В прошлом месяце YIMBY Law, некоммерческая группа по защите интересов жилья, подал в суд на город Лос-Анджелес от имени частного застройщика, стремящегося построить жилой дом на 360 квартир в Канога-Парке. Эти квартиры будут предназначены только для арендаторов, соответствующих федеральному определению низкие и умеренные доходы в Лос-Анджелесе Проект был представлен мэру Карен Басс. Исполнительная директива 1, призванный значительно ускорить процесс утверждения и получения разрешений для проектов 100% доступного жилья. Но недавно город лишил здание Канога-Парк права участвовать в этой программе после того, как жалобы от владельцев частных домов.
Этот разворот является частью тенденции. В прошлом году мэрия внесла поправки в ED1, чтобы оградить односемейные зоны от упорядоченной застройки — после восемь таких заявок, включая предложение о Канога-парке, уже были представлены. Затем этим предложениям было отказано в праве на участие в ED1. Некоторые проекты подали апелляции; один отказ был отменен, но городской совет отклонил апелляцию по проекту Канога.
Без ED1 эти проекты подлежат дискреционному процессу утверждения, который может включать длительную экологическую экспертизу и другие задержки, которые могут помешать их осуществлению. Такой поворот событий может стоить городу более 1,100 доступных квартир.
Бас анонсировал ED1 как отход «мэрии от традиционного подхода, ориентированного на процесс, и замена его новым подходом, ориентированным на решения, результаты и скорость». Заявленное намерение мэра получило значительный импульс благодаря закону штата AB 2334, принятому в 2022 году, который позволяет застройщикам создавать 100% доступные проекты, включая существенное увеличение ограничений по высоте и допустимой плотности (количества жилых единиц на земельном участке заданного размера). ) в «зоны с очень малым движением транспортных средств», где ограниченная жилая застройка сдерживала движение транспорта. Идея состоит в том, что в этих районах будет легче разместить дополнительный трафик, возникающий из-за увеличения плотности застройки.
Потенциальная экономия средств от ED1 и AB 2334 побудила частных застройщиков производить долгосрочные, ограниченные по доходу объекты – что особенно важно, не полагаясь на государственное финансирование. Если бы более 1,100 квартир, которые сейчас задерживаются в результате оптимизации ED1, были построены по стандартному пути, субсидируемому государством, с типичной стоимостью около $600,000 XNUMX за единицу, им может потребоваться до 660,000,000 XNUMX XNUMX долларов государственного финансирования. Альтернативы, финансируемые из частных источников, являются благом для местных, региональных властей и правительств штатов, которые в течение многих лет стремились стимулировать производство так называемых жилье «недостающая середина» это доступно семьям рабочего класса и домохозяйствам со средним доходом.
Однако сейчас этот прогресс находится под вопросом, поскольку начала проявляться сила этих взаимодополняющих реформ городов и штатов. Судебный процесс по поводу здания Канога Парк может в конечном итоге привести к тому, что один или несколько приостановленных проектов будут построены, и государство предложило что город допустил ошибку, лишив их права на участие в программе ED1. Но даже если эти проекты будут одобрены, поскольку ED1 теперь исключает односемейные кварталы, составляющие примерно три четверти жилой земли в Лос-Анджелесе, они ознаменовали бы конец, а не начало подобного развития.
Некоторые жители этих кварталов считают, что это справедливо. По словам члена совета Боба БлюменфилдаДля домовладельцев, пострадавших от строительства новых квартир, «стоимость их недвижимости уменьшится вдвое, и на их жилье ляжет большая тень».
Так уж получилось, что я могу лично высказать эти опасения. Я являюсь владельцем и жителем квартиры в небольшом многоквартирном доме в Вестсайде, расположенном прямо через дорогу от текущего проекта по преобразованию дома на одну семью в многоквартирный жилой дом.
Мои соседи и моя семья в течение дня теряют много солнечного света из нового здания. Наша улица так долго была какофонической, беспорядочной стройкой, что трудно вспомнить, какой она была раньше.
Но я знаю, что именно так выглядит решение жилищного кризиса: отдельный участок, в котором раньше проживала одна семья, превращается в квартиры, возможно, на 15-25 человек, при этом квартиры зарезервированы для семей с низкими доходами. Как и в оспариваемых проектах ED1, эти доступные по цене квартиры не потребуют государственного финансирования.
Просто невозможно решить наш жилищный кризис, не бросив тень на некоторые жилые районы на одну семью. Возможно, нам также придется увеличить движение транспорта в некоторых районах, одновременно предоставляя больше жилья в богатых рабочими местами Западном Лос-Анджелесе. в конечном итоге может сократить трафик, позволяя людям жить ближе к месту работы. Что касается стоимости недвижимости, многочисленные исследования показали, что жилье для малоимущих не снижает ее существенно, в том числе в дорогих районахи часто увеличивается их.
Некоторые группы всегда будут выступать против развития. Местным политикам, которые серьезно относятся к разрешению нашего двойного кризиса доступности жилья и бездомности, следует внимательно посмотреть на то, какой политический капитал они готовы потратить на создание эффективной политики перед лицом таких возражений.
Если мы не сможем построить полностью доступные проекты, которые не истощат государственную казну, даже на окраинах земель, отведенных под односемейные жилые дома, тогда Ангеленосу следует готовиться к перманентному жилищному кризису.
Но если это звучит как неправильное направление для города, Басс и городской совет должны полностью взять на себя обязательства по защите и расширению инновационной политики, такой как первоначальный ED1, без категорических исключений для односемейных кварталов и AB 2334. Механизмы, которые убеждают частных застройщиков создать долгосрочное предложение доступного жилья, максимально близкое к бесплатному обеду в условиях этого кризиса, какое когда-либо сможет получить Лос-Анджелес.
Джейсон Уорд — экономист в Рэнд Корп. и содиректор Граница Центр по вопросам жилья и бездомности.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
- ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
- ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
- Источник: https://www.latimes.com/opinion/story/2024-02-01/los-angeles-housing-crisis-affordable-executive-directive-1
- :имеет
- :является
- :нет
- :куда
- $UP
- 000
- 1
- 100
- 15%
- 2022
- 25
- a
- О нас
- вмещать
- через
- пропаганда
- пострадавших
- доступной
- доступное жилье
- После
- Позволяющий
- уже
- альтернативы
- всегда
- am
- an
- и
- объявило
- любой
- Квартира
- апартаменты
- обжалование
- апелляции
- подхода
- утверждение
- утвержденный
- примерно
- МЫ
- области
- около
- AS
- At
- прочь
- бас
- BE
- было
- до
- начало
- начал
- от имени
- не являетесь
- Беркли
- большой
- Заблокировать
- зерно
- повышение
- строить
- Строительство
- построенный
- но
- by
- CA
- CAN
- столица
- CFM
- Город
- Закрыть
- ближе
- совершать
- дополнительный
- в связи с этим
- Обеспокоенность
- строить
- строительство
- преобразование
- убеждать
- Тело
- Цена
- экономия на издержках
- может
- Совет
- Создайте
- кризис
- кризис
- в решающей степени
- Порез
- день
- сделка
- определение
- задержки
- плотность
- Застройщик
- застройщиков
- Развитие
- направление
- непосредственно
- дискреционный
- приносит
- Dont
- вниз
- истощать
- драматично
- двойной
- легко
- Экономист
- Эффективный
- приемлемость
- появляться
- поощрять
- конец
- окружающий
- Эфир (ETH)
- Даже
- События
- со временем
- НИКОГДА
- расширяющийся
- дополнительно
- Face
- ярмарка
- семья
- Федеральный
- подано
- финансирование
- внимание
- после
- Что касается
- Бесплатно
- от
- полностью
- фундированный
- финансирование
- получить
- будет
- хорошо
- Правительство
- Правительства
- группы
- Половина
- серый
- Случай
- происходит
- Жесткий
- Есть
- высота
- Герой
- Главная
- бездомности
- домохозяйства
- жилье
- Как
- HTTPS
- i
- идея
- if
- in
- Стимулы
- В том числе
- Увеличение
- расширились
- Увеличивает
- инновационный
- Намерение
- в
- включать в себя
- IT
- ЕГО
- JPG
- всего
- Карен
- хранится
- Знать
- Земля
- Фамилия
- В прошлом году
- закон
- судебный процесс
- позволяя
- такое как
- Вероятно
- Ограниченный
- рамки
- LINK
- жить
- локальным
- расположенный
- Длинное
- долгосрочный
- посмотреть
- ВЗГЛЯДЫ
- лос
- потери
- Низкий
- обед
- сделать
- отметка
- Май..
- Мэр
- означает,
- механизмы
- Встречайте
- может быть
- умеренному
- Месяц
- БОЛЕЕ
- перемещение
- много
- с разными
- my
- соседи
- Новые
- нет
- некоммерческий
- сейчас
- номер
- возражения
- of
- предлагают
- Офис
- .
- on
- ONE
- постоянный
- только
- Обзор
- оппонировать
- or
- оригинал
- Другое
- наши
- за
- владелец
- Парк
- часть
- Прошло
- путь
- Люди
- для
- возможно
- постоянный
- Лично
- Часть
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- сборах
- политика
- политики
- политический
- потенциал
- мощностью
- Подготовить
- предотвращать
- предварительно
- частная
- процесс
- производит
- Производство
- FitPartner™
- Прогресс
- Проект
- проектов
- собственность
- рассматривается
- Предложения
- защищающий
- обеспечение
- что такое варган?
- публично
- вопрос
- скорее
- получила
- недавно
- уменьшить
- региональный
- Отклоненный..
- опираясь
- замечательный
- помнить
- съемщики
- требовать
- зарезервированный
- жилой
- жители
- результат
- Итоги
- обзоре
- экономия
- сообщили
- поиск
- серьезный
- Shadow
- Щит
- должен
- показанный
- аналогичный
- просто
- с
- одинарной
- сайте
- небольшой
- So
- Решения
- РЕШАТЬ
- Решение
- некоторые
- искать
- звуки
- говорить
- скорость
- тратить
- стандарт
- Область
- заявил
- По-прежнему
- обтекаемый
- упорядочение
- улица
- исследования
- представленный
- существенный
- по существу
- такие
- солнечный свет
- взять
- чем
- который
- Ассоциация
- Проекты
- Государство
- их
- Их
- тогда
- Эти
- они
- этой
- те
- хоть?
- Через
- по всему
- Бросание
- в
- слишком
- традиционный
- трафик
- преобразован
- путешествовать
- тенденция
- ОЧЕРЕДЬ
- типичный
- В конечном счете
- под
- Ед. изм
- единиц
- ценностное
- Наши ценности
- автомобиль
- с помощью
- законопроект
- Путь..
- we
- были
- запад
- Что
- Что такое
- КТО
- зачем
- будете
- готовый
- без
- Работа
- бы
- Неправильно
- год
- лет
- зефирнет
- зоны