Urmează consecințele de la birourile goale. Aici investitorii ar putea vedea durerea

În timp ce preocupările legate de băncile regionale au tulburat piețele, investitorii au cântărit o altă amenințare: imobiliare comercială. Teoria este cam așa: valorile proprietăților de birouri sunt în scădere - urmând să vină altele. Lucrătorii au întârziat să se întoarcă la birou, iar companiile ar putea încerca să reducă costurile pe măsură ce economia slăbește prin ieșirea din contractele de închiriere de birouri. Dacă se întâmplă acest lucru, s-ar pune și mai multă presiune asupra valorii spațiului de birouri, care a fost deja contestată de creșterea ratelor dobânzilor. De asemenea, peste presiunea asupra valorii proprietății, sunt înăsprirea condițiilor de creditare cauzate de recentele tulburări din sectorul bancar. Nu există nicio îndoială că acest scenariu este un amestec toxic pentru industria imobiliară cu capital intensiv. În fiecare an, o cantitate mare de datorii trebuie refinanțată. The Mortgage Bankers’ Association said a quarter of office building mortgages will need to be refinanced this year alone. Finanțarea este, de asemenea, necesară pentru a construi sau moderniza proprietăți existente sau pentru a face noi achiziții. At the moment, many experts say the real estate market isn’t causing trouble for banks, but fears about the financial system are likely worsening conditions in real estate because liquidity is being reduced. Delincvențele rămân scăzute, dar au început să crească în segmentul de birouri. A few fresh examples of landlords handing back the keys on properties include Brookfield’s decision in February to walk away from two Los Angeles office towers. Around the same time, Pimco’s Columbia Property Trust defaulted on about $1.7 billion of mortgage notes on seven buildings located in San Francisco, New York, Boston and Jersey City, New Jersey. Mai recent, Blackstone a intrat în situație de neplată pentru o obligațiune ipotecară nordică . Still, investors shouldn’t jump and make comparisons with the global financial crisis or the savings and loan issues in 1980s and 1990s, according to Lotfi Karoui, the chief credit strategist at Goldman Sachs. In an interview, he said it’s a different scenario that is playing out. “Most of the challenges that we’re seeing in the office property space today are not symptomatic of years of loose underwriting standards,” Karoui said. “In fact, it’s been quite the opposite.” In the wake of 2008 crisis, standards tightened considerably for debt service coverage ratios and loan to value has come down, he said. “From a credit quality standpoint, I think you’re going into this in a position of relative strength,” he said. În schimb, durerea se face simțită în schimbarea care a fost făcută către structurile datoriilor în 2020 și 2021, când mulți debitori au trecut la împrumuturi cu rată variabilă când ratele erau scăzute. Now, those borrowers are dealing with a “higher for longer” funding environment. “This is an asset class, that almost by design, is a lot more sensitive to the level of funding costs,” he said. O privire mai atentă asupra concentrării creditelor Concentrarea creditelor CRE este mai mică la cele mai mari bănci. Deutsche Bank a estimat recent că împrumuturile pentru birouri reprezintă mai puțin de 5% din totalul împrumuturilor la fiecare dintre băncile mai mari pe care le acoperă și este mai puțin de 2% în medie. Cu toate acestea, pe măsură ce atenția se mută dincolo de cele mai mari bănci, sensibilitatea față de piața CRE se intensifică. CRE este cel mai mare segment de portofoliu de credite pentru jumătate dintre bănci. But, in a recent report , Moody’s Analytics stressed that the pool of CRE lenders is very diverse. “Overall, banks are the largest lender, accounting for 38.6% of lending. However, the 135 US regional banks (generally considered as those with about $10 billion to $160 billion in assets) hold just 13.8% of debt on income-producing properties,” Moody’s wrote. “The top 25 largest banks, which the Federal Reserve (Fed) considers ‘large,’ hold 12.1%. The 829 community banks (with $1 billion to $10 billion of assets) hold 9.6%, and the remaining 3.2% is spread among the 3,726 very small local banks with less than $1 billion in assets.” Even CRE itself is a broad pool of assets, with the types of office structures most under pressure accounting for only a piece of the broader segment. Autoritățile de reglementare consideră că o bancă are un nivel ridicat de CRE atunci când împrumuturile sale pentru construcție și dezvoltare depășesc 100% din capitalul bazat pe risc sau dacă raportul dintre CRE și capitalul bazat pe risc depășește 300% și creșterea CRE pe 3 ani este mai mare de 50%, firma Wall Street. spuse Janney. Analiștii săi au analizat datele din trimestrul al patrulea de la Federal Deposit Insurance Corp. to look at the concentration data for all publicly traded banks and compared the banks’ exposure to these guidelines. Janney a găsit 50 de bănci care aveau împrumuturi pentru construcții și dezvoltare peste pragul de 100%, inclusiv opt bănci care au depășit 150%. Băncile cu active de peste 10 miliarde de dolari au mai puține șanse să cadă în această găleată, a spus acesta, doar nouă bănci la acest nivel de active depășind pragul de 100%. Cu toate acestea, mai mult de jumătate din toate băncile tranzacționate public au depășit ghidul de concentrare CRE. În unele cazuri, băncile au trecut cu mult peste marcaj. Janney a identificat 56 de bănci care aveau un raport CRE peste 500%, inclusiv 15 între 600% și 699% și două care depășeau 700%. Tabelul de mai jos detaliază câteva dintre băncile din ultimele două categorii. “Our data is meant to be a resource for investors when comparing Banks,” wrote analyst Brian Martin in the report, published March 28. “Importantly, we note CRE concentration guidelines are just that: guidelines, and that Banks can operate above these thresholds so long as they have proper processes/procedures in place.” But this does provide investors with a potential tool for identifying where risks may exist. De asemenea, important va fi și viitorul sezon de câștiguri, care începe vineri. Potrivit datelor Refinitiv, estimările de câștig pentru multe bănci regionale au scăzut din 10 martie – ziua în care autoritățile de reglementare au închis Silicon Valley Bank – în timp ce analiștii caută să evalueze impactul pe care l-au avut tulburările recente asupra rezultatelor lor financiare. A multitude of factors are weighing on the sector’s performance. Estimările au scăzut cu aproape 40% la First Republic Bank, care a văzut mulți clienți să-și retragă depozitele de la bancă luna trecută. But it’s worth noting New York Community Bancorp , which has a high CRE concentration, has seen its estimates decline nearly 15% since early March. “We expect office loans will meaningfully contribute to credit losses over the next several years, but aren’t too concerned at current valuations,” Baird analyst David George said in a research note Thursday. “Given the rise in office vacancies from the hybrid work environment and expectation for ongoing lease roll-offs in major metro markets, investor-owned office properties are likely to come under pressure over the next several years.” George anticipates the impact will be manageable for the banks he covers. “With the names trading at ~40% discounts to post-crisis P/E multiples, we are just less worried about < 5% downside EPS drivers,” he said. Office REITS ia bătaie Chiar dacă amenințarea este limitată pentru băncile regionale, s-au făcut deja pagube grave stocurilor imobiliare. Analistul William Blair, Stephen Sheldon, a spus că trusturile de investiții imobiliare pe care le acoperă, care includ CBRE Group, Jones Lang LaSalle, Cushman & Wakefield și Colliers International, cu o performanță mai bună, au scăzut în medie cu 14% în ultimele trei luni. Pentru comparație, S & P 500 a crescut cu mai mult de 3% în acest timp. În medie, acest coș de acțiuni este de aproximativ 35% din maximele lor din 52 de săptămâni, a spus el, remarcând că aceasta echivalează cu un multiplu mediu de preț-câștiguri ajustat în 2023 de aproximativ 10 ori. Acțiunile CBRE 1Y mountain CBRE rezistă mai bine decât unele acțiuni imobiliare. It’s down about 9% since the start of the year. “While the next few quarters could be choppy, we believe that current valuations already reflect buy-side expectations for earnings to come in well below current sell-side consensus expectation, and we believe earnings could hold up better than feared,” he wrote in a research note Thursday. Even if a company isn’t refinancing, its costs have gone up dramatically if its debt had a floating rate. Pentru cei care se refinanțează, este puțin probabil ca aceștia să poată încasa orice valoare în timpul acelei tranzacții, lucru pe care multe REIT-uri au ajuns să se bazeze. Performanța fiecărei companii va depinde de tipurile de proprietăți pe care le deține, de unde sunt situate proprietățile, de momentul scadenței datoriilor și de tipurile de decizii pe care le ia managementul cu privire la menținerea acesteia în timpul ciclului de scădere. Morgan Stanley a estimat recent că valoarea proprietăților ar putea scădea cu aproximativ 40% de la vârf la minim. “Office is long tailed given leases are often 10 years,” Deutsche Bank analyst Matt O’Connor wrote in a recent research note. “That said, we’re into year four into the COVID-related correction. This implies losses may start to pop up a bit in 2023 and be more meaningful in 2024-26.” Some types of CRE have been faring better, according to Manus Clancy, a senior managing director at data provider Trepp. El a spus că valorile proprietăților au scăzut cu aproximativ 15% până la 20% pentru cele industriale și multifamiliale, ceea ce reprezintă mai puțin decât scăderea cu 30% până la 35% a valorii mall-urilor și birourilor. Există buzunare de cerere, cum ar fi pentru facilități pentru firmele de științe ale vieții, a spus el. Birourile din orașele în care munca la distanță a fost mai înrădăcinată se descurcă mai rău. Aceste orașe includ, printre altele, San Francisco, Seattle și centrul orașului Chicago, a spus el. Cea mai mare îngrijorare este să vedem câte alte companii se alătură Brookfield, Blackstone și Pimco pentru a preda cheile proprietăților de birouri, a spus Clancy. Rata de delincvență Trepp CMBS a scăzut cu trei puncte de bază în martie la 3.09% față de luna anterioară, dar segmentul de birouri a continuat să se miște mai sus. “We are in a moment now where banks are squirreling away their cash because they’ve seen what happened to Signature and SVB,” Clancy said. “They saw the run on deposits and what they don’t want to do is load up on illiquid assets that may be difficult to sell should a run come to their bank. Și astfel, băncile au închis cu adevărat artera, care deocamdată acordă împrumuturi imobiliare comerciale. … Piața se luptă cu adevărat. It’s not just empty rhetoric.” Fallout for life insurers Another sector that also could be in the mix is life insurers. Natura pe termen lung a creditelor ipotecare comerciale a făcut din asigurătorii de viață un jucător cheie pe piața imobiliară. According to Moody’s, life insurers hold about 14.7% the outstanding $4.5 trillion in CRE debt. However, Evercore ISI analyst Thomas Gallagher said the pressure on life insurance stocks, which peaked in late March, is “overdone.” Gallagher said he anticipates it will take time for any situation in the group to play out and any losses would remain “pretty limited.” MET 3M mountain Shares of insurance giant MetLife have come under pressure due to the company’s exposure to commercial real estate. “We think the quality of maturing loans in [2023] are in good shape including office, which have sub 50% [loan to value] on average, which should mean that most life insurers re-fi much of the maturities themselves or do automatic loan extensions, with very few foreclosures,” he said. Printre acțiunile de asigurări care au fost sub presiune se numără Equitable Holdings, Corebridge și MetLife. Trio-ul se numără printre asigurătorii cei mai expuși la creditele ipotecare comerciale, a spus Gallagher. Toate acțiunile au atins un minim de 52 de săptămâni pe 24 martie, dar de atunci și-au recuperat o parte din valoarea pierdută. Totuși, grupul a scăzut pentru anul. Equitable shares are have fallen more than 12% year to date, Corebridge is off more than 20%, while MetLife has shed 17%, as of Wednesday’s close.

• Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
• Mintând viitorul cu Adryenn Ashley. Accesați Aici.
• Sursa: https://www.cnbc.com/2023/04/14/the-fallout-from-empty-offices-is-coming-heres-where-investors-could-see-the-pain.html