Câte ipoteci poți avea?

În acest articol

Te-ai întrebat vreodată câte credite ipotecare poți avea în același timp? În anul 2009, Fannie Mae și-a actualizat aceeași politică privind împrumutații, modificând numărul maxim de credite ipotecare convenționale pe care orice persoană le poate avea de la patru la 10. Cu toate acestea, calificarea și găsirea unei instituții de creditare care vă va oferi mai mult de patru poate fi dificilă. 

În această postare, vom discuta despre ce trebuie au mai multe credite ipotecare (inclusiv un exemplu), avantajele și dezavantajele de a avea mai multe credite ipotecare și cum să le gestionați.

Investiții imobiliare cu mai multe ipoteci

Deși puteți obține până la zece credite ipotecare, calificările devin mai stricte după a patra. Iată o comparație una lângă alta:

	Ipoteca 1 – 4	Ipoteca 5 – 10
Scor de credit	Un scor minim de credit de 670 (620+ pentru prima dvs. ipotecă).	Un scor minim de credit de 720+.
Raportul împrumut-valoare (LTV).	80% sau mai puțin.	De obicei, 80% sau mai puțin.
Avans	De obicei 20%.	25% pentru investiții imobiliare, 30% pentru case multifamiliale.
Declarații fiscale obligatorii	W-2 sau dovada declarațiilor fiscale care arată toate veniturile din chirie de la toate proprietățile timp de un an.	Dovada declarațiilor fiscale care arată toate veniturile din chirie de la toate proprietățile timp de doi ani.
Restricții de plată întârziată	Plățile ipotecare cu întârziere sunt descurajate.	Nu sunt permise plăți ipotecare întârziate pe nicio proprietate în ultimul an.
Sunt necesare documente suplimentare	Declarația de active și pasive și situații financiare pentru orice investiții imobiliare existente.	Declarația de active și pasive și situații financiare pentru toate investițiile imobiliare existente.
Cerințe financiare suplimentare	N / A.	Dovada a șase luni de rezerve de numerar pentru acoperirea principalului, dobânzii, taxelor și asigurării (PITI) pentru fiecare proprietate.

Când faceți cumpărături, întrebați creditorii ipotecari despre cerințele suplimentare de împrumut, dacă există. 

Avantajele de a avea mai multe ipoteci

Având mai multe credite ipotecare vine cu mai multe beneficii, printre care:

• Mai multe venituri din chirie: Cu cât închiriați mai multe proprietăți, cu atât veniturile dvs. din chirie vor fi mai mari. Un triplex vă poate aduce 3,000 USD/lună, iar cinci vă poate aduce 15,000 USD/lună. 
• Mai ușor de obținut FOC: Mai multe proprietăți și venituri mai mari înseamnă, de asemenea, că puteți obține independență financiară și vă puteți pensiona anticipat (FIRE). 
• Portofoliu mai mare și mai divers: deținerea mai multor proprietăți vă permite să vă extindeți în diferite cartiere și piețe. Este posibil să descoperiți că unele aspecte ale portofoliului dvs. produc randamente mai bune decât altele și să căutați proprietăți comparabile. 
• Mai multe beneficii fiscale: Investitorii imobiliari se pot bucura de stimulente fiscale suplimentare atunci când dețin proprietăți închiriate, inclusiv amortizarea și separarea costurilor. Acestea vă pot ajuta să vă reduceți povara fiscală. 
• Posibilitate de Combinare: Dacă aveți mai multe credite ipotecare prin același creditor sau companie de asigurări, uneori puteți combina toate plățile într-o singură plată, facilitând urmărirea. 

Complicațiile de a avea mai multe ipoteci

Gestionarea mai multor credite ipotecare poate avea și dezavantaje:

• Potenţial de pierdere mai mare: Cu cât dețineți mai multe proprietăți, cu atât aveți mai multe cheltuieli. Puteți profita din veniturile din chirie, dar numai atâta timp cât aveți chiriași dispuși să vă plătească chiria dorită, iar locurile vacante, upgrade-urile și remodelările vă mănâncă toate profiturile. 
• Mai greu de gestionat: Gestionarea a zece proprietăți durează de obicei mai mult decât două. Trebuie să dedicați timp suplimentar sau să angajați un administrator de proprietate de închiriere care să o facă pentru dvs.
• Necesită Expertiză: Închirierea unei camere sau a jumătății inferioare a duplexului dvs. nu necesită să fiți un investitor expert. Cu cât preluați mai multe proprietăți, cu atât trebuie să știți mai multe pentru a vă asigura că toate sunt în stare bună și bine întreținute. 
• Orientări mai stricte: Mulți creditori nu vă vor oferi un alt împrumut convențional dacă aveți deja patru, iar cei care o fac vor avea cerințe mai dure. 
• Mai multe documente: Mai multe credite ipotecare înseamnă, de obicei, mai multe din orice altceva - mai multe facturi, cerințe de asigurare, răspundere, întreținere, documente legale de completat etc. 

Cum să gestionați mai multe proprietăți

Aveți deja implementate procese care funcționează pentru dvs. înainte de a vă extinde portofoliul. Cel puțin, aveți nevoie de un registru de chirie pentru a urmări cheltuielile, soldurile și plățile lunare ale chiriei. Registrul dvs. ar trebui să includă, de asemenea, informații precum soldul principal al fiecăreia dintre proprietățile dvs., termenele de rambursare, termenele scadente ale plății ipotecare și note care subliniază cerințele potențiale de modernizare a întreținerii. 

Ar fi de ajutor dacă ați crea și șabloane pentru orice vă puteți gândi pentru a vă simplifica procesele. Cu cât poți automatiza mai mult, cu atât vei petrece mai mult timp pentru alte sarcini.

De asemenea, nu depinde de creditorii tăi pentru a-ți spune când sunt datorate plățile ipotecare, asigurările și impozitele pe proprietate. Este responsabilitatea ta să plătești la timp, nu a lor. Acestea fiind spuse, împiedicarea suprapunerii plăților dvs. poate fi benefică dacă aveți mai mulți creditori pentru fiecare dintre proprietățile dvs. Acest lucru vă va ajuta să identificați când și unde se duc banii dvs.

Alternative la ipoteci financiare multiple

Accesibilitatea este adesea cea mai comună barieră pentru a avea mai multe credite ipotecare. Calificarea pentru un împrumut este destul de greu uneori!

Dacă nu puteți asigura un împrumut tradițional pentru următoarea investiție imobiliară, iată câteva alte opțiuni care merită luate în considerare:

Împrumuturi cu bani grei

Împrumuturi cu bani grei sunt împrumuturi garantate, pe termen scurt, de la creditori privați sau persoane fizice. În loc să aibă nevoie de un credit excelent și un raport LTV scăzut, creditorii de bani dur acceptă active corporale drept garanție - adesea proprietate. Dacă nu plătiți acest împrumut, riscați să pierdeți garanția respectivă. 

Perioadele de rambursare pentru împrumuturile cu bani tari sunt de obicei de trei luni până la un an, dar sunt mai lungi. De asemenea, vă puteți aștepta să plătiți o dobândă mai mare pentru ei, de obicei 10-12%. 

Refinanțări de încasare

Un cash-out vă refinanță pentru a vă converti capitalul propriu în numerar, pe care îl puteți folosi pentru următoarea investiție. Este o piatră de temelie a metoda BRRRR și o modalitate excelentă de a face bani suplimentari fără a contracta un împrumut sau a plăti dobândă. 

Iată cum funcționează:

Să presupunem că aveți un împrumut ipotecar pentru o proprietate de 500,000 USD plătită până la 200,000 USD. Aceasta înseamnă că mai aveți 200,000 USD la împrumut și 300,000 USD în capitaluri proprii. Dacă doriți să convertiți o parte din acei 300,000 USD în numerar, puteți obține un nou credit ipotecar - să spunem pentru 250,000 USD. Noua ta ipotecă este de 250,000 USD, în timp ce celelalte 250,000 USD sunt numerar în buzunar. 

Credite de portofoliu

Acest împrumut este un tip de credit ipotecar pe care un creditor de portofoliu îl poate oferi. În loc să-ți vândă portofoliul de investiții unei alte companii, creditorul tău păstrează credit de portofoliu în casă. Acest lucru le permite să stabilească termeni ipotecare mai flexibili, adesea în beneficiul dumneavoastră. 

Cu toate acestea, creditorii din portofoliu se deschid și ei înșiși față de risc. Creditele de portofoliu nu trebuie să îndeplinească cerințele convenționale, dar dacă nu, acești creditori nu le pot vinde pe ipoteca secundară. 

Ipoteca generală

Ipoteca generală vă permit să finanțați mai multe proprietăți de investiții în cadrul aceluiași contract de ipotecă. Aceste credite ipotecare fac viața investitorilor imobiliari mult mai ușoară, deoarece au mult mai puține documente de urmărit. 

De asemenea, să presupunem că decideți să refinanțați sau să vindeți una dintre proprietățile dvs. în cadrul împrumutului dvs. general. În acest caz, o clauză „eliberează” proprietatea de la ipoteca dumneavoastră inițială fără a perturba celelalte proprietăți sub „pătură”. Aceasta înseamnă că nu trebuie să rambursați întregul împrumut. 

Este potrivit pentru tine a avea mai multe ipoteci?

A deține mai multe proprietăți înseamnă, de asemenea, mai multă muncă și cheltuieli mai mari. Dacă nu aveți această capacitate, dețineți mai multe proprietăți poate fi mai stresant decât merită dacă nu aveți această capacitate. 

Cu toate acestea, contractarea mai multor credite ipotecare poate avea ca rezultat randamente substanțial mai mari dacă aveți experiență în investiții și o strategie de afaceri solidă. Sunteți gata să vă extindeți portofoliul imobiliar? Consultați mai multe dintre noi sfaturi și strategii ale experților in ceea ce priveste investitia in imobiliare.

Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.