Opinie: Acest caz de la Curtea Supremă din California ar putea atenua deficitul de locuințe peste tot

Opinie: Acest caz de la Curtea Supremă din California ar putea atenua deficitul de locuințe peste tot

Marca temporală: 8 ianuarie 2024 6:00
Nodul sursă: 3053944

Pe 9 ianuarie, Curtea Supremă a SUA va audia caz al californianului George Sheetz, care a solicitat un permis pentru a construi o casă prefabricată pe terenul său din județul El Dorado și a fost lovit cu o taxă de reducere a traficului de 23,420 USD. Obiectând lipsa oricărei legături între suma în dolari și impactul real al familiei sale asupra traficului din zonă, Sheetz a plătit taxa, dar a apelat la sistemul juridic. Sheetz vs. County of El Dorado, California, abordează doar o mică parte din criza locuințelor din stat. Cu toate acestea, va conta pentru milioane de oameni care nu vor putea găsi case la prețuri accesibile aici și în multe alte state.

Atunci când „taxele de impact” nu sunt ancorate de costurile crescute pe care un oraș sau un județ le va suporta din cauza unei noi case sau a unei dezvoltări noi, taxele pot face mai mult decât să prezinte cuiva o factură nedreaptă - pot reduce, de asemenea, construcția de locuințe. Într-o țară în care lipsa de case a dus la prețuri vertiginoase, acest lucru contează mai mult decât ați putea crede.

Dezvoltatorii ar trebui să-și plătească partea echitabilă, desigur. Dacă taxele de construcție nu reușesc să acopere costurile creșterii serviciilor publice cerute de noile dezvoltări, aleșii și alegătorii apelează la alte mijloace pentru a acoperi sau a evita aceste costuri. Aceștia pot impune restricții de creștere sau alte politici de zonare de excludere pentru a bloca construirea de noi case, mai degrabă decât să accepte proiecte care duc la taxe mai mari sau servicii degradate.

Vedem dovezi generale ale acestui lucru când localitățile adoptă reguli precum zonarea unifamilială, cerințele minime privind dimensiunea lotului și cerințele estetice care asigură că numai locuințe scumpe, care generează impozite pe proprietate mai mari, pot fi construite.

Taxele de impact stabilite în mod corespunzător oferă o modalitate de a-și plăti dezvoltarea și reduc presiunea politică împotriva creșterii necesare. Studiile locale au descoperit că taxele stabilite corespunzător sunt asociate cu construcție sporită în zonele suburbane.

Dar atunci când taxele sunt stabilite la niveluri arbitrar ridicate, ele descurajează construirea de noi case și se adaugă provocărilor țării în ceea ce privește accesibilitatea locuințelor, provocând stres pentru chiriași și cumpărători de case noi.

În 2013, Curtea Supremă a susținut că toate taxele de autorizare trebuie să aibă o legătură esențială cu impactul real al unei dezvoltări asupra serviciilor orașului sau județean și un preț aproximativ proporțional. Acest lucru reduce în mod sensibil riscul ca taxele să împiedice dezvoltarea.

În unele state, cum ar fi Florida, jurisprudența merge și mai departe, solicitând ca taxele să finanțeze doar infrastructura care servește dezvoltărilor specifice pentru care au fost percepute. Nu întâmplător, Florida și-a văzut populația cresc de două ori mai repede decât țara în ansamblu, reflectând-o deschidere către case noi și prețuri relativ corecte în comparație cu cea mai mare parte din restul țării.

Dar în alte state, inclusiv California, Maryland, Washington și Arizona, instanțele au creat o excepție de la principiul proporționalității Curții Supreme, permițând taxe mai mari dacă acestea sunt stabilite de legislație. Cazul lui Sheetz va testa dacă această excepție este constituțională.

O parte din rațiunea excluderii este că alegătorii au un remediu împotriva evaluărilor excesive la urne. În teorie, ei pot vota în afara legiuitorilor care sunt responsabili.

Cu toate acestea, orice pretenție conform căreia alegătorii pot și vor face acest lucru este dubioasă. Dezvoltatorii de locuințe reprezintă o mică parte din orice electorat. Viitorii cumpărători de locuințe sau chiriași – cei care au nevoie de municipalități să stimuleze, nu să descurajeze, construirea de case – nici măcar nu pot vota sau locui în jurisdicție atunci când taxele sunt stabilite. Pe de altă parte, oamenii care votează sunt probabil cei care dețin deja case în apropiere și tind să reziste creșterii: proprietatea lor crește în valoare dacă taxele mari mențin oferta de locuințe scăzută.

Criza accesibilității locuințelor este reală. Californianii, în special, ar trebui să înțeleagă simplul calcul al cererii și ofertei care exacerbează lipsa de adăpost și determină șapte orașe (sau zone metropolitane) din stat să se claseze printre cele mai scumpe 10 din țară, conform U.S. News and World Report. Când și acolo unde instanțele de stat le permit politicienilor locali să-și răspundă celor mai bogați alegători, să perceapă taxe de impact exorbitante și, altfel, să țină departe de noi case, situația nu se va îmbunătăți.

Curtea Supremă este de așteptat să emită o hotărâre cu privire la taxele din județul El Dorado în prima jumătate a anului 2024. Cazul legal conform căruia toate taxele de impact, indiferent cine le stabilește, ar trebui să fie supuse acelorași condiții este puternică. Și în timpul unei crize de locuințe la nivel național, argumentele economice împotriva practicilor de stat și locale care înrăutățesc accesibilitatea locuințelor și împiedică producția de locuințe necesare este și mai puternică.

Charles Gardner este avocat și cercetător la Centrul Mercatus de la Universitatea George Mason. Emily Hamilton este director al Proiectului Urbanity al Mercatus.

Timestamp-ul:

Mai mult de la LA Times RE