Quando se trata de vendendo sua casa, uma avaliação domiciliar é quase sempre necessária. O processo pode ser emocionante e esmagador. É por isso que você deve estar familiarizado com o processo de avaliação residencial e saber o que esperar quando o avaliador aparecer.
Avaliadores profissionais fornecem uma avaliação imparcial do valor justo de mercado de uma casa. Isso pode ajudá-lo a tomar decisões informadas ao negociar, precificar e vender sua propriedade. Este artigo explora a importância das avaliações. Também analisamos os prós e contras da avaliação e por que obter uma avaliação é essencial para o processo de compra de casa.
Entenda o processo de avaliação residencial
O processo de avaliação da casa normalmente começa com o credor hipotecário agendando um dia e hora que trabalhe com o vendedor e o avaliador licenciado para visitar a propriedade.
A inspeção no local pelo avaliador geralmente leva de 1 a 3 horas. Os vendedores devem liberar sua agenda para o dia da avaliação. No entanto, a conclusão de todo o relatório de avaliação pode levar várias semanas para casas em mercados imobiliários movimentados.
Uma avaliação de propriedade considera a condição da casa. Eles também analisarão o número de quartos e quaisquer atualizações ou acréscimos que o proprietário fez desde a compra da casa. Recursos como piscinas, porões acabados e atualizações de eletrodomésticos com eficiência energética podem aumentar significativamente o valor da casa.
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Depois que o avaliador residencial inspeciona a propriedade, ele coleta informações sobre:
- Vendas comparáveis,
- preços médios de venda,
- e outros fatores externos do mercado que podem afetar o valor da casa.
As propriedades vendidas recentemente são um forte indicador da faixa de preço que sua casa venderá. Isso ajudará seu agente imobiliário a avaliar a propriedade adequadamente.
O avaliador de imóveis elabora um relatório detalhado com todas as informações coletadas durante o processo de avaliação da casa. Este relatório incluirá o valor estimado de avaliação e quaisquer preocupações ou problemas que afetem a transação imobiliária e o valor da casa.
Este relatório detalhado é fornecido ao vendedor, comprador e credor e normalmente é usado em negociações e determinar o valor justo de mercado da casa.
Avaliação versus inspeção residencial
A principal diferença entre uma avaliação e uma inspeção residencial é que as avaliações tendem a se concentrar no valor justo de mercado da casa, enquanto as inspeções residenciais se preocupam com a condição e a segurança da casa.
Além disso, a avaliação da propriedade é exigida pelo credor para garantir que o valor do empréstimo cubra o custo da casa e que o valor da casa seja alto o suficiente para o mutuário garantir o empréstimo.
Outra distinção importante entre avaliações e inspeções residenciais é que as inspeções residenciais são opcionais e podem não ser necessárias para algumas transações imobiliárias. No entanto, as inspeções residenciais podem ser necessárias como parte do processo de inscrição do credor hipotecário, dependendo do credor e do produto hipotecário.
As avaliações da casa também consideram as vendas recentes de casas comparáveis na área, enquanto a inspeção da casa diz respeito apenas à condição da propriedade.
Embora as avaliações e inspeções residenciais tenham algumas diferenças importantes, as duas também têm algumas semelhanças. Primeiro, ambos consideram as condições externas e internas da casa no relatório final. Avaliações e inspeções residenciais também visam proteger o interesse do comprador para garantir que ele receba o valor adequado da hipoteca e não pague demais pela casa.
Devo obter uma avaliação antes de vender minha casa?
O credor sempre exigirá uma avaliação antes que a compra da casa seja finalizada. No entanto, existem alguns casos em que faz sentido para o vendedor pagar por um avaliação pré-listagem antes da assinatura do contrato de compra.
Quando faz sentido obter uma avaliação pré-listagem
Abaixo estão algumas situações em que você deve considerar fazer uma avaliação antes de vender sua casa:
- Sua casa é única em comparação com outras propriedades em sua área. Casas únicas costumam ser difíceis de avaliar, pois são diferentes da maioria das outras propriedades na área. Nesse caso, pagar por uma avaliação pré-lançamento pode ser uma boa ideia para entender quanto vale sua casa antes de colocá-la no mercado.
- Há poucos dados sobre propriedades comparáveis. Propriedades comparáveis (ou “comps”) indicam com precisão a faixa de preço que você pode esperar que sua propriedade venda. No entanto, às vezes não há casas suficientes à venda em áreas rurais e partes do país com mercados imobiliários medíocres para se ter uma ideia de compensações na área.
- Sua casa é maior do que a maioria na área ou você está vendendo um monte de terra. Casas maiores e com características desejáveis, como piscinas e outras comodidades, podem precisar de uma avaliação pré-listagem para avaliar o valor agregado dessas adições. Proprietários com vários acres de terra também podem optar por uma avaliação da propriedade antes de listar com um agente imobiliário.
Benefícios das avaliações
O credor hipotecário exige avaliações para proteger o comprador de pagar demais por uma casa e receber um alto saldo hipotecário que os coloca debaixo d'água. No entanto, alguns benefícios vão além de apenas proteger os interesses do comprador.
Rácio empréstimo-valor
A relação empréstimo-valor (LTV) é exatamente o que parece. É a proporção do saldo da sua hipoteca, ou empréstimo, em comparação com o valor da casa. Um dos principais benefícios das avaliações é determinar seu LTV, o que pode permitir que você garanta condições favoráveis ao comprar ou vender.
>> MAIS: Como encontrar o valor da propriedade da sua casa
Além disso, um LTV mais baixo significa que você tem mais patrimônio em sua casa que pode ser usado para refinanciar saques e outras instâncias de empréstimo.
Os mutuários com um empréstimo emitido pela Federal Housing Administration (FHA) também podem se qualificar para o cancelamento de seguro de hipoteca assim que seu LTV atingir 78% e precisará de uma avaliação para isso.
Melhores condições para o comprador
A realidade é que as avaliações geralmente beneficiam mais o comprador do que o vendedor, o que significa que é importante entender como o comprador pode usar a avaliação a seu favor.
As avaliações geralmente permitem que os compradores negociar um preço mais baixo para a casa. Quando uma avaliação retorna abaixo do preço de tabela, os compradores podem usar isso como moeda de troca ao negociar o preço de compra da casa.
Embora isso não seja encorajador para os vendedores, saber que o comprador usará isso a seu favor pode ajudar seu corretor de imóveis a precificar sua casa com precisão e colocá-lo na melhor posição para obter o máximo possível de sua casa.
As avaliações podem ajudar os vendedores a obter mais por sua casa
Às vezes, as avaliações funcionam a favor do vendedor se voltarem mais alto do que o previsto. Isso pode atrair mais compradores, pois a casa vale mais e desencadear guerras de lances que podem aumentar ainda mais o preço da sua casa.
Contras para obter uma avaliação antecipada
Embora obter uma avaliação seja uma parte necessária do processo de compra de uma casa, às vezes as avaliações pré-lançamento podem prejudicar o vendedor em vez de ajudar. Aqui estão algumas razões pelas quais você pode querer pensar duas vezes antes de obter uma avaliação precoce.
- As avaliações iniciais podem não levar em conta as mudanças nos mercados. Os dados coletados de uma avaliação geralmente são baseados em vendas recentes de propriedades semelhantes em sua área. Os vendedores que compram uma avaliação hoje e não vendem sua casa por vários meses podem estar em desvantagem, pois as vendas recentes no mercado podem ter mudado. Por exemplo, se as casas começarem a ser vendidas por mais durante esse período, os vendedores podem precisar solicitar outra avaliação ou perder as mudanças nas condições do mercado.
- Custo extra. O vendedor paga por avaliações de pré-listagem, enquanto o comprador paga por avaliações padrão. Os vendedores devem esperar pagar de US$ 300 a US$ 500 por uma avaliação pré-listagem, o que pode não valer a pena para os vendedores que precisam de dinheiro.
- Divergência de opiniões entre avaliadores. Se você conseguir quatro avaliadores diferentes para estimar o valor justo de mercado da sua casa, você pode obter quatro valores diferentes. Isso é especialmente verdadeiro ao comparar uma avaliação pré-listagem com uma avaliação solicitada pelo comprador.
Outros motivos para fazer uma avaliação
Existem outras razões menos comuns pelas quais você pode considerar fazer uma avaliação, incluindo:
Divórcio
Os casos de divórcio geralmente exigem uma avaliação da casa para os proprietários que resolvem o divórcio e dividem seus bens igualmente entre cada parte. Se uma das duas pessoas decidir ficar em casa após o divórcio ser resolvido, seus advogados podem determinar quanto uma das partes deve à outra. As avaliações também podem tornar mais fácil para os casais chegarem a um acordo sobre o preço de lista se eles decidirem vender a casa.
Falência
O pedido de falência é outra situação comum em que o proprietário pode ser obrigado a vender seus bens, incluindo sua casa e quaisquer outras propriedades que possua. A falência também pode resultar em venda a descoberto pelo qual o banco tenta vender a propriedade rapidamente se o mutuário entrar em execução hipotecária.
Eliminando o seguro hipotecário
Os mutuários com um empréstimo convencional que fizeram menos de 20% de entrada serão obrigados a pagar o seguro hipotecário (ou PMI) ao credor até que seu LTV atinja 80% ou menos. Se os valores da propriedade aumentarem, os mutuários poderão eliminar o PMI mais cedo e podem querer uma avaliação da casa.
Quanto custa uma avaliação residencial?
Não existe um tamanho único quando se trata do custo de uma avaliação. A taxa de avaliação depende de vários fatores, incluindo localização, tamanho da casa, características únicas da casa e complexidade da avaliação. No entanto, as avaliações de casas médias encomendadas pelo credor geralmente custam cerca de US$ 300 a US$ 500.
Como se preparar para uma avaliação doméstica
Preparar-se para a avaliação de sua casa é essencial se você deseja obter o máximo de dinheiro para sua casa quando se trata de vender. Abaixo estão algumas dicas sobre como se preparar para uma avaliação residencial e o que esperar durante o processo.
- Leve a sério o seu apelo do meio-fio. As primeiras impressões são importantes, mesmo para um avaliador residencial. Os proprietários que se preparam para uma avaliação devem limpar todos os detritos de seu quintal e fazer um novo corte e afiação antes da avaliação da casa. Retocar a pintura do exterior da casa também pode ajudar a causar uma boa primeira impressão.
- Faça pequenos reparos. Existem algumas partes simples de sua casa que você pode reparar para aumentar o valor de sua avaliação. Consertar uma maçaneta quebrada, dobradiças que rangem ou pintura lascada são pequenos reparos que podem agregar valor à sua casa.
- Revise as avaliações anteriores. Você recebeu uma avaliação quando comprou a casa? Ou talvez você tenha refinanciado alguns anos atrás. Seja qual for o caso, revisar as avaliações anteriores é uma ótima maneira de ver o que reduziu o valor da sua casa no passado e o que você pode fazer para garantir que não aconteça o mesmo desta vez.
- Seja educado e respeitoso. Acredite ou não, ser cortês e respeitoso com o avaliador pode ajudar muito. Os avaliadores estão sujeitos a regulamentos rígidos, o que significa que tentar influenciar o valor da avaliação é antiético e pode causar problemas legais.
Entendendo um laudo de avaliação
À primeira vista, os relatórios de avaliação podem parecer complicados e difíceis de entender. No entanto, saber o que procurar e como ler um relatório de avaliação é importante se você quiser entender como o avaliador determinou o valor de sua casa.
O Relatório Uniforme de Avaliação Residencial (ou o formulário 1004) fornece uma explicação detalhada dos fatores que o avaliador usou para avaliar sua casa.
>>Respostas do agente: Como faço para obter uma avaliação da casa como está?
A primeira seção contém informações básicas sobre o mutuário e a propriedade. A seção “Contrato” cobre os detalhes financeiros associados à propriedade, enquanto a seção “Bairro” aborda o âmago da questão de avaliar sua casa. Esta seção também mostra as tendências da área e as características do bairro.
As seções a seguir do relatório de avaliação abrangem melhorias, comparações de vendas, substituições de custos e a abordagem de capitalização de receita. Finalmente, os resultados da sua avaliação são listados no final do relatório.
Considerações finais
O processo de avaliação pode parecer assustador para quem está comprando ou vendendo uma casa pela primeira vez. No entanto, seguir as dicas e orientações deste artigo o coloca na melhor posição para ter uma experiência de avaliação positiva e obter o máximo de sua casa na hora de vender.
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