Все, что должен знать новый инвестор, прежде чем закрыть сделку по недвижимости

David:
Это шоу 709 подкаста BiggerPockets.

Эшли:
Итак, я использовал свой опыт, все, чему я научился с тех пор, как начал заниматься недвижимостью в 2013 году, я начал и включил все это в план. Итак, шаги. Таким образом, каждая глава — это, по сути, шаг к организации того, что вы можете сделать. Вы можете найти всю эту информацию где-то еще, и я попытался собрать ее воедино, взять важные части и показать вам, как получить недвижимость в следующем году.

David:
Что происходит со всеми? Это Дэвид Грин, ведущий подкаста BiggerPockets Real Estate. Сегодня здесь особенный эпизод. Ко мне присоединится другой инвестор в недвижимость и ведущая подкаста BiggerPockets Эшли Кер. Эшли является соведущей подкаста Real Estate Rookie Podcast, который она ведет вместе с Тони Робинсоном, где они помогают новичкам покупать недвижимость. И сегодня Эшли расскажет о новой книге, которую она выпускает через BiggerPockets, «Новичок в сфере недвижимости: 90 дней до вашей первой инвестиции». Так что, если вы инвестор в недвижимость или начинающий инвестор в недвижимость, которому нужна помощь в получении следующей недвижимости и контракте, эта книга может стать для вас отличным шагом.
В сегодняшнем шоу мы с Эшем рассказываем много хороших вещей, включая этапы, начиная с того момента, когда вы передаете недвижимость и контракт до заключительного стола, и, в частности, на что вам следует обращать внимание во время комплексной проверки, реабилитации, страховой компании, закрытие стола и многое другое. Мы даем вам несколько действительно хороших советов, и вы должны убедиться, что усвоили их все, потому что многие из них сэкономят вам время и деньги, даже если вы опытный инвестор.
Прежде чем мы перейдем к Эшли, сегодняшний совет: посмотрите, чего можно добиться за 90 дней, если вы преодолеете аналитический паралич и поставите перед собой цель начать добиваться прогресса в своей первой или следующей сделке. Просто подумайте о том, чтобы приобрести книгу Эшли. Даже если вы уже владеете недвижимостью, эта книга может помочь вам сделать это лучше, а ценность, которую вы получите по сравнению с ценой книги, вероятно, будет лучшей рентабельностью инвестиций, которую вы можете получить во всем пространстве. Это пошаговое руководство, созданное для того, чтобы помочь каждому новичку пройти путь от постановки целей до их реализации в рекордно короткие сроки, за три месяца превратит вас из новичка в сфере недвижимости в рок-звезду в сфере недвижимости. Вы можете найти книгу bigpockets.com/podrookie. Хорошо, давайте перейдем к Эшли.
Эшли Кер, добро пожаловать обратно в подкаст BiggerPockets Real Estate. Как вы сегодня?

Эшли:
Хороший. Огромное спасибо, что вернули меня. По-моему, прошло около года.

David:
Ага. Теперь, прежде чем мы перейдем к тому, почему вы здесь, я хочу сказать, что я только что закончил запись эпизода «Видеть Грина», и я хотел привлечь вас и задать вам вопрос в стиле «Видеть Грина». Вот мой вопрос, и я собираюсь притвориться, будто я слушатель BP, а вы здесь будете мной.
Почему для меня, как покупателя, важна дата закрытия сделки? Я никогда не понимал значения. Очевидно, я бы хотел закрыть сделку по недвижимости в целом раньше, чем позже, если только мы не приближаемся к концу декабря и не можем начать следующий налоговый год более чисто. Но есть ли здесь элемент стратегии, которого мне не хватает, который помог бы моей сделке выглядеть еще более привлекательной для продавцов?

Эшли:
Ну, я думаю, во-первых, это то, что это может измениться. Оно варьируется и зависит от мотивации продавца. Итак, здесь, в Буффало, зимой идет снег. Никто не хочет переезжать зимой. Поэтому иногда даже предложение отсрочки закрытия можно рассматривать как преимущество, если вы делаете предложение, потому что продавцы не хотят уходить и они благодарны. Как будто наш дом продан, у нас есть контракт, но мы можем остаться здесь еще на три месяца, пока не станет тепло, а затем мы собираемся закрыть собственность. Или эти люди уже могут иметь в виду дом, они хотят попасть в свою новую собственность. Итак, введя быстрое закрытие, и я вижу, что гораздо более распространенным является то, что люди хотят быстро закрыться, они хотят покончить с недвижимостью, которую они продают, и они хотят перейти к следующему делу в своей жизни.
А когда вы выберете предложение наличными, вы чаще всего сможете закрыть сделку быстрее, чем если бы вы использовали обычное финансирование или даже кредит FHA. Вы можете закрыться быстрее, если используете твердые деньги. Таким образом, во многих случаях дата закрытия также будет зависеть от того, как вы покупаете недвижимость.

David:
Да, этот вопрос поступил от Брит из Орегона, и он немного сбил с толку, потому что она говорит: «Очевидно, я бы предпочла заключить сделку раньше, чем позже, но большинство покупателей находятся в противоположном лагере. Они хотят больше времени. Вам нужно время, чтобы получить кредит, время, чтобы собрать все организации вместе. В целом, покупатели хотели бы более длительного периода условного депонирования, потому что у них есть больше времени для комплексной проверки, больше времени на подготовку, а продавцы хотят закрыть сделку раньше». Итак, как вы сказали, Эшли, в целом более короткие сроки обычно более выгодны для продавца, но вы также отметили, что вам не следует этого предполагать. Вы должны спросить, а чего хотят продавцы? Потому что, если они смогут продать быстрее, им с меньшей вероятностью придется вносить еще один платеж по ипотеке или они быстрее получат деньги на следующую вещь, которую захотят.
Но иногда они не хотят продавать быстрее, потому что им некуда идти. Или, как вы сказали, они не хотят переезжать посреди зимы. И это то, что могут сделать агенты: они могут заставить сделки работать, они могут выяснить логистику каждой стороны, а затем заключить сделку так, чтобы это устраивало обоих.

Эшли:
Ага, я даже раньше сделал, что дату закрытия может определить продавец. Что я не указываю в своем предложении, что хочу, чтобы оно было закрыто в течение 30 дней, особенно с коммерческой стороны, когда я оформляю письмо о намерениях, и это намного более гибко, чем придерживаться договора о жилой недвижимости, который предлагает продавец. Я могу выбрать дату закрытия, чтобы не было твердого и трудного времени, когда мне нужно было бы закрыть счет.

David:
Да, это разумно, потому что это снимает с продавцов много беспокойства, потому что часто никогда не знаешь, о чем они думают. Хороший совет.
Итак, мы с тобой не общались около года. Я знаю, что вы вместе с Тони вели там подкаст для новичков в сфере недвижимости, и все прошло фантастически. Я пару раз сталкивался с вами двумя, но скажите мне, чем еще вы занимались в последний год своей жизни?

Эшли:
Одними из важных вещей являются покупка кают на суше и своего рода обновление этих кают, превращение их в современный и гламурный отдых. Недавно я завершил строительство А-образной рамы, и оно получилось красивым. Это были мои проекты за последний год: я построил четыре каюты и полностью их отремонтировал. Кроме того, я провожу учебные курсы BiggerPockets по аренде и просто являюсь начинающим инвестором. Как только я начал это делать, я решил написать книгу. Моя книга выйдет 10 января и называется «Новичок в сфере недвижимости: 90 дней до вашей первой инвестиции».

David:
Это звучит довольно пикантно. Что мы можем ожидать внутри этой книги?

Эшли:
По сути, все, что вы найдете в этой книге, за исключением, может быть, моего личного опыта, вы можете найти в Интернете, в других книгах, в подкастах, в газетах, в разговорах с другими инвесторами. . Я использовал свой опыт, все, чему я научился с тех пор, как начал заниматься недвижимостью в 2013 году, я начал и включил все это в план. Итак, шаги. Таким образом, каждая глава — это, по сути, шаг к организации того, что вы можете сделать. Вы можете найти всю эту информацию где-то еще, и я попытался собрать ее воедино, взять важные части и показать вам, как получить недвижимость в первый год в следующем году.

David:
Похоже, это что-то вроде проекта. Просто выполните шаг первый, шаг второй, шаг третий, и в конечном итоге вы получите недвижимость.

Эшли:
Да.

David:
Очень круто.

Эшли:
И это произошло. Проводя буткемп, мы, по сути, делали то же самое и на буткемпах. Я провожу его вместе с Тайлером Мэдденом, и к нам приходило так много людей и рассказывало нам, что они получили свою первую недвижимость или, может быть, они застряли после получения первой или второй собственности, а затем они пошли дальше и взяли учебный лагерь, и они смогли получить другое имущество по договору. Я только что был в Фениксе на встрече BiggerPockets. Мы с Тони сделали там подкаст в прямом эфире, и два человека только что на этой встрече посетили буткемп, подошли ко мне и сказали, что один уже заключил одну сделку, а другой — две.

David:
Хорошо. Так это работает, да? Давайте углубимся в одну часть, о которой новые инвесторы могут не знать, и именно поэтому сроки так важны. Итак, вы рекомендуете этот 90-дневный график, он появляется на учебных курсах, он появляется в вашей книге. Что, по вашему мнению, в 90-дневном графике помогает новым инвесторам добиться прогресса?

Эшли:
Я думаю, просто поставив цель и установив сроки ее достижения. Итак, если вы хотите получить краткосрочную аренду, или вы хотите долгосрочную аренду, или вы хотите приобрести недвижимость для перепродажи, это дает вам достаточно времени, чтобы завершить и пройти все этапы, чтобы фактически получить недвижимость по контракту. . В зависимости от штата, в котором вы находитесь, например, Нью-Йорка, вы, скорее всего, не собираетесь закрывать недвижимость, потому что иногда только закрытие объекта занимает 90 дней, даже после того, как вы заключили на него контракт. Таким образом, в зависимости от того, где вы живете, к тому моменту, когда вы действительно заключите сделку по недвижимости, может пройти не 90 дней, но нам нравится видеть, что вы делаете предложения и получаете что-то по контракту в течение 90 дней.

David:
ОК, круто. Итак, давайте углубимся в то, что на самом деле будет происходить в этом процессе, и начнем с того, когда вы действительно получите что-то по контракту. Поэтому, как только контракт на недвижимость заключен, многие люди думают, что работа сделана: «Ура! Это по контракту, я купил. Нет, ты сделал это. Это шаг, и именно здесь начинается настоящая работа, и одним из первых шагов является комплексная проверка. Итак, что вы порекомендуете сделать инвесторам, когда они начнут проводить комплексную проверку недвижимости, которую они только что заключили в контракт?

Эшли:
Прежде чем мы углубимся в это, я просто хочу подчеркнуть, насколько важно на самом деле заключить сделку, и это так увлекательно и может принести такое облегчение, но я обнаружил, что многие контракты на недвижимость приводят вас к этому. точки поиска сделки, как найти сделки, анализировать сделки и затем делать предложения. Но многое не освещается в том, что вы делаете после того, как получаете недвижимость по контракту, прежде чем закрыть его. Именно здесь я потратил много времени на объяснения в книге, и у меня есть контрольный список приобретений, который я помещаю в книгу, а затем углубляюсь в каждую вещь. Поэтому очень важной частью является ваша должная осмотрительность.
За последние пару лет мы видели, что многие люди отказывались от проверок недвижимости, когда они просто делали предложения и на самом деле не проводили никакой комплексной проверки, но есть много комплексной проверки, которую можно провести, насколько это возможно. физический осмотр имущества. Существует также комплексная проверка, которую вы можете просто провести, сидя за компьютером, чтобы найти информацию и данные. Таким образом, некоторые из этих вещей включают проверку налогов на недвижимость, получение расценок на страхование, выяснение размера премии по страховке, какой тип страхования вам нужен для собственности, а затем ваша титульная компания выполняет работу по поиску титула. и проверим, есть ли какие-либо залоговые права или судебные решения в отношении прошлого владения имуществом. Кроме того, нужно пойти в офис окружного секретаря или в мэрию, поговорить с офицером по обеспечению соблюдения кодекса, особенно в зависимости от типа собственности.
Итак, я ищу недвижимость с землей в сельской местности, где на участке есть септики и колодцы, и он не подключен к коммунальным услугам. Итак, на самом деле существует некоторая комплексная проверка, которая заключается в том, чтобы выяснить, когда округ в последний раз проверял это? Должен ли округ приехать и провести проверку после продажи? Вам нужно заменить его? Сколько это будет стоить?

David:
Когда я купил самую первую недвижимость, никто не сказал мне, что налоги на недвижимость были выше, чем предполагалось. Оказалось, что это область, которую мы здесь называем Мелло-Роос. Я не знаю, есть ли они у вас, ребята, но это дополнительные налоги, собираемые для оплаты созданных школ. Специальные оценки, вероятно, будут техническим термином. Я думал, что налоги будут составлять 140 долларов в месяц, а они составили около 450. Это было более 300 долларов в месяц на дом, который я купил за 195,000 XNUMX. Это не было похоже на сверхдорогую недвижимость, где налоги были такими высокими, что снижало цифры, и я даже не подозревал, что такое может произойти. Я не знал, что некоторые дома могут иметь более высокие налоги, чем другие. Это одна из вещей, о которых, как вы говорите, инвесторам следует знать?

Эшли:
Да, а еще в штате Нью-Йорк есть сберегательная программа STAR. Это ваше основное место жительства, вы можете получить налоговый кредит на недвижимость. Если вы фермер или сдаете свою землю в аренду фермеру для сельскохозяйственных целей, вы можете получить скидку на налоги на недвижимость. То же самое, если вы ветеран. Итак, если вы пойдете и получите налоги на недвижимость, вам нужно знать, кто на самом деле сейчас живет в этой собственности и как она удерживается, потому что вы можете смотреть на этот низкий налог на недвижимость и не осознавать, что эта сумма сбережений STAR снимается. на самом деле это потому, что они живут в этой собственности, а вы собираетесь использовать инвестиционную недвижимость, и тогда она будет увеличиваться.

David:
Это совершенно верно. Когда я впервые начал продавать дома, одна из вещей, которую я делал для своих клиентов, — это размещал информацию о недвижимости на веб-сайте окружного налогового инспектора. Итак, вам нужно поискать номер посылки оценщика. Вот что означает APN, если вы когда-нибудь слышали фразу APN, или вы могли бы просто ввести адрес и найти недвижимость, и это на самом деле общедоступная информация. Вы можете увидеть, сколько налогов платят ваши соседи, вы можете увидеть, сколько платят другие. И это покажет, ладно, вот какой будет фактическая сумма, которую собирается собрать округ или штат. И вот все ваши специальные оценки: вы получите это, вы получите это, вы получите это, и вы увидите, какие налоги взимаются за частную собственность, и я предполагаю, что именно здесь Оценка STAR будет отображаться или скидка, если это основной домовладелец.

Эшли:
Да, это отличный момент, когда вы действительно можете узнать о налогах на недвижимость. Вы можете зайти на окружной картографический сайт ГИС. Так что просто создайте карту Google GIS в вашем округе, и это бесплатный веб-сайт, на котором отображается карта, а затем участки, и вы можете просто щелкнуть по участкам или выполнить поиск по ним. Вы можете зайти на сайт вашего города, и часто они там будут. Есть некоторые сельские города, в которые я инвестирую, но их даже нет на веб-сайтах, и вам нужно физически пойти в офис оценщика, чтобы получить их. Кроме того, есть и другие платные сайты, такие как PropStream, стоимость которых составляет 99 долларов в месяц, и с них вы можете получать налоги на недвижимость.
Просто убедитесь, что вы проверяете налоги на недвижимость, особенно если вы покупаете на MLS или даже если продавец просто сообщает вам, каковы налоги на недвижимость, убедитесь, что вы действительно проверили эти данные и что вы получать актуальные данные об этом. Поэтому, если налоги на недвижимость взимаются более года назад, убедитесь, что вы взимаете и новые.

David:
Да, и во многих регионах налоги пересчитываются при продаже. Итак, в нескольких местах, которые я видел, налоговый инспектор каждые 10 лет или что-то в этом роде приходит и говорит: «Вот стоимость недвижимости». На основании этого они обнуляют все налоги. Но в большинстве районов, когда собственность переходит из рук в руки, ее переоценивают. Итак, цена покупки тут же. Еще одна вещь, которая произошла с этим первым домом: он был продан в 2006 году как новостройка за 595,000 195 долларов. Я купил его за 195. Таким образом, хотя в итоге я заплатил больше налогов, чем ожидал, исходя из 5, они собрали с меня кучу налогов при закрытии процесса условного депонирования, потому что они все равно оценили его в 95 195. Потом, когда его продали, пришёл налоговый инспектор и сказал: «Хорошо, он стоит XNUMX». Это треть налогов. Этот парень заплатит больше, чем другие люди.
Но они уже получили от меня больше на условном депонировании, поэтому должны были вернуть мне эту сумму. Такое случается нечасто, но они отправили его в собственность, а не мне, а мой арендатор фактически подделал чек, обналичил его, а затем три месяца подряд платил мне арендную плату из моих собственных денег. налоговая льгота. Так что нет, когда вы покупаете недвижимость, когда вы смотрите на текущие налоги, они представляют собой процент от покупной цены. Вероятно, в большинстве случаев вы платите за дом больше, чем заплатил продавец при его покупке. Поэтому ваши налоги будут выше. Вы не можете посмотреть на точную цифру и сказать, что это мои налоги. Вы должны смотреть на процент от покупной цены. Это похоже на то, как вы обучаете новичков, когда заставляете их выполнять эту часть?

Эшли:
Да, и я думаю, что еще одним важным моментом, который следует добавить к налогам на недвижимость при получении информации, является то, что ваши коммунальные предприятия также проверяют то, что они говорят, о плате за воду и канализацию, особенно если вы собираетесь платить часть их в качестве платы за воду и канализацию. домовладелец. А также узнать, какие утилиты используете. Итак, здесь, где я живу, и в районах, которые я инвестирую в отопление, это может быть пропан, природный газ или электричество, или я на самом деле только что купил дом, в котором было всего три дровяные печи в свойство. Итак, существуют очень разные способы отопления дома и разные коммунальные услуги, а также разные коммунальные компании. Таким образом, в ходе процедуры комплексной проверки не только проверяется налог на недвижимость, но и проверяется, какие виды коммунальных услуг имеются на территории, а затем и суммы за них.
Таким образом, если недвижимость плохо изолирована, из дома уходит тепло, а счета за газ чрезвычайно высоки, даже если вы не платите по счетам за газ, когда вы получите арендатора в эту собственность, они, скорее всего, будут платить за газ. спросите вас: «Знаете ли вы, какова средняя стоимость коммунальных услуг для этой собственности?» Вы можете получить эту информацию, позвонив в коммунальную компанию и запросив среднее значение. Они не могут сообщить вам точную сумму чьего-либо счета, но могут дать вам среднюю сумму за шесть месяцев или год. Убедитесь, что вы берете полный год, особенно если вы живете в районе с разными сезонами. Потому что, если вы позвоните осенью и получите последние шесть месяцев, это будет лето. Итак, вам нужен весь год, чтобы увидеть, каков этот средний счет. Но это определенно повлияет на арендаторов, приезжающих в дом. Возможно, вам удастся обмануть кого-то и заключить с ним договор аренды на год, но если у него очень высокий счет за коммунальные услуги из-за того, что недвижимость плохо изолирована, то по истечении этого года он, скорее всего, переедет в какое-нибудь более доступное место. .

David:
Это очень хороший момент. А что насчет того, что вы проделали часть этой работы и теперь вам нужно выяснить, происходит ли реабилитация? В каждом ли доме есть ремонт? Есть ли в некоторых объектах недвижимости ремонт? Как вы посоветуете людям в книге проявить должную осмотрительность в отношении реабилитационной части сделки?

Эшли:
Да, самое простое в том, что вы можете обратиться к подрядчику еще до того, как предложите недвижимость, но иногда это просто невозможно. Итак, именно тогда в течение периода комплексной проверки, прежде чем вы закроете объект, вы настраиваете все так, чтобы в день закрытия вы были готовы принять меры в отношении объекта. Так что это может быть, если у вас есть разрешение, и я всегда включаю это в свои контракты. Даже если я не получаю банковское финансирование, я гарантирую, что у меня будет доступ к подрядчику и/или оценке. Таким образом, если я в конечном итоге займусь финансированием, твердыми деньгами или что-то изменится, у меня все равно будет возможность привлечь кого-нибудь в собственность. Так что для оценщика или для подрядчика. И обычно это не проблема, поскольку большая часть недвижимости, которую я покупаю, уже пустует.
Если есть арендаторы, может быть сложнее убедить продавцов согласиться на это или, возможно, они живут там в качестве основного. Но всегда стоит спрашивать и всегда стоит попробовать, чтобы вы могли обратиться к подрядчику и получить более точную оценку, чем предусмотрено в бюджете. Поэтому, когда вы проводите осмотр или даже показ, прежде чем предлагать цену, сделайте как можно больше фотографий, а затем снимите видео всего дома, чтобы вы могли вернуться назад и действительно построить свой бюджет, например окей, в доме 13 окон, их все придется заменить. Это то, сколько стоит окно и сколько труда нужно вложить в него. И вы можете пройти комнату за комнатой и действительно составить смету и определить объем работ, который затем можно передать подрядчикам.
Таким образом, даже если вы не можете доставить их в собственность, вы можете отправить им видео, отснятый материал, объем работ, и они могут дать вам хотя бы приблизительное представление. И затем, когда вы закроетесь, вы сможете доставить их прямо на территорию и, будем надеяться, выстроить их в ряд.

David:
Это такой хороший совет. Очень часто я слышу, как люди разочаровываются: «Мой подрядчик не может ходить по дому в течение семи дней комплексной проверки, которые у меня есть. Я должен отказаться от этого». И я просто думаю, что это безумие, потому что в большинстве случаев они не могут дать вам очень подробную информацию. Но в книге «Инвестирование в недвижимость на расстоянии», когда я писал эту книгу, я говорил о том, как я делаю это, даже когда меня нет в этом районе. И я сделал это недавно. Я купил дом в Блю-Ридж, штат Джорджия, или коттедж, о котором вы упомянули. Вы покупаете эти два.
И когда мы были там, я научил своего агента, как это делать, когда меня здесь нет. Я не собираюсь присутствовать на всех этих мероприятиях, так что достаньте телефон, снимите видео, пройдитесь по гаражу, не торопитесь и скажите: «Вот что ему интересно. Можем ли мы поставить спальню здесь, спальню здесь? Где бы мы разместили ванную? Мы хотим разрушить эту стену». И он снимает все это на видео на случай, если подрядчик попытается выяснить, могут ли в такой ситуации возникнуть проблемы с нагрузкой? Затем мы поднялись по лестнице гаража туда, где по сути было обустроено жилое помещение, и показали, как здесь выглядит отделка, мы хотим, чтобы вы сделали то же самое внизу.
Он дал мне очень ограниченный бюджет того, сколько это будет стоить, просто основываясь на видео. Затем я закрылся, а затем они вошли и сказали: «О, хорошо, вот несколько корректировок, которые нам нужно внести теперь, когда мы осмотрели объект». Но мне не нужно было, чтобы они прошли весь путь. И это намного, намного проще, чем я думаю, мы думаем. И многим людям даже в голову не приходит снять видео и потом отправить его людям, когда их там нет. Похоже ли это на метод, который вы используете при покупке?

Эшли:
Определенно да. И общий вопрос, и вы сказали, что иногда вы не можете привлечь туда своего подрядчика, и в последнее время я часто наблюдаю это среди новичков, что они не могут заставить подрядчиков прийти на объект, особенно если у них нет Объект еще даже не закрыт, или, может быть, у них еще даже нет контракта, но они новые инвесторы и просто хотят принять все возможные меры предосторожности. Итак, единственное, что вы можете сделать, это предложить подрядчику заплатить за его выполнение. Так что, если вы не уверены, собираетесь ли вы их использовать или нет, и у вас возникли трудности, вы можете это получить. Но еще я выстраивал свой собственный объем работы.
Итак, если у вас есть какие-то знания или у вас есть кто-то, у кого есть знания, возможно, они не являются подрядчиком или не могут выполнить работу за вас, но они могут пройти за вас по собственности и построить ее, вот что вам нужно. сделать, построить этот объем работ, а затем отправить его подрядчику. Таким образом, вы не просите подрядчика предоставить подробную смету того, что он будет делать. Вы отправите им этот объем работ и попросите их заполнить отдельные позиции. Затем, если вы отправите это трем разным подрядчикам, у вас будут очень сопоставимые оценки, потому что вы действительно это построили. И тогда вы также, я уверен, получите обратную связь, и они дадут вам то, чего вам не хватает, и тому подобное. Но это также покажет вам, кто на самом деле отличный подрядчик, который тоже заботится о вас, и что он внесет свой вклад.

David:
Что вы думаете о том, чтобы ваш подрядчик и домашний инспектор работали в один и тот же день, когда вы сможете это выстроить?

Эшли:
Я не знаю. На самом деле я никогда об этом не думал. Я никогда этого не делал. То есть я не вижу в этом недостатков.

David:
Будем надеяться, что домашний инспектор увидит что-то и скажет: «Эй, это нужно исправить». Но подрядчик мог не знать, что эта розетка не работает, или эй… Часто вы обнаруживаете, что розетки подключены неправильно, электрическая панель настроена неправильно или водопровод не в порядке. Они такие: «Да, это странно. Почему он бежит сюда, а не туда?» Где они могут попросить подрядчика включить это в объем работ, если что-то нужно сделать. И наоборот, подрядчик может сказать: «Это выглядит странно». И, возможно, он может поручить домашнему инспектору проверить, были ли шпильки расположены в правильном месте или они были неправильно подключены.
Это был один из советов, который я усвоил, когда вкладывал значительные средства в Джексонвилле, штат Флорида, и покупал много домов одновременно: если бы я мог заставить их обоих одновременно выполнить их прохождение, это было бы менее скоординировано для моему агенту, чтобы попытаться выяснить, как заставить продавцов согласиться на это, а затем они как бы натравливали друг друга, и это просто дало мне больше информации для проверки в течение периода комплексной проверки.

Эшли:
Да, это отличный момент, потому что тогда вам нужно будет получить доступ к собственности только один раз, если они прибудут сразу. А затем, если по какой-то причине кто-то не сможет этого сделать, вы можете отправить отчет об инспекции своему подрядчику.

David:
Да, это определенно… Мы тоже всегда так делали. Мы говорили: «Эй, посмотри, расскажи мне, что, по твоему мнению, можно сделать с наименьшими затратами». Потому что, если они собираются заплатить 9,000 долларов за решение небольшой проблемы, я, вероятно, не стану заставлять их это делать. Но иногда они открывают стену или все равно перемещают вещи, они такие: «О да, пока мы там, мы просто это починим». И вам даже не придется ничего платить, в то время как, если бы вам пришлось вызвать сантехника специально для решения этой проблемы, они могли бы взять пять тысяч, потому что им пришлось врезаться в ваш листовой камень и перемещать вещи. Но если вы все равно демонстрируете ванную, вы можете исправить то, что указано в отчете.

Эшли:
Это также здорово, если вы планируете попросить продавца снизить цену или покрыть стоимость некоторых вещей, которые выявляются при проверке. Таким образом, имея рядом своего подрядчика, вы можете довольно быстро получить смету, чтобы иметь возможность пересмотреть условия с продавцом.

David:
Гораздо лучше, чем пытаться заставить вашего подрядчика трижды объездить один и тот же объект, чтобы получить оценку новой вещи, когда вы находитесь в середине переговоров, что является отличным переходом к следующей части процесса после того, как вы что-то внесете. по контракту это переговоры. Что вы посоветуете о том, как вести переговоры для заключения контракта, а затем, как только вы заключите контракт, что вы можете сделать, чтобы сэкономить немного денег?

Эшли:
Да, то, что мне нравится больше всего, так это то, что на самом деле есть два разных сценария: вы вне рынка или вы находитесь на рынке, я думаю, что гораздо проще вести переговоры о внерыночной сделке, потому что вы можете напрямую связаться с продавцом. и там нет посредника. Итак, в этом сценарии я обычно составляю письмо о намерениях, в котором указываю основные условия контракта, цену покупки, недвижимость, информацию о продавце, мою информацию, а также условия соглашения и любые непредвиденные обстоятельства. Мне нравится отправлять его им и встречаться с ними в течение 24 часов. Итак, я назначил им встречу, отправлю ее накануне вечером, а потом пойду и сажусь с ними. И у меня есть копия для себя, и у меня есть ручка, готовая что-то нацарапать и поставить инициалы, чтобы внести изменения. Поэтому мне нравится встречаться на переговорах лицом к лицу и просто спрашивать их: «В чем вы сомневаетесь? Что тебе не понравилось?» И вы узнаете столько информации.
У меня был продавец, который сказал мне, что он не хочет этого делать, и он был как бы сдержан и сказал: «Знаете, мне просто нужно 2,500 долларов в месяц, это то, что мне нужно». Так что же я сделал? Я работал задом наперед. Я предоставил финансирование продавца на 25 лет, амортизация составила 3.5%, и это составило его 2,500 долларов, которые ему были нужны. И для меня это сработало, и для него это сработало, но я бы никогда этого не узнал, не поговорив и не выслушав. Поэтому я думаю, что существует очень много разных причин, по которым люди продают вещи или вещи, которые для них важны. Поэтому, если вы можете встретиться с ними лицом к лицу, я думаю, что их будет намного легче прочитать, когда вы говорите о чем-то, что указано в письме о намерениях, о том, что для них важно, а что для них не важно.
И тогда это также дает вам своего рода возможность выступить… Так что я всегда делаю это во время показа. Я всегда спрашиваю, заинтересованы ли они в финансировании продавцов. Если ответ категорический: «Нет», тогда я иду и говорю: «О, я не знал, сказали ли вы своему бухгалтеру, своему CPA, что вы продаете, и они порекомендовали вам налоговые льготы по этому поводу. Это их немного воодушевляет. А потом, знаете, всегда есть какая-то мелочь». Ну, я не знаю, думаю, я мог бы поговорить с ними и все такое». И: «О да, тебе следует». Это множество налоговых льгот.

David:
Можете ли вы поделиться этим вкратце? О каких преимуществах люди могут рассказать продавцу и почему они могут захотеть использовать финансирование продавца?

Эшли:
Во-первых, налогооблагаемый доход распределяется в течение срока действия кредитного соглашения, которое они выплачивают. Таким образом, они не пострадают от налогов из-за получения единовременной суммы денег вперед. Обычно это самое важное для людей. Но также, если они старше, их пожилые люди тоже получают фиксированный стабильный доход. Я видел много таких пожилых продавцов вместо… Особенно в палаточных лагерях, я искал палаточные лагеря, и они так привыкли к тому, что им приходит этот ежемесячный доход, и им нужно получить эту единовременную выплату, и теперь они хотят чтобы оставаться в пределах того ежемесячного дохода, который они привыкли получать и который можно увидеть при долгосрочной аренде. Но самое большое налоговое преимущество заключается в том, что в первый год они не так сильно страдают от налогов, и они распределяются.

David:
Да, они не наполняют прибыль одновременно.

Эшли:
Да, и я думаю, что многие продавцы тоже пытаются создать богатство поколений. Они тоже видят ценность того, что когда я умру, эти выплаты перейдут моим детям, внукам и так далее.

David:
Очень хороший момент. Все в порядке. А что, если кто-то воспользуется услугами агента по недвижимости, чтобы купить дом? Какой совет вы им дадите относительно того, как им вести переговоры через своего агента?

Эшли:
Я думаю, это зависит от того, насколько вы доверяете или цените мнение своего агента и насколько ваш агент будет работать на вас. Я был в ситуации, когда мой собственный агент, которого я использовал, заставлял меня чувствовать себя неловко из-за того, о чем я просил. Поэтому я думаю, что очень легко что-то запутать. Они переходят от покупателя к их агенту, к агенту продавца и к ним. А затем, если вы действительно получаете это по контракту, в штате Нью-Йорк нам придется использовать адвокатов, затем вы также бросаете адвокатов в центр всего этого, и тогда это фактически проходит почти шесть человек.
Поэтому я думаю, что вести такой разговор намного сложнее, и поэтому я всегда все записываю на бумаге. Я пишу так, как хочу. Поэтому, если я прошу финансирование продавца в предложении, я собираюсь написать этот график амортизации. Я собираюсь сказать: «В этом месяце я хочу купить его за такую-то сумму». Но в течение пяти лет вы заработаете X сумму процентов. И я выкладываю. Я не полагаюсь на то, что какой-либо агент объяснит это как даже выгоду от этого и покажет, что они на самом деле собираются зарабатывать больше денег, принимая финансирование продавца.

David:
Ага. Вы заставили меня задуматься о том, почему все так сложно, когда в дело вовлечены агенты, ведь вы совершенно правы. Это хороший момент. И я понял, что есть определенные вещи, которые становятся «отраслевыми стандартами», когда вы имеете дело с агентами, и некоторые из них различаются в зависимости от региона. Например, в Северной Калифорнии продавец обычно платит налог на передачу собственности, а покупатель платит сборы за право собственности и условное депонирование. Но в некоторых частях Северной Калифорнии вы поровну разделяете плату за право собственности и условное депонирование. Все по-другому, когда вы находитесь в районе залива, Центральной долине или Южном заливе. Происходит следующее: не существует правильного или неправильного способа сделать это, но агент по листингу, который собирается предложить информацию своему продавцу, приукрасит ее так, как будто он просит что-то ненормальное, он жадный. Они хотят, чтобы вы заплатили за это. Ну, по традиции, они должны за это платить.
И вот теперь продавец, который ничего не знает о недвижимости, говорит: «О, они меня обдирают». А теперь они твердо заявили: «Нет, мы не собираемся этого делать». Агент такой: «Да, верно, я сэкономлю тебе деньги». А потом они идут к агенту покупателя и говорят, что не собираются этого делать. Агент по закупкам подходит к вам, и вы говорите: «Да, иди и договаривайся еще раз. Это вздор. Они должны заставить их изменить свое мнение. Это твоя работа, верно?» Теперь агент покупателя говорит: «Ух, если я буду давить слишком сильно, они отступят. Если я не буду давить достаточно сильно, мой клиент разозлится». И тогда вы, покупатель, понятия не имеете, какие разговоры ведутся между агентом по листингу и продавцом. А затем, когда вы добавляете дядю, который хочет помочь, и отца, который хочет защитить своего ребенка, и адвокатов, которые участвуют в этом, и у каждого есть свой собственный набор ценностей, которыми, по их мнению, следует руководствоваться, становится очень трудно что-либо сделать. переговоры вообще.
Затем, когда вы идете непосредственно к продавцу, вы пытаетесь бороться не со всеми этими предполагаемыми способами действий. Это: «Вот что я вам предлагаю. Это принесет вам пользу?» «Вроде того, но это принесет мне больше пользы». «Хорошо, дай мне посмотреть, смогу ли я структурировать это так, чтобы это приносило мне пользу». И это намного чище. У вас нет всех традиций, связанных с тем, как кого-то обидеть.
Я думал, что в некоторых азиатских культурах очень традиционно приносить небольшой подарок при встрече с новым человеком, и я бы не стал приносить небольшой подарок. Я бы никогда об этом не подумал. Мы не делаем этого там, откуда я родом. Таким образом, вы можете очень легко обидеть людей, и это постоянно происходит при продаже недвижимости. А затем вы добавляете разных брокеров, у которых разные способы ведения дел, разные MLS имеют разные вещи, а разные компании, занимающиеся правами собственности и условного депонирования, устанавливают все по-разному. Есть так много способов расстроить людей. И каждая сторона только слышит, как другая сторона не согласилась, и тогда обе стороны по-настоящему злятся. Это похоже на телефонную игру, где все может пойти не так. Так это один из способов, которым вам нравится обращаться напрямую к продавцу, потому что вы можете избежать всего этого?

Эшли:
Да, но я должен сказать, что были времена, когда наличие агента определенно было преимуществом, потому что, возможно, они дружат с другим агентом или хорошо его знают. И даже иногда, как бы это ни казалось неэтичным, бывают случаи, когда агенты намекают или сообщают факт о продавцах, которого, возможно, не знают другие люди, делающие предложения, или что-то в этом роде. Или даже если вы оба хотите разные цены и что-то в этом роде, агенты представляют покупателя или продавца, разные представители, они оба хотят продать недвижимость. У них обоих есть конечная цель — закрыть эту собственность, чтобы получить свою комиссию. Поэтому иногда доходит до определенного момента, когда агенты начинают работать вместе, чтобы заключить сделку. И это может быть огромным преимуществом, поскольку и покупатель, и агент продавца делают все возможное, чтобы эта сделка состоялась.
Я видел это, особенно если что-то вроде переговоров затянулось и затянулось или что-то всплыло. У меня была недвижимость, которую я имел по контракту, и я финансировал ее, проводил оценку. Оценщик не выходил на участок, пока подъездная дорога не была вспахана. Продавец категорически отказался распахивать подъездную дорожку. Поэтому агенты по недвижимости предложили разделить расходы на приезд водителя снегоочистителя, потому что они оба хотели перенести сделку и завершить ее. Водитель плуга действительно застрял на подъездной дорожке. Еще 400 долларов потребовалось, чтобы его отбуксировали с подъездной дорожки, и это обернулось ужасной вещью. Но точно так же, если бы переговоры с продавцом вел только я, я иногда настолько упрям, что не стал бы раскошелиться на деньги, чтобы заплатить плуговщику, в конце концов, возможно, но я думаю, что это было похоже на то, что это определенно Преимущество наличия агентов заключается в том, что они решают работать вместе над тем, что лучше всего для покупателя и продавца заключить сделку.

David:
Я видел, как происходили подобные вещи, которые не имели объективного смысла. Допустим, продавец не хочет платить 500 долларов за вспашку подъездной дорожки, но на заключение контракта ему потребовалось 90 дней. Они собираются подождать еще 90 дней, чтобы найти другого покупателя. Они собираются потратить 7,000 долларов на выплаты по ипотеке или больше, чтобы продержаться этот период времени, вместо того, чтобы тратить 500 долларов на расчистку собственной подъездной дороги, чтобы оценщик мог войти в собственность. Но они влезают в это просто упрямо, я не сдвинусь с места, и покупатели тоже могут это сделать. Это совершенно верно. Большая часть того, что вы делаете в качестве агента, как это ни странно, заключается в том, что вы ведете переговоры против другой стороны, но часто вы ведете переговоры со своим собственным клиентом. Вы пытаетесь заставить их увидеть нелепость их эмоциональных решений.
Как будто мы были продавцом, покупатель был готов потратить 1.2. Вот где я договорился о цене. Его оценили в миллион, покупатель все равно собирается его купить, а покупатель просто хочет, чтобы продавец починил гниль дерева, вещь за 2,000 долларов, а они такие: «Я им ничего не даю». И вы говорите: «Вы же понимаете, что они тратят на 200,000 200,000 долларов больше, чем они того стоят, и есть очень большая вероятность, что следующий оценщик не даст вам этого. И вы можете выиграть эту битву, а затем продать свой дом за миллион, в который он был оценен. Вы хотите рискнуть XNUMX XNUMX из расчета на две тысячи долларов». И они такие: «О, ладно. Я не думал об этом». Потому что люди об этом не думают. Они очень эмоциональные и хорошие агенты, безусловно, могут пролить свет на это безумие.
Я думаю, что тот, кто имеет опыт покупки недвижимости, часто приобретает опыт общения с людьми. Люди думают, что обучение инвестированию в недвижимость снижает цифры. Чувак, это как основы. Это что-то вроде супероснов. Это просто ведение баскетбольного мяча и бросок битой. Это не сделает тебя хорошим игроком в баскетболе. Люди и психология — это то, где действительно можно заработать деньги, особенно когда вы имеете дело с людьми. Какой совет вы дадите людям, которые пытаются заняться инвестированием в недвижимость и, возможно, им сложно понять, как лучше общаться или как правильно представлять информацию?

Эшли:
Первым делом прочтите книгу «Ты не слушаешь». Мне придется попросить продюсеров внести примечания к шоу, потому что я не помню автора наизусть, но эта книга, я думаю, именно то, о чем вы только что говорили: она помогает понять, что чувствуют люди, прочитать их эмоции и на самом деле прислушиваться к ним, а не просто пытаться реагировать, отвечая сразу и пытаясь рационализировать их. Часто люди просто хотят, чтобы их поняли, они просто хотят, чтобы их услышали. И если вы действительно слушаете, вы, возможно, сможете увидеть какую-то основную вещь, которая поможет вам действительно решить проблему, вместо того, чтобы пытаться рационализировать их или действительно увидеть, что происходит.
Другая книга, которую я бы порекомендовал, — «Обнимите своих ненавистников» Джея Бэра. Это книга, посвященная обслуживанию клиентов, но я думаю, что ее будет полезно прочитать каждому. Итак, независимо от того, дает ли кто-то вам конструктивную критику или плохой отзыв, или вы имеете дело с трудным продавцом или трудным клиентом, здесь просто описаны шаги, как справиться с этой ситуацией. Убивать их добротой — это своего рода преувеличение. Он просто показывает все эти случаи, когда кто-то почти нападает на вас или спорит с вами, особенно когда вы ведете переговоры о том, как вы можете справиться с этой ситуацией, чтобы в конечном итоге заставить их поблагодарить вас.
Между этими двумя книгами, я думаю, это действительно отличное чтение, но общение с людьми, которым я многому научился за эти годы. Я проработал вместе с этим инвестором почти восемь лет, думаю, сейчас, может быть, даже дольше. Мы часто смеемся над тем, как далеко я продвинулся. Я начинал как управляющий недвижимостью и занимался только арендаторами. Я бы просто так разволновался, я был бы ошеломлен. А теперь нужно просто справляться с разными ситуациями, оставаться спокойным, хладнокровным, собранным, на самом деле серьезно думать о том, как реагировать, потому что вы можете научиться читать людей и все такое, но вы не сможете на самом деле обращать внимание на вещи. если вы сами не слушаете их и не наблюдаете. И вы должны быть в состоянии удержать себя от немедленной реакции и отступления, защиты и защиты, прежде чем вы действительно сможете увидеть общую картину того, что они пытаются вам объяснить.

David:
Это очень хороший момент. Вы хотите понять, откуда они, прежде чем пытаться объяснить им, откуда вы, а это требует некоторой дисциплины. Это не естественная реакция.

Эшли:
И ты просто сказал все, что я сказал, в одном предложении. Это могло бы быть намного короче.

David:
Что ж, у меня была возможность обдумать свой ответ, пока вы давали свой. Не будьте слишком строги к себе там.

Эшли:
И это часть книги – не думать о своем ответе. Как будто большинство людей не слушают, а думают о своем ответе, а это так трудно сделать, так трудно сделать.

David:
Ага. Это похоже на то, что наша основа сразу с рынка, сразу с заводского конвейера — защищаться и пытаться доказать людям, что мы правы, что очень странно, потому что это дико высокомерно предполагать, что вы все время правы во всем. . Мы все знаем ценность обучения, но по какой-то причине, когда мы разговариваем с кем-то еще, мы не думаем об обучении. Мы думаем о том, как нам нужно их учить. Нам нужно заставить их увидеть вещи с нашей точки зрения. Я всегда привожу пример: если вы боксер и пытаетесь нокаутировать своего противника, это не сработает, когда его руки подняты и он не устал, вы просто собираетесь нокаутировать себя и уставать. Что вы хотите сделать, так это позволить им выбить себя из сил. Не пытайтесь нокаутировать кого-либо до тех пор, пока он не устанет и не перестанет драться, что вы обычно и делаете, заставляя его говорить.
Как только кто-то сказал все, что ему нужно сказать, он выплеснул все это из своей груди и рассказал вам, что он чувствует, он оказывается в своей самой уязвимой точке как человек, когда-либо, и именно тогда вы хотите донести свою информацию. Это семя попадет в самую мягкую и плодородную почву, в отличие от того, когда вы пытаетесь засунуть его туда до того, как человек будет готов его услышать. На самом деле это просто экономит вам много энергии. Это отличный момент. Спасибо за эти две книги. Теперь переходим к страховке. Что следует знать людям, желающим купить дом, о страховании домовладельца?

Эшли:
Первое, что нужно сделать, — это найти агента, который знаком с политикой арендодателя или с вашей стратегией. Если вы сдаете дом, и он будет пустовать, ваш страховой полис будет сильно отличаться от недвижимости, в которой действительно кто-то живет. Если у вас есть недвижимость, сдаваемая в долгосрочную аренду, и если у вас есть недвижимость, сдаваемая в краткосрочную аренду, ваша страховка будет разной. Стоимость краткосрочной аренды обычно выше, чем, скажем, вашего основного места жительства, но стоимость долгосрочной аренды часто может быть ниже, чем стоимость вашего основного места жительства, поскольку вы не покрываете какое-либо содержимое здания. Итак, согласуйте с агентом вопрос о том, у кого есть опыт в этих различных сферах или какова ваша стратегия, и попросите его фактически обсудить с вами политику относительно того, что покрывается, а что нет.
Итак, как будто что-то, что не может быть покрыто страховым полисом здесь, в Нью-Йорке, находится в подвалах, часто там стоят водоотводные насосы, чтобы откачивать любую воду, которая попадает в подвалы этих старых-старых домов на этих старых фундаментах. Это похоже на дополнительное покрытие для большинства полисов, и вы должны попросить его добавить, чтобы, если водоотливной насос не сработал или вышел из строя, ваш страховой полис покрыл это. Кроме того, вы можете получить скидку на многие вещи. Как и при покупке водоотливного насоса, вы можете получить скидку, поскольку он будет откачивать воду в случае наводнения. Итак, есть разные вещи, узнайте и спросите, что это за скидки, потому что они действительно могут суммироваться.
Следующее, что нужно сделать, — это специальная страховка, необходимая для недвижимости. Итак, Тони Робинсон, мой замечательный соведущий, он купил недвижимость в Луизиане, и ему пришлось застраховать ее от наводнения, и страховка от наводнения резко возросла, и эта недвижимость стала для него недоступной. Вот почему так важно заранее узнать информацию, и это была его первая инвестиционная недвижимость, и это был полезный опыт для нас и многих слушателей, чтобы понять, но есть страхование от землетрясения. Вы можете получить все эти различные типы страховых полисов, и некоторые из них обязательны, особенно если вы получаете ипотечный кредит на недвижимость, например, страхование от наводнения.

David:
Хорошо. Последний вопрос для вас. Предпочитаете ли вы заплатить немного больше за страхового агента, с которым вы общаетесь, если есть претензия или вопрос, или вы рекомендуете людям пойти самым дешевым путем и найти онлайн-страховое агентство, с которым вам придется иметь дело? через виртуальную помощь или искусственный интеллект?

Эшли:
Я не знаю, действительно ли существует разница в стоимости, потому что, когда вы нанимаете агента, вы проходите… Итак, во-первых, я бы не стал нанимать агента. Я бы обратился к страховому брокеру, потому что они могут предложить его нескольким компаниям. Итак, вы получаете обратно котировки и можете продолжить и выбирать оттуда. Это моя самая большая рекомендация. Что касается создания онлайн-сайта, я этого точно не знаю, я никогда раньше ими не пользовался, они говорят, что процитируют ваши правила и вернут вам оценки. Насколько они предлагают скидку, я не знаю, потому что на самом деле предложение отправляет страховая компания, а не само агентство. Я не знаю. Это хороший вопрос.

David:
Да, страховая компания, отправляющая предложение, часто делает это дешевле, если вы делаете это через онлайн-портал, потому что им не нужно платить комиссию или заработную плату человеку, который принес им бизнес.

Эшли:
Комиссия?

David:
Да.

Эшли:
Интересно.

David:
Проблема в том, что когда вы подаете иск таким образом, вы не получаете никакой помощи. Вы не можете написать кому-нибудь по электронной почте и сказать: «У меня наводнение, что мне делать?» Это то, чего хотят все. Вы вынуждены просматривать телефонное дерево, а они такие: «Ну, причина, по которой мы предоставили вам скидку, заключается в том, что мы никому не платим за обслуживание вашей претензии». И я только что видел, как люди выдергивали волосы из головы, переходя от одного человека к другому, или имели дело с ботами, или не получали ответа, или разговаривали с кем-то, кто не говорит по-английски, который просто дает им номер дела и зависает. на них.
Очень неприятно, если вам когда-либо придется иметь дело со страховой компанией, и именно поэтому я говорю об этом, потому что инвесторам часто кажется, что это простой способ сэкономить деньги, и это забавно, потому что ваша страховка — это такая маленькая часть всей вашей реальной жизни. бюджет недвижимости. Вероятно, худший способ сделать это более прибыльным — это экономить 12 долларов в месяц на программе страхования или что-то в этом роде. Но если у вас есть страховой брокер, как вы сказали, у вас есть человек, к которому вы можете пойти и сказать: «Дерево упало мне на крышу, что мне делать?» А они говорят: «Мы обо всём позаботимся, мы тебя поймали».

Эшли:
И даже не эта часть. Я считаю, что главная причина, по которой мне нужно поговорить со своим агентом или брокером, заключается в том, что мне нужна копия моего полиса, показывающая, что, если я получаю новую ипотеку на недвижимость или какое-то новое финансирование, к которому фактически добавляется кредитор в качестве получателя убытков и просто сделать это быстро или просто иметь возможность застраховать имущество. И именно поэтому я составил этот контрольный список для приобретения: несколько лет назад мой агент позвонил мне за день до закрытия, мой агент по недвижимости: «Хорошо, вы готовы к закрытию? Вы переключили коммунальные услуги на свое имя, получили страховку». И я запаниковал. Это просто вылетело у меня из головы. Происходило так много всего, что я просто забыл об одной основной необходимости. И у меня был агент, которому я мог бы просто позвонить прямо сейчас, отправить им информацию и сказать: «Мне нужна страховка как можно скорее. Я закрываюсь завтра». И иметь такие отношения, в которых они бросят все и позаботятся об этом за вас.

David:
Все в порядке. Последний вопрос нашего шоу. Чего можно ожидать в день закрытия, если они доберутся так далеко?

Эшли:
Это зависит от того, как вы на самом деле закрываете недвижимость. Итак, есть несколько разных способов. В штате Нью-Йорк у вас есть адвокат. Вы можете либо пойти в офис окружного секретаря и сесть за финальный стол, и это довольно распространенное явление, если вы покупаете его с помощью ипотеки, когда вы собираетесь встретиться с адвокатом банка, вы собираетесь сесть на самом закрытом столе, а затем ваш адвокат возьмет документы и отправит их секретарю округа.
Если вы находитесь в штате, в котором вам не нужно нанимать адвокатов и вы можете просто оформить титул, вам, возможно, придется пойти в титульный офис, сесть там и подписать документы, или вы можете нанять нотариуса и вы можете Заранее сходите в офис своего адвоката, подпишите, они нотариально заверят их, или титульная компания может прислать к вам нотариуса. Вы видите, как многие инвесторы в Instagram публикуют, как они подписывают закрывающие документы на пляже или в ресторане во время отпуска. И поэтому я думаю, что закрытие начало меняться. Как и в офисе моего адвоката, до COVID мне всегда приходилось физически приходить в офис в день закрытия, затем в тот же день документы срочно доставлялись в офис другого адвоката, затем они отправлялись и фактически были поданы в тот же день, и Я принес бы чек, и чек был бы взят с собой.
Я только что вчера пошел и подписал контракт на недвижимость, которая закрывается. Он не закроется до следующей недели. Средства хранятся на условном депонировании до закрытия, а затем они будут выданы, когда они будут фактически переданы в офис клерка. Итак, документы в течение следующих пяти дней перешли от меня к покупателю, а затем в течение этого периода они пойдут в офис клерка. Итак, существует так много разных способов. Я думаю, что самое захватывающее — это когда вы на самом деле сидите за столом закрытия, вам вручают ключи после того, как вы подписываете, и вы выдаете чек, но я действительно не видел, чтобы это происходило. Часто мне кажется, что я даже больше не получаю ключи от квартиры.

David:
Да, это правда. Вам редко когда-либо вручат ключи. Как будто ваш агент придумал какой-то способ скоординировать это. Неплохо подмечено. Какие вещи вы порекомендуете, чтобы в день закрытия, когда люди садились, предполагая, что они прошли через компанию условного депонирования и агента по недвижимости, а не работали напрямую с продавцом, на что им следует обратить внимание в своих отчетах? закрытие документов, чтобы убедиться в их точности?

Эшли:
Таким образом, даже как за день до закрытия или, может быть, утром в день закрытия, вам следует пойти на объект и провести окончательную проверку, окончательный осмотр. Даже если вы покупаете недвижимость, которая пустовала все время, пока она была у вас по контракту, вы хотите зайти туда и убедиться, что трубы не замерзли и вода не прорвалась, и тому подобное. Вы все равно хотите пойти и убедиться, что недвижимость находится в том же состоянии, в котором вы заключали ее по контракту. Итак, это первое, что вам следует сделать. Затем, в дни закрытия, посмотрите на заключительное заявление. И если вы работаете с отличной титульной компанией или адвокатом, они должны отправить вам это заранее, чтобы вы могли просмотреть.
Поэтому, если вы покупаете недвижимость, в которой есть арендаторы, вы должны быть уверены, что вам начисляется пропорциональный фактический доход от аренды. Так что, возможно, арендаторы платят в первый раз, но вы закрываете сделку 15-го числа, чтобы сумма была пропорционально рассчитана на 15 дней, в течение которых вы собираетесь получить собственность, и они сохраняют первые 15 дней, в течение которых они владеют недвижимостью. . Кроме того, если есть залог, вы получаете залог. Так что это обычно рассматривается как заслуга в заявлении. Так что вы на самом деле не получаете чек на 600 долларов, они просто снимают 600 долларов с общей стоимости покупки.
Затем вам нужно убедиться, что налоги на недвижимость рассчитаны пропорционально, и это будет рассчитано за вас. Продавец выплатил сумму, которая еще покрывает часть налогового года. И это своего рода большие вещи. А также просто знайте, какие сборы вы платите: сборы за регистрацию, сборы за право собственности, сборы за обследование, если таковые имеются, и тому подобное. И просто ознакомьтесь с тем, как выглядит заключительное заявление. Вы можете погуглить один и просто посмотреть, ознакомиться с различными обвинениями, которые на них выставлены. И если вы также оформляете ипотеку, это определенно будет гораздо более подробно, чем если бы вы просто попросили своего адвоката составить сделку за наличные.

David:
Это отличные, замечательные моменты. Еще один момент, который я добавлю: это то, что есть в моем контрольном списке, и у меня есть помощники каждый раз, когда я закрываю недвижимость, и они это делают, потому что это происходит так часто, что затраты на закрытие, о которых мы договариваемся, часто не включаются в оформление документов. И я всегда так злился, как будто кто-то меня обманывает, пока не понял, как это работает: агенты заполняют приложение, они это решают. Иногда двое или трое из них ходят взад и вперед, прежде чем вы, наконец, согласитесь, или даже больше, о том, что это будет. Они передаются титульной компании. Если они не пересылаются титульной компании, титульная компания не имеет возможности узнать, или, я бы сказал, компания, ответственная за условное депонирование, не имеет возможности узнать, следует ли их включать. Даже если и так, зачастую заключительное заявление заполнялось до завершения переговоров.
Итак, какой-то сотрудник в этом месте получает электронное письмо со словами: «Вот дополнения». И они не читают их все, или не присматриваются к ним внимательно, и они просто не видят, ох, кредит в размере 7,500 долларов должен идти покупателю, потому что, когда они первоначально вели переговоры, этого не было в там. Таким образом, вы должны знать, какие ваши кредиты вы должны получить, и являются ли они кредитами кредитора, кредитами продавца или наоборот, если что-то было скорректировано, если оценочная цена цена упала, и вы скорректировали покупную цену вниз. Не думайте, что в заключительных документах это будет отражено. Как покупатель, вы должны знать. И можно отложить закрытие, если вы скажете: «Эй, это нужно исправить».
Это одна из причин, по которой мы всегда стараемся планировать эти встречи в последнюю очередь, например, когда вы идете подписывать документы рано утром. Потому что, если вы сделаете это в четыре часа дня, потому что именно тогда вам удобно или что-то в этом роде, вы попытаетесь выяснить это во время обеденного перерыва в 2:30, тогда будет слишком поздно оформлять новые документы. и получить все разрешения, а теперь закрытие задерживается на день, и это может все испортить. Итак, в сборе этих вещей все еще участвуют люди, и люди совершают ошибки.
Хорошо, Эшли. Что ж, это было фантастически. Огромное вам спасибо за то, что поделились с нами своими знаниями, мудростью и временем, особенно о том, как получить недвижимость для того, у кого ее нет или у кого мало. Прежде чем мы позволим вам уйти отсюда, где люди смогут найти эту книгу?

Эшли:
Вы можете пойти в книжный магазин BiggerPockets. А если вы сделаете заказ до 10 января, когда он будет официально выпущен, вы получите некоторые бонусы за предварительный заказ, кучу рабочих листов и просто тонны форм и документов, которые я собирал за эти годы. Но вы также можете выиграть шанс получить наставничество от Тони и меня, и это будет записано и воспроизведено вживую в подкасте Real Estate Rookie Podcast. Таким образом, вы получите от нас некоторую помощь и даже станете гостем подкаста.

David:
Потрясающий. Так что пойди и проверь это. Если у вас нет миллиона объектов недвижимости, возьмите книгу Эшли и узнайте, как можно получить больше. А если у вас уже есть пара объектов недвижимости, узнайте, как их можно улучшить, верно? Есть много способов, как мы говорили в сериале, где можно совершить довольно большие ошибки. Так что, если вы услышали что-нибудь в сегодняшнем выпуске и подумали: «Ой, я этого не сделаю». Возьмите книгу и посмотрите, чего еще вы, возможно, не делаете.
Большое спасибо за уделенное время, Эшли. Я знаю, что ты занятая женщина, поэтому я позволю тебе уйти отсюда. Ребята, если вам понравилось шоу Эшли, посмотрите ее в подкасте Real Estate Rookie Podcast. Эшли, где еще люди могут узнать о тебе больше?

Эшли:
Вы можете связаться со мной на сайте bigpockets.com, в моем профиле или в Instagram @wealthfromrentals.

David:
И вы можете найти меня в Instagram, YouTube или где-нибудь еще, @davidgreene24. Хорошо, спасибо, Эшли. Удачи в продажах книг и до скорой встречи.