem, kako se sprejemajo te odločitve in kako to na koncu vpliva na dostopnost?
Dave:
O fant, moja najljubša tema. V bistvu, kot vsi vemo, je inflacija res visoka. To je velik problem za gospodarstvo. Spodkopava našo potrošnjo moč. Vsi to sovražijo. Vlagatelji v nepremičnine to malo manj sovražijo, saj so nepremičnine odlična zaščita pred inflacijo, a še vedno zanič za vse. Fed v bistvu sprejema odločitve za boj proti inflaciji. To storijo s povišanjem obrestne mere zveznih skladov. To je edina stvar, ki jo lahko nadzorujejo. Nenavadno je, a v bistvu gre za stopnjo, po kateri si banke med seboj posojajo.
Ideja za zvišanje obrestne mere zveznih sredstev je, da če postane izposojanje denarja dražje, to počne manj ljudi. Ko si manj ljudi izposoja denar, manj denarja kroži po gospodarstvu. To je znano tudi kot denarna ponudba, zato poskušajo zmanjšati denarno ponudbo, ker smo videli, da je ponorela. V zadnjih nekaj letih obstaja merilo denarne ponudbe, imenovano M2. V bistvu smo videli, da je to eksplodiralo in to se je zgodilo iz nekaj razlogov. Eno zaradi nizkih obrestnih mer, drugo pa zaradi tiskanja denarja. V sistem smo vnesli veliko novega denarja, zato tega denarja ne morejo potegniti iz sistema.
Kar lahko storijo, je, da zvišajo obrestne mere in poskušajo zmanjšati kroženje po gospodarstvu. Če si manj ljudi izposoja denar, denar ostane v banki, ali ostane na vašem varčevalnem računu, ali pa z njim naredite manj. To pomaga ohlajati inflacijo vsaj v tradicionalnem smislu. To poskuša storiti Fed. Očitno je v začetku januarja 2023 inflacija še vedno zelo visoka, vendar se zdi, da se trend začenja zniževati. Zdaj zvezna obrestna mera ne nadzira neposredno hipotekarnih obrestnih mer, vendar vpliva na hipotekarne obrestne mere. Torej, videli smo, da so se hipotekarne obrestne mere dvignile od ...
V začetku leta 2022 so, mislim, pod ali okrog 3 %. Zdaj od tega posnetka so približno 6.2 %, torej so se več kot podvojile. To znatno poveča količino ... To bistveno zmanjša cenovno dostopnost, bi rekel. Videli smo čas, ko je bila na začetku pandemije cenovna dostopnost skoraj rekordno visoka. Ljudje bi si lahko privoščili vse do te mere, da je zdaj dostopnost na najnižji ravni v zadnjih 40 letih. To je najmanj dostopna nepremičnina od osemdesetih let prejšnjega stoletja in posledice tega so očitne. Če si tega ne moreš privoščiti, ga ne boš kupil, zato je povpraševanja na trgu manj.
David:
To je res, res dobro. Zdaj, če povzamem, do zdaj smo pokrivali vzvode stanovanjskega trga, kaj povzroča zviševanje ali zniževanje cen, ponudbo in zaloge ter kako jim lahko sledite, povpraševanje in zmožnost, nianse, kaj vpliva na povpraševanje, in hipoteko obrestne mere in inflacija, ki so sestavine pogače nepremičninskega trga, naj rečem, ki ga spremljate. Dodaš še moko. Dodaš še jajca. Dodaš še sladkor. Dobili boste torto drugačnega okusa. To vsi skušamo razumeti, ko poskušamo predvideti, kako se stvari odvijajo.
Zdaj, preden preidemo na to, kaj deluje na negotovem trgu, kot je ta, je moje zadnje vprašanje za vas, kaj se mora zgoditi, da bo cenovna dostopnost ponovno uravnovešena, kjer je vlaganje v nepremičnine nekaj, nad čimer so lahko ljudje navdušeni in dejansko mogoče?
Dave:
Prvič, še vedno mislim, da je vlaganje v nepremičnine možno in navdušeno. Morate biti malo ustvarjalni, o čemer bomo govorili čez sekundo. Mislim, da se je dogajalo v bistvu dve leti, vsaka posamezna spremenljivka, vsi vzvodi, o katerih smo govorili, so kazali samo v eno smer za cene, in to je bilo navzgor. Zdaj smo na točki, ko moramo ponovno vzpostaviti ravnotežje, in stvari so se spremenile. Cenovna dostopnost se je zmanjšala do te mere, da se bodo cene po mojem mnenju leta 2023 verjetno nekoliko znižale. Za cenovno dostopnost je treba spremeniti eno od treh stvari.
Cenovna dostopnost je dejavnik treh različnih stvari. Eden so seveda cene stanovanj, in če se cene znižajo, to izboljša dostopnost. Druga stvar je rast plač. Če ljudje zaslužijo več denarja, postanejo stvari bolj dostopne. Že zdaj vidimo, da se je rast plač začela zmanjševati, in mislim, da to ne bo pomemben dejavnik na stanovanjskem trgu. Tretja so hipotekarne obrestne mere, kajne? Če se hipotekarne obrestne mere znižajo, se bo dostopnost spet povečala. To so glavni dejavniki, ki jih bom vsaj preučeval naslednjih nekaj mesecev.
Hipotekarne obrestne mere so se že znižale. Lahko bi šli spet navzgor, toda oktobra in novembra so pri nizkih sedmih. Zdaj so med slabimi šestimi. Cenovna dostopnost se že začenja nekoliko izboljševati. Verjetno je v tem stvar. Če si želite ogledati eno stvar, da bi razumeli stanovanjski trg leta 2023, bi vam priporočil cenovno dostopnost.
David:
cenovna dostopnost je, kot ste omenili, kombinacija cene in plačila hipoteke. Ni tako preprosto kot eno ali drugo.
Dave:
Točno tako.
David:
Prav smešno, ker so se ob znižanju tečajev vsi pritoževali, kako so stanovanja nedostopna, ker so si ljudje lahko privoščili, da bi zanje plačali več, zato so cene ostale. Potem, ko so se cene končno znižale, so se ljudje pritoževali, da so obrestne mere previsoke, vendar sta oboje dve plati istega kovanca. Običajno ne morete imeti enega brez drugega, tako kot ponudbe in povpraševanja. V redu, pojdimo na tri stvari, ki delujejo na negotovem trgu, kot je ta. Kateri je vaš prvi nasvet glede strategij, ki jih lahko ljudje izkoristijo, ali kje lahko zaslužijo, tudi če nismo prepričani, kaj se bo zgodilo s trgom?
Dave:
No, ena od stvari, ki me najbolj veseli, in dejansko si želim investirati v naslednjih nekaj tednih tukaj, je zasebno posojanje. Ko ste v okolju z visokimi obrestnimi merami, je banka tista, ki zaračunava te visoke obrestne mere. Torej, če lahko postanete banka, je to precej razburljiv predlog. Verjetno je veliko plavutcev, ki hočejo denar. Verjetno obstajajo sindikati, ki potrebujejo premostitvena posojila. Obstajajo ljudje, ki potrebujejo hipoteke, zato obstajajo možnosti, da postanete zasebni posojilodajalec. Nisem strokovnjak za to. David, ne vem, ali je Dave Van Horn, tretji Dave. Mogoče bi ga morali imeti enkrat.
David:
Tri D.
Dave:
V tem je pravi strokovnjak. Pozabil sem, kako se imenuje njegova knjiga, Note Investing. BiggerPockets ima knjigo. Preverite to. Mislim, da je zasebno posojanje trenutno res zanimiva možnost, kajti če je dolg drag, je to slabo za posojilojemalca, vendar je včasih dobro za posojilodajalca. To je nekaj, kar vsaj preučujem v letu 2023. Ste že kdaj posojali zasebno?
David:
Imam nekaj opomb prek Daveovega podjetja, dejansko PPR Note Company, mislim, da se imenuje. To je podoben koncept, kot pravite. To načelo velja za zasebno posojilo, vendar gre tudi za samo varčevanje. Kaznovan si bil, ker si varčeval zadnjih osem let. Inflacija je bila precej višja od tiste, ki bi jo lahko dobili za svoj denar v banki. To pomaga spodbujati rast cen premoženja, ker si mislite: »No, v banki imam 100,000 $, ki mi prinesejo pol odstotka, medtem ko je inflacija bog ve kakšna, verjetno realno 20 % do 30 %, če pogledate cene hrane, plina in nepremičnin in podobnih stvari."
Moram ga nekam dati. Kam ga bom dal? No, verjetno ga bom vložil v nepremičnine, ker se to največ podraži, kajne? Ko pa vidimo, da se stopnje dvignejo, čeprav se upočasnijo, cene sredstev rastejo. Človek, spomnim se, nekoč sem delal v restavracijah, kjer sem zaslužil 6.5 % svojega denarja, ki sem ga dal v banko, tega pa sploh ni bilo na CD-ju. Torej strategije, kot je zasebno posojanje, preprosto varčevanje denarja na določeni točki, postanejo možne, ko končno dvignemo obrestne mere na bolj zdravo raven.
Dave:
Pravkar sem napisal blog o tem v BiggerPockets, da mislim, da smo dosegli točko, ko so varčevalne stopnje spet privlačne. Na svojem visoko donosnem varčevalnem računu lahko zdaj dobim skoraj 4 %. Vem za inflacijo, jutri bo objavljena, ampak prejšnji mesec mislim, da je bila 7.1 %, kajne? Ljudje pravijo: "7.1 % je višje od 4 %." Da, to je res, vendar je 7.1 % usmerjenih nazaj. To se je zgodilo lani. Če pogledate mesečno stopnjo, je ta v zadnjih petih mesecih v povprečju približno 0.2 %. Torej, če to ekstrapolirate ven in nihče ne ve, kaj se bo zgodilo, če pa to samo ekstrapolirate ven, si lahko predstavljate, da bo inflacija čez eno leto lahko nekje med 2 % in 3 %.
Torej, če prvič po letih zaslužite 4 % na svoj denar, vam stopnja varčevanja dejansko ne more prinesti velikega donosa, ampak vsaj več denarja, kot ga požre inflacija. Osebno vsaj vlagam denar ... Iščem priložnosti v nepremičninah, vendar vzamem denar, ki ga imam, in ga vložim na denarni trg ali varčevalni račun z visokim donosom, ker vsaj ti lahko zaslužite 1% do 2% dejanskega donosa vašega denarja v nasprotju z zadnjimi nekaj leti, ko ste, če ste svoj denar položili na varčevalni račun, izgubili najmanj 6% ali 7%.
David:
Tega sploh niste imeli kot možnost, ko so bile obrestne mere izjemno nizke, in to je spodbudilo ta velik nalet, ki smo ga imeli. Zdaj, brez posebnega vlaganja, ustvarite dobiček od obresti, ki izhajajo iz bankovca, vendar je to zanemarljivo v primerjavi s tem, koliko denarja zaslužite, ko se bankovec predčasno odplača. Običajno v teh primerih kupite bankovec s popustom. Kupil sem bankovec. Recimo, da sem morda plačal 50,000 $, stanje na bankovcu pa je bilo 75,000 $ ali 80,000 $, in dobim svojih 300, 400 $ na mesec iz tega bankovca, tako da je denar, ki sem ga plačal, povrnjen.
Amortizira se, tako da boste dobili več od tistega, kar ste dali, vendar resnično zmagate, ko ta oseba proda ali refinancira svoje premoženje, in vam vrnejo 80,000 $, ko ste za bankovec porabili le manjši odstotek. Težji del je ta, da za razliko od nepremičnin nimate nadzora. To ni kot sredstvo. Lahko grem tja in lahko kupim in ga lahko popravim, da bo vreden več. Izberem, na kateri točki na trgu ga bom prodal. Prepuščeni ste na milost in nemilost druge osebe, zato je strategija le, da imate vse te majhne zapiske, ki so tam zunaj. Za razliko od vtičnice v škatli ne veste, kdaj bo počil, toda na določeni točki se bo.
Potem bum, nota ti odskoči. Ustvarite dobiček. Kupiš večji bankovec, ki ti prinese večji denarni tok, ali pa investiraš v nekaj drugega, kar je nekaj, kar sem nameraval narediti veliko več, ko sem ga kupil. Nato smo videli, kaj se je zgodilo s stanovanjskim trgom. Bilo je kot, "Oh ne, vso paro naprej, daj mi železa v ogenj, kolikor lahko, saj se ta trg povečuje." Mislim, da je to odličen nasvet, različne strategije v zvezi z nepremičninami, vendar ne nujno samo njihovo lastništvo. Druga stvar, ki sem jo omenil, so hibridna mesta. Začnimo s tem, kaj mislite s hibridom?
Dave:
Če pogledate nazaj v zgodovino, različni stanovanjski trgi delujejo zelo različno. Tradicionalno, pred pandemijo, kar ste videli, je, da so bili nekateri trgi odlični za denarni tok, vendar v resnici niso veliko cenili. Drugi trgi so bili odlični za apreciacijo, vendar niso imeli toliko denarnega toka. To sta dva konca spektra, vendar obstajajo nekateri, ki dobijo skromno vrednost in skromen denarni tok, kar me osebno res samo zanima. Mislim, da je to najboljše... Je konzervativno na način, da imate dober denarni tok, soliden denarni tok, ne neverjeten denarni tok, ampak soliden denarni tok, tako da lahko vedno plačate svojo hipoteko.
Ni tveganja neplačila. Lahko zdržiš. Ničesar ni. Ni tveganja. Toda hkrati je to spoštovanje, tako da še vedno dobite nekaj dobrih priložnosti, ki jih dobite na trgih, kot sta Kalifornija ali Seattle. Ni ravno veliko, a od vsakega dobite malo. Mislim, da se bodo ti trgi še posebej dobro obnesli, ker je veliko teh hibridnih trgov običajno cenovno dostopnejših mest. Moja tema v večini tega, o čemer danes govorim, je, da cenovna dostopnost prevladuje na stanovanjskem trgu. Mislim, da se bodo trgi, ki so cenovno dostopnejši, v naslednjih nekaj letih dobro obnesli v primerjavi z drugimi trgi.
Mislim, da so nekatera od teh hibridnih mest res zanimiva. Rad bi le opozoril ljudi, ki so se v zadnjih nekaj letih lotili nepremičnin, da je to, kar smo videli v zadnjih nekaj letih, tako netipično na toliko načinov, toda to, o čemer zdaj govorim, je hvaležnost. Videli smo vsako rast vrednosti trga, velike trge, majhne trge, podeželske trge, mestne trge, primestne trge, vse. Zakaj ne? To ni normalno. Običajno nekateri trgi rastejo. Drugi trgi ostajajo nespremenjeni. Nekateri trgi padajo.
Osebno verjamem, da se bomo dolgoročno vrnili k tej dinamiki. Ne vem, ali bo to ta mesec ali naslednje leto, a mislim, da je to normalno za stanovanjski trg. Mislim, da se bomo k temu še vrnili. Torej bi pogledal na trge, da vidimo nekaj denarnega šova in nekaj apreciacije pred pandemijo. To so terciarna mesta, kot so Birmingham, Alabama ali Madison, Wisconsin ali podobni kraji, ki imajo visoko povpraševanje po prebivalstvu, vendar še vedno ponujajo denarni tok. Mislim, da bodo v naslednjih nekaj letih boljši od drugih trgov. To je samo moje mnenje, ampak to je tisto, kar gledam.
David:
Če želi nekdo identificirati taka mesta, katere podatke naj išče?
Dave:
Mislim, da je prva stvar, če si želite ogledati denarni tok, pogledati metriko, imenovano razmerje med najemnino in ceno. Mesečno najemnino le razdelite na kupnino. Če je blizu 1%, vam gre zelo dobro. Verjetno ste že slišali za pravilo 1 %. Osebno menim, da je malo zastarelo in da vam bo pričakovanje posla, ki ustreza pravilu 1 %, verjetno povzročilo več škode kot koristi, saj boste večno čakali in iskali mitskega samoroga. Saj ne, da ne more obstajati, toda kot sem ravnokar govoril, se ti 1-odstotni posli pogosto zgodijo na trgih, ki ne cenijo vrednosti. Mislim, da to ni vredno tega.
Raje bi videl nekaj, kar ima razmerje med najemnino in ceno 0.7 ali 0.8, vendar je trg, ki se ceni. To je tisto, kar mislim s hibridnim mestom. Razmerje med najemnino in ceno je dobro. Težko je napovedati apreciacijo, toda najpomembnejše stvari so zelo preproste, rast prebivalstva. Ali bo povpraševanje ali se bo tja preselilo več ljudi kot odšlo? Drugič, gospodarska rast, na to lahko gledate z vidika rasti plač ali rasti delovnih mest, toda če se ljudje selijo tja in prejemajo čedalje večjo plačo, bodo cene sredstev rasle.
David:
O apreciaciji in denarnem toku pogosto govorimo, kot da gre za nasprotujoči si sili, kot sta jin in jang. Ali ste vlagatelj v cenitev ali ste vlagatelj v denarni tok? Toda v praktičnem smislu se tisti med nami, ki imamo nepremičnine, zavedamo, da se dejansko ne izključujejo, da velikokrat vidite, da denarni tok raste, ko najemnine rastejo. Kaj menite o ideji, da se bodo na določenih trgih povečale najemnine, tako kot se bo povečala vrednost sredstva?
Dave:
Jaz osebno… Se strinjam. Obstajajo odlični trgi, ki imajo 1 % denarnega toka. Ne bi vlagal vanje, ker osebno delam s polnim delovnim časom. Za svoj življenjski slog nisem v celoti odvisen od svojega denarnega toka. Vendar je tudi zame preprosto preveč tvegano, ker imajo ti trgi običajno upadajoče prebivalstvo ali slabo gospodarsko rast. To je zame tvegano. Vem, da ljudje pravijo, da je denarni tok dobra zaščita pred tveganjem, vendar menim, da nekateri ... Toda če se vaša ogromna vrednost zmanjšuje, potem mislim, da denarni tok tega ne bo nadomestil. Mislim, da je to zelo pomembno.
Osebno bi ljudi posvaril pred domnevami, da se bodo najemnine dvignile vsaj letos ali naslednje leto. Samo mislim, da smo imeli to, čemur pravijo v financah ali ekonomiji, malo vlečenja naprej, kjer se cene najemnin običajno dvignejo za nekaj odstotnih točk na leto. Zadnjih nekaj let so ponoreli in to bi morda samo vzelo vso rast najemnin za naslednji dve ali tri leta in jo potegnilo naprej v leto 2021 ali 2022, na primer.
David:
Zelo možno.
Dave:
Moje priporočilo je, da sklenete posel ob predpostavki, da se denarni tok v naslednjem letu ali dveh ne bo povečal. Če se zgodi, kar bi se lahko, je to samo omaka na vrhu, vendar mislim, da je konservativna stvar domnevati, da bo denarni tok verjetno precej blag ... Mislim, rast najemnine, oprostite, bo verjetno precej mehak za naslednjih nekaj let. Če pa se tega držite pet let, sedem let, potem bi verjetno zagotovo napovedal nekaj rasti najemnin.
David:
No, ko se odločate, kje kupiti, ali menite, da je razumno pričakovati, da se bodo najemnine v hibridnem mestu povečale bolj kot na trgu denarnega toka, trgu srednjega zahoda, ki ne ceni?
Dave:
Oh ja, 100 %. Mislim, če vidite mesto z gospodarsko rastjo, samo poglejte rast plač. Če plače rastejo, če v to mesto prihajajo dobra delovna mesta, so to eni najboljših kazalcev.
David:
Ljudje lahko plačajo več, ker obstaja povpraševanje na trgu najemnin, tako kot na trgu lastništva stanovanj. Ista ideja.
Dave:
Točno tako. Če ste na trgu, kjer plače ne rastejo, ni zakonske omejitve, obstaja le psihološka omejitev glede tega, koliko bodo ljudje plačali za najemnino. Lahko je samo X odstotkov. Običajno gre 30% njihovega dohodka za najemnino. Če ste daleč nad tem in če plače ne rastejo, potem to ne podpira rasti najemnin. Torej, popolnoma se strinjam, da bo v hibridnem ali cenjenem mestu rast najemnine narasla. Ne vem, ali to nujno pomeni, da boste kdaj dosegli denarni tok, ki ga podpirajo ta denarna mesta.
Toda osebno menim, da je to boljša stava, ker ne stavite samo na denarni tok ali samo na povečanje vrednosti ali samo na rast najemnin. Dobivaš vsega po malo in ne veš, kateri od treh bi se lahko najbolje obnesel. Toda karkoli se zgodi, imate od tega korist.
David:
No, to je tisto, kar sem želel poudariti za ljudi, ki so morda novejši vlagatelji, ki nimajo izkušenj z nekaterimi od teh trgov denarnega toka, kjer običajno delujejo podjetja na ključ, in guruji, ki vam prodajajo tečaj, so običajno, “ Denarni tok, pusti službo. Najdi si dekle. Ne bodi zguba. Potrebujete denarni tok in oni bodo rešili vse vaše težave.« Potem te potisnejo na nekatere od tistih trgov, kjer se najemnine skoraj nikoli ne dvignejo. Zadnjih 10 let so enaki. Če bi morda investirali v Denver pred 10 leti, bi bil morda skromen denarni tok, ko ste ga kupili, ampak 10 let rasti najemnine in gre res, zelo dobro.
Nočemo trditi, da bo šlo navzgor, vendar se zagotovo lahko postavite v položaj, kjer je bolj verjetno, da bo šlo navzgor, če greste na enega od teh trgov, kjer rastejo plače, podjetja, ki se vselijo, rast prebivalstva ne da bi popolnoma stavili celotno kmetijo na vlaganje v neki divji cenjeni trg, da krvavite denar. Obstaja odgovoren način za to. Mislim, da je to zelo dober nasvet, ki ga dajete tukaj.
Dave:
Mislim, to je verjetno povsem druga oddaja, ampak Bog, človek, veš, koliko izposoj je potrebnih, da postaneš finančno svoboden? Vem, da veliko vlagateljev v nepremičnine pravi: »O ja, samo pusti službo. Kupite tri najemnine in bodite finančno svobodni.« To je samo popolna neumnost. Način razmišljanja o tem je način, kako zaslužite denar in denarni tok pri vlaganju je, da potrebujete X dolarjev, vloženih po stopnji donosa Y, da je denarni tok enak Z.
David:
Tako kot gledamo na vsak drug nosilec finančnih naložb, ko si rečemo: "Koliko potrebujete v svojih 401k pri kakšni donosnosti, da se upokojite?"
Dave:
Točno tako, zato se lahko odločite za vlagatelja v denarni tok in rečete: "Vložil bom 100,000 $ z 11-odstotnim donosom denarja." Super, to vam pomeni 11,000 $ na leto. Ne morem živeti od tega. Če želite graditi dolgoročno in rečete: »Zaradil bom 6-odstotni donos denarja, toda s priznanjem in delom v dobri službi bom vložil 2 milijona dolarjev 6% denarnega donosa«, potem zaslužite 120,000 $ na leto. Mislim, da so ljudje preprosto obsedeni s to idejo o donosu gotovine, ne da bi pomislili na znesek glavnice, ki ga vložite v svoje naložbe, enako, če ne celo bolj pomemben kot donos gotovine. To je samo moje tarnanje.
David:
Ne bomo šli predaleč po tej poti, vendar bom dražil ljudi, kar je ta majhna ideja. To je eden od razlogov, zakaj ljudi spodbujam k stvarem, kot je metoda BRRRR ali nakupovanje in vrednotenje trgov, saj lahko vaša lastnina ustvari kapital za vas, podobno kot ste ga zaslužili pri svojem delu, ki ste ga opravljali. Ustvarite lahko dva vira kapitala. Temu pravimo lastniški kapital, ko je znotraj lastnine. Temu pravimo kapital, ko je na našem bančnem računu, vendar gre za isto energijo. Svojo kariero začnete z uporabo takšnih metod, nato pa kasneje v karieri preidete na trge z večjim denarnim tokom, ki so nekoliko bolj stabilni, in potem naredite točno to, kar ste pravkar opisali.
To je nekaj precej kul stvari, v katere se spuščamo, ko šele nameravamo govoriti o trgu.
Dave:
Všeč mi je ta pogovor. To je zabavno.
David:
V redu, zadnja tema, o kateri vas želim vprašati, je globoko nakupovanje. Kaj mislite z globokim nakupom?
Dave:
Mislim, globok nakup pomeni samo nakup pod tržno vrednostjo. Ne vem zate, David, ampak v prvih osmih letih svoje kariere vlaganja v nepremičnine nisem nikoli ponudil niti po izklicni ceni. Vedno bi ponudil manj od izklicne cene. Šele zadnja leta je postalo normalno, da ponujaš nad izklicno ceno, pa še moliš.
David:
Tako res. Slišiš agente reči, kot da so plačali polno povpraševanje, jaz pa se smejim kot: "Tukaj je dogovorjeno." Polno povpraševanje ne pomeni nič, ampak delujejo iz stare paradigme, kjer nihče ne plača izklicne cene.
Dave:
Povsem. Na začetku bi vedno poskušal prodajalca malce podceniti in videti, kaj lahko dobiš. Mislim, da smo spet v okolju, kjer je to mogoče. Ne na vsakem trgu, ne v vsakem razredu sredstev, vendar smo na trgu, kjer lahko kupujete pod vprašajem. Mislim, da je to le dober način za varovanje. Če menite, da bi lahko vaš trg padel za 5%, poskusite najti nepremičnino, ki je 5% nižja. Vlagam v Denverju in v Denverju je že padlo skoraj 10 %. Je eden tistih vodilnih na trgu v smislu padcev cen.
Mislim, da se lahko zniža še za 5%. Torej, ko zdaj dam ponudbo, bom ponudil 5 % nižje od zahtevane. Tako, če gre dol, sem v redu. To mi daje malo blazine. To je tisto, kar mislim z globokim nakupom. Je pač nižja od izklicne cene, da si zagotovite malo olajšanja. Rekel bom tudi, da res mislim, da je težko določiti trg, in če je med 1 % in 2 %, naj vas to ne skrbi preveč. Svojo prvo nepremičnino sem kupil leta 2010. Stanovanjski trg je dosegel dno leta 2011, 18 mesecev po mojem nakupu ali kaj podobnega.
Mislite, da sem že kdaj pomislil na to, da je moje premoženje padlo za 1 %, preden se je začelo vračati navzgor? Niti enkrat. Ljudje mi govorijo, kako ljubosumni so, da sem kupil leta 2010. Ne vidijo pa, da se je vrednost moje nepremičnine dejansko znižala za 1 % ali 2 %, preden je začela rasti, kot se je v zadnjih nekaj mesecih. Mislim, da je globoko nakupovanje zelo pomembno, vendar ne bi bil obseden s tem, da bi poskušal priti točno do dna trga. To je dobesedno nemogoče narediti. Toda če mislite, da bo trg padel za 5 % ali 10 %, poskusite od prodajalca pridobiti nekaj koncesij, da se boste počutili bolj udobno.
David:
To je neverjetno dober nasvet. Ko sem kupil svojo prvo nepremičnino, je bilo konec leta 2009, torej nisem bil niti pri letu 2010. Potem je šlo še bolj navzdol. Rekel sem si: »Tako sem neumen. Moral bi počakati.« Vsi so bili: "Zakaj ste kupili nepremičnino?" V glavi sem si predstavljal, da gre vse do nule. Nato je leto kasneje začelo naraščati, nato pa je eksplodiralo. Smešno je. Plačal sem 195 za tisto hišo, ki je verjetno padla na 185, in sem se brcal. Zdaj je vreden 525 ali več. Samo ni pomembno.
Dave:
Točno tako.
David:
To ni pomembno, kajne? Vaš ego poskuša biti pametnejši od vas in vam to uspeva. To je bila lastnina, za katero sem imel pogodbo pri 215 in šel sem tja, da bi dobil nekaj koncesij od prodajalca, in jo dobil pri 195. Točno to bi morali ljudje početi na tem kupčevem trgu. Če je hiša na trgu tri dni, je veliko zanimanja zanjo. Morda ne boste uporabili strategije, vendar iščem hiše z visokimi dnevi na trgu, slabimi fotografijami kotacij. Dobesedno učim ljudi, kako ciljati na stvari v MLS, ki so jih drugi ljudje spregledali, napisati zelo agresivne ponudbe in nato na podlagi nasprotne ponudbe oceniti, kako resen je ta prodajalec in kako se lahko dogovorimo.
V menjavi 1031, ki sem jo zaključil pred nekaj meseci, mislim, da sem kupil 17 ali 18 nepremičnin, vendar jih je bilo samo 12 ali 13 prek menjave. Od teh 12 ali 13 sem zaslužil več kot milijon dolarjev lastniškega kapitala glede na ocenjeno ceno v primerjavi s tem, kar sem plačal. Bila je samo ta strategija: »Sem v MLS. Ne delam nič norega,« vendar ne grem po hiši s čudovitimi fotografijami, ki jih je profesionalno posnel res dober nepremičninski posrednik. Iščem ljudi, ki so svojemu nepremičninskemu posredniku plačali 1 % provizije. Z iPhonom sedem so posneli nekaj fotografij.
Izgleda grozno. Tam stoji že dolgo časa. Mislim, dobesedno, Dave, nekateri od njih so imeli obrnjene naložene podatke. Slike kopalnice so bile naložene obrnjene na glavo, tako da lahko Zillowu rečete: "Štirje ljudje so si to ogledali in nihče tega ni shranil."
Dave:
To so tisti, ki jih želite.
David:
Točno tako je. Globoko nakupovanje torej imenujem nakup lastniškega kapitala. Ista ideja. Ne mislite samo, da morate plačati izklicno ceno, kot ste včasih. Raziščite. Napiši res nizko ponudbo in počakaj in boš videl. Ljudem rečem: »Ponudba bi morala biti kot udarec. Če sprejmejo vašo prvo ponudbo na tem trgu, ste verjetno napisali previsoko.” Ne bi smeli ljudi premagati s ponudbo. To je udarec in počakaš in vidiš, kako si se branil? Si šibek? Ne bom se preveč poglabljal v to, toda eden od poslov je bil posebej naveden za 1.6 milijona, njegova cena je padla vse do 1.2 milijona.
Vstopil sem in napisal ponudbo v vrednosti 1 milijon $ 50 s približno 50,000 $ zaključnih stroškov. Bil je celo okoli 1 milijon. Nasprotoval mi je, da sem sprejel posel, vendar se ni strinjal z razliko v zaključnih stroških 50,000 $. Vedel sem, da če mi bo tako močno nasprotoval, bo hotel prodati to hišo. Tukaj imam vse vzvode. Sklenil bom ta posel. Na koncu sem zdržal, on pa se je vseeno vrnil in rekel: "V redu, dal ti bom tudi stroške zaprtja." Zdaj, če bi mi nasprotoval z morda 10,000 $ od njegovih 1.2, bi to pustil. To ni motiviran kupec.
V zadnjih osmih letih nikoli ne bi mogli uporabiti takšnih strategij. Preprosto niso obstajali. To je odlična poanta. Če vas skrbi, da bo trg še naprej padal, preprosto pojdite tja in napišite bolj agresivno ponudbo, kot bi jo imeli običajno, in se tako pokrijte.
Dave:
Nimaš kaj izgubiti. Mislim, da si ljudje mislijo: "O moj bog, to bodo zavrnili." To je kot "Pa kaj?" Očitno je, da ne želite samo početi stvari, ki nimajo smisla, a če menite, da je vaša ponudba poštena in razumna, poskusite. Poglej, če se strinjajo.
David:
Druga stvar, nasvet, ki ga bom dal ljudem, je, da ne predpostavljajte, da bo en udarec nekoga nokavtiral. Veliko teh nepremičnin, o katerih govorimo, sem napisal ponudbo. Rekli so ne. Svojega nepremičninskega posrednika sem poslal nazaj čez teden ali dva, in mogoče je bilo. Teden ali dva kasneje po tem je bilo kot, "Igrajmo žogo." Potem so se začela dejanska pogajanja. Prodajalci norijo, tako kot kupci norijo. Na tem trgu so vsi nori, vi pa želite samo najti pravega čudaka, ki bo ustrezal vašim interesom.
Dave, pripeljal nas bom do zaključka te stvari tako, da te bom prosil za eno stvar, ki jo vedno oklevamo storiti, a vsi želijo vedeti, kakšne so tvoje napovedi za leto 2023?
Dave:
Res je težko, a prepričan sem, da bomo verjetno priča nadaljevanju trenutnih tržnih razmer vsaj v prvi polovici leta 2023. Mislim, da je trenutno še vedno toliko negotovosti. Ali bomo dočakali recesijo? Kako slabo bo? Se bo brezposelnost povečala? Kaj bo Fed naredil? Trenutno je preveč vprašanj in dokler ne bo nekaj zaupanja o teh velikih gospodarskih vprašanjih, mislim, da bomo videli, kot ste rekli, ljudi, ki bodo malce prestrašeni in v resnici nimajo dovolj stabilnosti, da bi trg našel svoje podnožje.
Mislim, da je druga polovica leta res faktor X. Mislim, da se lahko odigrajo različni scenariji. Dal vam bom tri različne scenarije. Prvi je, če pride do svetovne recesije, za katero večina ekonomistov verjame, da bodo ljudje ... Ne bom se spuščal v podrobnosti tega, toda če pride do svetovne recesije, ki ponavadi pritiska na znižanje hipotekarnih obrestnih mer, se ljudje zgrinjajo k vladi ZDA obveznic, ki znižuje donos, hipotekarne obrestne mere sledijo donosom, in tako vidite scenarij, po katerem bi se lahko hipotekarne obrestne mere znižale bolj, kot so zdaj. Če se hipotekarne obrestne mere znižajo še bolj, kot so zdaj, osebno verjamem, da bo stanovanjski trg čez eno leto verjetno padel na dno, konec leta 2023, v začetku leta 2024, in spet začel rasti.
Drugi scenarij je, da bo Fed čudežno dosegel mehak pristanek in bi se hipotekarne obrestne mere lahko znižale. To je še en scenarij, kjer vidim, da bo trg dosegel dno proti koncu leta 2023, v začetku leta 24, ali pa inflacija še naprej narašča, brezposelnost ponori, vendar se hipotekarne obrestne mere iz neznanega razloga ne znižajo. Potem v tem scenariju, če hipotekarne obrestne mere dolgo časa ostanejo nad 6.5 %, nad 7 %, mislim, da nas verjetno čaka dvoletni popravek. Vse '23 in '24 bo tako. V tem primeru bi lahko videli dvomestne padce na nacionalnem stanovanjskem trgu, vendar je to še vedno težko reči.
Mislim, da dva od treh scenarijev, ki jih imam v mislih, kažeta na enoletni popravek, kjer bomo videli enomestno znižanje cen. Rekel sem, da mislim, da bo nekje med 3 % in 8 % negativno na nacionalni ravni, če bodo hipotekarne obrestne mere ostale visoke. To sem rekel. Vse je v cenovni dostopnosti. Torej, če se dostopnost ne izboljša, hipotekarne obrestne mere ostanejo visoke. Mislim, da bomo v drugi polovici tega leta videli 10 %, 15 % nacionalne padce in ne bomo dosegli dna do konca leta 24, morda celo v začetku leta 25.
David:
To je izjemno dobro premišljen in artikuliran odgovor za nekoga, ki ni želel dati napovedi, zato hvala. Hvala ti za to. Všeč mi je, kako podajaš informacije, na katerih temeljiš, namesto da nekaj samo vržeš ven. Kajti s spreminjanjem informacij se bo spreminjala tudi napoved. Nekaj, kar si morajo ljudje zapomniti, te stvari niso ukleščene.
Dave:
Povsem. Ljudje si rečejo: "To ste rekli in tega niste upoštevali." To je kot, "Nisem vedeževalec." Rekel sem si: »Gledam te informacije. Takole si jaz to razlagam.” Ne vem, kaj se bo zgodilo, vendar menim, da so ti trije scenariji, ne poznam verjetnosti vsakega od njih, vendar mislim, da bo res prišlo do hipotekarnih obrestnih mer in dostopnosti, in ko bomo videli dno . Rekel bom samo ... Ali lahko povem samo še eno stvar o tem, da tradicionalno v recesiji pravijo, da je stanovanje prvi vstop in prvi ven, pri čemer cene hipotekarnih obrestnih mer rastejo in so nepremičnine sredstvo s finančnim vzvodom. najprej zavrniti. To je tisto, kar ustvarja recesijo.
To zdaj vidimo, kajne? Tečaji so se zvišali. Stanovanjska industrija je v recesiji, zato začenjamo opažati, da se to začenja valovati po preostalem gospodarstvu. Toda kot sem rekel, ko hipoteka ... Ko vstopimo v uradno recesijo ali karkoli drugega, se hipotekarne obrestne mere ponavadi znižajo. To spodbudi ljudi, da skočijo nazaj na stanovanjski trg. To ustvarja ogromno gospodarske dejavnosti in nas potegne iz recesije. Zanimivo je videti, da recesija ni dobra za nikogar. Ne navijam za to, a če vidite, je to pogosto prvi korak in stanovanjski trgi začnejo okrevati. Torej, druga stvar je samo videti to.
David:
Zato ne morete meriti dna, ker ne veste, kdaj se bo to zgodilo. Ko vidite, da se to prikaže v podatkih, se je že začelo in dno je že na poti navzgor.
Dave:
Se je že zgodilo.
David:
Odlična točka. V redu, torej imamo precej dobro napoved trga za leto 2023. Zelo dobro razumemo stvari, ki vplivajo na cene nepremičnin. To bi bili vzvodi, ki jih ljudje potegnejo, da cene rastejo in padajo, ponudba, in to lahko merite z zalogami, nato pa povpraševanje, ki je dvoglava pošast, tako da ste pripravljeni kupiti nepremičnino kot da jo lahko kupite. lastnina. Govorili smo o hipotekarnih obrestnih merah in inflaciji ter vsej zapletenosti, ki je nastala na tem norem, a lepem trgu, v katerega radi vlagamo. Govorili smo tudi o načinih, kako lahko leta 2023 zaslužite denar, ne glede na to, kaj počne trg .
Zasebno posojanje in nakup vrednostnih papirjev je eden od načinov, kako lahko ljudje pričakujejo zaslužek z nepremičninami. Če iščete ta hibridna mesta, kjer niste ... Nimate asimetričnega tveganja v nobeni smeri denarnega toka nepremičnine, katere najemnina ali vrednost se nikoli ne poveča, kot tudi špekulativnega trga, za katerega samo upate, da se bo dvignil in izgubiti nadzor nad in globoko kupovati, razumeti, da je to kupčev trg, kar pomeni, da imate nadzor. Torej, bedak si, če ga ne uporabljaš. Uporabite nadzor, da poskusite iti ven in dobiti najboljšo ponudbo, ki jo lahko, namesto da skrbite samo za stvari, ki jih ne morete nadzorovati, na primer, kdaj bo trg dosegel dno.
Dave, najlepša hvala, ker si se mi pridružil. Všeč mi je, ko prideš zaradi teh stvari, in lahko pomagamo razbrati čustveno norost, ki jo običajno občutimo, ko ljudje ne vedo, kaj pričakovati. Imaš kakšne zadnje besede, ki bi jih rad pustil našim poslušalcem, preden te pustim od tod?
Dave:
Ne, to je bilo zelo zabavno. Toda če želite druga priporočila o tem, kako zaslužiti denar v letu 2023, ali če želite to razumeti v vseh podrobnostih, spodbujam vse, da prenesejo poročilo, ki sem ga napisal. Zastonj je. To lahko storite na biggerpockets.com/report.
David:
V redu, biggerpockets.com/report. Preverite. Če ste mislili, da je Dave zvenel pametno, počakajte, da jih preberete. Videti je še pametnejši, ko tam bereš. Nato ste z J Scottom napisali knjigo o podobni temi. Lahko to zelo hitro priključiš, preden gremo?
Dave:
seveda. J in jaz, če ne veste, je J ploden odličen vlagatelj. Z njim sva napisala knjigo z naslovom Nepremičnine v številkah. Vse se vrti okoli matematike, številk in formul, ki jih potrebujete, da postanete odličen vlagatelj v nepremičnine. Vem, če ljudje mislijo, da se to sliši zastrašujoče, ni. Matematika za vlaganje v nepremičnine ni zelo težka. Razumeti morate le nekaj preprostih okvirov in to je tisto, kar smo opisali. Bistvo tega je, da vam pomaga analizirati posle kot strokovnjak. Torej, če želite imeti možnost konzervativne analize poslov, zlasti v letu 2023, in razumeti, kakšne predpostavke narediti, te stvari, bi morali to preveriti.
David:
Da, pojdi preverit tudi to. Če ste piflar ali želite biti tako pametni kot piflar, ne da bi bili piflar, je to knjiga za vas. V redu, Dave, najlepša hvala, ker si se mi danes pridružil. Dovolil vam bom, da greste od tod in začnete še nekaj raziskovati, da bi skupnosti BiggerPockets pomagali razumeti, kaj se dogaja na trgu. Tukaj David Greene za Dava, gospodov odpadnik, Meyer podpisuje.
Jaz sem profesionalec. Samo glej. Poglej, kako dober sem v povedanju stvari.
Dave:
On je Ron Burgundy. Prebral bo vse, kar daš na teleprompter.
Oglejte si epizodo tukaj
Pomagajte nam!
Pomagajte nam doseči nove poslušalce na iTunes, tako da nam daste oceno in recenzijo! Traja samo 30 sekund in navodila lahko najdete tukaj. hvala Zelo cenimo to!
V tej epizodi pokrivamo:
- Zakaj Leto 2023 ni »običajen« stanovanjski trg in podrobnosti, ki vodijo do današnjega stanja
- O »vzvodov«, ki vplivajo na cene stanovanj in zakaj 2023 NI isto kot 2008
- Prodajalec vs. kupčevih trgih in kjer je najbolj pričakovan padec cen
- Povpraševanje kupcev stanovanj in kako je cenovna nedostopnost povzročila, da večina kupcev sedi križem rok
- Hipotekarna stopnja povečuje in kako Fed uporablja visoke obrestne mere za boj proti inflaciji
- O tri strategije, ki delujejo na današnjem stanovanjskem trgu in kako vlagati, medtem ko drugi sedijo ob strani
- Napovedi stanovanjskega trga za leto 2023 in kdaj bi potencialno lahko dosegli dno cen stanovanj
- in So Veliko več!
Povezave iz oddaje
Knjige, omenjene v tej epizodi
Poveži se z Daveom:
Vas zanima več o današnjih sponzorjih ali bi sami postali partner BiggerPockets? Oglejte si naše stran sponzorja!
Opomba BiggerPockets: To so mnenja, ki jih je napisal avtor in ne predstavljajo nujno mnenj BiggerPockets.
- Distribucija vsebine in PR s pomočjo SEO. Okrepite se še danes.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Razširjeno znanje. Dostopite tukaj.
- vir: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 let
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- sposobnost
- Sposobna
- O meni
- o IT
- nad
- absolutna
- absolutno
- Sprejmi
- Račun
- dejavnost
- dejansko
- Prednost
- nasveti
- vplivajo
- vplivajo
- cenovno
- po
- Posledice
- proti
- agenti
- agresivni
- naprej
- AIR
- Alabama
- poravnano
- vsi
- že
- alternativa
- vedno
- Neverjetno
- znesek
- analitika
- analizirati
- Sidro
- in
- Še ena
- odgovor
- kdo
- kjerkoli
- narazen
- Apple
- Zahvaljujemo
- cenim
- apreciacija
- OBMOČJE
- okoli
- sredstvo
- razred premoženja
- Sredstva
- privlačen
- Austin
- Avtor
- povprečno
- izogibanje
- nazaj
- backstop
- Slab
- Ravnovesje
- žoga
- Banka
- Bančni račun
- Banke
- temeljijo
- V bistvu
- Nosijo
- Bear Market
- lepa
- ker
- postanejo
- postane
- postajajo
- pred
- Začetek
- zadaj
- počutje
- Verjemite
- spodaj
- koristi
- BEST
- Stavim
- Boljše
- Stave
- med
- Big
- večji
- največji
- Birmingham
- Bit
- Krvavitev
- Blog
- Obveznice
- Knjiga
- boom
- meja
- sposodim
- Zadolževanje
- maribor
- Bottom
- Kupil
- Pasovi
- MOST
- prinašajo
- Broken
- prinesel
- izgradnjo
- builder
- gradbeniki
- Building
- Bunch
- poslovni
- podjetja
- bankrot
- nakup
- kupci
- Nakup
- S številkami
- torta
- california
- klic
- se imenuje
- Lahko dobiš
- ne more
- Kapital
- voziček
- kartice
- Kartice
- Kariera
- primeru
- primeri
- Denar
- denarni tok
- Vzrok
- povzročilo
- vzroki
- CD
- Stoletje
- nekatere
- Zagotovo
- spremenite
- Spremembe
- polnjenje
- ChatGPT
- preveriti
- Chicago
- otrok
- Izberite
- izbran
- Božič
- krožijo
- Mesta
- mesto
- jasnost
- razred
- jasno
- Ure
- zaprto
- zapiranje
- Coin
- boj proti
- kombinacija
- kako
- udobna
- prihajajo
- komentar
- Komisija
- skupnost
- Podjetja
- podjetje
- primerjate
- v primerjavi z letom
- primerjavo
- tekmujejo
- tekmuje
- Tekmovanje
- popolnoma
- kompleksnost
- zapleten
- deli
- sestavljajo
- celovito
- Koncept
- Pogoji
- zaupanje
- Prepričani
- zmedeno
- Proti
- konzervativni
- Razmislite
- šteje
- Gradbeništvo
- ozadje
- nadaljevanje
- naprej
- Naročilo
- nadzor
- Pogovor
- prepričati
- Cool
- strošek
- stroški
- bi
- Števec
- država
- država je
- par
- Tečaj
- pokrov
- zajeti
- Crash
- Zaleten
- Krema
- ustvarjajo
- ustvaril
- ustvari
- Creative
- kredit
- pridelek
- radovedna
- Trenutna
- Trenutno
- ciklov
- datum
- Dave
- David
- dan
- Dnevi
- ponudba
- Ponudba
- Smrt
- Dolg
- Odločitev
- odločitve
- Zavrni
- Pade
- Zmanjševanje
- zmanjša
- globoko
- privzeto
- vsekakor
- Povpraševanje
- demografske
- Demografski podatki
- Denver
- opisano
- zasnovan
- Podatki
- Podrobnosti
- DID
- Razlika
- drugačen
- težko
- Digit
- skrbnosti
- smer
- neposredno
- Popust
- zaslon
- Ne
- tem
- dolarjev
- dont
- podvojila
- podvojilo
- navzdol
- prenesi
- navzdol
- Drama
- vožnjo
- padla
- Spuščanje
- med
- dinamično
- vsak
- Zgodnje
- zaslužiti
- zaslužili
- Zaslužek
- Gospodarska
- Gospodarska rast
- Economics
- ekonomisti
- Gospodarstvo
- Jajca
- bodisi
- spodbujanje
- konča
- energija
- dovolj
- Vnesite
- Celotna
- popolnoma
- okolje
- enako
- pravičnost
- zlasti
- nepremičnine
- Eter (ETH)
- Tudi
- VEDNO
- Tudi vsak
- vsak dan
- vsi
- vsakdo je
- vse
- točno
- Primer
- Primeri
- odlično
- Izmenjava
- razburjen
- zanimivo
- Ekskluzivno
- pričakovati
- Pričakuje
- pričakovati
- drago
- strokovnjak
- strokovno znanje
- Pojasnite
- raziskuje
- dejavniki
- sejem
- pošteno
- Falling
- družine
- družina
- fantastičen
- kmetija
- FAST
- hitreje
- Priljubljeni
- strah
- Fed
- Zvezna
- Zvezna sredstva skladov
- Nekaj
- Slika
- končno
- financiranje
- finančna
- finančno
- financiranja
- Najdi
- konec
- narava
- prva
- prvič
- fiksna
- stanovanje
- Pretok
- Teče
- hrana
- Foot
- sile
- Napoved
- za vedno
- Oblikovanje
- Na srečo
- Fortune
- Naprej
- je pokazala,
- okviri
- brezplačno
- iz
- razočaran
- gorivo
- polno
- zabava
- temeljna
- Osnove
- Skladi
- smešno
- Prihodnost
- pridobivanje
- GAS
- Oprema
- splošno
- generacija
- dobili
- pridobivanje
- Daj
- daje
- Giving
- Globalno
- globalna recesija
- Go
- Dobro
- goes
- dogaja
- dobro
- dobro delo
- vlada
- graf
- veliko
- več
- skupina
- Grow
- Pridelovanje
- Rast
- Guy
- Pol
- roke
- se zgodi
- se je zgodilo
- se zgodi
- Trdi
- Hates
- ob
- Glava
- glave
- zdravo
- Slišal
- hedge
- pomoč
- Pomaga
- tukaj
- Oklevajoča
- skrita
- visoka
- več
- Označite
- Najvišje
- zgodovinski
- Zgodovinsko
- zgodovina
- hit
- držite
- gospodarstvo
- Domov
- Homes
- v upanju,
- gostitelj
- HOT
- Hiša
- hiše
- Ohišje
- stanovanjskem trgu
- Kako
- Kako
- Vendar
- HTTPS
- velika
- Hybrid
- Bom
- Ideja
- identificirati
- vpliv
- prizadeti
- Vplivi
- posledice
- Pomembno
- nemogoče
- izboljšanje
- izboljšuje
- in
- Vključno
- prihodki
- Povečajte
- Poveča
- narašča
- neverjetno
- Kazalec
- kazalniki
- individualna
- industrij
- inflacija
- vplivajo
- vplivati
- Podatki
- INSANE
- vpogled
- Navodila
- medsebojno delovanje
- obresti
- OBRESTNA MERA
- Obrestne mere
- zainteresirani
- Zanimivo
- interesi
- Intervju
- zastrašujoče
- Uvedeno
- inventar
- Invest
- investirali
- vlaganjem
- naložbe
- Naložbeno vozilo
- naložbe
- Investitor
- Vlagatelji
- vključujejo
- iPhone
- Vprašanja
- IT
- sam
- iTunes
- jack
- januar
- Job
- Delovna mesta
- pridružil
- Novinarji
- skoči
- samo en
- Imejte
- otroci
- Otrok
- trkanje
- Vedite
- znano
- pristanek
- v veliki meri
- Največji
- Zadnja
- Lansko leto
- smeh
- vodi
- Voditelji
- vodi
- učenje
- pustite
- odhodu
- Led
- Pravne informacije
- LEND
- posojilodajalec
- posojanje
- Stopnja
- ravni
- Vzvod
- vzvod
- LG
- življenje
- način življenja
- Verjeten
- LIMIT
- Navedeno
- Poslušanje
- seznam
- oglasi
- malo
- v živo
- Posojila
- lokalna
- Long
- dolgo časa
- dolgoročna
- več
- Poglej
- izgleda kot
- Pogledal
- si
- POGLEDI
- izgubiti
- izgube
- Sklop
- ljubezen
- nizka
- M2
- Makroekonomsko
- je
- Glavne
- Mainstream
- velika
- Znamka
- zaslužite
- IZDELA
- Izdelava
- moški
- več
- veliko ljudi
- Tržna
- tržnih pogojih
- tržni zlom
- Market Data
- Prisotnost
- Stave
- math
- Matter
- pomeni
- merjenje
- ukrepe
- ustreza
- član
- omenjeno
- Metoda
- Metode
- meritev
- Meyer
- Mid
- morda
- Millennials
- milijonov
- milijonov dolarjev
- moti
- minimalna
- Omiliti
- MLS
- Denarno
- Denar
- denarni trg
- tiskanje denarja
- monitor
- spremljanje
- mesec
- mesečno
- mesecev
- več
- Hipotekarni
- hipoteke
- Najbolj
- motivirani
- premikanje
- premika
- premikanje
- vzajemno
- nacionalni
- Blizu
- nujno
- Nimate
- potrebe
- negativna
- negativno
- Novo
- novice
- Naslednja
- Nikelj
- normalno
- Običajno
- Opombe
- november
- Nuance
- Številka
- številke
- Očitna
- oktober
- ponudba
- ponujen
- Ponudbe
- Uradni
- Ok
- Staro
- ONE
- deluje
- deluje
- Mnenje
- Komentarji
- Priložnosti
- Priložnost
- nasprotuje
- Možnost
- možnosti
- Ostalo
- drugi
- opisano
- Izboljšati
- lastne
- lastništvo
- Pace
- plačana
- Pandemija
- paradigma
- del
- zlasti
- zlasti
- partner
- opravil
- pasivno
- Plačajte
- plačilna
- Plačilo
- Plačila
- Država
- Peak
- ljudje
- odstotkov
- odstotek
- popolna
- opravlja
- performance
- opravlja
- obdobja
- oseba
- Osebno
- philadelphia
- slika
- slike
- kos
- Mesta
- Načrt
- načrtovano
- platon
- Platonova podatkovna inteligenca
- PlatoData
- Predvajaj
- predvajalnik
- prosim
- Plummet
- Podcast
- Poddaje
- Točka
- točke
- pokemon
- slaba
- pop
- prebivalstvo
- prebivalstva
- Stališče
- mogoče
- potencialno
- moč
- močan
- Praktično
- napovedati
- Predvidljivo
- napovedovanje
- napoved
- Napovedi
- predstaviti
- tlak
- precej
- Cena
- Cene
- cenitev
- primarni
- , ravnateljica
- Načelo
- zasebna
- verjetnost
- verjetno
- problem
- Težave
- strokovni
- strokovno
- Dobiček
- Lastnosti
- nepremičnine
- predlog
- PROS
- zagotavljanje
- Potegne
- udarec
- nakup
- nakupi
- Push
- dal
- Postavlja
- Dajanje
- vprašanje
- vprašanja
- Hitri
- hitro
- dvigniti
- postavljeno
- dvig
- Oceniti
- Cene
- ocena
- razmerje
- dosežejo
- dosegel
- Reagirajo
- Preberi
- reading
- pravo
- nepremičnine
- nepremičninski trg
- uresničitev
- realtor
- Razlog
- razumno
- Razlogi
- rebalans
- Rekapitulacija
- nedavno
- Pred kratkim
- recesija
- Priporočamo
- Priporočilo
- Priporočila
- zapis
- Snemanje
- Obnovi
- Obnovi
- zmanjša
- Ne glede na to
- relativno
- sprosti
- zanesljiv
- ne pozabite
- Reno
- Najem
- najemnine
- ponovite
- poročilo
- predstavljajo
- Raziskave
- prebivalci
- odgovorna
- REST
- restavracije
- povzroči
- vrnitev
- vrne
- pregleda
- Nagrada
- pravice
- Ring
- Ripple
- Rise
- narašča
- Tveganje
- tveganja
- Tvegano
- cesta
- vloga
- RON
- ukoreninjenje
- krog
- Pravilo
- Run
- Podeželja
- Je dejal
- sake
- plače
- prodaja
- prodaja
- Enako
- shranjevanje
- Prihranki
- varčevalni račun
- Lestvica
- scenariji
- kričati
- Seattle
- drugi
- sekund
- videnje
- Zdi se,
- selektivno
- prodaja
- Prodajalci
- Prodaja
- Prodaja
- Občutek
- občutljiva
- stavek
- resno
- nastavite
- Kompleti
- sedem
- več
- Delnice
- premik
- Kratke Hlače
- kratkoročno
- pomanjkanje
- shouldnt
- Prikaži
- Razstave
- Strani
- podpisati
- Signal
- signali
- pomemben
- bistveno
- podpis
- Podoben
- Enostavno
- saj
- sam
- Sedenje
- SIX
- Šest mesecev
- nekoliko drugačen
- počasi
- Počasi
- Počasi
- majhna
- manj
- pametna
- pametnejši
- So
- doslej
- Soft
- trdna
- nekaj
- nekdo
- Nekaj
- nekoliko
- nekje
- zvok
- Zvok
- Viri
- Vesolje
- gledano
- posebej
- Spectrum
- Poraba
- porabljen
- spike
- Sponzorji
- Spotify
- Stabilnost
- stabilna
- standardi
- Začetek
- začel
- Začetek
- Država
- Države
- bivanje
- dinamičnega ravnovesja
- Parna
- Korak
- Še vedno
- STONE
- stop
- Storm
- strategije
- Strategija
- močna
- Boriti se
- Uspešno
- taka
- nenadoma
- trpljenje
- Super
- dobavi
- Ponudba in povpraševanje
- podpora
- naj
- presenetljivo
- Okolica
- trajnostno
- Gugalnice
- sistem
- Bodite
- meni
- ob
- Pogovor
- pogovor
- ciljna
- skupina
- deset
- Pogoji
- terciarno
- O
- Fed
- Prihodnost
- Graf
- informacije
- Država
- svet
- njihove
- tema
- sami
- Tukaj.
- stvar
- stvari
- Razmišljanje
- tretja
- ta teden
- letos
- mislil
- tisoče
- 3
- skozi
- vsej
- Metanje
- KRAVATA
- čas
- čas za nakup
- krat
- čas
- Nasvet
- Naslov
- do
- danes
- današnje
- skupaj
- jutri
- Ton
- Tone
- tudi
- vrh
- temo
- POPOLNOMA
- proti
- mestih
- sledenje
- Sledenje
- tradicionalna
- tradicionalno
- Transakcije
- Prepis
- Prehod
- Trend
- Res
- OBRAT
- tv
- Vrste
- tipično
- nas
- Ameriška vlada
- Konec koncev
- Negotov
- Negotovost
- pod
- razumeli
- razumevanje
- brezposelnosti
- Samorog
- Velika
- Združene države Amerike
- enote
- naložili
- Upside
- urbana
- us
- uporaba
- navadno
- vrednost
- Popravljeno
- vozilo
- Proti
- Video
- plača
- Plače
- Počakaj
- hotel
- želim
- Watch
- načini
- Wealth
- poroka
- teden
- Weeks
- Kaj
- ali
- ki
- medtem
- WHO
- Wild
- bo
- pripravljeni
- zmago
- VINO
- Wisconsin
- v
- brez
- besede
- delo
- delati skupaj
- delal
- deluje
- deluje
- svet
- Skrbi
- vredno
- bi
- Zavito
- pisati
- pisni
- X
- leto
- let
- donosov
- Vaša rutina za
- sami
- youtube
- zefirnet
- nič