Как продать арендуемую недвижимость (с низкими налогами и максимальной прибылью)

Жилищный фонд остается низким, а это означает, что цены на жилье высоки. Во многих районах количество покупателей намного превышает количество домов на рынке, что создает рынок продавца.

Если вы купили арендуемую недвижимость несколько лет (или несколько десятилетий) назад, вы можете решить, что сейчас лучшее время для продажи, чтобы получить идеальную прибыль от инвестиций.

Однако продажа сдаваемой в аренду недвижимости может быть сложнее, чем продажа основного места жительства. Вам придется подумать о своих арендаторах, налоговых последствиях и других неожиданных расходах, которые могут съесть вашу прибыль. 

К счастью, наша команда FastExpert всегда готова помочь. Используйте это руководство, чтобы узнать, как продать сдаваемую в аренду недвижимость и получить максимальную отдачу от своих инвестиций. 

1. Наймите агента по недвижимости с опытом инвестирования в недвижимость.

Первым шагом при продаже сдаваемой в аренду недвижимости является наем риэлтора, который специализируется на таких видах продаж. Поговорите с инвестором в недвижимость в вашем районе и узнайте, есть ли у него несколько агентов, с которыми он предпочитает работать. Вы также можете использовать ФастЭксперт найти агентов по недвижимости, специализирующихся на инвестициях в дома. 

Выделите время, чтобы взять интервью как минимум у трех риэлторов прежде чем нанять лучшего. Задавать вопросы о типах домов, которые они продают, и о том, как они их продают. Если у вас в настоящее время есть арендатор вашей сдаваемой в аренду недвижимости, спросите, как они справляются с переходом к новому владельцу.

Это может помочь вам понять знание агентом местных законов, защищающих арендаторов. Вы также можете спросить об их знаниях налогового законодательства, если хотите избежать налога на прирост капитала. 

Вам не только нужно найти риэлтора с подробным знанием рынка недвижимости, но вы также хотите убедиться, что он профессионально подходит. Скорее всего, вы будете разговаривать со своим риэлтором каждый день (или, по крайней мере, несколько раз в неделю), поэтому вам нужно с ним ладить. Выбирать одного риэлтора вместо другого — это нормально только потому, что он лучше подходит индивидуальности.

2. Эффективно управляйте налогом на прирост капитала

Ассоциация налог на прирост капитала – это главное, на что вам нужно обратить внимание при подготовке к продаже вашей инвестиционной недвижимости. Если вы владеете домом более года, вам придется платить налог на долгосрочный прирост капитала. Эти налоговые ставки могут достигать 20% в зависимости от вашего дохода.

Главное, что нужно знать, это то, что вы платите налоги на прирост капитала только с прибыли от продажи дома. Если цена покупки составляла 125,000 500,000 долларов США, а вы продаете ее за 375,000 XNUMX долларов США, то ваш налогооблагаемый доход начинается с XNUMX XNUMX долларов США.  

Кроме того, есть и другие способы снизить налоговый счет. Отслеживайте все свои расходы, связанные с маркетингом дома и его продажей, включая комиссию риэлтора. Эти затраты уменьшают вашу общую прибыль. Используя тот же пример, приведенный выше, если вы платите комиссия шесть процентов при продаже дома стоимостью 500,000 30,000 долларов он будет стоить 345,000 XNUMX долларов. Это снизит вашу налогооблагаемую прибыль до XNUMX XNUMX долларов США. 

Каждая позиция имеет значение при расчете налоговых платежей. Это еще одна причина, почему наем опытного агента по недвижимости или работа с надежным бухгалтером может помочь вам сэкономить деньги.

Используйте биржу 1031 для отсрочки налогов

Существуют дополнительные способы уменьшить или отсрочить уплату налогов. А 1031 Обмен используется, когда вы используете прибыль от продажи дома для покупки другой инвестиционной недвижимости.

Например, если вы хотите переехать в другой штат и взять с собой инвестиции в арендуемую недвижимость, вы можете продать дом, купить другой в новом городе и использовать биржу 1031 для отсрочки уплаты налогов.

Имейте в виду, что это отсрочка, а не освобождение. Вам придется платить налог на прирост капитала при продаже сдаваемой в аренду недвижимости в будущем. 

В обмене 1031 задействовано несколько правил. Убедитесь, что у вас есть доверенный риэлтор или налоговый консультант, чтобы ваша следующая покупка соответствовала критериям.  

Рассмотрите возможность аренды перед продажей

Есть и другие способы полностью избежать уплаты налогов на прирост капитала. Например, если вы не торопитесь продавать сдаваемую в аренду недвижимость, вы можете жить в ней как в качестве основного места жительства. IRS предлагает налоговые льготы о продажах домов, которые были заняты владельцами как минимум два из последних пяти лет. Если недвижимость в настоящее время пустует, вы можете въехать в нее, сделать ее своим постоянным местом жительства, а затем продать дом через два года.

Вам нужно будет доказать, что этот дом является вашим основным местом жительства. Обычно это означает замену водительских прав и других документов, отражающих переезд. 

Это освобождение предназначено для защиты домовладельцев, желающих переехать. Среднестатистическому продавцу дома не нужно беспокоиться о приросте капитала, поскольку он не продает недвижимость, сдаваемую в аренду.  

3. Этично управляйте договорами аренды с арендаторами

Одна из наиболее частых дискуссий о продаже арендуемой недвижимости касается арендаторов. Первое, что нужно сделать, это решить, планируете ли вы продать дом вместе с арендаторами или дождаться, пока нынешние арендаторы съедут.

Когда ваши существующие арендаторы узнают, что вы продаете дом, они могут беспокоиться о своем договоре аренды. Они хотят знать, что их не выселят, как только новый покупатель вступит во владение.

Хотя вы не можете гарантировать, что о ваших арендаторах позаботятся, вы можете подготовить их к потенциальному переходу. Вот несколько рекомендаций, которым следует следовать, если вы планируете продавать дом арендаторам: 

• Ознакомьтесь с местными законами об арендаторах. Узнайте, за какой срок вам необходимо уведомить и какие права имеют ваши арендаторы в вашем штате или городе. 
• Уведомите арендаторов сдаваемой в аренду недвижимости о своем намерении продать ее. В вашем штате могут быть особые правила на этот счет, но чем больше уведомлений вы предоставите, тем лучше. 
• Уведомить за 24 часа всякий раз, когда вам нужно получить доступ к собственности. Это включает в себя вход в дом, чтобы сделать ремонт или запланировать показы. 
• Будьте готовы отвечать на вопросы арендаторов и как можно чаще предоставлять обновленную информацию о процессе продажи дома. 

Самая большая проблема возникнет, если кто-то купит дом и будет использовать его в качестве основного места жительства. В то время как другой инвестор может взять на себя активную аренду с небольшими изменениями или нарушениями условий жизни ваших арендаторов, покупатель, который хочет жить в доме, создает больше сложностей.

Вам и покупателю нужно будет решить, кто несет ответственность за выезд арендаторов, что будет зависеть от даты закрытия, текущего договора аренды и желания покупателя.

Превратите надежных арендаторов в точку продажи

Если вы продаете недвижимость, занимаемую арендаторами, другим инвесторам, выделите своих надежных арендаторов как аргумент в пользу продажи. Вы можете рассказать о долговечности арендаторов помещений и продемонстрировать своевременную историю платежей.

Это привлекает инвесторов в недвижимость, поскольку они могут сразу же получить собственность и получать доход от аренды с арендаторов. Не будет никаких пробелов, когда им нужно будет отремонтировать помещение или попытаться найти новых арендаторов. 

Ваши арендаторы также могут оценить, что вы продаете свой дом другому инвестору, который сохранит его на месте. Продажа дома, возможно, их вообще не помешает.

Прочтите местные законы, если вы прекращаете действие договоров аренды.

Если вы хотите продать пустующий сдаваемый в аренду дом, знайте, насколько законно просить арендаторов выехать. Чтение местных законов может защитить как вас, так и ваших арендаторов. Вы даже можете поделиться этими законами с людьми, которые сейчас находятся у вас дома, чтобы они знали, что вы действуете этично и справедливо.

Во-первых, посмотрите на наименьший период. Возможно, проще всего дождаться истечения срока аренды естественным путем, прежде чем продавать дом. В течение нескольких месяцев ваши арендаторы могут выехать, поскольку они были заранее уведомлены о том, что вы не будете продлевать их аренду.

Затем проверьте наличие пункта о досрочном расторжении. Посмотрите, должны ли вы арендатору деньги за расторжение договора аренды, если причина не по его вине. Если дом в хорошем состоянии, им следует вернуть хотя бы залог. 

Установите последний день сбора арендной платы и день выселения арендаторов. Если вы не уверены, что это осуществимо, проконсультируйтесь с юристом по недвижимости. Они могут помочь вам соблюдать надлежащую правовую процедуру, которая является юридически обязательной для ваших арендаторов.

Естественно, для помесячных арендаторов это не проблема. Вы можете сообщить им, что не будете продлевать договор аренды в следующем месяце, и попросить их выехать. Договоры аренды более сложны для долгосрочной аренды, например, на шесть и двенадцать месяцев.

4. Расставьте приоритеты в ремонте и модернизации.

Подготовка вашего дома к продаже может занять несколько месяцев, что дает вашим арендаторам время найти новое место, особенно если срок их аренды истекает. средний домовладелец тратит 5,400 долларов на модернизацию дома перед размещением своей собственности на рынке. Обычно это включает в себя затраты на благоустройство, ремонт и модернизацию, чтобы сделать собственность более привлекательной. 

Определите, какие ремонтные работы и улучшения необходимы в сдаваемой в аренду недвижимости, чтобы сделать ее привлекательной для покупателей. Опять же, на эти решения могут повлиять ваши арендаторы. Вы можете решить заменить ковер и перекрасить стены, но вам придется подождать, пока ваши нынешние арендаторы не уедут.

Кроме того, учтите окупаемость инвестиций, связанных с этим ремонтом. Замена гаражных ворот может иметь более высокую рентабельность инвестиций, чем замена старого и устаревшего напольного покрытия. Новая входная дверь может произвести хорошее первое впечатление, которое будет иметь большее значение, чем новая прачечная. Вы не хотите тратить деньги на модернизацию, которая не повысит стоимость вашего дома. 

Проведение такого ремонта может повысить стоимость вашей недвижимости и сделать дом более желанным, увеличивая шансы на его быструю продажу. Однако есть еще одна причина сосредоточиться на ремонте при продаже арендуемой недвижимости: налоги на прирост капитала.

Вы можете вычесть ремонт, который вы делаете в доме, как существенные расходы, которые уменьшают вашу общую прибыль. Если вы потратите 10,000 XNUMX долларов США на подготовку дома к продаже, вы сможете вычесть эту сумму после получения налогового счета.

5. Разработайте реалистичную и конкурентоспособную ценовую стратегию.

Когда вы встретитесь со своим агентом по недвижимости, разработайте стратегию ценообразования на дом. Ваш риэлтор должен предоставить сравнительный маркетинговый анализ (СМА) который собирает информацию о похожих объектах в вашем районе. Ваш агент рассмотрит дома аналогичного размера в том же районе, которые были проданы за последний период. Это может помочь им оценить, по какой цене должен продаваться ваш дом. 

Каждый дом уникален, а это означает, что цена вашего дома может быть выше или ниже, чем у других домов в этом районе. Если там есть такие удобства, как бассейн или закрытый гараж, цена возрастает. Однако, если дом изношен и нуждается в серьезном ремонте, предполагаемая цена продажи снизится. 

Вы также можете установить цену продажи в зависимости от ваших конкретных потребностей. Некоторые продавцы выставляют недвижимость по более низким ценам, если хотят переехать в спешке. Эта стратегия привлекает больше покупателей, и владельцы могут выбирать предложения, предлагающие лучшие варианты – обычно это денежные предложения, предлагающие выгодные даты закрытия.

Тем не менее, опытный агент по недвижимости может помочь вам получить полную стоимость вашей недвижимости, одновременно помогая вам двигаться дальше в вашей команде. Они могут связаться с владельцами арендуемой недвижимости в этом районе, чтобы узнать, заинтересованы ли они в расширении своего инвестиционного портфеля.

6. Эффективный маркетинг вашей арендуемой недвижимости

Продажа арендуемой недвижимости может быть более сложной задачей, чем продажа дома, занимаемого владельцем. Это особенно актуально, если у вас уже есть арендатор или вы хотите продать многоквартирный дом. Решите, хотите ли вы продать свою недвижимость какому-либо покупателю – инвестору или охотнику за домом – или вы хотите конкретно обратиться к инвесторам в недвижимость. Это определит, как вы продвигаете свой дом. 

Если вы хотите продать недвижимость другому инвестору, подумайте об организации дня открытых дверей. Сообщите арендаторам о ситуации и заплатите за генеральную уборку помещения. Это мероприятие может привлечь множество потенциальных покупателей, которые захотят купить ваш дуплекс или арендуемую недвижимость на одну семью.

Найдите риэлтора с опытом продажи арендуемой недвижимости 

Независимо от того, являетесь ли вы владельцем одного сдаваемого в аренду дома или нескольких инвестиционных объектов в этом районе, вы можете легко продать этот актив, когда будете готовы. Первый шаг — нанять риэлтора, которому можно доверять.

Наняв агента, который разбирается в налогах на недвижимость, договорах аренды и рынке аренды, вы сможете быстро и законно продать свою инвестиционную недвижимость. Они могут эффективно оценить и продать ваш дом, чтобы привлечь нужных покупателей. 

Чтобы найти этого агента по недвижимости, обратитесь к профессионалам FastExpert. Вы можете просмотреть профили риэлторов, чтобы узнать о различных агентах и ​​нанять лучшего из них, который будет поддерживать вас на протяжении всего процесса.

Найдите риэлторов, которые знают ваш местный рынок и готовы помочь вам продать ваш дом. Попробуйте FastExpert сегодня.

• SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
• PlatoData.Network Вертикальный генеративный ИИ. Расширьте возможности себя. Доступ здесь.
• ПлатонАйСтрим. Интеллект Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
• ПлатонЭСГ. Углерод, чистые технологии, Энергия, Окружающая среда, Солнечная, Управление отходами. Доступ здесь.
• ПлатонЗдоровье. Биотехнологии и клинические исследования. Доступ здесь.
• Источник: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-sell-a-rental-property/