Investimento em aluguel de curto prazo é onde o grandes quantias são feitos. Ao contrário das propriedades tradicionais de aluguel de longo prazo, os anfitriões de aluguel de curto prazo podem cobrar diárias mais altas, permitindo-lhes obter receitas muito maiores. Esse número de receita cresce exponencialmente quanto maior, melhor e mais exclusiva uma propriedade se torna. Então, um Mansão em estilo espanhol em Scottsdale vai alugar por MUITO mais do que uma grande casa tradicional. E é exatamente isso que temos neste episódio de Vendo Greene; uma mansão em Scottsdale, Arizona trazendo mais de US$ 300,000 por ano!
Nesta edição especial de Seeing Greene, David Green e Rob “Robuilt” Abasolo darão uma Aprofundamento da oferta em sua mais recente propriedade de parceria. Esse mansão enorme na ensolarada Scottsdale foi um dos propriedades mais caras Rob já havia comprado, mas com a ajuda de David, eles conseguiram transformá-lo em uma fonte de renda, mesmo com o surgimento de dores de cabeça. David e Rob caminham pelo custo da propriedade, como eles encontraram, o renovações eles ganharam e quanto esperam arrecadar este ano.
Eles também compartilham histórias de convidados isso fará com que você sinta simpatia por qualquer anfitrião de aluguel por temporada, o problema com aquecedores de piscina e o que fazer quando seu convidado puxa uma Glock para a faxineira da sua casa. Essas são as histórias que a maioria dos anfitriões de aluguel por temporada não conta, então fique por aqui se quiser ouvir todos os detalhes do fluxo de caixa!
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David:
Este é o podcast 727 do BiggerPockets. Quando vi a casa, não era como a maioria dos investimentos que compro e pensei “Este é um bom investimento, como fica em uma planilha?” É muito divertido. A arquitetura é realmente incrível. Há tantos lugares diferentes dentro de casa onde você pode se reunir e conversar ou ter uma experiência diferente. Esteja você sentado perto da lareira, sentado ao lado da TV de 85 polegadas na mesa de sinuca, na cozinha. Onde acho que alguém disse que é a maior bancada que já viu em uma propriedade.
O que está acontecendo com todos? Este é David Greene, o apresentador do podcast BiggerPockets Real Estate. Aqui hoje com um episódio verde. E adivinha? Eu trouxe alguns reforços. Estou hoje com meu co-apresentador Rob Abasolo neste episódio especial de ver o verde porque, por demanda popular, todos vocês insistiram que queriam saber mais sobre a propriedade que compramos juntos. Mas você não quer apenas ouvir sobre a propriedade, você quer ouvir os detalhes, você quer os detalhes interessantes. O que acontece nos bastidores? Qual é a história? O que vocês tiveram que encontrar? Como tem sido? E vamos compartilhar tudo com vocês aqui hoje. Rob, bom dia para você.
Roubar:
Olá, como vai? Definitivamente é manhã aqui, não 4h30. Estou animado para 2023 porque acho que este é o ano para mais experimentações no mundo imobiliário. Porque em 2022 compramos esta enorme mansão gigante em Scottsdale. Acabei de fechar um negócio sub2 em uma casa de praia aqui em Crystal Beach, Texas, e se alguém quiser saber mais sobre esse negócio e como entrei nesta casa de $ 850,000 por apenas $ 50,000, deixe-nos saber nos comentários abaixo e talvez nós ' vou me aprofundar um pouco nisso. Estou muito animado para 2023. Estou muito animado e animado para experimentar mais coisas, comprar mais propriedades de luxo, construir casas mais estranhas, entrar em negócios mais criativos, talvez tentar o atacado, talvez tentar mais arbitragem. Quero fazer tudo porque adoro aprender e adoro ensinar as pessoas de… Gosto de lutar e mostrar às pessoas tudo bem, foi aqui que errei, espero que isso ajude você, certo? Esse é o nosso trabalho aqui no podcast.
David:
Absolutamente. Já os ouvi serem chamados de comedores de cogumelos. Eles são a pessoa que você envia para lá. “Ei, coma aquele cogumelo e veja se você morre.” “Oh, Tommy não morreu, acho que podemos comer essa coisa agora”, certo? Esse é o nosso trabalho: ir lá e cometer todos os erros, fazer os movimentos e aprender o máximo que pudermos. Pegue as cicatrizes de batalha e depois coloque-as em um livro para que você não precise mais fazer isso.
Roubar:
Ei, Tommy não morreu, mas ele está balançando muito a mão na frente do rosto e dizendo: “Uau, cara, estou pirando por causa do seu homem”.
David:
É um cogumelo diferente, mas o efeito é o mesmo. Não vá lá e cometa um monte de erros, apenas deixe Rob e eu cometê-los. Ouça este podcast gratuitamente, aprenda tudo o que puder e tudo o que pedimos em troca é uma avaliação cinco estrelas. Se você pudesse ir a qualquer lugar onde ouve podcasts e dizer que você adora o programa e nos dar uma boa crítica, nós agradeceríamos. Isso pode ser no Apple Podcast, Spotify, Stitcher, seja lá o que for. Se não conseguirmos isso, não seremos o programa número um no setor imobiliário e isso esmagaria minha alma, porque merecemos ser. No episódio de hoje, como eu disse, vamos abrir as cortinas e compartilhar exatamente o que está acontecendo com esta propriedade e também algumas histórias engraçadas de coisas que deram errado. Por falar nisso, Rob, por que você não nos traz a dica rápida de hoje?
Roubar:
A dica rápida de hoje é não dar descontos limitados ao seu preço. Não sei. Deve ter havido um artigo publicado recentemente que dizia “Ei, tudo é negociável. Você sabia que pode negociar com seu anfitrião do Airbnb?” Não faça isso. Os anfitriões do Airbnb dedicam muito tempo, esforço e energia para deixar o Airbnb em suas melhores condições e, portanto, pedir-lhes que façam um desconto é basicamente pedir que você dê um desconto no seu trabalho. É a mesma coisa, certo? Se você é, não sei, um profissional de jardinagem, por exemplo, normalmente pagarei o que você disser que vai me cobrar. Eu não vou ficar tipo “Ei, que tal metade disso só porque é lento?” Essa pessoa também tem que ganhar a vida, certo?
Se você é um anfitrião, por outro lado, não dê o desconto porque A, esses tipos de hóspedes são normalmente as pessoas que exigem mais manutenção. No final, eles receberão o desconto quando solicitarem um reembolso de todas as pequenas coisas. Provavelmente é muito óbvio que me machuquei gravemente e fiquei com cicatrizes de todas as minhas experiências com descontos, que você ouvirá um pouco mais no episódio de hoje. Confie no teu taco. Você tem um produto de qualidade, vai cobrar um preço de qualidade, não dê descontos. Conheça o seu valor e adicione impostos, David,
David:
Sim, rei, sim. Conheça o valor dos investidores do Airbnb por aí. Na verdade, é uma técnica de vendas bem documentada fazer com que alguém concorde com você em pequenas coisas, porque você pode aproveitar isso para coisas maiores. Então isso foi algo que aprendi e comecei a usar quando me tornei agente. Se você entrar em uma visitação pública e eu disser: “Ei, posso ser seu agente?” A resposta será “Não, estranho, não te conheço e agora você me assustou”.
Mas se eu disser: “Ei, você se importaria de vir aqui? E você se importaria de responder a esta pergunta? E posso te mostrar uma coisa no quintal? Você se importaria de segurar essa coisa para mim? E ei, você poderia dizer algo para aquela pessoa ali por um rápido segundo? Agora que você me disse sim seis vezes seguidas, ei, você se importa de vir ao meu escritório amanhã para uma reunião sobre o que faço para ajudar os compradores? É muito difícil dizer não e as pessoas aprendem isso. Eles vão dizer: ‘Posso ter um desconto? Se você disser sim, não será como “Ah, sim, consegui um desconto. Em que mais posso obter desconto?” E se você não sabe do que estou falando, leia o livro If You Give a Mouse a Cookie, ele explicará muito melhor do que Rob ou eu podemos agora. Você conhece aquele livro, Rob?
Roubar:
Claro, eu leio antes de ir para a cama todas as noites. Não para minha filha, eu só... acho que é uma ótima leitura.
David:
Sim, é, e faz parte de como você aprende a dizer não a esses investidores. Então, todos, por favor, DM Rob a frase que te machucou. Tudo bem, vamos ao show de hoje. Tudo bem, Rob, vamos falar de Scottsdale, a propriedade que compramos. Como foi quando o compramos? Quais são alguns dos desafios que enfrentamos? Como superamos esses obstáculos? Vamos falar sobre o que aconteceu do jeito que pensamos que seria, o que foi pior do que pensávamos que seria, o que foi melhor do que pensávamos que seria, onde estamos hoje. Para recapitular aqui, vamos falar sobre por que escolhemos comprar na cidade de Scottsdale. O que você lembra sobre isso?
Roubar:
Bem, acho que foram algumas coisas, certo? Queríamos encontrar uma propriedade. Queríamos encontrar uma propriedade de luxo em um lugar para onde as pessoas migrassem naturalmente. E então, obviamente, há o grande êxodo da Califórnia, que tem sido um grande alarmismo popular nas manchetes nos últimos anos, eu acho. Os californianos estão se mudando para o Arizona. Eles estão se mudando para lugares como Tennessee, Texas, Flórida. O Arizona também é um grande ponto de acesso para onde as pessoas estão migrando. E também, Scottsdale é realmente um daqueles destinos de sonho. É o destino de solteiro onde se você vai dar uma despedida de solteiro ou uma despedida de solteira está no topo da lista de tantas cidades, certo? Acho que naturalmente as pessoas estavam se mudando para lá e o mercado de turismo estava crescendo lá, e isso parecia ser o que nos atraiu. E você?
David:
Isso é uma grande parte disso. Vejo as vantagens que você descreveu como benefícios de curto prazo. Não é que eles sejam bons ou ruins. No curto prazo, na criação de receitas e na garantia de que esta propriedade continuasse rentável. É exatamente isso que estamos vendo, é de onde virá a receita. A construção de riqueza a longo prazo, que provavelmente será o capital próprio da propriedade. E o elemento defensivo, sobre o qual não falo com tanta frequência, mas que é uma grande parte da tomada de decisão que coloco no investimento imobiliário, é que estou sempre pensando bem, como posso me proteger contra o lado negativo? Scottsdale, Arizona, é para onde vai muito dinheiro. Muitas pessoas que se dão bem na vida se aposentam em Scottsdale. Muitos pássaros da neve visitam lá para fugir da área fria em que estão. Está crescendo muito rápido. É uma área para a qual a riqueza é atraída. Não tenho certeza, mas tenho certeza de que eles têm mais campos de golfe per capita do que qualquer outro lugar que possam escolher.
Roubar:
Provavelmente. Certo.
David:
Coisas do tipo rico estão acontecendo por aí. Se você tem um filho na torcida ou em algum clube esportivo caro, todos esses grupos vão para Scottsdale para jogar futebol ou basquete ou o que quer que seja. Há também este elemento em que o preço daquela área continuará a aumentar, acreditamos, quando outras áreas do país poderão estagnar ou mesmo cair. A longo prazo, sentimos que era uma aposta segura e, a curto prazo, sentimos que era uma aposta lucrativa. E finalmente dissemos que é onde queremos procurar a propriedade,
Roubar:
Concordo com tudo isso. E também, há muitas coisas acontecendo em Scottsdale, como os passeios de golfe da Waste Management, este ano o Super Bowl está lá. Então, sentimos que também conseguiríamos algumas reservas muito interessantes do Airbnb este ano, em particular.
David:
Agora, lembro que quando estávamos olhando propriedades, começamos com algumas coisas incríveis em Paradise Valley que realmente gostamos. E então nosso primeiro corretor de imóveis que entramos em contato com Billy, grite para Billy… Se vocês quiserem se conectar com ele, me avisem que ficarei feliz em conectar vocês. Ele é um dos meus primeiros caras do Arizona que me ajudou a construir um portfólio lá. Ele voltou e disse: “Na verdade, você só pode alugar essa coisa seis meses por ano”, o que é um pouco complicado quando você começa a olhar para as leis de HOA de receita, ou talvez fossem as leis do governo municipal . Não me lembro o que era, mas tínhamos alguma regulamentação. Então saímos de Paradise Valley, de onde gostamos muito, e começamos a procurar em Scottsdale. Estávamos olhando alguns, mas este era apenas algo diferente. Você se lembra da sua primeira sensação ao ver o imóvel? O site da propriedade, as fotos dela?
Roubar:
Sim. Minha primeira impressão quando vi isso foi que eu não estava qualificado para comprar ou possuir um imóvel como aquele porque era 3.8-
David:
Da mesma forma que você se sentiu quando viu sua esposa, certo?
Roubar:
Exato. Ultrapassei minha cobertura nisso e a mesma coisa nesta propriedade também, certo? Eu superei minha cobertura, lá vamos nós. Veja, eu sei algumas coisas. Esta propriedade custava US $ 3.4 milhões, eu acho, inicialmente e era simplesmente majestosa. Foi tipo, ah, meu pequeno Rob Bill aqui, eu não mereço esta casa. Eu acho que isso foi uma coisa muito intimidante para mim na época, porque foi tipo... quero dizer, isso vai de eu comprar essas casas de três a quatro a US$ 500,000 para realmente ir de zero a 10 muito rapidamente, certo, mas você estavam me treinando dizendo: “Bem, você quer comprar 10 casas este ano, certo?” E eu disse “Bem, sim”. E você fica tipo “Por que não comprar um?” E eu disse “Isso é justo”.
David:
Não tomamos essa decisão logo de cara. Eu não diria que discutimos, mas definitivamente tivemos um diálogo saudável que seria uma boa maneira de você apresentar suas objeções e então haver respostas para elas e então eu apresentei objeções e você teve respostas para elas. O que se resume é que se comprarmos 10 propriedades de US$ 400,000 ou propriedades de US$ 300,000, será muito mais trabalhoso. Isso vai nos custar dinheiro em outras áreas da vida, porque o tempo e a energia que temos que investir nessas 10 propriedades não são apenas gratuitos, você tem que retirá-los de outro lugar. Então, poderíamos estar ganhando dinheiro fazendo outras coisas que não estaríamos. Provavelmente não seríamos capazes de comprá-los em um mercado tão bom. Portanto, não achamos que a valorização fosse tão valiosa para investir US$ 3 milhões em imóveis em Indianápolis ou em imóveis em Wichita, Kansas, mas para colocá-la em imóveis em Scottsdale, pensamos que tínhamos uma vantagem maior.
E também havia o elemento de que temos algumas opções que podemos fazer com este lugar. Podemos realizar retiros lá, podemos trazer outros investidores para ensiná-los. Podemos aprender como trabalhar em um espaço de luxo que apresenta uma vantagem geral maior. Mais ou menos, colocar nossos medos, nossas objeções e nossas perguntas na mesa levou a uma experiência legal em que eu te conheci melhor, você me conheceu melhor, e na verdade acabamos concordando que essa era a atitude certa. Porque você se lembra de algo diferente?
Roubar:
Não, está certo. Não era só administrar as 10 propriedades que nos deixava nervosos, mas montar 10 propriedades é uma verdadeira chatice, certo? Montar uma propriedade Airbnb não é ciência de foguetes, não é difícil, sempre falo isso, mas é trabalhoso. E é muito trabalho duro colocá-lo em funcionamento. Para desempacotar as coisas, desmontar as caixas, discutir sobre onde deveria ficar o sofá em vez da TV. E fazendo isso 10 vezes. Quero dizer, pense em todas as discussões e em todas as coisas que tivemos naquele vídeo que gravamos.
David:
Picadas de mosquito que nunca pararam.
Roubar:
Isso mesmo. Tínhamos tantos deles com apenas uma casa, imagine fazer isso 10 vezes pelo mesmo valor geral de patrimônio, receita e coisas assim. Acho que realmente começou a fazer sentido. Porque acho que toda semana nos reuníamos e eu apresentava a vocês 10 propriedades e eu pensava “Tudo bem, este é 300, este é 500, este é 800”. E então você fica tipo “Ok. Tudo bem. Receita de 800,000, $ 100,000. Bom, mas não vai realmente avançar em direção aos nossos objetivos finais, certo? E então acho que foi aí que começamos a reestruturar um pouco a estratégia.
David:
E a outra coisa que quero destacar quando você toma decisões como essa… Porque nem todo mundo está em condições de comprar uma propriedade de US$ 3 milhões, estamos cientes disso, certo, mas em algum momento da sua carreira você provavelmente estará. Em algum momento da sua carreira, você provavelmente irá para 1031 coisas e terá a opção. Quando você possui 10 propriedades, vamos supor que algo significativo aconteça com sua propriedade e que tome muito do seu tempo todos os anos. Há um problema com um hóspede, há algo que quebra, há algumas despesas de capital que precisam ser feitas e você terá que fazer algumas pesquisas e algum trabalho operacional logístico para consertar isso.
Bem, se comprássemos 10 propriedades, quase garantiríamos que uma vez por mês estaríamos lidando com uma dor de cabeça como essa, em comparação com uma vez por ano, quando você tem uma propriedade. Realmente começa a piorar. A certa altura, meu portfólio cresceu para mais de 50 residências unifamiliares e todos os dias havia algum problema. Isso apenas me fez odiar o mercado imobiliário, pois se você reduzir isso, o impacto emocional que isso causa sobre você será muito menor.
Roubar:
E acho que é justo dizer que compramos uma casa de US$ 3.25 milhões, mas é como se você e eu comprássemos cada um uma casa de US$ 1.6 milhão, certo? Há um pouco de você que trouxe poder de empréstimo e capital, eu trouxe poder de empréstimo e capital. A compra de US$ 1.6 milhão faz sentido para alguém em meu portfólio, que possui 14 aluguéis de curto prazo e também comprou um hotel. Não foi tão louco, mas ainda é aquele choque de adesivo de “Bem, estamos realmente fazendo isso porque isso não é”… “Não é uma bola de golfe ou softball aqui, isso é”… “Estamos sendo jogado em uma bola curva, certo? Mas foi muito divertido. Acho que nossas expectativas são do tipo “Ok, isso vai ser uma loucura”. Mas assim que vimos a casa também pensamos “Ah, essa casa é especial”.
David:
Agora vamos falar sobre como acabamos encontrando o corretor de imóveis que usamos para a casa. Você era o responsável por... Originalmente, íamos usar Billy, e Billy era bom, e ele nos ajudou a identificar algumas propriedades que não eram boas. E então você começou a ligar em busca de corretores de imóveis, acho que para ajudar com a casa específica com a qual você tinha dúvidas que o levaram a uma trilha de coelhos. Então você pode contar um pouco dessa história?
Roubar:
Então Billy estava nos ajudando em Phoenix, e então eu pensei “Bem, o mercado do Airbnb em Scottsdale terá suas próprias nuances especiais”, então conversei com você sobre isso e você disse “Vá encontrar o maior e pior corretor, e encontre seu maior e pior corretor de imóveis no setor de aluguel de curto prazo. Liguei para a Sotheby's ou algo parecido e pensei “Ei, preciso falar com o chefe do espaço de aluguel de curto prazo”. E eles disseram “Tudo bem, deixe-me conectar você com”… Acho que o nome dele era Frank. Falei com ele muito rapidamente. Ficou claro que ele não sabia muito sobre aluguéis de curto prazo, o que é bom, mas ele disse “Cara, você precisa falar com Michael [inaudível 00:15:12] que é um grande amigo meu, esse é o que ele faz, esta é a especialidade dele.” E eu disse “Isso foi muito gentil da sua parte. Você está basicamente dando uma comissão de US$ 50,000.” Ele fica tipo “Oh, o que vai, vai, vai ser ótimo”. E eu disse “Tudo bem, obrigado, cara”.
Então ele se conectou com Michael. E Michael era dono de 20 propriedades de luxo em Scottsdale, poderia me ajudar a fechar negócios, estava analisando as projeções de receita, poderia me dizer quais comodidades precisávamos, quais comodidades não precisávamos e meio que conhecia o jogo de aluguel de curto prazo. e de volta para esse mercado específico. E isso realmente tornou todo o processo muito mais fácil para nós, porque poderia corroborar as comparações que estávamos fazendo quando compramos o imóvel.
David:
Esse foi um grande motivo pelo qual acabamos gostando dessa experiência, porque essa era uma pessoa que… Michael era um corretor de imóveis que ajudava as pessoas a comprar essas propriedades. Ele também era dono de uma empresa de administração de propriedades, também administrava as próprias propriedades que possuía, então tinha muita experiência em saber o que procurar, conexões dentro da indústria de pessoas que precisaríamos para consertar as coisas quando elas quebrassem ou prestassem serviços de manutenção. a propriedade. Acho que ter a pessoa certa em nossa equipe fez uma grande diferença. Agora, você se lembra de algum dos obstáculos que enfrentamos no depósito?
Roubar:
Na verdade. Tivemos a inspeção, mas na verdade a inspeção foi relativamente ideal. Houve algumas correções abaixo de US$ 2,000 sobre as quais nem íamos pedir nenhuma concessão. O único obstáculo real de que me lembro foi que íamos reduzir inicialmente 15% e depois acabámos por ter de reduzir 20%. Isso foi realmente como “Ok, bem, 5% de 100,000 não é grande coisa, 5% de três milhões são 150 mil ou algo assim”. Estávamos tendo que remodelar o negócio e ficar bem, ainda faz sentido do ponto de vista do dinheiro sobre dinheiro? E aconteceu e ainda seguimos em frente.
David:
Essa foi uma grande peça. Na verdade, são cinco acres de terra e aprendemos da maneira mais difícil. Essa foi uma das razões pelas quais não conseguimos os 15%, eles não subscreveriam algo em cinco acres de terra. E a razão é que os credores só querem aterrar em terrenos melhorados, não querem executar a hipoteca em terrenos brutos que não podem vender. Portanto, os pensamentos são: se for mais de dois milhões ou US$ 2.5 milhões, a suposição é que há muito valor no terreno para que possamos receber de volta o dinheiro que lhe emprestamos. Tivemos que mexer alguns pauzinhos por meio de uma corretora para conseguir financiar o negócio, o que conseguimos, mas não conseguimos os queridos 15% que estávamos recebendo na época.
E pensando bem, agora sabemos, é por isso que esta propriedade estava disponível pelo preço que conseguimos. Depois que compramos, voltei para Scottsdale para comprar mais e não havia nada nem perto disso. Foi de longe o melhor negócio. Na verdade, descobri que os cinco acres de terra, se você comprasse o terreno sem nada, custariam mais do que pagamos pela propriedade inteira. Às vezes, esses obstáculos acabam sendo o motivo pelo qual você consegue um bom negócio.
Roubar:
É realmente interessante. Scottsdale e Phoenix como um todo viram uma queda no mercado imobiliário do ponto de vista de preços. E eu sei que você não pode realmente colocar muito mérito em Redfin ou Zillow, nessas estimativas e coisas assim, mas na verdade eles subiram substancialmente para 3.8 milhões ou algo parecido. O que, novamente, não estou apostando muito nisso, mas achei interessante que Zillow e Redfin não estivessem realmente acompanhando a correção descendente naquela propriedade específica. Essa terra é realmente valiosa. E está tudo praticamente esgotado, não há realmente nenhum terreno não utilizado naquela propriedade. Eles têm um paisagismo muito bom. Eles têm celeiros. Acho que costumava ser uma fazenda equestre ou algo parecido. Realmente majestoso de cima a baixo do ponto de vista arquitetônico.
David:
E essa propriedade específica tinha algumas outras coisas que realmente gostamos. Os vizinhos estão muito longe. Este é provavelmente o melhor bairro de Scottsdale. As outras casas ficam muito, muito, muito longe. Não é provável que os nossos vizinhos o façam... Ou que os convidados causem reclamações aos vizinhos. É zoneado para permitir cavalos, o que não existe em muitas áreas, o que lhe confere um valor inerente ao longo do tempo à medida que cresce. E então são esses cinco acres de área bem cuidada, incrível, certo? As vistas são incríveis.
Roubar:
Caro bem cuidado.
David:
Sim absolutamente. Vimos algumas vantagens aqui. E desde que o compramos, não vi nada aparecer naquele bairro por qualquer preço. Acho que houve um de 12 milhões, o que não é realista.
Roubar:
Vou levar 12 milhões.
David:
Você quer comprar esse?
Roubar:
Quero dizer, honestamente, se alguém nos oferecesse 3.8, eu diria “Quer dizer, isso é muito bom para um lucro de oito meses”.
David:
Quando ouvirem o resto da história pelo que estamos passando, poderão entender por que isso acontece. Se movendo. Vamos conversar sobre o que investimos na propriedade. Então a primeira coisa que fizemos ao comprar foi voar até lá, conferir, fizemos um pouco de conteúdo e juntamos a cabeça para repassar o plano de reforma e também os móveis. Explique o que fizemos para a reforma.
Roubar:
Certo, certo. Na verdade, fizemos uma paródia do piloto do programa HGTV, eu e David, está no canal Robuilt no YouTube. Acho que é muito divertido da nossa parte apenas brincar e passar por esses processos de decisão sobre o que realmente é necessário para configurar um Airbnb desse tamanho. Porque entramos nisso com um orçamento de mobília de US$ 30,000 porque compramos o lugar totalmente mobiliado pensando que seria um... Faça-nos justiça. Mas, na verdade, quando chegamos lá, percebemos que a maioria dos móveis não era muito utilizável porque muitos dos móveis eram desse azul água-esverdeada.
Então acabamos nos livrando de muitos móveis, mas mantivemos coisas como sofás, camas, mesinhas laterais, cadeiras de acento. Mas, na verdade, fizemos algumas pequenas reformas nisso. Não acho que isso nos custe muito mais do que US$ 10,000. E essas reformas eram coisas como pintar paredes. Havia um console de mídia que foi embutido na parede do quarto principal e pedimos que removessem a metade superior e depois colocamos uma bancada de granito para torná-la uma cômoda muito bonita, basicamente com a TV nela.
Havia um azulejo roxo em todos os banheiros e contratamos o faz-tudo para entrar e pintar com tinta preta Rust-Oleum que é tinta para azulejo. Então foram muitas coisas realmente pequenas do ponto de vista cosmético, do que planejamos fazer. E então, obviamente, a situação aumentou a partir daí. Mas também gastamos uma quantia decente em móveis. Acho que provavelmente acabamos gastando, quero dizer, 45, talvez 50,000 no total em móveis novos, o que não é terrível para uma casa de 6,000 pés quadrados.
David:
Você sabe qual foi o orçamento total para a reabilitação, os móveis e os reparos que foram feitos até agora?
Roubar:
Quero dizer que foram cerca de 130,000 mil, algo assim, talvez 140. Fizemos muito, certo? Fizemos coisas como trocar a churrasqueira, certo? E a churrasqueira ficava de frente para uma montanha e era linda mas não funcionou. E você não pode simplesmente comprar uma churrasqueira de US$ 300 na Lowe’s. As inserções que realmente vão para as bancadas são muito caras, custam dois ou três mil. Também adicionamos uma mesa de sinuca porque pensei que teria uma estética legal, não sei, naquele grande espaço aberto e seria muito bom para despedidas de solteiro.
David:
Contratamos um designer pessoal, certo?
Roubar:
Nós fizemos. E isso foi sobre-
David:
Tivemos que pagar por isso.
Roubar:
Talvez 5,000 dólares, algo assim. E ela foi ótima. E também adicionamos um aquecedor de piscina. E aquele aquecedor de piscina custou 24 mil não apenas para o aquecedor de piscina, mas também para a escavação para passar uma linha de propano de e para a piscina até fora de casa até um grande tanque de propano. Foi muito caro. Recebemos um monte de orçamentos e era apenas um orçamento caro. Não acho que aquecedores de piscina geralmente custem tanto, acho que geralmente ficam na faixa de 12 a US $ 15,000, mas em uma propriedade desse tamanho, uma piscina desse tamanho, o imposto de Scottsdale, certo, somando-se a isso também simplesmente não conseguíamos nada mais barato.
David:
Definitivamente investimos algum dinheiro na propriedade. E a última peça deste segmento que quero ter certeza de que cobriremos é você e eu sabia que, quando o compramos, não sairíamos esmagando-o. Esta não é uma propriedade que você compra e no primeiro mês você é lucrativo. Sabíamos que haveria coisas que dariam errado e que não conhecemos, que levaria um pouco de tempo para começar, que teríamos que despejar muito dinheiro na propriedade para levá-la onde nós quero que vá. Definitivamente, isso é algo que estamos comprando para o longo prazo, e nos demos uma janela de 18 a 24 meses antes mesmo de esperarmos que fosse lucrativo. Agora eu sei que isso é algo diferente do que você normalmente faz nas outras ofertas que compra. Então, pensando bem, você está disposto a compartilhar? Você achou que eu estava louco? Você estava ouvindo isso com um buraco no meio do estômago? Quais foram seus pensamentos quando chegamos a essa conclusão?
Roubar:
Não, acho que foi bom. Quer dizer, eu realmente não dependo do fluxo de caixa, apenas estoco e reinvesto. Então eu acho que para este há muitas coisas envolvidas, certo? R, estávamos elaborando nosso acordo com números de 2021 e 2020, o que é realmente difícil de fazer porque nossos cálculos sobre isso dizem: “Ah, vamos ganhar meio milhão de dólares em receita todos os anos”. Mas eu pensei “Não tenho os dados de 2017, 2018, 2019 antes dessa corrida maluca do Airbnb”, certo? Então chegamos lá com tudo certo, se pudéssemos arrecadar 500 a 550, seria incrível, seria um retorno incrível, mas tudo o que realmente precisamos é arrecadar 300 mil. E se pudéssemos fazer isso, pelo menos cobriríamos todas as nossas despesas. Fiquei dizendo a vocês o tempo todo, quando estávamos configurando, e pensei “Quero investir mais nisso” porque senti que tínhamos uma Ferrari, certo, e estávamos colocando calotas na Ferrari.
E há um componente muito grande nisso que ainda não fizemos, que é aquela quadra esportiva que custaria US$ 25,000 mil para basicamente ser refeita. Acho que finalmente decidimos esperar até termos dinheiro entrando antes de investi-lo. Mas é difícil porque acho que esse imóvel ainda precisa de pelo menos mais um… Quer dizer, só o básico, 50 mil só para ter quadra poliesportiva, e um mini putt putt, e coisas assim. E depois novos móveis externos. Há muita coisa que eu faria se pudesse, mas acho que por enquanto está cumprindo seu propósito e fazendo seu trabalho dentro do portfólio.
David:
Sabíamos que íamos precisar refazer a quadra esportiva, conseguimos a proposta de 25,000 mil. Tem uma cesta de basquete e uma quadra de tênis montada ali, e é cercada por uma cerca de arame, é muito legal. Então surgiu o problema do aquecedor da piscina, o que não esperávamos. Explique por que você acredita que era melhor investir no aquecedor da piscina do que na quadra esportiva.
Roubar:
Conversando com Michael, que é especialista neste mercado, ele basicamente disse que as pessoas vão escolher o seu imóvel em detrimento de outro apenas com base no aquecimento da piscina. O aquecimento da piscina é a comodidade número um que as pessoas querem, o que é honestamente... Não entendo, cara, é uma loucura para mim, é mesmo porque está muito frio lá fora agora. Tudo bem, apenas para um quadro de referência. Eu tenho uma piscina, é uma piscina pequena, na minha casa tem provavelmente 10 metros por 98 metros. Levamos essa coisa até 100 até 104 graus. Pode ir até 20, certo? E podemos fazer isso quando está 30, XNUMX graus lá fora, porque é a temperatura de uma banheira de hidromassagem.
Em Scottsdale, quando você aquece uma piscina, você não a aquece até a temperatura da banheira de hidromassagem, mas sim até 85, o que é um pouco menos que morno. Não está quente, não está frio, mas com um clima de 20 graus está congelante. Para mim é uma loucura que as pessoas até queiram a piscina aquecida mas cobram… Eles vão pagar né, a gente cobra $150 por dia. É uma coisa cara para adicionar, mas todos querem. Eu simplesmente senti que se fôssemos competir com alguém neste espaço, e em qualquer um dos lugares luxuosos que oferecem aquecimento de piscina, seríamos examinados se não o tivéssemos. Foi apenas uma daquelas coisas em que tivemos que aguentar a bala, eu sinto.
David:
Ao contrário da quadra esportiva, onde não é anunciada como parte da propriedade, então qualquer deficiência nela ninguém entra dizendo “Oh, que diabos? Isto não está em boas condições” porque nem sequer é mencionado na lista de coisas que eles ganham quando alugam o imóvel.
Roubar:
Quero dizer, tivemos uma pessoa que ficou um pouco intrometida e saiu andando por aí e disse “O que é isso?” E então eles nos enviaram uma mensagem e disseram “Onde estão as raquetes?” E nós pensamos “Se você está olhando para a quadra de tênis, sabe que ela não está em condições de jogar”. Foi engraçado para mim. Mas nós pensamos “Não está em uso”. E eles ficaram um pouco chateados com isso, mas eu também pensei “Bem, nós não oferecemos isso, então você não pode ficar bravo com isso”. Mas essa é uma daquelas coisas irritantes em que se você mostra uma comodidade e diz que não funciona ou que não está incluída, as pessoas ainda querem a comodidade porque muitas vezes querem o que não podem ter.
David:
Agora, quando estávamos escolhendo propriedades para ver, estávamos analisando várias delas todas as semanas que nos encontrávamos. E tínhamos um sistema de cinco pontos, chamamos-lhe matriz de cinco pontos, e vou compartilhar isso brevemente antes de passarmos para como era o processo real de comprá-lo. Estávamos olhando para a receita, obviamente, qual é o ROI? Uma das primeiras coisas que olhamos. Depois olhamos para a capacidade de valorização ou equidade. Quanto vai subir a área, o imóvel em si? Analisamos a dívida, o que significa quanto dinheiro podemos pedir emprestado? Na época, víamos a dívida como algo positivo. Então, se pudéssemos pedir mais dinheiro emprestado com a inflação que está acontecendo, gostaríamos disso. Analisamos o tempo que a propriedade realmente tiraria de nossas vidas. Essa é uma das razões pelas quais não queríamos comprar 10 propriedades de US$ 300,000. Vamos tentar encontrar algo que tome menos do nosso tempo. E então avaliamos o risco. De todas as propriedades que poderíamos comprar, quanto risco está associado a esta versus aquela?
Cada vez que observávamos uma propriedade, a primeira coisa que fazíamos era dizer: “Qual é o ROI? Se estivesse abaixo de um certo número, nós o jogaríamos fora. Então olharíamos para a apreciação. Nós meio que percorremos esta lista e essas foram as cinco coisas que levamos em consideração. E, no final das contas, essa propriedade acabou parecendo a melhor para nós, então foi essa que fechamos. Passando para a segunda parte aqui, vamos falar sobre o momento do fechamento da propriedade. Fechamos isso quando a primavera estava terminando e o verão começando. E, pensando bem, essa provavelmente não era a maneira ideal de fazer isso.
Roubar:
Quero dizer, há alguns prós e contras aqui, certo? Então isso entra na arquitetura de portfólio, algo que a gente fala muito né, e que é construir o seu portfólio de aluguel de curto prazo de uma forma que seja complementar a todas as temporadas que todo o seu portfólio vai enfrentar, certo? Se você tem um imóvel na praia, você só vai ganhar dinheiro de verdade naquele imóvel de maio a setembro, vamos chamar né, todo o resto vai ser grilos. Então, se você é uma pessoa que não é boa em fazer orçamentos e simplesmente não está acostumado com isso, se você comprar outro imóvel na praia, agora você tem dois imóveis em seu portfólio que não lhe renderão dinheiro nove meses por ano. então você precisa começar a encontrar imóveis dentro do seu portfólio que contrariem isso né, que ficam ocupados nos outros nove meses do ano para que você não prejudique uma época específica do ano.
Porque se você comprar um aluguel de longo prazo, por exemplo, você terá um contrato de 12 meses. Se você tiver esse contrato de 12 meses, nunca precisará se preocupar com quanto dinheiro receberá todos os meses, porque está definido. Mas os aluguéis de curto prazo são os altos e baixos da sazonalidade. Às vezes você ganha 5,000, às vezes você ganha 2,500, às vezes você ganha 10,000, e você realmente não pode prever tanto, especialmente agora, certo? Para nós, compramos este lugar muito caro, uma casa de 3.25 milhões, uma hipoteca de US$ 17,500, bem no final de maio, quando ninguém estava viajando para Scottsdale. Não vou dizer que é uma zona morta, mas de Junho a Dezembro é uma zona morta. E então, de janeiro a maio, é quando você ganha a maior parte do seu dinheiro. Então, fechamos no final disso, mas provavelmente também é uma razão pela qual adquirimos a propriedade, certo, porque talvez muitas pessoas saibam disso e não queiram comprar uma propriedade cara quando sabem que precisam pagar a conta da hipoteca por seis meses.
David:
Isso está exatamente certo. O momento nos prejudicou um pouco, não conseguíamos cobrar tanto por mês, ninguém vai viajar para Scottsdale como você disse. Então o que fizemos foi apenas baixar o preço por noite. E o plano não era ganhar dinheiro, apenas entendemos que isso não vai acontecer, não seremos lucrativos, vamos apenas tentar obter avaliações jogando o jogo longo. Vamos tentar obter o máximo de avaliações positivas que pudermos, vamos fazer com que as pessoas fiquem na propriedade, vamos construí-la para que fique no topo do algoritmo do Airbnb. E durante três meses foi isso que fizemos. Mais tarde entraremos em detalhes sobre o valor do aluguel por noite, mas provavelmente somos 25% do valor pelo qual normalmente seria alugado durante os meses de verão.
Roubar:
Nos meses de verão, ganhávamos de 500 a 700 dólares por noite, dependendo se era dia de semana ou fim de semana. E então, entrando na alta temporada, sobe para cerca de 1000 a 1500. E então o horário nobre é de 1700 a US $ 2,200 por noite, o que eu acho que ... Deixe-me ver, vou te contar agora. Conseguimos uma reserva interessante em janeiro por 7,200 dólares e isso custou US $ 965 por noite, o que é um valor baixo. Mas quando você chega em fevereiro, é quando realmente aumenta significativamente para nós.
David:
Tudo bem. Agora, algumas coisas também quebraram na propriedade depois que compramos e que não esperávamos porque o relatório de inspeção estava super limpo, foi um dos melhores relatórios de inspeção que eu já vi. Conte-me mais sobre o que quebrou e o que você teve que fazer para consertar isso.
Roubar:
O grande problema era um aquecedor de água. E isso foi realmente frustrante porque era um aquecedor de água totalmente novo e uma peça de US$ 100 que precisava ser substituída. Mas como tínhamos um convidado e a reserva deles custava cerca de 3000 dólares, fazia mais sentido comprar um aquecedor de água totalmente novo, que nos custou cerca de US $ 2,000 para instalar. Isso foi uma chatice. Esse é realmente o maior problema com o qual lidamos. Fora isso, instalamos aquele aquecedor de piscina e ele está funcionando a maior parte do tempo. Mas tivemos um convidado que nos disse que não estava esquentando e pensamos: “Bem, estamos olhando para o termômetro e diz que está 85 graus”. Então a garota vai e compra um termômetro no Walmart e está enfiando-o na piscina e ela diz “Veja, não é 85, é 83”. Enviamos nosso técnico de piscina, e nosso técnico de piscina disse “Não sei o que dizer a vocês, são 85”. Tivemos muitas idas e vindas com esse convidado. Acabamos reembolsando apenas metade de sua conta de propano.
Na maior parte, o aquecedor da piscina é outro em que parece que as pessoas não entendem o que acabei de contar sobre a banheira de hidromassagem. Eles presumem que estará quente na banheira de hidromassagem quando chegarem lá e nós lhes dizemos “Ei, estão 85 graus”, o que não é um calor escaldante ou algo parecido. É suportável nadar se você quiser, mas não é super, super quente. E as pessoas sempre dizem “Ok, não tem problema, dê para mim”. 300 dólares por dia ou 200 dólares por dia, não me lembro o que cobramos. E então eles chegam lá e dizem “Não está quente”. E nós pensamos “Nós sabemos. Tentamos lhe dizer isso e agora você está com raiva de nós porque tentamos lhe dizer isso.” Você sabe o que eu quero dizer? É apenas uma daquelas idas e vindas que temos praticamente todas as semanas.
David:
Eu provavelmente teria me relacionado muito mais com isso até ir para Cabo com você e sentar em uma banheira de hidromassagem e ver você chorar ao molhar o dedo do pé.
Roubar:
Estava tão quente. E éramos cinco naquela banheira de hidromassagem e quatro de nós pensamos “Cara, literalmente dói ficar aqui”. E você fica tipo “Não sinto isso, pessoal, não sei do que vocês estão falando”. E então, cinco minutos depois, quem está sentado do lado de fora da banheira? Cachorro grande David Greene.
David:
E foi porque todo o meu corpo ficou quente, não porque a água estava muito… Mas isso foi muito engraçado. Você, Clint e Kyle estavam todos tipo “Isso é”… Como se fosse um simulacro de simulação para vocês. Isso é tortura.
Roubar:
Sou fanático por banheiras de hidromassagem. Entro na minha banheira de hidromassagem sempre que posso. Vamos colocar essa coisa em 104, eu nunca fui tipo chorão tio. Colocando o pé nisso, pensei “Eu poderia ferver um ovo nesta banheira de hidromassagem”.
David:
Se você quiser aprender como ser mais homem, inscreva-se em um dos meus retiros na casa de Scottsdale de que estamos falando, você aprenderá. Então isso é frustrante né, porque a chave para uma vida feliz é ter suas expectativas atendidas. Quando você diz que estão 85 graus, quem sabe o que isso significa em sua própria cabeça? Eles podem pensar que 85 é a sensação de uma banheira de hidromassagem que provavelmente não sabem. Você teve que lidar com muitos desses tipos de problemas. E mais do que isso. Então conte sobre alguns dos outros hóspedes malucos que tivemos no pouco tempo que possuímos esta propriedade.
Roubar:
Oh meu Deus, isso é como Karen nível 5,000, cara. Tem sido muito louco. Ok, bem, antes mesmo de chegarmos ao cenário de Karen. Teve uma vez que nosso faxineiro apareceu, eles estavam batendo na porta porque eram 10h e os convidados não atendiam. E eles disseram “Olá, estamos aqui para limpar. Limpeza”, tanto faz. E então o convidado apontou uma arma para ele. Eles saem e apontam uma arma para ele e dizem: “Saia daqui, eu vou te matar”. Sinceramente, nem me lembro. Nossos faxineiros nos ligam e dizem “Ei, isso acabou de acontecer. Eles apontaram uma arma para mim e você deveria saber. E então pensamos “Oh meu Deus, sinto muito. Vamos chamar a polícia. Policiais vão lá.
E então abordamos o convidado e eu digo “Ei, você apontou uma arma para nossa faxineira? Isso é absolutamente inaceitável.” E então eles mentiram e disseram “Não, não fizemos. Não, eles estavam nos ajudando a procurar nosso celular, não sei por que diriam isso.” E nós pensamos “Tudo bem”. Bem, uma estrela, eu acho, tanto faz. Então isso foi muito interessante. Ah, eu sempre esqueço, essa nem é a história da arma que você está falando. A outra loja de armas-
David:
Um deles. É engraçado, esta propriedade tinha vários destes.
Roubar:
Certo. Quando compramos a casa, tínhamos acabado de fechar, saímos lá para filmar conteúdo, e foi lá o Caleb, meu editor cinegrafista e grande amigo. Ele foi lá antes de nós para começar a filmar a propriedade, então ele entrou na casa. Ele bate na porta e diz “Olá”. E ele disse “Sim”. E ele disse “Ei, sou o antigo dono da casa. Deixei algo em casa, posso ir buscar? E Caleb disse “Quero dizer, eu não conheço você. O que é?" Ele fica tipo “É uma arma, está debaixo do colchão. Serei rápido. E então Caleb disse “eu acho”. E então o cara vai. Debaixo do colchão ele tira, não sei, uma Glock ou algo assim e depois ele vai embora. Essa foi uma das duas histórias de armas que aconteceram naquela propriedade específica.
David:
O que é engraçado porque uma das razões pelas quais quisemos investir lá foi que é uma das áreas mais seguras de todo o país e depois tivemos estes dois incidentes que são uma loucura. Nós tivemos esse. Aquele com os faxineiros era muito sério. Que diabos está acontecendo? Suponho que foi algo em que os faxineiros provavelmente bateram na porta: “Já passou da hora do caixa”. E as pessoas disseram: vamos dar-lhes uma lição. Quem sabe como isso será traduzido enquanto volta para nós, certo? Ambos os lados dizem “Não sei do que eles estão falando”. Nós pensamos: “Bem, há uma arma, então alguém aqui deve estar deixando algo de fora desta história”.
Roubar:
Objetivamente falando, uma arma foi apontada para o faxineiro, certo?
David:
Como surgiu essa parte se eles estavam ajudando você a encontrar um telefone celular e você simplesmente bateu na porta sem motivo algum? Nós tivemos isso. Aí tivemos a senhora que ficou chateada porque os sprinklers ligaram quando ela não esperava, certo? Qual é essa história?
Roubar:
Vamos chamá-la de Jamie. Jamie é sempre o nome que uso para esses cenários. Foi uma reserva de US$ 5,000. Ela nos liga e diz “Ei, os sprinklers estão disparando”. E nós pensamos “Sinto muito que eles façam isso. Eles são automatizados, não podemos fazer nada.” Ela disse: “Eu estava fazendo um retiro de meditação e meus convidados vieram de todo o mundo e você estragou tudo com sua água”. E nós pensamos “Sinto muito, estatuto”. Bem, em primeiro lugar, não sabíamos que você estava fazendo um retiro de meditação pago, você precisava nos contar essas coisas. Certo, certo. Em segundo lugar, a cidade de Scottsdale tem uma lei que basicamente determina que reguemos a propriedade em um determinado horário, não podemos ficar fora dela. Ou pelo menos me disseram de qualquer maneira.
David:
Por ser o deserto, eles tomam cuidado com a água lá fora.
Roubar:
E nós pensamos “Temos que regar neste momento. Desculpe por isso, mas essa é a lei. E então ela disse “Tudo bem, tanto faz”. De qualquer forma. Ela não consegue descobrir como conectar seu laptop à TV com um cabo HDMI que dizia “Ok”, e estamos orientando-a sobre isso. E ela disse: “Você não tem os manuais da sua TV como todos os outros Airbnbs que já estive”. Eu, Clint e Brenda ficamos tipo “What the”… Em primeiro lugar, ninguém mantém um manual de TV no Airbnb. E então, para essa senhora, pensamos: “Oh, sinto muito, é apenas uma TV, basta conectá-la ao seu laptop”.
Veja bem, David, você esteve nesta propriedade literalmente uma semana antes da apresentação na TV do seu laptop, então não é como se a TV não funcionasse. Então ela estava realmente brava com isso. Insanidade, David, caso você não saiba, é fazer a mesma coisa e esperar um resultado diferente. Então, no dia seguinte, a garota vai meditar novamente e os sprinklers disparam novamente ao mesmo tempo. E ela está com tanta raiva e nós pensamos “Tentamos te dizer, temos que regar às 2h”.
David:
Então chega um momento em que você diz que os sprinklers só podem ligar nesse horário e ela escolhe esse horário para fazer a meditação externa, certo?
Roubar:
Oh meu Deus, sim.
David:
Em uma propriedade de cinco acres, lembre-se, não há apenas um lugar para onde você possa ir. É uma enorme extensão de terra.
Roubar:
Então ela disse: “Já estive em tantos Airbnbs e nunca fui tratada dessa maneira”. Claro, quero dizer, somos bons anfitriões, então pensamos “Oh, sentimos muito, o que podemos fazer por você?” Blá, blá, isso e aquilo. E então ela disse: “Tudo bem, quero ser compensada por isso porque isso é simplesmente ultrajante”. E então pensamos “Bem, o que você tem em mente?” Ela diz: “Quero que 4,000 dos meus US$ 5,000 sejam devolvidos para mim imediatamente”. E nós pensamos “Bem, faremos 500 dólares porque sentimos muito, mas isso é tudo que você receberá de nós”. Ela não tinha isso. Estamos apenas tentando resolver isso com ela e fazer tudo o que pudermos. E o Airbnb entra em contato conosco, e então entramos em contato com o Airbnb para obter nosso próprio representante, e é uma coisa toda. Basicamente, no final das contas, ela se esqueceu de deixar um comentário e acabamos não recebendo uma estrela dela.
David:
Mas aprendemos com nossas lições. Então agora, se você visitar esta casa, encontrará na mesa de centro da sala de jantar a revista Car and Driver, a revista Home and Garden e o manual da TV para seu prazer.
Roubar:
E direi que esse é apenas um dos cenários de Karen que tivemos nesta propriedade. Na semana anterior ou nas duas semanas anteriores, tivemos o pior hóspede com quem já lidei, do ponto de vista de alta manutenção naquela propriedade. E eu pensei, cara, agora eu vi tudo. Já vi muita coisa, hospedei dezenas de milhares de pessoas. E eu disse “Oh, Jamie 1.0, é isso. Eu cheguei, todo o resto daqui vai ser mais fácil. Então chega Jamie número dois e ela fica ainda pior. E nós pensamos “Oh cara”. É uma loucura, cara. Essas pessoas às vezes tratam você como se você não fosse nada e todos nós apenas tentamos ser legais e resolver a situação. Isso é hospitalidade. Os clientes sempre estão certos até certo ponto. Não vamos dar a eles um reembolso de US$ 4,000.
David:
E nem todos os hóspedes são tão ruins assim. Não estamos tentando dar a impressão de que 100% dos seus convidados são assim, mas também não queremos dar a impressão de que isso nunca acontece, que todos os seus convidados são ótimos.
Roubar:
Cara, eu realmente tenho lidado com poucos problemas em meu portfólio quando se trata de hóspedes que precisam de muita manutenção e têm direito. É uma coisa que estou aprendendo com imóveis de luxo, né? Se alguém paga 1000 dólares por noite, tem uma certa expectativa e cabe a nós cumprir essa expectativa. Mas também há um nível de, não sei, realismo que eles não entendem. Não é realismo, mas eles realmente não entendem-
David:
Senso comum.
Roubar:
Bom senso, certo? Eles esperam que seja… Tem um mordomo na propriedade servindo comida para eles e não é isso, ainda é só uma casa.
David:
Tudo bem. Agora também tivemos alguns problemas com fornecedores não confiáveis que tivemos que resolver. Você pode compartilhar um pouco disso?
Roubar:
Não confiável. Quer dizer, tínhamos um faz-tudo que simplesmente tocava e pronto, você nunca sabe quando terá notícias dele. A mesma coisa com o nosso limpador de piscina. Nosso limpador de piscina era uma daquelas pessoas que sempre aparecia quando realmente precisávamos, e então, quando realmente não precisávamos que eles aparecessem, só precisávamos de uma coisinha, sempre era um fantasma, estava sempre atrasado, estava sempre super melindroso e outras coisas conosco. Na maioria das vezes, tivemos alguns fornecedores bastante esquisitos que tivemos que entrar e sair. Não tem sido tão ruim, mas é uma daquelas coisas que é como... Quando você está montando sua equipe dos sonhos para um Airbnb, você está realmente pensando em seu faxineiro, seu faz-tudo, e essas são as pessoas principais que são administrando sua propriedade.
Neste caso, por ter cinco acres e estar em uma fazenda equestre com paisagismo exuberante, é como se você realmente precisasse do melhor cuidado possível do gramado, você precisa do melhor cuidado possível da piscina para tirar todas as folhas por causa da quantidade de paisagismo que temos. Você precisa do melhor controle de pragas porque há muitos insetos no deserto, e há muitos ratos no deserto, e há muitas iguanas no deserto. Portanto, é como se você precisasse provavelmente do dobro do tamanho do seu time dos sonhos do que precisaria com um Airbnb típico. Então foi interessante construir nossa equipe porque temos apenas 10 pontos de contato, enquanto normalmente teríamos três.
David:
E você também tem que estar ciente do fato de que em algumas dessas áreas mais caras você vai pagar mais pela mesma mão de obra, e isso é frustrante, mas é algo que você tem que fazer. Se você estiver disposto a ser-
Roubar:
Esse é um grande problema.
David:
Muito trabalhador... Foi isso que Rob quis dizer com imposto de Scottsdale. Se você for diligente, às vezes poderá encontrar pessoas em cidades vizinhas que não são tão caras e fazer com que dirijam até lá. Mas essa é uma dica rápida para você: de agora em diante, quando estivermos procurando por algo que precisamos consertar em Scottsdale, procuraremos em Phoenix ou nas áreas ao redor, não em Scottsdale em si.
Roubar:
Bom, eu sempre pensei que existia o imposto Robuilt, né, onde eu vou pegar uma cotação de alguém da plateia e sempre acaba sendo tipo “Ah, isso é mais caro do que eu pensava”. Mas isso é realmente péssimo em comparação com o imposto de Scottsdale, onde eles acumulam uma propriedade de 6,000 pés quadrados que é linda e dizem “Oh, vamos triplicar essa cotação”. Cara, recebemos um orçamento para trocar um banheiro… Não sei, talvez eu seja hiperbólico demais sobre isso. Trabalho, David, para simplesmente se livrar do vaso sanitário e colocar um novo, um vaso sanitário de US$ 200, certo, 800 dólares para a mão de obra trocar um vaso sanitário.
David:
E não para fazer o encanamento, nem para fazer um trabalho duro no banheiro?
Roubar:
Não.
David:
Basta tirar um vaso sanitário e colocar outro?
Roubar:
Sim.
David:
E então eles estavam tentando nos cobrar US$ 700 pelo banheiro e eu pensei “Eu sempre comprei banheiros por US$ 150 na Home Depot”. E eles dizem “Oh, você não pode confiar nos Kohler, eles vão quebrar com você muito rápido”. E eu digo: “Nunca tive um banheiro quebrado além deste que veio com a casa”.
David:
Isso é verdade. Você não ouve falar de banheiros quebrando.
Roubar:
É como se fosse uma função muito simples, não se parece com nada.
David:
Achei que você faria a coisa típica do Rob e diria “David, é uma Ferrari, você não pode colocar calotas nela. Todos os banheiros precisam de bidês, precisam ser do modelo francês 3000 que custa sete mil cada.” Mas não, neste caso, você realmente não quer pagar o dinheiro.
Roubar:
Escute, comprei muitos banheiros para todas as minhas propriedades, muitos banheiros, e todos funcionam da mesma forma. Se você for comprar um vaso sanitário, certifique-se de que ele tenha dois botões, um para fazer xixi e outro para cocô, e custa 150 dólares, talvez 200 dólares se você quiser uma versão mais moderna, e pronto. . É isso. Não há mais nada nisso. Você não precisa comprar um banheiro de $ 700. E então eles fazem você se sentir idiota porque dizem “Oh, tudo bem, tudo bem. Bem, se você quiser comprar o banheiro de US$ 200, eu acho.” E você fica tipo, não sei por que está dizendo isso assim. Eu compro e você vai buscá-lo, John. Você acabou de ir pegar o maldito banheiro.
David:
Oh isso é bom. Tudo bem, passando para o último segmento aqui. Vamos falar sobre como as coisas estão avançando. Tivemos os primeiros três meses que foram, obviamente, difíceis, sabíamos que seria assim. Tínhamos baixas expectativas, então superamos isso muito bem. Você e eu não estamos brigando um com o outro, o que é bom, porque não posso dizer isso sobre todas as parcerias das quais fiz parte, muitas vezes é muito difícil fazê-las funcionar. Como estão as reservas neste momento?
Roubar:
Neste ponto, eles estão finalmente melhorando. Honestamente, eles começaram a melhorar em outubro. Estávamos bem lentos em agosto. Quer dizer, estávamos ganhando, não sei, de cinco a oito mil dólares, nada que me deixasse muito chateado. Mas então, em outubro, acho que tivemos um mês de equilíbrio. Novembro foi um pouco mais lento. Dezembro finalmente começou. Conseguimos, quero dizer, US$ 8,000 mil em reservas ou algo assim. E então janeiro realmente começou onde estávamos realmente começando a cobrar muito dinheiro. Conseguimos uma reserva de $ 20,000, uma reserva de $ 7,200, uma reserva de $ 4,900 e ainda temos mais dias para reservar em janeiro. Então, estou começando a sentir que, tudo bem, bom, estamos chegando à época em que fica muito, muito ocupado. E estou animado para finalmente ver parte desse dinheiro entrando e ficar tudo bem, legal.
A conta bancária está aumentando, não precisamos subsidiá-la tanto. Acho que o que estou aprendendo agora é a nossa caçada, que foi tipo, tudo bem, os números de 2021 foram uma maneira difícil de comparar porque sabíamos que provavelmente não seria sempre um molho assim, então precisávamos 500 mil para ter um retorno muito bom. Acho que um valor bruto de 350 mil para nós seria um retorno de 10 a 15%, se bem me lembro, teria que olhar minha planilha. Estávamos bem com o retorno de 10% simplesmente porque a segregação de custos e a depreciação desta propriedade seriam muito, muito, muito boas na hora do imposto. Então, ainda acho que provavelmente estaremos em torno da marca de US$ 350,000, mas é muito cedo para dizer porque não atingimos nenhum… Arrecadamos 100 mil até agora e precisamos arrecadar outros 250 basicamente de agora para May e eu achamos que faremos isso.
David:
Acredito que quando compramos o imóvel usamos as fotos do anúncio. É esse o caso ou tiramos fotos quando o compramos?
Roubar:
Certo. Então usamos algumas das fotos do anúncio e então um fotógrafo entrou e ele tirou fotos realmente boas. Eu estava tipo “Ok”. Eles são bons, fiquei feliz com eles. Eles não eram bangers como diz o garoto legal. Na verdade, eu tinha meu amigo Eric Barkers, do Barkers Studios, ele é especialista no sul da Califórnia, e eu pensei... Ele tira todas as minhas fotos de todas as minhas propriedades na Califórnia e eu disse “Cara, preciso de fotos melhores, estou não estou muito feliz com os que recebi. Você está disposto a sair e atirar em minha propriedade? Eu sei que são cerca de seis horas de distância.” E ele disse “Para você, amigo, vamos lá”. Então ele sai, fotografa a propriedade e, meu Deus, a foto da capa era muito boa. Colocaremos na tela para o público do YouTube em casa. Foi tão bom, foi tão incrível. E literalmente no dia em que repassei aquela foto, recebemos US$ 18,500 em reservas. Dentro de 24 horas. É louco.
David:
Parece um paraíso oásis no deserto quando você o vê.
Roubar:
Sim, com certeza, cara. Eu sempre digo que você precisa de fotografia profissional, e a maioria das pessoas gasta de três a 400 dólares para conseguir isso. Mas se essas fotos saírem ruins, eles não gastarão novamente o dinheiro e reinvestirão em novas fotos, porque todo mundo está ganhando alguns centavos no primeiro ou no segundo aluguel. Você e eu gastamos 800 dólares em nossas outras fotos, que são boas, não são ruins, mas não eram o que eu queria, certo? Gastamos dinheiro para que Eric voltasse e, literalmente, o ROI disso foi de milhares, certo? Milhares de por cento. $ 18,500, é um ROI muito bom. E ele nem me cobrou tanto. É muito legal ver esse conceito realmente funcionar e realmente funcionar, porque eu digo isso e realmente pude experimentá-lo em primeira mão, mesmo sendo alguém que realmente se preocupa com essas coisas.
David:
Além das típicas agências de viagens online, temos planos em 2023 para lançar um site de reservas diretas para atender retiros corporativos. Mais do que apenas o usuário típico do Airbnb que agora está procurando… Sou só eu ou parece que o Airbnb está seguindo o caminho do Craigslist? Você apenas sabe que se tentar vender algo no Craigslist, há 90% de chance de que eles aumentem o preço antes, se é que aparecerão. Desenvolve aquela má reputação onde se torna normal entrar e pedir grandes descontos. Você acha que isso está começando a acontecer mais no Airbnb e no Vrbo do que antes?
Roubar:
Mais do que nunca as pessoas vão pedir descontos e eu fico tipo… vou dizer não, ou simplesmente não aceito a reserva. Porque se alguém pedir um desconto e você disser não, e ele disser: “Tudo bem, vou reservar mesmo assim”. Adivinha? Eles sempre ainda ganham desconto porque vão achar alguma coisa errada porque são eles que pedem desconto e aí você acaba tendo que reembolsar porque não ficou perfeito, né? Isso acontece sempre, sempre. Posso ter um desconto? “Ei, tem um fio de cabelo lá fora, a um quilômetro de distância, quero US$ 500 de volta.” E você fica tipo “Eu sabia que isso iria acontecer”. Eu realmente sou tão anti-descontos em todos os sentidos. Quando as pessoas me pedem um desconto eu penso “Não, não vou fazer isso, sinto muito”. Não diga-
David:
Da próxima vez que disserem que há um fio de cabelo a um quilômetro de distância, quero que você diga: “Ótimo, vá pegá-lo, recolhê-lo, traga-o de volta, vamos guardá-lo para David e fazer uma blusa para ele. Obrigado pelo carinho.”
Roubar:
Então, basicamente, essa é uma das coisas mais populares agora. É como “Posso conseguir um desconto?” É como “Não”. E é um jogo de frango, né, porque é tipo… Se eles me pedirem um desconto, provavelmente pediram a cinco outros anfitriões, e então provavelmente um desses anfitriões disse que sim. E agora eles vão ficar naquele lugar e está tudo bem, bem, aquele anfitrião só piorou as coisas para toda a comunidade. E então, não sei, sou tão anti… Adoraria ouvir os comentários das pessoas sobre isso nos comentários do YouTube. Porque sempre que eu entro nisso e critico os que pedem descontos, eles sempre aparecem nos comentários e ficam sempre tipo “Como você se atreve. Como você ousa ficar bravo comigo por pedir um desconto no seu produto que você trabalhou tanto no Rob?
David:
Bem, é uma questão de expectativa, certo? Quando você está pensando em reservar uma propriedade, você pensa “US$ 2,000 por noite, é ultrajante que eles cobrem tanto”. E às vezes você ouve as pessoas entrarem no YouTube e falarem sobre seus... Essa propriedade pode custar US$ 15,000 por mês e recebe todos os cliques e visualizações, e então, infelizmente, as pessoas que estão hospedadas no Airbnbs veem isso e então começam a pensar que todo mundo é assim. E às vezes você tem um mês em que ganha US$ 15,000, e então sua quadra esportiva precisa ser consertada, e você gasta 50 mil para prepará-la. Ou o aquecedor de piscina custa 26,000 ou US$ 24,000. Portanto, há muito mais despesas nessas propriedades do que as pessoas imaginam quando pedem esses descontos. Eles estão saindo da margem de lucro, não estão saindo do bruto. Está saindo da rede, que é um número muito menor. Para tentar combater isso, estamos tentando conseguir alguns recuos corporativos. Você pode compartilhar um pouco sobre como espera que isso funcione?
Roubar:
Definitivamente. Estou adotando o caminho das reservas diretas em grande estilo para 2023, então terei um site de reservas diretas. Na verdade, estou trabalhando com Mark Simpson, o proprietário do Boostly, ele na verdade… Nós o entrevistamos há alguns meses. Na verdade, ele está criando um site completo para mim com todos os meus diferentes anúncios e tudo mais para que eu possa controlar minhas próprias reservas. Você e eu temos plataformas sociais realmente grandes, então por que não incentivar as pessoas a isso? Estou fazendo parceria com a Blue Gems, uma empresa de administração de propriedades, e estou adquirindo-a. Faz muito sentido para mim ter um site de reservas diretas, se isso fizer sentido. Você sabe o que eu quero dizer? Porque agora posso simplesmente ter todos os meus anúncios, enviar meus links às pessoas e não ter que me preocupar com todas as taxas que irritam as pessoas no Airbnb. Isso é algo importante agora em todos os artigos, no Reddit e no TikTok.
Posso cortar todas essas taxas, proporcionar às pessoas uma experiência basicamente melhor por meio de ... Ou, esperançosamente, uma experiência mais acessível, e posso ser a pessoa direta que cuida dessa pessoa. Não preciso ser fortemente armado por todo o sistema de avaliação, o que é realmente a grande chatice de muitas OTAs, agências de viagens online. Eu realmente gostaria que a mansão em Scottsdale fosse principalmente um local de retiro corporativo em vez de um local de aluguel de curto prazo. O conceito já foi comprovado, pelo que posso perceber, porque vocês já tiveram alguns eventos por aí com seus retiros para investidores, certo?
David:
Isso mesmo. Isso é uma explosão. Quero dizer, parte disso é porque esta é uma propriedade muito divertida. Você pode ter tido a mesma experiência. Estou no mercado imobiliário há um pouco mais de tempo que você, mas quando vi a casa não era só... Como a maioria dos investimentos que compro e fico tipo “Este é um bom investimento, como é em um planilha?" É muito divertido. A arquitetura é realmente incrível. Há tantos lugares diferentes dentro de casa onde você pode se reunir e conversar ou ter uma experiência diferente. Esteja você sentado perto da lareira, sentado ao lado da TV de 85 polegadas na mesa de sinuca, na cozinha. Onde acho que alguém disse que é a maior bancada que já viu em um imóvel, certo?
Roubar:
Oh meu Deus, realmente é.
David:
Isso está lá dentro. Depois você sai e tem uma fogueira ao ar livre, uma cozinha ao ar livre, várias áreas onde você pode sentar ao redor da piscina, diferentes áreas gramadas. Quase todos os quartos têm seu próprio deck, um deck envolvente, da propriedade. As vistas são incríveis. É divertido estar aqui. É uma cena inspiradora, acho que você diria que provoca uma conversa muito boa. Já tivemos eventos por aí onde outros investidores vieram e eu lhes ensinei coisas diferentes naquela grande TV que a senhora disse que não funciona. Definitivamente faz, certo? Nós colocamos-
Roubar:
Você pode corroborar isso em um tribunal?
David:
Sim, isso mesmo, estarei lá como sua primeira testemunha. Você terá que me pagar um pouco.
Roubar:
Muito Obrigado.
David:
Mas é uma explosão. Esperamos fazer mais disso. Acho que na verdade estamos planejando o próximo no início de março, então Kyle estava conversando comigo sobre isso. Ele pode ter contatado sua equipe para descobrir em que horários é gratuito. E estamos pensando em fazer talvez um evento de definição de metas. Mas estou planejando fazer coisas ao longo do ano, apenas com tópicos diferentes. O que as pessoas querem aprender? Eles querem aprender sobre investimentos de longa distância, aluguéis de luxo, construção de riqueza em geral, orçamento de dinheiro, construção de negócios, seja qual for o caso? Estou tentando descobrir como posso fazer com que as pessoas interessadas se inscrevam e venham sair. E então leve você para lá em algum momento também, porque foi uma explosão.
A última vez que estivemos lá, provavelmente ensinei de oito a dez horas por dia. Foi só beber da mangueira de incêndio das pessoas, ver o que estou comprando, como estou comprando, como negocio. Você viu um pouco disso quando eu estava dando conselhos para você dar ao nosso agente, pois isso é o que você deve fazer para fechar o negócio. Ter jantares trazidos para casa ou servidos. E então fomos ao Topgolf uma noite. Uma noite fomos para o quintal e todos saímos. Outra noite fizemos sundaes de sorvete. É simplesmente incrível. Você consegue uma propriedade tão grande que pode acomodar tantas pessoas, há muitas maneiras de criar memórias lá. O que é diferente de quando você compra apenas um condomínio típico de dois quartos ou uma casa de três quartos que é prática, mas você não vai criar lembranças em um lugar como esse.
Roubar:
Bem, devo dizer que tenho muito respeito por você porque eu simplesmente... Somos tão próximos. Para HostCon, meu evento de aluguel de curto prazo, é mais uma conferência, mas é um grande evento que estamos planejando há três meses, e cara, planejar um evento é difícil. BP Con, eram 2000 pessoas. Muito respeito pelos organizadores de eventos da BP Con, mas mesmo no seu nível é aquela experiência pequena e íntima que você sabe que tem muitas pessoas que você precisa para fazer feliz. É uma loucura, cara. É difícil agradar as pessoas em grandes números como esse.
David:
Ah, é tão verdade. Eu digo o tempo todo se Notorious B.I.G. ainda estivéssemos em torno de sua próxima música, haveria mais pessoas, mais problemas. Não são problemas de Mo Money Mo. As pessoas tornam tudo difícil e é por isso que precisamos ser melhores como humanos. Porque agora aquele ChatGPT ou GTP… Como se chama essa nova IA que está assustando todo mundo?
Roubar:
GPT.
David:
Vamos descobrir que a IA não tem esses problemas que as pessoas têm e todos ficaremos sem emprego se não nos prepararmos e nos prepararmos.
Roubar:
Está certo.
David:
Se você quiser participar de um desses eventos ou apenas saber mais sobre o que estou acontecendo, acesse DavidGreene24.com/retreat. Ou, desculpe, recue com um S no final e você poderá ver o que está acontecendo. Talvez Rob e eu façamos um juntos. Vocês podem vir sair conosco, nos conhecer um pouco melhor, ver como Rob é bom no jogo de sinuca, assistir Interstellar conosco e ver seus passos de dança. Essa é uma noite feita no céu para você.
Roubar:
E me veja congelar em uma piscina aquecida a 85 graus.
David:
Veja você dizer o quão quente está. Vamos servir um copo de água gelada para você e você fica tipo “Oh, está escaldante, eu não queria chá quente”. Tudo bem, Rob, mais alguma coisa que você queira acrescentar sobre esta propriedade ou como foi a experiência para nossos ouvintes antes de deixarmos você sair daqui?
Roubar:
Bem, acho que não posso dizer não e depois te contar uma coisa, então sim, tenho uma coisa. O que eu sempre digo às pessoas em sua jornada para aluguéis de curto prazo, e apenas para imóveis em geral, é aumentar a escala de acordo, certo? Eu ganhei meu rito de passagem para comprar uma casa como essa e você também, certo? Este não é um imóvel que eu diria às pessoas para comprarem como primeira tacada, certo? Este não é um bom curso para você realmente aprender sobre imóveis, certo? Você tem que ser muito bom e dominar os aluguéis de curto prazo antes de realmente apostar tudo em algo assim.
Para mim, aconteceu muita coisa, conversamos sobre muita coisa. Há muitas coisas sobre as quais não falamos que provavelmente para mim não são grande coisa, mas para muitas pessoas que ouviriam seria como “Uau, precisamos ouvir sobre isso, parece loucura”. E eu digo “Bem, acabei de ver tanta coisa que posso lidar com tudo, mas é porque tenho cinco anos de experiência lidando com dezenas de milhares de convidados, certo?” Quando você estiver ampliando, certifique-se de que você pode lidar com isso.
David:
Você não vai à academia e não coloca 500 quilos na barra pela primeira vez, isso vai te esmagar. Você constrói isso, certo? Então, contanto que você tome medidas consistentes ao longo do tempo, você chegará ao ponto em que poderá lidar com essas coisas que Rob lida, mas não tente pular para o ponto em que ele está, é assim que você será esmagado.
Roubar:
Eu limitei o limite. Este foi o meu máximo. Eu fico tipo “Isso é bom. Isso é bom, eu tenho que fazer isso de novo. Eu tenho que ver qual é o meu próximo máximo. Cheguei ao máximo novamente.”
David:
Se as pessoas quiserem saber mais sobre onde você está maximizando, onde poderão descobrir mais sobre você?
Roubar:
Ah, você pode me encontrar no YouTube em Robuilt. Vá assistir ao R-O-B-U-I-L-T. Vá assistir à paródia do conceito piloto que David e eu filmamos sobre esta propriedade. Você pode ver o antes e o depois da gente encenando, da gente montando, algumas discussões que tivemos, uma briga que tivemos na quadra esportiva. Um pouco de tudo.
David:
Minha aparência era quando pesava 20 quilos a mais, perdi peso desde que … E além disso, a câmera acrescenta cerca de 10 quilos. Veja como a magia do filme nos faz parecer. É um vídeo muito bom e muito divertido. Obrigado por me convidar para fazer isso, e confiram o vídeo vocês mesmos. Você pode me encontrar em DavidGreene24 ou acessar DavidGreene24.com. E se você apenas colocar retiros, poderá aprender sobre os eventos. E você pode vir ver esta casa por si mesmo se estiver curioso para saber como ela funciona. Tudo bem, Rob, vou deixar você sair daqui, isso foi ótimo. Obrigado por todo o trabalho que você fez nesta propriedade e, mais importante, por compartilhá-lo com nossos ouvintes para que eles possam aprender um pouco melhor e construir um pouco mais de riqueza para si próprios. Este é David Greene para Rob, nosso defensor contra os desagradáveis Karens, Abasolo, encerrando.
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Neste episódio cobrimos:
- Imobiliário em Scottsdale e por que David e Rob escolheram isso perfeita aluguel de férias destino
- A desvantagem de comprar dezenas de propriedades e por que uma compra grande supera muitas compras pequenas
- Encontrar um agente amigo do investidor e por que você PRECISA de uma estrela do rock em seu mercado imobiliário
- Quanto David e Rob gastaram mobiliar, pintar e consertar esta propriedade
- David's matriz de cinco pontos para um aluguel lucrativo propriedade
- Histórias de terror de convidados e por que você deve SEMPRE guardar o manual da sua TV
- E So Muito mais!
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