Прогноз потери права выкупа на 2023 год: ложный флаг с завышенными цифрами?

Dave:
Всем привет, добро пожаловать на рынок. Я ваш хозяин, Дэйв Мейер. Сегодня к нам присоединился именинник Джамиль Дамджи. С днем ​​рождения, дружище.

Джамиль:
Спасибо, мужик. Было 44.

Dave:
Wow.

Джамиль:
Я знаю. Куда идет время?

Dave:
Как вы себя чувствуете?

Джамиль:
44.

Dave:
Это кажется старым? Молодой?

Джамиль:
Чувствую себя хорошо, честно. Это был сумасшедший год. Многое произошло с рынком недвижимости и просто с жизнью в целом, но я благодарен за все это и очень взволнован этим разговором с Риком.

Dave:
Да, абсолютно. Ну, у тебя энергия человека вдвое моложе тебя, так что я думаю, ты неплохо справляешься.

Джамиль:
Спасибо.

Dave:
Да, абсолютно. И этот разговор прекрасен. Джамиль, мы брали у него интервью в июне или июле, наверное?

Джамиль:
Да, прямо перед тем, как другой ботинок упал на рынке недвижимости. И это был интересный разговор, и я должен сказать, что это, вероятно, мой любимый эпизод за весь год, когда я разговаривал с Риком, потому что вы получаете реальное представление о том, что происходит, основываясь на цифрах, а не на эмоциях, не на жаргоне или сенсация, просто данные. И всегда важно обращать внимание на то, что говорят цифры, а не на то, что говорят люди, которые пытаются продать истории.

Dave:
Абсолютно. Да, я думаю, что он совсем не сухой. Он очень интересный, с ним весело общаться, но он просто не проявляет эмоций по этому поводу, что, я думаю, действительно важно и приятно, что он просто предоставляет такой непредвзятый объективный анализ того, что происходит на рынке. И мы расскажем обо всем в этом интервью. Мы говорим о потерях права выкупа, ипотечных ставках, экономике США, обо всем, что вы можете себе представить.
Итак, это шоу — наше первое шоу в этом году, поэтому, если вы хотите получить представление о том, что произойдет в 2023 году и что вас ждет в течение этого года, вам действительно понравится этот эпизод. , потому что Рик предоставляет действительно точную и объективную информацию, которая может оказаться полезной для вас.

Джамиль:
Согласованный. Делайте заметки, ребята.

Dave:
Хорошо, на этом мы сделаем небольшой перерыв, а затем поприветствуем Рика Шаргу, исполнительного вице-президента по анализу рынка для ATTOM Data. Рик Шарга, с возвращением на рынок. Спасибо, что присоединились к нам снова.

Рик:
Спасибо, что вернул меня. Думаю, в первый раз было не так уж и плохо.

Dave:
О, да ладно, вы были очень проницательны. На самом деле это одно из наших самых популярных шоу. Вы проделали отличную работу, и мы рады видеть вас снова.

Рик:
Понятно, что.

Джамиль:
Я чувствую, что, поговорив с Риком какое-то время, ты на самом деле выходишь из этого разговора значительно умнее. Итак, спасибо вам за то, что помогли всем нам поднять наш IQ сегодня.

Рик:
Я был очень рад, что Адам присвоил мне звание исполнительного вице-президента по анализу рынка, потому что это первый раз в моей карьере, когда кто-то использовал слово «аналитика» в одном предложении с моим именем, так что это всегда приятно.

Dave:
Это было очень умно с твоей стороны организовать это. Что ж, Рик, в последний раз ты был у нас летом, и мы как бы достигли пика безумия на рынке жилья, по крайней мере, с точки зрения продажной цены. За последние пару месяцев многое изменилось, и мы хотели бы начать с вашего резюме или мыслей о том, что произошло во второй половине 2022 года на национальном рынке жилья.

Рик:
Что ж, в прошлый раз, когда мы разговаривали, вы, наверное, помните, мы обсуждали тот факт, что мы начали видеть некоторые признаки ослабления спроса. На самом деле это началось еще в начале года, и это было действительно связано с доступностью, потому что цены на жилье все еще росли на 15%, 20% в годовом исчислении. Когда Федеральная резервная система решила засучить рукава и фактически бороться с инфляцией, организовав серию беспрецедентных повышений ставок по федеральным фондам, это действительно взбудоражило ипотечные рынки, и мы увидели, что ставки по ипотечным кредитам удвоились.
По словам Фредди Мака, это произошло впервые за календарный год. Мы никогда не видели, чтобы ставки по ипотечным кредитам фактически удваивались за календарный год, и это просто резко снизило доступность. Итак, мы видим, что месяц за месяцем продажи домов снижаются как в новых домах, так и в существующих домах. Мы, вероятно, закончим этот год, хотя у нас было довольно хорошее начало, и мы, вероятно, закончим этот год с продажами домов на 15-20% меньше, чем год назад.
В основном мы наблюдаем фиксированную линию роста цен на жилье. Мы смотрим на такие рынки, как Калифорния, где рост цен в годовом исчислении сейчас составляет от 2% до 3%, тогда как ранее в этом году он выражался двузначными числами. И есть части страны, где мы действительно наблюдаем снижение цен. Мы видели последние четыре месяца подряд, когда цены на жилье падали по сравнению с предыдущим месяцем. Это не обязательно необычно в это время года, но степень падения была сильнее, чем обычно. Но если подумать, средний ежемесячный платеж по ипотеке за дом, который вы бы купили год назад, вырос, в зависимости от того, где вы находитесь в стране, с 45% до 60%. И я не знаю о вас, ребята, но когда я говорил со своим боссом о повышении с 45% до 60%, он как бы вежливо усмехнулся и сказал мне вернуться на улицу и поиграть.
Таким образом, это действительно выбило с рынка многих потенциальных покупателей жилья. Мы видели исследования, которые показывают, что от 10% до 20% людей, которых мы хотим купить, вместо этого решили арендовать на некоторое время. Для вашей аудитории это означает, что могут быть некоторые возможности для сдачи в аренду недвижимости, для сдачи в аренду одной семьи, потому что, если люди хотят купить дом, само собой разумеется, что они могут быть заинтересованы в аренде дома вместо квартиры. Но мы собираемся закончить год в значительной степени с нисходящей тенденцией. Вероятно, это переместится и в следующий год.
Хотя я не думаю, что в следующем году падение продаж жилья будет столь же значительным, как в этом году. Имейте в виду друг друга... И тогда я ненадолго замолчу. Еще одна вещь, о которой следует помнить в контексте, заключается в том, что продажи домов в 2021 году были необычно высокими. 2021 год не был средним годом для продаж домов. Продажи жилья в этом году были намного выше среднего. Так что неудивительно, если цифры немного вернутся. Но падение на 15-20% происходит строго и исключительно из-за действий, предпринятых ФРС, и их влияния на ставки по ипотечным кредитам.

Джамиль:
Рик, в последний раз, когда мы разговаривали, рынок был в совершенно другом месте, и я всегда пытаюсь понять, что может произойти за углом. А я занимаюсь ремонтом и переворачиванием. Пришлось выписать пару чеков. Я нахожусь в Фениксе, штат Аризона, и поэтому один из рынков, о котором вы говорите, получит сильный удар по зубам, у меня есть имплантаты спереди от удара, который я получил.

Рик:
Кстати красиво смотрятся. Никто никогда не узнает.

Джамиль:
Спасибо. Спасибо. Спасибо. Факты для нас, реабилитаторов, сейчас все выглядит не очень хорошо. С другой стороны, я ищу возможности, потому что каждый раз, когда происходит что-то подобное, под поверхностью скрываются возможности. И мне почти интересно, является ли то, что мы видим прямо сейчас, и я придумываю это, великим перепрограммированием, и вот почему. Мы все были так избалованы этими 2% и 3% ипотечными кредитами, которые были на рынке так долго, что многие люди входили в пространство и пытались выйти на рынок жилья. Многие из этих покупателей, многие из этих людей никогда не отпустят этот долг. Они будут держаться за этот дом, даже если они будут сдавать его в аренду, они не собираются повторно выводить этот продукт на рынок.
У нас было беспрецедентное повышение ставок ФРС, как вы описали, и это остановило большую активность, особенно в жилищном строительстве. Итак, у нас есть строители, которые полностью поворачивают ручку в другом направлении, где они сдерживаются. Итак, у нас есть эти запасы, которые будут списаны из-за дешевых долгов, у нас есть строители, которые останавливают или замедляют строительство, мы видим, что спрос действительно выровнялся. И я считаю, что из-за того, что ставки сейчас такие высокие, как только мы начнем ползти обратно к 5%, мы натянем эту резинку, и мы все будем очень благодарны за ипотечный кредит в 5%, когда он появится.
Потому что, когда он сидит там, где он есть сейчас, как только мы перепрограммируемся на то, чтобы думать, что 5½ или 5% — это дешево, именно тогда, я думаю, на рынок хлынет сумасшедшее количество покупателей. И именно поэтому я чувствую, что это великое перепрограммирование. Видите ли вы, что это произойдет в 2023 году, и моя точка зрения по этому поводу на обед?

Рик:
Нет, ты вообще не обедаешь. Проблема, с которой я столкнусь, отвечая на ваш вопрос, заключается в том, что там так много нужно распаковать. По сути, вы только что затронули около пяти разных тем, и все они актуальны и важны для рынка. Итак, что касается последнего вопроса о том, является ли ваш тезис чем-то, что можно обсудить на обед, нет, я могу изложить сценарий, при котором рынок довольно быстро восстанавливается. Теперь все должно стать на свои места, но это может случиться. Так что, во-первых, отложенный спрос все еще существует, и это не тот бестолковый спекулятивный спрос, который мы видели в 2008 году.
Это обусловлено демографическим фактором. У нас по-прежнему самая большая группа молодых людей в возрасте от 25 до 34 лет за всю историю страны. Это основной возраст формирования семьи. Многие из них предпочли бы владеть жильем, им, возможно, придется арендовать на короткий срок, пока они разбираются, но они создают домохозяйства. Это стимулирует спрос. Спрос значительно снизился, потому что внезапно дом, который вы думали купить, оказался вам не по карману или вы не можете претендовать на получение кредита. Но давайте сначала раскроем доступность, потому что это стимулирует большую покупательскую активность.
Когда дело доходит до доступности, у табуретки три ножки. На чем мы были одержимы в течение последних нескольких лет, так это на ценах на жилье. Таким образом, очевидно, что номинальная цена дома, указанная цена, является тем, на чем все сосредоточены, и мы находимся на новом пике. Мы все еще на новом пике. Это было компенсировано второй ногой табурета, которой были ипотечные ставки. И исторически низкие ставки по ипотечным кредитам компенсируют этот рост цен на жилье, как вы упомянули, вы находитесь в диапазоне 2% для ипотечных кредитов. Это позволило людям позволить себе жилье, даже когда цены на жилье росли.
Что также сделало это возможным, и это та самая причина, по которой люди чаще всего игнорируют табуретку, так это то, что заработная плата росла. Итак, мы наблюдаем необычно сильный рост заработной платы за последние пару лет, поскольку правительство разрешило всем вернуться на работу после начала пандемии. Но ежегодный рост заработной платы на 5-6%, простите меня, не поспевает за 15- и 20-процентным ростом цен на жилье. Но на самом деле сейчас это в два-три раза выше, чем рост цен на жилье. Итак, давайте предположим, что рост заработной платы по-прежнему примерно такой, какой он есть. Давайте предположим, что цены на жилье стабилизировались или на некоторых рынках действительно немного снижаются. Возможно, поскольку инфляция движется в правильном направлении, ФРС может перестать быть столь агрессивным с повышением ставок, а это означает, что ставки по ипотечным кредитам, возможно, достигли своего пика в этом цикле и начнут снижаться.
Итак, если ставки по ипотечным кредитам снижаются, может быть, медленно, но имеют тенденцию к снижению в течение года, заработная плата остается высокой, цены на жилье не изменились, где-то в 2023 году жилье становится намного более доступным, и к вам начинают приходить люди. обратно на рынок. Так что я не думаю, что ваш тезис сумасшедший. Другая вещь, которая изменит динамику покупателей, заключается в том, что рынок всегда корректируется по мере роста цен на жилье или процентных ставок. Проблема, с которой мы столкнулись в 2022 году, заключалась в том, что повышение процентных ставок было таким внезапным и таким серьезным. Итак, внезапно о том доме за миллион долларов, о том доме за 500,000 250,000 долларов, на который вы смотрели, не может быть и речи, и вы должны пересмотреть свои ожидания в отношении дома за XNUMX XNUMX долларов, на который вы не смотрели и который вы даже не рассматривали. задумал раньше.
Итак, рынку требуется некоторое время, чтобы приспособиться, но, к вашему сведению, если процентные ставки снова упадут до пятерок, может быть, сейчас вы смотрите не на дом за 250,000 375 долларов, вы смотрите на XNUMX или четыре, а может быть, вы просто нужно было немного больше времени, чтобы накопить на первоначальный взнос. Таким образом, это значительно меняет динамику покупок. И я действительно думаю, что вы правы, я думаю, что первая четверть, может быть, вторая четверть, первая часть второй четверти будет продолжаться немного медленнее, чем обычно, даже при сценарии, который мы только что обрисовали. Но по мере того, как вы становитесь позже в этом году, я думаю, что люди смогут приспособиться, и это будет выглядеть немного более доступным, и мы начнем наблюдать, как покупательская активность возвращается.
Итак, в целом я ожидаю, что в 2023 году продажи жилья снизятся, вероятно, не совсем на 10%, может быть, где-то между 5% и 10% по сравнению с этим годом, но я ожидаю, что вторая половина года будет сильнее по сравнению с первой половиной.

Dave:
Рик, я думаю, это отличный способ объяснить доступность. И я продолжаю думать, что направление цен на жилье и объем, по вашему мнению, почти полностью зависят от ставок по ипотечным кредитам. И из-за доступности, как вы сказали, верно? Прямо сейчас мы записываем это в середине декабря. Вчера мы узнали, что у нас вышел очень обнадеживающий отчет по инфляции, и мы видим, я думаю, что ставки по ипотечным кредитам сегодня составляли в среднем 6.3 для 30-летнего исправления, что-то в этом роде.
Если мы увидим, что он останется на том же уровне или ниже, по моему мнению, люди, как сказал Джамиль, привыкнут к этому и вернутся на рынок, потому что есть демографический спрос. Но можете ли вы изложить сценарий, при котором ставки по ипотечным кредитам действительно растут? Потому что я думаю, что это большой вопрос для многих людей. Существует ли сценарий, при котором ставки по ипотечным кредитам не достигли своего пика и снова поднимутся до 7–8%? Потому что, когда я смотрю на экспертов, они кажутся разделенными. Кто-то говорит, что вернется к пяти, кто-то говорит, что до восьми. Итак, можете ли вы, даже если вы не уверены, что это произойдет, рассказать нам, какой сценарий должен развернуться, чтобы ставки по ипотечным кредитам поднялись выше того уровня, который был пару недель назад, когда они были на низких семерках?

Рик:
Да, есть пара сценариев. Во-первых, ФРС может решить, что она должна продолжать быть агрессивной или, по крайней мере, более агрессивной, чем того ожидает рынок. И такая неопределенность, такая волатильность могут привести к росту ставок. Одна из вещей, которую вы должны иметь в виду, заключается в том, что обычно 30-летние ипотечные кредиты основаны на доходности 10-летнего казначейства США, и эти две ставки как бы идут рука об руку. И это своего рода внутренний бейсбол для многих ваших зрителей, но потерпите нас. Обычно существует разброс примерно от 150 до 200 базисных пунктов, или, по-английски, от полутора до двух пунктов. Таким образом, если доходность 10-летних казначейских облигаций равна четырем, ипотека обычно составляет 5½ или 6%. Прямо сейчас спред имеет сто дополнительных базисных пунктов.
Так что, если бы мы были просто на нормальном рынке, ставки по ипотечным кредитам, вероятно, были бы почти на пункт ниже, чем сегодня. Итак, вы уже были бы в пятерках. Одна из причин, по которой это не так, заключается в неопределенности и волатильности на рынке, а также веры в то, что по мере снижения процентных ставок по ипотечным кредитам вы увидите массу этих кредитов, которые были взяты с тех пор, как ставки выросли. рефинансируется. Это означает, что если вы покупаете ипотечный кредит на вторичном рынке, вы не сможете окупить свои инвестиции. Кредит исчезнет через год или два. Таким образом, модель ценообразования напугала вторичный рынок. Таким образом, ФРС может продолжать поднимать больше, чем ожидают люди. Прямо сейчас ожидается, что пик ставки по фондам ФРС будет где-то около 5%, 5¼%.
Если они превысят этот порог, это явно поднимет ставки по ипотечным кредитам. Таким образом, инфляционный сюрприз или активность ФРС — это один из сценариев. Честно говоря, я этого не вижу, но это сценарий. Другой — это глобальная волатильность, и мы мало говорим об этом, и это то, что в значительной степени находится вне нашего контроля, но есть много опасений по поводу падения мировой экономики. Когда это происходит, вы часто видите, как много иностранного капитала поступает в казначейские обязательства США, и чем больше иностранного капитала поступает в казначейские обязательства США, тем ниже становится доходность. На самом деле это может привести к дальнейшему снижению ставок по ипотечным кредитам. Обратной стороной этого является то, что если эти деньги должны оставаться в иностранной экономике, а активность по увеличению стоимости облигаций снижается, мы могли бы увидеть, что доходность действительно увеличится. И если это произойдет, вы закончите с повышением ставок по ипотечным кредитам.
Но я действительно думаю, что вероятность того, что мы увидим пик ставок и начнем постепенно снижаться, гораздо выше, чем вероятность того, что ставки снова поднимутся до семерок или, что еще хуже, до восьмерок. Послушайте, есть люди, которые говорят, что процентные ставки поднимутся выше восьми. Есть также люди, говорящие, что рынок жилья рухнет, и мы увидим снижение цен на 20-30%. И я склонен думать, что эти люди пытаются что-то продать, а не то, что вы хотите купить. На самом деле вчера я получил сообщение в Facebook от одной из близких подруг моей матери, и я не выдумываю. На самом деле она прислала мне сообщение, спрашивая, не обвалится ли рынок жилья сегодня.
Итак, кто-то на самом деле выбрал дату обвала рынка жилья, и, по-видимому, это было во всем Интернете. И если вы инвестируете в недвижимость, если вы хотите купить дом, чтобы жить в нем, вы должны смотреть на вещи более рационально, более логично и, честно говоря, с долгосрочной перспективой. Потому что рыночные условия могут быть очень нестабильными изо дня в день, но со временем рынок жилья имеет тенденцию восстанавливаться и вести себя очень и очень хорошо.

Dave:
Спасибо, что объяснили это. Я думаю, что я продолжаю возвращаться к тем двум сценариям, где, с одной стороны, инфляция улучшается, ФРС прекращает повышать ставки как можно быстрее, что снижает ставки по ипотечным кредитам. С другой стороны, ФРС продолжает повышать ставки, но это вызывает рецессию, которая в целом снижает доходность облигаций, а также снижает ставки по ипотечным кредитам. Итак, вот почему для меня я как бы в вашем лагере, где я просто не вижу этого сценария краха, потому что большинство путей и есть много неопределенности, но большинство различных сценариев, которые могут развернуться, приводят как минимум к в стабилизации ставок по ипотечным кредитам, если не падение ставок по ипотечным кредитам. И я знаю, что это страшно, потому что мы видели это удвоение, как вы сказали, ипотечных ставок. Но теперь есть большой потенциал, что он, по крайней мере, немного стабилизируется.

Рик:
Знаешь, Дэйв, я думаю, люди должны понимать, что мы наблюдаем действительно необычное стечение обстоятельств. ФРС последние, черт возьми, пять или шесть лет беспокоился о том, что инфляция недостаточно высока. У них был целевой уровень инфляции 2%, и это потому, что все в экономике работало. Я имею в виду, что все в экономике работало, а потом кто-то укусил летучую мышь в Китае, и следующее, что мы узнали, мир изменился. И правительство приняло пару решений, которые изначально выглядели как хорошие решения, но оказались не лучшими решениями с экономической точки зрения, поскольку мы действительно резко перестимулировали экономику. Один из моих друзей-экономистов сказал, что правительство взяло дыру в три триллиона долларов и попыталось засунуть в нее 15 триллионов долларов.
Итак, мы увеличили денежную массу на 50%, и те из вас, кто не разбирается в экономике, могут следить за бейсболистами на обратной стороне их бейсбольных карточек. Перенасыщение денежной массой ведет к инфляции, и от этого нужно избавляться. Другая проблема заключается в том, что мы чрезмерно стимулировали потребителей, поэтому все в стране, казалось, получили стимулирующие меры, а пособия по безработице были резко увеличены, что привело к нехватке рабочей силы, что привело к росту заработной платы, а рост заработной платы ведет к инфляции. А потом у нас были сбои в цепочке поставок из-за COVID, что привело к дисбалансу спроса и предложения, поэтому цены на все выросли. А председатель ФРС Пауэлл очень и очень откровенно заявил: «Мы недооценили инфляцию, мы ее пропустили, мы понюхали».
Итак, у вас была эта раз в поколение, надеюсь, пандемия, которая облажалась в экономике, правительство слишком остро отреагировало на это, вдуло слишком много стимулов в экономику, что всегда приводит к инфляции. И ФРС слишком поздно вмешалась, чтобы попытаться замедлить ход событий. Таким образом, они должны были быть чрезмерно агрессивными. Опять же, мы никогда не видели, чтобы ставки по ипотечным кредитам удваивались за год, никогда. И если бы ситуация не изменилась из-за этого необычного стечения обстоятельств, мы бы не увидели роста ипотечных ставок до 7%. Они бы поднялись с этих исторически низких уровней, потому что это было частью стимула ФРС, чтобы убедиться, что рынок жилья остается стабильным, а экономика остается стабильной.
Но мы имеем дело с необычными обстоятельствами, которые привели к необычным скачкам ставок по ипотечным кредитам, и на самом деле остальная часть экономики все еще функционирует довольно хорошо. Таким образом, даже если в следующем году мы действительно столкнемся с рецессией, а я думаю, что вполне вероятно, что ФРС уже слишком скорректировала ситуацию, и мы собираемся попасть в рецессию, она все равно должна быть довольно короткой и умеренной. рецессия и не должна иметь долгосрочного или крайне негативного влияния на рынок жилья.

Dave:
Да, это отличный момент, потому что я хотел поговорить о состоянии американского потребителя или домовладельца. У вас есть большой опыт в отчуждении права выкупа и той стороне бизнеса. И из того, что я вижу, несмотря на падение цен на жилье и некоторые громкие увольнения в крупных известных компаниях, похоже, что в целом американские потребители находятся в довольно приличном положении, а домовладельцы, в частности, все еще платят по ипотечным кредитам. Это правильно? Вы видите что-то другое?

Рик:
Нет, ты в точку. Недавно мы делали отчет о капитале домовладельцев в ATTOM, и, прежде всего, до сих пор существует рекордная сумма капитала домовладельцев, 29 триллионов долларов, ничего подобного мы никогда не видели. И это при жилом фонде, который оценивается примерно в 41 трлн. Итак, если вы посмотрите на долговое бремя, которое несут люди, то увидите, что оно на самом деле очень, очень низкое в процентах от стоимости их имущества. Мы выяснили, что примерно половина домовладельцев так богаты собственным капиталом, что означает, что они должны по ипотеке менее половины стоимости своего дома. И что интересно, 93% заемщиков, которые в настоящее время лишены права выкупа, на самом деле имеют положительный собственный капитал, что полностью противоположно тому, что было во время великого финансового кризиса, когда треть всех домовладельцев находилась под водой, и почти все лишенные права выкупа дома были вверх ногами.
Таким образом, даже если у нас есть люди, лишенные права выкупа, у них есть возможность создать мягкую посадку. Таким образом, если бы они находились в краткосрочном финансовом положении, возможно, они могли бы даже рефинансировать свой кредит у своего кредитора, если бы они сейчас вроде выздоровели. Но даже если они не могут, у них есть возможность продать свой дом, потому что, как мы говорили ранее, спрос все еще есть. Если вы выставите недвижимость на рынок по правильной цене, вы сможете ее продать. Но сейчас у нас нет проблемы с отчуждением. Нормальный уровень обращения взыскания исторически составляет около 1% кредитов. Таким образом, на сегодняшнем рынке около 550,000 XNUMX домов находятся на той или иной стадии обращения взыскания.
Вместо этого у нас около 260,000 60. Таким образом, мы работаем примерно на половине исторически нормального уровня активности по обращению взыскания и примерно на 2023% того, что было до пандемии. Таким образом, несмотря на то, что в этом году количество обращений в суд постепенно растет, мы, вероятно, не вернемся к нормальным уровням, исходя из текущих темпов активности, до середины-конца XNUMX года. Так что имейте в виду, что мы можем удвоить количество выкупа у нас есть прямо сейчас, и это вернет нас к нормальной жизни. И качество кредита за последнее десятилетие было экстраординарным. Кредиторы брали на себя очень небольшой риск, заемщики были высококвалифицированными. И к твоему сведению, Дэйв, они продолжают вовремя платить, даже если находятся под водой.
И я думаю, что людям важно помнить об этом, потому что в последнее время я много занимаюсь этим вопросом. Просто потому, что заемщик уходит под воду, не означает, что они идут в потере права выкупа. Эти два только незначительно связаны. И просто для справки: сегодня около 6% домовладельцев по всей стране не выплачивают свои кредиты. И я только что упомянул, что полпроцента заемщиков лишены права выкупа. Это означает, что остальные люди платят вовремя. И некоторые из них оказались под водой после Великой рецессии и на рынках, которые так и не восстановились полностью. Но они продолжают платить, потому что в какой-то момент они окажутся на положительной территории.
И, честно говоря, во многих случаях для них дешевле продолжать платить по ипотеке, чем отправить ключи в банк по почте и попытаться найти жилье для аренды. Так что эти двое на самом деле не связаны. Теперь, если вы находитесь под водой с вашим кредитом, и вы оказались в потере права выкупа, гораздо, гораздо сложнее решить эту проблему успешно. Но нахождение под водой — это не то, что заставляет людей лишаться права выкупа. Это еще какая-то бытовая финансовая катастрофа, потеря работы, потеря дохода, смерть в семье, развод, непредвиденные медицинские счета, что-то в этом роде, что толкает людей на лишение права выкупа. Вы начнете читать заголовки, я обещаю вам, о надвигающейся угрозе того, что все больше и больше заемщиков останутся под водой, когда цены на жилье останутся неизменными или упадут.
И вчера мне пришлось увести репортера с уступа из-за отчета, который она прочитала, в котором, как она думала, говорилось, что 8% заемщиков теперь внезапно оказались под водой. И в нем говорилось, что 8% заемщиков, которые брали кредиты в прошлом году с очень низким первоначальным взносом и жили на рынках, где цены упали, теперь оказались под водой. И я подумал, что это доля процента заемщиков. Но заголовки предупредят вас, что этот надвигающийся кризис подводных кредитов вот-вот настигнет нас. И иногда это сводит меня с ума, но я думаю, что это держит меня занятым, и это держит меня в напряжении. Так что это не плохо.

Джамиль:
Рик, я ценю информацию, и я не могу не согласиться с вами в отношении ситуации с лишением права выкупа, и где мы находимся только на национальном уровне в отношении справедливости, и действительно ли там есть уязвимость. И я согласен, я не верю, что есть на самом деле. Я думаю, конечно, что сенсационность всегда будет продаваться или привлекать внимание, и поэтому мы будем видеть это всегда. Но как инвестор в недвижимость и для сообщества BiggerPockets, которым нравится слушать ваши идеи, идеи Дейва и мои шутки, я хочу понять, в чем заключается возможность, потому что вот факт для меня. Я покупатель наличными. Я в основном оптовик, но я начинаю владеть собственностью, потому что я видел, что там есть усталость.
Продавцы прямо сейчас, у которых есть ситуация, которые должны продать, а не ваш человек, который просто хочет обновить или переехать, потому что им больше не нравится размер их гостиной, или не просто косметические вещи, а реальные причины для продажи. На рынке есть усталость, и я действительно смог воспользоваться этой усталостью и купить вещи. Например, я как раз на днях говорил Дейву, что в моем районе есть недвижимость, это район стоимостью более 2 миллионов долларов. Этот дом был только что оценен в июле в 1,000,005 800 950, и я собираюсь продать его через пару дней по цене XNUMX и XNUMX, и я покупаю два в моем районе с такой же ситуацией.
И вот я нахожу эту усталость и пользуюсь ею, потому что я инвестор в недвижимость, и это то, чем мы занимаемся. И весь тот капитал, который вы описали, на котором сидят домовладельцы, они готовы обменять его, чтобы избавиться от этой усталости, чтобы иметь возможность выйти из ситуации. Это одна из возможностей, которую я вижу. Видите ли вы другие возможности, которые мы, как инвесторы в недвижимость, можем рассмотреть и использовать, чтобы иметь лучшую основу в конце 2023 года и в 2024 году?

Рик:
Итак, я хочу поздравить вас с тем, что вы несете ответственность за заголовки, которые люди увидят о снижении цен на жилье. Итак, молодцы, Дэйв и Джамиль. Нет, там есть возможности. Обычно это лучшее время года для покупок, потому что на рынке меньше спроса. Таким образом, у вас меньше конкуренции за активы, которые становятся доступными, и домовладельцы, как правило, немного более склонны вести переговоры в это время года из-за отсутствия конкуренции. Так что, в целом, где-то между концом ноября и серединой января в большинстве частей страны лучшее время для поиска этих относительных сделок. Во-вторых, если кто-то продает прямо сейчас, вы должны спросить себя, почему они продают и должны ли они продавать.
Значит, вы поступаете совершенно правильно. Я лично считаю, что одна из причин, по которой уровень запасов останется низким на протяжении большей части 2023 года, заключается в том, что люди, которым не нужно продавать, не собираются продавать. Они совершенно счастливы сидеть там со своей ипотекой под 3% и не продавать ее на падающем рынке в пользу более дорогого дома с ипотекой под 7%. Если им это не нужно, они не будут этого делать. Итак, если вы видите, что кто-то продает его, по крайней мере, возникает вопрос, является ли это принудительной продажей? Должны ли они продавать? И если это так, то есть некоторые переговорные рычаги там. Так что, думаю, в этом есть какой-то смысл. Вы хотите продолжать следовать тенденциям ценообразования. Мы смотрим, вероятно, на 5% снижение цен на жилье в национальном масштабе. Fannie Mae прогнозирует, что в следующем году цены снизятся с января по декабрь примерно на полтора пункта, и это будет очень локальная коррекция.
Таким образом, вы должны обратить внимание на активность местного рынка. Например, цены в Калифорнии, вероятно, снизятся в среднем примерно на 10%. В районе залива прямо сейчас мы видим, что цены на некоторые уровни уже снижаются на 20%. Но если вы находитесь в юго-восточных штатах, вы можете вообще не увидеть снижения цен, потому что вы все еще видите рост населения и рост числа рабочих мест. Таким образом, цены могут не расти на 20% в год, но они все равно могут расти на 2-3%. Таким образом, вы должны искать эти возможности на местном рынке и придумывать, какое сочетание подходит именно вам. И опять же, если вы находитесь на рынке со снижающимися ценами, возможно, вы рассматриваете покупку недвижимости для сдачи в аренду, потому что вам не нужно беспокоиться о немедленном росте цен на жилье. Если вы смотрите на рынок, где цены растут, может быть, это лучшая возможность для флиппинга, потому что флипперы действительно нуждаются в росте цен, чтобы делать свои цифры большую часть времени.
Другая возможность, мы упомянули, что существует не так много случаев лишения права выкупа, но если вы собираетесь играть на этом рынке в поисках возможностей, вы должны изменить модель, по крайней мере, в своем уме, с той, где мы были во время последний цикл. Мы упомянули, сколько заемщиков были под водой в прошлый раз. Это означало, что они не могли избавиться от собственности, если банк не согласился на продажу без покрытия. И их было много, но немного по сравнению с количеством людей, находящихся в залоге. Многие объекты недвижимости не продавались на аукционах, потому что банки не могли оценить их достаточно низко, чтобы инвесторы могли заставить цифры работать. Таким образом, банки конфисковали большую часть имущества, лишенного права выкупа, и поэтому для инвестора имело смысл дождаться, пока банк вернет его во владение, дождаться, пока имущество вернется на рынок, и затем вести переговоры о собственности, принадлежащей банку, РЭО.
На этот раз этого не происходит. Я упомянул, что активность взыскания в целом составляет около 60% от допандемического уровня. Активность REO, банковские изъятия находятся примерно на уровне 30% от того, что было до пандемии. Таким образом, мы видим, что больше начинается потеря права выкупа, но больше людей продают свои дома на ранней стадии потери права выкупа до аукциона потери права выкупа. И недвижимость, попадающая на аукционы, продается примерно на 70%, что примерно в два раза выше, чем обычно. Таким образом, меньше объектов выставляется на аукцион, меньше объектов, которые проходят аукцион и возвращаются кредиторам. И у FHA есть эта программа под названием CWCOT, более внутренняя информация о бейсболе, передаваемая без разрешения на право собственности, и любая собственность FHA, которая не продается на аукционе, затем назначается онлайн-аукционной компании для продажи второго шанса, и в этот момент они обычно немного снизить цены.
Итак, если вы инвестор, ожидающий REO, ожидающий недвижимости, принадлежащей банку, на этот раз у вас не будет такой возможности. На этот раз вам придется найти этих заемщиков на ранней стадии обращения взыскания, и если вы не можете договориться с ними до аукциона, вам нужно быть готовым к участию в аукционе. И вот здесь кто-то вроде вас, Джамиль, выступает в качестве покупателя за наличные, потому что на большинстве этих аукционов требуются наличные или кассовый чек. И на сегодняшнем рынке вы находитесь в огромном преимуществе, если вы покупаете за наличные, потому что все остальные смотрят на традиционные ипотечные кредиты под 6½, 7% и кредиты инвесторов, которые прямо сейчас имеют 10-12%-ную ставку, если вы Получаем промежуточное финансирование. Итак, возможности все еще есть, но вам придется приложить все усилия.

Dave:
Что ж, спасибо, Рик, это очень полезно. Я думаю, что там много страха, опять же, с заголовками, и вы предлагаете гораздо более трезвое мнение о том, что происходит, и действительно хороший анализ того, где кроется возможность. Прежде чем мы уйдем отсюда, я хочу спросить вас о том, о чем вы упомянули, когда мы просто болтали перед шоу, а именно о том, что компания ATTOM, в которой вы работаете, выпустила отчет о действиях по исправлению и переворачиванию. Не могли бы вы немного рассказать нам о том, что вы узнали?

Рик:
Да, и для всех, кто заинтересован, у нас есть раздел с информацией о рынке на нашем веб-сайте, где мы размещаем все эти отчеты бесплатно. Так что это даже не то, за что вам нужно платить, но мы недавно выпустили отчет об исправлении ошибок, который касался отказов в третьем квартале 2022 года. Это был классический отчет о хороших и плохих новостях, Дэйв. Хорошей новостью является то, что за квартал было совершено более 92,000 22 подбрасываний, что является третьим по величине показателем за всю историю наблюдений. И мы просматривали данные за последние XNUMX года, так что это довольно хорошее число. Плохая новость заключается в том, что это третий квартал подряд, когда это число снижается. Таким образом, наблюдается тенденция к меньшему количеству переворотов, и действительно плохая новость заключается в том, что как валовая прибыль, так и валовая прибыль снизились, а валовая прибыль — это просто цена, по которой было продано имущество, по сравнению с ценой, по которой оно было куплено.
И затем маржа — это процент, который представляет эта прибыль по сравнению с первоначальной ценой покупки. Таким образом, это не учитывает такие вещи, как материальные затраты, рабочую силу, финансирование, и мы знаем, что все эти затраты выросли. Так что это не идеальный рынок для ласт. Идеальные рынки характеризуются высоким спросом, низким предложением и быстрым ростом цен. И вишенка на торте с фруктами — низкие ставки по финансированию, и мы видели все эти условия, у нас все еще есть спрос, но он ослаблен. Цены не изменились или в некоторых случаях снижаются, финансирование становится дороже, продажа занимает больше времени, а материальные и трудовые затраты вместе с затратами на финансирование все выше. Итак, если вы занимаетесь ремонтом и переворачиванием, вам действительно нужно хорошо разбираться в математике прямо сейчас.
Вы должны быть невероятно осторожны, чтобы не переплатить за недвижимость, которую вы покупаете. Вы должны быть очень, очень осторожны, чтобы не недооценить стоимость ремонта, не недооценить время, которое вам потребуется, чтобы перевезти имущество. И, кстати, мы не говорим о рынках, где продажа недвижимости, когда она готова к продаже, занимает 60 или 90 дней. Мы все еще рассчитываем на пару недель на большинстве рынков, но это больше, чем пара дней в прошлом году. Таким образом, вы должны фигурировать в этих транспортных расходах. Я не хочу ни к кому придираться, но вы знаете, что это сложный рынок, когда у вас есть предложения Zillow, которые теряют 352 миллиона долларов за квартал, а затем Opendoor делает это похожим на мелочь, теряя миллиард долларов.
И опять же, на самом деле это не модели «исправить и перевернуть», это модели арбитража, но они просто показывают вам, что может произойти, если вы ошибетесь в своей модели ценообразования и сделаете это в масштабе. Вы делаете ошибку с одним домом на тысячи долларов, вы делаете ошибку с тысячами домов на сотни миллионов долларов. Итак, это просто показывает вам, что даже компании, которые, как вы ожидаете, будут немного более профессиональными, немного более изощренными в своих моделях, совершают ошибки, делают большие, большие, большие ошибки и заканчивают тем, что увольняют треть своих сотрудников, потому что тех ошибок. Таким образом, это просто показывает, что вам, как флипперу, действительно нужно наточить карандаш в этом цикле.
И это предостережение для людей, которые только начинают заниматься этой частью бизнеса. Время выхода на рынок может быть трудным, но если вы выберете неправильное время, купите на вершине рынка и недооцените свои затраты на ремонт, вы столкнетесь с довольно неприятным сценарием для этого броска. Итак, сейчас хорошее время для сотрудничества с кем-то вроде BiggerPockets, где вы можете получить много образования, вы можете получить множество инструментов и продуктов, которые вам нужны, чтобы убедиться, что вы делаете правильные вещи. И, конечно же, всегда слушайте подкаст «На рынке», потому что именно там вы получите всю нужную информацию.

Джамиль:
Рик, большое спасибо за это понимание. Я хотел просто копнуть немного глубже, и, исходя из моего личного опыта с несколькими флипами, у нас есть дюжина из них, которые происходили, и мы видели это в ценовой категории от 750 до миллиона. половина, спрос пропал. Нам приходилось выписывать чеки, чтобы выйти из этих сделок и исключить их из бухгалтерского учета. Тем не менее, в стартовом доме, в этой ценовой категории первого покупателя, эти объекты все еще продаются, и на самом деле спрос на них все еще остается большим. Когда вы, ребята, составляли этот отчет, нашли ли вы эти различия и есть ли подраздел на рынке исправлений и переворотов, на котором люди в бизнесе могли бы сосредоточиться, чтобы они все еще могли пережить этот шторм и топтаться на месте, а не терять свои команды и сворачиваться до тех пор, пока все не начнет возвращаться?

Рик:
Да, но прежде чем я отправлюсь туда, позвольте мне предложить вам еще один сценарий, и я знаю, что вы делаете это. Вы упомянули об этом ранее. В наши дни обычному флипперу может быть трудно составить цифры, но есть возможность сдавать недвижимость в аренду. Я думаю, мы упоминали ранее, что от 10 до 20% людей, которые думали, что они собираются купить, вместо этого решили арендовать. Вы можете привести логический аргумент, что если бы они хотели купить дом, они могли бы предпочесть арендовать дом, а не квартиру. Может быть, им нужно больше места, что угодно.
Таким образом, все еще есть возможность для сдачи в аренду недвижимости для одной семьи, и я думаю, что эта возможность будет продолжать расти. Теперь, если вы флиппер, у вас может не быть процессов и бизнес-процедур, чтобы стать владельцем сдаваемой в аренду недвижимости, но вы, безусловно, можете определить эту недвижимость и, возможно, стать оптовым продавцом, найти те объекты, которые являются перспективными, и продать их людям. которые хотят сдавать недвижимость в аренду и получать при этом некоторую прибыль, не рискуя покупать, ремонтировать и владеть этой недвижимостью. Итак, это одна возможность.

Джамиль:
Кстати, я никогда не платил тебе за то, чтобы ты это сказал.

Рик:
Нет. Прямо сейчас это реальная возможность, и есть некоторые плавники, которые на самом деле в краткосрочной перспективе, поскольку их объемы невелики, становятся владельцами сдаваемой в аренду недвижимости, потому что навыки, необходимые для поиска, покупки и ремонта дома, одинаковы. . Теперь вопрос лишь в том, чтобы быть этим домовладельцем на краткосрочной основе, может быть, даже найти кого-нибудь, кто это сделает. Но при этом, отвечая на ваш первоначальный вопрос, я говорю здесь в очень общих чертах, Джамиль, но мы наблюдаем то же самое, что и вы видите на своем рынке. Что на более высоком уровне спрос иссяк немного более значительно, чем на начальном уровне. И это почти верно по всей стране. Вероятно, здесь и там есть несколько выбросов, но в целом это то, что мы видим. Товаров начального уровня очень мало.
Таким образом, если вы найдете недвижимость, которую вы можете вернуть на рынок в качестве отремонтированной недвижимости, у вас, вероятно, будет хорошая возможность продать ее и продать по разумной цене. У вас также больше конкуренции, потому что именно здесь крупные учреждения ищут недвижимость для сдачи в аренду. Вот где аренда для одной семьи, мелкие инвесторы ищут недвижимость. И, очевидно, именно здесь впервые покупатели ищут недвижимость. Таким образом, нелегко найти эти свойства для покупки и ремонта, но если вы смотрите на сектор рынка, который более здоров, чем другие, этот начальный уровень, и я бы даже сказал, на многих рынках, средний уровень, вы все еще видите довольно значительный спрос.
Как только вы попадаете в свойства верхнего среднего уровня и свойства более высокого уровня, которые вы видите, на самом деле вы видите две проблемы. Вы видите, что рыночный спрос снижается, но вы также видите самые слабые цены с точки зрения повышения курса на этих более высоких уровнях. Вот почему в таких местах, как Сан-Франциско, наблюдается более значительное снижение цен в таких местах, как, я не знаю, Де-Мойн, штат Айова.

Джамиль:
Спасибо.

Dave:
Рик. Я думаю, мы могли бы заниматься этим весь день, но нам действительно нужно скоро выбраться отсюда. Есть ли что-то еще, что, по вашему мнению, должна знать наша аудитория в преддверии нового года, чего мы еще не рассказали, что, по вашему мнению, важно для них иметь в виду?

Рик:
Я не знаю. Мы говорили об инвестиционных стратегиях, экономике, рынке жилья. Я предполагаю, что моя прощальная мысль была бы, остерегайтесь шумихи. Вы прочтете много мрачных и обреченных вещей. Наверняка у вас есть слушатели, которые ждут и текут слюнки об этом рыночном крахе, который болваны на YouTube, затаив дыхание, продвигают. И я бы сказал, не ждите. Рассчитать рынок практически невозможно. Если вы делаете свою математику и цифры вырисовываются карандашом, пришло время двигаться вперед. И это верно независимо от того, хотите ли вы починить и перевернуть, купить недвижимость для сдачи в аренду или купить дом, чтобы переехать в него. Это интересный сценарий в том смысле, что если вы можете найти недвижимость, которую вы можете себе позволить, которую вы собираетесь владеть какое-то время, вы можете увидеть сценарий, в котором через два года ваши ежемесячные платежи будут ниже, чем сегодня, и это не то, что вы, вероятно, увидите, если собираетесь арендовать недвижимость, потому что ваша арендная плата будет расти почти каждый год.
Итак, я говорю людям, особенно людям, которые собираются владеть недвижимостью в течение определенного периода времени, что если вы найдете что-то, что цифры работают, не ждите, пока рынок достигнет дна. Вы можете жить с небольшой краткосрочной волатильностью. Ваши цены упадут на 2½, 3%, 5%, а потом снова вырастут. Исторически вы возвращаетесь к ценам на жилье за ​​последние сто лет, у нас был только один раз, когда рынок упал на 20% и застрял там на некоторое время, и это была Великая рецессия. Но цены на жилье растут не каждый год, а с течением времени, они постоянно растут из года в год. Так что не верьте шумихе, не паникуйте, но будьте настолько осторожны, насколько это возможно, прежде чем принимать эти решения. Не переусердствуйте, но убедитесь, что вы делаете эту математику и проверяете ее дважды.

Dave:
Хорошо. Что ж, спасибо, Рик. Мы ценим эти напутствия и определенно согласны. Люди должны быть… Хотя бы прочитать всю статью, да? Очень часто люди просто реагируют на заголовок и говорят: «Ну, ты дочитал статью до конца? Это было не так уж плохо». Итак, отличный трезвый совет. Мы ценим это, Рик. Рик Шарга — исполнительный вице-президент по анализу рынка в ATTOM Data. Рик, если люди хотят связаться с тобой, где они должны это сделать?

Рик:
Итак, вы можете найти меня в LinkedIn или Twitter, Рик Шарга, в любом из них довольно просто. Если вы хотите связаться со мной в LinkedIn, обязательно упомяните «На рынке» или «Джамиль и Дэйв», чтобы я знал, что вы не один из сумасшедших людей в LinkedIn, обращающихся под псевдонимом. Вы также можете найти, я упомянул attomdata.com. У нас есть раздел анализа рынка. Мы во всех социальных сетях, но публикуем бесплатные отчеты обо всех аспектах рынка жилья каждую неделю. Итак, не стесняйтесь следовать за нами туда, и я с нетерпением жду встречи со многими из вас.

Dave:
Хорошо. Еще раз спасибо, Рик. Мы должны будем вернуть вас через шесть месяцев. Вы сказали, что вторая половина 2023 года может быть совсем другой, поэтому мы всегда будем поддерживать вас в этих опорных точках рынка жилья, если вы захотите присоединиться к нам снова.

Рик:
Всегда наслаждайтесь общением, ребята. В любой момент.

Джамиль:
Ну, вы слышали это, ребята. Рик сказал быть оптовиком в новом году. Что ты думаешь, Дэйв?

Dave:
Я могу подтвердить, что, по крайней мере, вне эфира, я не видел, чтобы Джамиль платил Рику за то, чтобы он сказал это.

Джамиль:
Нет.

Dave:
Возможно, он сделал это в частном порядке.

Джамиль:
Это реальная вещь. Я думаю, что есть удивительные возможности, и особенно если вы, ребята, ищете стратегию на 2023 год, действительно обдумайте ее и поговорите с людьми на форумах. Поговорите с людьми на BiggerPockets и действительно, действительно правильно мыслите, поймите андеррайтинг и вычислите цифры. Как сказал Рик, точите карандаш, и у вас все получится.

Dave:
Мне нравится, что это наше первое шоу в новом году, потому что я просто думаю, что Рик предоставляет действительно хорошую информацию, которая не слишком радужна, но он указывает, что есть возможности и что многое из того, что вы читаете, в основном на страхе, а не на фактах. Итак, если вы хотите расширить свое портфолио или впервые заняться недвижимостью в 2023 году, надеюсь, вы извлекли много полезных уроков из того, чем сегодня с вами поделились Джамиль и Рик. Это кажется странным, потому что мы записываем это в середине декабря, но, думаю, всех слушающих с Новым годом.

Джамиль:
Happy New Year.

Dave:
Мы очень ценим вас. У нас будет очень хороший год. У нас есть много предложений для вас на рынке. Мы благодарим всех вас за внимание и желаем всем вам удачи в инвестициях в недвижимость и экономических ситуациях в 2023 году. Джамиль, где люди должны вас найти?

Джамиль:
Вы можете найти меня на моем канале YouTube по адресу youtube.com/jamildamji. Также загляните ко мне в IG. Мне кажется, что Рик имеет смысл, что он есть в LinkedIn и Twitter, а я в Instagram и TikTok.

Dave:
Да, это делает это. Это отслеживает. Это на бренде точно.

Джамиль:
С Новым годом, ребята.

Dave:
Абсолютно. У нас также есть канал на YouTube для On the Market и BiggerPockets. Вы можете ознакомиться с ними, если хотите узнать больше от меня, Джамиля или любого другого участника дискуссии On the Market. Всем остальным на рынке, Джеймсу, Кэти и Генри, которые не могут быть здесь сегодня, счастливого Нового года и спасибо за внимание.
Приложение On the Market создано мной, Дэйвом Мейером и Кайлин Беннетт. Продюсер Кайлин Беннетт. Под редакцией Джоэла Эспарзы и Onyx Media. Исследование Пуджи Джиндал. И большое спасибо всей команде BiggerPockets. Содержание шоу «На рынке» — это только мнения. Все слушатели должны самостоятельно проверять данные, мнения и инвестиционные стратегии.