Ce face Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD)?

În acest articol

Departamentul SUA pentru Locuință și Dezvoltare Urbană (HUD) este o agenție guvernamentală federală care ajută oamenii să aibă acces la locuințe la prețuri accesibile. Majoritatea americanilor asociază HUD cu asistența pentru locuințe publice și asistența familiilor cu venituri mici. Cu toate acestea, programele HUD ajută și persoanele să se califice pentru Împrumuturi FHA, faceți îmbunătățiri la locuințe și aplicați legile privind locuințele echitabile la nivel național. 

Mulți investitori imobiliari se gândesc să cumpere case HUD pentru a-și extinde portofoliile. Casele executate silit HUD sunt adesea vândute sub valoarea de piață, permițându-vă să reabilitați și să inversați proprietatea pentru profit. 

Cu toate acestea, programele de locuințe HUD sunt, de asemenea, o modalitate excelentă pentru familii de a-și cumpăra prima casă. Scheme precum „Programul Good Neighbor Next Door” sau „Programul de 100 USD HUD” oferă opțiuni de finanțare foarte accesibile pentru familiile cu venituri mici pentru a cumpăra o casă.

Acest articol explorează ce este nevoie pentru a cumpăra o casă HUD și dacă acest tip de locuință poate fi profitabil. Veți învăța, de asemenea, avantajele și dezavantajele achiziționării unei proprietăți HUD executate silit.

Ce este o casă HUD

A HUD acasă este o proprietate executată silită confiscată de la proprietarii de case care au neplatizat împrumutul de la Federal Housing Administration (FHA). Casele HUD pot fi orice tip de proprietate - o casă tradițională, un duplex sau chiar o casă rulotă. FHA plătește restul ipotecii, iar HUD pune proprietatea pe piața imobiliară. 

Casele HUD care vin pe piața imobiliară sunt vândute „ca atare”. Prin urmare, nu vă puteți aștepta la nicio modernizare, renovare sau reparație a proprietății. În plus, deoarece proprietarii anteriori au suferit dificultăți financiare, proprietatea ar putea fi într-o stare de degradare. Cu toate acestea, aceste case sunt de obicei cele mai ieftine de vânzare din zonă. 

Programe HUD

Programele HUD au început în 1965, când președintele Lyndon B. Johnson a format agenția. Misiunea sa este de a „crea comunități puternice, durabile, incluzive și case de calitate la prețuri accesibile pentru toți”. Pentru a îndeplini acest obiectiv, HUD derulează diverse programe pentru a asigura locuințe de închiriat la prețuri accesibile și pentru a ajuta familiile să se bucure de securitate financiară și de o calitate îmbunătățită a vieții.

Iată câteva dintre diferitele programe de locuințe HUD concepute pentru a oferi asistență financiară oricui dorește să cumpere sau să închirieze o casă.

Program de voucher pentru alegerea locuinței

Numit în mod obișnuit Secțiunea 8 locuințe, acest program oferă asistență pentru închiriere familiilor cu venituri mici, persoanelor cu dizabilități sau persoanelor în vârstă. Proprietarii care închiriază chiriașilor din Secțiunea 8 trebuie să se asigure că proprietatea îndeplinește sau depășește standardele minime de sănătate și siguranță. În plus, chiriașii primesc bonuri pentru a-și plăti creditele ipotecare. 

Pentru a se califica pentru locuința din Secțiunea 8, familia trebuie să îndeplinească anumite criterii. Acestea includ venitul mediu bazat pe dimensiunea familiei, istoric bun de închiriere, lipsa cazierului judiciar și alegerea dintr-o listă aprobată de apartamente sau case HUD. 

Apoi, autoritatea locală de locuințe publice aprobă solicitanții de la Secțiunea 8. 

Împrumuturi federale de asistență pentru locuințe

FHA oferă asigurare pentru credite ipotecare și împrumuturi persoanelor care altfel ar putea să nu se califice conform regulilor standard de credit ipotecar. În loc să ofere împrumuturi în mod direct, FHA protejează creditorii aprobați de riscul financiar în cazul în care proprietarul casei nu plătește ipoteca. Cu toate acestea, FHA poate bloca aceste proprietăți, care apoi devin „case HUD”.

Iată câteva dintre criteriile de calificare pentru un împrumut FHA:

• au un raport datorie-venit mai mic de 43%
• Aveți un scor de credit de cel puțin 580 pentru un avans de 3.5%.
• Aveți un scor de credit între 500 și 579 pentru un avans de 10%.
• Plătește Prima de asigurare ipotecară (MIP)
• Aveți dovada de angajare și venituri stabile
• Trăiește în casă ca reședință principală

Granturi bloc pentru dezvoltare comunitară (CDBG)

Programele HUD ajută, de asemenea, la asigurarea de locuințe sigure și oportunități de locuințe echitabile. De exemplu, cel Programul CDBG oferă asistență financiară comunităților pentru reabilitarea și îmbunătățirea clădirilor rezidențiale și nerezidențiale. În plus, granturile ajută la îmbunătățirea utilităților și la creșterea accesului la locuri de muncă și la serviciile publice.

HOME program de parteneriate investiționale

program HOME oferă fonduri federale pentru îmbunătățirea locuințelor pentru chiriași și proprietari. Acest program este special pentru familiile cu venituri combinate sub nivelul venitului median al familiei din zonă.

De exemplu, un proprietar de locuință cu venituri mici poate obține fonduri pentru a-și repara sau a-și reabilita locuința pentru a o deteriora sau pentru a face reparații de urgență. Sau familiile pot solicita asistență pentru închiriere bazată pe chiriași pentru a ajuta la achitarea costurilor de locuință sau pentru a plăti depozitul de garanție pentru o proprietate închiriată. 

Legea privind locuința echitabilă

Legea privind locuința echitabilă este un program HUD care asigură că furnizorii de locuințe nu pot refuza locuința nimănui pe baza discriminării. Prin urmare, proprietarii nu pot hărțui, refuza să vândă sau să închirieze sau să nu facă locuințe indisponibile din cauza următorilor factori: 

• Vârstă
• Identitate sexuala
• orientarea sexuală
• Religie
• naționalitate
• Starea civilă
• Rasă
• Culori
• Incapacitate

Legea privind locuința echitabilă se aplică în mod egal proprietarilor de case care vând o casă sau proprietarilor care închiriază o unitate. 

Cum să cumpărați o casă HUD

Cumpărarea unei case HUD poate fi o modalitate excelentă de a obține o afacere bună pe o proprietate. Aceste case blocate sunt adesea vândute la prețuri reduse, ceea ce le face atractive pentru potențialii investitori și proprietari.

Cu toate acestea, întrebarea este: cum puteți cumpăra o casă HUD?

Ca și în cazul oricărei achiziții de proprietate, procesul de cumpărare începe cu due diligence. Prin urmare, este crucial să vă cercetați piața țintă, să analizați vânzările și să calculați valori după reparație (ARV). În plus, cel mai bine ar fi să aflați despre taxele asociate cu cumpărarea unei case HUD.

Următorul pas este să vă asigurați că aveți finanțare. Deci, cu excepția cazului în care puteți face o ofertă în numerar pentru casă, va trebui să obțineți pre-aprobarea pentru o ipotecă. Acest pas vă permite să știți cât de mult vă puteți permite să licitați pentru o proprietate HUD.

Iată pașii necesari atunci când începeți să căutați o casă de cumpărat în cadrul programului de locuințe HUD:

• Căutați case HUD de vânzare:   Site-ul web HUD listează diverse agenții federale cu proprietăți de vândut. Acolo, puteți căuta case după stat sau cod poștal. Amintiți-vă, înainte de a trimite o ofertă de cumpărare a unei investiții imobiliare, trebuie să așteptați până la sfârșitul perioadei inițiale de listare. 
• Găsiți un agent imobiliar aprobat de HUD: HUD acceptă doar oferte pentru proprietăți de la agenți sau brokeri autorizați. Prin urmare, găsirea unui agent cu experiență în procesul de cumpărare HUD este esențială.
• Compilați informații despre ofertă: Următorul pas este colectarea tuturor informațiilor despre licitație. Aceasta include termenul limită, cine este eligibil să licitați și dacă este desemnată „proprietate ocupată de proprietar”.
• Programați o inspecție a proprietății: Dacă este posibil, aranjați ca un inspector de locuințe să verifice starea proprietății. Casele HUD sunt vândute „ca atare” și ar putea necesita reparații ample. Dacă o inspecție înainte de licitare este imposibilă, asigurați-vă că oferta dvs. include o eventuală inspecție a locuinței.
• Trimiteți oferta dvs.: Colaborați cu agentul sau brokerul imobiliar pentru a face o ofertă pentru proprietatea pe care o doriți. Dacă a dvs. este oferta câștigătoare, aveți de obicei 30 până la 60 de zile pentru a finaliza oferta. 

Cine se califică pentru o casă HUD?

Oricine se poate califica pentru a cumpăra o casă HUD. Cu toate acestea, cumpărătorii proprietar-ocupant primesc prioritate în procesul de licitație. Prin urmare, primele 30 de zile ale procesului de licitație sunt rezervate proprietarilor-ocupanți, ceea ce înseamnă că locuința trebuie să fie reședința dvs. principală timp de 12 luni. În plus, nu puteți cumpăra o casă HUD în ultimele 24 de luni.

După ce procesul inițial de licitație de 30 de zile a trecut, condițiile de vânzare nu mai sunt exclusiv pentru ocuparea proprietarului. După aceea, licitarea este deschisă pentru toată lumea, inclusiv pentru investitori fix-and-flip sau investitori care cumpără proprietăți închiriate.

Cum să găsiți case HUD

Singura modalitate de a găsi proprietăți vândute în cadrul schemei de locuințe HUD este la HUDHomestore.gov site-ul web. Site-ul vă permite să filtrați rezultatele pentru a găsi executări silite HUD în funcție de stat, cod poștal, dimensiunea proprietății, preț și tipul de cumpărător. Aceste proprietăți de executare silită nu se găsesc pe MLS sau pe alte site-uri web imobiliare. 

Cum să finanțezi o casă HUD

Este posibil să achiziționați o casă HUD prin finanțare tradițională, fie un credit ipotecar tradițional, un împrumut FHA, un împrumut VA, un împrumut FHA203(k) sau numerar. Cu toate acestea, există mai multe opțiuni suplimentare de finanțare pentru locuințele HUD. Iată cele mai comune:

• Programul Good Neighbour Next Door: Acest program ajută funcționarii publici calificați – profesori, ofițeri de poliție, pompieri și tehnicieni medicali – să cumpere o casă cu o reducere de 50%. Cu toate acestea, există anumite criterii de îndeplinit. De exemplu, solicitanții trebuie să locuiască în proprietate timp de cel puțin trei ani.
• Programul de un dolar: Acest stimulent ajută familiile cu venituri mici să cumpere o casă pentru 1 USD. Locuințele eligibile trebuie să fi fost pe piață de cel puțin șase luni.
• Program de reducere de 100 USD: Cumpărătorii proprietari-ocupanți cu venituri mici pot cumpăra o casă cu un avans de 100 USD. 
• Programul de tichete pentru alegerea locuinței: Familiile cu venituri mici pot aplica pentru locuințe din Secțiunea 8 pentru a primi ajutor financiar pentru a face plățile ipotecare mai accesibile. 

Avantajele și dezavantajele achiziționării unei case HUD

Să presupunem că vă gândiți să cumpărați o casă HUD. Care sunt factorii majori care vă ajută să decideți dacă are sens financiar? Iată care sunt avantajele și dezavantajele achiziționării unei proprietăți HUD. 

Pro-uri

1. Cumpărarea unei case HUD este mai ieftină

Cel mai semnificativ beneficiu al caselor HUD este prețul acestora. De obicei, aceste proprietăți se vând sub valoarea lor de piață. Acest lucru le poate face o opțiune mai atractivă pentru investitori sau familiile care caută locuințe la prețuri accesibile. 

2. Avans mai mic

Cumpărarea unei case HUD cu un împrumut FHA înseamnă că plata în avans poate fi de până la 3.5% din prețul de achiziție. Prin urmare, un depozit tipic va varia între 500 USD și 2,000 USD, mai degrabă decât 20%. În plus, vă puteți califica pentru Programul de avans de 100 USD. 

3. Asistență cu costurile de închidere

În multe cazuri, cumpărătorii de case HUD se califică pentru asistență pentru costurile de închidere. Acest lucru poate ajuta la plata taxelor de transfer, a taxelor de înregistrare și a altor costuri asociate. 

4. Mai puțină concurență pe piața de locuințe HUD

Un alt avantaj al achiziționării unei case HUD este că există mai puțină concurență. Ofertantul câștigător este cel care generează cele mai mari profituri nete pentru Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană. Nu se bazează pe situații neprevăzute, finanțare sau mărimea avansului.

Contra

1. Casele HUD vândute „la vedere nevăzută”

Nu puteți cumpăra niciodată o proprietate la cheie atunci când licitați pentru o casă HUD. Proprietățile sunt vândute „ca atare” și nu există nicio negociere cu privire la aceste proprietăți. Chiar și cu o inspecție a proprietății, pot exista multe probleme nevăzute de reparații și reabilitare. 

2. Reguli de ocupare și restricții de vânzare

Dacă cumpărați o casă HUD în calitate de „proprietar-ocupant”, aveți două restricții. În primul rând, trebuie să locuiți în proprietate minim un an. În al doilea rând, nu puteți cumpăra o altă casă HUD timp de doi ani. Poate că nu este o problemă mare, dar este ceva de luat în considerare.

3. Riscul de a cumpăra o groapă de bani

O problemă comună cu executările silite HUD este că facturile de dezintoxicare pot fi uriașe. Deoarece fostul proprietar nu a putut plăti ipoteca, sunt șanse ca casa să fie într-o stare proastă de reparație. În plus, procesul de executare silită poate dura mult timp, ceea ce înseamnă că este posibil să fi fost gol de câteva luni sau ani.

4. Utilizați un agent imobiliar aprobat de HUD

Cumpărarea unei case listate pe site-ul web HUDHomestore restricționează tipul de agent pe care îl puteți utiliza. Agentul imobiliar sau brokerul trebuie să fie aprobat de HUD pentru a depune o ofertă. 

5. Stoc de locuințe HUD limitat

În comparație cu MLS, există relativ puține executări silite de vânzare. De exemplu, multe state au mai puțin de zece proprietăți de vânzare. Lipsa proprietăților disponibile poate face dificilă găsirea unei case potrivite.

Întrebări frecvente HUD Home

Care sunt principalele funcții și scopul HUD?

Departamentul pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană își propune să creeze comunități puternice, durabile, incluzive și case de calitate la prețuri accesibile pentru toți. Prin diferite programe, HUD încearcă să stimuleze dreptul de proprietate, să sprijine dezvoltarea comunității și să sporească accesul la locuințe la prețuri accesibile, fără discriminare.

HUD lucrează cu guvernele de stat și locale, agențiile de locuințe publice și organizațiile nonprofit pentru a atinge acest obiectiv.

Cine se califică pentru o casă HUD?

Cei doi factori de calificare la cumpărarea unei case HUD sunt împărțiți în proprietar-ocupant și investitor. Primele 30 de zile de licitare sunt deschise doar pentru cumpărătorii care se angajează să rămână în proprietate timp de 12 luni. Aceasta include cumpărătorii care achiziționează o casă printr-un program HUD.

A doua fază a procesului de licitare HUD începe dacă nu au fost primite oferte de succes în faza inițială. Oricine se poate califica pentru a licita pentru o casă HUD care a fost listată de peste o lună. 

Ce face secretarul HUD?

Secretarul Departamentului pentru Locuințe și Dezvoltare Urbană (HUD) îl consiliază pe Președinte în chestiuni legate de locuințe. În plus, secretarul inițiază politici și reguli și supraveghează programe pentru a promova misiunea agenției de a face locuințe la prețuri accesibile - închirierea și proprietatea - accesibile pentru toată lumea, în special pentru familiile cu venituri mici.

Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.