Эти три силы обеспечат сохранение биржи 1031 и уставных трастов штата Делавэр

Эта статья представлена ​​Kay Properties & Investments. Прочтите наш редакционные правила чтобы получить больше информации.

Кажется, совсем недавно ветры вокруг индустрии коммерческой недвижимости шептались о планах администрации Байдена отменить действующие законы об обмене 1031 и отменить альтернативные подобные обменные механизмы, такие как Делавэрские статутные трасты. Однако, когда Конгресс принял Закон о снижении инфляции без каких-либо предложенных изменений в разделе 1031 Налогового кодекса три мощные силы усилили реальность того, что биржа 1031 и статутные трасты штата Делавэр, вероятно, останутся здесь надолго. 

Что такое установленный законом траст штата Делавэр и как он связан с биржами 1031?

A Государственный траст штата Делавэр (DST) — это структура владения недвижимостью для 1031 биржи, которая позволяет нескольким инвесторам владеть неделимой бенефициарной долей в трасте. Термин «бенефициарный интерес» означает, что инвесторы владеют процентом собственности, и ни один владелец не может претендовать на исключительное право собственности на какой-либо конкретный аспект недвижимости. 

Законы о DST позволяют трасту владеть правом собственности на одну или несколько инвестиционных объектов, которые могут включать в себя коммерческую, многоквартирную, чистую аренду, розничную, офисную, промышленную, складскую и т. д. Инвесторы очень заинтересованы в DST, потому что IRS благословило их на это. квалифицироваться как инвестиционная недвижимость «аналогичного вида» для целей обмена 1031. 

В настоящее время призыв к стратегиям обмена 1031, таким как DST, никогда не был востребован. сильнее. Согласно Отчет об обновлении рынка за середину 2022 года из настоящего исследовательская фирма по недвижимости Mountain Dell — в 2021 году секьюритизировала 1031 программу обмена, включая DST, собрал рекордные 7.4 миллиарда долларов, что вдвое превышает предыдущий рекорд в 3.7 миллиарда долларов. миллиарда, установленного в 2006 году. Согласно тому же отчету, рынок DST готов продолжать расти. 

Что движет популярностью бирж 1031 и подобных инвестиционных стратегий, таких как DST? Мы считаем, что существуют три основные силы, которые способствуют популярности летнего времени для бирж 1031 сейчас и в ближайшем будущем, и что эти же самые силы, мы надеемся, сделают маловероятным то, что Конгресс выбьет почву из-под действующих законов о биржах.

Сила первая: демография

Одной из наиболее фундаментальных сил, помогающих защитить рынок 1031 Exchange, является демография. По данным Бюро переписи населения США, бэби-бумеры держат больше богатство недвижимости чем любое другое поколение в истории. Родился в 1946 году. и 1964 г., влияние бэби-бумеров на все, что касается недвижимости, невозможно переоценить. 

Например, американцы старше 55 лет владеют 53.8% всей недвижимости в США, включая триллионы долларов дорогостоящей недвижимости. оценили инвестиции в недвижимость. Теперь многие из этих стареющих бэби-бумеров (самому старшему из которых в этом году исполнится 76 лет) быстро отказываются от своей инвестиционной недвижимости через 1031 биржу. Кроме того, они ищут альтернативные варианты инвестиций в недвижимость, которые предлагают как отсрочку уплаты налогов, так и другие преимущества, улучшающие жизнь. Более и более того, эта группа стареющих бэби-бумеров использует государственные фонды Делавэра для своих 1031 биржа, чтобы отложить налоги на прирост капитала и перейти на пассивную инвестиционная структура. 

Сила вторая: Пандемия

Еще одной мощной силой, которая помогла повысить популярность законов об обмене 1031, был Covid-19 и его влияние на владельцев арендуемой недвижимости. Поскольку наша фирма активно работает с тысячами владельцев коммерческой недвижимости по всей стране, мы из первых рук узнали о некоторых проблемах и давлениях, с которыми владельцы недвижимости столкнулись во время пандемии (и продолжают сталкиваться). К ним относятся обязательные моратории на выселение, строгие законы о контроле за арендной платой и другие правила, которые напрямую влияют на финансовое состояние инвестиций в недвижимость. 

Теперь многие из этих же инвесторов отходят от финансового бремени, вызванного Covid, и головной боли, связанной с «арендаторами, туалетами и мусором». Тысячи инвесторов отказываются от арендуемой недвижимости и реинвестируют доходы в другие возможности недвижимости, такие как биржи 1031 и статутные трасты Делавэра. 

Без возможности отсрочить прирост капитала и другие налоги в соответствии с правилами обмена 1031, многие из этих «семейных» независимых инвесторов будут подлежать налоговым счетам, которые могут составить 40% прибыли, которую эти инвесторы получили после десятилетий напряженной работы над создать скромный портфель недвижимости. 

Уильям Браун, бывший президент Национальной ассоциации риэлторов, прекрасно подытожил это в своей статье. Статья в New York Times когда он сказал: «Избавление от биржи 1031 ограничит возможность инвесторов, потому что большинство инвесторов не могут позволить себе продать недвижимость, а затем купить что-то еще после уплаты налогов».

Сила третья: экономика

Наконец, в Налоговом кодексе 1031 есть что-то по своей сути добродетельное. То есть, подобные обмены помогают стимулировать торговлю. через ряд других отраслей, таких как банковское дело, строительство, благоустройство и страхование. 

A известное исследование В написанном профессорами Дэвидом К. Лингом из Университета Флориды и Миленой Петровой из Сиракузского университета проанализировано, как 1031 биржа способствует полезной экономической активности и росту, которые также поддерживают местные рынки коммерческой недвижимости и местные налоговые базы. Согласно исследованию, обмен DST 1031 также дает следующие три основных экономических преимущества: 

1. Аналогичные обмены связаны с увеличением капиталовложений и снижением соотношения кредита к стоимости (другими словами, уменьшением долга) по замещаемой собственности. 
2. Обмены с отсрочкой налогообложения улучшают ликвидность крайне неликвидной коммерческой недвижимости. Эта повышенная ликвидность особенно важна для многих неинституциональных инвесторов в относительно недорогую недвижимость, которая составляет большую часть рынка бирж, подобных недвижимости. 
3. 1031 биржи расширяют возможности инвесторов перераспределять капитал в другие области использования и/или географические районы, модернизируя и повышая производительность зданий и сооружений, что, в свою очередь, генерирует доход и расходы на создание рабочих мест. 

Заключение

Перепрофилируя капитал и недвижимость в сжатые сроки, 1031 биржа и статутные фонды Делавэра способствуют экономическому росту городов и штатов по всей стране, делая аналогичный закон актуальным и важным компонентом сохранения богатства и дальнейшего укрепления. экономики США.

Эта статья представлена ​​Kay Properties & Investments

Kay Properties & Investments — это национальная инвестиционная компания Делавэрского уставного фонда (DST). Платформа www.kpi1031.com обеспечивает доступ к рынку ТЛЧ от более чем 25 различных компаний-спонсоров, индивидуальные ТЛЧ, доступные только клиентам Kay, независимые консультации по компаниям-спонсорам ТЛЧ, полную комплексную проверку и проверку каждого ТЛЧ (обычно 20-40 ТЛЧ). ) и вторичный рынок DST. Члены команды Kay Properties в совокупности имеют почти 400-летний опыт работы в сфере недвижимости, имеют лицензии во всех 50 штатах и ​​​​участвовали в инвестициях DST 30 на сумму более 1031 миллиардов долларов.

Имеются существенные риски, связанные с инвестированием в недвижимость, собственность Государственного фонда штата Делавэр (DST) и ценные бумаги в сфере недвижимости, включая неликвидность, вакансии арендаторов, общие рыночные условия и конкуренцию, отсутствие операционной истории, процентные риски, риск поступления новых предложений рыночные и смягчающие арендные ставки, общие риски владения/управления коммерческой и многоквартирной недвижимостью, краткосрочная аренда, связанная с многоквартирной недвижимостью, финансовые риски, потенциальные неблагоприятные налоговые последствия, общие экономические риски, риски застройки и длительные периоды удержания. Все обсуждаемые предложения являются предложениями Регламента D, Правила 506c. Существует риск потери всей суммы вложения. Прошлые показатели не являются гарантией будущих результатов. Потенциальные распределения, потенциальные доходы и потенциальная оценка не гарантируются. Чтобы инвестор мог претендовать на любой тип инвестиций, существуют как финансовые требования, так и требования пригодности, которые должны соответствовать конкретным целям, задачам и допустимым рискам. Ценные бумаги, предлагаемые через FNEX Capital, члена FINRA, SIPC.

Узнайте больше о Kay Properties & Investments

Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.