Большинство Прогноз рынка жилья на 2023 год звучит так: «Небо падает! Продай все! Дома будут стоить 1 доллар в следующем году! Это прямо как в 2008 году!» Посмотрите на послужной список тех, кто делает подобные предсказания. Эти те же синоптики кто предсказывали крах произойдет в какой-то момент за последние десять лет. Теперь, когда в воздухе витает запах страха, основные журналисты по недвижимости сделают все возможное, чтобы убедить вас, что у нас повторение 2008 года. Однако это далеко от истины.
Но как мы можем прогнозировать рынок жилья 2023 года без данных? А где данные, там Дэйв Мейер, вице-президент по данным и аналитике в BiggerPockets и ведущий На рынке подкаст. Дэйв и его команда недавно выпустили «Отчет о состоянии инвестиций в недвижимость за 2023 год," который дает все необходимые данные о рынке жилья успешно инвестировать в 2023 году. В нем Дэйв разделяет как рынок жилья 2022 перевернутый когда ФРС повысила ставки, как это повлияло на спрос и предложение, и что мы можем ожидать в 2023 году.
Дэйв также расскажет три стратегии инвестирования он считает более подходящим для инвестиций в 2023 году, В том числе полностью пассивный способ инвестирования, сочетание денежного потока и оценки, а также то, как покупатели могут воспользоваться этим рынком чтобы получить предложения с крутой скидкой. Хотя мы не можем предсказать будущее, мы можем дать вам лучшее представление о том, что вы можете сделать, чтобы построить богатство в 2023 году. Так что отключите мейнстримные прогнозы страха и настройтесь на настоящие новости, призванные сделать вас богаче!
Открыть для прослушивания подкастов Apple.
Слушайте подкаст здесь
Прочтите стенограмму здесь
David:
Это шоу подкаста BiggerPockets 718.
Dave:
Если вы находитесь на рынке, где заработная плата не растет, существует просто психологический предел того, сколько люди готовы платить за аренду. Это может быть только X процентов. Обычно 30% их дохода уходит на арендную плату, поэтому я полностью согласен с тем, что в гибридном или развивающемся городе рост арендной платы будет расти. Я не знаю, обязательно ли это означает, что они когда-нибудь достигнут денежного потока, который обычно поддерживают эти города с денежным потоком, но лично я думаю, что это лучшая ставка, потому что вы не делаете ставку только на денежный поток или просто оценку или просто рост арендной платы.
Вы получаете всего понемногу. Вы не знаете, какой из трех может работать лучше всего, но что бы ни случилось, вы выиграете.
David:
Что происходит, все? Это Дэвид Грин, ваш ведущий подкаста BiggerPockets Real Estate сегодня с одним из моих любимых соведущих, не кем иным, как собственным вице-президентом Biggerpockets по аналитике, Дэйвом Мейером, с фантастическим шоу для вас. Во-первых, Дэйв, как ты сегодня?
Dave:
У меня есть успехи. Я очень весело провел время, записывая этот эпизод. Я думаю, что людям есть чего ждать.
David:
У вас все отлично получается, потому что если вы, ребята, дослушаете шоу до конца, вы поймете, почему это было фантастическое шоу на очень сложную тему, которую избегают все наши конкуренты, потому что они не Я не хочу говорить о том, что произойдет в 2023 году, кроме как кричать. Небо рушится, или делай вид, что ничего не происходит, и просто дай мне свои деньги, чтобы я научил тебя инвестировать в недвижимость. Здесь мы не о той жизни.
Dave:
Абсолютно нет, и, может быть, нам стоило поговорить об этом на шоу, но я думаю, что люди избегают понятия риска. Они видят, что на рынке есть риск, и это правда. Я считаю, что на рынке есть риск, но риск — это противовес вознаграждению. Таким образом, вы должны понимать риски, чтобы вы могли пожинать плоды и возможности, которые есть. Я думаю, на шоу мы действительно говорили об этом. Мы очень подробно говорили о рисках и некоторых способах их снижения и использования возможностей, которые могут появиться в следующем году.
David:
Это точно. Так что, если вам было любопытно, если вы были разочарованы, если вы просто хотели понять, что, черт возьми, происходит на рынке жилья прямо сейчас, это шоу, которое принесет вам массу ясности. . Если вы дослушаете до конца, мы на самом деле разберем три стратегии, которые, как мы оба считаем, будут работать независимо от того, что будет делать рынок в эти неопределенные времена в 2023 году. совет для вас. Перейдите на сайт bigpockets.com/report и загрузите отчет Dave ROE.
Большая часть информации о сегодняшнем шоу была получена из этого, и вы можете получить ее бесплатно, если вы являетесь участником BiggerPockets. Дэйв, ты что-нибудь хочешь сказать, прежде чем мы начнем?
Dave:
Нет, иди проверь отчет. Я потратил на это много времени.
David:
Поддержите Дейва и оставьте нам комментарий в видео на YouTube, рассказав нам, что вы думаете об этом отчете. Покажите ему немного любви. Если вам нравится это шоу, пожалуйста, оставьте нам отзыв с пятью звездами, где бы вы ни слушали подкасты. Ребята, честно говоря, это очень и очень важно. В настоящее время мы являемся ведущей выставкой недвижимости во всем мире. Мы хотим оставаться такими, но без вашей помощи нам не обойтись. Так что, будь то Apple Podcast, Spotify, Stitcher, где бы вы ни слушали подкаст, уделите секунду и сообщите миру, насколько вам нравится этот подкаст, чтобы мы могли оставаться номером один. Ладно, приступим к интервью.
Дэйв, ты написал отчет о рынке недвижимости. Расскажите нам немного об этом.
Dave:
Я сделал. Это полное комплексное состояние инвестиций в недвижимость на 2023 год. Я написал его, потому что сейчас так много всего происходит. Мы не находимся и не были на нормальном рынке жилья в течение последних нескольких лет. Я начинаю отчет с рассмотрения всех различных факторов и переменных, которые будут влиять на рынок жилья прямо сейчас, а затем рассказываю о некоторых из лучших стратегий, которые вы можете использовать в 2023 году, чтобы воспользоваться преимуществами того, что, по моему личному мнению, будет иметь место. возможности в наступающем году, и просто задайте несколько вопросов о рынке 2023 года, потому что мы все, очевидно, любим делать прогнозы и гадать, что произойдет, но есть некоторые просто оставшиеся без ответа вопросы, которые, я думаю, станут X-фактором для рынок жилья 2023 года, и мы просто пока не знаем, как он будет развиваться.
David:
Я бы сказал, что за свою короткую карьеру я инвестировал в недвижимость… Короче говоря. По сравнению с некоторыми людьми, это долго, но я еще не старик. Я бы сказал, что это самый сложный рынок, который я когда-либо видел. У него гораздо больше конкурирующих факторов, влияющих на то, что мы видим. Похоже ли это на то, что вы заметили, и отражено ли что-то из этого в отчете?
Dave:
Абсолютно. Если вы посмотрите на рынок жилья в прошлое за последние 80 лет или где бы то ни было, по которому у нас есть довольно хорошие надежные данные, рынок жилья обычно довольно предсказуем. Он движется циклично, но, скажем, семь или восемь лет из каждых 10 лет он повышается на 2-4%, что несколько превышает темпы инфляции. Это довольно устойчивое состояние и не так захватывающе. За последние 15 лет или около того все стало немного интереснее, и за последние пару лет это было немного более бумерическим спадом.
В частности, за последние три года, как, вероятно, знают все, кто это слушает, это стало безумием. Это не означает, что люди обязательно действуют иррационально или что мы совершенно не привязаны к фундаментальным принципам. На мой взгляд, то, что произошло за последние пару лет, — это переменные и факторы, которые всегда влияют на рынок жилья, выровнялись в этот идеальный шторм, чтобы поднять цены на жилье. Теперь мы как бы начинаем видеть, что это раскручивается и возвращается к более сбалансированному и, честно говоря, более нормальному рынку жилья.
David:
Это кажется безумием. Это кажется действительно негативным. У нас есть эта чрезмерная коррекция, но я думаю, что если учесть безумие, которое у нас было за последние восемь лет в том, насколько горячим был рынок, и вы рассматриваете это в контексте этого, я не думаю, что это такая уж большая чрезмерная коррекция. как люди говорят, но это, безусловно, похоже на то, когда вы сравните это с 20-процентным повышением цен, являющимся нормой в некоторых городах. Вы упомянули, что на рынке жилья есть некоторые рычаги, влияющие на то, как он работает. Можете ли вы сказать мне, что вы имеете в виду?
Dave:
Конечно. Я думаю, что в целом есть разные переменные, и в основном это макроэкономические показатели, которые больше других влияют на цены на жилье. Есть тысячи вещей, и каждый отдельный рынок жилья работает по-разному. Но когда вы говорите о рынке жилья на национальном уровне, все сводится к нескольким вещам. Люди часто хотят честно даже упростить это и сказать: «Ипотечные ставки растут, поэтому цены снижаются». К счастью, это не так просто. Индикаторов больше. Есть и другие вещи, которые действительно имеют значение, и это не должно удивлять.
Этими рычагами являются такие вещи, как спрос и предложение. Очевидно, что ценообразование в экономическом смысле всегда сводится к спросу и предложению, но если вы экстраполируете это еще немного, нам нужно действительно смотреть на такие вещи, как доступность, инвентарь, нехватка жилья в Соединенных Штатах, инфляция, конечно, и такие вещи, как ставки по ипотечным кредитам. Для меня это были основные вещи, которые влияли на рынок в 22-м и будут продолжать влиять в 23-м, но немного по-другому, потому что способ взаимодействия этих переменных друг с другом изменился.
David:
Итак, мы вышли из одной из самых больших рецессий в истории нашей страны прямо перед этим взрывом. Итак, по вашему мнению, какое влияние оказала эта великая рецессия на сектор жилищного строительства за последние 10 лет?
Dave:
Я имею в виду, что, по общему мнению, в США огромная нехватка жилья. Прогнозы значительно различаются между тремя с половиной и семью миллионами единиц жилья. Когда вы говорите об экономике, это просто означает нехватку предложения, верно? В Соединенных Штатах не хватает жилья для людей, и это во многом связано с тем, что произошло во время и после великой финансовой рецессии. По сути, в 2008 году многие строители разорились. Там было тяжело, и люди искали работу. Предприятия закрыты.
Люди, которые работали в строительстве, перешли в другие отрасли, и поэтому мы видим, если вы посмотрите на график, и я поместил его в отчет, это довольно поразительный график. Вы могли только видеть, что строительство просто упало с обрыва с 2008 по 2010 год. Мы медленно восстанавливали свой путь, и сейчас он находится на довольно хорошем уровне. Но за эти восемь лет, или, как вы сказали, с 2010 по 2018 год, темпы строительства были значительно ниже тех, на которых мы должны быть. Таким образом, это создало такие условия, когда не хватало домов.
Это совпало со временем, начинающимся примерно в 2020 году, когда миллениалы, которые в настоящее время составляют самую большую демографическую группу во всех Соединенных Штатах, достигли своего пикового возраста для покупки жилья. У нас есть это слияние факторов, когда есть масса людей, которые хотят дома, и миллениалы, которые создают семьи, начинают заводить детей, но не хватает домов. Это идеальный сценарий для роста цен. Это просто пример того, как эти различные макроэкономические силы работают вместе или работали вместе во время пандемии, чтобы подтолкнуть цены вверх.
David:
Теперь, если вы хотите узнать больше о том, о чем говорит Дейв, и о мельчайших подробностях, которые делают это таким захватывающим, вы можете бесплатно загрузить отчет на сайте bigpockets.com/report и просмотреть эти данные самостоятельно. Теперь мы собираемся продолжить разговор о том, что содержится в отчете, но если вы действительно хотите остановить подкаст и проверить это или получить его после окончания подкаста, перейдите на сайт bigpockets.com/report. Теперь, я думаю, что то, что вы упомянули о предложении и проблемах с предложением, на мой взгляд, может быть, это самый большой рычаг во всей этой драме цен на недвижимость и попытке понять их.
Как раз вчера я говорил об этом, когда кто-то сказал: «Ну, Дэвид, если ставки продолжат расти, ты видишь, что цены резко упадут?» Я сказал: «Я не вижу, чтобы они резко упали, потому что их предложение очень ограничено». Если вы домовладелец и у вас процентная ставка 3%, и вы могли бы продать свой дом и получить процентную ставку 7%, если вам не нужно переезжать, вы, вероятно, не собираетесь этого делать, особенно с вашим теперь дом стоит меньше, чем раньше. Ты будешь ждать. Так что, поскольку мы не видим, как рынок захлестывает предложение, мы не наблюдаем и обвала цен, а это то, что мы видели в последний раз, когда у нас был обвал.
Столько было запасов. Недвижимости было намного больше, чем люди могли позволить себе купить или даже хотели купить, что и привело к значительному снижению цен. Вот, я думаю, что сбивает с толку людей, которые думают: «Что? Мы входим в рецессию. Разве цены не должны падать, как в прошлый раз?» Как вы относитесь к сравнению окружающей среды, в которой мы находимся сейчас, с последним разом, когда мы видели крах недвижимости?
Dave:
Это отличный момент, и в этом есть многое. Сначала я просто скажу о предложении, что есть два хороших индикатора предложения. Одним из них является долгосрочный показатель, и я уже упоминал о том, что в США просто не хватает единиц жилья. На мой взгляд, я предвзят, потому что я инвестор в недвижимость. Это то, что указывает на долгосрочную оценку недвижимости. Независимо от того, что произойдет в 2023 или 2024 году, поскольку мы не знаем, что произойдет, для меня тот факт, что есть много людей, которые хотят дома, а домов не так много, сулит цены на недвижимость в ближайшие 10-XNUMX лет.
Когда вы говорите о том, что происходит в краткосрочной перспективе, мне нравится смотреть на показатель, называемый инвентарем, который в основном показывает, сколько домов находится на рынке прямо сейчас. По вашему мнению, он не взрывается. Это определенно выше, чем в 2020 и 2021 годах, но не настолько, чтобы сигнализировать о крахе. Просто чтобы объяснить это всем слушателям, инвентаризация, я думаю, является одним из, если не лучшим индикатором краткосрочных показателей рынка жилья, потому что он измеряет спрос и предложение. Дело не только в том, сколько домов выставлено на продажу. Это то, что известно как новые списки.
Инвентаризация — это показатель того, сколько домов выставлено на продажу и как быстро они исчезают с рынка. Поэтому, когда вы видите, что запасы начинают расти, это сигнализирует о значительном сдвиге в сторону рынка покупателя, где цены, вероятно, снизятся. Мы видели, что за последние шесть месяцев эти запасы растут. Но на самом деле, Дэвид, я просто искал на этой неделе. Я не знаю, знаешь ли ты этого парня, Майка Симонсона. Он из компании Altos Research. Он крупный специалист по недвижимости. Запасы упали на прошлой неделе. Сейчас он падает, поэтому запасы не резко растут, и внезапно мы видим, что вещи остаются на рынке намного дольше, чем они были до пандемии.
Они просто возвращаются к допандемическому уровню. На данный момент все может измениться в течение следующих шести месяцев. Но на данный момент мы записываем это в январе 2023 года. Ситуация с запасами довольно стабильна, и это большое отличие от того, что произошло в 2008 году. 2008 – кредитные стандарты. Это не моя область знаний, но я много читал об этом. По сути, банкам не разрешается выдавать сумасшедшие рискованные кредиты, как это было в 2008 году.
Люди сейчас не дефолтят. Люди платят по ипотечным кредитам вовремя, и это действительно поддерживает цены, потому что то, что действительно заставляет рынок просто безумно падать, — это принудительные продажи. Когда люди вынуждены продавать, потому что они не могут заплатить, это то, что повергает рынок в штопор. Сейчас нет никаких признаков того, что это происходит.
David:
Это важно отметить. Вчера я использовал эту аналогию, когда разговаривал со своими руководителями по продажам, которые задавали те же вопросы. Я полагаю, что мы грузовик, спускающийся с холма. Теперь все знают, что вы не должны просто использовать свои тормоза, когда едете вниз по склону, потому что ваши тормозные колодки изнашиваются. Вы должны переключиться на более низкую передачу. Но если бы это была настоящая рецессия, мы бы не скатывались вниз. Мы бы пошли плоско. Если экономика переживала трудности, люди не могли покупать дома. Они не могли произвести свои платежи. Они страдали. С рынком труда, вы бы видели для продажи.
Мы находимся на рынке, где мы искусственно замедляем ход событий, повышая ставки. Это как использовать тормоза, когда спускаешься с холма. Если мы снимем ногу с этого тормоза, вы увидите, как цены на жилье вырастут. Вы увидите, что транзакции происходят в большем количестве. Вы увидите, как дни на рынке начнут снижаться. Важно отметить, что это не рецессия, основанная на фундаментальных проблемах в нашей экономике прямо сейчас, по крайней мере. Кто знает, изменит ли ChatGPT все это. Мы все теряем работу, но я сказал что-то безумное. Это абсолютно то, что правительство решило сделать ради попытки замедлить инфляцию и рост цен на жилье.
Это то, о чем должны знать инвесторы в недвижимость, решение, которое принимает ФРС, решение, которое принимает правительство. Эти макроэкономические факторы играют огромную роль в том, сколько стоят ваши инвестиции или как будут выглядеть цифры денежного потока, когда вы их купите. Расскажите мне немного о том, какие типы рынков создаются в результате колебаний низкого или высокого уровня запасов, о которых вы упомянули.
Dave:
По сути, запасы, я думаю, действительно хороши для вашего местного рынка, потому что они ведут себя по-разному на разных рынках. Часто и в отчете я использую разные примеры, но я думаю, что в целом места на Среднем Западе и на Северо-Востоке обстоят относительно «хорошо». У каждого есть определение добра. Некоторые люди хотят увидеть крах рынка жилья. Скажу лишь, что цены стабильны в Чикаго, Филадельфии, Бостоне, Индианаполисе. Если вы посмотрите на них и захотите понять, что происходит на вашем рынке, если запасы остаются неизменными и все еще ниже допандемического уровня, вы, вероятно, можете ожидать, что рынок жилья в этом районе будет либо относительно стабильным, либо возможно даже скромно вырастут в течение следующего года.
Когда вы начинаете видеть, как уровень запасов превышает допандемический уровень, для меня это является сигналом того, что цены на этом рынке, вероятно, снизятся. Вы видите это во многих городах, переживших пандемию, таких как Бойсе, Рино, Остин, Денвер, куда я инвестирую. На этих рынках наблюдается скорее коррекция, потому что они просто поднялись слишком высоко. Они только что достигли уровня, и это еще один важный показатель доступности, который просто не является устойчивым, люди, чьи зарплаты, их заработная плата не могут поддерживать цены, которые мы видели в некоторых из этих быстрорастущих городов.
Я действительно рекомендую, если люди хотят посмотреть на свои отдельные рынки и понять, что происходит, просмотр запасов и дней на рынке — это два очень простых способа, которые вы можете начать понимать, например: «Вы на рынке продавца? Вы находитесь на рынке покупателя?» Просто для ясности, потому что я думаю, что люди на самом деле часто путают это, рынок покупателя часто означает, что это хорошее время для покупки. Я знаю, что это сбивает с толку, потому что люди видят, как цены падают, но это означает, что у вас традиционно больше рычагов. Рынок покупателей означает, что покупатели имеют власть. Рынок продавца означает, что власть принадлежит продавцам.
Итак, мы покидаем время в национальном масштабе, когда вся власть принадлежала продавцам, верно? Мы продаем это каждый… Я имею в виду, что ты, вероятно, сталкивался бы с этим каждый день, Дэвид. Продавцы могли в основном сказать: «Я хочу все, никаких уступок, ваш первенец. Дай мне свою машину и обручальное кольцо», и люди делали это. Теперь это другой сценарий, когда покупатели могут быть немного более избирательными и вести переговоры. Опять же, дни на рыночных запасах, хорошие способы сказать, где находится ваш рынок на сбалансированном рынке, рынке продавца или рынке покупателя.
David:
Это отличный момент. Я думаю, что то, что отличает наши подкасты от других, заключается в том, что мы не просто полагаемся на фактор страха, чтобы получить клики. Теперь легко сказать людям: «Во время рынка продавца вы не должны покупать, потому что продавец имеет всю власть. Просто не покупай». Но причина, по которой это рынок продавца, обычно заключается в том, что цены растут так быстро, или арендная плата растет так быстро, или ваши альтернативы недвижимости настолько безрадостны, что это явно лучший вариант. Таким образом, больше ваших конкурентов наводняется там. Это создает рынок продавца.
Тогда, наоборот, легко вскочить и сказать: «Ну, это рынок покупателя, или извините, цены падают, так что вам не следует покупать. Вы должны дождаться дна, даже если это рынок покупателя. Это может быть лучшее время для покупки, поэтому вы должны быть в курсе обоих рынков. Есть стратегия, которая работает в любом из них, и есть плюсы и минусы. Покупать на рынке продавца очень сложно. Ты собираешься отказаться от многих вещей, от которых ты ни… Иногда от инспекции приходится отказываться. Тем не менее, вы получаете выгоду от резкого роста цены актива.
На рынке покупателя вы можете покупать в то время, когда цены могут упасть. Теоретически мы никогда не знаем, где дно, но вы получаете периоды должной осмотрительности, продавцы оплачивают большие расходы на закрытие, получают сливки из запасов урожая, которые вы даже не могли получить раньше, если у вас не было 1.2 миллиона в деньги, чтобы пойти конкурировать. У обоих есть плюсы и минусы, и мы действительно пытаемся представить здесь полную картину, а не просто сделать заголовок, который говорит: «Купите сейчас или подождите. Грядет крах века». Затем мы видели этот материал в течение восьми лет. Он так и не пришел.
Dave:
Однажды они будут правы, если будут продолжать говорить это. Однажды они будут правы.
David:
Неплохо подмечено. Сломанные часы показывают правильное время дважды в день. Разве это не так?
Dave:
В точку.
David:
Я думаю, что люди должны обращать внимание на ваш взгляд на это, а не просто: «Скажи мне, что делать. Это покупка или продажа?» Нужно понять факторы, влияющие на цену, и тогда правильное решение, как правило, даст о себе знать. Мы рассмотрели сторону предложения, говоря о запасах, мониторинге запасов, понимая, почему цены не падают прямо сейчас, потому что предложения не так много, но сторона спроса также важна. Недвижимость интересна, потому что спрос немного сложнее, чем в чем-то еще, например, в картах с покемонами.
Не могли бы вы немного рассказать мне о спросе и о том, как он работает конкретно в сфере недвижимости?
Dave:
Спрос на недвижимость складывается из двух вещей. Я думаю, что люди часто думают, что спрос — это то, сколько людей хотят купить дом. Это не. Это то, сколько людей хотят купить дом, и сколько людей могут позволить себе купить дом. Это два… Они оба влияют на спрос, но ведут себя по-разному. Я думаю, самый большой пример, Дэвид, мы оба миллениалы. Я думаю, что в течение многих лет вы видите, как эти ученые мужи по телевизору говорят: «Миллениалы не хотят покупать дома. Они не покупают дома». Как будто их данные этого не показывают. Это показывает, что они не могли позволить себе купить дома, а затем, когда они смогли позволить себе купить дома из-за низких процентных ставок во время пандемии, они прыгнули на рынок жилья как сумасшедшие.
Итак, спрос не так прост, как люди не хотят покупать дома. Я думаю, что основные факторы, которые стимулируют спрос и будут, как я уже говорил, заключаются в том, что миллениалы достигают пика формирования семьи. Это сильная вещь. Думаю, люди действительно недооценивают влияние демографии, но это очень, очень важно. Мы наблюдаем, как самое многочисленное поколение в стране вступает в свой пиковый возраст для покупки жилья, так что это увеличит спрос. Как я только что сказал, с низкими процентными ставками с 2020 до середины 2022 года люди сходят с ума на этом рынке.
Теперь этот демографический спрос, вероятно, продлится еще три-пять лет, если вы просто посмотрите на демографию США, но что изменилось, и самый большой фактор, который изменился с середины 2022 года до настоящего времени, — это фактор доступности. Вторая половина спроса — это количество людей, которые могут позволить себе купить дом. Поскольку ставки по ипотечным кредитам растут так же быстро, это просто полностью снижает доступность. Мы видели, что в основном рынок жилья реагирует на этот единственный фактор больше, чем на что-либо другое, потому что, если люди не могут позволить себе купить дом, это лишает рынок всего спроса, и это действительно снижает цены или даже может привести к росту цен. спускаясь назад.
Именно это и произошло со спросом. Честно говоря, может быть, я забегаю вперед, мое мнение о том, что будет происходить на рынке жилья в ближайшие год, два года, три года, это доступность и если она восстановится. На мой взгляд, это действительно сводится к тому, улучшится ли доступность? Именно тогда рынок жилья достигнет дна и снова начнет расти.
David:
Это такой мощный нюанс, который вы делаете. Спрос имеет две головы, когда дело доходит до недвижимости. Вы должны быть готовы, и вы должны быть в состоянии. Обычно в состоянии была проблема. Даже если бы вы хотели купить дом, вы просто не могли бы, потому что цены росли быстрее, чем вы могли бы угнаться за ними, или вы не хотели конкурировать с 11 другими предложениями или отмахиваться от своих непредвиденных обстоятельств, поэтому вы просто сказали , «Эй, я вышел. Я не собираюсь этого делать». Когда вы находитесь на очень, очень плохом рынке, когда желающих нет.
Люди не хотят покупать дом. Это то, что мы видели в 2010 году. Многие люди не могли купить дом, но многие могли. Они просто не хотели. Я помню, в 2010 году никто на самом деле не рассматривал недвижимость как покупку актива. Это тяжело, если кого-то не было рядом тогда. Они смотрели на это как на привязку себя к 30-летнему якорю под названием ипотека. Если бы вы сказали: «Я купил дом», я бы сказал: «Боже мой, ты должен платить эти деньги в течение следующих 30 лет. Почему ты бы так поступил?" Это смешно, Дэйв, потому что мой первый дом, моя ипотека стоила 900 долларов. Это по-прежнему считалось смертным приговором. Почему вы когда-либо хотели просто привязать себя к 900 долларам?
Никто не хотел покупать дома, а предложений было так много, что цены резко упали. Это то, что мы отслеживаем, когда смотрим на то, что делает рынок, — это то, сколько существует предложения, которое мы покрыли, а затем сколько спроса. В нем две составляющие. Вы должны быть готовы купить дом, и вы должны быть в состоянии купить дом, в отличие от многих других вещей, которые не связаны с финансированием, как пример с картой покемонов, который я привел. Это просто: «Вы готовы купить это, верно?» Большинство людей могут позволить себе заплатить 30 долларов.
Я не особо разбираюсь в картах покемонов. Потом я купил племяннику на Рождество, и он был в восторге от этого. Это не то, где вы должны быть в состоянии купить их с недвижимостью.
Dave:
Возможность купить недвижимость находится вне нашего контроля, потому что большинство людей используют кредитное плечо, используют долг для финансирования недвижимости. Таким образом, ставка по ипотеке действительно влияет на то, что вы можете себе позволить, и это положительно влияло на людей во время пандемии, потому что люди внезапно могли позволить себе гораздо больше. Теперь, когда мы вернулись к... На самом деле, это высоко по сравнению с тем, где мы были, но мы правы в отношении среднего исторического значения ставок по ипотечным кредитам. Теперь, когда мы вернулись к более нормальной ставке по ипотеке в историческом плане, это негативно повлияло на доступность.
Когда вы говорите о покупке карты покемонов, хорошего вина или чего-то еще, вы просто используете эквити. Обычно вы не используете эти покупки, поэтому все зависит от вас: «У вас есть деньги на вашем банковском счете? Тогда можешь пойти и купить». Есть и другие примеры активов с использованием заемных средств, но недвижимость, вероятно, является самым большим примером актива с использованием заемных средств, и это действительно так. Вот почему недвижимость очень чувствительна к процентным ставкам, потому что это действительно очень сильно влияет на то, насколько вы способны покупать инвестиционную недвижимость или основных жителей.
David:
Теперь, когда дело доходит до ставок и ФРС, не могли бы вы немного рассказать нам о том, как принимаются эти решения, и как это в конечном итоге влияет на доступность?
Dave:
О боже, моя любимая тема. В основном, как мы все знаем, инфляция действительно высока. Это огромная проблема для экономики. Это подрывает нашу покупательную способность. Все ненавидят это. Инвесторы в недвижимость ненавидят его немного меньше, потому что недвижимость — это фантастическая страховка от инфляции, но она все еще отстой для всех. ФРС в основном принимает решения, чтобы попытаться бороться с инфляцией. Они делают это, увеличивая ставку по федеральным фондам. Это единственное, что они могут контролировать. Это шатко, но в основном это ставка, по которой банки кредитуют друг друга.
Идея повышения ставки по федеральным фондам заключается в том, что если занимать деньги становится дороже, меньше людей их берут. Когда меньше людей берут деньги взаймы, меньше денег циркулирует в экономике. Это также известно как денежная масса, и поэтому они пытаются сократить денежную массу, потому что мы видели, как она сходит с ума. За последние пару лет существует мера денежной массы, называемая M2. По сути, мы видели этот взрыв, и это произошло по нескольким причинам. Одно из-за низких процентных ставок, а другое из-за печатания денег. Мы ввели в систему много новых денег, и поэтому они не в состоянии вывести эти деньги из системы.
Что они могут сделать, так это поднять процентные ставки и попытаться добиться того, чтобы они меньше обращались в экономике. Если меньше людей занимает деньги, деньги остаются в банке, или они остаются на вашем сберегательном счете, или вы меньше с ними делаете. Это помогает охладить инфляцию, по крайней мере, в традиционных терминах. Это то, что ФРС пытается сделать. Очевидно, что на начало января 2023 года инфляция все еще сверхвысокая, но тенденция, похоже, начинает снижаться. Теперь ставка по федеральным фондам не контролирует ставки по ипотечным кредитам напрямую, но влияет на ставки по ипотечным кредитам. Итак, мы наблюдаем, как ставки по ипотечным кредитам снижаются с…
В начале 2022 года они, я думаю, ниже или около 3%. На момент этой записи они составляют около 6.2%, то есть они более чем удвоились. Это значительно увеличивает количество… Это значительно снижает доступность, я бы сказал. Мы видели время, когда в начале пандемии доступность была почти рекордной. Люди могли позволить себе все до такой степени, что сейчас доступность находится на 40-летнем минимуме. Это наименее доступная недвижимость с 1980-х годов, и последствия этого очевидны. Если вы не можете себе это позволить, вы не собираетесь это покупать, поэтому спрос на рынке меньше.
David:
Это действительно очень хорошо. Теперь, чтобы напомнить здесь, до сих пор мы рассмотрели рычаги рынка жилья, что заставляет цены расти или падать, предложение и запасы и как вы можете отслеживать их, спрос и возможности, нюансы того, что влияет на спрос, а также на ипотеку. ставки и инфляция, которые являются всеми ингредиентами пирога на рынке недвижимости, я должен сказать, что вы следите. Вы добавляете больше муки. Вы добавляете больше яиц. Вы добавляете больше сахара. У вас получится торт с другим вкусом. Это то, что мы все пытаемся понять, когда пытаемся предсказать, как идут дела.
Теперь, прежде чем мы перейдем к тому, что работает на таком нестабильном рынке, как этот, мой последний вопрос к вам: что должно произойти, чтобы доступность снова стала сбалансированной, чтобы инвестиции в недвижимость были чем-то, чем люди могут быть увлечены и на самом деле возможное?
Dave:
Прежде всего, я все еще думаю, что инвестиции в недвижимость возможны и интересны. Вы должны быть немного изобретательны, о чем мы поговорим через секунду. Я думаю, что то, что произошло, в основном в течение двух лет, каждая переменная, все рычаги, о которых мы говорили, просто указывали в одном направлении для цен, и это было вверх. Теперь мы находимся в точке, когда нам нужно перебалансировать, и все изменилось. Доступность снизилась до такой степени, что, по моему мнению, цены, вероятно, немного снизятся в 2023 году. Что нужно изменить для доступности, так это одну из трех вещей.
Доступность является фактором трех разных вещей. Одним из них, конечно же, являются цены на жилье, поэтому, если цены падают, это повышает доступность. Во-вторых, рост заработной платы. Если люди зарабатывают больше денег, вещи становятся более доступными. Мы уже видим, что рост заработной платы начинает снижаться, и я не думаю, что это станет основным фактором на рынке жилья. В-третьих, ставки по ипотечным кредитам, верно? Если ставки по ипотечным кредитам упадут, доступность снова повысится. По крайней мере, это основные факторы, на которые я буду обращать внимание в течение следующих нескольких месяцев.
Ставки по ипотечным кредитам уже упали с пика. Они могли бы снова подняться, но в октябре, ноябре они были на низких семерках. Теперь они в низких шестерках. Доступность уже начинает немного улучшаться. В этом, наверное, дело. Если вы собираетесь посмотреть на рынок жилья в 2023 году с одной стороны, я бы порекомендовал доступность.
David:
Доступность — это, как вы упомянули, сочетание цены и платежа по ипотечному кредиту. Это не так просто, как только одно или другое.
Dave:
В точку.
David:
Просто забавно, потому что, когда ставки падали, все жаловались на то, что дома стали недоступными, потому что люди могли позволить себе платить за них больше, поэтому цены продолжали расти. Затем, когда цены, наконец, снизились, люди стали жаловаться, что процентные ставки слишком высоки, но это две стороны одной медали. Обычно одно без другого невозможно, как спрос и предложение. Хорошо, давайте перейдем к трем вещам, которые работают на таком нестабильном рынке, как этот. Каков ваш первый совет относительно стратегий, которыми люди могут воспользоваться, или где они могут делать деньги, даже если мы не уверены, что произойдет с рынком?
Dave:
Что ж, одна из вещей, которые меня больше всего волнуют, и я на самом деле собираюсь сделать инвестиции в ближайшие пару недель, это частное кредитование. Когда вы находитесь в среде с высокими процентными ставками, это банк, который взимает эти высокие процентные ставки. Итак, если вы можете стать банком, это довольно захватывающее предложение. Наверняка есть много ластников, которые хотят денег. Вероятно, есть синдикаторы, которым нужны бридж-кредиты. Есть люди, которым нужна ипотека, и поэтому есть возможность стать частным кредитором. Я не эксперт в этом. Дэвид, я не знаю, Дэйв ли Ван Хорн, третий Дэйв. Может быть, мы должны иметь его на один раз.
David:
Три Д.
Dave:
Он настоящий эксперт в этом. Я забыл, как называется его книга «Вкладывание в ноты». У BiggerPockets есть книга. Проверь это. Я думаю, что частное кредитование — действительно интересный вариант прямо сейчас, потому что, если долг дорогой, это плохо для заемщика, но иногда это хорошо для кредитора. Это то, что я, по крайней мере, рассматриваю в 2023 году. Вы когда-нибудь занимались частным кредитованием?
David:
У меня есть пара записок через компанию Дейва, кажется, она называется PPR Note Company. Это похоже на то, что вы говорите. Этот принцип применим к частному кредитованию, но он также относится и к сбережениям. Тебя наказали за спасение последних восьми лет или около того. Инфляция была намного выше, чем можно было получить на свои деньги в банке. Это помогает подпитывать рост цен на активы, потому что вы говорите: «Ну, у меня есть 100,000 20 долларов, лежащих в банке, и я зарабатываю полпроцента, в то время как инфляция находится на бог знает каком уровне, возможно, реально от 30% до XNUMX%, если вы посмотрите на цены на продукты, бензин, недвижимость и тому подобное».
Я должен положить его куда-нибудь. Куда я его положу? Что ж, я, вероятно, собираюсь вложить его в недвижимость, потому что это то, что растет больше всего, верно? Но когда мы видим, что ставки растут, даже если они замедляются, цены на активы растут. Чувак, я помню было время, когда я работал в ресторанах, где я зарабатывал 6.5% своих денег, которые я клал в банк, и это даже не было на компакт-диске. Таким образом, такие стратегии, как частное кредитование, просто экономия ваших денег в определенный момент, становятся возможными, когда мы, наконец, поднимем ставки до более здорового уровня.
Dave:
На самом деле я только что написал об этом в блоге BiggerPockets и думаю, что мы достигли точки, когда нормы сбережений снова стали привлекательными. На мой высокодоходный сберегательный счет я могу получить почти 4% прямо сейчас. Я знаю инфляцию, она выйдет завтра, но по состоянию на прошлый месяц, я думаю, она была на уровне 7.1%, верно? Люди говорят: «7.1% выше, чем 4%». Да, это правда, но 7.1% — это ретроспектива. Вот что произошло в прошлом году. Если вы посмотрите на месячную ставку, она составляет в среднем около 0.2% за последние пять месяцев. Итак, если вы экстраполируете это, и никто не знает, что произойдет, но если вы просто экстраполируете это, вы можете представить, что инфляция через год может составить где-то между 2% и 3%.
Таким образом, если вы впервые за многие годы зарабатываете 4% на свои деньги, ваша норма сбережений на самом деле может принести вам не большую прибыль, но, по крайней мере, больше денег, чем съедает инфляция. Лично я, по крайней мере, вкладываю деньги… Я ищу возможности в сфере недвижимости, но я беру деньги, которые у меня есть, вкладывая их либо в денежный рынок, либо в высокодоходный сберегательный счет, потому что, по крайней мере, вы может заработать от 1% до 2% реальной прибыли на ваши деньги, в отличие от последних нескольких лет, когда, если вы положили свои деньги на сберегательный счет, вы теряли как минимум 6% или 7%.
David:
У вас даже не было этого варианта, когда ставки были очень низкими, и это подпитывало наш большой тираж, который у нас был. Теперь, не инвестируя конкретно, вы получаете прибыль от процентов, которые приходят от векселя, но это ничтожно мало по сравнению с тем, сколько денег вы зарабатываете, когда вексель погашается досрочно. Как правило, в таких случаях вы покупаете банкноту со скидкой. Я купил записку. Допустим, я заплатил 50,000 75,000 долларов, а остаток по векселю составил 80,000 300 или 400 XNUMX долларов, и я получаю свои XNUMX, XNUMX долларов в месяц с этой банкноты, так что есть возврат денег, которые я заплатил.
Он амортизируется, поэтому вы получите больше, чем вложили, но вы действительно выиграете, когда этот человек продаст или рефинансирует свою собственность, и вам вернут 80,000 XNUMX долларов, когда вы потратили только меньший процент на вексель. Трудная часть в отличие от недвижимости, у вас нет контроля. Это не похоже на актив. Я могу пойти туда, и я могу купить, и я могу исправить это, чтобы оно стоило больше. Я выбираю, в какой точке рынка я собираюсь ее продать. Вы находитесь во власти другого человека, поэтому стратегия состоит в том, чтобы просто иметь все эти маленькие заметки, которые там есть. В отличие от домкрата в коробке, вы не знаете, когда он лопнет, но в определенный момент он лопнет.
Затем бум, у вас есть записка всплывает. Вы получаете прибыль. Вы либо покупаете банкноту большего размера, которая приносит больший денежный поток, либо инвестируете во что-то другое, что я планировал делать намного чаще, когда покупал ее. Потом мы увидели, что произошло с рынком жилья. Это было похоже на: «О нет, все в порядке, дайте мне утюги в огонь, как я могу, поскольку этот рынок растет». Я думаю, что это отличный совет, различные стратегии, связанные с недвижимостью, но не обязательно просто владение ею. Второе, что вы упомянули, это города-гибриды. Начнем с того, что вы подразумеваете под гибридом?
Dave:
Если вы оглянетесь на историю, то увидите, что разные рынки жилья работают по-разному. Традиционно, до пандемии, вы видели, что некоторые рынки были отличными для денежного потока, но на самом деле они не сильно прибавили в цене. Другие рынки были хороши для роста, но они не приносили столько денег. Это два конца спектра, но есть и такие, которые получают скромную оценку и скромный денежный поток, что лично меня действительно просто интересует. Я думаю, что это лучший способ сохранения… Это консервативно в том смысле, что у вас есть хороший денежный поток, солидный денежный поток, не потрясающий денежный поток, а солидный денежный поток, чтобы вы всегда могли выплатить свою ипотеку.
Нет риска дефолта. Вы можете держаться. Там нет ничего. Там нет никакого риска. Но в то же время это оценка, так что вы все еще получаете некоторые возможности роста, которые вы получаете на таких рынках, как Калифорния или Сиэтл. Это не так уж и много, но вы получаете понемногу каждого. Я думаю, что эти рынки будут особенно успешны, потому что многие из этих гибридных рынков, как правило, являются более доступными городами. Моя тема во многих из того, о чем я говорю сегодня, это доступность, которая доминирует на рынке жилья. Я думаю, что рынки, которые являются более доступными, будут хорошо себя чувствовать по сравнению с другими рынками в течение следующих нескольких лет.
Я думаю, что некоторые из этих гибридных городов действительно интересны. Я просто хочу предостеречь людей, которые за последние несколько лет занялись недвижимостью, что то, что мы видели за последние несколько лет, настолько нетипично во многих отношениях, но то, о чем я сейчас говорю, — это оценка. Мы видели каждый рост рынка, большие рынки, маленькие рынки, сельские рынки, городские рынки, пригородные рынки, все. Почему бы нет? Это ненормально. Обычно некоторые рынки идут вверх. Другие рынки остаются без изменений. Некоторые рынки падают.
Лично я считаю, что в долгосрочной перспективе мы вернемся к этой динамике. Я не знаю, будет ли это в этом месяце или в следующем году, но я думаю, что это нормально для рынка жилья. Думаю, мы еще вернемся к этому. Итак, я бы посмотрел на рынки, на которых мы наблюдаем некоторую прибыльность и некоторое повышение до пандемии. Это третичные города, такие как Бирмингем, Алабама или Мэдисон, Висконсин или подобные места, которые имеют сильный рост спроса, но все еще предлагают денежный поток. Я думаю, что в ближайшие пару лет они превзойдут другие рынки. Это только мое мнение, но это то, на что я смотрю.
David:
Если кто-то хочет идентифицировать такие города, какие данные ему следует искать?
Dave:
Я думаю, что самое главное, если вы хотите посмотреть на денежный поток, вы можете посмотреть на показатель, называемый отношением арендной платы к цене. Вы просто делите ежемесячную арендную плату на цену покупки. Если он где-то рядом с 1%, у вас все хорошо. Вы, наверное, слышали о правиле 1%. Я лично думаю, что это немного устарело, и что ожидание сделки, соответствующей правилу 1%, вероятно, принесет вам больше вреда, чем пользы, потому что вы будете вечно ждать в поисках мифического единорога. Не то чтобы этого не могло быть, но, как я только что говорил, эти сделки на 1% часто происходят на рынках, которые не растут. Мне кажется, это того не стоит.
Я бы предпочел увидеть что-то с соотношением арендной платы к цене 0.7 или 0.8, но на растущем рынке. Вот что я имею в виду под гибридным городом. Соотношение арендной платы и цены хорошее. Затем, что касается удорожания, это трудно предсказать, но самые важные вещи очень просты, рост населения. Будет ли спрос, или больше людей переедет туда, чем уедет? Во-вторых, экономический рост, вы можете посмотреть на это с точки зрения роста заработной платы или роста числа рабочих мест, но если люди переезжают туда и им платят все больше и больше, цены на активы будут расти.
David:
Мы часто говорим об признательности и денежном потоке так, как будто это противоположные силы, такие как Инь и Ян. Вы оценочный инвестор или инвестор денежных потоков? Но с практической точки зрения, для тех из нас, кто владеет недвижимостью, мы понимаем, что на самом деле они не исключают друг друга, что во многих случаях вы видите увеличение денежного потока по мере роста арендной платы. Что вы думаете об идее о том, что на некоторых рынках будет расти арендная плата, как и стоимость актива?
Dave:
Я лично… согласен. Есть большие рынки, которые имеют 1% денежного потока. Я бы не стал в них вкладываться, потому что лично я работаю полный рабочий день. Я не полностью полагаюсь на свой денежный поток в своем образе жизни. Но также для меня это слишком рискованно, потому что на этих рынках, как правило, сокращается население или не наблюдается большого экономического роста. Это, по-моему, рискованно. Я знаю, люди говорят, что денежный поток — это хорошая страховка от риска, но я думаю, что некоторые… Но если ваша огромная стоимость падает, то я не думаю, что денежный поток компенсирует это. Я думаю, это супер важно.
Лично я бы предостерег людей от предположения, что арендная плата будет расти, по крайней мере, в этом или следующем году. Я просто думаю, что у нас было то, что они называют в финансах или экономике, небольшим прорывом вперед, когда цены на аренду обычно растут на пару процентных пунктов в год. Они сошли с ума за последние несколько лет, и это могло просто поглотить весь рост арендной платы в течение следующих двух или трех лет и просто переместить его, например, в 2021 или 2022 год.
David:
Вполне возможно.
Dave:
Я рекомендую подписать сделку, предполагая, что денежный поток не будет увеличиваться в течение следующих года или двух. Если это произойдет, что может случиться, это будет просто подливка сверху, но я думаю, что консервативный подход состоит в том, чтобы предположить, что денежный поток, вероятно, будет довольно мягким… Я имею в виду, что рост арендной платы, извините меня, вероятно, будет довольно мягкий в течение следующих нескольких лет. Но если вы держите его в течение пяти лет, семи лет, то я бы наверняка прогнозировал некоторый рост арендной платы.
David:
Хорошо, когда вы принимаете решение о том, где купить, как вы думаете, разумно ли ожидать, что арендная плата в гибридном городе вырастет больше, чем на рынке денежных потоков, на неоценивающем рынке Среднего Запада?
Dave:
О да, 100%. Я имею в виду, если вы видите город, в котором наблюдается экономический рост, я имею в виду, просто посмотрите на рост заработной платы. Если заработная плата растет, если в этот город приходят хорошие рабочие места, это одни из лучших показателей.
David:
Люди могут платить больше, потому что на рынке аренды есть спрос, как и на рынке домовладения. Та же идея.
Dave:
В точку. Если вы находитесь на рынке, где заработная плата не растет, то нет никаких юридических ограничений, но есть только психологический предел того, сколько люди будут платить за аренду. Это может быть только X процентов. Обычно это 30% их дохода может идти на аренду. Если вы намного выше этого, и если заработная плата не растет, то это не способствует росту арендной платы. Итак, я полностью согласен с тем, что в гибридном или развивающемся городе рост арендной платы будет расти. Я не знаю, обязательно ли это означает, что вы когда-нибудь достигнете денежного потока, который, как правило, поддерживают эти города с денежным потоком.
Но лично я думаю, что это лучшая ставка, потому что вы делаете ставку не только на денежный поток, или только на рост стоимости, или просто на рост арендной платы. Вы получаете всего понемногу, и вы не знаете, какой из трех может работать лучше всего. Но что бы ни случилось, вы получаете от этого пользу.
David:
Ну, это то, что я хотел подчеркнуть для людей, которые, возможно, являются новыми инвесторами, у которых нет опыта работы с некоторыми из этих рынков денежных потоков, где обычно работают компании «под ключ», и гуру, которые продают вам курс, они обычно: « Денежный поток, брось свою работу. Заведи девушку. Не будь неудачником. Вам нужен денежный поток, и они решат все ваши проблемы». Затем они выталкивают вас на некоторые из тех рынков, где арендная плата практически не растет. Последние 10 лет они одинаковые. По сравнению с тем, если бы вы инвестировали, может быть, в Денвер 10 лет назад, это мог бы быть скромный денежный поток, когда вы его купили, но 10 лет роста арендной платы, и дела идут очень, очень хорошо.
Мы не хотим предполагать, что он будет расти, но вы можете абсолютно поставить себя в положение, когда он будет расти с большей вероятностью, выйдя на один из этих рынков, на которых наблюдается рост заработной платы, переезд компаний, рост населения. не ставя всю ферму на то, чтобы инвестировать в какой-то дико растущий рынок, вы теряете деньги. Есть ответственный способ сделать это. Я думаю, что это действительно хороший здравый совет, который вы даете здесь.
Dave:
Я имею в виду, что это, наверное, совсем другое шоу, но, Боже, чувак, ты знаешь, сколько арендной платы нужно, чтобы стать финансово свободным? Я знаю, что многие инвесторы в недвижимость говорят: «О да, просто увольняйтесь с работы. Купите три арендных платы и будьте финансово свободны». Это просто абсолютная ерунда. Вы можете думать об этом так, как вы зарабатываете деньги и денежный поток при инвестировании: вам нужно инвестировать X долларов с доходностью Y, чтобы получить денежный поток, равный Z.
David:
Точно так же, как мы смотрим на любой другой финансовый инвестиционный инструмент, когда спрашиваем: «Сколько вам нужно в вашем 401k при какой доходности, чтобы выйти на пенсию?»
Dave:
Именно так, и поэтому вы можете стать инвестором, работающим с денежными потоками, и сказать: «Я собираюсь инвестировать 100,000 11 долларов под 11,000% наличными на возврат наличных». Отлично, это приносит вам 6 долларов в год. Я не могу жить на это. Если вы хотите строить на долгосрочную перспективу и говорите: «Я собираюсь получать 2% наличными при возврате денежных средств, но благодаря признательности и хорошей работе я собираюсь инвестировать 6 миллиона долларов в 120,000% наличными при возврате», то вы зарабатываете XNUMX XNUMX долларов в год. Я думаю, что люди просто одержимы этой идеей возврата наличных, не задумываясь о том, что сумма основного долга, которую вы вкладываете в свои инвестиции, не менее, если не более важна, чем возврат наличных. Это просто мой разглагольствования.
David:
Мы не зайдем слишком далеко по этому пути, но я подразню людей этой маленькой идеей. Это одна из причин, по которой я поощряю людей к таким вещам, как метод BRRRR или покупка и оценка рынков, потому что ваша собственность может создавать для вас капитал так же, как вы зарабатывали на своей работе, на которой работали. Вы можете создать два источника капитала. Мы просто называем это капиталом, когда он находится в собственности. Мы называем это капиталом, когда он находится на нашем банковском счете, но это та же самая энергия. Вы начинаете свою карьеру, используя подобные методы, а затем, позже, переходите на рынки с более высокими денежными потоками, которые немного более стабильны, а затем делаете именно то, что только что описали.
Это довольно крутые штуки, о которых мы поговорим, когда просто планируем поговорить о рынке.
Dave:
Мне нравится этот разговор. Это весело.
David:
Хорошо, последняя тема, о которой я хочу вас спросить, это покупка в глубине. Что вы подразумеваете под глубокой покупкой?
Dave:
Я имею в виду, что покупка глубоко означает покупку ниже рыночной стоимости. Не знаю, как ты, Дэвид, но за первые восемь лет моей карьеры инвестора в недвижимость я никогда даже не предлагал по запрашиваемой цене. Я всегда предлагал меньше запрашиваемой цены. Только в последние годы для вас стало нормальным предлагать цену, превышающую запрашиваемую, и при этом молиться.
David:
Это точно. Вы слышите, как агенты говорят такие вещи, как будто они заплатили полную цену, а я смеюсь: «Здесь есть сделка». Полный запрос ничего не значит, но они действуют по старой парадигме, согласно которой никто не платит запрашиваемую цену.
Dave:
Полностью. В начале вы всегда будете пытаться немного подзаработать у продавца, посмотреть, что вы можете получить. Я думаю, что мы вернулись к среде, где это возможно. Не на каждом рынке, не на каждом классе активов, но мы находимся на рынке, где вы можете купить ниже запрашиваемой цены. Думаю, это просто хороший способ подстраховаться. Если вы думаете, что ваш рынок может упасть на 5%, попробуйте найти недвижимость, которая на 5% ниже. Я инвестирую в Денвере, и он уже упал почти на 10% в Денвере. Это один из лидеров рынка по снижению цен.
Я думаю, что он может снизиться еще на 5%. Поэтому, когда я делаю предложение прямо сейчас, я собираюсь предложить 5% ниже запрашиваемой. Таким образом, если он упадет, я в порядке. Это дает мне немного подушки. Вот что я имею в виду, говоря о глубокой покупке. Это просто ниже запрашиваемой цены, чтобы дать себе немного подушки безопасности. Я также скажу, что я действительно думаю, что время рынка сложно, и если это между 1% и 2%, не беспокойтесь об этом слишком много. Я купил свою первую недвижимость в 2010 году. Рынок жилья достиг дна в 2011 году, через 18 месяцев после того, как я купил или что-то в этом роде.
Как вы думаете, я когда-нибудь думал об этом, что моя собственность упала на 1%, прежде чем она начала снова расти? Ни разу. Люди говорят мне, как они завидуют тому, что я купил в 2010 году. Чего они не видят, так это того, что стоимость моей собственности на самом деле упала на 1% или 2%, прежде чем она начала расти, как это было в последние пару месяцев. Я думаю, что покупка вглубь действительно важна, но я бы не стал зацикливаться на попытках довести ее точно до дна рынка. Это буквально невозможно сделать. Но если вы думаете, что рынок упадет на 5% или 10%, постарайтесь добиться от продавца некоторых уступок, чтобы чувствовать себя более комфортно.
David:
Это невероятно здравый совет. Когда я купил свою первую недвижимость, это был конец 2009 года, так что я даже не был в 2010 году. Тогда она подешевела еще больше. Я такой: «Я такой тупой. Я должен был подождать. Все такие: «Зачем ты купил недвижимость?» В моей голове я представил, как он падает до нуля. Затем год спустя он начал расти, а затем взорвался. Это забавно. Я заплатил 195 за этот дом, который, вероятно, упал до 185, и я корил себя. Сейчас он стоит 525 или около того. Это просто не имеет значения.
Dave:
В точку.
David:
Это не имеет значения, верно? Это ваше эго пытается быть умнее, чем вы есть, и вы это делаете. Это была недвижимость, на которую у меня был контракт по 215, и я пошел туда, чтобы получить некоторые уступки продавца, и получил ее по 195. Это именно то, что люди должны делать на этом рынке покупателя. Если дом был на рынке три дня, он вызывает огромный интерес. Возможно, вы не сможете использовать эту стратегию, но я ищу дома с хорошими днями на рынке, с плохими фотографиями. Я буквально учу людей, как нацеливаться на вещи в MLS, которые были пропущены другими людьми, писать очень агрессивные предложения, а затем оценивать на основе встречного предложения, насколько серьезен этот продавец и как мы можем заключить сделку.
В обмене 1031, который я завершил пару месяцев назад, я купил 17 или 18 объектов недвижимости, но только 12 или 13 из них были через обмен. Из этих 12 или 13 я заработал более миллиона долларов на собственном капитале, исходя из оценочной цены по сравнению с тем, что я заплатил. Это была просто стратегия: «Я в MLS. Я не делаю ничего сумасшедшего», но я не собираюсь охотиться за домом с красивыми фотографиями, профессионально сделанными действительно хорошим риелтором. Я ищу людей, которые заплатили 1% комиссионных своему риелтору. Они сделали несколько снимков на свой iPhone XNUMX.
Это выглядит ужасно. Давно там сидит. Я имею в виду, буквально, Дэйв, некоторые из них были загружены вверх ногами. Фотографии ванной комнаты были загружены в перевернутом виде, так что вы можете сказать Zillow: «Четыре человека посмотрели это, и никто их не сохранил».
Dave:
Это те, которые вы хотите.
David:
Это точно. Поэтому покупка вглубь я называю покупкой акций. Та же идея. Не думайте, что вам придется платить запрашиваемую цену, как вы привыкли. Исследовать. Напишите действительно низкое предложение и подождите и посмотрите. Я говорю людям: «Предложение должно быть похоже на джеб. Если они примут ваше первое предложение на этом рынке, вы, вероятно, завысили цену». Вы не должны сбивать людей с толку своим предложением. Это джеб, и ты подожди и посмотри, как ты защищался? Ты слаб? Я не буду углубляться в это, но одна из сделок, в частности, была указана за 1.6 миллиона, и ее цена упала до 1.2 миллиона.
Я пошел и написал предложение на 1 миллион долларов 50 долларов с примерно 50,000 1 долларов на закрытие. Было даже около 50,000 млн. Он возражал против того, чтобы я принял мою сделку, но просто не согласился на разницу в стоимости закрытия в размере 10,000 1.2 долларов. Я знал, что если он возразит мне так жестко, он захочет продать этот дом. У меня есть все рычаги здесь. Я собираюсь получить эту сделку. В итоге я продержался, а он все же вернулся и сказал: «Хорошо, я тоже дам вам стоимость закрытия». Теперь, если бы он контратаковал меня, возможно, со скидкой в XNUMX XNUMX долларов со своего XNUMX, я бы просто пропустил это. Это не мотивированный покупатель.
Вы никогда не могли бы использовать такие стратегии за последние восемь лет. Их просто не было. Это отличный момент. Если вы беспокоитесь, что рынок продолжит падать, просто зайдите туда и напишите более агрессивное предложение, чем обычно, и прикройте себя таким образом.
Dave:
Тебе нечего терять. Я думаю, что люди думают: «Боже мой, они это отвергнут». Типа: «Ну и что?» Очевидно, вы не хотите просто заниматься бессмысленной ерундой, но если вы считаете, что ваше предложение справедливо и разумно, попробуйте. Посмотрите, согласны ли они.
David:
С другой стороны, совет, который я дам людям: не думайте, что один удар кого-то нокаутирует. Многие из этих свойств, о которых мы говорим, я написал предложение. Они сказали нет. Я попросил своего риэлтора вернуться через неделю или две, и это было возможно. Неделю или две спустя после этого он сказал: «Давай поиграем в мяч». Затем начались настоящие переговоры. Продавцы сходят с ума точно так же, как сходят с ума покупатели. Все сходят с ума на этом рынке, и вы просто хотите найти подходящего фрика, который соответствует вашим интересам.
Дэйв, я собираюсь подвести нас к завершению этого дела, спросив вас об одном, что мы всегда колеблемся делать, но все хотят знать, каковы ваши прогнозы на 2023 год?
Dave:
Это действительно сложно, но в чем я уверен, так это в том, что мы, вероятно, увидим сохранение текущих рыночных условий, по крайней мере, в первой половине 2023 года. Я просто думаю, что прямо сейчас все еще так много неопределенности. Мы увидим рецессию? Насколько все будет плохо? Будет ли расти безработица? Что собирается делать ФРС? Слишком много вопросов прямо сейчас, и пока не возникнет определенная уверенность в этих важных экономических вопросах, я думаю, мы увидим, как вы сказали, что люди немного сходят с ума и на самом деле не обладают достаточной стабильностью, чтобы рынок нашел свое место. опора.
Вторая половина года, я думаю, действительно X-фактор. Я думаю, что есть разные сценарии, которые могут разыгрываться. Я дам вам три разных сценария. Во-первых, если будет глобальная рецессия, а большинство экономистов считают, что будут люди… Я не буду вдаваться в подробности этого, но если есть глобальная рецессия, которая имеет тенденцию оказывать понижательное давление на ипотечные ставки, люди устремляются к правительству США. облигации, которые снижают доходность, ставки по ипотечным кредитам отслеживают доходность, и поэтому вы видите сценарий, при котором ставки по ипотечным кредитам могут снизиться больше, чем сейчас. Если ставки по ипотечным кредитам снизятся еще больше, чем сейчас, я лично считаю, что рынок жилья, вероятно, достигнет дна через год, в конце 2023, начале 2024 года и снова начнет расти.
Другой сценарий заключается в том, что ФРС чудесным образом осуществит мягкую посадку, и ставки по ипотечным кредитам могут снизиться. Это еще один сценарий, когда я вижу дно рынка к концу 2023-го, началу 24-го, или инфляция продолжает расти, безработица сходит с ума, но ставки по ипотеке почему-то не снижаются. Тогда в этом сценарии, если ставки по ипотечным кредитам останутся выше 6.5%, выше 7% в течение длительного времени, я думаю, нас, вероятно, ждет двухлетняя коррекция. Все 23 и 24 года будут такими. В этом случае мы можем увидеть двузначное снижение на национальном рынке жилья, но пока сложно сказать.
Я думаю, что два из трех сценариев, которые я вижу, указывают на однолетнюю коррекцию, когда мы увидим снижение цен, выражающееся однозначным числом. Я сказал, что думаю, что это будет где-то между 3% и 8% отрицательных на национальном уровне, если ставки по ипотечным кредитам останутся высокими. Я сказал это. Все дело в доступности. Поэтому, если доступность не улучшится, ставки по ипотечным кредитам останутся высокими. Во второй половине этого года, когда, я думаю, мы увидим 10-процентное, 15-процентное снижение по стране, а не дно до конца 24-го, а может быть, даже до 25-го.
David:
Это удивительно хорошо продуманный и четко сформулированный ответ для того, кто не хотел давать предсказаний, так что спасибо. Спасибо тебе за это. Мне нравится, как вы предоставляете информацию, на которой вы ее основываете, а не просто что-то выбрасываете. Потому что по мере изменения информации будет меняться и прогноз. Кое-что люди должны помнить, эти вещи не высечены на камне.
Dave:
Полностью. Люди такие: «Ты сказал это, но не учёл этого». Типа: «Я не гадалка». Я такой: «Я смотрю на эту информацию. Вот как я это интерпретирую». Я не знаю, что произойдет, но я думаю, что эти три сценария, я не знаю вероятность каждого из них, но я думаю, что это действительно сведется к ипотечным ставкам и доступности, и когда мы увидим дно . Я просто скажу… Могу я просто сказать еще об этом: традиционно во время рецессии говорят, что жилье приходит первым и уходит первым, где, поскольку ставки по ипотечным кредитам растут, а недвижимость является активом с использованием заемных средств, цены сначала отказаться. Вот что создает рецессию.
Мы видим это прямо сейчас, верно? Ставки пошли вверх. Жилищный сектор находится в рецессии, и поэтому мы начинаем видеть, как эта тенденция распространяется на всю остальную экономику. Но, как я уже сказал, когда ипотека… Когда мы вступаем в официальную рецессию или что-то в этом роде, ставки по ипотеке имеют тенденцию к снижению. Это заставляет людей вернуться на рынок жилья. Это создает огромную экономическую активность и вытаскивает нас из рецессии. Просто интересно видеть, что рецессия никому не идет на пользу. Я не поддерживаю это, но если вы это видите, это часто является первым шагом, и рынки жилья начинают восстанавливаться. Так что другое дело просто посмотреть на это.
David:
Вот почему вы не можете засечь дно, потому что вы не знаете, когда это произойдет. К тому времени, когда вы видите это в данных, это уже началось, и дно уже на пути вверх.
Dave:
Это уже произошло.
David:
Отличный момент. Итак, у нас есть довольно хороший рыночный прогноз на 2023 год. У нас есть очень четкое представление о том, что влияет на цены на недвижимость. Это будут рычаги, на которые люди нажимают, чтобы заставить цены двигаться вверх и вниз, предложение, и вы можете измерить это по запасам, а затем по спросу, который является двуглавым монстром, который одновременно хочет купить недвижимость и может купить. недвижимость. Мы говорили об ипотечных ставках, инфляции и обо всех сложностях, которые возникают на этом безумном, но прекрасном рынке, в который нам нравится инвестировать. Мы также говорили о том, как вы можете зарабатывать деньги в 2023 году независимо от того, что делает рынок. .
Частное кредитование и покупка векселей — это один из способов заработать деньги на недвижимости. Ищите эти города-гибриды, где вы не… У вас нет асимметричного риска в любом направлении, связанного с денежными потоками собственности, которая никогда не увеличивается в арендной плате или стоимости, а также спекулятивного рынка, который, как вы просто надеетесь, пойдет вверх и потерять контроль и покупать глубоко, понимая, что это рынок покупателя, а это значит, что вы имеете контроль. Так что ты дурак, если не используешь его. Используйте контроль, чтобы попытаться пойти туда и получить самую лучшую сделку, которую вы можете, вместо того, чтобы просто беспокоиться о вещах, которые вы не можете контролировать, например, когда рынок приближается к дну.
Дэйв, большое спасибо, что присоединился ко мне. Мне нравится, когда вы приходите за этими вещами, и мы можем помочь разобраться в эмоциональном безумии, которое мы обычно чувствуем, когда люди не знают, чего ожидать. Есть какие-нибудь последние слова, которые ты хотел бы оставить нашим слушателям, прежде чем я позволю тебе уйти отсюда?
Dave:
Нет, это было очень весело. Но если вам нужны другие рекомендации о том, как заработать деньги в 2023 году, или чтобы разобраться в этом во всех подробностях, я призываю всех скачать отчет, который я написал. Это бесплатно. Вы можете просто сделать это на сайте bigpockets.com/report.
David:
Хорошо, bigpockets.com/report. Проверьте это. Если вы думали, что Дейв звучит умно, подождите, пока вы их не прочитаете. Он выглядит еще умнее, когда вы читаете там. Затем вы написали книгу с Дж. Скоттом на подобную тему. Не могли бы вы подключить это очень быстро, прежде чем мы уйдем?
Dave:
Конечно. J и я, если вы не знаете, J — отличный плодовитый инвестор. Мы с ним написали книгу «Недвижимость в цифрах». Все дело в математике, числах и формулах, которые вам нужны, чтобы стать отличным инвестором в недвижимость. Я знаю, если люди думают, что это звучит пугающе, это не так. Математика инвестирования в недвижимость не очень сложна. Вам просто нужно понять некоторые простые рамки, и это то, что мы обрисовали в общих чертах. Весь смысл в том, чтобы помочь вам анализировать сделки как эксперт. Итак, если вы хотите иметь возможность консервативно анализировать сделки, особенно в 2023 году, и понимать, какие предположения делать и все такое, вам следует это проверить.
David:
Да, и это тоже проверь. Если вы ботаник или хотите быть таким же умным, как ботаник, не будучи ботаником, эта книга для вас. Хорошо, Дэйв, большое спасибо, что присоединились ко мне сегодня. Я позволю вам выбраться отсюда и провести дополнительное исследование, чтобы помочь сообществу BiggerPockets понять, что происходит на рынке. Это Дэвид Грин для Дэйва, ренегата джентльмена, Мейер подписывает.
Я профессионал. Просто посмотри. Смотри, как хорошо я умею говорить.
Dave:
Это Рон Бургунди. Он прочитает все, что вы положите на телесуфлер.
Смотрите Эпизод Здесь
Помогите нам!
Помогите нам привлечь новых слушателей в iTunes, оставив нам оценку и отзыв! Это займет всего 30 секунд, и инструкции можно найти здесь. Спасибо! Мы действительно это ценим!
В этом эпизоде мы расскажем:
- почему 2023 год — это не «нормальный» рынок жилья и детали, ведущие к сегодняшнему состоянию
- Ассоциация «рычаги», влияющие на цены на жилье и почему 2023 НЕ такой же, как 2008
- Продавец против. рынки покупателя и где ожидается падение цен
- Спрос покупателей жилья и как недоступность заставила большинство покупателей сидеть сложа руки
- Ипотечная ставка увеличивается и как ФРС использует высокие ставки для борьбы с инфляцией
- Ассоциация три стратегии, которые работают на современном рынке жилья и как инвестировать пока другие сидят в сторонке
- Прогноз рынка жилья на 2023 год и когда мы потенциально можем увидеть дно цен на жилье
- И, So Гораздо больше!
Ссылки с шоу
Книги, упомянутые в этом выпуске
Связаться с Дейвом:
Хотите узнать больше о сегодняшних спонсорах или сами стать партнером BiggerPockets? Проверьте наши страница спонсора!
Примечание от BiggerPockets: Это мнение написано автором и не обязательно отражает мнение BiggerPockets.
- SEO-контент и PR-распределение. Получите усиление сегодня.
- Платоблокчейн. Интеллект метавселенной Web3. Расширение знаний. Доступ здесь.
- Источник: https://www.biggerpockets.com/blog/real-estate-718
- 000
- 1
- 10
- 11
- 15 лет
- 15%
- 2%
- 2011
- 2018
- 2020
- 2021
- 2022
- 2023
- 2024
- 401K
- 7
- a
- способность
- в состоянии
- О нас
- об этом
- выше
- Absolute
- абсолютно
- Принять
- Учетная запись
- деятельность
- на самом деле
- плюс
- совет
- влиять на
- затрагивающий
- доступной
- После
- последствия
- против
- агенты
- агрессивный
- впереди
- AIR
- Алабама
- выровненный
- Все
- уже
- альтернатива
- всегда
- удивительный
- количество
- аналитика
- анализировать
- Ведущий
- и
- Другой
- ответ
- кто угодно
- откуда угодно
- кроме
- Apple
- ценить
- ценящий
- признательность
- ПЛОЩАДЬ
- около
- активы
- класс активов
- Активы
- привлекательный
- Остин
- автор
- в среднем
- избегающий
- назад
- заслон
- Плохой
- Баланс
- мяч
- Банка
- счет в банке
- Банки
- основанный
- в основном
- медведь
- Рынок с понижательной тенденцией
- красивая
- , так как:
- становиться
- становится
- становление
- до
- начало
- за
- не являетесь
- верить
- ниже
- польза
- ЛУЧШЕЕ
- Ставка
- Лучшая
- Ставки
- между
- большой
- больший
- Крупнейшая
- Бирмингем
- Немного
- Кровотечение
- Блог
- Облигации
- книга
- бум
- граница
- брать в долг
- Заимствование
- Бостон
- Дно
- купил
- Коробка
- МОСТ
- приносить
- Сломанный
- принес
- строить
- строитель
- Строители
- Строительство
- Группа
- бизнес
- бизнес
- бюст
- купить
- покупателей
- покупка
- По номерам
- CAKE
- Калифорния
- призывают
- под названием
- Может получить
- не могу
- столица
- автомобиль
- карта
- Карты
- Карьера
- случаев
- случаев
- Наличный расчёт
- денежный поток
- Вызывать
- вызванный
- Причины
- CD
- века
- определенный
- конечно
- изменение
- изменения
- зарядка
- ChatGPT
- проверка
- Чикаго
- ребенок
- Выберите
- выбранный
- рождество
- оборотный
- Город
- Город
- ясность
- класс
- явно
- Часы
- закрыто
- закрытие
- Монета
- борьбы с
- сочетание
- как
- удобный
- приход
- комментарий
- комиссии
- сообщество
- Компании
- Компания
- сравнить
- сравненный
- сравнив
- конкурировать
- конкурирующий
- конкурс
- полностью
- сложность
- сложный
- компоненты
- состоящие
- комплексный
- сама концепция
- Условия
- доверие
- уверенный
- заблуждение
- Минусы
- консервативный
- Рассматривать
- считается
- строительство
- контекст
- продолжение
- продолжать
- контракт
- контроль
- Разговор
- убеждать
- Холодные
- Цена
- Расходы
- может
- счетчик
- страна
- страны
- Пара
- курс
- чехол для варгана
- покрытый
- Crash
- разбившийся
- Кремы
- Создайте
- создали
- создает
- творческий
- кредит
- урожай
- любопытный
- Текущий
- В настоящее время
- циклы
- данным
- Дейв
- Давид
- день
- Дней
- сделка
- Акции
- Смерть
- Долг
- решение
- решения
- Отклонить
- Снижение
- Отказ
- снижение
- глубоко
- По умолчанию
- определенно
- Спрос
- демографический
- Демографическая
- Денвер
- описано
- предназначенный
- подробность
- подробнее
- DID
- разница
- различный
- трудный
- Digit
- усердие
- направление
- непосредственно
- скидка
- Дисплей
- не
- дело
- долларов
- Dont
- двойной
- удвоенны
- вниз
- скачать
- вниз
- Драма
- вождение
- упал
- Опустившись
- в течение
- динамический
- каждый
- Рано
- зарабатывать
- заработанный
- Зарабатывание
- Экономические
- Экономический рост
- Экономика
- экономисты
- экономику
- яйца
- или
- поощрять
- окончания поездки
- энергетика
- достаточно
- Enter
- Весь
- полностью
- Окружающая среда
- одинаково
- собственный капитал
- особенно
- имущество
- Эфир (ETH)
- Даже
- НИКОГДА
- Каждая
- каждый день
- все члены
- все это
- многое
- точно,
- пример
- Примеры
- отлично
- обмена
- возбужденный
- захватывающий
- Эксклюзивные
- ожидать
- ожидаемый
- ожидается
- дорогим
- эксперту
- опыта
- Объяснять
- Больше
- факторы
- ярмарка
- достаточно
- Падение
- семей
- семья
- фантастический
- ферма
- БЫСТРО
- быстрее
- Избранное
- страх
- ФРС
- Федеральный
- Ставки федеральных фондов
- несколько
- фигура
- в заключение
- финансы
- финансовый
- в финансовом отношении
- финансирование
- Найдите
- конец
- Для пожарных
- Во-первых,
- Впервые
- фиксированный
- плоский
- поток
- текущий
- питание
- Фут
- Войска
- Прогноз
- навсегда
- образование
- К счастью
- Fortune
- вперед
- найденный
- каркасы
- Бесплатно
- от
- разочарования
- топливо
- полный
- fun
- фундаментальный
- Основы
- средства
- веселая
- будущее
- получение
- ГАЗ
- принадлежности
- в общем
- поколение
- получить
- получающий
- Дайте
- дает
- Отдаете
- Глобальный
- глобальная рецессия
- Go
- Бог
- идет
- будет
- хорошо
- хорошая работа
- Правительство
- график
- большой
- большой
- группы
- Расти
- Рост
- Рост
- Парень
- Половина
- Руки
- происходить
- произошло
- происходит
- Жесткий
- ненавидит
- имеющий
- главы
- здоровый
- услышанный
- живая изгородь
- помощь
- помогает
- здесь
- Колеблющийся
- Скрытый
- High
- высший
- Выделите
- Плюсы
- исторический
- исторически
- история
- Удар
- держать
- проведение
- Главная
- Дома
- надеясь
- кашель
- ГОРЯЧИЙ
- Вилла / Бунгало
- дома
- жилье
- Рынок жилья
- Как
- How To
- Однако
- HTTPS
- огромный
- Гибридный
- БОЛЬНОЙ
- идея
- определения
- Влияние
- влияние
- Воздействие
- последствия
- важную
- что она
- улучшать
- улучшается
- in
- В том числе
- доход
- Увеличение
- Увеличивает
- повышение
- невероятно
- Индикаторные
- индикаторы
- individual
- промышленности
- инфляция
- повлиять
- влияющий
- информация
- INSANE
- понимание
- инструкции
- взаимодействующий
- интерес
- УРОВЕНЬ ИНТЕРЕСА
- Процентные ставки
- заинтересованный
- интересный
- интересы
- Интервью
- пугающим
- выпустили
- инвентаризация
- Грин- карта инвестору
- инвестиций
- инвестирование
- инвестиций
- Инвестиционный инструмент
- Вложения
- инвестор
- Инвесторы
- включать в себя
- iPhone
- вопросы
- IT
- саму трезвость
- iTunes
- домкрат
- январь
- работа
- Джобс
- присоединение
- Журналисты
- Прыгать
- только один
- Сохранить
- Дети
- Вид
- стук
- Знать
- известный
- посадка
- в значительной степени
- крупнейших
- Фамилия
- В прошлом году
- смеяться
- вести
- Лидеры
- ведущий
- изучение
- Оставлять
- уход
- привело
- Юр. Информация
- ДАВАТЬ В ДОЛГ
- кредитор
- кредитование
- уровень
- уровни
- Кредитное плечо
- Используя
- LG
- ЖИЗНЬЮ
- стиль жизни
- Вероятно
- ОГРАНИЧЕНИЯ
- Включенный в список
- Listening
- листинг
- Объявления
- мало
- жить
- Кредиты
- локальным
- Длинное
- много времени
- долгосрочный
- дольше
- посмотреть
- выглядит как
- смотрел
- искать
- ВЗГЛЯДЫ
- терять
- потери
- серия
- любят
- Низкий
- M2
- макроэкономический
- сделанный
- Главная
- Mainstream
- основной
- сделать
- заработать деньги
- ДЕЛАЕТ
- Создание
- человек
- многих
- много людей
- рынок
- рыночные условия
- крах рынка
- Данные рынка
- Области применения:
- Совпадение
- математике
- Вопрос
- означает
- проводить измерение
- меры
- Соответствует
- член
- упомянутый
- метод
- методы
- метрический
- Мейер
- середине
- может быть
- Millennials
- миллиона
- миллион долларов
- против
- минимальный
- смягчать
- MLS
- монетарный
- деньги
- денежный рынок
- печать денег
- монитор
- Мониторинг
- Месяц
- ежемесячно
- месяцев
- БОЛЕЕ
- Ипотека
- Ипотека
- самых
- мотивированные
- двигаться
- движется
- перемещение
- взаимно
- национальный
- Возле
- обязательно
- Необходимость
- потребности
- отрицательный
- отрицательно
- Новые
- Новости
- следующий
- Никель
- "обычные"
- нормально
- Заметки
- Ноябрь
- Нюанс
- номер
- номера
- Очевидный
- октябрь
- предлагают
- предложенный
- Предложения
- Официальный представитель в Грузии
- Хорошо
- Старый
- ONE
- работать
- операционный
- Обзор
- Мнения
- Возможности
- Возможность
- против
- Опция
- Опции
- Другое
- Другое
- изложенные
- опережать
- собственный
- собственность
- Темп
- выплачен
- пандемия
- парадигма
- часть
- особый
- особенно
- партнер
- Прошло
- пассивный
- ОПЛАТИТЬ
- платить
- оплата
- платежи
- страна
- Вершина горы
- Люди
- процент
- процент
- ИДЕАЛЬНОЕ
- выполнять
- производительность
- выполняет
- периодов
- человек
- Лично
- Филадельфия
- картина
- Картинки
- кусок
- Мест
- план
- запланированный
- Платон
- Платон Интеллектуальные данные
- ПлатонДанные
- Играть
- игрок
- пожалуйста
- отвес
- Подкаст
- Подкасты
- Точка
- пунктов
- покемон
- состояния потока
- поп
- население
- популяции
- должность
- возможное
- потенциально
- мощностью
- мощный
- практическое
- предсказывать
- предсказуемый
- прогнозирования
- прогноз
- Predictions
- представить
- давление
- довольно
- цена
- Цены
- цены
- первичный
- Основной
- принцип
- частная
- вероятность
- вероятно
- Проблема
- проблемам
- профессиональный
- профессионально
- Прибыль
- свойства
- собственность
- предложение.
- PROS
- обеспечение
- Тянет
- перфоратор
- покупки
- Покупка
- Push
- положил
- Оферты
- Полагая
- вопрос
- Вопросы
- САЙТ
- быстро
- повышение
- поднятый
- привлечение
- Обменный курс
- Стоимость
- рейтинг
- соотношение
- достигать
- достиг
- реагировать
- Читать
- Reading
- реальные
- недвижимость
- рынок недвижимости
- реализовать
- агент по продаже недвижимости
- причина
- разумный
- причины
- восстановить равновесие
- резюме
- последний
- недавно
- спад
- рекомендовать
- Рекомендация
- рекомендаций
- запись
- запись
- Recover
- Восстанавливает
- уменьшить
- Несмотря на
- относительно
- выпустил
- складская
- помнить
- Северный олень
- Аренда
- аренда
- повторять
- отчету
- представлять
- исследованиям
- жители
- ответственный
- ОТДЫХ
- ресторан
- результат
- возвращают
- Возвращает
- обзоре
- Предложение
- правые
- кольцо
- Ripple
- Рост
- повышение
- Снижение
- рисках,
- рискованный
- Дорога
- Роли
- RON
- укоренения
- год
- Правило
- Run
- Сельский
- Сказал
- Сакэ
- зарплаты
- sale
- главная
- то же
- экономия
- экономия
- сберегательный счет
- Шкала
- Сценарии
- кричащий
- Сиэтл
- Во-вторых
- секунды
- видя
- кажется
- селективный
- продаем
- Продавцы
- продажа
- Продает
- смысл
- чувствительный
- предложение
- серьезный
- набор
- Наборы
- семь
- несколько
- Акции
- сдвиг
- Короткое
- краткосрочный
- нехватка
- должен
- показывать
- Шоу
- Стороны
- подпись
- сигнал
- сигналы
- значительный
- существенно
- подписание
- аналогичный
- просто
- с
- одинарной
- Сидящий
- ШЕСТЬ
- Шесть месяцев
- немного отличается
- медленной
- Замедление
- Медленно
- небольшой
- меньше
- умный
- умнее
- So
- уже
- мягкая
- твердый
- некоторые
- Кто-то
- удалось
- в некотором роде
- где-то
- Звук
- звучало
- Источники
- Space
- Говоря
- конкретно
- Спектр
- Расходы
- потраченный
- шип
- Спонсоры
- Spotify
- Стабильность
- стабильный
- стандартов
- Начало
- и политические лидеры
- Начало
- Область
- Области
- оставаться
- устойчивый
- Steam
- Шаг
- По-прежнему
- КАМЕНЬ
- Stop
- буря
- стратегий
- Стратегия
- сильный
- Борющийся
- Успешно
- такие
- внезапный
- страдание
- супер
- поставка
- Спрос и предложение
- поддержка
- предполагаемый
- удивительный
- окружающих
- комфортного
- Качели
- система
- взять
- принимает
- с
- Говорить
- говорить
- цель
- команда
- 10
- terms
- третичный
- Ассоциация
- ФРС
- Будущее
- График
- информация
- Государство
- мир
- их
- тема
- сами
- Там.
- задача
- вещи
- мышление
- В третьих
- На этой неделе
- В этом году
- мысль
- тысячи
- три
- Через
- по всему
- Бросание
- TIE
- время
- время покупать
- раз
- синхронизация
- тип
- Название
- в
- сегодня
- Сегодняшних
- вместе
- завтра
- тонна
- Тон
- слишком
- топ
- тема
- ПОЛНОСТЬЮ
- к
- городов
- трек
- Отслеживание
- традиционный
- Традиционно
- Сделки
- Запись
- переход
- тенденция
- правда
- ОЧЕРЕДЬ
- tv
- Типы
- типично
- нам
- Правительство США
- В конечном счете
- Неопределенный
- Неопределенность
- под
- понимать
- понимание
- безработица
- единорог
- Объединенный
- США
- единиц
- загружено
- Потенциал роста
- городской
- us
- использование
- обычно
- ценностное
- Огромная
- автомобиль
- Против
- Видео
- заработная плата
- заработная плата
- ждать
- стремятся
- желая
- Смотреть
- способы
- Богатство
- свадьба
- неделя
- Недели
- Что
- будь то
- , которые
- в то время как
- КТО
- Дикий
- будете
- готовый
- выиграть
- ВИНО
- Висконсин
- в
- без
- слова
- Работа
- работать вместе
- работавший
- работает
- работает
- Мир
- беспокоиться
- стоимость
- бы
- Завернутый
- записывать
- письменный
- X
- год
- лет
- доходность
- ВАШЕ
- себя
- YouTube
- зефирнет
- нуль