Ne-am încurcat. Our investiții imobiliare greșeli în 2023 totalizate până la sute de mii de dolari, și deși La magazin este spectacolul în care investitorii experți imobiliari se reunesc, astăzi este dovada că toți facem greșeli. Din facturile fiscale uitate la dezastrele peisagistice acel cost șase cifre în interes, lăsându-vă administratorul de proprietate să vă execute închirierea pe termen scurt în pământ și uitând de o casă pe care o deții— aceste greșeli sunt aspre.
Dacă simți că ai făcut sever greseli de investitie în 2023, nu vă faceți griji, pentru că în acest episod, nostru oaspeții experți vor vorbi despre unele dintre cele mai dureroase pierderi imobiliare a anului trecut ca divertisment pe care să vă bucurați! Ați uitat vreodată că dețineți o casă care avea dobândă acumulată pe ea? Credeai că afacerea pentru care ai pierdut bani sa încheiat? Nu ai obținut permisul și acum ești blocat să plătești costuri de deținere în șase cifre peste niste arbusti? Probabil că nu ați făcut aceste greșeli, dar oaspeții noștri au făcut-o!
Rămâi în jur să auzi exact ceea ce NU TREBUIE să faci în 2024 (și mai departe) și cum poți transforma o situație teribilă într-o afacere profitabilă... sau cel puțin o lecție pe care nu o repeți.
Faceți clic aici pentru a asculta pe Apple Podcasturi.
Ascultă Podcastul Aici
Citiți transcrierea aici
Dave:
Buna tuturor. Bun venit la On the Market. Sunt gazda ta, Dave Meyer, alături de James, Kathy și Henry. Și astăzi, vom vorbi despre cele mai mari greșeli pe care fiecare dintre noi le-a făcut în 2023, cel puțin până acum. Cred că mai avem câteva luni să facem și mai multe și să facem greșeli, dar cel puțin nu știu despre voi băieți, am o mulțime de greșeli cu care să completez acest spectacol.
Am putea avea un episod foarte lung astăzi, dar să începem. Înainte să intrăm în fiecare dintre greșelile tale individuale, mi-ar plăcea să știu despre ce greșeli auziți acum. Henry, știu că lucrezi cu mulți studenți. Antrenezi o mulțime de oameni. Există greșeli comune sau fire despre care auziți despre piața actuală de investiții?
Henry:
Da, cred că una dintre cele mai frecvente greșeli pe care le fac oamenii în acest moment este să nu ia în considerare suficiente costuri de deținere, pentru că costul banilor este atât de mare și astfel oamenii fac bugetul. Ei își bugetează costurile de deținere atunci când fac schimbarea, dar s-ar putea să ajungă să fie nevoiți să obțină împrumuturi la o rată a dobânzii mai mare decât se aștepta și apoi să păstreze proprietățile mai mult decât se aștepta.
Este mult mai costisitor acum cu cât durează mai mult timp pentru a finaliza un proiect. Și cred că oamenii nu sunt suficient de conservatori atunci când iau în considerare costurile de deținere.
Dave:
Ei bine, cred că probabil asta va fi o temă. Acesta este de fapt un lucru asemănător pe care urma să-l spun. Dar Kathy, vezi erori comune pe care crezi că publicul nostru ar trebui să încerce să le evite?
Kathy:
Adică, marile erori pe care le-am văzut de-a lungul anilor din nou și din nou sunt oamenii care cumpără și dețin cumpără proprietăți care arată foarte bine online, arată ieftin. Au încredere în agent. Ei nu primesc evaluările și inspecțiile și îi determină pe terți să verifice dacă proprietățile sunt într-o zonă bună și că într-adevăr vor funcționa așa cum doresc ei și așa cum scrie pe hârtie.
Deci, practic, nu ai încredere în proforma, ceea ce este pe hârtie. Întotdeauna trebuie să afli realitatea. Deci, să nu punem în proforma o presupunere că chiriile vor continua să crească. Doar că nu știm asta. Nu știm că prețurile vor continua să crească. Proprietatea trebuie doar să aibă sens chiar acum și să poată face pro-forma dacă lucrurile au mers bine, o testează la stres sau dacă chiria a scăzut, ai putea totuși să te descurci?
Dave:
Ați auzit acest sfat pe care îl spun oamenii? Nu trebuie să cashflow în primul an pentru că chiriile vor crește. Și da, acum doi ani, asta avea foarte mult sens. Dar cred că o altă greșeală comună este să ne gândim că chiriile vor continua să crească. Ei ar putea, nu știu. Dar dacă te bazezi pe asta pentru ca afacerea ta să funcționeze, este puțin riscant.
Kathy:
Da, cred că spun așa ceva, așa că mă voi apăra aici.
Dave:
Bine.
Kathy:
Și asta înseamnă că costurile tale sunt cele mai mari în primul tău an. Ai costuri de achiziție, costuri de închidere. Deci, dacă vă uitați doar la primul an pro forma, nu va arăta prea bine. Deci, ai grijă la asta.
Dave:
Mă refer doar la rata ta de rulare. Dacă rata de rulare nu arată bine și veți scădea fără să luați în calcul acele costuri unice care apar în primul an, atunci poate căutați în altă parte.
Kathy:
Da, pur și simplu nu știm. Știm că am avut o creștere masivă a chiriilor și poate că se va stabiliza pentru o perioadă. O parte din această creștere a chiriei a fost de 20% într-un an de creștere a chiriilor, așa că ar trebui să considerăm asta drept creștere a chiriei pentru următorii cinci ani, sincer.
Dave:
În totalitate, da, da. Dar tu, James? Ceva greșeli comune pe care le vedeți?
James:
Doar abuzul de datorii și stabilirea corectă a înțelegerii. Nu contează dacă sunt bani grei, finanțare pentru locuințe. Orice tip de datorie acolo este substanțial mai scump, ceea ce încetinește lucrurile. Ceea ce vedem este că oamenii au un pic de probleme. Așa cum a spus Henry, aceste oferte durează mult mai mult și nu și-au ajustat pro forma pentru a ține cont de acei timpi de reținere suplimentari. Adică, casa ta tipică de acum doi ani s-ar vinde în trei zile. Acum poate dura 30, iar datoria se ridică.
Costă mai mulți bani. În combinație cu asta, oamenii încă intră și cumpără doar pentru că vor să încheie afacerea, iar apoi nu își stabilesc strategiile de ieșire. Văd că unii oameni au probleme pentru că se închid cu un împrumut de dezvoltare. Ei plănuiesc să refinanțeze rata de proprietate și termenul și apoi nu au înțeles cu adevărat partea datoriei comerciale.
Și trebuie să aducă mult mai mulți bani pentru că împrumutul la valori s-a schimbat atât de mult odată cu acoperirea ratei datoriilor, iar apoi au rămas fără lichiditate. Și așa simt că oamenii își blochează lichiditățile și rămân blocați în plăți foarte mari și poate fi foarte dezastruos.
Dave:
În regulă. Ei bine, acestea sunt câteva greșeli comune bune pe care le vedem chiar acum și pe care toți cei care ascultă ar trebui, evident, să încerce să le evite. Și după această pauză rapidă, vom intra în greșelile poate neobișnuite pe care le-am făcut toți patru anul acesta. Deci ne vom întoarce imediat. James, hai să auzim despre greșelile tale. Simt că faci o mulțime de leagăne mari în fiecare an. Ești confortabil să-ți asumi niște riscuri. Deci asta vine cu a face câteva greșeli?
James:
Ei bine, primul lucru, una dintre primele mele greșeli pe care cred că le-am făcut anul acesta este că nu am cumpărat suficient la începutul anului. Piața a fost în acest mod de supracorecție pentru o secundă, unde am văzut că prețurile au crescut de la începutul anului, probabil încă 5% pe o revenire, nu în creștere, ci în revenire.
Au fost niște oferte fără minte în care te uiți la ele și îți spui: „Oricum, aceasta este o achiziție bună”, dar am făcut o trecere pentru că aveam atât de multe lucruri în curs. Au spus, hei, acesta este lucrul mai inteligent de făcut. Dar într-adevăr cel mai inteligent lucru de făcut este să câștigi o grămadă de bani. Așa că este ca și cum ai cumpăra afacerea indiferent de ce și ai da seama.
Dave:
Înainte de a continua, totuși, James, când nu ai cumpărat mai multe oferte, este pentru că simțeai că ai avut deja prea mult risc, prea mulți bani pe piață și nu ai fost sigur de asta, sau nu ai făcut-o au capacitatea de a se descurca?
James:
Există numeroase motive pentru care nu am făcut-o. O parte din aceasta este că de fiecare dată când piața se schimbă, simțim că trebuie să ne reconstruim afacerile și sistemele în acel moment, cum ar fi modul în care ne facem planurile de renovare, ce fel de antreprenori aducem, cum mergem. pentru a emite permise, ce fel de personal dorim și modul în care implementăm planul trebuie să fie diferit astăzi față de acum doi ani, deoarece este o piață complet diferită. Chiar dacă piața este încă sănătoasă, stocul este scăzut, este încă diferit, nu?
Costul banilor crește, așa că este mai logic să aducem mai mulți contractori de calibru mai mare și să le plătim mult mai mult, deoarece datoria se va compensa. Și așadar, ceea ce face este că am reconstruit toate echipele noastre de construcții, echipa noastră de dezvoltare. De fapt, i-am adus pe toți în casă, ca să putem menține viteza. Deci, este o mulțime de piesele de șah mutate pentru a te face să mergi pe următoarea piață. Asta a fost una dintre pauzele pe care le-am făcut. Cealaltă pauză pe care am făcut-o a fost că avem o mulțime de lucruri.
Construim 80 de case de oraș chiar acum. Avem 20 de milioane de dolari în flip-uri, care sunt... Sunt doar proiecte mai mari. Și așa am vrut să trecem prin inventar. Dar, pe măsură ce vă treceți prin inventar, nu veți face ceea ce ați cumpărat acum 12 luni. Performanța ta nu va atinge așa cum credeai, deoarece piața s-a schimbat. Și asta este doar o parte din imobiliare și investiții. Dar cel mai bun mod de a compensa asta, uneori, dacă sunteți o afacere simplă, ar trebui să o cumpărați și să vă dați seama cum să...
În loc să-l transferi sau să-l vinzi, este ca și cum să-ți dai seama cum să colectezi acel venit, chiar dacă este un plan simplu. Așa că am fi putut face niște lucruri foarte simple și am fi făcut totuși niște bani destul de buni, dar am luat acea pauză. Acum, pauza a fost bună pentru că ne-a permis să resetăm, dar probabil că am lăsat cel puțin un sfert de milion de dolari pe masă.
Dave:
Da. Bine, bine. Mulțumesc că ai explicat asta. Are sens. Dar, evident, retrospectiv, doare puțin. Să auzim despre această greșeală.
James:
Una dintre cele mai mari greșeli cu care mă confrunt acum... Este amuzant pentru că oamenii spun: „Te confrunți cu asta? Faci atât de multe proiecte.” Pur și simplu se întâmplă. Schimbăm o casă foarte scumpă. Avem un împrumut de 1.8 milioane de dolari. Valorează patru milioane și jumătate. Avem o achiziție grozavă pe el. Am trecut printr-o renovare substanțială, uriașă, în care am investit aproximativ un milion de dolari în această proprietate, sau acum sunt aproximativ 800 de dolari. Reconstruit totul. Ne-a luat aproximativ 18 luni să obținem autorizații, să-l construim.
De fapt, ne-a luat aproximativ 20 de luni să scoatem chiriașii, să obținem permisele și să o reconstruim. Ajungem la final. Și un lucru despre care vorbisem cu orașul a fost că ei au spus: „Oh, hei, când te duci să-ți iei permisul de amenajare a teritoriului, trage-te și nivelează. Vom fi cu toții buni.” Acesta este, de obicei, un permis fără ghișeu. Deci, în aceste 18 luni, am fi putut retrage acest permis în orice moment. Dar pe măsură ce mergi, cumperi oferte, mergi înainte, lucrezi la proiect, te concentrezi pe casă și o stabilești.
Am terminat cu casa și ne luăm permisul de defrișare și nivelare. Se pare că atunci când știam deja că există zone umede pe proprietate și trebuie să trecem printr-o listă oficială de verificare CIPA pentru acest plan de amenajare a teritoriului.
Dave:
Oh nu.
James:
Suntem la această afacere timp de șapte luni, plătind 18,000 de dolari pe lună, în timp ce așteptăm aprobarea și casa este complet terminată. Și nu numai atât, nu vrem să o vindem pentru că o parte din valoarea uriașă a acestei proprietăți, se află pe doi acri și jumătate în Downtown Bellevue, ceea ce este foarte greu de găsit. Deci este foarte exclusivist, dar nu putem face nimic până nu obținem acest permis. Au fost atât de multe lucruri care s-au declanșat pe baza asta.
Chiar dacă vorbisem cu orașul și ei au spus: „Totul va fi bine. Totul va fi bine. Nu-ți face griji pentru asta”, apoi s-au răzgândit și pot face asta uneori. Deci, cel mai bun lucru de făcut este să vă blocați permisele și planul de joc imediat și am așteptat prea mult. Și de acum, dacă ating pragul de 10 luni, pe care probabil îl voi atinge, sunt 180,000 de dolari care m-au costat. Când am cumpărat afacerea, eram cu un împrumut de 8%. Ratele au crescut și acum avem un împrumut de 11.5%.
Deci doar mâncăm costul acela. Și la ce se rezumă este întotdeauna... Chiar dacă crezi că nu este mare lucru, pune planul în mișcare, verifică-l și apoi mergi mai departe. Pentru că ne-am terminat literalmente cu electricitatea, instalațiile sanitare, clădirile, totul, pur și simplu nu putem obține o autorizație de amenajare a teritoriului.
Kathy:
Necrezut.
Henry:
Asta doare. Asta doare.
James:
Doare. Ce risipă de bani.
Dave:
În mod normal, trageți toate permisele chiar sus? Sau cum eviți asta în viitor?
James:
Ce ar trebui să faci, pentru că știam că este mult, de multe ori nu te gândești să scoți un permis de defrișare și nivelare, ci pentru că curățam doi acri și jumătate... Și nu gradam întreaga chestie. A fost pentru că ar fi trebuit să ne uităm mai mult în cod și aș fi făcut-o puțin diferit. Așadar, aveți nevoie de un permis de defrișare și nivelare în orașul specific, odată ce curățați mai mult de 5,000 de metri pătrați. Și asta nu e ca cu un tractor. Asta înseamnă doar curățarea arbuștilor.
Și pentru că am crezut că doar îndepărtăm tufele autocolante, dar nu atingem solul, totul avea să fie bine, ceea ce în cod spune că este în regulă, dacă nu faci mai mult de 5,000 de metri pătrați. Ei bine, avem un teren de 80,000 de metri pătrați. Și sincer, din cauza celor 18 luni, tufele de autocolante au tot crescut. Dacă l-am fi menținut pe tot parcursul proiectului, probabil că nici nu ar fi fost mare lucru.
Dar de ce să cheltuiți bani pentru întreținerea acestuia când veți strica totul, aruncați oricum 100 de mii în amenajare? Și deci este doar unul dintre acele lucruri în care ai putea, ai, ar trebui. Ar fi fost foarte ușor să o punem în planul nostru. Pur și simplu nu am făcut-o și acum trebuie să plătim piperul pentru asta.
Dave:
Asta doare. Îmi pare rău să aud asta, omule.
Kathy:
Da, asta e doar o altă zi în California, nu? Cam așa funcționează aici. De aceea, să mă îngrozesc să mă întorc în California.
Dave:
Vă așteptați doar la o așteptare de 10 luni.
Kathy:
Da.
James:
Dar tu stii ce? E vina mea. E vina mea. Și trebuie să-ți asumi propriile greșeli ca investitor, și așa se întâmplă uneori. E nasol, dar lucrul bun este că vom trece prin proiect. O să-l vindem. Vom face un pic de bani sau ne vom primi banii înapoi și apoi o vom face din nou.
Dave:
Ei bine, aceasta este o atitudine bună și, din fericire, ai 180 de mii de pierdut. În înțelegere, vreau să spun. Există atât de multă echitate în ea. Nu tu personal. Dar dacă ai putea să pierzi totuși 180 de mii în profit potențial și totuși chiar ai putea ajunge la pragul de rentabilitate, asta arată că ai avut o achiziție grozavă pentru acea afacere.
James:
O achiziție grozavă, dar vreau să spun, gândește-te la ce poți face. Poți să cumperi altă casă cu 180 de mii.
Henry:
Puteți cumpăra un cuplu în Arkansas.
Dave:
Oh da. Lasă-o, omule.
James:
S-ar putea să faci un împrumut cu dobândă mare. Ai putea să cumperi o afacere. Ce pierdere de timp și bani. Din nou, uneori planul merge prost.
Dave:
În regulă. Ei bine, vă mulțumim că ne-ați împărtășit asta. Henry, care este cea mai mare greșeală a ta din 2023?
Henry:
Omule, cea mai mare greșeală a mea din 2023, așa că tocmai am încheiat afacerea în care... Acesta a fost primul meu flip în care am pierdut bani.
Dave:
Câte flip-uri ai făcut înainte să pierzi bani pe una?
Henry:
Câteva sute.
Dave:
Oh, bine. Acesta este un procent excelent de câștig.
Henry:
Am fost destul de aproape de a pierde bani la începutul anului, dar, de fapt, când am făcut calculul, am câștigat 8 dolari. L-am socotit în continuare pozitiv.
Dave:
Doar nu conta rata de rentabilitate pe aceea. Ai făcut bani.
James:
Atâta timp cât ești în verde, totul e bine.
Henry:
Verdele este verde, omule. Verdele este verde.
Kathy:
Doar timp pierdut.
Dave:
Care a fost tariful tău pe oră pentru acea afacere?
Henry:
Dar aceasta, deci aceasta este o casă pe care am cumpărat-o. Era într-o parte mai rurală a orașului, dar era pe trei acri. A fost o afacere bună, omule. Am plătit 180 pentru el și ARV a fost de la 350 la 375. Aveam nevoie de o renovare de la 70,000 la 80,000 USD. Și așa am cumpărat-o gândindu-mă și înțelegând că aveam mai multe ieșiri. Deci, multe lucruri au luat în considerare ceea ce a făcut ca aceasta să fie o greșeală. A fost o afacere bună. Am cumpărat o afacere bună. Nu a fost că am cumpărat o afacere proastă, dar a fost cazul că am crescut prea repede.
Și așa că în timpul după ce am cumpărat asta, am ajuns să angajez un manager de proiect pentru că cumpăram atât de multe oferte în acel moment și lucram la atât de multe proiecte. Nu este ca și cum aș fi avut acest proces stabilit de manager de proiect. Am venit să-l antrenez pe acest tip și este fantastic. El face o treabă grozavă. Dar momentul în care a avut loc pur și simplu nu a fost grozav, deoarece costurile de deținere au fost scumpe. Adică, l-am deținut timp de patru luni înainte să ne uităm măcar la ce vom face cu chestia asta?
Vom merge mai departe și facem această renovare sau nu? Pentru că aveam multe alte proiecte care trebuiau realizate. Așa că, până am ajuns să ne dăm seama ce vom face cu acest proiect, m-am hotărât să merg înainte și să-l lipesc pe MLS și să încerc să-l urmăresc. Și am încercat asta și nu am reușit să mușc. Așadar, greșeala cu proprietatea a fost că aspectul părea dificil pentru majoritatea investitorilor.
Deci, pentru ca acesta să funcționeze, va trebui să creați, în esență, un hol în mijlocul a ceea ce este un dormitor existent, pentru că trebuie să treceți prin un dormitor pentru a ajunge în altul și o baie pentru a ajunge în altul. Deci aspectul a fost pur și simplu funky. Și deci, dacă ai de gând să întorci asta, trebuie să repari asta. Și eu, asta nu este o problemă pentru mine. O să o repar. Sunt suficient de optimist ca să știu că putem merge și putem remedia asta, dar mulți investitori pur și simplu nu au avut această viziune.
Nu au vrut să se ocupe de această problemă. Și așa că, când l-am introdus pe piață, mi-a fost greu să găsesc pe cineva din punct de vedere al investițiilor care să dorească să rezolve problema. Am ajuns să-l vindem pe piață unui proprietar ocupat care va locui în el și va repara în timp, dar l-am vândut cu o reducere destul de importantă. Toți ceilalți au făcut bani. Agentul meu a făcut bani. Împrumutătorul meu a făcut bani. Toți cei implicați au făcut bani. Am fost singurul care nu a făcut niciun ban, dar a fost mai mult o alegere conștientă.
Am vrut doar să opresc sângerarea dobânzii mari, să vând proprietatea, să termin, astfel încât să pot trece la lucrurile despre care știu că funcționează și că vor genera veniturile pe care mi le doresc, plus costul de oportunitate a ceea ce pot. fă acum că nu am acea așezare deasupra capului înainte. Aș fi putut să fac eu singur renovarea și să cheltuiesc cei 70 și apoi să vând proprietatea pentru o sumă mai mare, dar mi-ar fi luat încă patru sau cinci luni, poate șase cu tot ce mai am.
Doar făcând calculul acelei plăți lunare și am spus, știi ce? Hai să mergem înainte, numiți. Cred că am ajuns să pierd vreo 11 mii, așa că nu a fost sfârșitul lumii. Sună-l și mergi mai departe. Deci toți ceilalți au făcut bani. Așa că a fost bine pentru toată lumea, doar nu pentru mine, ci pentru un caz de creștere prea rapidă și pentru condițiile pieței. Și dacă aș fi avut de făcut din nou, probabil că tot aș fi cumpărat proprietatea și m-aș fi asigurat că am ajuns la ea mai devreme și probabil că aș fi reușit-o chiar eu, pentru că era o oportunitate grozavă. Am fost prea ocupat.
Dave:
Adică, cam așa se întâmplă. Bănuiesc că, deoarece acesta este primul pentru care ai pierdut bani, s-ar putea să nu se aplice, dar atunci când faci volumul de oferte pe care tu și James îl faceți amândoi, vă acordați o indemnizație știind că voi lua multe schimbări. anul acesta, iar dacă îmi lipsesc două dintre ele, e în regulă. Credeți așa, sau chiar doare? Cred că te voi întreba, James, din moment ce probabil ai pierdut bani din mai multe tranzacții.
James:
Cu siguranță mai mult de o afacere. Sunt un investitor din 2008. Întotdeauna am așa ceva... Eu le numesc cicatrici de luptă. Că ești așa cum îți amintești că lucrurile pot merge prost foarte repede. Întotdeauna le spun oamenilor că dacă cumperi 10 oferte și ești foarte bun la asta, cel mai probabil vei pierde bani pentru două dintre ele. Trei dacă vei deveni destul de mediu, sau poate fi prost. Două o să meargă puțin mai bine decât media și vei ajunge la două.
Doi se vor zdrobi și asta dacă ești bun la asta. Și asta e doar legea statisticii. Adică, sunt doar medii statistice. O să se întâmple. Te afli într-un mediu cu risc ridicat. O să meargă grozav, o să meargă prost și vrei să le amesteci.
Dave:
Ei bine, Henry, apreciez prima ta pierdere. Ai o atitudine destul de bună în privința asta.
James:
Media ta de batate este destul de bună, Henry.
Dave:
Da, da, ai fi în sala faimei.
Henry:
Adică, așteptarea este că vei pierde ceva, nu? Nu mă aștept să nu pierd niciodată bani. Sunt foarte norocos că nu s-a mai întâmplat. Sunt norocos că, deși am pierdut bani, nimeni altcineva nu a făcut-o. Investitorii mei au fost plătiți. Toată lumea a fost plătită și asta mă face să mă simt bine. Sunt bine să pierd niște bani. Nu vreau ca altcineva să piardă vreodată bani din cauza unei afaceri pe care o fac.
Și deci nu a trebuit să facem asta. Una peste alta, este ca o victorie pentru mine pentru că acum am trecut mai departe și fac bani din alte oferte. Dar nu a fost distractiv să aduc un cec pentru a încheia o afacere pe care o vând. Nu a fost un sentiment bun.
Dave:
Da, probabil că este un sentiment ciudat.
James:
Trebuie să-i dau lui Henry câteva elemente de recuzită pentru că, de fapt, se pare că eu am fost împrumutatorul acestei tranzacții.
Kathy:
Și ai făcut bani.
James:
am făcut bani. De aceea iubesc împrumutul privat. Este mai puțină muncă. Dar, în același timp, ca împrumutat sau operator, nici nu am auzit despre asta. Henry a împrumutat banii. Trebuia să pășească în farfurie, să facă ceea ce trebuia, să meargă mai departe. Acesta este un operator bun. Jos pălăria pentru tine, Henry, pentru că n-am auzit niciodată despre asta.
Henry:
Mulțumesc. Am nevoie să-mi dai mai mulți bani, așa că de aceea nu am vrut...
Dave:
Prefă-te că n-ai auzit nimic din toate astea, James.
Henry:
Dar, cu toată seriozitatea, este un fenomen... le spun studenților mei asta tot timpul. Mă gândesc că dacă veți împrumuta bani, băieți, trebuie să vă faceți investitorii întregi, indiferent de situație. Indiferent de situatie. Va trebui să muști niște gloanțe uneori dacă ajungi într-o situație lipicioasă. Dar dacă vrei să crești în afacerea asta, omule, trebuie să-ți faci investitorii întregi, punct, fără îndoială. Aceasta este partea cea mai importantă. Tu mănânci ultimul, omule. Așa va fi întotdeauna ca operator.
Dave:
Absolut. Ei bine, Kathy, în calitate de persoană care strânge mulți bani de la investitori, care este cea mai mare greșeală a ta în 2023?
Kathy:
Ei bine, în 2023, a fost un an bun. La fel ca James, aș spune că cea mai mare greșeală a mea a fost să nu strâng mai mulți bani pentru fondul nostru de închiriere pentru o singură familie, că se apropie de sfârșit și să cumpăr mai mulți pentru că a fost fenomenal. Doar că nu am avut concurență. Suntem singurii oameni la masă atât de des. Singurul apelat de angrosisti, iar ofertele noastre au fost fenomenale.
Dave:
Grozav.
Kathy:
Asta e partea pozitivă. Dar problemele cu care mă confrunt în 2023 provin din deciziile pe care le-am luat acum un deceniu când nu știam lucrurile pe care le cunosc astăzi și motivul pentru care îmi place să predau și să împărtășesc, astfel încât alții să nu le ia. greșeli. Pe atunci, așa cum spunea Henry, creșteam prea repede, aveam prea multe oportunități, îmi erau aruncați prea mulți bani.
Și aș fi entuziasmat de lucruri interesante. Și unul dintre proiectele care mi-a venit, lucruri ca un sat de vinuri, ceva despre care un creditor nu știe ce este. Practic, era doar o proprietate comercială unde cramele ar închiria de la tine și aveau săli de degustare și așa mai departe, pentru că au nevoie doar de un spațiu mic.
Dave:
Adică, un sat de vinuri sună destul de bine.
Kathy:
Este foarte tare și este în California. Și este într-o parte a Californiei care nu are asta. Era în afara Napa, în drum spre Shasta. Toate arătau grozav. Proforma arăta grozav, dar ceea ce am descoperit este că creditorii nu l-au înțeles suficient de bine, așa că am avut probleme cu obținerea finanțării. Deci marea lecție... Bine, asta e una, dar am învățat asta cu ani în urmă. Dar anul acesta lucrul pe care l-am învățat este că, în unele dintre aceste sindicate, felul în care l-aș structura eu și știu modul în care alți oameni îl structurează, este diferite straturi de creditor.
Și am tot vorbit despre împrumut. Unele vor fi un împrumut bancar, altele ar putea fi private equity, altele ar putea fi în cazul în care aveți o sindicare. Aveți un SRL și aduceți un tip de investitor care este pe partea de capitaluri proprii și apoi puteți aduce un alt investitor care primește o rată mai mică pentru că vin ca creditor. Și asta tinde să fie că tu ești plătit mai întâi ca creditor. Așa că le-aș structura pentru că mulți oameni investesc în IRA-urile lor... O să devin puțin tehnic aici, dar este important ca oamenii să înțeleagă asta.
Dacă investești în IRA, iei banii din IRA și investești în sindicatul cuiva, afacerea cu apartamentul cuiva sau un sat de vinuri și ești capital, adică ești proprietar parțial al acestuia, primești ce rămâne după ce toți ceilalți primesc plătit. Ei bine, în IRA dvs., se consideră că investiți într-o afacere. Era o afacere operațională. Dacă construiești case și le vinzi, aceasta este o afacere operațională față de un apartament mai pasiv. Primiți UBIT, impozit pe venitul din afaceri fără legătură, în cadrul IRA dvs. și asta ar putea fi cam 50%.
Deci este un șoc mare, dar nu se întâmplă dacă ești pasiv. Așa că aș aduce investitori într-o tranzacție care a fost... Ei ar putea veni ca creditori, dar apoi vor fi și investitori de capital. Ei bine, dacă afacerea merge prost și am una de acum 10 ani care a făcut-o, pe care mulți oameni spun: „Nimeni nu poate pierde bani în imobiliare în ultimul deceniu”, dar știi ce? Puteți atunci când investiți în lucruri diferite, obiecte ciudate și strălucitoare și așa mai departe. Deci, în acest LLC, am avut creditori și investitori de capital.
Acum, ceea ce învăț este că dacă există pierderi și nu poți plăti pe toată lumea înapoi și nu poți plăti întreaga sumă a împrumutului, investitorii de capital plătesc taxa de iertare a împrumutului. Pe lângă faptul că își pierd banii, ei plătesc impozit pe iertarea împrumutului, partea din împrumut pe care nu au plătit-o. Deci aici am două grupuri de investitori. E doar complicat. Deci, din nou, înainte de a face vreo sindicare, asigurați-vă întotdeauna că ați vorbit cu CPA-ul dvs. și că înțeleg cu adevărat poziția în care vă aflați și care ar fi consecințele fiscale.
Dar sunt îngrijorat de faptul că mulți oameni în aceste tranzacții multifamiliale în care erau aproximativ 10% capital propriu și apoi 10% care a fost un împrumut punte și apoi împrumutul bancar, ei bine, acei investitori de capital, dacă sunt pierderi, ei plătesc, de asemenea, iertarea datoriilor din partea împrumutului pe care nu l-au plătit. Așa că cred că vor fi mulți investitori șocați că nu numai că și-au pierdut banii, dar acum plătesc impozite. Să sperăm că pierderile s-au compensat.
Dar dacă împrumutul este masiv și nu am făcut niciuna dintre aceste tranzacții multifamiliale, spun doar pentru cei care au făcut-o, dacă ar avea un efect de pârghie până la 90%, ceea ce din nou nu aș face niciodată pe multi. Mentorul meu a spus, nu face pârghie peste 60%. Era conservator, dar de aceea nu am făcut nicio afacere. Mergând la 90%, să zicem... Ați văzut unele dintre aceste oferte care au mers prost, unde 20% s-au pierdut. Acum acei investitori de capital plătesc. Ei plătesc taxe pe lângă faptul că își pierd banii.
Dave:
Este doar să dai cu piciorul pe cineva în timp ce este jos. E doar nepoliticos.
Kathy:
Nu înțeleg, dar IRS-ul arată așa. Ei bine, ai luat acești bani pentru a face această afacere. Deci, dacă nu trebuie să plătiți banii înapoi, acesta este venit. Așa văd ei. Sper că nu a fost prea complicat.
Dave:
Nu.
Henry:
Ai explicat bine asta.
Dave:
Sună groaznic, dar încă sunt concentrat... Putem merge în satul vinului? Aceasta există?
Kathy:
Deci nu am putut obține niciodată finanțare pentru el, așa că nu. Încercăm doar să-l vindem acum este teren cu toate drepturile. Și dacă cineva acolo vrea un sat de vinuri, acesta este gata să fie construit. Pur și simplu nu am putut obține finanțarea. Este un proiect misto.
Dave:
Vreau să vizitez un sat de vinuri. Nu sunt sigur că vreau să construiesc unul.
Kathy:
Sunt unele foarte bune. O modelam după unii din Washington, de fapt. Nu știu. James, cunoști vreo sate vinicole pentru că au fost unele de succes în statul Washington?
James:
Sunt probabil în Yakima sau Chelan?
Kathy:
Nu există o zonă viticolă în Washington? Cred că este acolo.
James:
Da, Yakima are crame destul de drăguțe acolo jos, dar eu nu fac vin. nici măcar nu beau.
Henry:
Ai nevoie de un sat rockstar.
James:
Îl transformi într-un sat rockstar.
Kathy:
Un sat rockstar. Aceștia din Washington o omor pentru că doar închiriezi un spațiu mic. Pentru că nu fac vinul acolo, doar îl gustă. Își fac vinul în altă parte. Dar toate aceste crame minunate care sunt ascunse în dealuri, nimeni nu va merge să le viziteze.
Cramele ar putea veni și să aibă săli mici de degustare în zonele în care sunt oameni și vor plăti foarte mult pentru că atunci este direct către consumator decât să aibă... Ei plătesc cam 50% pentru a trece printr-un angrosist. Erau dispuși să plătească mult mai mult pentru a închiria spațiul. Deci cifrele arătau fantastic. Trebuie doar să-l construiești ca să funcționeze.
James:
Sună ca un concept cool.
Kathy:
Este permis. Oricine are bani, să-i construim.
Dave:
Ei bine, pentru cea mai mare greșeală a mea, cred că cea mai mare greșeală a mea de investiție pentru anul acesta, pentru că au mai fost multe altele, este probabil ceva cu care toată lumea de aici se identifică, dar nu a fost concedierea pe cineva cât de curând trebuia și așteptarea de asemenea. lung, chiar dacă știam că trebuie, dar îmi era lene. Și mă va costa o mulțime de bani. Am o inchiriere pe termen scurt. Majoritatea ofertelor pe care le cumpăr acum sunt pasive. Așa că mai operez câteva oferte în Colorado și am această închiriere pe termen scurt pentru care am angajat un administrator de proprietate cu servicii complete când m-am mutat în Europa.
Și pur și simplu au fost răi de la început. Și la fiecare două luni, probabil că primești asta, te apuci de ele, încep să meargă bine timp de câteva luni și apoi se slăbește din nou. Și se ridică iar și se stinge din nou. Și am așteptat atât de mult. Și în cele din urmă s-a ajuns la punctul în care primim recenzii foarte proaste. Au existat unele probleme cu proprietatea care chiar aveau nevoie de reconstrucție fizică, așa că ne-am gândit că. Am ajuns la concluzia că în sfârșit a trebuit să scot bandaja, dar era chiar la începutul verii în Colorado, care este cel mai aglomerat sezon.
Și așa mi-am pierdut toate rezervările pentru iunie, iulie și august, care au fost probabil 10 sau 15 mii. Și apoi mi-am pierdut și toate recenziile, care atunci când te gândești la toți banii pe care îi pierzi din pierderea a 50 sau 60 de recenzii bune, toate rezervările pierdute pentru ultimul an. Așa că dacă aș fi făcut-o într-un mod inteligent, Colorado, unde este închirierea pe termen scurt, e ca un sezon de noroi, aș fi putut să o fac din martie până în mai și ar fi fost complet bine. Dar am fost leneș cu asta și acum îmi ling puțin rănile.
Deci ăla doare. Și cred că probabil că se potrivește oricui, pentru că fie că este vorba de un administrator de proprietate sau de un antreprenor, uneori doar amâni acea situație inevitabilă și incomodă prin care știi că trebuie să treci.
Kathy:
Angajează încet, trage repede.
Henry:
E mai ușor de spus decât de făcut, omule.
Kathy:
Da este.
Dave:
Știu. Trăind atât de departe, nu prea voiam să-mi dau seama, să fiu sinceră. Am vrut doar să facă o treabă bună și nu au făcut-o. Dar este OK. După cum ai spus, ai o mulțime de ani buni. Uneori îți lipsește puțin. Dar atâta timp cât ai tendința ascendentă de-a lungul timpului, este bine.
James:
Asta e interesant pentru mine. Deci, atunci când angajezi o companie de administrare a proprietății de închiriere pe termen scurt și este proprietatea ta, ei dețin recenziile din punct de vedere tehnic?
Dave:
Au făcut-o pe asta, da. Pe cel nou am găsit o modalitate de a nu o face, dar nu mi-am dat seama cum l-au structurat prima dată. Deci chiar nasol.
James:
Este ca un fel de cătușe de aur pentru că nu vrei să o lași.
Henry:
Asta e teribil.
Dave:
Da, exact. Exact.
Kathy:
Da, asta e interesant pentru că atunci când am angajat un administrator de proprietate pentru prima mea închiriere pe termen scurt din afara statului, m-am gândit că se vor ocupa de toate și mi-au spus: „Nu, nu, nu. Ar trebui să fie în continuare sub numele tău și Airbnb-ul tău.” Și am ajuns să-i concediez înainte chiar să începem pentru că erau groaznice.
Dave:
Serios?
Kathy:
Da da. Când nu vă răspund la mesaje imediat la începutul unei relații, acest lucru este problematic. Și apoi m-am bucurat atât de mult că am primit... Oh, de aceea ar trebui să-l păstrezi în cont propriu din acest motiv, dar nu știam asta la momentul respectiv. A fost doar noroc.
Dave:
Da, este o lecție importantă. Și acum ofer reduceri persoanelor pe care le cunosc sau le ofer doar ca să pot obține câteva recenzii. Așa că, dacă cineva vrea să meargă la schi în Colorado, să mă contacteze pe Instagram. Am o casă foarte frumoasă. Ai putea merge în vizită iarna asta, sau putem merge cu toții. Băieți, vreți să mergeți?
James:
Mă duc cu plăcere să vă verific blocul.
Kathy:
Da, hai să avem o reuniune.
Dave:
Nu e nimeni acolo.
Kathy:
O vom arunca la gunoi.
Dave:
Sincer, este ca o casă de 16 persoane într-un oraș de petreceri, așa că se uzează cu siguranță.
Kathy:
Perfect.
Dave:
Nu ar fi prima dată când o arunc la gunoi, cel puțin. Asta e sigur.
James:
Ei bine, voi fi în Vail de Ziua Recunoștinței, așa că cred că ar trebui să mergem cu toții la tine la cina de Ziua Recunoștinței și să avem o Ziua Recunoștinței OTM propriu-zisă. Henry, tu gătești curcanul și hai să mergem.
Dave:
O să fiu în luna de miere. Voi fi în luna de miere de Ziua Recunoștinței.
Kathy:
Ei bine, atunci ne vom alătura ție acolo.
Dave:
Voi băieți puteți merge. Da, băieți, vreți să veniți în Thailanda?
Henry:
Oh, mi-ar plăcea să merg în Thailanda.
Kathy:
Unde te duci?
Dave:
Mergem în Cambodgia și Thailanda.
Henry:
Atat de gelos.
Dave:
Sunt foarte entuziasmat.
Kathy:
Da.
Dave:
Va fi foarte frumos. Dar voi băieți puteți avea casa. Îți poți găti curcanul acolo.
Kathy:
Henry gătește.
Dave:
Bine, bine, vă mulțumesc mult tuturor pentru că ne-ați împărtășit greșelile. Cred că aceasta este o parte importantă a investițiilor imobiliare și cred că facem o treabă decentă, împărtășindu-ne greșelile în această emisiune. Probabil că vom mai face ceva din acest lucru, deoarece astăzi au fost greșelile noastre în ceea ce privește investițiile, dar va trebui să fim clari și despre unele dintre previziunile noastre pentru 2023 la un moment dat. Cu siguranță, cred că vor exista unele recunoașteri de greșeli din toate părțile noastre. Știu că am un cuplu care mă bântuie, așa că fii atent pentru asta.
Kathy:
Încă nu este sfârșitul anului.
Dave:
Da asta e adevărat. Vom vedea ce se întâmplă, dar vom avea și o socoteală înainte de sfârșitul anului și pentru asta. Dacă vrei să afli mai multe despre minunatele noastre gazde de aici, James, dacă cineva vrea să vorbească cu tine despre pierderea a 180 de mii, unde ar trebui să facă asta?
James:
Cel mai bun mod de a-ți da seama cum să pierzi bani este să mergi pe Instagram-ul meu la [crosstalk 00:32:10] jamesdavid.com. Am o mulțime de povești pentru tine.
Dave:
Bine, Kathy, ce zici de tine?
Kathy:
La RealWealth.com este compania noastră, iar apoi Kathy Fettke pe Instagram.
Dave:
În regulă. Henry?
Henry:
Da, mă puteți găsi pe site-ul meu, seeyouattheclosingtable.com sau Instagram. Sunt @thehenrywashington.
Dave:
În regulă. Și dacă vrei să mă găsești, poți face asta pe Instagram @TheDataDeli. Vă mulțumesc mult tuturor pentru ascultare. Ne vedem data viitoare. On The Market a fost creat de mine, Dave Meyer și Caitlin Bennett. Spectacolul este produs de Caitlin Bennett, cu montaj de Exodus Media. Copywriting este de Calico Content și dorim să le mulțumim tuturor celor de la BiggerPockets pentru că au făcut posibil acest spectacol.
Urmărește episodul aici
Ajutați-ne!
Ajutați-ne să ajungem la noi ascultători pe iTunes, lăsându-ne o evaluare și o recenzie! Durează doar 30 de secunde și pot fi găsite instrucțiuni aici. Mulțumiri! Apreciem cu adevărat!
În acest episod acoperim:
- De ce ar trebui NU așteptați NICIODATĂ să trageți permisele pe un flip și cum te-ar putea costa șase cifre
- Masivul „taxa de iertare de împrumut” ai putea fi obligat să plătească dacă afacerea ta merge spre sud
- Uitând de un flip și dezavantajul scalarea portofoliului dvs prea repede
- Indiferent dacă sunt sau nu ai ratat cea mai bună oportunitate de cumpărare a anului trecut
- Angajează încet, trage repede, și semne că este timpul să vă ușurați manager de proprietăți a îndatoririlor lor
- De ce vei dori să devii următorul creditor privat al lui Henry Washington
- Și So Mult mai mult!
Link-uri de la Emisiune
Doriți să aflați mai multe despre sponsorii de astăzi sau să deveniți singur partener BiggerPockets? E-mail .
Notă de la BiggerPockets: Acestea sunt opinii scrise de autor și nu reprezintă neapărat opiniile BiggerPockets.
- Distribuție de conținut bazat pe SEO și PR. Amplifică-te astăzi.
- PlatoData.Network Vertical Generative Ai. Împuterniciți-vă. Accesați Aici.
- PlatoAiStream. Web3 Intelligence. Cunoștințe amplificate. Accesați Aici.
- PlatoESG. carbon, CleanTech, Energie, Mediu inconjurator, Solar, Managementul deșeurilor. Accesați Aici.
- PlatoHealth. Biotehnologie și Inteligență pentru studii clinice. Accesați Aici.
- Sursa: https://www.biggerpockets.com/blog/on-the-market-154
- :are
- :este
- :nu
- :Unde
- $ 1.8 milioane
- $UP
- 000
- 1
- 10
- 100
- 11
- 12
- 12 luni
- 15%
- 16
- 180
- 20
- 2008
- 2023
- 24
- 30
- 32
- 50
- 60
- 70
- 8
- 80
- a
- Capabil
- Despre Noi
- despre
- abuz
- Cont
- achiziție
- acri
- de fapt
- plus
- Ajustat
- sfat
- După
- din nou
- Agent
- în urmă
- înainte
- Airbnb
- TOATE
- deja
- de asemenea
- Cu toate ca
- mereu
- sumă
- an
- și
- O alta
- Orice
- oricine
- nimic
- apartament
- Apple
- Aplică
- aprecia
- aprobare
- SUNT
- ZONĂ
- domenii
- Arkansas
- în jurul
- AS
- cere
- presupunere
- At
- atitudine
- audiență
- August
- autor
- in medie
- evita
- departe
- înapoi
- Rău
- Bancă
- bazat
- Pe scurt
- Luptă
- BE
- deoarece
- deveni
- devenire
- fost
- înainte
- Început
- fiind
- bellevue
- CEL MAI BUN
- Mai bine
- Dincolo de
- Mare
- mai mare
- Cea mai mare
- Pic
- Sângerare
- Amesteca
- rezervările
- frontieră
- împrumuta
- împrumutat
- debitor
- atât
- au cumpărat
- Pauză
- POD
- aduce
- Aducere
- adus
- bugetarea
- construi
- Clădire
- construit
- Buchet
- afaceri
- întreprinderi
- ocupat
- dar
- cumpăra
- Cumpărare
- by
- California
- apel
- Cambogia
- a venit
- CAN
- Poate obține
- Capacitate
- atent
- caz
- Captură
- si-a schimbat hainele;
- Modificări
- ieftin
- verifica
- verificat
- Şah
- alegere
- Oraș
- clar
- Cliring
- Închide
- închis
- închidere
- antrenor
- cod
- colecta
- Colorado
- COM
- cum
- vine
- confortabil
- venire
- comercial
- Comun
- companie
- concurs
- complet
- complicat
- concept
- îngrijorat
- concluzie
- Condiții
- conjuncție
- conştient
- Consecințele
- conservator
- luate în considerare
- construcţie
- consumator
- conţinut
- continua
- Antreprenor
- antreprenori
- gătit
- Rece
- copywriting
- corect
- A costat
- costisitor
- Cheltuieli
- ar putea
- Contracara
- socoteală
- Cuplu
- acoperi
- acoperire
- CPA
- crea
- a creat
- Curent
- Dave
- zi
- Zi
- afacere
- abuzive
- Oferte
- Datorie
- deceniu
- decent
- hotărât
- Deciziile
- categoric
- întârziere
- Dezvoltare
- echipă de dezvoltare
- FĂCUT
- diferit
- dificil
- Cină
- direcționa
- dezastruos
- Reducere
- reduceri
- a descoperit
- Afişa
- do
- face
- Nu
- face
- făcut
- Dont
- jos
- dezavantaj
- Downtown
- Bea
- în timpul
- fiecare
- Mai devreme
- mai ușor
- uşor
- mânca
- editare
- oricare
- altfel
- în altă parte
- capăt
- încheiat
- suficient de
- Divertisment
- Mediu inconjurator
- episod
- echitate
- Erori
- În esență,
- stabilit
- bunuri
- Eter (ETH)
- Europa
- Chiar
- EVER
- Fiecare
- toata lumea
- toată lumea
- tot
- exact
- excelent
- excitat
- Exclusiv
- exista
- existent
- Ieşire
- ieșiri
- Exod
- aștepta
- aşteptare
- de aşteptat
- scump
- expert
- a explicat
- explicând
- extinde
- suplimentar
- luate în calcul
- factoring
- FAME
- familie
- fantastic
- departe
- FAST
- simţi
- picioare
- eroare
- puțini
- Figura
- imaginat
- cifre
- umple
- final
- În cele din urmă
- finanțare
- Găsi
- capăt
- termina
- Incendiu
- aprindere
- First
- prima dată
- cinci
- Repara
- Flip
- Întoarceri
- concentrat
- Picior
- Pentru
- Iertare
- formal
- mai departe
- norocos
- Înainte
- găsit
- patru
- din
- Complet
- distracţie
- fond
- amuzant
- viitor
- joc
- genera
- obține
- obtinerea
- Da
- dat
- Oferirea
- Go
- Merge
- merge
- De aur
- plecat
- bine
- buna treaba
- Bani buni
- am
- calitate
- mare
- mare
- Verde
- a crescut
- Teren
- Grupului
- Crește
- În creştere
- Creștere
- oaspeți
- Tip
- HAD
- Jumătate
- Sală
- manipula
- întâmpla
- sa întâmplat
- se întâmplă
- Greu
- obsedantă
- Avea
- având în
- he
- cap
- sănătos
- auzi
- auzit
- auz
- henry
- aici
- Ascuns
- Înalt
- superior
- cea mai mare
- Hills
- închiriere
- Lovit
- deţine
- deținere
- Acasă
- Case
- sincer
- Sincer
- lună de miere
- speranţă
- In speranta
- gazdă
- Gazdele
- casă
- Cum
- Cum Pentru a
- HTTPS
- mare
- sută
- sute
- Rănit
- doare
- i
- BOLNAV
- identifică
- if
- imediat
- Punere în aplicare a
- important
- in
- Venituri
- impozit pe venit
- individ
- inevitabil
- instrucțiuni
- interes
- RATA DOBÂNZII
- interesant
- în
- inventar
- Investi
- investind
- investiţie
- investitor
- Investitori
- implicat
- IRA
- IRS
- problema
- probleme de
- IT
- iTunes
- james
- Loc de munca
- alătura
- alăturat
- jpg
- iulie
- a sari
- iunie
- doar
- doar unul
- A pastra
- ținut
- ucidere
- Copil
- Cunoaște
- Cunoaștere
- Țară
- Nume
- Anul trecut
- Drept
- straturi
- Aspect
- AFLAȚI
- învățat
- învăţare
- de leasing
- cel mai puțin
- Părăsi
- lăsând
- stânga
- creditor
- creditorii
- împrumut
- mai puțin
- lecţie
- lăsa
- închiriere
- Pârghie
- efectul de levier
- LG
- lins
- ca
- Probabil
- Lichiditate
- Ascultare
- mic
- trăi
- viaţă
- LLC
- împrumut
- Credite
- blocat
- Lung
- mai lung
- Uite
- uitat
- cautati
- Se pare
- pierde
- care pierde
- de pe
- pierderi
- pierdut
- Lot
- loturi
- dragoste
- Jos
- LOWER
- noroc
- din fericire
- făcut
- mentine
- face
- FACE
- Efectuarea
- om
- gestionate
- administrare
- manager
- multe
- Martie
- marca
- Piață
- conditiile magazinului
- masiv
- matematica
- materie
- Mai..
- poate
- me
- însemna
- sens
- Mass-media
- mentor
- mesaje
- Meyer
- De mijloc
- ar putea
- milion
- minte
- rata
- ratat
- greşeală
- greşeli
- MLS
- mod
- modelare
- bani
- Lună
- lunar
- luni
- mai mult
- cele mai multe
- mişcare
- muta
- mutat
- în mişcare
- mult
- Multicolor
- multiplu
- my
- eu
- nume
- în mod necesar
- Nevoie
- necesar
- nevoilor
- nu
- Nou
- următor
- frumos
- Nu.
- Nici unul
- în mod normal
- acum
- numere
- numeroși
- obiecte
- avea loc
- of
- de pe
- oferind
- compensa
- de multe ori
- oh
- Bine
- on
- dată
- ONE
- cele
- on-line
- afară
- deschide
- funcionar
- operațional
- operator
- Avize
- Oportunităţi
- Oportunitate
- Optimist
- or
- comandă
- Altele
- al nostru
- Compania noastra
- afară
- exterior
- peste
- propriu
- deţinute
- proprietar
- tampon
- plătit
- dureros
- Hârtie
- parte
- partener
- piese
- parte
- trece
- pasiv
- trecut
- pauză
- Plătește
- de plată
- plată
- plăți
- oameni
- procent
- efectua
- performanță
- poate
- perioadă
- permise
- persoană
- Personal
- fenomenal
- fizic
- piese
- Loc
- plan
- planificare
- Planurile
- Plato
- Informații despre date Platon
- PlatoData
- player
- mulțime
- Sanitar
- la care se adauga
- Podcast
- Podcast-uri
- Punct
- poziţie
- pozitiv
- posibil
- potenţial
- Predictii
- destul de
- Prețuri
- de stabilire a prețurilor
- privat
- de capital privat
- Pro
- probabil
- Problemă
- proces
- Produs
- Profit
- profitabil
- proiect
- Proiecte
- dovadă
- adecvat
- proprietăţi
- proprietate
- protejat
- pune
- Punând
- Trimestru
- Rapid
- repede
- ridică
- ridicare
- rată
- tarife
- evaluare
- raport
- ajunge
- gata
- real
- Imobiliare
- Realitate
- realiza
- într-adevăr
- motiv
- motive
- recul
- reconstrucţie
- relaţie
- relativ
- minte
- eliminarea
- Închiria
- repeta
- reprezenta
- reveni
- venituri
- Recenzii
- dreapta
- Ridica
- Risc
- Riscurile
- Riscant
- Rockstar
- Camere
- rotund
- Alerga
- funcţionare
- Rural
- Said
- acelaşi
- Spune
- spunând
- spune
- Sezon
- Al doilea
- secunde
- vedea
- vedere
- părea
- văzut
- vinde
- De vânzare
- sens
- serviciu
- instalare
- Șapte
- sever
- Distribuie
- partajarea
- mutat
- șocat
- Pe termen scurt
- să
- Arăta
- Emisiuni
- parte
- semnificativ
- Semne
- asemănător
- simplu
- întrucât
- singur
- Ședință
- situație
- SIX
- încetini
- încetinirea
- Încet
- mic
- inteligent
- mai inteligent
- So
- până acum
- sol
- vândut
- REZOLVAREA
- unele
- Cineva
- ceva
- uneori
- Curând
- Spaţiu
- specific
- viteză
- petrece
- uzat
- vorbit
- Sponsori
- pătrat
- stabiliza
- Personal
- punct de vedere
- Începe
- început
- Stat
- statistic
- şedere
- Pas
- Lipi
- lipicios
- Încă
- Stop
- Istorii
- strategii
- stres
- structura
- structurat
- Elevi
- substanțial
- substanţial
- de succes
- de vară
- a presupus
- sigur
- leagăne
- sindicalizare
- sisteme
- tabel
- Lua
- ia
- luare
- Vorbi
- vorbesc
- impozit
- Impozite
- echipă
- echipe
- Tehnic
- tehnic
- spune
- tinde
- durată
- groaznic
- test
- Tailanda
- decât
- mulţumi
- Ziua Recunostintei
- acea
- Viitorul
- Legea
- Proiectele
- lumea
- lor
- Lor
- temă
- apoi
- Acolo.
- Acestea
- ei
- lucru
- lucruri
- crede
- Gândire
- Al treilea
- acest
- în acest an
- aceste
- deşi?
- gândit
- mii
- trei
- Prin
- de-a lungul
- timp
- ori
- sincronizare
- la
- astăzi
- azi
- împreună
- de asemenea
- a luat
- top
- emoționant
- oraş
- comerţului
- Tren
- Copie
- trend
- încercat
- a declanșat
- necaz
- adevărat
- cu adevărat
- Încredere
- încerca
- încercat
- Turcia
- ÎNTORCĂ
- se transformă
- Două
- tip
- tipic
- tipic
- Nesigur
- neobișnuit
- în
- înţelege
- înţelegere
- până la
- în sus
- us
- valoare
- Valori
- verifica
- Impotriva
- foarte
- Video
- Sat
- viziune
- Vizita
- volum
- aștepta
- Aşteptare
- umbla
- vrea
- dorit
- vrea
- a fost
- Washington
- Statul washington
- Deșeuri
- Cale..
- we
- website
- bun venit
- BINE
- a mers
- au fost
- Ce
- Ce este
- cand
- dacă
- care
- în timp ce
- OMS
- întreg
- de ce
- voi
- dispus
- câştiga
- VIN
- Iarnă
- cu
- în
- minunat
- Apartamente
- de lucru
- fabrică
- lume
- face griji
- valoare
- ar
- răni
- scris
- Greșit
- an
- ani
- încă
- tu
- Ta
- te
- youtube
- zephyrnet