Cum să găsești valoarea casei tale după reparație

Faceți clic aici pentru a răsfoi directorul nostru de agenți imobiliari și pentru a contacta agenții de top din zona dumneavoastră!

ARV înseamnă „valoare după reparație”, care este valoarea estimată a unei proprietăți odată ce aceasta a fost renovată. Estimarea este o ipoteză bine cercetată despre cât valorează o casă după renovări și reparații.

Această cifră crucială poate ajuta să se calculeze dacă o achiziție de casă merită financiar. De asemenea, cât de mult să renovați o casă și la ce preț maxim ar trebui achiziționată casa pentru a permite spațiu pentru profit și costuri neașteptate.

Ce înseamnă valoarea după reparație sau ARV?

Ce înseamnă ARV? The definiție simplă a ARV este valoarea estimată a unei case după reparații. Valoarea este prețul așteptat – spre deosebire de valoarea actuală a casei – pentru care se poate vinde o casă. Acesta include vânzări comparabile (comps) după ce starea sa actuală a fost îmbunătățită și reparată.

ARV este utilizat de:

• Investitori imobiliari
• Naboare de casă
• lenders
• Potențiali cumpărători de locuințe

Semnificația proprietății imobiliare ARV determină dacă o casă merită cumpărată la un anumit preț atunci când se ia în considerare costul reparațiilor și compoziția imobiliară locală. Valoarea reală a oricărei proprietăți se realizează odată ce s-a făcut vânzarea. Deci, cea mai bună informație pentru ce sumă de dolari s-ar putea vinde o anumită proprietate este să vă uitați la casele din apropiere care s-au vândut recent.

Compozițiile pot fi găsite uitându-se pe Serviciul de listări multiple (MLS). Evaluatorii și agenții imobiliari pot căuta pe MLS pentru a vedea casele recent vândute în aceeași zonă cu proprietatea în cauză. Ei au grijă să compare casele care sunt similare sau vor fi similare, în cazul unei case care nu a fost încă renovată.

Vânzările de case de construcție, vârstă și stil similare și un număr similar de dormitoare, băi și metru pătrat sunt comparate pentru a obține un preț mediu de vânzare. Agenții vor analiza vânzările de case comparabile din ultimele 90 de zile pentru a obține o imagine actuală a pieței.

Valoarea după reparație vs. Valoarea după renovare vs. ARV

În timp ce există diferențe ușoare în termenii „reparație” și „renovare”, ele sunt cel mai adesea folosite în mod interschimbabil în ceea ce privește ARV. Din punct de vedere tehnic, renovările includ reparații, dar includ și upgrade-uri și actualizări.

Reparațiile, strict vorbind, repar zonele care sunt stricate. De exemplu, dacă acoperișul are scurgeri, va trebui reparat. Cu toate acestea, valoarea după reparație și valoarea după renovare se referă în general la același termen ARV.

Actualizările unei case pot include reîmprospătarea vopselei, îndepărtarea esteticii vechi și învechite și remodelarea bucatariilor și bai cu pardoseală și accesorii vechi. De exemplu, o bucătărie cu electrocasnice vechi și corpuri de iluminat învechite nu necesită neapărat reparații, dar ar putea folosi actualizarea pentru a include aparate și corpuri de iluminat mai moderne.

Cum se calculează valoarea după reparație

Calcularea cu precizie a ARV necesită cunoașterea câtorva numere. Veți avea nevoie de următoarele:

• O estimare a costurilor de renovare
• Valoarea pe care o vor adăuga renovările
• Fie valoarea actuală a casei, fie prețul așteptat bazat pe vânzări comparabile

Modul de a privi ARV ar putea depinde dacă în prezent dețineți casa și trebuie să faceți reparații sau dacă vă gândiți să cumpărați o casă de renovat. Dacă dețineți casa, o puteți evalua pentru a afla valoarea actuală. Apoi, puteți adăuga valoarea renovărilor pentru a obține ARV:

ARV = valoarea curentă + valoarea renovărilor

Puteți afla atât valoarea actuală a casei, cât și valoarea renovărilor lucrând cu un evaluator. Evaluatorii vă vor oferi valoarea curentă și vă vor enumera cum au determinat-o. 

De exemplu, un evaluator poate estima că înlocuirea unui acoperiș vechi are o valoare de 5,000 USD. Asta vă spune că valoarea reparației acoperișului este de 5,000 USD. Asta nu înseamnă neapărat că costul renovării va fi de 5,000 USD, ci mai degrabă că valoarea acelei renovări va crește valoarea totală a casei cu 5,000 USD. Reparația reală poate costa mai mult sau mai puțin decât această sumă de 5,000 USD.

>> RĂSPUNSURI AGENTULUI: Ce pot face dacă nu sunt de acord cu evaluarea casei?

Alternativ, puteți fi un investitor sau un flipper care dorește să achiziționeze o casă care necesită renovare. Pentru aceasta calculul ARV, trebuie să știți compozițiile și suprafața proprietății:

ARV = prețul mediu de metru pătrat al proprietăților comparabile × metru pătrat al proprietății

Cum funcționează ARV

Conceptul ARV este simplu. Este valoarea unei case după reparații. Este esențial să obțineți un ARV precis, sau puteți ajunge să vă vindeți casa renovată pentru mai puțin decât ați planificat, lăsând mai puțin profit.

Calcularea ARV corectă poate necesita fie angajarea unui evaluator, fie utilizarea expertizei unui agent imobiliar familiarizat cu piața locală și capabil să se uite la MLS pentru a vezi comp. locale.

Evaluarea valorii renovărilor

Estimarea valorii renovărilor poate fi un aspect dificil, dar important, pentru a afla cum să determinați ARV. Poate fi dificil de estimat costurile de renovare atunci când costurile materialelor și forței de muncă fluctuează sau chiar, așa cum am văzut recent, se ridica constant. De aceea, poate fi necesar să ghiciți cât de mult o anumită renovare va crește valoarea actuală a unei case pe baza pieței imobiliare locale.

Multe tipuri diferite de renovări pot fi finalizate pe o casă. Casele ar putea avea nevoie de:

• Reparații sau înlocuiri de acoperișuri
• Adăugări de metri pătrați
• Bucătării și băi noi
• Aparate moderne
• Reparații structurale, cum ar fi repararea fundației
• Actualizări de vopsea și cosmetice

Acestea sunt doar câteva exemple de potențiale renovări, toate acestea depind de proprietatea particulară și de nivelul acesteia de degradare. 

Cât de mult măresc renovările valoarea casei? Răspunsul la această întrebare va depinde de renovarea specifică și de piața imobiliară locală. 

Costul renovărilor nu va fi recuperat în totalitate, dar unele renovări pot fi recuperate prin peste% 90, cum ar fi instalarea unei noi uși de garaj.

Unele renovări pot aduce un profit mai mic decât altele și pot fi chiar dăunătoare valorii casei. Sunt cateva reparații și renovări care poate nu merită făcute, fie că sunt prea costisitoare, fără șanse de rentabilitate a investiției (ROI) sau prea mult efort fără prea multe beneficii — dacă există.

Ar trebui să luați în considerare capacitatea de a efectua renovările la un preț bun pentru a estima rentabilitatea investiției. În caz contrar, reparațiile pot fi prohibitiv de costisitoare dacă doriți ca renovările și investiția dvs. totală în casă să se plătească. Acesta este unul dintre motivele pentru care investitorii și flipperii folosesc regula 70%.

Regula celor 70%.

În general, investitorilor, creditorilor și flipper-ului le place să folosească 70% regulă atunci când investiți, împrumutați bani sau cumpărați o casă care necesită renovări ample. Regula 70% înseamnă că ați face o ofertă de ARV înmulțită cu 70% (0.70) minus costurile estimate de reparație.

De exemplu, ARV-ul unei case este de 100,000 USD, iar reparațiile așteptate vor costa 20,000 USD. În acel exemplu, înmulțiți ARV cu 0.70 și obțineți 70,000 USD:

100,000 $ × 0.70 = 70,000 $

Apoi, veți scădea din acel număr costurile estimate de reparație pentru a obține 50,000 USD, care ar trebui să fie cel mai mare pe care l-ați oferi pentru această proprietate particulară:

70,000 USD-20,000 USD = 50,000 USD

Aceasta presupune că utilizați regula 70%, pe care condițiile de piață ar putea să nu o accepte întotdeauna.

Această regulă asigură o zonă tampon care poate rezista la un cost neașteptat de mare de renovare sau la un preț scăzut de evaluare sau de cumpărare atunci când vindeți casa.

>> RĂSPUNSURI AGENTULUI: Efectele transformării garajului în noroi?

Regula de 70% permite investitorilor să ia în considerare profitul pe care doresc să îl obțină din investiție, acoperind în același timp costurile de închidere și cheltuielile neașteptate sau, în cele din urmă, un preț de vânzare scăzut după ce au renova casa și-l pune pe piață.

Această regulă este folosită și de bănci și împrumutători de bani grei care împrumută bani flipperilor pentru a cumpăra și a renova o proprietate. Este posibil să nu împrumute bani pentru achiziție dacă proprietatea nu poate fi cumpărată pentru 70% din ARV sau mai puțin.

Un împrumutat poate determina cât de mult poate împrumuta pentru un împrumut pentru renovare sau construcție calculând ARV și înmulțind acest număr cu 70%.

Câteva exemple: Valori înainte și după renovarea casei

Secțiunile de mai sus detaliază modul în care funcționează ARV, evaluând valoarea renovărilor și utilizând regula 70% pentru a limita oferta sau oferta potențială pe proprietate. Aceste detalii pot fi puse în perspectivă, așa cum se arată în următoarele exemple ipotetice.

Exemplul 1

O casă care necesită multă muncă poate fi listată pe piață. Pentru că are nevoie de reparații ample, casa este listată la 180,000 de dolari, ceea ce este mai mic decât s-au vândut casele din cartier. Aceasta este valoarea înainte de renovare.

Dacă dvs. sau agentul dvs. vă uitați la compozițiile locale și descoperiți că case comparabile în stare bună se vând la aproximativ 300,000 USD, atunci acel număr este ARV.

Dacă utilizați regula 70%, veți înmulți ARV cu 70% și veți obține 210,000 USD:

300,000$×0.7=210,000$

Următorul pas este să calculați cu exactitate costurile totale de renovare așteptate. Această casă poate avea nevoie de un acoperiș nou, care va costa 10,000 de dolari, și de o bucătărie nouă, care se estimează că va costa 20,000 de dolari. Reparațiile totale sunt estimate la 30,000 de dolari.

Ați stabilit că veți avea nevoie de 30,000 USD pentru reparații, așa că ați scădea din 70% din ARV:

210,000 USD-30,000 USD=180,000 USD

În acest exemplu, prețul de listă este corect pe bani atunci când se folosește regula de 70%, iar vânzătorul ar putea primi o ofertă pentru prețul cerut.

Exemplul doi

Într-un alt exemplu, o casă grav deteriorată poate fi listată într-un cartier similar pentru 250,000 USD. Companiile sunt de aproximativ 300,000 de dolari, ceea ce face ca acest număr să fie ARV. Renovările sunt estimate la 100,000 de dolari. Folosind regula 70%, veți primi 210,000 USD:

300,000$×0.7=210,000$

După scăderea costurilor de reparație, rămâneți cu 110,000 USD, care este cel mai mare pe care îl veți oferi pentru acea casă anume:

210,000 USD-100,000 USD=110,000 USD

Atunci când cel mai mare pe care doriți să îl oferiți este mai mic decât prețul cerut, ar trebui să negociați pentru a determina cumpărătorul să accepte o ofertă mai mică sau este posibil să doriți să transferați proprietatea.

Lucruri de care trebuie să țineți cont atunci când calculați ARV

Luați în considerare câteva puncte cheie despre cum să determinați ARV atunci când vine vorba de găsirea, repararea și vânzarea unei proprietăți renovate:

• A ști cum să calculezi ARV se rezumă la înțelegerea compozițiilor unei proprietăți.
• Dacă vă puteți da seama cu exactitate cum să estimați o renovare a casei, este posibil să aveți șanse mai mari să rămâneți sub buget.
• Regula de 70% poate funcționa doar uneori pe unele piețe, așa că poate fi necesar să vă ajustați oferta pentru a obține proprietatea.
• ARV este doar o estimare curentă, deoarece valoarea casei s-ar putea schimba în momentul în care aceasta se vinde.
• Supraestimarea ARV poate duce la mai puțin spațiu pentru eroare la renovarea și reducerea marjelor de profit.
• Unele renovări pot fi costisitoare, iar unele pot afecta valoarea casei.

Gânduri finale despre ARV

Calcularea ARV a unei proprietăți vă poate ajuta să vă decideți cu privire la achiziționarea unei case care necesită reparații ample. Daca casa este redusa considerabil si cunosti costurile estimate ale reparatiilor necesare, ar trebui sa faci o oferta de 70% din ARV estimat al casei. În acest fel, puteți fi sigur că va fi suficient loc pentru costuri neașteptate, precum și pentru profit atunci când vindeți casa.

Factorii critici pe care trebuie să îi cunoașteți sunt:

• Vânzări locale comparabile
• Amploarea daunelor și ceea ce trebuie reparat
• Costurile estimative ale reparațiilor și valoarea renovărilor

Cunoașterea ARV este doar unul dintre multele aspecte ale investițiilor imobiliare și ale schimbului de case. Indiferent dacă sunteți investitor, flipper sau proprietar de case, veți avea nevoie de o platformă simplă pentru a găsi cei mai buni agenți care să vă ajute la calcularea ARV a potențialelor proprietăți și, în cele din urmă, să vă ajute să vă vindeți casa renovată.

Poți repede găsiți cei mai buni agenți imobiliari locali pe FastExpert pentru a vă ajuta cu vânzarea casei – și pentru a vă ajuta să obțineți cea mai mare valoare pentru eforturile dumneavoastră extinse de renovare.

• Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
• Platoblockchain. Web3 Metaverse Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
• Sursa: https://www.fastexpert.com/blog/how-to-find-your-homes-after-repair-value/