Новости рынка многоквартирных домов + что знает 20-летний ветеран

Andrew:
Это шоу подкаста BiggerPockets 767.

Энджи:
Управляющая компания знает свое дело. Они профессионалы, у них есть опыт. Когда у вас есть клиент, который слишком вовлечен, исследование случая за исследованием, объект не достигает успеха. Когда у вас есть клиенты, которые не работают, и вы еженедельно созваниваетесь с ними, вы отправляете свой еженедельный отчет, отчет вашего владельца. Эти объекты снова и снова пользуются огромным успехом.

Andrew:
Здесь Эндрю Кушман с нашим приятелем Мэттом Фэйрклотом. Дэвид Грин снова оставил студию звукозаписи вакантной, и мы подумали, что он, возможно, усвоил урок из прошлого раза, поэтому мы берем на себя ее обязанности.

Мэтт:
Рад быть здесь с тобой, Андрей. Я благодарен, что мне удалось осуществить поглощение вместе с вами. Сегодня у вас интересный разговор, и люди спрашивают: «Почему вас так волнует управление недвижимостью?» Это так скучно. Ребята, позвольте мне сказать вам, как вам стыдно за то, что вы думаете, что управление недвижимостью — это скучно. Управление недвижимостью – это то, что повысит или уменьшит вашу прибыльность сделки. Хороший управляющий недвижимостью заключит посредственную сделку и сделает ее потрясающей, а он заключит отличную сделку и превратит ее в полную чушь. И, ребята, последнее. Если вы, ребята, хотите узнать больше о том, что делает сделки прибыльными, об управлении недвижимостью и управлении активами, вам, ребята, нужно послушать шоу номер 739, где я, Эндрю и Дэвид глубоко погружаемся в то, что такое управление активами, чем оно не является и как это коррелирует с управлением недвижимостью. Итак, после того, как вы послушаете это, посмотрите этот выпуск. Номер 739.

Andrew:
Сегодня с нами эксперт рынка многоквартирных домов. Сначала мы собираемся немного рассказать о новостях рынка, потому что все быстро меняется, и мы хотим постараться держать всех в курсе того, что мы видим в реальном времени на рынках. Затем мы поговорим об управлении недвижимостью и поговорим о многом. Но есть несколько вещей, на которые действительно важно обратить внимание, — это ключевые характеристики, которые инвестор должен искать в сторонней компании по управлению недвижимостью. Каковы основные ошибки, которые допускают новые инвесторы при привлечении третьих лиц в управление недвижимостью? И мы также услышим историю об арендаторе, у которого была вертикально интегрированная мясная лавка на ферме и барбекю, которое они устраивали внутри своего помещения. Так что следите за всем этим. Мэтт, у тебя есть для нас небольшой совет? Вы готовы?

Мэтт:
Быстрая подсказка. Хорошо, ребята, вот ваш совет на день. Мы с Эндрю собрали для вас феноменальный ресурс, который вы можете использовать при проведении собеседований с компаниями по управлению недвижимостью. Это 27, а не один, не два, не три, 27 вопросов, которые вам нужно задать управляющему недвижимостью, когда вы подумываете о найме этих ребят. И это бесплатно с заглавной буквы F, что-то, что мы с Эндрю сделали в качестве хорошего подарка, приятное спасибо. Вернемся к вам, ребята. Перейдите на сайт bigrpockets.com/resources.

Andrew:
Да, возьми это, сделай это своим. Добавьте несколько дополнительных вопросов и сообщите нам в комментариях на YouTube, что вы об этом думаете. Хорошо, я взволнован. Итак, давайте продолжим и перейдем к обновлению рынка.

Мэтт:
Итак, ребята, давайте поговорим о рынке, чувак. Ситуация меняется ежедневно. Ребята, что вы думаете? Где мы?

Andrew:
Что ж, это интересно, поскольку все, кто слушает, знают, что это было, я определенно могу дать некоторое представление: в последнем квартале мы были довольно активны. Объем сделок, мы наблюдаем небольшой рост количества доступных для просмотра объектов. Мы заключаем больше сделок, чем было раньше, не получаем больше принятых предложений, но, по крайней мере, у нас есть больше объектов недвижимости, на которые стоит обратить внимание. Там много заголовков. Я видел такие вещи, как снижение арендной платы шесть раз за последние шесть месяцев и все такое. Мы этого не видим. Арендная плата во всех наших объектах выросла. В марте почти в каждом из наших объектов были коллекции пластинок. Я думаю, что очень важно различать, о каких рынках вы говорите. Помните, недвижимость имеет местное, а не национальное значение.
Так что да, арендная плата, вероятно, снизится, если у вас есть недвижимость класса А в Сан-Франциско, но если у вас есть недвижимость класса B на быстрорастущем субрынке, она, вероятно, все еще преуспевает. Не позволяйте заголовкам отпугнуть вас. Многие объекты недвижимости по-прежнему работают фантастически. Мы также только что завершили сделку по приобретению в конце марта. Это было самое крупное увеличение капитала, которое мы когда-либо делали. Он был распродан за неделю. Итак, опять же, много разговоров о том, что в наши дни невозможно привлечь акционерный капитал. И да, это сложнее, но если у вас есть правильная сделка и правильные инвесторы, и вы объедините их, вы все равно сможете заключить сделку. И наконец, с другой стороны, мы только что выставили недвижимость на продажу и сразу же получили довольно сильное предложение с твердыми деньгами. Мы пока не собираемся это принимать.
Но мы обнаруживаем, что недвижимость, требующую банковских или промежуточных кредитов, сейчас довольно сложно продать, потому что эти кредиторы ужесточают свои сфинктеры, а финансирование действительно затруднено. Но если у вас есть недвижимость, стабилизированная на хорошем рынке и имеющая право на агентское финансирование, агентства по-прежнему очень активны и выдают кредиты на стабилизированную недвижимость. Так как на продажу так мало объектов, дела с недвижимостью на самом деле идут неплохо. Это четыре вещи, на которые я хотел бы обратить внимание и развеять некоторые мифы, а также гибель и мрак, которые существуют. Но, Энджи, Мэтт, что вы, ребята, могли бы добавить или прокомментировать, чтобы немного прояснить ситуацию?

Мэтт:
Интересные вещи, Эндрю. Но, прежде всего, я не могу не сказать этого: поздравляю с покупкой и выставлением недвижимости на продажу, не могу не дать вам пять за это. Я тоже вижу много вещей на продажу. И, к сожалению, если вы посмотрите на недвижимость, выставленную на продажу, которую я видел, многие из них — это вещи, которые люди купили год или два назад. Вы, наверное, видели много случаев, когда люди купили что-то, продавец купил это два года назад и продает это вдвое дороже, чем они заплатили за это, или брокеров, у которых это есть на рынке, за двойную цену. для этого. Это карманный список, верно? Это означает, что у брокера даже нет подписанного листингового соглашения. Они просто ходят вокруг. Продавец сказал, ну если вы достанете мне этот номер, я продам.
Я видел кучу таких и не знаю, я не хочу покупать чужие проблемы. И я с подозрением отношусь к покупке чего-либо, что принадлежало менее 18 месяцев или двух лет. Потому что проблема в том, что я видел это воочию, вы не можете решить реальные капитальные улучшения. Вы не можете решить проблему реального отсроченного обслуживания за исключением цикла владения. Вам нужно владеть недвижимостью немного дольше, чтобы справиться со всеми вопросами, которые необходимо решить. Итак, это всего лишь недвижимость, которую только что немного отполировали и снова выставили на продажу. Вот что я видел много раз в последнее время. Но я не знаю, действительно ли это показатель рынка. Я просто думаю, что многие люди просто ждут.

Andrew:
Я бы согласился. А те не собираются торговать. Это продавцы, которые в конечном итоге обгонят рынок вниз. Рынок упадет на пять, 10%, затем они снизят цену на пять, 10%. Ну, угадайте, что? Они все еще находятся за мячом-восьмёркой и будут гоняться за ним и удерживать его вечно. Так что да, недвижимость, которую мы купили, принадлежала на длительный срок, около шести лет. А тот, который мы продаем, принадлежит нам уже шесть лет.

Мэтт:
Вот так.

Andrew:
Так что это действительно заставляет это работать. Итак, теперь, Энджи, у тебя немного другое понимание, потому что ты видишь мельчайшие детали на другой стороне этого, близко к чему? 25, 26,000 XNUMX единиц.

Энджи:
Да, 25,000 XNUMX единиц. Это немного другое. Наши клиенты, или то, что мы видим, наши клиенты на самом деле сейчас ничего не покупают. Во-первых, цены по-прежнему смешные. Процентные ставки растут. И у нас также есть клиенты, которые обеспокоены тем, что у них есть промежуточные кредиты, и они обеспокоены тем, что потеряют свою собственность и попадут в конкурсное управление. Мы видим целую кучу вещей. А что касается арендной платы, на некоторых рынках, вы абсолютно правы, Эндрю, есть рынки, вторичные и третичные рынки, на которых арендная плата все еще высока. Но в крупных городах именно то, что вы сказали, вы упомянули Сан-Франциско и все такое, поскольку мы — управляющая компания, базирующаяся в Джорджии, я собираюсь сослаться на Атланту.
Мы начинаем видеть, как пандусы падают. Мы видим, как предлагаются уступки. Итак, вы начинаете видеть слабость рынка в сегментах A и B. Исторически A начинает падать, затем B получает резидентов A, и тогда это порочный круг, и он спускается к B, C. Есть некоторые опасения, и я думаю, что это будет непросто. И я думаю, что во второй половине лета, в начале осени, мы увидим много объектов недвижимости, которые будут переданы в конкурсное управление и лишены права выкупа.

Andrew:
Итак, для тех, кто слушает и не знаком с процедурой конкурсного производства, не могли бы вы очень быстро это объяснить?

Энджи:
Да. Если имущество передается в конкурсное управление, кредитор передает его так называемому специальному сервисному специалисту. Итак, в США много специальных сервисных служб, и поэтому кредит идет так называемому специальному сервисному центру. А потом спецслужба фактически подает на собственника недвижимости в суд, потому что он не платит ипотеку, и подает на собственника недвижимости в суд, и суд назначает конкурсного управляющего. Итак, ваш суд назначил конкурсного управляющего, что означает привлечение управляющей компании для управления активом. Что касается получателя, то получатель фактически управляет кредитором, мы управляем получателем, и он остается в управлении до тех пор, пока специальный сервисный агент не решит продать актив.

Andrew:
И спецсервис обычно сравнительно быстро его выставляет на продажу? Или есть отставание или?

Энджи:
Это зависит от состояния актива. Итак, если это очень проблемный актив, и вы думаете о собственности, по которой не выплачивается ипотека, как правило, не оплачиваются другие вещи, есть много отсроченных ремонтных работ, и счет за воду может быть не оплачен. И часто вы видите, что эти объекты недвижимости попадают в новости. Это типа, погодите, 200-квартирный жилой комплекс, воду отключили, потому что нет денег, чтобы что-то платить. Таким образом, вы, как правило, получаете очень проблемный актив. Итак, назначив конкурсного управляющего, приходит управляющий, приходит управляющая компания и переворачивает объект. Спецсервис фактически дает вам деньги, а это феноменальные деньги, чтобы привести недвижимость в порядок, привести ее в состояние, в котором ее можно будет продать.
Так что это зависит от состояния актива, когда мы его получим. Они не всегда плохи, но, как правило, так оно и есть, потому что к тому времени, когда дело дойдет до невыполнения обязательств по кредиту и вплоть до суда, чтобы назначить управляющего, это может привести к кризису для актива на срок до года.

Andrew:
И забавно, что вы упомянули о них в новостях, за полтора десятилетия работы в этом бизнесе я не думаю, что когда-либо видел, чтобы какой-либо объект недвижимости появлялся в новостях по уважительной причине. Почти всегда это не то, чего вы хотите, чтобы произошло с собственностью, которой вы владеете. И тогда ни один инвестор не остался позади. Давайте углубимся. Просто краткое определение. Что такое специальный сервис?

Энджи:
Спецсервис – это компания, и я приведу несколько примеров. CWCapital, партнеры LNR в Майами, с которыми мы много работаем. Rialto Capital — это специальные сервисные компании, которые буквально сосредоточены на проблемных кредитах.

Andrew:
То есть они по сути приходят и берут верх независимо от того, хочет ли этого владелец или нет?

Энджи:
Да.

Andrew:
И затем последний вопрос для тех, кого нас много, и особенно для тех, кто пытался войти в этот бизнес в последние несколько лет: в последние несколько лет было так сложно заключить сделку. Цены высокие. Конкуренция очень большая. Вы видите за кулисами, верно? Потому что вы управляете тысячами и тысячами активов. У нас с Мэттом всего пара тысяч. У вас гораздо более широкий взгляд, чем у нас. Я слышал истории о недвижимости, по которой они не могут выплатить ипотечный кредит. И затем, как вы сказали, они не платят поставщикам, они требуют капитальных затрат. Раздач больше нет. У них есть воздушный кредит со сроком погашения через шесть месяцев. Для тех, кто слушает, как вы думаете, когда некоторые из этих вещей станут возможностью для нового инвестора войти в нижнюю часть следующего цикла?
Как долго еще некоторые из этих владельцев недвижимости смогут отказаться от этого, прежде чем они окажутся в специальном обслуживании, а затем выставлены на продажу, прежде чем они станут возможностью для следующего человека?

Энджи:
Что ж, мы прогнозируем, что это конец лета, начало осени, и мы начнем видеть начало процесса, и с этого момента мы будем строить. Потому что, как ты знаешь, Эндрю, многие из этих людей переплатили за эти активы, и так продолжаться не может. Таким образом, вы попадаете в порочный круг, который произошел в 2008 и XNUMX годах, когда вы переплатили за этот актив, вы подписали его, чтобы получить эту астрономическую ренту, и вы не можете получить ренту, потому что рынок разваливается, предлагаются концессии и это просто порочный круг спуска. Ой, теперь мы не можем выплатить ипотеку. К сожалению, теперь мы не можем заплатить это. Я думаю, что мы увидим начало этого, особенно в отношении этих крупных кредитов, опять же, по нашему прогнозу, конец лета, начало осени.

Andrew:
Итак, конец лета, начало осени. И последний вопрос, и мне очень интересно услышать ваши мысли по этому поводу. Некоторые люди, с которыми я разговариваю и которых слушаю, говорят: «Эй, это всего лишь часть рынка многоквартирных домов». Другие говорят, что это обрушит весь рынок, как в 2008 году. У меня есть свои мысли, но я хотел бы услышать, что вы думаете о том, будет ли это больше похоже на избранные возможности для тех, кто хочет купить или это будет просто широко распространенное бедствие, как это было во время великого финансового кризиса?

Энджи:
Нет, по моему мнению, этого не произойдет, потому что я думаю, что есть очень много владельцев недвижимости, у которых есть хорошие надежные кредиты по разумной процентной ставке. Они сейчас текут наличными. Так что они могут пережить небольшое снижение арендной платы и некоторые трудные времена и, скажем, затянуть пояс. Поэтому, по моему мнению, я не думаю, что это будет массовое уничтожение. Я думаю, что опять же люди, которые переплатили за недвижимость, но не были умными покупателями, должны были получить деньги оттуда. И именно они, на мой взгляд, пострадают.

Andrew:
Хорошо. Хорошо, хорошо. Что ж, надеюсь, это полезная и актуальная информация для всех, кто ищет выгодные предложения и, возможно, даже имеет собственную недвижимость. Мэтт, у тебя есть что добавить, прежде чем мы перейдем?

Мэтт:
Я согласен, что у многих объектов недвижимости могут возникнуть проблемы, но я также не предсказатель конца света. Я думаю, что многие люди найдут выход или найдут способ заставить его работать. Я не думаю, что на улицах будет кровь. Я думаю, что сделок будет много, а может и больше. И я думаю, что те, кто выиграет в этой игре или те, кто вошел в эту игру, будут играть в долгую игру. Тем, кто вошел и хотел перевернуть многоквартирный дом, как горячую картошку, и войти, выйти через год, два года, как они видят людей в социальных сетях, возможно, придется либо изменить свой план, либо они могут закончиться. потерять собственность. Кто знает?
Но я думаю, что те, кто вступает в игру или расширяется в многоквартирном доме, показательным примером является Эндрю: Эндрю только что заключил сделку, только что закрыл недвижимость или просто заключил контракт на недвижимость и закрыл ее совсем недавно. Это может быть сделано. В этом все еще можно заключать хорошие сделки. Я думаю, что те, кто сидит сложа руки и ждет, пока небо упадет, будут сидеть сложа руки какое-то время. С таким же успехом вы могли бы просто выйти и попытаться найти возможности. Просто будьте внимательны и делайте ставки на сделки, понимая, что вы хотите получить денежный поток и эту оценку, потому что оценка может не иметь значения какое-то время. Я думаю, что денежный поток еще очень долго будет царить в многоквартирных домах.

Энджи:
Я также постоянно говорю клиентам: будьте осторожны при андеррайтинге, потому что рынок буквально с инфляцией и всем остальным, перерывы должны продолжаться. Вы просто не можете продолжать в таком темпе. И наступит время, когда люди скажут: «Я не могу себе этого позволить». И вы не можете продолжать позволять себе такое огромное повышение цен. Итак, подписавшись на меня, даже несмотря на то, что там могут быть хорошие предложения, вы не можете гарантировать и ожидать повышения арендной платы на 30, 40%. Рынок этого не выдержит. И именно это мы постоянно советуем клиентам: не завышайте арендную плату, потому что этого не произойдет. И мы это видели. Люди такие: «С меня хватит». Нет. Поэтому нужно быть очень и очень осторожным, и мы продолжаем советовать клиентам то же самое. Если вам придется гарантировать такое огромное повышение арендной платы, не покупайте эту сделку, потому что она провалится.

Мэтт:
Итак, прежде чем вы перейдете к нашему анализу рынка, я хочу сообщить всем, что хрустальные шары, принадлежащие Мэтту, Эндрю и Энджи, уже в магазине. Кажется, мы не можем вытащить их из магазина. Поэтому принимайте собственные рыночные решения на основе собственных рыночных данных. Вы делаете свои предложения на свой страх и риск. Итак, это наше заявление об отказе от ответственности Мэтта, Эндрю и Энджи на сегодня. Но я надеюсь, что этот разговор о рынке оказался для вас информативным. Двигаясь дальше, Энджи, вы тот человек, с которым, как мы с Эндрю, думаем, многие из них взаимодействовали в отрасли, но для тех, кто о вас не слышал и не знает вас в этом, не могли бы вы дать нам краткое представление? и расскажите нам, кто такая Энджи Смит, и мы начнем потрясающий разговор об управлении недвижимостью и многоквартирных семьях.

Энджи:
Хорошо. Да, здорово. Мы с моим деловым партнером Синди Бэти основали компанию Strategic Management Partners, или SMP, как нас все знают, в 2010 году. Мы буквально основали компанию с нулевыми активами. И мы работали на компании, которые обанкротились или находились в бедственном положении. Мы с Синди посмотрели друг на друга и сказали: что будем делать? И мы либо пойдём работать на кого-нибудь другого, либо создадим собственную компанию. Итак, в 2010 году мы запустили SMP, 0 единиц, и буквально называли это дозвоном за доллары. Синди звонила адвокатам и брокерам, которых знала по прошлому. Я вообще-то звонил в спецслужбы. Итак, это приводит к этому. И это было тогда, когда рынок разваливался. И, наконец, джентльмен от его имени, и я должен это сказать, потому что я думаю, что в мире этого человека зовут Гектор Гомес, и он сказал: «Энджи, я даю тебе шанс».

Мэтт:
Ницца.

Энджи:
И я подумал: да. Наконец мы заключили сделку со специальным сервисным центром, и все прошло прекрасно. И он дал нам самый проблемный актив, который вы только можете себе представить. И он отдал нам свой актив. Мы изменили ситуацию и стали известны в ЛНР как девушки из Грузии. А девочкам из Джорджии мы должны дать им больше, мы должны дать им больше. И буквально ЛНР предоставила нам 18 объектов недвижимости за один день по всему штату Джорджия, хотя нам пришлось взять на себя управление. Итак, между брокерами, адвокатами, верящими в нас, и Гектором Гомесом из ЛНР, на самом деле именно так SMP и зародилась. И мы проделали очень хорошую работу с этими проблемными активами, и это только укрепило нашу репутацию среди брокеров, потому что они видели, что эти активы находятся в бедственном положении, не могли поверить, что у нас есть возможность их вернуть, и они смогли продать их по выгодной цене. цены на специальный сервис. И вот. Вот так и началась SMP.

Andrew:
Здесь мы собираемся немного отвлечься на сочные вещи. Итак, вы всем говорите, что вы начали свою компанию, управляя самыми неуправляемыми активами, в один из самых неуправляемых периодов в многоквартирных домах в новейшей истории. Расскажите нам, дайте нам одну из самых интересных историй управления недвижимостью, с которыми вы столкнулись за время существования SMP.

Энджи:
Ну, это история Гектора Гомеса из ЛНР. Вот и все. И это была не та недвижимость, на которую он дал нам наши шансы. Это был еще один. И это была мультикультурная собственность. А когда мы захватим власть, там будут, и я не преувеличиваю и не шучу, во внутренних двориках будут козы или куры. А потом мы начали ходить по подразделениям, а в коврах в гостиных появились дыры, и мы все идем, что? И они действительно заботились о животных.

Мэтт:
Мы идем.

Энджи:
Они заботились о животных.

Мэтт:
Ну, они не были веганами, вот что вы говорите.

Энджи:
Они вообще не были веганами. А потом они готовили этих животных на полу в квартире, потому что они не умели пользоваться бытовой техникой, американской техникой, потому что, надо думать, многие из этих людей приехали из мест, где у них не было современного оборудования, электричества, что-либо. Поэтому нам пришлось с этим справиться. И нам действительно пришлось вывесить таблички, на этом участке был пруд-отстойник, в котором жили утки и гуси, и нам действительно пришлось вывесить знак: среда обитания не для потребления человеком, потому что они вынимали существ из пруда-отстойника и кормили их ужином. также.

Мэтт:
Итак, Энджи, платили ли они арендную плату за коз и кур?

Энджи:
Знаешь, Мэтт, мы на самом деле пошутили на этот счет. Это стало шуткой даже для нашего управляющего активами: вы взимаете арендную плату за домашних животных? Здесь мы можем заработать много денег.

Мэтт:
Это источник дохода, чувак.

Энджи:
Поток доходов. Но нет, нам пришлось прекратить практику. Вот и все.

Мэтт:
О чувак. Разные штрихи, да?

Энджи:
Это была еще и образовательная ситуация: мы должны были помочь людям по-настоящему научиться готовить и пользоваться современной бытовой техникой. Это было дикое время, было весело. Это, наверное, моя самая дикая история.

Мэтт:
Вот и все. У каждого домовладельца есть истории о том, что на коктейльной вечеринке нужно остановить музыку, и все толпятся вокруг домовладельца, и вы слышите, как они рассказывают какие-то сумасшедшие истории о домовладельце. Так что спасибо, что поделились этим.

Энджи:
В точку.

Мэтт:
Вот интересная вещь, да? Потому что некоторые люди слушают этот подкаст, которые, возможно, только начинают заниматься недвижимостью, или некоторые люди, которые слушают, могут заниматься самоуправлением или чем-то еще. Управление недвижимостью, хочешь верь, хочешь нет, Энджи, некоторые люди не находят это таким уж интересным. И некоторые люди могут даже сказать: мне даже не нужно говорить об управлении недвижимостью или даже слушать этот выпуск подкаста, потому что это не так уж важно. Верно? Что бы вы сказали, чтобы сказать, что почему стороннее руководство использует отдельную компанию по проектированию проекта, помимо внутреннего управления, почему, я бросаю вам мяч здесь, потому что я думаю, что Эндрю и я оба согласны, что это обязательно, но почему это важно для инвестора в недвижимость, почему они не могут просто купить недвижимость и позволить ветру рынка перенести ее туда, куда она пойдет?

Энджи:
Хороший вопрос. И многие люди, ты прав, Мэтт, не понимают этого, но именно ботинки, стоящие на земле изо дня в день, делают это возможным. Вам нужно иметь дело с жильцом, вам нужно сдать квартиру в аренду, вам нужно собирать арендную плату и вы должны понимать рынок, на котором вы находитесь. Допустим, кто-то из Сан-Франциско, Калифорния, покупает недвижимость в Саванне. Грузия. Что этот человек из Сан-Франциско знает о Саванне? В 99% случаев практически ничего. Вам нужно нанять человека, который хорошо разбирается в рынке, который знает, что он делает, знает законы города и штата, в котором он работает, чтобы добиться успеха и которому трудно управлять собственностью, находящейся за тысячи миль. Вам нужна профессиональная управляющая компания на месте, управляющая вашим активом.

Andrew:
Давайте отойдем немного назад. Как именно вы определяете, что такое управление имуществом третьих лиц?

Энджи:
И действительно, я бы сказал, три разных типа управляющих компаний. Есть сторонняя управляющая компания, которая управляется на 100% за плату. Мы, СМП, например, не владеем недвижимостью. А еще есть владелец-менеджер, у которого они могут владеть некоторой недвижимостью, но они также являются управляющей компанией. Тогда у вас строго есть владелец, который управляет, и я знаю, это звучит просто безумно, но вы можете поручить владельцу управлять компанией по недвижимости, которой он владеет, и управлять третьей стороной, а затем владельцем, который имеет свою собственную управляющую компанию и управляет ею. Итак, для тех, кто ищет управляющую компанию, а моя карьера до SMP была управляющей компанией-владельцем-менеджером, и многие клиенты говорили: «Эй, Энджи, откуда я знаю мистера Владельца управляющей компании?»
Он получает все внимание, он получает всех лучших сотрудников, он получает все это. Таким образом, это создало много трений, поэтому нельзя сказать, что они плохие управляющие компании или не сделают для вас хорошую работу, но наличие сторонней 100% управляющей компании привлекает многих людей.

Мэтт:
Я хочу кое-что подчеркнуть, потому что вы работаете не только на таких людей, как я и Эндрю, которые являются либо синдикаторами, либо более крупными корпорациями, которые являются хедж-фондами или чем-то еще, которые владеют многоквартирными домами. Существует также такое понятие, как конкурсное управление. И вы упомянули об этом, когда мы говорили о рынках. Вы упомянули об этом здесь. Я понимаю, что для некоторых людей мы можем просто использовать сленг, связанный с недвижимостью, верно? Что такое конкурсное производство? Давайте определим этот термин и поговорим о том, чем он отличается от работы на прямого оператора, такого как я или Эндрю.

Энджи:
Верно. Что ж, в качестве специального обслуживающего лица или получателя имущества, на самом деле, если вы назначены управляющим, вы назначаетесь судами округа, в котором находится это имущество. И суд буквально назначает вам управляющего, и вы подчиняетесь суду. Итак, вы работаете со специальной службой, именно они финансируют вам деньги на эксплуатацию актива, но на самом деле вы отчитываетесь перед судом.

Мэтт:
Это что-то вроде собственности, принадлежащей банку? Потому что многие люди, занимающиеся другими сферами недвижимости, могли бы назвать это лишением права выкупа, если недвижимость теперь принадлежит банку. Но соглашение о конкурсном управлении могло бы быть, поправьте меня, если я ошибаюсь, Энджи, где оно все еще принадлежит владельцу, но банк взял на себя меры ответственности и сдал, вы передали это своей компании, чтобы она действовала как можно лучше. проценты, если хотите, даже если они не являются владельцами.

Энджи:
Правильный. И выкупа. Итак, у вас есть конкурсное производство и лишение права выкупа. Таким образом, если недвижимость подвергается взысканию, кредитор забирает ее обратно, а затем нанимает управляющую компанию для ее управления. И в значительной степени на той же предпосылке, что и в случае конкурсного производства. Итак, они финансируют, а вы работаете до тех пор, пока кредитор не захочет продать актив. Так что в случае конкурсного производства, технически, да, Мэтт, владелец по-прежнему владеет собственностью, но кредитор передает ее специальному обслуживающему лицу, который подает в суд, чтобы назначить конкурсного управляющего, потому что они не выплачивают кредит. И во многих случаях имущество, находящееся под конкурсным управлением, подвергается взысканию или вообще подвергается взысканию. Таким образом, это выводит владельца из этого. Таким образом, он пойдет в выкуп. Но бывают случаи, и за те годы, когда мы управляли многими из них, у нас было такое, что они все время оставались под управлением.

Мэтт:
Вы когда-нибудь видели ситуацию, когда имущество, находящееся под конкурсным управлением, в конечном итоге вышло из-под конкурсного управления и вернулось владельцу?

Энджи:
Никогда.

Мэтт:
Хорошо.

Энджи:
Никогда.

Andrew:
Я слышал истории о том, как владельцы пытались это сделать, но обычно их об этом узнают, а это недопустимо. Одним из ключевых моментов для инвесторов, особенно тех, кто хочет перейти на другой рынок или впервые выйти на него, является выбор компании по управлению недвижимостью. Я живу в Калифорнии, собираюсь инвестировать в Джорджию. Есть все эти компании по управлению недвижимостью. Как мне определить, какой из них подходит мне и моему бизнесу, и как я им управляю? Итак, не могли бы вы, Энджи, объяснить немного, как кто-то выбирает компанию по управлению недвижимостью? А потом, расскажите нам немного больше о SMP, сколько у вас, ребята, юнитов? Кто вам подходит? Кто нет? И, может быть, использовать SMP в качестве примера того, как кто-то будет осуществлять этот процесс отбора при создании своей сторонней команды по управлению недвижимостью?

Энджи:
Для владельца недвижимости полезно брать интервью у нескольких управляющих компаний, потому что часто, и я собираюсь начать с этого, и это будет на протяжении всего нашего сегодняшнего разговора, это будет ключевым моментом. Это бизнес для людей. Все дело в людях, в владельцах недвижимости, в управляющей компании, в продавцах, в жителях. Поэтому все, что мы делаем в сфере управления недвижимостью, — это дело людей. И очень часто это личности. Каковы личные отношения между владельцем и управляющим недвижимостью? Тогда есть ли у управляющей компании такой опыт? Так есть ли у них опыт работы с тем классом активов, который покупается? Есть ли у них рыночные возможности? Понимают ли они рынок и имеют ли они подходящее бухгалтерское программное обеспечение?
Они согласны? Хорошо, я хочу, чтобы моя собственность была начислена. О нет, я хочу свою собственность за наличные. Управляющая компания пойдет на это? Так что на самом деле это отношения. Именно поэтому мы с Синди назвали партнеров по стратегическому управлению нашей компании. Мы хотели стратегически управлять отношениями с нашими клиентами. Именно так мы и придумали название, потому что хотели, чтобы это было партнерство. Вот еще что интересно, и вы снова попросили меня использовать SMP, и я это сделаю. Поэтому, когда мы с Синди начали свой бизнес и начали встречаться с потенциальными клиентами и проводить выставки собак и пони, нам буквально пришлось сказать людям, что мы не собираемся покупать 100% стандартную компанию, придерживающуюся политики. Итак, у Эндрю есть два объекта недвижимости в одном городе. Я буду использовать это, например. Мы не управляем этими двумя объектами одинаково. Меня не волнует, даже если они находятся в миле друг от друга, это разные активы с разными жителями, все разное.
Я не собираюсь управлять объектом А точно так же, как я собираюсь управлять объектом Б. Конечно, у вас есть общие принципы: вы собираете арендную плату одинаково, вы пытаетесь заставить всех платить арендную плату онлайн и так далее, и так далее. . Но маркетинг актива или то, что вы делаете, может быть совершенно разным. И я думаю, что помимо того, что мы начинаем заниматься конкурсным бизнесом и доказываем миру, что мы можем управлять вещами, о которых никто не думал, что можно управлять. Мы взяли на себя обязательство перед нашим клиентом не использовать все абсолютно одинаково, поскольку не бывает двух одинаковых активов.

Andrew:
Прежде чем мы перейдем к другой теме, хотелось бы задать один небольшой вопрос. Где сейчас СМП? Потому что, когда мы встретились, я думаю, у вас, ребята, было около 3000 единиц. Итак, где вы сейчас находитесь и какое место это ставит SMP в масштабе или спектре управляющих компаний, из которых инвесторам приходится выбирать?

Энджи:
Верно. Черт, Эндрю, мы слишком долго знаем друг друга. Если мы начинали с 3000 единиц, то в настоящее время мы используем от 24 до 26,000 24 единиц. Опять же, будучи исключительно компанией по управлению комиссионными, клиенты покупают, клиенты продают. Так что наши цифры из месяца в месяц буквально растут и падают. Но обычно мы работаем в диапазоне от 26,000 до XNUMX XNUMX единиц, где мы и выровнялись. А есть управляющие компании покрупнее, есть управляющие компании поменьше. Я просто думаю, что мы вписываемся в хорошую, я бы сказал, хорошую нишу. И мы не работаем во всех штатах. Поэтому, если клиент попросит нас поехать, например, в Кентукки, ответ будет отрицательным. Во-первых, мы окажем этому клиенту плохую услугу, потому что мы ничего не знаем о Кентукки, кроме названия города, и там скачут на лошадях. Так что это не наша сильная сторона. Или поехать в Арканзас или в Эндрю, Калифорния.

Мэтт:
Я бы тоже не поехал в Калифорнию.

Энджи:
Я бы не пошел.

Мэтт:
Не для инвестиций, нет.

Энджи:
Итак, вы не хотите идти туда, где вы собираетесь оказать своим клиентам плохую услугу. И если клиент покупает невыгодную сделку и мы с этим не согласны, мы тоже скажем нашим клиентам, нет, это не для СМП. И мы, вероятно, потеряли больше бизнеса. Вероятно, сейчас у нас будет 50 или 60,000 30 единиц. Мы не будем этого делать, если это не подходит. Таким образом, это должно быть, опять же, взаимное партнерство и соглашение, потому что мы не хотим обрекать нашего клиента на неудачу, и мы не хотим, чтобы наш клиент потерпел неудачу. Совершенны ли мы и потерпели ли мы неудачу? Абсолютно. Сделаем ли мы это в будущем? Абсолютно. Это часть жизни. Иногда это работает, иногда нет, и это нормально. И именно поэтому в нашем соглашении об управлении предусмотрен XNUMX-дневный перерыв.
Если вы не довольны нами или мы не довольны вами, давайте расстанемся друзьями. Жизнь слишком коротка. И опять же, этот бизнес на 100% основан на людях и отношениях.

Мэтт:
Абсолютно. И если идти дальше, давайте поговорим о людях, верно? Потому что есть два разных человека: владелец и управляющий недвижимостью. И давайте немного обсудим эти отношения. Что является наиболее неправильно понятой частью взаимоотношений с владельцем недвижимости, которую вы видите снова и снова и снова и хотите, вы прямо сейчас разговариваете со многими-многими владельцами недвижимости, так что это ваш шанс проповедовать с самого начала. с кафедры и расскажите всем этим владельцам, какое большое недопонимание у владельцев, либо относительно того, что должен делать премьер-министр, что, по их мнению, владельцы должны делать, а они нет? Или это просто распространенное заблуждение, которое, по вашему мнению, существует у владельцев в отношениях между премьер-министром и владельцем?

Энджи:
Ну, это сложный вопрос, Мэтт, но я отвечу на него так. Управляющая компания знает свое дело. Они профессионалы, у них есть опыт. Поэтому, когда владелец, особенно новый, слишком вовлечен в повседневную работу и хочет сказать: «О боже, у нас только что освободилась квартира», поднимите арендную плату на 250 долларов. Ну, г-н Клиент, нет, вы собираетесь выбить его из рынка, и ожидать такой арендной платы неразумно. Сделай это все равно. Итак, когда у вас чрезмерно вовлеченный клиент, шансы на успех у управляющей компании, а это просто не SMP, это любая управляющая компания в США, вы наняли их не просто так, пусть они делают свою работу.
А для тех клиентов, которые слишком заняты, исследование случая за исследованием, недвижимость не увенчается успехом. Когда у вас есть клиенты, которые не вмешиваются, и вы еженедельно созваниваетесь с ними, вы отправляете свой еженедельный отчет, отчет вашего владельца, вы ведете с ними хороший разговор. Эти объекты снова и снова пользуются огромным успехом.

Andrew:
Я собираюсь на секунду сыграть роль адвоката дьявола, Энджи. Я владею собственностью, забочусь о ней больше, чем кто-либо другой, поэтому буду лучше всех управлять ею.

Мэтт:
Это мои деньги.

Andrew:
Это мои деньги, это моя собственность. У меня есть свои мысли на этот счет. Но что бы вы сказали инвестору, который говорит, что по этой причине он хочет осуществлять самоуправление?

Энджи:
И мы собираемся оставить это шоу на уровне PG, меня об этом заранее предупредили. Так что мы собираемся оставить это PG. Ну, господин Клиент, вы не вертитесь и все знаете, и мне очень жаль. Мы стараемся профессионально донести до наших клиентов, что, пожалуйста, у нас есть экспертиза рынка. Мы понимаем. Мы делаем это изо дня в день. Мы зарабатывали этим на жизнь. Вы этого не сделали. Пожалуйста, позвольте нам сделать это. И иногда они это делают, иногда нет. Но хорошая управляющая компания, и мы с Синди постоянно говорим об этом нашим клиентам, мы с Синди отправляемся в прошлые жизни. У нас была крупная собственность в сфере недвижимости. Мы понимаем, что значит владеть недвижимостью, и хотим, чтобы эта собственность процветала. Мы прививаем это нашему руководству.
Когда мы говорим им снова и снова, вы относитесь к этому активу как к своему собственному. Итак, Эндрю и Мэтт, вот и все. Мы прививаем нашим людям вид, будто это ваш актив, что вы им владеете. И это то, что мы всегда стараемся дать нашим людям.

Мэтт:
Отталкиваемся от этого, да? Однако есть ряд вещей, которые должны делать владельцы, и, возможно, они ожидают, что компания PM будет делать это. Итак, какие общие вещи владелец действительно должен делать сам и чего он, возможно, ожидает, неподготовленный владелец ожидает, что его компания PM будет делать, но на самом деле это задача владельца?

Энджи:
Я просто приведу пару примеров, потому что их много. Но, как и в случае с налоговыми апелляциями, управляющая компания не является волшебником в налоговых апелляциях. Мы этого не делаем. Это не наша сильная сторона. Итак, есть компании, привлекающие налоговые апелляции. Господин владелец, мы предоставим вам компанию по налоговой апелляции, но ваш менеджер не собирается подавать за вас налоговый счет. Мне нужно сделать рефи. Вы будете над этим работать? Нет, рефинансирование — не наша работа. Это ваша работа – рефинансирование. Наша работа – управлять имуществом. Это всего лишь несколько примеров того, о чем нас иногда спрашивают и спрашивают: «Почему бы вам просто не подать апелляцию?» Налоговые апелляционные компании получают за это комиссию. И клиент говорит: «О нет, ты можешь просто сделать это». Нет, мы не можем.

Мэтт:
Я не могу поверить, что владельцы просили вас заняться рефинансированием. Я также слышал о том, что владельцы теперь просят свою компанию PM позаботиться о распределении средств для инвесторов. Например, эй, не могли бы вы просто платить моим инвесторам напрямую и отправлять их туда ежеквартально, просто отправлять им деньги прямо из компании? Верно?

Энджи:
Происходит постоянно.

Мэтт:
Причина, по которой вы не можете этого сделать, заключается в фидуциарной обязанности. Это еще не конец палки, которую вы хотите использовать в прямых отношениях с инвесторами. И этим, вероятно, должен заниматься этот синдикатор или сам оператор, а также отношения с инвесторами и все такое. Ага. Большой. Спасибо. Что ж, какие вещи не дают вам уснуть по ночам, о том, что идет не так на этих объектах и ​​тому подобных вещах, которые у вас есть, именно то, что не дает вам спать по ночам как премьер-министр, как хороший управляющий недвижимостью, который действительно заботится? И я могу вам сказать, сделайте это. Итак, как премьер-министр, который действительно заботится о вас, что вас действительно беспокоит в повседневной жизни как управляющего недвижимостью?

Энджи:
Номер один. И это номер один, номер два, номер три: преступность и судебные процессы. Это очень просто. Это самое тяжелое, с чем приходится сталкиваться любой управляющей компании, — это преступность и судебные иски. Это не весело. Вы можете утонуть, можете перестрелять, ребенок может упасть с дерева, и на вас подадут в суд. Кто-то падает с лестницы. Юридический аспект этого. И сегодня все так спорят, что мы можем перейти к страхованию отсюда, и я могу часами говорить с вами о страховке и о том, как трудно ее получить сейчас. Но в обществе, в котором мы живем сегодня, быть управляющим недвижимостью очень сложно. И это на самом деле страшно. И потом, да, это не может не дать нам уснуть по ночам, особенно если с нами случится одна из таких ситуаций.

Мэтт:
Что ж, пойдем туда, потому что многое из того, о чем вы говорили, преступность и судебные процессы повышают стоимость страховки для владельцев. И дело не только в том, что у нас становится больше ураганов или чего-то еще, потому что не во всех регионах это происходит. Стоимость страховки для многоквартирных домов резко возрастает. Почему это? Вы уже комментируете, почему это так. Что вы рекомендуете сделать владельцам? Есть ли способы, с помощью которых мы можем ориентироваться в стоимости страхования и к которым владельцы многоквартирных домов могут быть готовы к стоимости страховки?

Энджи:
Нет. И на самом деле нет простого ответа, Мэтт. Я просто не могу сказать: взмахни этой волшебной палочкой или сделай то или сделай то. Потому что, если вы пойдете к страховому брокеру, и они выведут его на рынок, и вам не понравятся эти котировки, и вы пойдете к другому страховому брокеру, ну, следующий страховой брокер будет заблокирован с рынка. Таким образом, они не могут получить эти котировки, потому что они уже заблокированы с рынка этого объекта недвижимости. Таким образом, вы буквально должны доверять своему брокеру, чтобы делать покупки во всех аспектах, чтобы получить наилучшую возможную страховку. Но есть ли в наши дни простое решение для страхования, которое можно просто щелкнуть пальцем? Нет. И опять же, мы в основном базируемся в Джорджии, получаем страховку в штате Джорджия, особенно в Атланте, я оставлю это так, Метро Атланта.
Это почти невозможно, потому что законы в Грузии изменились и людям из жюри присуждено столько высоких наград, что просто страховая компания, жизнь слишком коротка, мы уезжаем из Грузии. Поэтому владельцам в Грузии очень сложно получить страховку.

Мэтт:
Беда кругом. Хорошее понимание. Что есть, то есть. Многие люди, с которыми я общаюсь, либо говорят, они смотрят на управление недвижимостью, так как верят в это, и вы можете кричать: не делайте этого прямо сейчас, если хотите, они говорят либо о самоуправлении, либо даже охают, начиная свое собственное компания по управлению имуществом и управление от имени других людей. Пить Kool-Aid, который вы пили много лет назад, и делать это самостоятельно как источник дохода, как собственный бизнес. Что бы вы сказали людям, которые собираются заняться этим бизнесом, как вы с Синди много лет назад, и основать собственную компанию по проектированию проектов?

Энджи:
Разница в том, что мы с Синди выросли в этой индустрии. Так я начал с консультанта по лизингу, прошел путь до владельца управляющей компании. Это произошло не в одночасье. По пути у нас были большие удары, падения и повреждение колена. Итак, у нас был опыт изучения отрасли по сравнению с владельцем, который только что купил свою первую недвижимость и думает, что собирается войти и управлять ею. Они понятия не имеют. Во-первых, они не знают, что вам нужна программа. Что ж, некоторые люди пытаются использовать QuickBooks, когда покупают свою первую недвижимость. И как нанимать людей. Для чего вы нанимаете? Откуда вы берете продавцов? И это опыт, который приходит от управляющей компании, чтобы понять это.
Сейчас есть владельцы, которые довольно успешно открыли свои собственные управляющие компании, но это понимание бизнеса, и это тоже не произошло в одночасье. Вы не покупаете свою первую недвижимость, а затем открываете управляющую компанию. Обычно это просто не работает.

Andrew:
Я бы, конечно, согласился с этим. И потом, многие люди слушают и говорят: «Хорошо, это здорово, но мне еще нужно выбрать управляющую компанию». Итак, что бы вы назвали одними из самых важных? Если бы вы выбрали три самых важных вопроса, которые должен задать человек, проводящий собеседование с компаниями по управлению недвижимостью, каковы бы были эти три вопроса? И затем ваш бонусный вопрос: какой вопрос, который все задают, на самом деле не так уж и важен, даже если они так думают?

Энджи:
Какой у меня знак зодиака, я думаю? Очень важные вещи, которые нужно спросить. И снова мне придется вернуться. Вы понимаете, знаете рынок и можете ли вы работать на этом рынке? Потому что, если вы наймете управляющую компанию, которая не знает рынка, они начнут действовать с опозданием. Можно ли это сделать? Да, это может быть сделано. Но если они не знают, давайте снова поедем в Лексингтон, Кентукки, где SMP не работает, вы совершите огромную ошибку. Поэтому им нужно знать: знаете ли вы рынок, на котором мы покупаем наши активы? Какое программное обеспечение вы используете? Есть ли у вас пропускная способность, чтобы взять на себя нашу собственность? Это еще один хороший вопрос.

Мэтт:
Это отличный вопрос. И я уверен, что никто об этом не спрашивает.

Энджи:
Очень редко. Время от времени, но очень редко об этом спрашивают. И какие существуют возвратные платежи или скрытые комиссии? Многие люди этого не спрашивают. И мы с Синди, когда мы начинали SMP, опять же, в наших прошлых жизнях мы были выходцами из очень крупных компаний, у некоторых из них были или были счета-фактуры. А когда клиент что-то из этого увидел, он словно закричал. Итак, мы с Синди полностью раскрываем вам информацию: мы точно говорим вам, за что вы платите с помощью SMP, и вы видите каждый выписанный чек, все, нет никакой скрытой цели. И когда мы с Синди начали, поскольку я пришел с комиссионной стороны с долей владельца, а она была полностью из компании, управляемой владельцем, поэтому она не понимала, что я говорю. Но я ответил: «Нет, обратные счета, полное раскрытие информации нашим клиентам, и мы живем с этой честностью каждый день».

Мэтт:
Можете ли вы по-быстрому узнать, что такое возвратный счет? Просто чтобы помочь здесь получить образование. Что такое билбэк?

Энджи:
Возврат счета может происходить, например, если есть отдел маркетинга или часть бухгалтерских сборов будет возвращена клиенту, и это не раскрыто в соглашении об управлении.

Мэтт:
Например, взимается плата, превышающая плату за ПМ.

Энджи:
Ага. Или часть расходов регионального менеджера, или что-то еще, взимаемое с клиента, без его ведома.

Andrew:
Я хочу подчеркнуть две вещи, которые вы сказали, Энджи, которые, по моему опыту и наблюдениям, являются двумя основными причинами неудач в отношениях между владельцем и руководством третьей стороны. И это, во-первых, вы сказали: обязательно нанимайте управляющую компанию, которая знает рынок. Вот это абсолютно ключевой момент, потому что, к сожалению, здесь есть две ошибки. Во-первых, владелец нанял управляющую компанию, которая не знала рынка. Вторая ошибка заключалась в том, что управляющая компания согласилась взяться за эту работу. Они не должны были этого делать. И тогда это приводит к неудаче, потому что они не знают рынок, и этот владелец на самом деле не получит лучшего обслуживания, чем если бы он сделал это сам, потому что компания по управлению недвижимостью тоже не знает этого рынка. Я думаю, что это очень важно, чтобы каждый принял это к сведению.
Второе — это пропускная способность. Многие компании, не только в сфере недвижимости, но и во всех сферах, стремятся к росту любой ценой. И особенно в управлении недвижимостью, это огромная ошибка, потому что если у вас есть региональный директор, который уже управляет 27 объектами, а ваш будет 28-м, вы, вероятно, не получите такого хорошего надзора, и дела обстоят не так. будет работать хорошо. Итак, для тех, кто слушает, это два абсолютно ключевых вопроса. Действительно ли компания по управлению недвижимостью, с которой вы разговариваете, знает рынок и имеет ли он опыт работы? А если да, спросите их, могут ли они помочь вам подписать и просмотреть сделки, верно? Потому что, как упомянула Энджи, она сказала клиентам: нет, мы не собираемся заключать эту сделку. Что ж, если вы разговариваете с компанией по управлению недвижимостью, и они готовы принять все, что вы им бросаете, это красный флаг, верно? Это рост любой ценой.

Энджи:
Вероятно, красный флаг номер один.

Andrew:
Вы этого не хотите. И еще, да, есть ли у них пропускная способность? Есть ли у них люди на месте? Есть ли у них системы? Есть ли у них возможность нанимать, нанимать и привлекать новый персонал? Хочет ли управляющий недвижимостью, который будет управлять вашей собственностью, работать в этой компании? Итак, Энджи снова подняла две действительно хорошие вещи. Убедитесь, что они знают рынок, убедитесь, что у них есть пропускная способность. А для тех, кто пропустил предыдущий выпуск об управлении недвижимостью, мы предоставили всем список из 27 вопросов, которые нужно задать. Так что, если вы пропустили это в прошлый раз, в примечаниях к шоу будет ссылка, скачайте ее, и это определенно вам поможет. Мэтт.

Мэтт:
Отличная, отличная, отличная вещь. Эндрю и Энджи, это был феноменальный разговор. Энджи, спасибо, что пришли, от имени всех, за то, что пришли и присоединились к нам.

Энджи:
Это было весело.

Мэтт:
Всегда весело. Итак, очень быстро, для тех, кто хочет узнать больше о вас или SMP или каким-либо образом связаться с вами, как бы люди это сделали?

Энджи:
Зайдите на наш сайт www.smpmgt, и вы сможете нас найти.

Мэтт:
Смпмгт. Энджи, спасибо. Большое спасибо. И поздравляю с ростом и успехом SMP. С нетерпением жду возможности снова поговорить с вами в ближайшее время.

Энджи:
Ага. Звучит отлично. Было весело, ребята. Спасибо.

Andrew:
Ладно, береги себя. Что ж, это был наш разговор с Энджи Смит об управлении недвижимостью. Мы добрались лишь до части того, о чем хотели поговорить, но это не шестичасовой подкаст. Итак, из того, о чем мы говорили, Мэтт, что бы ты выделил в качестве одного из самых ярких моментов или самых важных вещей, о которых мы говорили?

Мэтт:
Прежде всего, феноменальное интервью. Энджи — отраслевой эксперт. Она занимается этим очень давно и управляет тысячами и тысячами, тысячами подразделений. Так что это такой замечательный разговор с кем-то, у кого такой опыт и опыт в отрасли. Несколько ярких моментов для меня - это ближе к концу, когда вы говорили о том, чтобы попросить управляющего недвижимостью подписать для вас сделки. И я не думаю, что достаточно людей осознают, что управляющий недвижимостью может дать вам не только способ управления недвижимостью, но и то, что действительно хороший или даже отличный управляющий недвижимостью сможет посмотреть на ваши финансовые показатели и подтвердите их и скажите: ну, арендная плата на этом рынке должна быть X. У вас они есть как Y, или мы думаем, что сможем справиться с более низкой нагрузкой расходов или, что более вероятно, с большей нагрузкой расходов.
Они могут дать вам рекомендации по расчету заработной платы для людей, которых вам придется нанять. Хороший способ узнать, действительно ли управляющий недвижимостью держит руку на пульсе или нет, — это его способность предоставить вам хороший финансовый анализ сделок. И поэтому я думаю, что просить премьер-министра об их андеррайтинге, их исполнителе, как они это называют, для вашей собственности, я думаю, это действительно имеет первостепенное значение. И я рад, что вы подняли этот вопрос во время интервью. Для меня это тоже было хорошим напоминанием.

Andrew:
Одна из вещей, которую она сказала, и которую, по моему мнению, было действительно важно подчеркнуть, заключается в том, что одна из самых больших ошибок новых инвесторов — это выбор идеальной компании по управлению недвижимостью, говоря: «Хорошо, найм их, размещение их на объекте, а затем микроменеджмент». до смерти. Просто углублюсь в мелкие детали, ну, этой квартиры, которую я хочу арендовать для этого, и эта квартира должна быть такой. А дама из дома 6А заплатила ли она за аренду своего питомца? Сделайте шаг назад и позвольте компании по управлению недвижимостью разобраться с повседневными деталями. Вот для чего они здесь. И если вы наняли правильную компанию, они справятся с этим лучше, чем вы.
Это не значит, что вы передаете им собственность и говорите: «Хорошо, я поговорю с вами через месяц, когда вы пришлете мне отчет». Вы все еще хотите участвовать. Вы по-прежнему хотите, чтобы вам дали общую картину и направление развития объекта, но позвольте им делать свою работу, а не занимайтесь микроменеджментом. И знаешь, что? Если вы позволите им делать свою работу, а они нет, это другой разговор, и вы можете найти другую компанию по управлению недвижимостью. Но если вы обратитесь к третьей стороне, позвольте им сделать всю работу. Так что это определенно одна из вещей, которую я бы выделил. Мэтт, для тех, кто, возможно, только знаком с BiggerPockets и почему-то скучал по тебе, как люди тебя находят?

Мэтт:
Люди могут очень легко связаться со мной, Эндрю, просто зайдя на сайт нашей компании, то есть derosagroup.com. Derosagroup.com. Они могут услышать всевозможные интересные вещи, которые мы делаем, прямо на этом сайте.

Andrew:
Я Эндрю Кушман. Вы можете просто ввести мое имя в Google или найти меня на сайте Vantage Point Acquisitions, vpacq.com. И там есть несколько способов связаться со мной. И, конечно же, я являюсь профессиональным участником BiggerPockets, поэтому сначала обязательно свяжитесь со мной на BiggerPockets. Итак, это Эндрю Кушман от роли Мэтта, Капитана Америки и Фэрклота, заканчиваю работу.