Learning cum să intri proprietate comerciala investind pare o sarcină provocatoare. Cu atât de mult verbiaj și vocabular specific industriei, cum ar fi ratele plafonului, formele pro, NOI, net triplu și multe altele, un investitor imobiliar începător poate părea dezamăgit de lumea aparent complicată a proprietății imobiliare comerciale. Dar dacă ți-am spune că găsirea, cumpărarea și câștigarea de bani din proprietăți imobiliare comerciale a fost mult mai ușor decât bunurile imobiliare rezidențiale? Dacă ai putea construi bogăție mai repede, cumpărați proprietăți mai valoroase și ajunge libertate financiara mai repede cu doar câteva oferte în loc de zeci de case unifamiliale? Astăzi, vă vom arăta cum să începeți!
Noii investitori pun deseori imobiliare comerciale pe plan secundar, dar nimic nu te oprește cumpărând o proprietate mare chiar acum. Pentru a explica cum să o facem, am început Annie Larner, broker imobiliar comercial cu sediul în nordul Colorado. Ea a văzut totul de la oferte de depozit la auto-depozitare, centre de vânzare cu amănuntul, și spatii de birouri. Ea știe EXACT ce poate face un începător pentru a intra în joc și de ce reclamele ar putea fi o opțiune MULT mai bună decât a merge pe calea rezidențială.
În acest episod, Annie va explica exact ce este imobilul comercial, cum este evaluat și diferite tipuri de proprietăți pe care le puteți cumpăra. De asemenea, ea detaliază de ce MULT mai ușor să achiziționați bunuri imobiliare comerciale decât rezidențiale și cum poate ajuta utilizarea unui broker deblocați oferte ascunse de care alți investitori nu sunt conștienți. Așadar, dacă încă urmăriți oferte mici și doriți să urcați la nivel în care se fac banii reali, rămâneți!
Faceți clic aici pentru a asculta pe Apple Podcasturi.
Ascultă Podcastul Aici
Citiți transcrierea aici
Ashley:
Acesta este episodul 276 de Real Estate Rookie.
Anna:
Literal, nu există niciun motiv pentru a nu folosi un broker. Ei vor negocia pentru tine, au o mai bună înțelegere a ceea ce se întâmplă pe piață, ce evaluare este evaluarea corectă, la ce să vină, cum să negocieze, așa că acesta este numărul unu. Găsiți un broker și sunt acolo. Și aș căuta în mod specific un broker comercial. Unele se scufundă în ambele lumi, dar dacă faci reclame toată ziua, ai o idee mai bună a ceea ce se întâmplă pe piață.
Ashley:
Numele meu este Ashley Kehr și sunt aici cu co-gazda mea, Tony Robinson.
Tony:
Și bun venit la Podcastul pentru începători în imobiliare, unde în fiecare săptămână, de două ori pe săptămână, îți aducem inspirația, motivația și poveștile pe care trebuie să le auzi pentru a-ți porni călătoria investițională. Astăzi vreau să strig pe cineva cu numele de utilizator Kell Bell Atwell, care ne-a lăsat o recenzie de cinci stele și spune: „Eu și soțul meu am început amândoi să ascultăm acest podcast în octombrie 2022 și am fost atât de inspirați de Tony, Ashley și toți oaspeții lor. Cu ajutorul acestui spectacol, am putut să intrăm în acțiune și să achiziționăm prima noastră casă până la jumătatea lunii decembrie. În calitate de ghizi de plută, petrecem jumătate din an în Colorado și cealaltă jumătate în St. Louis, așa că planul de joc acum să folosim cealaltă casă din St. Louis ca închiriere pe termen mediu pentru asistentele care călătoresc în timpul sezonului de rafting în lunile de toamnă în care suntem. afară în Colorado. Vă mulțumesc mult tuturor pentru marea perspectivă.
Kellbell Atwell, ne place să auzim astfel de povești, așa că apreciem că ne-ai strigat și acea recenzie de cinci stele. Și dacă ești un membru al publicului Rookie și nu ne-ai lăsat încă o recenzie, te rugăm să o faci. Cu cât obținem mai multe vizualizări, cu atât mai mulți oameni putem ajuta. Cu cât putem ajuta mai mulți oameni este ceea ce ne place să facem aici, așa că gata. Ashley, ce se întâmplă? Ai un fundal diferit astăzi. Doar călătorești în ultimele două săptămâni. De fiecare dată când te văd, în spatele tău este un peisaj diferit.
Ashley:
Da. Ei bine, aceasta se datorează faptului că de obicei nu înregistrăm în această zi, așa că sunt de fapt la ceea ce va fi viitorul meu birou. Am făcut o bucătărie completă aici, așa că ar putea fi și o unitate rezidențială de care nu mai aveam nevoie ca birou, dar acum stau la blatul din bucătărie unde merge mașina de spălat vase și nu am încă mașina de spălat vase. , așa că picioarele mele sunt chiar sub acea deschidere a dulapurilor. De fapt, este destul de convenabil să stai aici doar pe un scaun.
Tony:
Și ai o priveliște frumoasă în spatele tău, aceste ferestre pitorești.
Ashley:
Și apoi există o alee acolo și un pad de beton, dar apoi pe cealaltă parte a aleii este un iaz frumos acolo. De fapt, este destul de drăguț, așa că copiii se pot juca acolo și alte chestii în timp ce eu stau aici și lucrez.
Tony:
Ei bine, avem un episod bun pentru oameni astăzi, nu? O avem pe Annie Larner, iar Annie este un broker imobiliar comercial. Ea este în joc de ceva vreme și are o mulțime de cunoștințe și dă, nu știu, să se gândească la episodul lui James Dainard când a venit vorba de estimarea costurilor de dezintoxicare, acesta este echivalentul pentru a lucra cu brokerul comercial. . Are atât de multe informații despre cum să fie eficientă în acea relație și ce să caute și ce funcționează și ce nu funcționează, așa că mi-a plăcut foarte mult această conversație cu ea astăzi.
Ashley:
Și cred că o concluzie esențială, așa cum a menționat Tony, lucrul cu un broker comercial, primul tău gând a fost că merg la oferte în afara pieței. Nu voi folosi un agent, ea va explica exact de ce ar trebui să apelați la un broker atunci când cumpărați o reclamă. Și cred că sunt exemple grozave și că poate fi un beneficiu pentru tine. Nici nu mi-am dat seama că există site-uri web. Ea vorbește despre diferite site-uri web precum LoopNet și CREXI, la care CREXI, ar trebui să fiți înscris mai mult dacă sunteți în căutarea unui imobil comercial. Dar ea a vorbit despre alte câteva la care ai acces doar dacă ești un broker comercial și nu este ca MLS unde poți merge și vezi ce este pe MLS pe Zillow sau realtor.com. Așa că am găsit asta cu adevărat interesant și este doar unul dintre beneficii, dar multe informații grozave. Annie, bine ai venit la spectacol. Vă mulțumim foarte mult că v-ați alăturat nouă. Poți începe să spui tuturor câte ceva despre tine?
Anna:
Da, ai înțeles. Mulțumesc mult că m-ai primit. Numele meu este Annie Larner și sunt un broker imobiliar comercial în Colorado. Nordul Colorado, în special zona Boulder, așa cum spunem. Și în Colorado, brokerii imobiliari pot practica orice doresc, rezidențial sau comercial, dar, în general, ceea ce se întâmplă este că cazi într-una sau alta și ajungi să te specializezi într-una sau alta pentru că sunt lumi oarecum diferite, iar noi vom Sunt sigur că intru în ce înseamnă toate astea. Sunt specializat în comerț, așa că facem vânzări și leasing de proprietăți comerciale.
Și sunt într-o echipă cu alți șase brokeri și am intrat în imobiliare comercială prin marketing, de fapt. Experiența mea este marketing și consultanță pentru afaceri. Mereu am fost în B2B. Îmi place să lucrez cu afaceri, în special îmi place să lucrez cu afaceri mici. Atât de comercial când am început să lucrez pentru imobiliare și clienții mei au devenit brokeri imobiliari, interesul meu pentru imobiliare combinat cu dragostea mea de a lucra cu afaceri și acum investitorii au combinat adesea ambele lumi, așa că așa am ajuns în brokeraj.
Ashley:
Și ce zici să te investești? Ne poți spune puțin despre experiența ta personală ca investitor?
Anna:
Intru totul. Când sari în imobiliare, ajungi să vezi o mulțime de oferte din întâmplare. Nu aveam prea multă intenție să investesc foarte mult în imobiliare, dar am dat peste unele proprietăți și am reușit să combinăm bani cu alți brokeri și să încheiem niște oferte. Am un prieten care are mult mai multe active decât noi, așa că el face înțelegeri cu noi și face oferte în care va pune jos majoritatea banilor și apoi venim ca proprietar minoritar al unei proprietăți și noi adunați un SRL și cumpărați-l. Și așa am găsit o proprietate rezidențială în această zonă, care a fost un fel de flip, și am ajuns să o cumpărăm și am pus 40,000 de dolari în ea, apoi am închiriat-o pentru un an și am stocat niște bani.
Nu am tratat-o chiar ca pe o proprietate cu venit, era mai mult doar economii, orice ar fi. Am maximizat chiria cât mai mult posibil, apoi am reușit să-l punem pe piață din nou pe piață un an mai târziu și cred că am cumpărat-o cu 382 de dolari și am închiriat-o, ne-am acoperit toate cheltuielile pentru anul. Am pus 40,000 de dolari și apoi anul următor l-am vândut pentru... acum încerc să-mi amintesc... 650,000 de dolari - ceva un an mai târziu, așa că a fost un mic proiect bun. Acestea sunt un fel de oferte la care ne uităm. A fost norocoasă, dar nu toate merg.
Tocmai am avut noroc cu asta. A mers foarte bine și a fost în acest loc perfect și trei dormitoare, două băi, o curte, care pe aici, trei dormitoare, două băi și o curte este tot ce ai nevoie pentru că ai spațiu pentru câini, pentru că dacă nu Nu aveți un spațiu pentru câini, eliminați atât de mult din piscina dvs. de închiriat. Și cu trei dormitoare, două băi puteți obține un grup de adulți tineri care pot face cu toții puțin mai mult buget. Dacă o faci oarecum drăguță și nu super facultate, atunci poți mai aduce câțiva oameni. Deci, pe asta ne-am concentrat.
Tony:
Annie, îmi place că ai experiență de ambele părți ale spectrului. Și ați vorbit puțin despre asta deja, dar există, evident, beneficii atât pentru spațiul comercial, cât și pentru cel rezidențial, dar pentru publicul nostru începător, mulți dintre ei poate nu au încă oferte. Credeți că există suficiente beneficii pentru ca aceștia să intre în comerț ca prima lor afacere sau credeți că mulți dintre oamenii cu care lucrați sunt, de obicei, investitori cu mai multă experiență, care s-au străduit până la comerț? Ce părere aveți acolo?
Anna:
Buna intrebare. Cu siguranță, investitorii comerciali tind să fie puțin mai pricepuți, deoarece poate au făcut-o ceva mai mult timp și, în principal, marea diferență este că au puțin mai mult capital. Cred că acesta este probabil cel mai mare obstacol în calea intrării dacă vrei să începi să investești în reclame. Cred că este la fel de ușor, dacă nu mai ușor și există o mulțime de avantaje pentru cumpărarea de proprietăți comerciale decât rezidențiale care mă atrag chiar și pe mine, dar problema este că ai nevoie doar de puțin mai mult capital, deoarece clădirile comerciale nu întotdeauna, dar tind să fie ceva mai scump și aveți nevoie de mult mai mult capital pentru a le susține în ceea ce privește întreținerea și posturile vacante cu care trebuie să vă ocupați.
Dar ofertele sunt mai lungi, așa că, dacă puteți absorbi o mulțime din acestea, vă puteți configura pentru reclamă. Dar, cu siguranță, există soluții și cred că dacă poți pune bani în comun cu grupuri și lucrezi cu un broker bun care te poate ajuta să lucrezi prin toate aceste structuri de tranzacții, este o oportunitate foarte bună și mi-ar plăcea să împărtășesc mai multe despre cum să arăți. la oferte comerciale și la ce să fii atent, cum este puțin diferit.
Tony:
O singură întrebare, Annie, pentru că ai spus că este la fel de ușor dacă nu mai ușor să obții o înțelegere comercială. Detaliați asta pentru că cred că pentru cei mai mulți dintre începătorii noștri care ascultă, se gândesc la cuvântul reclamă și sunt depășiți de tot ceea ce are în vedere. Deci, detaliați ceea ce simțiți că ar putea fi de fapt mai ușor să obțineți o afacere comercială.
Anna:
Ei bine, grupul de cumpărători este mai mic, pur și simplu. Cu rezidențiale cel puțin pe aici, avem o piață puternică aici și aveți o mulțime de cumpărători aliniați chiar și în această recesiune ciudată pe care o trăim chiar acum. Și cu reclame, stau pe piață mult timp, nouă luni. Este neobișnuit pentru o proprietate comercială care este de vânzare, mai ales una care se află în intervalul mai accesibil, vorbim despre ceva poate de la 500,000 la 1.5 milioane de dolari, o clădire ca asta uneori, mai ales dacă nu are veniturile pe care o mulțime. investitorii vor să vadă, vor sta acolo o vreme și de fapt este loc de negociere.
De fapt, poți să faci o ofertă ceea ce îți poți permite și apoi să mergi la masă pentru a negocia, unde uneori cu investitorii, când investești în proprietăți rezidențiale sau cauți să faci flip-uri, cred că există o coadă mai lungă pe ușa aceea și trebuie sa devii putin mai agresiv. Deci, cred că achiziție este ceea ce vreau să spun prin asta cu reclamă. Mai ai câteva opțiuni, doar ai ajuns să știi ce cauți și să fii pregătit.
Ashley:
Annie, pentru un investitor începător care va asculta acest podcast și se va gândi: „Știi ce? Cred că de fapt mi-ar plăcea să încerc să investesc în imobiliare comerciale”, unde este primul loc sau primul lucru pe care ar trebui să-l facă pentru a începe efectiv acțiunea de a se propulsa în partea comercială a investițiilor?
Anna:
Mare întrebare. Avertisment, sunt un broker, dar aș spune că găsiți un broker. În primul rând, în proprietățile comerciale nu suntem la fel de ușor disponibili pentru a căuta și a găsi în comerciale așa cum sunt în cele rezidențiale, iar cel mai mare motiv este că nu avem cu adevărat echivalentul unui MLS în lumea comercială. Acest sistem de listări multiple, sunt atât de drăguți. I Poți să-i iubești, poți să-i urăști, dar un lucru pe care îl fac frumos este să strângă toate aceste proprietăți către aceste site-uri diferite care sunt complet disponibile publicului. Pe reclamă avem LoopNet și sunt sigur că dacă ați căutat vreodată proprietăți comerciale, ați folosit LoopNet. LoopNet e grozav. Este versiunea CoStar destinată publicului, iar CoStar este de departe liderul de piață în schimburile de date imobiliare. Dar, în afară de LoopNet, totul se află în spatele unui zid care este accesibil de către brokerii licențiați.
Deci, toate aceste baze de date de schimb de proprietăți pe care le numim, cum ar fi Catalyst, CoStar, LoopNet, CREXI. CREXI pe care îl puteți utiliza cu o autentificare și aș recomanda asta pentru investitorii care doresc doar să răsfoiască proprietăți. Dar, în cele din urmă, veți avea brokeri care au acces la pachetul de proprietăți care sunt disponibile și vor fi mai conectați cu alți brokeri din industrie și vor ști ce proprietăți vor apărea, ce sunt disponibile. Ei vor avea mai multe șanse să poată accesa oferte în afara pieței pentru tine. Așa că doar pentru a găsi o proprietate singur, folosește un broker. Dacă ești cumpărător, este la fel ca în rezidențiale unde nu plătești pentru brokerul tău și nu îi plătești comisioanele, proprietarul sau vânzătorul plătește comisioanele.
Singurul moment în care ați putea plăti comisioane unui broker al cumpărătorului este dacă ați cumpărat o tranzacție în afara pieței, ceea ce trebuie să fiți pregătit, și ar putea dori să semneze o exclusivitate cu dvs., astfel încât să le acoperiți taxele dacă este in afara pietei. Și asta tinde să se întâmple în funcție de ceea ce cauți, dar în cea mai mare parte veți găsi ceva pe piață, așa că nu există literalmente niciun motiv să nu folosiți un broker. Ei vor negocia pentru tine, au o mai bună înțelegere a ceea ce se întâmplă pe piață, ce evaluare este evaluarea corectă, la ce să intervină, cum să negocieze. Deci, acesta este numărul unu, găsește un broker. Și sunt acolo, și aș căuta în mod special un broker comercial. Unele se scufundă în ambele lumi, dar dacă faci reclame toată ziua, ai o idee mai bună a ceea ce se întâmplă pe piață.
Ashley:
Pentru a continua cu această întrebare, și mi-ați răspuns deja la o parte despre ce valoare vă puteți aștepta ca un broker să vă aducă? Așa că ați spus că negocierea, vă ajută să vă dați seama unde se află piața, la ce este evaluată de fapt această proprietate, lucruri de genul ăsta. Cu ce alte lucruri te-ar ajuta un broker? Deci, poate, în timpul achiziției, vă ajută cu elemente precum un contract de închiriere, lucruri de genul ăsta pe care ar trebui să le primiți de la vânzător și apoi, după ce sunteți sub contract, vă ajută ei la due diligence? Și care sunt acele piese pe care cineva ar trebui să le întrebe dacă un broker are cunoștințe în acele domenii și oferă acele servicii?
Anna:
Categoric. Un broker, numărul unu, vă va ajuta să aflați ce este pe piață, dacă obțineți sub contract, obțineți sub contract la prețul potrivit. Și apoi due diligence este destul de lungă. Tindem să fim sub contract pentru 30 până la 90 de zile în comerț. Am o afacere care se închide săptămâna viitoare, care înseamnă aproape 90 de zile în care am fost sub contract și nici măcar nu a fost complicat, este nevoie doar de mult timp pentru a face față mediului. Inspecții, sunt multe lucrări de titlu. Și apoi, desigur, chiriașii, așa că acesta este următorul lucru cu care voi vorbi. De fapt, dacă cumpărați o clădire cu chiriași sau chiriași în ea, există un nivel de complexitate acolo. Imaginează-ți asta, ai avut un proprietar care are o clădire comercială cu o grămadă de chiriași în ea, nu știu, de 10 ani. Și în acești 10 ani, ei au semnat cinci contracte de închiriere diferite sau șase acorduri de închiriere diferite, iar unele sunt contracte de închiriere brute, altele sunt leasinguri nete, iar altele sunt brute modificate.
Unii au o înțelegere cu tipul că, dacă face curățenie în dulap și face masaj la picioare vinerea, primește o reducere de 200 de dolari din chiria în acea lună. Și toate aceste lucruri supraviețuiesc închiderii, așa că trebuie să fie capturate, înregistrate și reprezentate prin ceea ce se numesc estoppels. Și sunt sigur că, dacă ați cumpărat case cu chiriași, ați avut prelungiri, dar cu reclame se pot complica foarte mult pentru că acestea sunt afacerile și le afectează rezultatul final. Și este important ca orice depozit de garanție și tot felul de lucruri, toate acestea trebuie să fie transferate în foile de decontare mai târziu, la închidere. Deci, aceste ochiuri se pot complica puțin și vrei să te asiguri că ai un broker care te ajută să le arunci o privire și să te asiguri că totul se verifică, că acel transfer în rolul de proprietar atunci când acești chiriași supraviețuiesc închiderii este fără probleme și că există o înțelegere cu adevărat puternică.
Am o clădire chiar acum pe care am închis-o în decembrie și avea 12 stoppels, 12 chiriași și era ca o clădire de 8,000 de metri pătrați. Nu era mare, așa că mulți chiriași pentru el. Și acum am trecut, totuși, cu multe luni mai târziu și apar din nou întrebări despre excluderi și depozite de garanție și chiriile de luna trecută și lucruri care nu au fost luate în considerare. Și, teoretic, nu trebuie să se întâmple nimic, deoarece acele estoppeluri sunt documente legale care supraviețuiesc închiderii, dar acum avem întrebări despre asta, așa că trebuie să fim foarte diligenti cu privire la modul în care este gestionat și un broker va veni lângă tine. Și apoi, îmi pare rău că vorbesc mult, dar doar pentru a vă răspunde la a doua întrebare despre ce se întâmplă când deveniți proprietar și cum vă poate ajuta un broker. Din nou, leasing.
Leasingul este un lucru continuu. Dacă ai chiriași și va trebui să păstrezi chiriași și asta face parte din strategia ta de investiții, nu o ocupi de fapt, încerci doar să câștigi, o faci doar pentru venituri, mergi să-ți dorești un broker care știe multe despre piață și despre ce chirii există pe piață și cum să negociezi un chiriaș puternic pentru tine, cum să verifici chiriașul care vine la masă, cum să obții oferte mai lungi pentru tine și leasingul este doar un lucru în curs de desfășurare. Reînnoirile, contractele de închiriere încep să expire, oamenii vor renegocia asta și este foarte plăcut să ai de partea ta un broker care se poate ocupa de asta pentru tine.
Puteți face singuri leasingul și v-aș recomanda să faceți o mulțime de cercetări bune despre cum să negociați leasinguri bune, dar nu vă pot spune de câte ori am lucrat cu vânzători care vin la masă și vă puteți da seama că au fost. Nu lucrez cu un broker pentru că toate contractele de închiriere sunt super-sub piață, chiriile sunt într-adevăr sub piață. Aveți documente de închiriere dezordonate care sunt greu de scos din cap și care vă afectează atunci când mergeți să vindeți clădirea și obțineți contract și trebuie să faceți diligență și toată lumea începe să se uite la aceste contracte de închiriere dezordonate și spune: „ Oh Doamne. Acestea sunt mult sub piață, valoarea acestei clădiri nu este aici. Aceste rate de plafon nu se verifică”, iar apoi trebuie să renegociezi prețul. Așadar, dacă aveți contracte de închiriere cu adevărat puternice, cu chirii care au sens, fie la nivelul pieței, fie deasupra pieței, vă va ajuta atunci când mergeți să vă câștigați banii înapoi la vânzare.
Tony:
Da, Annie, atât de multe informații valoroase acolo, și vreau doar să spun pentru că știu că pentru mulți dintre începătorii noștri probabil că pot asculta asta și le învârt capetele, dar cred că asta se întoarce la punctul de ce. a avea pe cineva care are experiență este atât de important dacă vrei să intri în spațiul comercial. Dar doar un ultim lucru cu privire la perioada de due diligence. Cred că toți suntem oarecum familiarizați cu ceea ce se întâmplă cu o casă unifamilială în timpul escrow și cu inspecțiile pe care trebuie să le efectuați, dar în ceea ce privește proprietatea comercială, care sunt unele dintre inspecțiile suplimentare pe care ar trebui să le analizeze cineva pentru a se asigura că această proprietate este unul inteligent de cumparat?
Anna:
Aproape întotdeauna vei vedea un mediu făcut. Așa că numim că există o fază unu, o fază a doua acolo. Există diferite faze ale mediului pe care le faci. Cel puțin, probabil că veți dori să faceți o fază unu. Și asta va trece prin clădire și va testa azbest și alte materiale toxice care ar putea fi în întreaga clădire, iar acestea se pot complica cu adevărat dacă aveți o clădire care a schimbat plăcile de tavan. Dacă aveți o clădire cu mai mulți chiriași și în fiecare dintre aceste unități diferite, chiriașii au realizat diferite construcții pentru afacerea lor, veți avea o varietate de materiale diferite în toate clădirile.
Aceeași proprietate despre care am menționat-o că era această clădire de aproximativ 7,000 de metri pătrați, am făcut o analiză de mediu și cred că au luat 90 de mostre pentru mediu. Așa că a durat toată ziua și a fost foarte lung, iar aceasta este doar o fază inițială. Și apoi, dacă stai pe o proprietate care este o proprietate industrială care are mai multe complexități, s-ar putea să intri într-o fază a doua, în funcție de ceea ce se întoarce din acea fază unu, și ai putea ajunge să cumperi o clădire care este un șantier maro. Când vine vorba de comerț, aveți companii care fac o mulțime de lucruri diferite pe aceste proprietăți, așa că mediul înconjurător este cu adevărat important și, de obicei, acesta este ceea ce vă face să fiți pe un contract pentru mult mai mult timp comercial.
Ashley:
Aveam o proprietate sub contract care a intrat într-o fază întâi. Era auto-depozitare, dar avea și o clădire comercială cu el, iar prima etapă a eșuat pentru că era un atelier mecanic care funcționează din ea, iar faza întâi a notat că ar fi putut exista o scurgere de petrol. Așa că am vrut să trec la faza a doua, dar vânzătorul nu a permis. El nu a permis ca faza a doua să se facă pe proprietate, iar brokerul nostru ne-a spus că asta ar putea fi pentru că, dacă există o problemă și ne retragem, acum este conștient de acea problemă și trebuie să o dezvăluie și cel mai probabil. ar trebui să o remedieze.
Așa că, de fapt, am renunțat la acea înțelegere pentru că vânzătorul nici nu a fost de acord și a ajuns să-mi ramburseze prima etapă și i-am dat acel raport, așa că l-a avut pentru alt cumpărător. Așa că a funcționat în regulă și nu am pierdut mulți bani făcându-mi due diligence, dar și asta e altceva de care trebuie să fii conștient, este că ești gata să mergi înainte și vânzătorul chiar pune capăt și spune: „Nu vreau să știu ce este în neregulă cu el”.
Anna:
Intru totul. Aceste oferte comerciale se dezvăluie în ultima oră atât de des. Pentru că majoritatea cumpărătorilor sunt investitori, iar vânzătorii sunt investitori, aveți în primul rând, poate mult ego, dar și de multe ori, dacă ofertele, cifrele nu au sens, vor pleca și vor merge. la următorul. Deci este chiar slab. Procesul se poate destrama la rezolvarea inspecției sau în acea ultimă oră atât de des, și aș spune că este un alt lucru pentru care să fii cu adevărat pregătit, la fel ca în povestea ta, Ashley.
Tony:
Deci, Annie, un lucru pe care l-ai menționat și la care vreau doar să mă asigur că ne întoarcem a fost rata plafonului. Ați menționat pe scurt acest cuvânt, așa că puteți descompune sau defini exact ce este o rată plafon și ce rol joacă aceasta în imobiliare comercială?
Anna:
Absolut. Deci, în domeniul imobiliar comercial, prețuim proprietățile prin câteva metode diferite, în funcție de situație. Și acesta este imobilul 101, așa că toată lumea suportă cu mine. Dar poți să te uiți la doar compuși sau poți să te uiți la valoarea terenului subiacent dacă proprietatea este o porcărie și, în cele din urmă, cineva vrea doar să o reamenajeze sau să facă niște umpluturi urbane, așa că nu există nicio valoare în structură și ești Uitați-vă la valoarea subiacentă a terenului, deci faceți o bază pe picior pătrat sau pe acru. Și apoi există venituri, și acesta este cel mai comun pentru că majoritatea oamenilor investesc în comerț pentru venituri, te uiți la venit. Și modul în care evaluăm o proprietate cu venit este prin această rată de capitalizare. Este doar această formulă stupidă care poate fi cu adevărat confuză, dar, practic, îți iei veniturile operaționale nete, NOI, care este venitul tău minus tot ceea ce este necesar pentru a opera și a conduce clădirea.
Deci impozitele, asigurările, întreținerea și chiar îți scoți împrumutul de acolo, așa că ratele plafon nu țin cont de împrumutul tău, de fapt încearcă doar să ne uităm la clădirea în sine și obținem acel NOI și îl împărțiți la valoarea clădirii sau ceea ce doriți să fie valoarea clădirii. Deci, dacă este de 1 milion de dolari, dacă este pe piață pentru 1 milion de dolari, ai lua NOI și l-ai împărți la 1 milion și ai ajuns cu acest procent care este undeva între 4% și 10%. Și cu adevărat ceea ce este, nu este cu adevărat o rentabilitate la fel de mult, ci o măsură a riscului, riscului și rentabilității. Deci, o rată a plafonului care se află în acel 4 până la 5% vă va spune că aceasta este o proprietate care are o valoare mare, probabil că este pe o piață mai urbană, ca în cazul nostru Boulder, unde valoarea este susținută și crește continuu, dar chiriile ca urmare a valorii respective nu sunt la fel de mari.
Prin urmare, obțineți o rată a plafonului mai mică, dar este o investiție mai sigură, pe termen lung. Va crește constant. Este ca obligațiunile imobiliare comerciale. Și apoi o rată a plafonului mai mare vă va spune pur și simplu că este o piață mai riscantă, ca și cum valoarea este mai mică în comparație cu venitul, dar șansele ca să găsiți chiriași foarte buni pe termen lung ar putea fi puțin mai mici, deoarece nu sunteți afară. într-o piață mai mult rurală sau suburbană, care este puțin mai puțin sigură. Deci este doar mai riscant, deci este stocul de investiții imobiliare. Așadar, ratele plafonului, o veți auzi tot timpul și de multe ori veți cumpăra o clădire pe care nu există nicio rată plafon și vă spuneți: „Care este rata plafonului?” Ei bine, ar putea fi gol.
Sau în cazul unei clădiri pe care am contract în acest moment, jumătate din ea este închiriată, iar cealaltă jumătate nu este, așa că, în acest caz, rata plafonului este irelevantă. Puteți face o rată de plafon proforma și o estimare pe baza chiriilor de pe piață și a numărului de metri pătrați, a închiriabilului versus a utilizabil, am estima că ați putea obține această rată de plafon dacă ați cumpăra-o pentru asta. Dar, în cele din urmă, nu există o rată a plafonului, așa că trebuie să vă gândiți la modul în care este evaluată. Deci, în acest caz, ne-am baza pe comps și ne-am uita la prețul pe metru pătrat al clădirilor similare care s-au vândut pe acea piață și am estima că acesta este ceea ce ar putea fi, dar nu este chiar acolo, așa că vă vom oferi o reducere pentru asta și așa am ajuns la acest preț pe metru pătrat.
Tony:
Dacă sunt un investitor nou, Annie, cum îmi dau seama care este rata plafonului pentru o anumită zonă?
Anna:
Ei bine, aș merge doar la LoopNet. Accesați LoopNet și, în primul rând, alegeți în ce doriți să investiți? Retail, industrial sau de birou? Industria tinde să aibă mai multe dintre acele rate mai mici de plafon, deoarece aveți chiriași pe termen lung și valoarea este întotdeauna mare a clădirilor industriale, cum ar fi depozitele și alte lucruri. Dar alegeți unul dintre acestea și apoi căutați toate depozitele de 10 până la 20,000 de metri pătrați dintr-o anumită piață și filtrați-l după asta și începeți să vă uitați la broșuri și listări și vedeți la ce înregistrează rata plafonului și, de obicei, ei o voi suna. Vor spune: „Acesta este un șapcă de opt. Uită-te, șapcă opt.” Ești de genul „Da, dar este în Salem”, așa că, bineînțeles, este un capac de opt.
Dar dacă intri într-o zonă mai degrabă urbană, cum ar fi un oraș universitar sau undeva așa, și vei vedea asta deseori în multifamiliale și într-un oraș universitar în care chiriile sunt întotdeauna cu adevărat stabile, vei vedea în mare parte patru multifamiliale. are întotdeauna cele mai mici limite pentru că, din nou, este atât de constant și toată lumea are nevoie de un loc unde să locuiască. Și așa că, dacă cumpărați o proprietate multifamilială, chiar și patru unități, vă veți aștepta la acel plafon de patru până la cinci. Dacă vezi un plafon de șase pentru o multifamilie într-un oraș universitar, de exemplu, probabil că este o achiziție bună, dar vei avea mulți oameni pregătiți pentru o astfel de achiziție.
Ashley:
Annie, când te uiți la o rată a plafonului care este pe listă, ar trebui să faci ceva pentru a verifica dacă rata plafonului este de fapt calculată corect? Există câteva lucruri obișnuite despre care vedeți despre care poate vânzătorul nu i-a spus brokerului sau orice altceva, dar există doar câteva lucruri pe care ar trebui să le căutăm atunci când analizăm o afacere care ar fi putut fi omisă atunci când limita rata a fost configurată?
Anna:
Absolut. O întrebare grozavă, deoarece rata plafonului este un lucru bun de verificat. Unul, pentru că s-ar putea să nu fi calculat-o corect și există de fapt o rată a plafonului mai mare și descoperi că asta și asta este o pepiță totală, sau că balonează total rata plafonului. Așa că primul lucru pe care îl vei face, nici măcar nu trebuie să fii sub contract de fapt, când ceva este de vânzare și ești interesat de asta, cere un rol de chirie. Și aceasta va fi o foaie de calcul pe care o veți obține de la brokerii care o listează sau de la vânzător, iar aceasta va arăta tuturor chiriașilor diferiți, ce chirie plătesc, când se termină contractul de închiriere, unele altele mari. lovituri de nivel acolo în termenii lor de închiriere. Și apoi pe acel rol de chirie, ar trebui să arate și toate cheltuielile. Și de acolo o să vezi taxe, iată ce este asigurarea, iată ce este întreținerea.
Și uneori, de multe ori, puteți spune destul de repede cât de priceput este un vânzător și cât de bine a urmărit aceste cheltuieli, în funcție de dacă acestea sunt estimate. Și dacă credeți că sunt estimate, puteți începe să puneți câteva întrebări precum care sunt de fapt cheltuielile aici? Tipul ăsta a ieșit afară și a zăpada singur în fiecare zi? Cine a reparat acoperișul? Ai plătit un acoperiș sau te-ai urcat acolo și te-ai jucat cu niște gudron? Aflați cu adevărat care vor fi cheltuielile atunci când vă ocupați de asta, cât de mult sunteți dispus să faceți singur. Verificați taxele și asigurați-vă că acestea sunt listate corect. Și poți să te uiți rapid la toate aceste lucruri pentru a te asigura că rata plafonului a fost calculată corect, apoi poți începe să joci cu oferta ta. Deci, dacă este listat pentru 1 milion de dolari și știți că nu o veți cumpăra cu nimic mai mult de 850,000, atunci calculați NOI în raport cu prețul de achiziție anticipat și vă dați seama care este rata plafonului pe care o doriți.
Tony:
Annie, cred că unul dintre lucrurile care fac imobiliare comerciale atât de atractive pentru atât de mulți oameni este că ai mai mult control asupra valorii acelei proprietăți, deoarece dacă cumpăr o casă unifamilială, majoritatea portofoliului nostru îl cumpărăm pe termen scurt. închirieri și putem lua acea proprietate și o facem să funcționeze extraordinar de bine, dar valoarea acelei proprietăți va fi întotdeauna legată de vânzările comparabile ale altor case din acea zonă. Dar dacă ies și cumpăr un hotel și pot lua NOI de la 500,000 de dolari la 1 milion de dolari, acum am crescut semnificativ valoarea acelei proprietăți. Așa că sunt doar curioasă, Annie, de la clienții cu care ai lucrat, i-ai văzut folosind acea strategie în mod eficient atunci când cumpără un activ subperformant, sunt capabili să-l stabilizeze, să-l îmbunătățească și să crească dramatic valoarea de acea proprietate?
Anna:
100%. Acesta este scopul. Acesta este, în cele din urmă, scopul nostru, este să cumpărăm o proprietate slab performantă și să stabilizăm chiriile. Și dacă puteți găsi o oportunitate pentru asta și apoi o obțineți la prețul corect, desigur că fiecare vânzător crede că proprietatea lor nu miroase deloc, așa că trebuie să o obțineți la prețul corect, dar odată ce ați făcut asta și apoi în timp. Lucrurile astea necesită timp, deoarece contractele de închiriere comerciale durează de obicei doi până la cinci, uneori șapte, 10 ani și ar putea dura timp pentru a le aduce într-un loc suficient de stabil pentru a le aduce înapoi pe piață. Dar din nou, un alt motiv pentru a lucra cu un broker care poate lucra la stabilizarea proprietății și la obținerea unor chirii frumoase acolo pentru tine. Dar da, tocmai acesta este scopul. Stabilizați-l, adăugați ceva valoare. Asigurați-vă că aveți grijă și de clădire, nu doriți ca aceasta să aibă probleme majore care să poată fi descoperite cu diligență, apoi aduceți-o înapoi pe piață. Exact așa, Tony.
Tony:
Iubesc aia. Avem un teren de tabără sub contract în Virginia de Vest chiar acum, iar acesta este un mare obiectiv al nostru este că au subutilizat dramatic această proprietate și există un avantaj mare acolo, așa că sunt încântat de asta. Ai menționat un alt cuvânt la care vreau să mă întorc, Annie, care era proforma. Poți defini ce este asta? Și, de asemenea, proformele nu sunt întotdeauna cea mai bună sursă de informații pentru a înțelege cu adevărat cum ar putea funcționa o proprietate. S-ar putea să ai câțiva vânzători care au proforme care spun că aceasta este cea mai bună proprietate din lume, dar faci puțină săpătură și găsești altceva. Deci, ce este exact o proforma și cum o poate folosi un investitor imobiliar începător pentru a lua o decizie inteligentă cu privire la cumpărarea unei proprietăți?
Anna:
Intru totul. Nu vă lăsați intimidați de o proforma. De fapt, ai putea folosi unul foarte simplu. Puteți deveni foarte complicat și scăpați de sub control, dar o proforma este, practic, o foaie de calcul pe care o veți folosi pentru a calcula cum credeți că poate funcționa această proprietate, ce fel de venit puteți obține cu adevărat din ea dacă a făcut tot ce vrei să faci până la urmă, dacă toate lucrurile sunt perfecte. Deci, dacă cumpărați o clădire care este închiriată în proporție de 80% și știți că doriți să o obțineți cu o închiriere de până la 95%, doriți să obțineți aceste oferte pe termen mai lung, doriți să obțineți cele mai bune chirii, care este rata dvs. de rentabilitate cand faci asta si pentru ce l-ai cumparat?
Și apoi, în proforma dvs., acolo doriți să începeți să jucați cu bani împrumuți. Deci, introduceți cât de mult finanțați, câți numerar, când doriți să refinanțați. Te poți complica cu adevărat cu acestea, dar în cele din urmă o proforma spune doar că așa este imaginea azi și în viitor, așa va arăta dacă pot face tot ce vreau să fac și să creez valoarea pe care o fac. doresc să creeze.
Ashley:
Annie, când faci proforma, care sunt unele lucruri de care cineva ar trebui să fie conștient? Așadar, de exemplu, dacă vânzătorul a pregătit proforma pentru iată ce face proprietatea acum, dar știm că poate face acest lucru, care sunt unele lucruri, chiar dacă creați proforma pe cont propriu, la care oamenii ar trebui să aibă grijă, la care s-ar putea să nu fie chiar să fie pe actual? Așa că un lucru pe care l-am văzut că este obișnuit în jurul lui Buffalo este că cumperi de la o mamă și un pop, pop pleacă și el face zăpadă, așa că nu există nimic care să fie enumerat pe cheltuielile pentru plugul de zăpadă, sau poate că polița lor de asigurare nu este chiar acoperi orice. Am vizitat înainte un camping care avea sobe pe lemne în unele cabane. Polița lor de asigurare nu acoperea dacă s-a întâmplat ceva cu acele sobe pe lemne, așa că doar arăta că prima va fi probabil mult mai mare decât cea pe care o aveau, adică pe profitul și pierderea lor actuală. Așadar, poți atinge unele dintre acele alte lucruri la care ar trebui să fim atenți?
Anna:
Cred că, sincer, tocmai ai reușit. Cheltuieli. Cred că cheltuielile sunt cel mai mare lucru. Toată lumea își poate umfla chiriile. Unu, fii conservator în privința chiriilor. Nu știi ce se va întâmpla pe lumea asta. Avem o criză la birou chiar acum, așa că mulți oameni au avut proforme care nu lucrează deloc pentru ei la birou în acest moment. Așa că fii foarte conservator în ceea ce privește chiriile și fii liberal în ceea ce privește cheltuielile. Doar să știți că, oricum acel vânzător administrează proprietatea chiar acum, probabil veți cheltui mult mai mult decât a făcut ei, chiar dacă nu o faceți. Dar în proforma ta, prefă-te că ești.
Vei închiria acea companie de deszăpezire. Vei lucra cu acoperișul. Vei fi supraasigurat, umbrelă, totul, și apoi va trebui să te ocupi și de finanțare, pentru că nimeni nu are 2 milioane de dolari. Și s-ar putea să nu faci bani pe această proprietate timp de cinci ani, ar putea fi valoare doar timp de șapte ani. Mai ales când te afli într-o piață cu acele rate mai mici de plafon, este nevoie de timp pentru a câștiga bani. Și așa aș spune să fiți liberal în ceea ce privește cheltuielile și conservator în ceea ce privește chiriile și încercați să lucrați cu cele mai nefavorabile scenarii, iar dacă încă funcționează, ar putea merita să aruncați o privire.
Tony:
Așa că ai menționat, Annie, că biroul este într-o criză acum. Bănuiesc că sunt doar curios, cu toate experiențele pe care le aveți, cum vedeți investitorii în pivotul spațiului comercial, având în vedere situația în care ne aflăm în ciclul economic astăzi?
Anna:
Este una mare. Aici, pe piața noastră din Boulder, locurile noastre de birouri neocupate sunt de 12.6% în acest moment și încă nu este atât de mare, este doar foarte mare pentru noi. Cred că orașul New York este la 15% potențial. Și în Boulder, doar prin comparație, chiriile noastre istorice din ultimii cinci până la șase ani au fost în jur de 6 până la 8%, sau locuri vacante, scuzați-mă. Deci 12% este dublu și cu siguranță simțim asta. Parcă există doar birou peste tot. Deci, cred că vânzătorii și proprietarii, deci din partea chiriei, ajung acolo. Ei într-un fel înțeleg starea în care ne aflăm, că vor începe să aibă nevoie să facă mai multe concesii, că prețurile și chiriile vor trebui să reflecte piața, dar am avut chirii atât de bune în istorie încât se va întâmpla. să fie mai lent decât ne dorim ca vânzătorii să răspundă, proprietari.
Între timp, cumpărătorii și chiriașii așteaptă lumea. Deci, la birou, primim doar oferte. Primim propuneri pentru chirii care sunt la jumătate din solicitarea și vedem oferte în care puteți spune că cumpărătorii doar se așteaptă la această vânzare de incendiu, iar vânzătorii pur și simplu nu sunt încă acolo. Deci ne aflăm în această perioadă de decalaj și cred că vânzătorii așteaptă ca lucrurile să revină sau să se echilibreze. Cumpărătorii stau pe numerar și se gândesc că vor obține cele mai bune oferte din lume și doar timpul ne va spune cu adevărat. Nu sunt sigur dacă asta răspunde la întrebarea ta, dar cam asta vedem. Și asta mai ales în birou. Este încă foarte sănătos în industrie. Succes la cumpărarea unui depozit, toată lumea este aliniată pentru acestea. Succes la cumpararea multifamiliale, este inca foarte puternic.
Comerțul cu amănuntul urcă și coboară în funcție de locul în care se află și de ce tip de retail vorbiți, dar birouri, o mică criză de identitate. Doar că nu vedem că se întoarce încă. Încă vedem mult lucru de la modele hibride acasă, așa că este un moment ciudat. Cred doar că vom avea nevoie de puțin mai mult timp. Și, în general, comerțul se mișcă puțin mai lent, deoarece aceste oferte sunt mai lungi și contractele de închiriere sunt mai lungi, deci rata de răspuns și aveți o mulțime de investitori instituționali și au tranzacții foarte lungi, așa că ne ia puțin mai mult timp. pentru a vedea exact cum se va descurca.
Tony:
Sunt curioasă, Annie, având în vedere că ai o expunere atât de largă la toate aceste tipuri diferite de proprietăți imobiliare comerciale, dacă ai fi un investitor începător și ai începe din nou astăzi, după ce tip de imobil comercial ai merge? Te-ai duce după industria? Te-ai duce după multifamilial? Când mă gândesc la ce clasă de active comerciale ar putea avea cel mai mult avantaj, acum ne uităm la hoteluri și moteluri pentru că suntem deja în spațiul Airbnb, așa că există un avantaj pentru noi din punct de vedere operațional. Dar îmi place și ideea de strip mall care are stomatologul și salonul de manichiură și frizerie, pentru că acestea sunt lucruri pe care nu le poți face virtual, așa că pentru mine parcă o să ai ceva de sus acolo. Dar sunt curioasă, ce părere aveți? Dacă ar trebui să începi astăzi, pe ce cale ai merge?
Anna:
Ei bine, depinde de bugetul tău și aș spune că depinde de interesul tău. Va trebui să aveți de-a face cu acești chiriași și doriți să le cunoașteți afacerea, așa că dacă veți căuta depozite sau dacă veți avea ceva în industria grea, v-aș sugera să înțelegeți puțin. despre tipurile de afaceri care vor fi chiriașii dvs. Știi despre chestii de caroserie? Știți despre producție? Știți despre stocare? Dacă înțelegeți afacerea lor, puteți lucra puțin mai bine cu ei și puteți cunoaște piața dvs. și ceea ce face un chiriaș calificat, unde comerțul cu amănuntul este și el propriul său lucru. Așadar, față de birouri, vedem că mulți proprietari de birouri mici sunt oameni cu o agenție de asigurări sau companii care au fost nevoiți să închirieze aceste tipuri de spații înaintea lor și să înțeleagă ce se întâmplă într-un birou sau ce te face un bun proprietar de birou. Așa că, dacă există ceva despre care poate aveți deja un pic de cunoștințe sau interes pentru început, poate începeți de acolo.
Industrial este doar un preț mai mare. Doar că este mai greu de cumpărat. Chiar și cel mai mic depozit mare, sunt acolo, dar în cele din urmă veți avea nevoie de câteva milioane pentru a intra într-un depozit. Au multă întreținere, sunt pur și simplu mai mari și este doar un animal mai mare decât poate o clădire de birouri profesionale cu mai mulți chiriași, care este puțin mai mare pentru investitorul dvs. pentru prima dată, mai ales dacă puteți ocupa unul dintre acestea și puteți fi pe site-ul. Comerțul cu amănuntul tinde să fie, de asemenea, foarte mare, deoarece obțineți aceste mall-uri, așa cum ați spus, dar toată lumea are acel cartier mic și drăguț din centrul orașului, care are o clădire de tip boutique pe care ați putea-o cumpăra cu mai puțin de 1 milion de dolari. Și este puțin riscant pentru că s-ar putea să ai un chiriaș sau doi chiriași și deci ești cu adevărat dependent de acele afaceri, dar începe de undeva. Trebuie doar să cumpărați unul și să îl puneți în funcțiune și să îl stabilizați. Deci, dacă micul tău oraș este ceea ce îți place și ești interesat de asta și vrei să vezi succesul în cartierul tău de afaceri din centrul orașului, începe să cauți acolo și vei fi un proprietar foarte bun.
Ashley:
Exact asta s-a întâmplat cu mine. Era o clădire frumoasă din cărămidă cu utilizare mixtă în acest oraș foarte mic și mi-a plăcut atât de mult și am așteptat peste doi ani să cumpăr această clădire pentru că ei au vrut mai întâi 90,000 de dolari și am ajuns să o primesc pentru 20,000 de dolari. Dar o parte din greșeala mea de a-l cumpăra efectiv a fost că nu știam ce să pun în el. Era un oraș atât de mic, de ce aveau nevoie oamenii acolo? Aș putea umple ambele unități? Așa că ceea ce am făcut a fost că am pus într-adevăr un magazin de băuturi alcoolice acolo, pentru că nu era deloc unul care să fie aproape de acel oraș. Așa că am deschis o afacere și am cumpărat clădirea, iar apoi am avut cele două unități rezidențiale la etaj, pe care le aveam alte unități în același oraș și era încă o cerere mare de unități.
Așadar, aceasta a fost un fel de plasă de siguranță pentru a intra în reclamă a fost aceea de utilizare mixtă, în care eram atât de familiarizați cu rezidențialul, încât știam că unitățile rezidențiale ar putea transporta clădirea în cazul în care afacerea noastră cu magazinul de băuturi alcoolice eșuează și nu am putea închiria altă parte. Și am ajuns să obținem un mic magazin drăguț de cadouri/îmbrăcăminte de tip boutique care a intrat pe cealaltă parte și chiar îl face frumos pe strada aia principală. Dar asta a fost o mare obstacol și pentru noi, este ceea ce ar putea chiar să intre acolo și ne-a întârziat să-l cumpărăm. Dar un lucru pe care vreau să-l întreb este despre procesul de leasing și găsirea acelor chiriași, este ceva cu care te poate ajuta brokerul tău comercial, în ceea ce privește verificarea, redactarea contractului de închiriere? Și poate ai putea chiar să vorbești despre leasing-uri triple net și cu chiriașii comerciali.
Anna:
Grozav. Absolut. În munca mea, fac aproximativ 80% leasing și 20% vânzări, așa că în mare parte facem leasing, ceea ce este atât de valoros pentru toate vânzările noastre, deoarece chiriașii și leasingul sunt atât de relevante pentru cumpărarea și vânzarea ofertelor comerciale. Complet relevant, astfel încât să avem o idee despre unde se află piața, ce chiriile sunt, ce cer oamenii, ce cerere este chiriașii, ce joacă toate în ea. Deci, da, brokerul dvs. va continua să vă facă toate leasingul dacă doriți, și funcționează la fel ca vânzările în ceea ce privește comisioanele. În general, un broker va primi undeva între cinci și 6% din valoarea netă a contractului de închiriere, astfel încât brokerii dvs. sunt stimulați să încheie o tranzacție mai lungă. Dacă aduc un termen de cinci ani cu chirii mai mari, atunci primesc comisioane puțin mai mari, lucrează în numele tău. Așa că ei vor face marketing, îl vor pune acolo pe toate acele schimburi de proprietate despre care vorbeam și pe care le văd alți brokeri.
În firma noastră, suntem destul de obsesivi să punem lucruri pe Craigslist și oriunde putem să ajungem la chiriași chiar și care nu sunt reprezentați, pentru că atât de mulți chiriași nu sunt reprezentați de brokeri, apoi aduceți acei chiriași și verificați-i. Foarte important. Am avut poveștile mele de groază din trecut. Chiar și anul trecut, am vizitat un chiriaș care s-a dovedit a fi un ucigaș de gradul doi și un escroc total care este acuzat în statul Colorado. Și am făcut un turneu și a fost această afacere, a fost afacerea din cer. Au vrut totul. A fost prea frumos pentru a fi literalmente adevărat. Așadar, doriți ca brokerul dvs. să facă unele verificări pentru dvs., iar atunci când poate aduce un chiriaș calificat la masă, ei îl pot ajuta cu acel proces de propunere de a pune împreună, iată ce propunem pentru chirii, condiții, totul, ajungeți la un acord cu asta și apoi treceți în faza de închiriere.
Și atunci când apar reînnoiri, brokerul dvs. vă poate ajuta să renegociați reînnoirile sau poate să o renunțe dacă acel chiriaș se va muta și să găsească următorul chiriaș pentru dvs. Și rețineți nu doar locurile vacante, ci și timpul necesar pentru a găsi un chiriaș într-o afacere comercială este de luni. Nu este ceva ce se întâmplă peste noapte. Cea mai rapidă înțelegere pe care am reușit să o fac vreodată, o afacere de închiriere care a fost locul perfect, a fost primul lucru pe care l-am văzut. Acești chiriași s-au mutat atât de repede, au fost minunați, au fost pe asta. Tot ce le-am spus să facă, au făcut-o imediat și cel mai repede am putut închide, asta a fost cam două luni și jumătate de când au spus, vreau acest loc până când am semnat contractul de închiriere. Deci este nevoie de timp.
Uneori durează șase luni și știu că proprietarii devin frustrați și, după un timp, spun: „Ce faci pentru mine?” Dar este doar găsirea acelui potrivire perfectă. În funcție de proprietar și de cât de pretențioși sunt, poate dura și mult, așa că există o mulțime de dinamică. Care a fost a doua jumătate a întrebării tale? Leasing net. Deci haideți să vorbim despre leasing. În reclamă, veți vedea că există câteva tipuri diferite de leasing și este foarte important pentru că mai târziu joacă rolul dvs. de chirie și proforma și rata plafonului și tot ce am vorbit. Proprietarii tind să favorizeze ceea ce se numesc leasing-uri triple net, iar asta înseamnă că împărțiți chiria și luați chiria de bază, iar chiria de bază este doar toți banii care intră direct în buzunarul proprietarului.
Aceasta este doar chiria pură și aceasta este de obicei reprezentată într-un preț pe metru pătrat pe an. Este atât de enervant de confuz, dar suportă-mă. Să presupunem că aveți un spațiu de 1,000 de metri pătrați și este de 10 USD pe metru pătrat pe an. Ei bine, cum îmi aflu chiria lunară? Luați de 10 ori 1,000 de dolari și asta este chiria dvs. anuală, și luați acea chirie anuală și o împărțiți la 12, și așa afli ce vei plăti lunar. Deci asta este doar ceea ce se numește chirie de bază. Și apoi mai este și acesta, care este cuvântul? Nu chirie fixă, dar...
Tony:
Variabil.
Anna:
… Mulțumesc. Chiria variabilă numită net triplu sau OPEX, cheltuieli de exploatare, plase triple net, cum vrei să-i spui. Și acestea sunt cele trei capete, deci sunt asigurări, taxe, întreținere. Întreținere zonă comună, CAM. Și așa e ca toate lucrurile pe care trebuie să le faci pentru a întreține holurile, băile și trotuarele. Tot ceea ce este împărțit între chiriași este întreținerea zonei noastre comune. Și așa avem asta, avem asigurări și taxe, iar acestea sunt costuri de trecere. Proprietarii nu le place să plătească acele lucruri pentru că asta le revine chiriașului. Ei spun: „Asta e pe chiriaș”. Deci, proprietarii transferă acest cost chiriașului la un preț pe picior pătrat. De obicei costă undeva la 4 USD, iar dacă ești în Pearl Street Mall din Boulder, costă 25 USD, foarte scump. Deci, trebuie să adăugați acel număr net triplu peste chiria de bază.
Deci, să presupunem că chiria de bază este de 10 USD și numărul net triplu este de 5 USD. Chiria dvs. totală este de 15 USD pe metru pătrat pe an. Am vorbit despre asta cu numărul de metri pătrați închiriați, apoi împărțiți la 12 și aceasta este chiria dvs. lunară. Asta e tot ce îi datorezi proprietarului tău în fiecare lună. Și proprietarilor le place asta pentru că taxele și asigurările și întreținerea sunt costuri variabile. Ei nu le pot prezice. Nu le plac lucrurile care sunt imprevizibile. Vor să știe ce fel de bani vor primi la sfârșitul lunii. Așa că ei iau toate acele cheltuieli despre care cred că se vor aduna cu X pe parcursul anului împărțit la 12, iar apoi fiecare chiriaș își plătește cota proporțională. Deci dacă ocupi 10% din clădire, plătești 10% din asta, iar dacă ocupi asta, plătești orice.
Și astfel, la sfârșitul anului, proprietarii trebuie să facă puțină contabilitate și să adună toate acele cheltuieli, toate veniturile pe care le-au obținut din tripla net și să împace asta. Am avut dreptate? am gresit? am supraestimat? am subestimat? Și dacă ai supraestimat, îi datorezi acei bani înapoi chiriașului, iar dacă ai subestimat, chiriașul are o factură și te plătește. Deci toate cheltuielile dvs. variabile sunt acoperite și apoi aveți chiria de bază pe care o primiți în fiecare lună. Deci, de aceea, cu NOI, revenind la asta, de ce eliminăm acele costuri variabile, pentru că vrem doar să știm care este chiria pe care o primiți, chiria grea. Oricum, atât de prost, atât de confuz, dar doar să știi că dacă te uiți la ce sunt chiriile, de obicei există chiria de bază și apoi sunt cheltuieli de funcționare.
Acum, puteți derula și un contract de închiriere brut, iar mulți proprietari preferă asta doar de dragul simplității, sau au deținut clădirea de 1 milion de ani și nu le mai pasă. Totul a fost plătit, indiferent. Ei vor să fie un bun proprietar, vor să aibă chiriași pe termen lung și sunt prieteni cu tipul care este acolo, așa că doar dețineți contracte de închiriere brute. Și astfel puteți face doar un brut pe lună și puteți include chiar și utilitățile, iar mulți chiriași, desigur, le place asta pentru că devine cu adevărat previzibil care sunt cheltuielile lor în fiecare lună. Puteți face un brut modificat în cazul în care este toată chiria minus utilitățile, trebuie să mergeți să plătiți separat, sau puteți face un brut pe metru pătrat.
Există o mulțime de moduri diferite în care ai putea jupui pisica, dar în cele din urmă contractele de închiriere brute sunt puțin mai ușoare pentru proprietari, deoarece ei nu trebuie să facă atâta numărătoare și reconciliere la sfârșitul anului și poate să plătească un contabil pentru a face ceva. este cu adevărat enervant, așa că unora le place cât de simplu este. Dar, în general, dacă încercați să creați cu adevărat valoare și să construiți o proprietate cu venituri bune, care se va vinde mult mai târziu, doriți să derulați leasing net, deoarece investitorii dumneavoastră pricepuți vor înțelege acest lucru și este mai previzibil pentru toată lumea.
Ashley:
Mulțumesc, Annie. A fost o defalcare grozavă a contractelor de închiriere și cred că este foarte valoros pentru noi toți să auzim despre acea parte. Nu doar piesa de achiziție a unei proprietăți, dar atunci când căutați de fapt să închiriați proprietatea, aveți opțiuni diferite. Și pentru a vă aminti, toate contractele de închiriere sunt negociabile, indiferent dacă sunteți proprietarul sau chiriașul. Deci, atâta timp cât este un contract legal, doriți să aveți asta, dar orice alte piese și părți, acestea sunt la latitudinea dvs. și a chiriașului dvs. să negociați și pot fi schimbate. Annie, în notele mele am un lucru pe care ar fi trebuit să-l întreb mai devreme, dar nu am ajuns la el și vreau să mă asigur că te întrebăm asta. Vreau să știu despre zonarea proprietăților comerciale. Deci, dacă vă uitați la o proprietate și este folosită în prezent ca un singur lucru, cum puteți fi creativ cu zonarea proprietăților atunci când căutați să cumpărați pentru a o folosi în beneficiul dumneavoastră ca cumpărător?
Anna:
Super important. Zonarea este atât de importantă. Ei bine, uneori nu este important, dar în mare parte este cu adevărat important. De exemplu, astăzi arătam o proprietate unui chiriaș, iar această proprietate se află în această zonă din East Boulder numită Flatiron Park și este această zonă industrială flexibilă. Și o proprietate flexibilă, apropo, este locul în care poate ai un depozit, este ca un baraș de reclamă unde e petrecere în față sau petrecere în spate și afaceri în față. Ai un birou, poate 40% sau 30 sau 20% din biroul lui, iar restul este depozit. Deci s-ar putea să fii e-commerce sau cine știe ce, electrician, flex space și industrial. Și această zonă din Boulder este toată IG, care este industrială generală. Și sunt atât de multe birouri aici pentru că este un spațiu flexibil, iar într-o zonare IG, nu poți pune un birou pur profesional.
Și deci nu poți pune o agenție de asigurări care are clienți care vin să-i vadă pentru că parcarea nu este amenajată pentru asta și există toate aceste lucruri diferite de zonare. Dar o firmă de arhitectură, sunt servicii profesionale? nu sunt? Este un fel de zonă gri. Deci, atunci când cumpărați o proprietate comercială, trebuie să vă uitați la zonarea și să vă dați seama cum vă va limita asta cu ce fel de chiriași puteți pune în spațiul dvs., mai ales dacă vă uitați poate într-o zonă flexibilă. sau industriale. De cele mai multe ori este doar comercial. Va fi doar comercial și e ca și cum ce este asta? Nu știu. Aproape oricine poate intra în comerț, dar cartierele din centrul orașului de multe ori...
Locuiesc în Longmont, Colorado și în centrul orașului nostru, nu permitem case de amanet, dar avem o mulțime de case de amanet pe calea principală și asta pentru că sunt buniști. Dar dacă ai cumpărat asta pe baza proforma acestei chirii minunate pentru un magazin de amanet, atunci când contractul de închiriere se va încheia, va trebui să-i dați afară pentru că este bun. Așa că asigurați-vă că știți care este aceste zone diferite și în ce tipuri de chiriași pot intra. asta, dacă vă aflați într-o zonare mai permisivă, dacă vă aflați într-o zonare mai puțin permisivă, și asta este ceva ce puteți suna municipalitatea și le puteți adresa acele întrebări. De obicei, este listat în detaliu pe site sau brokerul dvs. ar trebui să știe. Super important totusi.
Tony:
Annie, ai cunoștințe bogate și simt că ne-ai făcut o introducere atât de grozavă în lumea investițiilor imobiliare comerciale, dar evident că sunt multe altele, așa că dacă oamenii vor să te contacteze după episodul podcast, unde se pot adresa pentru a lua legătura cu tine?
Anna:
Mare întrebare. Îmi puteți trimite un e-mail. E-mailul meu este Agentia noastra de brokeraj este Market Real Estate si marketboulder.com, asa ca puteti gasi mai multe informatii acolo. Instagram, anielarner. Vorbiți uneori despre imobiliare, dar și despre copii, avertisment corect. Mi-ar plăcea să ajut pe oricine.
Ashley:
Ei bine, Annie, mulțumesc foarte mult că ai venit. Am apreciat foarte mult și cred că este prima dată când avem un broker comercial care a vorbit despre imobiliare comercială și am avut foarte puțini începători care au venit să vorbească și despre asta, așa că mulțumesc. ești atât de mult că ni ești alături. (cântând)
Urmărește podcastul aici
În acest episod acoperim
- Imobil comercial vs. imobiliar rezidențial și de ce este mai ușor să cumpărați proprietăți mai mari
- Folosirea unui broker imobiliar comercial pentru găsi oferte despre care nimeni altcineva nu știe
- Cum să analizați o afacere imobiliară comercială si pro forme explicate
- Verificarea antecedentelor, inspecții, și ce trebuie să faceți după ce aveți o proprietate sub contract
- Rate plafon, NOI și cum se evaluează o proprietate imobiliară comercială
- CEL MAI BUN tip de proprietate pentru începători cu cea mai graduală curbă de învățare
- Cum să găsiți chiriași comerciali, tipurile de închiriere și regulile de zonare la care TREBUIE să acordați atenție
- Și So Mult mai mult!
Link-uri de la Emisiune
Conectează-te cu Annie:
Doriți să aflați mai multe despre sponsorii de astăzi sau să deveniți singur partener BiggerPockets? E-mail:
Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.biggerpockets.com/blog/rookie-276
- :este
- $ 1 de milioane de
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 15%
- 2022
- 7
- 8
- 95%
- a
- Capabil
- Despre Noi
- despre
- mai sus
- Absolut
- absolut
- acces
- accesibil
- accident
- Cont
- Contabilitate
- achiziție
- Acțiune
- de fapt
- Suplimentar
- adulți
- După
- împotriva
- agenție
- Agent
- agresiv
- Acord
- Airbnb
- TOATE
- singur
- deja
- mereu
- analiza
- analiza
- și
- animal
- anual
- O alta
- răspunde
- răspunsuri
- Anticipat
- oricine
- separat
- recurs
- Apple
- aprecia
- arhitectură
- SUNT
- ZONĂ
- domenii
- în jurul
- artist
- AS
- activ
- clasa de active
- Bunuri
- At
- atenţie
- audiență
- autor
- disponibil
- B2B
- înapoi
- fundal
- barieră
- de bază
- bazat
- Pe scurt
- bază
- BE
- Urs
- frumos
- deoarece
- deveni
- devenire
- înainte
- începe
- Începător
- începători
- în spatele
- fiind
- Clopot
- beneficia
- Beneficiile
- CEL MAI BUN
- Pariu
- Mai bine
- între
- Mare
- mai mare
- Cea mai mare
- Proiect de lege
- Pic
- umple cu aer
- Obligațiuni
- frontieră
- Ambele părți
- De jos
- au cumpărat
- Sări
- Pauză
- Defalcarea
- scurt
- aduce
- Aduce
- agent
- brokeraj
- brokeri
- adus
- buget
- Bivol
- construi
- Clădire
- Buchet
- afaceri
- întreprinderi
- cumpăra
- cumpărători
- Cumpărare
- by
- calcula
- calculată
- apel
- denumit
- CAN
- Poate obține
- capac
- capital
- capitalizare
- căciula
- pasă
- transporta
- caz
- Bani gheata
- CAT
- Catalizator
- cauze
- tavan
- sigur
- cu siguranță
- provocare
- verifica
- Verificări
- clasă
- clientii
- Închide
- închis
- închidere
- Co-gazdă
- Colegiu
- Colorado
- COM
- combina
- combinate
- cum
- venire
- Comerț
- comercial
- proprietate comerciala
- comisioane
- Comun
- companie
- comparabil
- comparație
- comparație
- complet
- complexități
- complexitate
- complicat
- confuz
- conservator
- consultant
- continua
- continuu
- contract
- Control
- Convenabil
- Conversație
- A costat
- Cheltuieli
- ar putea
- Contracara
- Cuplu
- înscrie-te la cursul
- acoperi
- acoperit
- crea
- Crearea
- Creator
- criză
- curios
- Curent
- În prezent
- ciclu
- de date
- baze de date
- zi
- Zi
- afacere
- Oferte
- decembrie
- decizie
- categoric
- Grad
- Întârziat
- Cerere
- Dependent/ă
- În funcție
- depinde de
- depozite
- detaliu
- FĂCUT
- diferenţă
- diferit
- diligență
- Dip
- dezvălui
- Reducere
- descoperi
- Afişa
- cartier
- împărțit
- documente
- Nu
- Câini
- face
- Dont
- De
- dubla
- jos
- Downtown
- JOSIREA
- zeci
- dramatic
- în timpul
- dinamică
- e-commerce
- fiecare
- Mai devreme
- câștiga
- mai ușor
- Est
- Economic
- Eficace
- în mod eficient
- oricare
- Elaborat
- elimina
- se încheie
- suficient de
- Intrare
- de mediu
- Echivalent
- împuternicire legală
- mai ales
- bunuri
- estima
- estimativ
- Eter (ETH)
- Chiar
- EVER
- Fiecare
- in fiecare zi
- toată lumea
- tot
- exact
- exemplu
- exemple
- schimb
- Platforme de tranzacţionare
- excitat
- Exclusiv
- aștepta
- aşteaptă
- cheltuieli
- scump
- experienţă
- cu experienţă
- Experiențe
- confruntă
- Explica
- Expunere
- ochi
- A eșuat
- echitabil
- Cădea
- familiar
- familie
- FAST
- cel mai rapid
- favoriza
- Taxe
- picioare
- puțini
- Figura
- umple
- filtru
- final
- finanțare
- Găsi
- descoperire
- Incendiu
- Firmă
- First
- prima dată
- fixată
- Flip
- Întoarceri
- concentrat
- urma
- Picior
- Pentru
- pentru investitori
- formulă
- Înainte
- găsit
- proaspăt
- vineri
- prieten
- din
- faţă
- frustrat
- Complet
- viitor
- Câştig
- joc
- decalaj
- General
- în general
- obține
- obtinerea
- Da
- dat
- oferă
- Oferirea
- Go
- scop
- Merge
- merge
- bine
- treptat
- gri
- zona gri
- mare
- mai mare
- brut
- grup
- Grupului
- Crește
- oaspeți
- Ghiduri
- Tip
- Jumătate
- manipula
- întâmpla
- sa întâmplat
- se întâmplă
- Greu
- Avea
- având în
- capete
- sănătos
- auzi
- auz
- greu
- ajutor
- ajutor
- aici
- Ascuns
- Înalt
- superior
- închiriere
- istoric
- istoricește
- deţine
- Acasă
- Case
- Sincer
- groază
- hotel
- Hoteluri
- casă
- case
- Cum
- Cum Pentru a
- Totuși
- HTTPS
- Hibrid
- i
- BOLNAV
- idee
- Identitate
- imediat
- important
- îmbunătăţi
- in
- în profunzime
- stimulat
- include
- Venituri
- Crește
- a crescut
- Creșteri
- industrial
- industrie
- specifice industriei
- informații
- înţelegere
- Inspiraţie
- inspirat
- in schimb
- Instituţional
- investitori instituționali
- asigurare
- intenţie
- interes
- interesat
- interesant
- Introducere
- Investi
- investind
- investiţie
- Strategia de investiții
- Investiții
- investitor
- Investitori
- problema
- IT
- articole
- ESTE
- în sine
- aderarea
- alaturandu-te noua
- călătorie
- jpg
- a sari
- doar unul
- A pastra
- păstrare
- Cheie
- lovi cu piciorul
- copii
- Copil
- Cunoaște
- cunoştinţe
- Țară
- proprietar
- mare
- Nume
- lider
- învăţare
- de leasing
- Legal
- picioare
- Nivel
- LG
- Autorizat
- ca
- Probabil
- LIMITĂ
- Linie
- listat
- Ascultare
- listare
- înregistrări
- mic
- trăi
- LLC
- împrumut
- Lung
- perioadă lungă de timp
- pe termen lung
- mai lung
- Uite
- arată ca
- uitat
- cautati
- pierde
- de pe
- Lot
- Louis
- dragoste
- iubit
- noroc
- făcut
- Principal
- menține
- întreținere
- major
- Majoritate
- face
- câștiga bani
- FACE
- Efectuarea
- de fabricaţie
- multe
- mulți oameni
- Piață
- Lider de piață
- Marketing
- Meci
- Materiale
- mijloace
- măsura
- membru
- menționat
- Meniu
- Metode
- La mijlocul mandatului
- ar putea
- milion
- minte
- minim
- minoritate
- mixt
- MLS
- Modele
- modificată
- mama
- bani
- Lună
- lunar
- luni
- mai mult
- cele mai multe
- motivaţia
- muta
- mergi inainte
- mişcă
- multiplu
- nume
- în mod necesar
- Nevoie
- au nevoie
- nevoilor
- net
- Plase
- Nou
- New York
- următor
- saptamana viitoare
- notițe
- număr
- numere
- obsesiv
- octombrie
- Cote
- of
- oferi
- promoții
- Birou
- Birouri
- de multe ori
- Ulei
- Bine
- on
- ONE
- în curs de desfășurare
- deschis
- de deschidere
- funcionar
- de operare
- Avize
- Oportunitate
- Opțiune
- Opţiuni
- Altele
- global
- peste noapte
- copleşit
- propriu
- deţinute
- proprietar
- Proprietarii
- tampon
- plătit
- PAN
- Parc
- parte
- partener
- piese
- parte
- trecut
- Plătește
- de plată
- țară
- oameni
- procent
- Perfect
- locul perfect
- efectua
- perioadă
- personal
- fază
- alege
- imagine
- pitoresc
- bucată
- piese
- Pivot
- Loc
- plan
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- Joaca
- player
- joc
- "vă rog"
- Podcast
- Podcast-uri
- Punct
- Politica
- IAZUL
- piscină
- pop
- portofoliu
- posibil
- potenţial
- practică
- prezice
- predictibil
- a prefera
- Premium
- pregătit
- destul de
- preţ
- Prețuri
- Pro
- probabil
- Problemă
- probleme
- proces
- profesional
- Profit
- proiect
- Propulsa
- proprietăţi
- proprietate
- propunere
- propuneri
- propune
- protejat
- furnizează
- public
- cumpărare
- de cumpărare
- pur
- pune
- puts
- Punând
- calificat
- întrebare
- Întrebări
- repede
- gamă
- rată
- tarife
- ajunge
- gata
- real
- Imobiliare
- Bani adevarati
- realiza
- agent imobiliar
- motiv
- recomanda
- record
- inregistrata
- reflecta
- dezintoxicare
- relaţie
- Lansări
- îndepărtare
- Reînnoiri
- Închiria
- profitabil
- inchirieri
- chiriașii
- raportează
- reprezenta
- reprezentate
- cercetare
- Rezidențial
- Rezoluţie
- Răspunde
- răspuns
- REST
- rezultat
- cu amănuntul
- reveni
- revizuiască
- Risc
- Riscant
- Rol
- sul
- acoperiş
- Cameră
- aproximativ
- rotund
- Traseul
- norme
- Alerga
- funcţionare
- Rural
- sigur
- Siguranţă
- Said
- sake
- sare
- de vânzări
- acelaşi
- Economie
- pricepere
- spune
- scenarii
- Caută
- Sezon
- Al doilea
- securitate
- vedere
- pare
- vinde
- Vanzatorii
- De vânzare
- sens
- serviciu
- Servicii
- set
- așezare
- Șapte
- câteva
- Distribuie
- comun
- Magazin
- magazine
- Pe termen scurt
- să
- Arăta
- fete
- semna
- semnat
- semnificativ
- asemănător
- simplu
- pur şi simplu
- singur
- teren
- Ședință
- situație
- SIX
- Mărimea
- Piele
- mic
- întreprinderile mici
- mai mici
- inteligent
- zăpadă
- So
- vândut
- unele
- Cineva
- ceva
- oarecum
- undeva
- Sursă
- Spaţiu
- spații
- vorbi
- specializa
- specializata
- specific
- Spectru
- petrece
- Sponsori
- Loc
- Spreadsheet
- pătrat
- stabiliza
- stabil
- Stea
- Începe
- început
- Pornire
- începe
- Stat
- constant
- Lipi
- Încă
- stoc
- Stop
- opriri
- depozitare
- stoca
- Istorii
- Poveste
- drept
- Strategie
- stradă
- Strip
- puternic
- structura
- succes
- astfel de
- Super
- supravieţui
- sindicat
- sistem
- tabel
- Lua
- ia
- luare
- Vorbi
- vorbesc
- Tratative
- Sarcină
- Impozite
- echipă
- chiriaş
- termeni
- test
- acea
- Viitorul
- Statul
- lumea
- lor
- Lor
- se
- Acolo.
- Acestea
- lucru
- lucruri
- Gândire
- -Crede
- gândit
- trei
- Prin
- de-a lungul
- legat
- timp
- ori
- Titlu
- la
- astăzi
- azi
- împreună
- Tonă
- Tony
- de asemenea
- top
- Total
- INTRU TOTUL
- atingeţi
- urmări
- Copie
- transfer
- transferat
- Traveling
- trata
- turbat
- triplu
- adevărat
- transformat
- De două ori
- Tipuri
- în cele din urmă
- umbrelă
- în
- care stau la baza
- înţelege
- înţelegere
- unitate
- de unităţi
- imprevizibil
- Ciudat
- întoarsă pe dos
- la etaj
- urban
- us
- utilizabil
- utilizare
- obișnuit
- utilitati
- folosi
- Valoros
- Informatie pretioasa
- Evaluare
- valoare
- prețuit
- varietate
- verifica
- versiune
- Impotriva
- VET
- Video
- Vizualizare
- vizualizari
- Virginia
- practic
- vs
- Aşteptare
- umblat
- Perete
- dorit
- Depozit
- de avertizare
- Ceas
- Cale..
- modalități de
- Bogatie
- website
- site-uri web
- săptămână
- săptămâni
- bun venit
- BINE
- Vest
- West Virginia
- Ce
- Ce este
- dacă
- care
- în timp ce
- OMS
- larg
- voi
- dispus
- ferestre
- cu
- Cuvânt
- Apartamente
- lucru de acasă
- a face exerciţii fizice
- a lucrat
- de lucru
- fabrică
- lume
- lume
- Mini rulouri de absorbție
- valoare
- ar
- scris
- scris
- Greșit
- X
- an
- ani
- tineri
- Ta
- te
- youtube
- zephyrnet
- Zillow