Za številkami večdružinskih hiš: cenovno dostopna stanovanja v New Yorku privabljajo velik denar

Za številkami večdružinskih hiš: cenovno dostopna stanovanja v New Yorku privabljajo velik denar

Časovni žig: 28. september 2023 2:32
Izvorno vozlišče: 2907052

Cenovno dostopna stanovanja so v drugem četrtletju 43 predstavljala približno 3.91 % prodaje večstanovanjskih stanovanj v New Yorku v vrednosti 2 milijarde USD, v skladu s poročilom Ariel Property Advisors Q2 2023 Multifamily Quarter in Review.

Večji ciljno usmerjeni vlagatelji, vključno z Nuveen, The Vistria Group, Tredway in Asland Capital Partners v sodelovanju z Goldman Sachs, so v drugem četrtletju izvedli obsežne nakupe cenovno dostopnih stanovanj v okrožjih, kar je prispevalo k znatnemu povečanju obsega dolarja. Poleg ohranjanja in ustvarjanja cenovno dostopnih stanovanj so naložbe v ta razred sredstev privlačne, ker ponujajo dostop do namenskega kapitala, priložnosti za ustvarjanje vrednosti, spodbude za davek na nepremičnine, agencijsko financiranje in obseg, kar je vse prispevalo k njihovi znatni rasti.

Vlagatelji, ki jih vodijo poslanstvo, korak naprej

Nuveen je eden največjih institucionalnih upraviteljev cenovno dostopnih stanovanj v državi in ​​je pred kratkim sprejel strateško odločitev za nakup v New Yorku. Nuveen nadzira več kot 1.1 bilijona dolarjev sredstev, od tega 6.4 milijarde dolarjev sestavlja 161 cenovno dostopnih stanovanjskih naložb s približno 32,000 enotami, ki služijo predvsem prebivalcem z nizkimi dohodki, ki zaslužijo 60 % povprečnega dohodka območja (AMI) ali manj.

Nuveenov delni nakup cenovno dostopnega portfelja od Omni Holding Company za ocenjenih 956 milijonov dolarjev je bil največja večdružinska transakcija v New Yorku v drugem četrtletju in je predstavljal skoraj 60 % dolarskega obsega naložb v cenovno dostopna stanovanja v tem obdobju. Posel je vključeval 72 nepremičnin (davčnih parcel), razporejenih na 5,900 enotah v Bronxu (66 % enot), Brooklynu (21 % enot), Queensu (10 % enot) in severnem Manhattnu (2 % enot). enote).

»Naš cilj je smiselno vlagati v ohranjanje in širitev visokokakovostnih cenovno dostopnih stanovanj, da bi podprli dobro počutje prebivalcev, ki so obremenjeni z najemnino v lokalnih skupnostih,« je povedala Pamela West, višja vodja portfelja Impact Investing pri Nuveen Real Estate v najava podjetja. "S transakcijo Omni lahko razvijamo in upravljamo nepremičnine po ZDA ter dosežemo želene rezultate za prebivalce in vlagatelje."

Skupina Vistria, zasebno investicijsko podjetje se je junija prvič podalo na trg cenovno dostopnih stanovanj v New Yorku z naložbo v višini 174 milijonov dolarjev v portfelj s 1,290 enotami v petih stavbah s stabilizirano najemnino; štiri v Bronxu in ena na severnem Manhattnu. Transakcija je bila financirana prek posojila družbe Freddie Mac s strani Keybank.

Eleonora Bershadskaya, direktorica oddelka za nepremičnine, za skupino Vistria, ki je bila panelistka na nedavnem srečanju Ariel Property Advisors Dogodek s cenami kave in kapic, je dejal, da je nakup privlačen, ker so bile stavbe v zadnjem desetletju deležne znatnih kapitalskih izboljšav in so deležne davčne olajšave iz člena 11, ki bo veljala naslednjih 30 let.

"Eden najpomembnejših dejavnikov je bila stopnja cenovne dostopnosti, ki bo še dolgo trajala v celotnem portfelju, zlasti v Bronxu, kjer je v zadnjih petih letih prišlo do precejšnje rasti najemnin," je dejala Bershadskaya. "V okrožju so tudi razvojne priložnosti, zato je bilo cenovno dostopno zatočišče za nas pomembno tako z vidika učinka kot s finančnega vidika."

Skupina Vistria, ki je lani razširila svojo osredotočenost na področje zdravstva, rešitev znanja in učenja ter finančnih storitev, tako da vključuje cenovno dostopna večstanovanjska stanovanja za ljudi z različnimi dohodki in delovno silo po vsej državi, pri pridobivanju cenovno dostopnih stanovanjskih sredstev gleda dolgoročno, saj želi srečati dvojno spodnjo črto.

"Prvič, za nas je izjemno pomembno, da pomagamo rešiti krizo dostopnih stanovanj v tej državi," je dejala Bershadskaya. "Drugič, finančno je tudi smiselno, ker ko zagotovimo to raven cenovne dostopnosti, imamo stalno bazo najemnikov z nizkim prometom in visoko zasedenostjo, kar pomeni nižje stroške in boljšo ekonomiko za sredstvo."

Tredway, ugledni lastnik-operater-razvijalec cenovno dostopnih stanovanj s sedežem v New Yorku, je maja sodeloval z Gilbane Development Company in ELH Mgmt, da bi pridobil Sea Park Portfolio, portfelj cenovno dostopnih stanovanj, ki ga sestavljajo tri nekdanje stavbe z dvigali Mitchell Lama s skupno 818 enot in 89,357 kvadratnih čevljev parcele. Ariel Property Advisors organiziral prodajo v vrednosti 150 milijonov dolarjev (156 dolarjev/SF)..

Večstanovanjske stavbe vključujejo 589 enot, ki služijo gospodinjstvom z najvišjim letnim dohodkom 60 odstotkov AMI, 159 enot, ki služijo tistim z najvišjim dohodkom 50 odstotkov AMI, in 65 domov, ki služijo gospodinjstvom, ki zaslužijo do 80 odstotkov AMI. AMI za leto 2023 za regijo New York City znaša 127,100 $ za tričlansko družino (100 % AMI). Različni regulativni sporazumi, sklenjeni za vsako nepremičnino, so mešanica enot vavčerjev, enot brez vavčerjev in enot tržnih cen stanovanjske uprave mesta New York (NYCHA) in oddelka za ohranjanje in razvoj stanovanj mesta New York (HPD).

Tredway in njegovi partnerji nameravajo začeti z večmilijonsko obnovo celotnega kompleksa Sea Park, ki bo osredotočena na izboljšanje kakovosti življenja ter krepitev njegove odpornosti in izboljšanje energetske učinkovitosti nepremičnine. Od teh enot bo 90 stanovanj namenjenih nekdanjim brezdomcem, tri pa bodo namenjena upravnikom. Razvojna ekipa prav tako namerava zgraditi 250 novih enot celovitih cenovno dostopnih stanovanj na lokaciji za starejše.

"Z veseljem ščitimo, ohranjamo in proizvajamo nove cenovno dostopne domove v Sea Parku, okvir, ki bo povečal dostop do priložnosti za vse sedanje in bodoče prebivalce," je dejal Will Blodgett, izvršni direktor in ustanovitelj podjetja Tredway, v obvestilo podjetja. "Naložbe, ki jih izvajamo, bodo pripeljale do cenovno dostopnejše, povezane, raznolike, zdrave in živahne skupnosti ter spodbudile gospodarsko stabilnost za tisoče Newyorčanov, ki Sea Park in širšo sosesko Coney Island imenujejo dom."

Asland Capital Partners, zasebno nepremičninsko investicijsko podjetje, specializirano za večstanovanjske in mešane naložbe, je sodelovalo z Urban Investment Group v Goldman Sachs upravljanje premoženja ustanoviti Aslandov sklad za trajnostno stanovanje. Junija sta Asland in Goldman Sachs objavila prvo pridobitev družbe Asland Sustainable Housing Fund. Portfelj Heighliner, portfelj cenovno dostopnih stanovanj, ki se nahaja v Zgornjem Manhattnu in Bronxu, ki vključuje pet sredstev, 334 stanovanjskih enot in več trgovcev na drobno, osredotočenih na skupnost, ki obsegajo skoraj 250,000 kvadratnih metrov. Ariel Property Advisors je uredil transakcijo v vrednosti 45.2 milijona dolarjev.

Asland in Goldman Sachs sta razvila celovito strategijo za zagotovitev dolgoročne finančne in fizične vzdržnosti sredstev portfelja Heighliner, ki vključuje obravnavo odloženega vzdrževanja, izvajanje trajnostnih nadgradenj in zagotavljanje rezidenčnih storitev, kot sta brezplačna širokopasovna povezava in tehnologija za pridobivanje kreditov. V zameno za ohranitev cenovne dostopnosti bo portfelj deležen dolgoročne oprostitve davka na nepremičnine.

"Navdušeni smo, da smo uspešno pridobili portfelj Heighliner in nadaljujemo z našo misijo ohranjanja cenovno dostopnih stanovanj," je dejal James H. Simmons, III., ustanovitelj in izvršni direktor Asland Capital Partners, v napovednem članku v Citybizu. »Z našim strateškim sodelovanjem z Goldman Sachs, New York City Department of Housing Preservation and Development (HPD) in New York City Housing Development Corporation (HDC), smo prepričani v našo sposobnost izboljšati kakovost bivanja naših prebivalcev, hkrati pa zagotoviti dolgoročno sposobnost preživetja teh dragocenih lastnosti.«

Ta portfeljska transakcija Heighliner predstavlja začetno naložbo v širšo strategijo za trajnostni stanovanjski sklad Asland, katerega namen je nameniti začetnih 250 milijonov dolarjev za nakupe Core Plus v oddelku 8, ohranjanje davčne olajšave za stanovanja z nizkimi dohodki (LIHTC) in mešani dohodek. transakcije z nacionalnim mandatom in začetnim poudarkom na New Yorku.

Gonilci cenovno ugodnih stanovanj

Povečano povpraševanje po cenovno dostopnih stanovanjih ponazarja, kako ta sektor vedno bolj privlači vire kapitala, ki temeljijo na poslanstvu, zaradi njegovih močnih temeljnih temeljev in spodbud, ki vključujejo:

  • Zadovoljevanje vlagateljev z dvojnim rezultatom povezovanja finančnega uspeha z družbeno odgovornostjo.
  • Spodbude pri davku na nepremičnine in v nekaterih primerih subvencije.
  • Priložnosti dodane vrednosti na način zvišanja najemnin, zlasti pri najemnikih z boni, katerih najemnine so vezane na Poštena tržna najemnina ameriškega ministrstva za stanovanja in razvoj mest (HUD). urnik za vsako velikost enote.
  • Možnost izkoriščanja agencijskih posojilodajalcev (Fannie Mae, Freddie Mac in HUD) in mestnih programov, ki jih ponuja HPD, HDC, je izrazita prednost glede na nadzor, s katerim se soočajo regionalne banke, odkar se je Signature Bank zaprla v začetku tega leta. Posledično je financiranje postalo izziv za nekatere večstanovanjske posle, zlasti za sredstva s stabilizirano najemnino.

Moj partner Victor Sozio je takole povzel privlačnost cenovno dostopnih stanovanj: »Ne samo, da cenovno dostopna stanovanja še naprej privabljajo kapital za namene CRA (Zakon o ponovnem vlaganju v skupnosti), kapital, ki je namenjen cenovno dostopnim stanovanjem, ampak še vedno obstajajo orodja, s katerimi lahko delate, da dodate vrednosti, hkrati pa dosega cilje ustreznih agencij, ki urejajo in omejujejo te lastnosti.«

V nasprotju s tem so stavbe s stabilizirano najemnino, ki so predstavljale le 10 % prodaje večstanovanjskih stanovanj v drugem četrtletju, dosegle najnižje meritve cen v skoraj dveh desetletjih, ker je Zakon o stabilnosti stanovanj in zaščiti najemnikov (HSTPA) iz leta 2019 odpravil možnost ustreznega zvišanja najemnin. za kritje naraščajočih stroškov in obnovo praznih enot.

Kaj lahko pričakujem

Nedavna zakonodaja je skupaj z zavezanostjo mesta k ohranjanju cenovne dostopnosti ustvarila znatne naložbene priložnosti v cenovno dostopna stanovanja, kar bo povzročilo stalen donos za vlagatelje in izboljšane življenjske pogoje za najemnike stanovanj z nizkimi dohodki. Pričakujemo, da se bo ta trend nadaljeval, saj povpraševanje vlagateljev po tem podsegmentu večdružinskih hiš ostaja močno.

Časovni žig:

Več od Forbes RE