Мнение: Дело Верховного суда Калифорнии может облегчить проблему нехватки жилья повсюду

Мнение: Дело Верховного суда Калифорнии может облегчить проблему нехватки жилья повсюду

Отметка времени: 8 января 2024 г., 6:00
Исходный узел: 3053944

9 января Верховный суд США рассмотрит дело случаев калифорнийца Джорджа Шица, который подал заявку на получение разрешения на строительство промышленного дома на своей земле в округе Эльдорадо и получил штраф в размере 23,420 XNUMX долларов за смягчение последствий дорожного движения. Возражая против отсутствия какой-либо связи между суммой в долларах и реальным влиянием его семьи на дорожное движение в этом районе, Шитц заплатил пошлину, но обратился в судебную систему. Дело Шитц против округа Эльдорадо, штат Калифорния, касается лишь небольшой части жилищного кризиса в штате. Тем не менее, это будет иметь значение для миллионов людей, которые не могут найти доступное жилье здесь и во многих других штатах.

Когда «плата за воздействие» не привязана к возросшим затратам, которые город или округ понесет из-за строительства нового дома или застройки, эти сборы могут сделать больше, чем просто выставить кому-то несправедливый счет — они также могут сократить жилищное строительство. В стране, где нехватка домов привела к заоблачным ценам, это имеет большее значение, чем вы думаете.

Разумеется, застройщики должны платить свою справедливую долю. Если плата за строительство не покрывает расходы на увеличение объема общественных услуг, необходимых для нового строительства, выборные должностные лица и избиратели обращаются к другим средствам, чтобы покрыть или избежать этих затрат. Они могут вводить ограничения на рост или другую политику запретного зонирования, чтобы заблокировать строительство новых домов, вместо того, чтобы принимать проекты, которые ведут к повышению налогов или ухудшению качества услуг.

Мы видим повсеместное свидетельство того, что это происходит, когда населенные пункты принимают такие правила, как зонирование на одну семью, требования к минимальному размеру земельного участка и эстетические требования, которые гарантируют, что можно строить только дорогое жилье, которое влечет за собой более высокие налоги на недвижимость.

Правильно установленные сборы за воздействие дают возможность развитию окупиться и уменьшают политическое давление, препятствующее необходимому росту. Местные исследования показали, что правильно установленные сборы связаны с увеличение строительства в пригородных районах.

Но когда сборы устанавливаются на произвольно высоком уровне, они лишают стимулов к строительству нового жилья и усугубляют проблемы доступности жилья в стране, создавая нагрузку для арендаторов и покупателей нового жилья.

В 2013 году Верховный суд постановил, что все сборы за разрешения должны иметь существенную связь с фактическим влиянием застройки на городские или окружные службы и иметь примерно пропорциональную цену. Это заметно снижает риск того, что сборы задушат развитие.

В некоторых штатах, таких как Флорида, юриспруденция идет еще дальше, требуя, чтобы сборы финансировали только инфраструктуру, которая обслуживает конкретные проекты, за которые они взимаются. Не случайно Флорида увидела свое население расти более чем в два раза быстрее, чем страна в целом, отражая его открытость к новым домам и относительно справедливые цены по сравнению с большей частью остальной части страны.

Но в других штатах, в том числе в Калифорнии, Мэриленде, Вашингтоне и Аризоне, суды предусмотрели исключение из принципа пропорциональности Верховного суда, разрешая более высокие пошлины, если они установлены законодательством. Дело Шитца станет проверкой того, является ли это исключение конституционным.

Частично обоснованием исключения является то, что у избирателей есть средство защиты от чрезмерных оценок в урне для голосования. Теоретически они могут проголосовать за ответственных законодателей.

Однако любые утверждения о том, что избиратели могут и будут это делать, сомнительны. Застройщики жилья составляют небольшую долю любого электората. Будущие покупатели или арендаторы жилья – те, кому нужны муниципалитеты, чтобы стимулировать, а не препятствовать жилищному строительству – могут даже не голосовать или не жить в юрисдикции, когда будут определены сборы. С другой стороны, люди, которые голосуют, скорее всего, будут теми, кто уже владеет домами поблизости, и они склонны сопротивляться экономическому росту: их собственность увеличивается в цене, если высокие сборы удерживают предложение жилья на низком уровне.

Кризис доступности жилья реален. Калифорнийцам, в частности, следует понимать простой расчет спроса и предложения, который усугубляет проблему бездомности и приводит к тому, что семь городов (или агломераций) штата входят в число 10 самых дорогих в стране. по данным US News and World Report. Когда и где суды штатов позволяют местным политикам обслуживать своих самых богатых избирателей, взимают непомерные гонорары и иным образом не допускают строительства новых домов, ситуация не улучшится.

Ожидается, что Верховный суд вынесет решение о сборах округа Эльдорадо в первой половине 2024 года. Юридические аргументы в пользу того, что все сборы за воздействие, независимо от того, кто их устанавливает, должны подчиняться одинаковым условиям, являются вескими. А во время общенационального жилищного кризиса экономические аргументы против практики штатов и местных властей, которая ухудшает доступность жилья и препятствует необходимому жилищному строительству, становятся еще сильнее.

Чарльз Гарднер — адвокат и научный сотрудник Центра Меркатус при Университете Джорджа Мейсона. Эмили Гамильтон является директором проекта Mercatus Urbanity Project.

Отметка времени:

Больше от Лос-Анджелес Таймс RE