За количеством многоквартирных семей: доступное жилье в Нью-Йорке привлекает большие деньги

За количеством многоквартирных семей: доступное жилье в Нью-Йорке привлекает большие деньги

Отметка времени: 28 сентября 2023 г., 2:32
Исходный узел: 2907052

На доступное жилье пришлось примерно 43% от продаж многоквартирных домов Нью-Йорка на сумму 3.91 миллиарда долларов во втором квартале 2 года. согласно отчету Ariel Property Advisors «Многоквартирный квартал в обзоре» за второй квартал 2 года..

Крупные инвесторы, движимые миссией, включая Nuveen, The Vistria Group, Tredway и Asland Capital Partners в сотрудничестве с Goldman Sachs, во втором квартале осуществили значительные приобретения доступного жилья в районах, что способствовало значительному увеличению долларового объема. Помимо сохранения и производства доступного жилья, инвестиции в этот класс активов привлекательны, поскольку они предлагают доступ к целевому капиталу, возможности создания стоимости, льготы по налогу на недвижимость, агентское финансирование и масштаб - все это способствовало их существенному росту.

Инвесторы, движимые миссией, делают шаг вперед

Nuveen является одним из крупнейших в стране институциональных менеджеров доступного жилья и недавно принял стратегическое решение о покупке в Нью-Йорке. Nuveen контролирует активы на сумму более 1.1 триллиона долларов, из которых 6.4 миллиарда долларов составляют 161 инвестиция в доступное жилье с примерно 32,000 60 единицами, которые в основном обслуживают жителей с низкими доходами, зарабатывающих XNUMX% среднего дохода по региону (AMI) или меньше.

Приобретение Nuveen частичного пакета доступного портфеля у Omni Holding Company примерно за 956 миллионов долларов стало крупнейшей сделкой с многоквартирными домами в Нью-Йорке во втором квартале и составило почти 60% долларового объема, инвестированного в доступное жилье за ​​этот период. Сделка включала 72 объекта недвижимости (налоговые лоты), распределенные по 5,900 объектам в Бронксе (66% квартир), Бруклине (21% квартир), Квинсе (10% квартир) и Северном Манхэттене (2% квартир). единицы измерения).

«Наша цель — значимо инвестировать в сохранение и расширение высококачественного доступного жилья для поддержки благосостояния жителей местных сообществ, обремененных арендной платой», — сказала Памела Уэст, старший портфельный менеджер по импакт-инвестированию в Nuveen Real Estate. Объявление компании. «Благодаря сделке Omni мы сможем развивать и управлять недвижимостью по всей территории США и достигать желаемых результатов для жителей и инвесторов».

Группа Вистриа, частная инвестиционная фирма, впервые вышедшая на рынок доступного жилья Нью-Йорка в июне, инвестировав 174 миллиона долларов в портфель из 1,290 квартир в пяти зданиях со стабилизированной арендной платой; четыре в Бронксе и один в Северном Манхэттене. Сделка была профинансирована за счет кредита, предоставленного Freddie Mac от Keybank.

Элеонора Бершадская, руководитель отдела недвижимости компании Vistria Group, которая была участником дискуссии на недавнем мероприятии Ariel Property Advisors. Мероприятие по ценам на кофе и крышки, сказал, что приобретение было привлекательным, поскольку за последнее десятилетие в зданиях были проведены значительные капитальные улучшения, и они получают налоговые льготы по статье 11, которые будут действовать в течение следующих 30 лет.

«Одним из наиболее важных факторов был уровень доступности, который будет сохраняться в течение длительного времени по всему портфелю, особенно в Бронксе, где за последние пять лет наблюдался довольно значительный рост арендной платы», — сказала Бершадская. «Кроме того, в этом районе есть возможности для развития, поэтому доступное убежище в этом районе было важно для нас как с точки зрения воздействия, так и с финансовой точки зрения».

Группа Vistria, которая в прошлом году расширила сферу своей деятельности в сфере здравоохранения, знаний и обучения, а также финансовых услуг, включив доступное многоквартирное жилье для людей со смешанным доходом и рабочей силой по всей стране, смотрит на долгосрочную перспективу при приобретении доступных жилищных активов, поскольку она стремится получить двойной результат.

«Во-первых, для нас невероятно важно помочь решить кризис доступного жилья в этой стране», — сказала Бершадская. «Во-вторых, с финансовой точки зрения это также имеет смысл, потому что, когда мы обеспечиваем такой уровень доступности, у нас есть устойчивая база арендаторов с низким оборотом и высокой заполняемостью, что приводит к более низкой стоимости и лучшей экономической эффективности актива».

Тредуэй, известная нью-йоркская компания-владелец-оператор-застройщик доступного жилья, в мае заключила партнерское соглашение с Gilbane Development Company и ELH Mgmt для приобретения Sea Park Portfolio, портфеля доступного жилья, состоящего из трех бывших лифтовых зданий Mitchell Lama, в общей сложности 818 зданий. квартир и участок площадью 89,357 XNUMX квадратных футов. Ариэль Консультанты по недвижимости организовал продажу на сумму 150 миллионов долларов (156 долларов США за SF).

Многоквартирные дома включают 589 квартир, которые обслуживают домохозяйства с максимальным годовым доходом 60 процентов AMI, 159 квартир, которые обслуживают тех, у кого максимальный доход составляет 50 процентов AMI, и 65 домов, которые обслуживают домохозяйства с доходом до 80 процентов AMI. AMI в 2023 году для региона Нью-Йорка составляет 127,100 100 долларов США для семьи из трех человек (XNUMX% AMI). Различные нормативные соглашения, заключенные в отношении каждого объекта недвижимости, представляют собой сочетание ваучерных единиц Жилищного управления города Нью-Йорка (NYCHA) и Департамента охраны и развития жилищного строительства города Нью-Йорка (HPD), единиц без ваучеров и единиц по рыночным ставкам.

Тредвей и его партнеры планируют приступить к многомиллионной реабилитации всего комплекса Морского парка, направленной на улучшение качества жизни, а также повышение его устойчивости и энергоэффективности объекта. Из квартир 90 квартир будут отведены для бывших бездомных жителей, а три — для управляющих. Команда разработчиков также намерена построить на этом месте 250 новых единиц комплексного доступного жилья для пожилых людей.

«Мы рады защитить, сохранить и построить новые доступные дома в Си-Парке, структуру, которая расширит доступ к возможностям для всех нынешних и будущих жителей», — сказал Уилл Блоджетт, генеральный директор и основатель Tredway, в объявление компании. «Инвестиции, которые мы делаем, приведут к созданию более доступного, связанного, разнообразного, здорового и динамичного сообщества и будут способствовать экономической стабильности тысяч жителей Нью-Йорка, которые называют Си-Парк и более широкий район Кони-Айленда своим домом».

Асленд Кэпитал Партнерс, частная инвестиционная компания в сфере недвижимости, специализирующаяся на инвестициях в многоквартирные дома и смешанные дома, заключила партнерские отношения с Городская инвестиционная группа в Голдман Сакс Управление активами запустить Фонд устойчивого жилищного строительства Asland. В июне Asland и Goldman Sachs объявили о первом приобретении Asland Sustainable Housing Fund Портфолио Хайлайнеров, портфель доступного жилья, расположенный в Верхнем Манхэттене и Бронксе, который включает в себя пять объектов, 334 жилых единицы и несколько розничных магазинов, ориентированных на сообщества, площадью почти 250,000 45.2 квадратных футов. Ariel Property Advisors организовала сделку на сумму XNUMX миллиона долларов.

Asland и Goldman Sachs разработали комплексную стратегию для обеспечения долгосрочной финансовой и физической устойчивости активов портфеля Heighliner, которая включает в себя решение проблемы отсроченного технического обслуживания, реализацию мер по повышению устойчивости и предоставление резидентских услуг, таких как бесплатный широкополосный доступ и технологии получения кредитов. В обмен на сохранение доступности портфель получит долгосрочное освобождение от налога на недвижимость.

«Мы очень рады успешному приобретению портфеля Heighliner и продолжению нашей миссии по сохранению доступного жилья», — сказал Джеймс Х. Симмонс, III, основатель и генеральный директор Asland Capital Partners, в рекламной статье в Citybiz. «Благодаря нашему стратегическому сотрудничеству с Goldman Sachs, Департаментом охраны и развития жилья Нью-Йорка (HPD) и Корпорацией жилищного развития Нью-Йорка (HDC), мы уверены в нашей способности повысить качество жизни наших жителей, одновременно обеспечивая долгосрочная жизнеспособность этих ценных объектов недвижимости».

Эта сделка с портфелем Heighliner представляет собой стартовую инвестицию в более широкую стратегию Фонда устойчивого жилищного строительства Asland, целью которого является направить первоначальные 250 миллионов долларов США на приобретение Core Plus Раздела 8, Сохранение налоговой льготы на жилье для малоимущих (LIHTC) и компаний со смешанным доходом. сделки с национальным мандатом и первоначальным акцентом в Нью-Йорке.

Движущие силы доступного жилья

Возросший спрос на доступное жилье иллюстрирует, как источники капитала, ориентированные на миссию, все больше привлекаются в этот сектор из-за его сильных основополагающих принципов и стимулов, которые включают:

  • Удовлетворение двойной цели инвесторов по интеграции финансового успеха с социальной ответственностью.
  • Льготы по налогу на имущество и в некоторых случаях субсидии.
  • Возможности повышения стоимости за счет повышения арендной платы, особенно с арендаторами, имеющими ваучеры, чья арендная плата привязана к Справедливая рыночная аренда Министерства жилищного строительства и городского развития США (HUD) график для каждого размера единицы.
  • Возможность использовать кредитные агентства (Fannie Mae, Freddie Mac и HUD) и городские программы, предлагаемые HPD, HDC, является явным преимуществом, учитывая пристальное внимание, с которым сталкиваются региональные банки после закрытия Signature Bank в начале этого года. В результате финансирование некоторых многоквартирных домов стало затруднительным, особенно для активов со стабилизированной арендной платой.

Мой партнер Виктор Созио так резюмировал привлекательность доступного жилья: «Доступное жилье не только продолжает привлекать капитал для целей CRA (Закона о реинвестировании сообществ), капитал, предназначенный для доступного жилья, но еще есть инструменты, с которыми можно работать, чтобы добавить ценность, одновременно достигая целей соответствующих агентств, которые управляют и ограничивают эту собственность».

Напротив, в зданиях со стабилизированной арендной платой, на долю которых пришлось лишь 10% продаж многоквартирных домов во втором квартале, наблюдаются самые низкие ценовые показатели почти за два десятилетия, поскольку Закон о стабильности жилья и защите арендаторов (HSTPA) 2019 года лишил возможности адекватно повышать арендную плату. для покрытия растущих расходов и ремонта пустующих квартир.

Что ожидать

Недавнее законодательство в сочетании с стремлением города сохранить доступность жилья создало значительные инвестиционные возможности в доступное жилье, что приведет к стабильной прибыли для инвесторов и улучшению условий жизни для арендаторов жилья с низкими доходами. Мы ожидаем, что эта тенденция сохранится, поскольку спрос инвесторов на этот подсегмент многоквартирных домов остается высоким.

Отметка времени:

Больше от Форбс RE