Imobilele multifamiliale riscă să se prăbușească – Iată de ce

În acest articol

Sunt îngrijorat de o scădere semnificativă (sau prăbușire) a evaluărilor imobiliare comerciale, în special inclusiv multifamiliale, în 2023 și 2024. Simt că steaguri roșii sunt atât de clare și toate îndreptate în aceeași direcție încât mi-aș neglija datoria față de această comunitate de a nu-mi face poziția cât mai clară și de a apăra acea poziție în detaliu. 

În acest articol, voi trece prin teza mea, subliniind patru amenințări principale la adresa evaluărilor multifamiliale, urmând rezumatul de mai jos: 

• Partea 1: Ratele plafon sunt mai mici decât ratele dobânzilor 
• Partea 2: Nu pariez pe o creștere semnificativă a chiriilor în 2023
• Partea 3: Pariez pe creșterea ratelor dobânzilor în 2023
• Partea 4: Ratele ridicate ale dobânzilor pun presiune asupra evaluărilor și subscrierii datoriilor
• Partea 5: Știri, anecdote și lecturi suplimentare
• Partea 6: Idei pentru a proteja bogăția și a face bani în acest mediu

Vă rugăm să rețineți că imobilele sunt locale. Analiza mea din acest articol reflectă media din Statele Unite, deși mă scufund câteva regiuni mari. 

În cele din urmă, vreau să abordez dinainte că mă consider un amator în înțelegerea piețelor imobiliare comerciale, poate apropiindu-se de statutul de „călăreț”. Nu sunt deloc un expert în ele. Invit la dezbatere și aș primi analize din partea oricăror cititori gata să prezinte un „caz de taur” la punctele mele aici. Vă rugăm să nu ezitați să furnizați asta în comentarii sau să-mi trimiteți un e-mail la adresa .

Partea 1: Ratele plafon sunt mai mici decât ratele dobânzilor

În medie, ratele dobânzilor sunt mai mari decât ratele plafon chiar acum în spațiul multifamilial din Statele Unite. Vizual, aceasta poate fi reprezentată ca două linii din graficul de mai jos încrucișându-se:

Investitorii care intră în multifamiliale comerciale o fac pentru că doresc să genereze un profit. Întoarcerea este nu exprimat ca a rata de capitalizare (rata de capitalizare), care este mai degrabă o măsurătoare folosită pentru a evalua proprietăți în relație între ele, ci mai degrabă ca un rata interna de returnare (IRR). Se poate genera un IRR puternic în medii cu rate de capitalizare ridicate și scăzute, la fel cum pot genera un IRR puternic în medii cu rate ale dobânzii ridicate și scăzute.

IRR depinde de doi factori principali: cantitatea de flux de numerar pe care o produce proprietatea (și momentul acestor fluxuri de numerar) și ieșirea/vânzarea proprietății (și momentul). Creșteți rapid chiriile și vindeți la un preț premium, iar IRR crește. Faceți acest lucru încet și vindeți la o rată a plafonului mai mare decât la momentul achiziției, iar IRR scade.

Ratele plafonului au fost relativ scăzute într-un context istoric în ultimii 10 ani. Aceasta nu a fost o problemă pentru oameni în generarea unui IRR mare, deoarece ratele dobânzilor erau atât de scăzute. De fapt, ratele de plafonare scăzute, în multe feluri, facilitează pentru investitori să genereze profituri, deoarece fiecare dolar incremental de NOI adăugat unei proprietăți crește evaluarea cu un multiplu mai mare. Creșteți NOI cu 1 USD într-un mediu cu rata plafon de 10%, iar valoarea proprietății crește cu 10 USD. Creșteți NOI cu 1 USD într-un mediu cu rata plafon de 5%, iar valoarea proprietății crește cu 20 USD.

Cu toate acestea, conducerea IRR devine mult, mult mai dificilă într-o situație de „levier negativ” în care ratele plafon sunt mai mari decât ratele dobânzilor. Din motive pe care le vom discuta pe parcursul acestui articol, ratele mai mari ale dobânzilor fac mai dificil pentru cumpărători să se califice pentru finanțare atractivă, crescând ratele probabile de ieșire și punând presiune în scădere asupra IRR. Și, o mare parte din baza unei proiecții RIR va proveni din creșterea rapidă a chiriilor.

Cu alte cuvinte, piața este mai dependentă astăzi decât în ​​orice moment al ultimului deceniu de ratele plafon care rămân scăzute, chiriile continuă să crească rapid și/sau revenirea la ratele dobânzilor istoric scăzute pe care le-am văzut în ultimii cinci ani. „Pârghia negativă” este modalitatea pieței de a comunica că este „all-in” în ceea ce privește aprecierea sau scăderea ratelor dobânzii.

 Și, după cum voi explica, cred că oricare rezultat are o probabilitate scăzută.

Deși totul este despre IRR pentru activul în cauză în cele din urmă, mi se pare interesant faptul că, chiar și fără a fi nevoie să rulăm numerele pentru o anumită tranzacție sau o piață de tranzacții, putem deja să facem o observație simplistă despre imobilul comercial doar examinând diferența istorică a ratelor plafon față de ratele dobânzilor (care include toate proprietățile imobiliare, nu doar multifamiliale în mod izolat - dar rețineți că ratele plafonului pentru mai multe familii sunt de obicei mai mici, în medie, decât alte tipuri de proprietăți imobiliare comerciale).

Cu excepția cazului în care cineva are o teză mai puternică pentru creșterea chiriei și/sau reducerea ratei dobânzii decât a fost cazul în ultimul deceniu sau cam asa ceva, o diferență între ratele dobânzilor și ratele plafonului de aproximativ 150 bps este norma. Aceasta implică creșterea ratei plafonului de la 5% la 6.5%. Deși s-ar putea să nu pară mare lucru, dacă s-ar normaliza rapid, este echivalent cu o reducere de aproximativ 23% a valorii activelor. 

Aceasta arată ca această prognoză oferită de CBRE: 

Partea 2: Nu pariez pe creșterea chiriilor în 2023

Pentru a înțelege cum ar putea fi afectate chiriile în acest an, trebuie să ne gândim atât la cerere, cât și la ofertă. Am vești proaste în ceea ce privește oferta și un pachet mixt pentru cerere.

Să începem discuția uitându-ne la aprovizionare.

Aprovizionare

Restricții pentru construcții noi în multifamiliale sunt la cele mai înalte niveluri din anii 1970. Restricții pentru total locuințe în construcție sunt la cele mai înalte niveluri pe care le avem date pentru:

Experți precum Ivy Zelman consideră că dezvoltatorii vor monetiza acest inventar de îndată ce acesta este finalizat - în esență, vino dracu sau mare. Costurile de deținere și datoria de tip punte (asemănătoare cu împrumuturile cu bani tari pentru dezvoltare comercială) pe care constructorii le folosesc pentru a finanța proiecte sunt foarte scumpe și, prin urmare, reprezintă un stimulent puternic pentru a termina construcția și a refinanța sau a vinde cât mai curând posibil.

După cum a menționat Brian Burke de la Praxis Capital pe site-ul nostru La magazin Podcast, dezvoltarea necesită timp și va avea un impact diferit asupra diferitelor regiuni. Este posibil ca unele piețe să nu vadă multă ofertă nouă. Unele piețe vor vedea o mulțime de aprovizionare online, dar au o cerere atât de mare încât nu va exista nicio luptă cu absorbția. Și unele piețe vor vedea că oferta va intra online și se va lupta să umple unitățile, punând presiune în scădere asupra chiriilor pe măsură ce locurile vacante cresc. 

Sudul și vestul au cel mai mare risc de a vedea o aprovizionare masivă nouă online:

Rețineți că, deși este posibil să fi auzit despre permise sau începe locuința în scădere, amintiți-vă că dezvoltarea necesită timp. Proiectele de autorizare și dezvoltare care au fost demarate la sfârșitul anului 2021 și începutul lui 2022 vor intra online în 2023 și 2024. Proiectele pot dura ani sau chiar zeci de ani pentru a permite, începe și în cele din urmă finalizate. Lipsa unor noi locuințe începute nu împiedică asaltul noului inventar deja în desfășurare, care este pe cale să ajungă pe piață. Efectele acestui nou boom construcțiilor sunt abia la început. 

Și nu este nevoie de o mare întindere a imaginației pentru a extrapola faptul că acest exces de locuințe noi va exercita presiune în scădere asupra prețurilor imobiliare de toate tipurile, precum și presiune în scădere asupra chiriilor, deoarece mai mult stoc de locuințe concurează pentru același grup. a chiriașilor. 

Să vorbim în continuare despre cerere. 

Cerere

Cea mai mare întrebare, după părerea mea, este legată de formarea gospodăriei. 1.6 milioane de unități noi care vin online nu este mare lucru dacă ne așteptăm să se formeze 1.6 milioane de noi gospodării, nu? Acest lucru permite ca acele unități să fie închiriate sau ocupate (absorbite) fără niciun tip de șoc de preț. Și toată lumea a vorbit de ani de zile despre o lipsă masivă de locuințe, nu?

Și este adevărat – America adaugă de obicei gospodării într-un ritm mai rapid decât adăugăm noi inventar. Si aici este un deficit de locuințe. De aceea, prețurile imobiliare și chiriile au crescut vertiginos în ultimii ani. Există doar două probleme cu această poziție ca apărare a chiriilor în creștere în viitor:

În primul rând, datele privind formarea gospodăriilor au fost aruncate departe în timpul pandemiei, cu peste un milion de decese legate de Covid-19 și o remaniere uriașă a gospodăriilor. Acest lucru face cu adevărat dificil pentru orice economist să prezică formarea gospodăriei. 

În al doilea rând, lipsa de locuinţe are a fost deja evaluat în la chiriile curente și prețurile locuințelor. Lipsa, împreună cu rate scăzute ale dobânzilor, a condus la o apreciere de aproape 40% a prețurilor locuințelor și la o creștere cu 26% a chiriilor în timpul pandemiei. 

Scufundare mai adânc în formarea gospodăriei. În timpul pandemiei, vedem asta milioane de „gospodării” formate aparent:

Ce se petrece aici? 

Răspunsul nu este clar pentru mine și nu am găsit o evaluare deosebit de convingătoare a situației de la un economist care îmi place. Aș aprecia dacă un comentator mi-ar putea indica un studiu sau o analiză care are sens și ne permite să extrapolăm bine viitorul. 

În absența unei analize de calitate pe care să o pot accesa, bănuiesc că oamenii pur și simplu s-au mutat. Cred că acest lucru a distorsionat datele în moduri pe care încă nu le înțelegem pe deplin. Oamenii s-au mutat înapoi cu mama și tata. Poate că oamenii care locuiesc și lucrează în locuri precum New York City, San Francisco și Los Angeles și-au continuat să-și plătească contractele de închiriere, dar s-au mutat și din oraș într-o a doua casă, și poate că aceasta a fost considerată o a doua formă de gospodărie. Poate că divorțurile și despărțirile au crescut, iar atunci când un cuplu se desparte, asta mărește formarea „gospodăriei” (două persoane fiecare având nevoie de un loc de locuit, fiecare cap de gospodărie, în loc de o unitate familială).

Dar este evident că de fapt nu am văzut milioane de noi gospodării se formează. Pariul meu este că avem o estimare artificială ridicată a numărului de gospodării actuale din această țară în acest moment și asta mă sperie atunci când încerc să proiectez creșterea chiriei anul viitor. 

Mai mult, rețineți că, chiar și fără nebunia din această măsură, datele despre formarea gospodăriilor pot crește și scădea odată cu economia. În vremuri bune, oamenii pot cumpăra mai multe case și se pot muta din apartamentele comune cu colegii de cameră sau se pot muta din subsolul părinților lor. În recesiuni, oamenii se pot muta acasă cu mama și tata sau pot aduce din nou colegi de cameră. Formarea „gospodăriei” poate scădea rapid. 

Compensarea potențială - chiriile ar putea crește din nou în 2023

Există întotdeauna mai multe variabile în orice măsură economică importantă, iar chiria nu face excepție. Deși îmi este teamă de presiunea descendentă a creșterilor masive ale chiriilor din ultimii doi ani, de creșterea ofertei și de semnele de întrebare în jurul formării gospodăriilor, vreau să recunosc că există o presiune majoră în coadă (presiune ascendentă) pentru prețurile chiriilor: ratele dobânzii . 

Odată cu dublarea ratelor ipotecarelor într-o perioadă de 12 luni, accesibilitatea în achiziționarea de locuințe, alternativa la închiriere pentru milioane de americani, a crescut. Un studiu de la ATTOM a concluzionat că în urmă cu doar un an, era mai accesibil să deții decât să închiriezi în 60% din piețele din SUA, o statistică care s-a inversat cu creșterea cu 40-50% a plăților lunare din cauza ratelor mai mari ale dobânzilor. Această schimbare a accesibilității va pune presiune în sus asupra chiriilor.

Din cauza acestei presiuni, cred că chiriile sunt o monedă în 2023. Nu am încredere în nicio previziune economică despre creșterea chiriilor în acest moment. Și, fără presiunea crescătoare asupra chiriilor de la ratele mari ale dobânzilor, aș fi dispus să fac un pariu semnificativ că chiriile ar scădea în medie în toată țara. 

Partea 3: De asemenea, nu pariez pe ratele dobânzilor în scădere în 2023

Amintiți-vă, ratele plafon sunt mai mici decât ratele dobânzilor. Asta înseamnă că pentru ca investitorii să facă bani, chiriile trebuie să crească (rapid), sau ratele dobânzilor trebuie să scadă. După cum am menționat, cred că există o mulțime de motive pentru a fi sceptic cu privire la orice previziuni de creștere a chiriilor la nivel național în 2023 și toate motivele pentru a crede că chiriile sunt o schimbare a monedei cu un potențial dezavantaj semnificativ. 

Acum, este timpul să ne îndreptăm atenția asupra ratelor dobânzilor. O revenire a ratelor comerciale la minimele istorice din ultimii ani ar salva mulți sindicati imobiliari comerciali și multifamiliali și investitorii lor. 

Este posibil? Eu nu cred acest lucru. Iata de ce.

„Răspândirea” (vs. Trezoreria pe 10 ani) a explicat

Când băncile, instituțiile sau persoanele fizice împrumută bani, acestea doresc să fie compensate pentru riscul pe care și-l asumă. Cât de mult percep dobânda poate fi adesea considerat ca o „împrăștiere” față de o alternativă cu risc scăzut. 

Este larg acceptat în spațiul de creditare că bonul de trezorerie al SUA pe 10 ani este un punct de referință excelent pentru a măsura „răspândirea”. Alte valori de referință includ rata oferită interbancară din Londra (LIBOR) și rata de finanțare garantată overnight (SOFR). 

De fapt, o mulțime de datorii comerciale private vine cu rate care sunt legate de SOFR plus un spread, nu de Trezorerie. Dar, obligațiunile de trezorerie americane pe 10 ani sunt standardul cu care majoritatea oamenilor compară spread-urile și este cea mai mare influență asupra finanțării multifamiliale.

Multe instituții consideră că împrumutul de bani guvernului SUA este investiția cu cel mai scăzut risc din lume. Împrumutul oricărui altcineva vine cu mai mult risc. Prin urmare, toți ceilalți ar trebui să fie taxați cu dobândă mai mare. 

Dar cu cât mai mult? De aici intervine ideea de „răspândire”. 

Cât de mult „spread” percepe un creditor depinde de creditor, economie și cererea de împrumuturi. În unele piețe, cum ar fi creditele ipotecare pe 30 de ani pentru cumpărătorii de case, această diferență este foarte bine stabilită. De exemplu:

Aceasta este în mod clar o corelație cu adevărat puternică, până la punctul în care putem lua de la sine înțeles că, dacă Trezoreria pe 10 ani crește, ratele ipotecare cresc și invers. Cu toate acestea, nu este o corelație perfectă și, uneori, răspândirea se schimbă, de fapt. 

Astăzi este una din acele vremuri. Diferența dintre ratele de trezorerie pe 10 ani și ratele ipotecare pe 30 de ani este relativ mare, dupa cum puteti vedea mai jos:

Mulți experți se așteaptă ca ratele ipotecare pe 30 de ani să scadă în 2023 din cauza acestui spread mare. Ei cred că, dacă diferența dintre ratele de trezorerie pe 10 ani și ratele ipotecare pe 30 de ani s-ar normaliza la media istorică de aproximativ 180 bps, atunci creditele ipotecare ar putea reveni mai aproape de intervalul de 5.5% în loc de 6.3%, unde suntem. la momentul scrierii acestui articol.

Acest lucru are sens în teorie, cu excepția a două probleme. 

În primul rând, randamentul Trezoreriei pe 10 ani este în prezent scăzut, deoarece investitorii cred că suntem sau că suntem pe cale să fim într-o recesiune. Acest lucru este exprimat în mod obișnuit spunând că curba randamentului este inversată. Progresia spre o curbă de randament inversată este foarte bine reprezentată în aceasta vizualizare remarcabilă de la Visual Capitalist. 

Oamenii fug către investiții mai sigure, cum ar fi trezoreriile pe 10 ani, din temerile de recesiune. Este foarte probabil ca, pe măsură ce economia începe să se redreseze, curba randamentelor să se normalizeze, iar rata trezoreriei pe 10 ani să crească. 

În al doilea rând, Fed semnalează în mod clar că intenționează să crească ratele pe tot parcursul anului în 2023. Pariul că ratele vor scădea este un pariu împotriva poziției oficiale a Fed. Singurul mod în care văd ratele scăzând și rămânând în jos este dacă există o recesiune atât de profundă și rea, încât Fed este forțată să inverseze cursul rapid. 

Cu alte cuvinte, ratele vor crește pentru investitorii imobiliari (și pentru oricine altcineva care împrumută bani folosind datorii care ajung la Trezoreria pe 10 ani), cu excepția cazului în care există o recesiune teribilă în care milioane de oameni își pierd locurile de muncă. 

Deci, hai să aruncăm o monedă: 

Dacă este vorba de cap (o recesiune majoră), locuri de muncă sunt pierdute, chiriile scad, iar valorile imobiliarelor comerciale multifamiliale scad. 

Dacă este cozi (o perspectivă economică mai bună), ratele dobânzilor cresc rapid, iar valorile imobiliarelor comerciale multifamiliale scad.

Acesta nu este un joc foarte distractiv.

Deși este posibil să vedeți ratele ipotecare să revină și să scadă temporar până la mijlocul anilor 5, aș pune pariu că încheiem anul cu rate chiar mai mari decât sunt astăzi, din nou, cu excepția cazului în care există o recesiune profundă. 

Nu sunt împrumuturile comerciale diferite de împrumuturile rezidențiale? De ce nu vorbim despre ele în mod special? 

Deși există tot felul de nuanțe în ceea ce privește împrumuturile comerciale, în acest moment, este posibil ca majoritatea oamenilor să folosească împrumuturile Freddie Mac pentru a achiziționa complexe de apartamente mici și mijlocii, clasa de active pe care o discut în acest articol. 

Dacă se pot califica pentru un împrumut Freddie Mac, este probabil ca investitorii să le folosească. Împrumuturile Freddie Mac sunt butonul ușor pentru investitorii multifamiliali, deoarece au rate scăzute ale dobânzii, amortizare pe 30 de ani și termene de cinci, șapte sau 10 ani. În acest moment, ratele dobânzii la un împrumut Freddie pot fi la sud de 5%! Este echivalentul multifamilial al împrumuturilor convenționale pe care milioane de investitori imobiliari și proprietari de case le folosesc pentru a cumpăra case unifamiliale asigurate de Fannie Mae. 

Ratele lui Freddie Mac sunt legate de Trezoreria pe 10 ani. Deci, aceste împrumuturi pentru apartamente nu înregistrează aceeași diferență în creștere față de nota de 10 ani pe care o vedem în spațiul rezidențial (ipotecare convențională). Asta le lasă cu chiar mai mult riscul, în opinia mea, să crească dacă curba randamentelor se normalizează în comparație cu creditele ipotecare Fannie Mae pe 30 de ani. De asemenea, explică de ce tarifele sunt mult mai mici în locuințele multifamiliale decât în ​​locuințele unifamiliale chiar acum.

Deși există o piață privată pentru datoria imobiliară comercială care a fost poate mai des folosită în urmă cu câțiva ani, aceasta pare să se fi secat într-o mare măsură. Este fie o întreprindere sponsorizată de guvern (GSE), cum ar fi Fannie Mae sau Freddie Mac, fie este distrusă pentru majoritatea sindicatelor chiar acum. 

Dar, diferența reală dintre datoria comercială și datoria tipică pentru o singură familie este Rata de acoperire a serviciului datoriei (DSCR). Vom înțelege de ce acest lucru este atât de important în secțiunea următoare.

Partea 4: Ratele ridicate ale dobânzilor pun presiune asupra evaluărilor și subscrierii datoriilor

Datoria comercială, inclusiv împrumuturile pentru apartamente Freddie Mac, așa cum am discutat mai devreme, nu este chiar la fel cu împrumuturile convenționale în spațiul rezidențial unifamilial. Un împrumut tipic Freddie Mac, de exemplu, ar putea avea un program de amortizare de 30 de ani, dar cu o plată de balon - soldul se scade după cinci, șapte sau 10 ani. Aceasta nu este o problemă pentru investitorii de pe piețele tipice. Ei pot pur și simplu să vândă activul după câțiva ani pentru a achita împrumutul sau a refinanța cu un nou împrumut și a începe procesul din nou. 

Dar, după cum am menționat mai devreme, există un alt test de subscriere cu aceste împrumuturi: rata de acoperire a serviciului datoriei. Un DSCR este versiunea multifamilială a unui test de raportare a datoriei la venit pe care mulți proprietari trebuie să îl treacă atunci când se califică pentru un credit ipotecar.

Dacă fluxul de numerar al afacerii sau al complexului de apartamente este exact egal cu principalul și dobânda (serviciul datoriei) unui împrumut, atunci DSCR ar fi 1.0. Mai mic, iar fluxul de numerar produs de afacere nu este suficient pentru a acoperi creditul. Mai mare și există un flux de numerar în exces.

Împrumuturile Freddie Mac necesită de obicei un DSCR de 1.2 până la 1.25.

Datoria comercială negociată între creditor și debitor în mod privat, cu datorii care nu este susținută de un GSE, poate avea acorduri mai stricte, cum ar fi rate DSCR mai mari sau acorduri de datorie care impun debitorilor să mențină un raport DSCR pe toată durata de viață a împrumutului.

În timp ce împrumuturile Freddie se pot mări până la 80% LTV, în practică, mulți beneficiază de o acoperire limitată în subscriere la 65% până la 75%.

Pe piețele normale, aceste articole nu reprezintă o problemă. Dar haideți să examinăm ce se întâmplă atunci când ratele dobânzilor cresc rapid, așa cum au făcut anul trecut. 

Imaginați-vă că un investitor a cumpărat o proprietate cu un împrumut Freddie Mac de 1,000,000 USD la sfârșitul anului 2021. Împrumutul are o rată a dobânzii de 3%. Principalul și dobânda pentru amortizarea pe 30 de ani este de 4,216 USD pe lună sau 50,592 USD pe an. Avanză rapid până astăzi. Același împrumut ar veni cu un împrumut cu dobândă de 5.5%. Această rată a dobânzii mai mare ar crește serviciul datoriei pentru un împrumut de 1 milion de dolari la 68,136 de dolari, o creștere de 35%.

Acum, investitorul nostru a folosit un împrumut Freddie (și se estimează că două treimi din piață utilizează datorii cu rată fixă) și probabil că nu va avea o presiune reală timp de 5-10 ani, în funcție de termenul împrumutului. Dar, este important să recunoaștem că, dacă acel investitor ar solicita din nou același împrumut astăzi, probabil că nu s-ar califica. Probabil că ar trebui să aducă mult mai mulți bani pentru a încheia afacerea (reducerea LTV), altfel ar trebui să plătească mai puțin pentru proprietate.

Și mai problematic, există un sector al pieței care folosește datoria cu rată variabilă și alte tipuri de finanțare creativă, cum ar fi datoria-punte (similar cu împrumuturile pe bani tari) pentru a finanța imobiliare multifamilială și alte proprietăți comerciale. Potrivit Wall Street Journal, aproximativ o treime din piață utilizează datoria cu dobândă variabilă, iar un procent (necunoscut) din acea cohortă utilizează datoria-punte și alte datorii non-agenții.

Acești debitori se vor confrunta cu o presiune din ce în ce mai mare pentru a-și efectua plățile cu dobânzi mai mari. Revenind la exemplul nostru de mai devreme, imaginați-vă că proprietatea a generat 62,500 USD (rată plafon de 5% la achiziție) în NOI cu 50,592 USD în serviciul datoriei la o dobândă de 3%. Astăzi, aceste plăți sunt, din nou, de 68,136 USD. Acest împrumutat fictiv va trebui acum să acopere diferența cu alte fonduri decât cele generate de proprietate.

Multe dintre aceste împrumuturi cu rată variabilă au plafoane de dobândă în vigoare (deseori cerute de creditorii lor) care împiedică temporar creșterea prea mare a ratelor dobânzii la datoria lor. Cu toate acestea, costul reînnoirii acestor plafoane tarifare crește vertiginos, de până la 10X, în lumina creșterii ratelor. Acest lucru începe deja să pună presiune asupra debitorilor care deseori trebuie să aloce fonduri pentru această asigurare în fiecare lună. 

După cum am menționat, Ben Miller, CEO al Strângere de fonduri, a numit acest fenomen „Marea deleveraging” – o întorsătură de expresie care, mi se pare, rezumă această problemă foarte succint. 

Asculta de apariția lui pe La magazin și ascultați câteva dintre exemplele care ajung deja în lumea imobiliară comercială (începând cu retail și birou). 

Brian Burke spune că această problemă are potențialul de a fi acută în cazul împrumuturilor pentru dezvoltare, în care cerințele de re-marjă pot obliga debitorii să plătească soldul împrumutului în jos, dacă închirierea nu atinge obiectivele.

Este posibilă o panică?

Atunci când operatorii nu își pot îndeplini obligațiile de împrumut, aceștia pot să ne predea activul înapoi băncii (o executare silită). In aceste situatii, creditorul va lichida imobilul, vindendu-l in cel mai scurt timp posibil. Unii oameni pot prezenta o proprietate lichidată care se vinde cu mult sub valoarea de piață ca o „oportunitate de cumpărare” – și s-ar putea să fie.

Dar, de asemenea, stabilește o compensație pentru active la fel. Pe lângă convențiile DSCR, proprietățile multifamiliale sunt evaluate, la fel ca și casele. Dacă evaluările nu vin, cumpărătorii trebuie să aducă mai mulți bani până la închidere. 

Dacă presiunea crește peste 2023, compensațiile pentru complexele multifamiliale ar putea fi conduse din ce în ce mai mici de vânzările de blocare a pieței în dificultate, făcând împrumutul din ce în ce mai greu într-o buclă de feedback negativ.

Partea 5: Știri, anecdote și lecturi suplimentare

Ceea ce discut aici nu este o știre pentru cei din industrie. Evaluările REIT au scăzut cu 25% în 2022. Chiriile sunt în scădere în multe orașe mari precum Minneapolis și Chicago, unde prețurile chiriilor au scăzut cu 9%, respectiv 4%., an dupa an. 

Proprietarii încep și ei să ofere mai mult „concesiuni” către chiriași, sub formă de chirie gratuită pentru o lună, sau parcare gratuită, pentru a atrage noi chiriași. Aceste concesii au lovit linia de jos pentru investitorii de apartamente în același mod în care ar face-o chiriile vacante sau cu prețuri mai mici de listare, dar pot masca gradul în care scăderile chiriilor pot fi raportate pe anumite piețe.

Clienții instituționali ai marilor fonduri de capital privat au retras fonduri până la punctul în care aceste fonduri se lovesc de limitele de retragere pentru investitorii lor, începând cu cel mai faimos REIT necomercializat din lume: Blackstone. 

Brian Burke discută pe larg acest subiect în La magazin„Bomba multifamilială este pe cale să explodeze” episod cu Dave Meyer. El crede că suntem în pragul „reprecierii” în sector și că există o diferență masivă între cumpărători și vânzători. Puținele tranzacții care se fac, deocamdată, sunt de către 1031 de participanți la schimb și de cei care au strâns fonduri mari și trebuie să implementeze acele active rapid. Acești oameni sunt motivați să se miște rapid și, cu mulți vânzători care se țin pentru viața dragă deocamdată, prețurile rămân ridicate. 

Asta nu va dura mult mai mult. Vânzătorii care au fost extrem de îndatoriți cu datorii cu rată variabilă vor fi forțați de problemele lor de conformitate cu DSCR. Și, va exista o presiune în creștere constantă pentru investitori pentru a-și refinanța datoria de balon, presiune care va crește cu fiecare lună care trece, pe măsură ce tot mai multă piață este forțată să acționeze fie prin vânzare, refinanțare, fie aducând cantități semnificative de numerar pentru a reduce datoria. solduri și evitarea executării silite. 

Partea 6: Idei pentru a proteja bogăția și a face bani în acest mediu

Ratele plafon sunt mai mici decât ratele dobânzilor. Creșterea chiriilor și reducerea ratei dobânzii sunt fiecare o monedă. Presiunea crește pe partea datoriei pentru o parte considerabilă a pieței, iar subscrierea de noi tranzacții este mult mai dificilă la prețurile de anul trecut.

Acesta este un mediu dificil, dar există încă o serie de strategii care ar putea avea sens pentru investitorii pricepuți care încă doresc să participe în multifamiliale și în alte sectoare imobiliare. Iată câteva dintre lucrurile pe care le iau în considerare:

A împrumuta

Ratele dobânzilor sunt mai mari decât ratele plafon. Aceasta înseamnă un flux de numerar mai mare, cel puțin în primul (ani), pentru creditor pe dolar investit decât pentru investitorul în acțiuni, cu un risc mai mic. Lasă pe altcineva să-și asume primii 20-30% din risc. Eu personal mă gândesc să investesc în fonduri de datorii care acordă împrumuturi cu bani grei, deoarece îmi place scurtul-natura pe termen a acelor împrumuturi și consideră că piața unifamilială este mai izolată de risc decât piața multifamilială.  

Cumpărați fără efect de levier

Dacă scopul tău este să deții cu adevărat o familie multifamilială pe termen lung, iar riscul pe termen scurt nu este ceva care te deranjează, ia în considerare pur și simplu să nu folosești deloc pârghia, dacă ai mijloacele. Acest lucru reduce riscul și, din nou, deoarece ratele dobânzilor sunt mai mari decât ratele plafon, va crește fluxul de numerar. Puteți refinanța oricând în câțiva ani dacă doriți să puneți mai mult capital la lucru. 

Așteptați și priviți

Aceasta este cronometrarea pieței și nu este stilul meu. Dar, dacă credeți această analiză, am putea vedea că prețurile se vor schimba considerabil în 2023. Starea în numerar timp de 6-12 luni ar putea pune unii cumpărători pricepuți în poziția de a achiziționa active la un chilipir excelent, mai ales dacă o panică determină rata plafonului foarte mult. , foarte inalt. 

Examinați condițiile oricăror investiții în care vă aflați

Unii sindicati au dreptul de a face apeluri de capital. Dacă un acord DSCR este încălcat cu privire la o afacere, sindicatul poate avea opțiuni foarte neatractive de a vinde cu o pierdere uriașă, de a fi executat silit sau de a aduce o grămadă imensă de numerar la masă pentru a preveni executarea silită. 

Condițiile investiției dvs. de sindicat pot permite sindicatului să solicite investitorilor să pună capital suplimentar sau diluarea riscului acțiunilor lor. Deși puterea este probabil în mâinile sponsorului, este cel puțin în controlul tău să înțelegi dacă aceasta este o posibilitate în afacerea ta sau nu și să-ți pregătești poziția de numerar în consecință. Nu fi orbit.

Aduceți un scepticism sănătos față de orice investiție nouă

Evident, sunt sceptic cu privire la piață într-un mod sistemic, dar dacă mi s-a prezentat o afacere specifică care a putut să mă intrigă suficient pentru a arunca o a doua privire, aș dori să fiu sigur că înțelegerea are sens chiar și cu o creștere semnificativă a ratele plafonului. 

Aș fi sceptic cu privire la afirmațiile de „valoare adăugată” (fiecare afacere promovată de fiecare sponsor este „valoare adăugată”) sau că proprietatea este o „ofertă bună” (ce sponsor vă va spune că afacerea nu este unul grozav?). Interesul meu ar fi trezit și dacă un sponsor ar fi angajat o sumă semnificativă din propriul capital – ceva semnificativ în contextul valorii sale nete. ). Aș vrea să mă simt încrezător că propriul lor capital câștigat cu greu era în pericol, alături de al meu, nu doar că au posibilitatea de a câștiga profit din comisioane de achiziție, comisioane de administrare și dobândă reportată. 

Luați o poziție scurtă pe... ceva?

Mă întreb dacă există REIT-uri publice care sunt expuse în mod deosebit la riscurile prezentate aici. O cantitate semnificativă de cercetări ar putea dezvălui portofolii care sunt concentrate în special pe piețe cu rate scăzute de plafonare, risc masiv de aprovizionare și cu un procent ridicat de datorie cu rată variabilă sau care vor vedea costuri vertiginoase ale plafonului ratei. Dacă cineva decide să sape aici, aș fi foarte interesat să vorbesc despre descoperirile tale.   

Concluzie

Acesta a fost un articol lung. Dacă ai ajuns până aici, mulțumesc că ai citit!

După cum am menționat în introducere, mă consider între amator și calf în înțelegerea lumii imobiliare comerciale și multifamiliale mari. 

Cu toate acestea, ceea ce sunt capabil să înțeleg mă face să mă tem de evaluări. Simt că există multe riscuri aici și plănuiesc să fiu foarte conservator în 2023. Cu toate acestea, s-ar putea să cumpăr o altă închiriere pentru o singură familie sau chiar o mic proprietate multifamilială, cum ar fi un duplex, triplex sau quadplex, așa cum îmi place să fac la fiecare 12-18 luni. 

Sper că, cel puțin, acest articol îi ajută pe investitori să ia decizii mai informate dacă explorează oportunități de investiții multifamiliale și fac doar puțin mai multă diligență. 

Și din nou, încă mai caut pe cineva cu un caz de taur pentru multifamilial. Dacă citiți asta, vă rugăm să comentați mai jos sau să-mi trimiteți un e-mail la adresa . Mi-ar plăcea să aud părerea ta.

Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.