O que faz o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD)?

Neste artigo

A Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) dos EUA é uma agência do governo federal que ajuda as pessoas a terem acesso a moradias populares. A maioria dos americanos associa o HUD à assistência à habitação pública e à assistência a famílias de baixa renda. No entanto, os programas HUD também ajudam os indivíduos a se qualificarem para Empréstimos FHA, fazer melhorias nas casas e aplicar leis de habitação justa em todo o país. 

Muitos investidores imobiliários estão considerando comprar casas no HUD para expandir seus portfólios. As casas hipotecadas pelo HUD são frequentemente vendidas abaixo do valor de mercado, permitindo que você reabilite e venda a propriedade para obter lucro. 

No entanto, os programas habitacionais do HUD também são uma ótima maneira para as famílias comprarem sua primeira casa. Esquemas como o “Programa Good Neighbor Next Door” ou o “Programa HUD $ 100 Dollar” oferecem opções de financiamento altamente acessíveis para famílias de baixa renda comprarem uma casa.

Este artigo explora o que é necessário para comprar uma casa HUD e se este tipo de habitação pode ser rentável. Você também aprenderá os prós e os contras de comprar uma propriedade hipotecada do HUD.

O que é uma página inicial do HUD

A Página inicial do HUD é uma propriedade hipotecada apreendida de proprietários que não pagaram o empréstimo da Federal Housing Administration (FHA). As casas HUD podem ser de qualquer tipo de propriedade – uma casa tradicional, um duplex ou até mesmo um trailer. A FHA paga o restante da hipoteca e o HUD coloca o imóvel no mercado imobiliário. 

As casas HUD que chegam ao mercado imobiliário são vendidas “no estado em que se encontram”. Portanto, você não pode esperar quaisquer atualizações, reformas ou reparos na propriedade. Além disso, como os proprietários anteriores sofreram dificuldades financeiras, a propriedade poderia estar em mau estado de conservação. No entanto, essas casas são normalmente as mais baratas para venda na região. 

Programas HUD

Os programas HUD começaram em 1965, quando o presidente Lyndon B. Johnson formou a agência. A sua missão é “criar comunidades fortes, sustentáveis ​​e inclusivas e casas de qualidade a preços acessíveis para todos”. Para atingir esse objetivo, o HUD administra vários programas para garantir moradias para aluguel a preços acessíveis e ajudar as famílias a desfrutar de segurança financeira e melhor qualidade de vida.

Aqui estão alguns dos vários programas habitacionais do HUD projetados para fornecer assistência financeira a qualquer pessoa que queira comprar ou alugar uma casa.

Programa de voucher de escolha de moradia

Comumente chamado Seção 8 habitação, esse programa oferece auxílio-aluguel para famílias de baixa renda, pessoas com deficiência ou idosos. Os proprietários que alugam para inquilinos da Seção 8 devem garantir que a propriedade atenda ou exceda os padrões mínimos de saúde e segurança. Além disso, os inquilinos recebem vouchers para ajudar a pagar suas hipotecas. 

Para se qualificar para a habitação da Secção 8, a família deve cumprir critérios específicos. Isso inclui renda média com base no tamanho da família, bom histórico de aluguel, falta de antecedentes criminais e escolha em uma lista aprovada de apartamentos ou casas do HUD. 

Em seguida, a autoridade local de habitação pública aprova os candidatos da Seção 8. 

Empréstimos federais de assistência habitacional

A FHA oferece seguro hipotecário e de empréstimo para pessoas que, de outra forma, não poderiam se qualificar de acordo com as regras hipotecárias padrão. Em vez de oferecer empréstimos diretamente, a FHA protege os credores aprovados do risco financeiro se o proprietário deixar de pagar a hipoteca. No entanto, a FHA pode executar a hipoteca dessas propriedades, que então se tornam “casas HUD”.

Aqui estão alguns dos critérios para se qualificar para um empréstimo FHA:

• Ter uma relação dívida / rendimento inferior a 43%
• Ter uma pontuação de crédito de pelo menos 580 para um pagamento inicial de 3.5%
• Tenha uma pontuação de crédito entre 500 e 579 para um pagamento inicial de 10%
• Pague o Prêmio de seguro hipotecário (MIP)
• Ter comprovante de emprego e renda estável
• Morar em casa como residência principal

Subsídios em bloco para desenvolvimento comunitário (CDBG)

Os programas do HUD também ajudam a garantir moradia segura e oportunidades justas de moradia. Por exemplo, o Programa CDBG fornece assistência financeira às comunidades para reabilitar e melhorar edifícios residenciais e não residenciais. Além disso, as subvenções ajudam a melhorar os serviços públicos e a aumentar o acesso ao emprego e aos serviços públicos.

Programa de parcerias de investimento HOME

A Programa CASA fornece fundos federais para melhorar a habitação de inquilinos e proprietários. Este programa é especificamente para famílias com rendimentos combinados abaixo do nível de rendimento familiar médio da região.

Por exemplo, um proprietário de baixa renda pode obter fundos para consertar ou reformar sua casa, protegê-la contra intempéries ou fazer reparos de emergência. Ou as famílias podem solicitar assistência de aluguel com base no inquilino para ajudar a pagar os custos de moradia ou pagar o depósito de segurança de um imóvel alugado. 

Fair Housing Act

A Fair Housing Act é um programa do HUD que garante que os fornecedores de habitação não possam negar habitação a ninguém com base na discriminação. Portanto, os proprietários não podem assediar, recusar-se a vender ou alugar, ou tornar a habitação indisponível devido aos seguintes factores: 

• Idade
• Identidade de gênero
• Orientação sexual
• Religião
• origem nacional
• Estado civil
• Corrida
• Cor
• Incapacidade

O Fair Housing Act se aplica igualmente aos proprietários que vendem uma casa ou aos proprietários que alugam uma unidade. 

Como comprar uma casa HUD

Comprar uma casa no HUD pode ser uma ótima maneira de conseguir um bom negócio em uma propriedade. Estas casas hipotecadas são frequentemente vendidas a preços promocionais, tornando-as atraentes para potenciais investidores e proprietários.

No entanto, a questão é: como você pode comprar uma casa HUD?

Como acontece com qualquer compra de imóvel, o processo de compra começa com a devida diligência. Portanto, é crucial pesquisar seu mercado-alvo, analisar comparações de vendas e calcular valores pós-reparo (ARV). Além disso, seria melhor aprender sobre as taxas associadas à compra de uma casa no HUD.

A próxima etapa é garantir que você tenha financiamento em vigor. Portanto, a menos que você possa fazer uma oferta em dinheiro pela casa, você precisará obter uma pré-aprovação para uma hipoteca. Esta etapa permite que você saiba quanto você pode dar um lance em uma propriedade do HUD.

Aqui estão as etapas necessárias quando você começa a procurar uma casa para comprar no programa habitacional do HUD:

• Procure casas HUD à venda: A Site do HUD lista várias agências federais com propriedades para vender. Lá, você pode pesquisar casas por estado ou CEP. Lembre-se, antes de enviar uma oferta de compra de uma propriedade para investimento, você deve esperar até que o período inicial de listagem termine. 
• Encontre um agente imobiliário aprovado pelo HUD: O HUD só aceita propostas para propriedades de agentes ou corretores licenciados. Portanto, encontrar um agente com experiência no processo de compra de HUD é essencial.
• Compilar informações sobre a licitação: A próxima etapa é reunir todas as informações do lance. Isso inclui o prazo, quem está qualificado para licitar e se a propriedade foi designada como “propriedade ocupada pelo proprietário”.
• Agende uma vistoria imobiliária: Se possível, peça a um inspetor residencial para verificar as condições do imóvel. As casas HUD são vendidas “no estado em que se encontram” e podem exigir reparos extensos. Se uma inspeção pré-licitação for impossível, certifique-se de que sua proposta inclua uma contingência de inspeção residencial.
• Envie seu lance: Trabalhe com seu agente imobiliário ou corretor para fazer uma oferta pelo imóvel que você deseja. Se o seu lance for o vencedor, você normalmente terá de 30 a 60 dias para finalizar o negócio. 

Quem se qualifica para uma casa HUD?

Qualquer pessoa pode se qualificar para comprar uma casa HUD. No entanto, os compradores proprietários-ocupantes têm prioridade no processo de licitação. Portanto, os primeiros 30 dias do processo de licitação são reservados aos proprietários-ocupantes – o que significa que a casa deve ser sua residência principal por 12 meses. Além disso, você não pode ter comprado uma casa HUD nos 24 meses anteriores.

Após o processo de licitação inicial de 30 dias, as condições de venda não são mais exclusivas para ocupação do proprietário. Depois disso, a licitação é aberta a todos, inclusive investidores consertados ou investidores que compram imóveis para alugar.

Como encontrar casas HUD

A única maneira de encontrar propriedades vendidas sob o esquema habitacional do HUD é no HUDHomestore.gov local na rede Internet. O site permite que você filtre os resultados para encontrar execuções hipotecárias do HUD com base no estado, CEP, tamanho da propriedade, preço e tipo de comprador. Essas propriedades executadas não são encontradas no MLS ou em outros sites imobiliários. 

Como financiar uma casa HUD

É possível comprar uma casa HUD por meio de financiamento tradicional, seja uma hipoteca tradicional, empréstimo FHA, empréstimo VA, empréstimo FHA203(k) ou dinheiro. No entanto, existem várias opções de financiamento adicionais para habitação no HUD. Aqui estão os mais comuns:

• Programa Bom Vizinho ao Lado: Este programa ajuda funcionários públicos qualificados – professores, policiais, bombeiros e técnicos médicos – a comprar uma casa com um desconto de 50%. No entanto, existem certos critérios a serem atendidos. Por exemplo, os candidatos devem morar na propriedade por no mínimo três anos.
• Programa de um dólar: Este incentivo ajuda famílias de baixa renda a comprar uma casa por US$ 1. As casas elegíveis devem estar no mercado há pelo menos seis meses.
• Programa de entrada de $ 100: Os compradores proprietários-ocupantes com baixa renda podem comprar uma casa com um pagamento inicial de $ 100. 
• Programa de vouchers Housing Choice: Famílias de baixa renda podem solicitar moradia na Seção 8 para receber ajuda financeira para ajudar a tornar o pagamento da hipoteca mais acessível. 

Os prós e contras de comprar uma casa HUD

Suponha que você esteja pensando em comprar uma casa HUD. Quais são os principais fatores que ajudam a decidir se faz sentido financeiro? Aqui estão as vantagens e desvantagens de adquirir uma propriedade HUD. 

Prós

1. Comprar uma casa HUD é mais barato

O benefício mais significativo das casas HUD é o preço. Normalmente, essas propriedades são vendidas abaixo do valor de mercado. Isto pode torná-los uma opção mais atraente para investidores ou famílias que procuram habitação a preços acessíveis. 

2. Menor adiantamento

Comprar uma casa HUD com um empréstimo FHA significa que seu pagamento inicial pode ser de apenas 3.5% do preço de compra. Portanto, um depósito típico variará de US$ 500 a US$ 2,000, em vez dos 20% padrão. Além disso, você pode se qualificar para o Programa de Adiantamento de $ 100. 

3. Assistência com custos de fechamento

Em muitos casos, os compradores de casas do HUD se qualificam para assistência para custos de fechamento. Isso pode ajudar a pagar impostos de transferência, taxas de gravação e outros custos associados. 

4. Menos concorrência no mercado imobiliário HUD

Outra vantagem de comprar uma casa HUD é que há menos concorrência. O licitante vencedor é aquele que gera o maior lucro líquido para a Secretaria de Habitação e Desenvolvimento Urbano. Não se baseia em contingências, financiamento ou valor do pagamento inicial.

Desvantagens

1. Casas HUD vendidas “sem serem vistas”

Você nunca pode comprar uma propriedade pronta para uso ao licitar uma casa do HUD. As propriedades são vendidas “como estão” e não há negociação sobre essas propriedades. Mesmo com uma inspeção de propriedade, podem existir muitos problemas invisíveis de reparo e reabilitação. 

2. Regras de ocupação e restrições de venda

Se você comprar uma casa HUD como “proprietário-ocupante”, estará sob duas restrições. Primeiro, você deve morar no imóvel por no mínimo um ano. Em segundo lugar, você não pode comprar outra casa do HUD por dois anos. Talvez não seja um grande problema, mas é algo a considerar.

3. Risco de comprar um poço de dinheiro

Um problema comum com as execuções hipotecárias do HUD é que as contas de reabilitação podem ser enormes. Como o proprietário anterior não conseguiu pagar a hipoteca, é provável que a casa esteja em mau estado de conservação. Além disso, o processo de execução hipotecária pode demorar muito, o que significa que pode estar vazio há vários meses ou anos.

4. Use um agente imobiliário aprovado pelo HUD

Comprar uma casa listada no site HUDHomestore restringe o tipo de agente que você pode usar. O agente imobiliário ou corretor deve ser aprovado pelo HUD para enviar uma oferta. 

5. Estoque limitado de habitações do HUD

Em comparação com o MLS, existem relativamente poucas execuções hipotecárias à venda. Por exemplo, muitos estados têm menos de dez propriedades à venda. A falta de propriedades disponíveis pode tornar difícil encontrar uma casa adequada.

Perguntas frequentes sobre a página inicial do HUD

Quais são as principais funções e finalidade do HUD?

O Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano visa criar comunidades fortes, sustentáveis ​​e inclusivas e casas de qualidade a preços acessíveis para todos. Através de vários programas, o HUD procura aumentar a propriedade de casa própria, apoiar o desenvolvimento comunitário e aumentar o acesso a habitação acessível e livre de discriminação.

O HUD trabalha com governos estaduais e locais, agências de habitação pública e organizações sem fins lucrativos para atingir esse objetivo.

Quem se qualifica para uma casa HUD?

Os dois fatores de qualificação ao comprar uma casa no HUD são divididos em proprietário-ocupante e investidor. Os primeiros 30 dias de licitação são abertos apenas para compradores que se comprometam a permanecer no imóvel por 12 meses. Isso inclui compradores que compram uma casa por meio de um programa HUD.

A segunda fase do processo de licitação do HUD começa se nenhuma proposta bem-sucedida for recebida na fase inicial. Qualquer pessoa pode se qualificar para licitar em uma casa do HUD que esteja listada há mais de um mês. 

O que a secretária do HUD faz?

O Secretário do Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano (HUD) assessora o Presidente em assuntos relacionados à habitação. Além disso, o Secretário inicia políticas e regras e supervisiona programas para promover a missão da agência de tornar a habitação a preços acessíveis – aluguer e aquisição de casa própria – acessível a todos, especialmente às famílias de baixos rendimentos.

Nota por BiggerPockets: Estas são opiniões escritas pelo autor e não representam necessariamente as opiniões de BiggerPockets.